调查报告示范.doc

×××申请个人生产经营贷款180万元

调

查

资

料

农村信用合作联社客户部

年 月 日

声明与保证
我们在此郑重声明与保证：我们与借款申请人及关联人无关联关系；本报告严格按照银监会《个人贷款管理办法》和省联社关于个人贷款管理相关办法和有关规定，根据借款申请人提供和调查人收集的资料，经审慎调查、核实、分析和整理后完成；报告真实、全面反映了借款申请人的基本情况；我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。

主调查人：
年 月 日
协助调查人：
年 月 日

农村信用合作联社客户部
关于×××申请个人生产经营贷款180万元的调查报 告
一、客户评价
（一）借款人及其家庭主要成员基本情况
借款人×××，男，现年 岁， 县×××工作，月工资收入 余元，住 诺江镇×××东路×××号，身体状况好。借款人妻子×××，现年 岁，无业，目前，身体状况较好。
借款人儿子×××，现年35岁，儿媳×××，现年37岁，居住于 ×××东路×××号自建房第5楼，与其父母（借款人）一起生活，主要经营与父亲共同投资的位于×××的“ ”，身体健康，家庭稳定，家庭年收入可观。
（二）借款人及其关联人资信状况
借款人于 年8月至 年12月先后在县联社、×××信用社贷款3笔，共计60万元，能够坚持按期结息。到期还本，经查询人民银行个人征信系统，至目前为止，无负债余额，无贷款逾期、欠息、违约等不良记录，其信用状况良好。妻子×××，无负债记录。
借款人儿子×××，2001年5月、2009年先后在县联社、×××信用社贷款2笔，金额20万元，能够按时结息，到期还本，至目前为止，无负债余额，无贷款逾期、欠息、违约等不良记录，其信用状况良好。妻子 ，无负债和不良记录。
（三）借款人及其关联人承诺
借款人与其妻子×××，借款人儿子×××、儿媳×××，女×××、女婿×××承诺以其私有财产为该笔借款承担连带担保责任。
二、借款人信用等级的评定与授信方案的拟定
（一）借款人资产情况。借款人本次提供了位于×××自建房一幢产权证书原件及复印件。经现场确认，该房长24米（6口面），宽9.2米，公路上4楼一底，公路下2层，总体结构为砖混，建造时间为1999年9月，房屋质量较好。其中：1-4楼为借款人所有，928.8㎡,其中:负一、二楼为住宅，第三楼为营业门市（产权证为住宅，但实际为门市）约270.8㎡，单位价值约4800元/㎡（参照周边房价估算），约值130万元；住宅658㎡,单位价值约2200-1500元/㎡，约值125万元。第5楼一套为儿子所有、一套为女儿所有。
（二）借款人债务情况。至目前为止，借款人无任何债务，相反，借款人应收款较多，未作详细统计。
（三）借款人信用等级评定情况。

项目
评分标准
分值
得分
基本情况（18分）
年龄
18-25岁
26-35岁
36-50岁
51-60岁
4
2
2
3
4
2
婚姻状况
已婚有子女
已婚无子女
离异或未婚
4
4
4
3
2
居住稳定性
自有住房
租房
其他
3
3
3
2
1
文化程度
大专及以上
中专、高中
初中及以下
3
2
3
2
1
健康状况
良好
一般
2
2
2
1
户口性质
本地户口
异地常住户口
2
2
2
1
职业情况（17分）
职业收入的稳定性
很高
较高
比较高
一般
5
5
5
4
3
2
职业的稳定性
国家机关事业单位
金融、通讯、电力、学校、医院等垄断性行业或绩优上市公司
律师、会计事务所等专业性社会服务机构
个人收入很高的或效益很好的企业
个人收入一般的或效益一般的企业
12
12
12
11
10
8
6
信用履约情况（10分）
银行信用记录
有借款记录且从无不良记录
无借款
偶有1-2次非恶意不良记录但目前信用良好
累计有3-10次非恶意拖欠记录但目前信用良好
累计逾期次数超过6次或最高逾期期数超过3次
10
10
10
8
6
3
0
收入及还贷能力（45分）
家庭年收入
家庭年收入3万元（含）以下得6分，每增加1万元增加1分,满分15分
15
14
家庭资产
家庭资产10万元（含）以下得7分，每增加5万元增加1分，满分20分
20
20
家庭资产负债率
10%以下
10%（含）-30%
30%（含）-50%
50%（含）-70%
70%（含）以上
10
10
10
8
6
3
0
与信用社关系（10分）
最近3个月日
均存款余额
3万元以上
3-2万元
2-1万元
1万元以下
5
2
5
4
3
2
是否本社社员
是
否
2
0
2
0
业务往来
频繁(10笔
以上/月)
一般(5-10
笔/月)
较少
(1-5笔/月)
无
3
1
3
2
1
0
合计得分100分

