超高层成本核算.pptx

建筑规划控制指标建筑规划控制指标序号序号名称名称单位单位指标指标1 1总占地面积平方米400002 2总建筑面积平方米400000 2.12.1地上建筑面积平方米300000 2.1.12.1.1商业平方米55000 2.1.22.1.2酒店平方米40000 2.1.32.1.3写字楼平方米150000 2.1.42.1.4商务公寓平方米50000 2.1.52.1.5公共配套（观光旅游）平方米5000 2.22.2地下建筑面积（主要为停车和人防）平方米100000 3 3建筑容积率7.50 4 4开发建设期年7项目主要造价部分借鉴：项目主要造价部分借鉴：土地成本 万达金融街地块楼面地价为1550元/平方，在进行本次计算时按照 1550元/平米进行估算。建筑主体 6000-8000元/平方玻璃幕墙 总造价5-5.5亿元（进口石材饰面贯穿塔楼）照明系统 总造价6000-8000万元电梯设置 按照参照深圳平安国际金融中心、台北101大厦，考虑设置42台进口高速 电梯，商业部分设置扶梯30台。玻璃幕墙总造价（深圳平安国玻璃幕墙总造价（深圳平安国际金融中心）际金融中心）照明系统（深圳平安国际金融照明系统（深圳平安国际金融中心）中心）项目总投资结构项目总投资结构序号序号项目项目总价总价(万元万元)第一年第一年第二年第二年第三年第三年第四年第四年第五年第五年第六年第六年第七年第七年1土地取得费用 47,833 47,833 2前期工程费 12,481 6,241 6,241 3建筑安装工程费用 299,380 59,876 59,876 59,876 59,876 59,876 4开发税费 4,491 90 952 862 862 862 862 -5管理费用 7,797 156 1,653 1,497 1,497 1,497 1,497 6其他费用 9,356 187 1,984 1,796 1,796 1,796 1,796 7不可预见费用 10,005 200 2,121 1,921 1,921 1,921 1,921 8公共维修基金 7,827 7,827 9合计 399,170 54,707 72,826 65,952 65,952 65,952 65,952 7,827 项目开发成本估算表序号序号项目项目单价单价单位单位计算指标计算指标投资额投资额(万元)估算说明估算说明备注1 1土地费用土地费用 47,833 47,833 以下以下2 2项之和项之和1.1土地出让金1550(元/m2)300000 46,500 1.2拆迁及土地平整费用 1,333 2 2前期费用前期费用(元/m2)12,481 12,481 以下以下1515项之和项之和2.1可行性研究 500 2.2前期规划50400000 2,000 2.3设计费3%299380 8,981 按总造价计按造价计2.4其他 1,000 3 3建筑安装工程费用建筑安装工程费用7485 299,380 299,380 3.13.1建筑工程费 146,840 146,840 以下以下3 3项之和项之和3.1.1桩基480 元/m2400000 2,640 3.1.2地下室6800 元/m2100000 27,200 含土方、基坑支护、承台、土建、安装3.1.3地上建安工程7800 元/m2300000 117,000 独立商业部分造价在3000元/平米左右3.23.2设备及安装工程费 152,540 152,540 以下以下9 9项之和项之和3.2.1水电工程280400000 11,200 3.2.2景观工程30300000 900 道路及绿化投入；环卫、通讯等。3.2.3弱电系统200300000 6,000 包括智能系统3.2.4电梯及安装 14,940 14,940 以下以下2 2项之和项之和3.2.4.1高速电梯32042 13,440 3.2.4.2自动扶梯等5030 1,500 3.2.5中央空调费用720300000 21,600 3.2.6消防工程400 400000 16,000 3.2.7玻璃幕墙2000 元/m2300000 60,000 3.2.8夜景工程230 元/m2300000 6,900 3.2.9公共装修2000 75000 15,000 建筑面积的25%4 4开发税费开发税费112 112 4,491 4,491 建安成本建安成本*1.5%1.5%5 5管理费用管理费用2.50%2.50%7,797 7,797（2+32+3）6 6其他费用其他费用3.00%3.00%9,356 9,356（2+32+3）7 7不可预见费用不可预见费用3.00%3.00%10,005 10,005 8 8公共维修基金公共维修基金 7,827 7,827 总投资总投资*2%2%公共维修基金等9 9合计合计 399,170 399,170 1-91-9项相加项相加项目开发成本估算表说明项目开发成本估算表说明项目开发成本主要由土地取得费用、前期工程费、建筑安装工程费用、开发税费、管理费用、其他费用、不可预见费用、财务费用、公共维修基金共九项组成。土地取得费用参照万达金融街项目，暂时按照1550元/平方米计算；开发税费：即本项目所负担的与房地产投资有关的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用，按建筑安装工程费1.5%的比例估算。管理费用：即房地产开发企业的管理部门，为组织和管理本项目的开发经营活动而发生的各项费用，按前期工程费与建安工程费之和的2.5%取值。其他费用：主要包括监理及质安监费用、租售丈查费和竣工面积丈查费等。按前期工程费与建安工程费之和的2.5%取值。不可预见费：考虑本项目的建筑特点，按前述各项费用之和的3%取值。公共维修基金：本项目主要全部持有物业，缴纳的公共维修基金，按照政府规定造价的2%比例估算。