东南大学课外研学房地产论文.doc

浅谈对城市化中房地产业调控的研究（东南大学 自动化学院，南京 211189）摘 要： 本文通过多方面的探讨，研究在城市规划、土地供给、金融调控等方面对现代城市化建设中房地产业的影响及合理的调控方式。关键词： 城市化、房地产、城市规划、土地供给、金融调控 The research of the regulation of real Estate in the urbanization (School of Automation, Southeast University, Nanjing 211189)Abstract: This papercommonly research on the influence in the urbanization and reasonable regulations in several impacts,such as City planning,Land supply, and Financial regulatikey words: Urbanization ,Real Estate,City planning,Land supply, Financial regulation 随着房地产业在我国GDP中得比重越来越大，在国民经济和社会发展中地位的日益提高，如何促进和保持房地产业与社会经济的协调发展，是政府和社会各界普遍关注的重要研究课题。而如何解决我国房地产业目前所面临的问题更是当务之急。1 我国房地产的现状和面临的问题1.1 我国近几年房地产的发展状况我国房地产投资今年来急剧升温，一直保持着上升势头。2011年投资增速略有减缓。在政府控制房价、调整住房供应结构、加强土地控制、信贷控制等一系列宏观调控政策陆续出台的背景下，地方政府过度的投资冲动将会受到一定程度的抑制，对土地与房屋开发投资的增速也将相应减缓。与此同时，加息、提高存款准备金率等措施所导致的房地产开发贷款与消费贷款增速的放缓将直接影响房地产开发的规模和施工、竣工速度。因此从整体上看，未来23年我国房地产开发投资的增速将略有减缓，但估计不会低于20。 市场供求不平衡矛盾将继续存在。近年来针对房地产的宏观调控政策中影响需求变动的因素主要有：上调银行存贷款利率、控制二次购房与投机性购房、控制拆迁规模等。但是，由于人民币升值的预期不断刺激“热钱”涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来2-3年我国部分地区房地产市场的投资性需求仍将有所提高。房地产价格将保持上升趋势。从对供求关系的分析可以判断，未来23年我国房地产价格仍将保持上升的趋势，主要原因是：一、 房地产市场供求发展不平衡的矛盾（特别是需求将继续迅速增长的趋势）必然反映在房价的持续增长上；二、 近年来地价、建筑材料、商品房品质提高所带来的开发成本增加将推动房价上涨；三、 从经济学理论来看，房价的运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。目前我国经济高速发展，居民收入持续增加，否则房价的运行趋势只会上升，而不可能下降。普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批、信贷、税收等方面对中小套型、中低价位的普通住房给予了优惠的政策支持，并明文规定了享受优惠政策的普通住房的具体标准。未来23年，随着各地房地产宏观调控细则的相继出台，中低价位、中小套型普通商品房、经济适用房与廉租房的供应将有所增加。 东部地区仍将是投资的主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。东部地区在全国房地产开发投资中的占比将继续下降，中、西部地区将继续保持较快的投资增速，在全国房地产开发投资中的占比将有所提高。 房地产开发企业的资产重组将向纵深推进。