89
借款人信用评分为89分，无调整因素，初评信用等级为AA级，符合省联社规定的信贷准入条件，其有效期确定为两年。
（四）客户最高综合授信额度测算表 单位：万元
一、客户最高综合授信额度参考值 C＝C1+C2
383
1、客户自有授信额度 C1= （E+I）×V
182.7
其中：E 客户净资产 = 货币性资产+ 固定资产+ 其他 -客户授信期间除本行社外的所有负债
250
I 客户年收入（国家机关事业单位、金融、通讯、电力、学校、医院等垄断性行业或绩优上市公司、律师、会计事务所等专业性社会服务机构的客户按年收入100%统计；其他按年收入的80%统计）
11
V 信用调节系数
0.7
2、增信额度 C2
200.00
其中：抵押授信额度 （第三方担保）
200
质押授信额度 （第三方担保）

保证授信额度 （第三方担保）

二、本次核定授信额度
200
经测算，该借款人最高综合授信额度为383万元，结合该借款人实际情况，拟定最高综合授信额度180万元，授信额度有效期为两年，与借款人申请额度和期限一致。
三、业务评价
（一）借款人生产经营情况
1.×××砖厂。
①基本情况。×××砖厂始建于2008年6月，2008年10月月投入生产和营运，总投资191.6万元。其中：电力设施14万元，窑车120个37.6万元，砖机18万元，铲车12万元，厂房14万元，轨道21万元，遂道窑60万元，青苗补偿8万元，其他费用7万元。现有员工27人，其中管理人员3人，技术人员4人。正常日产量为生产空心砖130——150立方米，生产页岩砖14万块，以月计算（20个正常工作日），其中10天生产空心砖，10天生产页岩砖，月生产空心砖1300——1500立方米，生产页岩砖1400000块，按照空心砖170元/立方米，页岩砖0.30元/块计算，月产值（以最低产值计）55万元，年产值550万元(以10个月计算)，生产成本空心砖约120元/立方米，页岩砖约为0.25元/块，全年生产总成本约400——420万元，年利润约130——150万元。
②合法性。借款人父子共同经营的 砖厂，已经相关部门核准，核发了相关证照，包括个体工商户营业执照、税务登记证、采矿许可证。其中：采矿许可证有效时间至2010年9月止，原因为：按照采矿许可相关规定，每年或两年需换发一次。
③营运情况。随着城市建设和城乡一体化建设步伐的加快，无论在城区还是在农村，成品砖市场前景看好，城区商品房页岩砖逐渐淘汰，空心砖需求在迅速扩大，而农村空心砖基本无需求，页岩砖畅销。借款人能够在洞察市场潜力的情况下，抢先增添空心砖设备，迅速占领城区房建市场。目前，借款人已与“×××新城”（×××）预订空心砖6000立方米，页岩砖996000块；×××中学建设工程部（×××）空心砖8000立方米，页岩砖1328000块；“×××云天”项目部（×××）空心砖12000立方米，页岩砖1992000块。总价值约592万元。考虑其他销售因素，2010年、2011年借款人销售收入将十分可观，因此，该砖厂只有在满足流动资金的前提下，提高生产效率，才能完成预订销售合同任务。
2. ×××新建停车场。
借款人拟选址×××北侧空闲地段新建停车场， 人民政府城市建设专题会议已原则通过，建设规划局已向水利局去函要求确定河道控制红线和防洪警戒水位高程，一旦确定将正式规划。目前借款人已与村社谈妥其5.27亩土地的青苗补偿和土地补偿费用，青苗补偿按照28万元/亩,土地补偿按照4.86万元补偿，共计补偿村社费用173.1722万元，借款人已付款150万元。初步规划为建成长100米，宽16米，三层全框架结构4800平方米建筑房，值班室1个20平方米，洗车场150平方米，停车位200个。共计投资约430万元左右，其市场前景较好，预计收入稳定、丰厚。
（二）借款用途、期限。
1.用途。借款人因投入×××停车场前期土地补偿和青苗补偿款150万元后，致使其砖厂流动资金紧缺。已签订的预订合同均对付款做出了约定，即自砖厂供砖后，一般为每两个月或三个月结算一次货款（90%），按照砖厂生产能力，月生产成本约为45——50万元，以一季度为一生产周期，砖厂应垫付生产成本135——150万元，考虑购货商欠款和砖厂继续正常生产两种情况，砖厂应保证250万元左右流动资金才能保证其砖厂正常生产和经营。借款人申请借款金额与其资金缺口基本相符。生产成品砖其行业属于大农业范畴，符合省联社关于信贷准入条件。
2.期限。从借款人砖厂签订的供货合同分析，借款人应至少在两年内才能完成生产任务，申请借款期限与其生产工期相符。
3.利率定价。计价测算如下表：
浮动系数
浮动指标
0.7
0.7+Χ
0.7+2Χ
0.7+3Χ
权重
信用等级

