不动产实验报告.doc

管理科学与工程实验中心 实验报告实验报告实验项目名称 金融政策对房地产价格的影响 所属课程名称 不动产评估实践 实 验 类 型 认识学习类实验 实 验 日 期 2011/3/22 班 级 工程管理班 学 号 200807020124 姓 名 赵晨敏 成 绩 管理科学与工程实验中心实验概述：【实验目的或任务】房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，该实验主要目的就是了解和学习相关知识。【实验原理】严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。 【实验环境】计算机网络实验内容：【实验方案设计】影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策一、贷款利率调整对房地产市场价格的影响二、购房首付款比例调整对房地产价格的影响小结【实验过程】房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策一、贷款利率调整对房地产市场价格的影响二、本次调息对于我市房地产市场的影响具体体现在以下几个方面三、购房首付款比例调整对房地产价格的影响小结【结论或结果】影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。【小结】通过对该实验的学习，我知道了金融政策尤其是信贷政策对房地产价格的影响及其应对措施。指导教师评语及成绩：评语：成绩： 指导教师签名： 批阅日期：金融政策对房地产价格的影响房地产由于价值量大，其开发、投资、消费均与金融密切相关。因此，金融政策的变化对房地产价格有影响。影响房地产价格的金融政策主要是房地产信贷政策，包括严格控制或适度放松房地产开发、购房贷款，上调或下调金融机构贷款基准利率，提高或降低最低购房首付款比例，提高或降低最高房地产抵押贷款成数，延长或缩短最长购房贷款期限等等。例如：严格控制房地产开发贷款，会减少未来的房地产供应量，从而会使房地产价格上升;采取诸如上调贷款利率、提高最低购房首付款比例等抑制房地产需求的措施，会减少房地产需求，从而会降低房地产价格。 下面从两方面来进行分析：一、贷款利率调整对房地产市场价格的影响现阶段，无论是国际还是国内的市场，房地产行业受利率政策、乃至整个货币政策的基调及其走向影响程度会越来越大。在完全市场条件下，利率政策的作用机理较为简单，例如在房地产经济繁荣期，为了抑制房地产投资规模及房价的大幅增长，避免经济过热现象，央行通常会采用提高基准利率的手段。一般说来，调整利率的货币政策手段，对于房地产业的影响决不是短期的，其对于房地产行业及楼市具有深远的影响。基于当前经济背景，尽管本次央行调整利率幅度不大，对企业或个人信贷成本的影响亦并不高，但却向房地产市场发出一个强烈的信号，政府已决心对国内过快的固定资产投资、过快增长的房价进行调控。这种调整并不在于利率上升的幅度，而在于对于房地产市场的后续影响，如果固定资产投资规模过大及房价上涨过快形势没有得到有效的缓解，不排除央行会继续提高贷款利率的可能。因此，企业与居民的经济决策必须把利率的风险考虑到未来决策行为中来。就上述情况分析来看，利率调整对于房地产市场的警示意义将大于其实际的作用效果。本次调息对于我市房地产市场的影响具体体现在以下几个方面（一）对于购房者影响 1、购房者负担稍有加重，总体影响不大2、贷款利率的提高可能会导致部分购房者提前还款 3、提高贷款利率可能会抑制购房者需求、缩减贷款额度或推迟购房 （二）对开发企业影响1、利率调整对于大型开发企业的影响甚微 2、利率调整既是对中小企业融资能力的考验亦加速竞争、优化行业结构。 二、购房首付款比例调整对房地产价格的影响【新国八条：政策三】强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。 该政策再次加强了对投资及投机购房者的控制，特别是第二套房贷款增加一成首付，将使得投资者最多只能贷款不到四成，而且，“贷款利率不低于基准利率的1.1倍”也为提升二套房贷款利率留下了空间，可以进一步抑制投机购房。虽然规定二套房首付提高，但是执行的时间没有具体确定，所以将可能促成消费者规避政策短期之内成交量加速上涨。一旦二套房利率再往上调，根据现在“认房又认贷”的商贷政策标准，即使卖掉手中贷款房产，名下无房也会算做二套房，意味着更加贷款买不起房，止步于置业升级“门槛”之外。 新“国八条”相对于此前两轮调控，最大的特点就是“抬高门槛，强化力度”，都是为了抑制过度消费和投资需求。毕竟资源是有限的，应该把资源尽可能地向首套房需求倾斜，抑制多套房的投资需求。宏观经济政策本身的性质决定了其真正凸现于经济发展的成效上需要相当长的一段时间。加息对于购房者来说意味着购房支出的增加，这实际上是央行在削减对贷款购房者的支持力度，降低其购买力。而购买力的降低必然会减少对房地产的需求，这种对需求的抑制作用将最终决定供给，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。