部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二、三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场的发展。1.2 我国房地产业面临的问题1.2.1结构性供需矛盾加剧，房价较高目前房地产价格出现的问题主要集中在商品房价格上涨过快，使普通居民无力购买所需住房。商品房价格上涨过快主要是由于商品房的成本因土地价格形成机制的不健全而提高，商品房销售价格行为不规范。产品结构与市场需求失衡，是企业经营失败或发展受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的房屋开发中，高档房屋比重过高，低价位经济适用房屋的开发量不足。一些大中城市在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚 高。 同时，市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。从市场的发展看，供给结构严重地背离需求结构，在供应总量不足的情况下，就会产生结构性泡沫。 1.2.2 投资增速较快，企业资产负债率高，经济风险加大，房地产价格泡沫化严重近几年来，我国房地产投资规模过大。房地产业相对其他行业是“暴利行业” ，加之近几年房地产市场价格持续走高，社会资金“逐利而来”。 同时也面临着史无前例的不确定性，有下跌甚至崩盘的可能性，也有维持稳定的可能性。政策法律始终不完善，都是治标不治本，治理都是智力表面现象，而很难治理问题的本质。从房地产开发资金组成看：1998 年2002年，总金额、国内贷款、自筹资金和其他资金分别年均增长21. 5、19.8、23.8和25.8，到2002年已分别达到9541亿、2149亿、 2720亿和4501亿元，分别是1997年资金额的2.5、2.4、2.8和 2.7倍。5 年累计房地产投资开发完成额26781.5亿元，年均增长21.1，到2002 年商品房竣工面积已达3.25亿平方米，比商品房销售面积(2.49亿平方米)多三成。1998年2002年，全国房地产企业年均资产负债率约75，远远高于国际上50的警戒线。 1.2.3市场监控力度不够，消费需求对投资的拉动作用小目前，国家有关部门对有关房地产政策的贯彻落实和房地产市场开发经营管理的监控力度不够，政策本身也不全面和不完善，如经济适用房“价高质低”、销售违规，土地出让出现“天价”等现象，就是问题表现的一个侧面。从市场销售看，一方面，商品房的存量增加，房屋空置率增高。另一方面，出现了部分楼盘开盘前就已售空或排队、摇号认购的情况，部分地区还出现了期房销售火爆、炒楼花和市场冷热不均等现象。这说明，房地产市场供需结构严重失衡，市场消费需求对投资开发拉动没有发挥作用或作用很小。 房屋价格构成不透明，市场信息不对称。导致房地产开发项目收费缺乏统一的管理，定价没有统一的标准，相应的销售管理监控工作也未跟上。当前房屋开发存在的十几项收费，出自不同部门，存在一些不合理因素。追求高利润的开发商，把这些收费追加到房价中，使房价居高不下。消费者只知道房价高，却不知房价的构成及价高的原因， 无法维护自己的权益。赞同1.2.4 营销队伍不健康目前我国的房地产企业在营销方面已经非常重视，现在大部分开发商都把开发的项目交给代理商来销售。这样做虽然会付出些报酬，但是回款却得到了保证。目前我国的营销团队的建设也已经由以前的第一代销售理论逐渐转变向第四代营销模式，现在的营销团队很重视营销理念的建设，甚至现在的购房群体也已经有了自主购买的模式。这种发展是营销的进步，也是人性化的转变。但是并不是说这样就没有问题，相反随着房地产市场的透明化逐渐显示出来代理公司人难找、人难留、团队不稳定等等现象。营销靠团队，但是市场透明化了售楼人员工资反而低了，说虽然有个好听的名字-置业顾问，但是待遇不稳定。团队建设不稳定：很多公司发展良莠不齐甚至有些做过两个月的置业顾问就跑去做售楼经理了，团队的管理还没有正规化。