AA

0.2
贷款担保方式

抵押

0.3
与信用社往来关系

非信用社社员但在信用社有存贷款记录

0.2
家庭负债率
10%以下

0.1
贷款用途

个体经营

00.2
经测算后，该借款最低上浮比例为72.6%，即执行同期同档次法定月利率的172.6%。
4.还款来源。第一还款来源：砖厂经营收入，从前面调查（三）项第1款可以得出借款人砖厂生产经营情况和产品销售情况，从而分析结论为：还款来源充足，且还款资金能够落实。第二还款来源：实现抵押物权，抵押物品现状良好，抵押率符合规定，变现能力较强。
5.综合效益。
①信用社内部效益。一是两年内能够为信用社创造35万左右利息收入；二是能够稳定一个长期合作的黄金客户。
②社会效益。一是解决27人劳动就业；二是支持和促进了城乡一体化建设。
四、担保评价
（一）现状。该笔借款拟用借款人本人、借款人儿子×××、女儿×××所有的位于×××的房屋所有权作抵押，其中：借款人本人1-4层928.8㎡,其中一楼临街门市270.8㎡,虽然产权证为住宅，但实际为营业门市，在登记产权时为节省费用，故将门市一并登记为住房；2-4楼住房658㎡; ×××第5楼一套151.45㎡住房, ×××第5楼一套151.45㎡住房,房屋结构为一楼框架,2-5楼砖混,建成时间为1999年,现房屋质量完好。房屋出租情况，一楼左边1、2、3间出租给饶仕平，右边1、2、3间出租给 ；二楼右边1、2、3开间出租给 ，左边1、2、3开间出租给 ；四楼左边1、2、3开间出租给 ；五楼右边第三开间出租给 ；五楼左边1、2开间出租给 ；五楼右这1、2开间出租给 五楼左边第三开间出租给 ，其余余部分为借款人夫妇、儿子作媳、女儿女婿自住。
（二）评估价值。
1、抵押物所处位置
抵押物位于×××东路×××号。共六层，六个口面。其中底层为库房，第二层为住房，第三层实为营业用房（公路平），第 四、五层为住房，第六层为遮阳篷。
2、抵押物评价
1）抵押物整体连块，变现能力强。同时住房各户厨卫分离易分割。
2）抵押物处在政府规划桥梁连接河道两岸边沿，将来房产升值空间较大。
3）房屋属砖混结构，建修年限虽较久，但维护、保管良好，现房屋质量好。
3、抵押物估价
第二、底层、三、四层为借款人所有。第五层左为×××所有，右为×××所有，均系借款人直系亲属。
1）住房价值：
第二层、底层共计面积352.12㎡（以房产登记面积为准），综合价单位价值1600元，估计价值57万元。
第四、五层面积611.76㎡（产权登记为每层305.88），单位价值2200元，估计价值135万元。
2）营业用房价值：
第三层面积270.8㎡，单位价值4800元，估计价值130万元。
按抵押担保贷款有关规定综合估价可设定权利价值213万元（57+135）*70%+（130*60%）。如申请借款180万元加之两年利息32万元，综合抵押率约为68%。
（三）变现能力。该抵押物其位置较好，门市评估4800元/㎡，住房2200-1600元/㎡，属于比较适中价值评估，随着时间的推移，仍有升值空间，如果借款出现意外，需用处置抵押物偿还贷款本息，变现能力较强。
五、风险评价
从借款人生产经营砖厂两年的各方面因素分析，借款人以砖厂经营收入偿还贷款本息，其风险系数较小。但是，目前借款人拟在×××建设停车场，投资为400万元以上，其中一部分为停车场，一部分拟作商品房开发，投资将更大，借款人用于砖厂的流动性资金贷款，存在被借款人挤占挪用作停车场建设资金的风险。
主要防范措施：指定专人加强贷后跟踪管理，定期对借款人财务情况和应收款情况进行检查，分析其变化情况，严防借款人将用于砖厂的流动性资金挪作停车场用于固定资产投资，一旦发生变化，影响贷款本息收回，果断采取处置措施，防止信贷资金损失。
六、借款支付
借款人借款主要用于支付煤款及运费、年度资源补偿费用、机械设备维护、水电、燃油费用等，其中最主要支付款项为煤货款及运输费，由于驾驶员不固定、煤矿厂商不能事先确定，须用现金与驾驶员结付，因此，该借款申请人申请自主支付，符合其特定条件。但资金支付一个月内必须提供明确的交易对象和资金支付情况。
七、调查综合结论
建议对该借款人信用等级评定为AA级，综合授信额度为383万元，本次授信额度确定为180万元，评级、授信有效期限为二年。本次向该借款人发放贷款180万元，月利率执行同期同档次法定贷款利率上浮72.6%，期限两年，可循环使用，按季结息。
年 月 日