显而易见这些现象主要还是利益在作怪，营销中需要的人才一要专业对口，二要长线发展，公司要签合同，要不然人员流失客户就流失，汇款的不到保证谁来负责。第三要向国际化接轨，虽然房地产市场在中国逐渐成熟，营销模式天天更新，但是还没有正式和国际接轨，将来的营销手段肯定会是面对面的营销，也就是说开发商直接面对客户，甚至一定会出现预订式开发和销售。2005年我国城镇房地产开发完成投资占GDP的7.55%，占固定资产的17.9%；2006年，全国房地产开发完成投资10106.12亿元，同比增长28.5%；2007年，完成投资13158亿元，同比增长1.6%；2008年，全国房地产投资15759.3亿元，比去年增长19.8%；2009年以来，房地产投资增速逐月回升，16月同比投资增长速度已达24.2%，超过上年同期增速0.7个百分点。可见，房地产业投资已在我国形成较大的规模，并呈现出逐渐增长的趋势1.2.5商品房结构不合理，市场秩序混乱房地产市场结构不合理已成为影响中国房地产业市场持续健康发展的重要因素。据有关学者分析，住房供应结构中经济适用房、限价普通商品住房等政府调控房源应占总房源的30%35%比较合理，但现在市面上商业营业用房、别墅、高档公寓的比率较大，无法满足中低收入消费者的购房需求，引发房地产市场供求关系的失衡。造成以上事实的原因，除了房地产商贪图大的利润之外，还由于土地使用权的费用是一些地方财政非常重要的来源，商品房价格的上涨会增加地方的税收、带来相关产业的发展，因而地方政府在决策上的偏激性也导致了商品房结构失衡2006年以来，外资投资房地产增长较快，境外居民和非居民机构直接购买在建项目和成熟物业等较为集中，至6月底，新设外商投资房地产企业同比增长25.4，实际使用外资增长27.9%；境外机构和个人购买商品房一季度结汇同比增长2倍以上。外资进入房地产市场过猛，市场准入规则不够规范，扰乱了我国货币政策的执行力度。房地产销售市场上也是一片混乱的景象。而在“售楼中心”没出之前，房地产开发商对“期房”的大肆宣传和炒作成为现今房地产市场的一个新的亮点。投机者借助“期房”获取了较大的经济利益，而普通的房地产消费者却因为所购买的“期房”与现房之间存在着一定的差距（这些差距主要由于普通的房地产消费者掌握有关建筑业知识的有限性）造成了心理上和经济上的双重损失。此外，一些房地产开发商在对现房销售时的房价优惠打折等一系列的优惠活动，极大地损害了消费者的知情权2 面对房地产业问题的调控方式2.1 城市规划对房地产开发的调控中国正处在经济体制转轨的时期，城市化是当今社会的一大趋势。在城市化的大潮中，房地产业在为城市建设做出巨大贡献的同时，也为城市规划带来了一系列的问题。房地产业健康稳步的发展，离不开政府的干预与调控。在城市规划中政府应合理科学地策划、指导房地产的资源配置、结构布局、需求供应、价格水平、投资方向等发展战略问题，这在城市化发展中是极其重要的。城市规划对房地 产开发空间经济的调控主要体现在：1、城市规划指导城市土地区位选择；2、城市规划确定房地产开发用途；3、城市规划控制房地产开发强度；4、城市规划控制土地供应总量；2.1.1 长远规划和近期规划相结合城市长远规划应该注意人口、交通和房屋的需求确定城市发展方向，把握大的空间格局，同时留有足够的弹性。近期规划则在长远规划的指导下，结合具体地段，制定详细规则并通过法律途径加以实施。再次，规划部门进一步拟定发展大纲图和详细蓝图，进一步明确土地用途和规划要求，作为土地批租契约条款的依据。微观上的规划控制，主要通过签订土地批租来实施。土地契约上的特别条款，都规定每幅土地的用途、地积比、楼宇覆盖率以及应配套的附属建筑、公共建筑等。并且规定：契约一经签订，未经规划部门同意不得擅自更改。2.1.2 严格管理的同时，注意简化管理的程序目前，我国的房地产各种手续流程都比较反复，效率较低。在城市规划中也应包含简化流程这一部分。建筑发展商只需向一个部门提交申请文件，该部门把文件分发给其他有关部门审查，统一答复建筑商的申请，规划部门必须在规定时间内做出答复。只要符合规定 即可兴建，政府只需处理开发商的申请，相对减少了管理程序，提高了行政效率。由于图则公开，民众可随时查阅，同时能提高政府办事透明度，怎增加群众信赖度。2.1.3 城市规划与土地制度相衔接城市的发展用地都由政府出售或批租给业主，必须根据地契的规定条款利用土地。如果需要兴建公共设施，政府可以收回土地及业主，业主则依法获取补偿。在建设新市镇和市区重建中的土地就是徇此制度取得的。所以，在规划大型项目时，必须十分注意考虑土地产权，考虑涉及业主人数的多寡和批租期限的长短，估计政府要付出多少补偿金等。为此，在城市化建设中，规划部门应尽量利用即将到期的地段，以减轻收地的财政支出。2.1.4 通过有效的政府干预实施城市规划 在实施城市规划中，通过有效的政府干预，积累成功的经验，如通过有计划地安排土地批租，采用拍卖或招标方式批租土地，有计划引导城市空间扩展；并通过城市基础设施建设计划的实施，带动城市新区的发展，促进城市开发的有序推进。在市区重建中，通过成立政府全资拥有的土地发展公司或采用政府与私人合作的方式等。以香港为例 ，香港在城市规划方面取得了相当喜人的成绩，尤其是有效的政府干预实施城市规划，这也是值得我们借鉴的。（香港、新加坡、英国等地的城市规划都是具有鲜明特色并且有很高使用价值的，都值得我们借鉴学习。）2.2土地供给对房地产宏观调控的影响2.2.1 土地供给产业传导对房地产的影响房地产的发展必定得以土地为基础，任何的房地产业都离不开土地供给。土地供给对房地产业结构和规模有重要影响。土地是基本的生产要素，土地供给可以对房地产业发展产生抑制或鼓励作用。尤其是在我国目前市场经济体制不完善、市场机制不健全的状况下，微观经济主体行为不全部以利益最大化为目标、非经济因素对经济活动有较大影响的情况下，土地供给政策的调控作用将更为明显。土地供给对房地产业及其他一些产业具有带头作用，所以土地供应政策应与产业政策相协调。2.2.2 土地供给财政传导对房地产的影响目前，制约财政收入规模的因素主要包括经济发展水平、生产技术水平、价格及收入分配体制等。其中，经济发展水平和生产技术水平在短期内是一定的鹅，是不以政府意志为转移的；价格因素是财政收入的名义增长，实际收入规模并无增长。税收收入和债务收入可以成为较好的调控工具，但是我国的税收收入在财政收入中得比例还不够高。土地供给的财政收入主要是来自与地租和地税，这些收入可用于建设性投入，满足社会需求和供给，进而可以调控包括房地产在内的宏观经济。另外，土地金融业是土地供给对房地产业影响的一大佐证，利用土地资产的资金融通，也可以反作用于房地产，从而很好地调控房地产业的发展态势。2.3 金融调控对房地产业的影响 我国当前处在经济发展的关键时期，必须保证经济稳定持续地发展。发展稳定离不开宏观的调控，房地产更是如此。政府出台的金融条令更是对房地产业立竿见影，作用效果明显，影响甚大。2.3.1 金融调控的影响实例我国最新的调控措施有：营业税暂时减免，促需求与保供给并行，保障性住房力度再加大，以及限购令等。为了更形象地说明金融调控的影响力，我们以限购令为例，具体说明其对房地产业的影响。一、受调控政策的影响，楼盘销量显现出低态，估计这种状态还将持续，这直接影响资金的回笼二、政令出台后，客户大都选择观望态度，价格随之走低态。双方形成僵持，开发商一般都会相对妥协，利润低微。房地产黄金十年的暴利时代也许就会得到些改变了。三、限购令一出台，直接影响到客户量大大减少，供大于求，业绩难以像以前那样稳定，开发商也得做好必要准备。开发商卖不出去房子，也就换不成现金，银行追债，老项目又需要成本，新项目没法进展，进退两难。实力弱的估计就要被淘汰出局了。2012年也会是房地产业洗牌重组的经典一年，大部分人都选择静观其变。从小到一个房地产的投资项目到整个房地产行业，金融杠杆是与其密不可分，也就是说，作为一个开发商，单凭个人企业或公司的现金流是无法操纵整个项目的运行的，那么只能通过三个渠道来，当然一开始公司自身要有自有资金，一是通过银行贷款，二是通过房屋预售，三是通过外商投资，第三点就目前中国的房地产市场来说是较少的。先看银行贷款，在从2010年的宏观调控开始下变伴随着货币政策的调整，其中加息和调准备金率是其两大主题，不断调高的准备金率，会逐渐把大量的银行贷款冻结，导致贷款紧张，前面说过，开发商是无法通过自有资金来使得整个项目运作的，因为一个投资项目往往上千万或上亿，即使自有资金充足也要利用金融杠杆才是正确的投资策略，那么，大量的银行贷款被冻结，即导致开发商贷款难，银行贷款的门槛更高或延迟贷款等等，所以开发商的资金链开始紧张，另外，从购房人来看，买房子往往也要通过银行贷款，在银行贷款难的情况下，不仅是开发商难以借到钱，普通百姓也不例外。说到这里，还要结合限购，在限购之下， 大量的刚需，即自主需求，还有投资需求都被抑制住，真正想房子的人也好，想炒楼花的人也好，都被限购令中的条件所限制，这样以来，在双重夹击之下，必导致房地产市场有大量的库存。故在限购之下，开发商的房子卖不出去，预售款拿不到；在限贷之下，开发商难以从银行贷款，这样一来，开发商的资金链被逐渐紧张甚至断裂，没有足够的资金开始对另一个项目的投资，没有资金的不断周转，贷款也就难以偿还，因此企业负债率也随之升高。23.2 金融调控下可行的应对方式1、强化监管121号文件下发以后，个别商业银行继续对房地产开发企业发放流动资金贷款，有关主管部门也未对其实施处罚，一方面导致商业银行之间的不平等竞争，另一方面容易产生示范效应。只有强化监管，严厉处罚违规者，才能树立起合法经营的风气，使宏观金融调控政策落到实处。2、搞好政策配套如果相关政策不配套，执行起来不可避免会遇到问题。目前关于工程进度的规定就存在这样的问题，根据121号文件规定，只有达到工程主体结构封顶才能发放个人住房贷款；而根据城市房地产管理法的规定，商品房只要完成总投资的25%(一般为工程达到0)便可以预售。预售标准低于贷款准入标准，导致有些项目已经开始预售了，却无法提供个人住房贷款。一些商业银行钻工程进度事后难以检查的空子，违规提前发放贷款。为了确保宏观调控效果，当前应做好相关政策的配套工作，如可以提高商品房预售标准，要求工程进度与贷款准入标准一致。3、加强对房地产信托产品的管理121号文件出台以后，许多项目因“四证”不全无法获得房地产开发贷款，房地产开发企业转而求助信托公司。由于我国目前对信托公司发放房地产贷款没有明文规定，许多信托公司对“四证”不全项目发放流动资金贷款，扰乱了房地产金融秩序，也使121号文件的初衷得不到很好的贯彻。下一步，国家主管部门应加强对房地产信托产品的管理，规定信托公司发放房地产贷款条件一律不得低于商业银行发放房地产开发贷款的条件。2.4 房地产业与社会经济的协调发展房地产业与国民经济有着密切的联系，国民经济发展水平决定房地产业的发展水平，房地产业的发展又促进国民经济的发展，在国民经济中占有重要地位。这二者相互依存、相互促进。因此，房地产业发展历史的回顾，需要以整体国民经济发展的历史为背景。随着现代城市规划以及政府各项政策对房地产开发的要求越来越严格，以及人们对生活质量的要求越来越高，房地产开发也越来越注意环境、景观、人们的社会交往需求等因素，城市的卫生设计、生活设施、环境质量等标准都逐步提高。但归根到底，房地产开发是商业活动，追求利润是它的根本目标，从社会发展的角度来说，始终应该研究如何通过各种措施使房地产开发商对于利润的追求能够与社会协调健康发展相一致，只有房地产业与社会经济发展相辅相成、相互促进才能使经济平稳发展。3 结束语本文通过分析城市规划、土地供给和金融调控对房地产业发展的影响，揭示当今房地产业发展面临的问题及其建议。在目前我国的城市化大潮中，房地产占有举足轻重的作用，只有保证房地产业与社会经济发展相协调，才能够实现双赢，实现社会经济快速稳定的发展。参考文献：1 王晓川 城市规划对房地产开发的调控 中国电力出版社 20102 张弘铭，沈正超 土地供给在宏观调控中得传导 上海社会科学院出版社 20093 刘洪玉，张红 房地产业与社会经济 清华大学出版社 20104 王仁寿，董旭操 房地产金融学 中国建筑工业出版社 2009