中级财务会计第八章.ppt

中级中级财务会计财务会计教材结构教材结构教材结构教材结构第一章 总论第二章货币资金第三章应收款项第四章存货第五章投资 第六章固定资产第七章无形资产与长期待摊费用第八章第八章投资性房地产投资性房地产第九章第九章流动负债流动负债第十章第十章长期长期负债负债第十一章第十一章所有者权益所有者权益第十二章第十二章收入、费用和利润收入、费用和利润第十三章第十三章财务报表财务报表教学目的教学目的教学目的教学目的及要求及要求及要求及要求 通通过过本本章章的的学学习习，应应该该明明确确投投资资性性房房地地产产的的概概念念、特特征征及及其其范范围围；掌掌握握投投资资性性房房地地产产的的初初始始计计量量和和后后续续计计量量；掌掌握握投投资性房地产的用途转换与处置的会计处理。资性房地产的用途转换与处置的会计处理。重点重点重点重点 投投资资性性房房地地产产的的范范围围、确确认认和和初初始始计计量量、后后续续计计量量以以及及转换与处置是本章教学的重点转换与处置是本章教学的重点 难点难点难点难点 投资性房地产的后续计量以及转换与处置。投资性房地产的后续计量以及转换与处置。第八章第八章 投资性房地产投资性房地产目目 录录1 12 23 34 4投资性房地产概述投资性房地产概述投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处置投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量一、投资性房地产及其特征一、投资性房地产及其特征房地产是指房产和地产。由于土地在我国归国家或集体所房地产是指房产和地产。由于土地在我国归国家或集体所有，企业只能取得土地使用权，因此，有，企业只能取得土地使用权，因此，房地产中的土地是指房地产中的土地是指土地使用权。土地使用权。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产应当能够单独计量和出售。投资性房地产具有以下主要特征：投资性房地产具有以下主要特征：（一）投资性房地产业务是一种经营性活动；（一）投资性房地产业务是一种经营性活动；（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生（二）投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产。产经营场所的房地产和用于销售的房地产。第一节第一节 投资性房地产概述投资性房地产概述二、投资性房地产的范围二、投资性房地产的范围 根据投资性房地产准则的规定，根据投资性房地产准则的规定，属于投资性房地产的项目有：属于投资性房地产的项目有：（一）已出租的土地使用权（一）已出租的土地使用权 是指企业通过是指企业通过出让出让或或转让转让方式取得的并以经营租赁方式出租的土地使用权。方式取得的并以经营租赁方式出租的土地使用权。对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认对于以经营租赁方式租入土地使用权再转租给其他单位的，不能确认为投资性房地产为投资性房地产。（见教材。（见教材P149P149例）例）（二）持有并准备增值后转让的土地使用权（二）持有并准备增值后转让的土地使用权 是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。是指企业通过出让或转让方式取得并准备增值后转让的土地使用权。但按国家有关规定认定的但按国家有关规定认定的闲置土地闲置土地不属于持有并准备增值的土地使用权。不属于持有并准备增值的土地使用权。（三）已出租的建筑物（三）已出租的建筑物 是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物，包括自行建造或开发活动完成后用于出租的建筑物。发活动完成后用于出租的建筑物。企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当注意把握以下要点：企业在判断和确认已出租的建筑物时，应当注意把握以下要点：见教材见教材P160P160三、不属于投资性房地产的项目三、不属于投资性房地产的项目（一）自用房地产（一）自用房地产 是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。是指企业为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产。自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地自用房地产的特征在于服务于企业自身的生产经营，其价值会随着房地产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务产的使用而逐渐转移到企业的产品或服务中去，通过销售商品或提供服务为企业带来经济利益。为企业带来经济利益。（二）作为存货的房地产（二）作为存货的房地产 通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在通常是指房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地。这部分商品房和土地属于房地产开发企业的存货，开发的商品房和土地。这部分商品房和土地属于房地产开发企业的存货，其生产、销售构成企业的主营业务活动。其生产、销售构成企业的主营业务活动。（三）闲置土地（三）闲置土地 按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。让的土地使用权，也就不属于投资性房地产。关于闲置土地的认定见教材关于闲置土地的认定见教材P161P161一、投资性房地产的确认一、投资性房地产的确认 投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认。投资性房地产同时满足下列条件的，才能予以确认。（1 1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2 2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。第二节第二节 投资性房地产的初始计量投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量二、投资性房地产的初始计量投资性房地产应当按照成本进行初始计量。投资性房地产应当按照成本进行初始计量。（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量（一）外购的投资性房地产的确认和初始计量 外购的投资性房地产的取得成本包括购买价款、相关税外购的投资性房地产的取得成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。费和可直接归属于该资产的其他支出。（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量（二）自行建造的投资性房地产的确认和初始计量 自行建造的投资性房地产的成本包括由建造该项资产达自行建造的投资性房地产的成本包括由建造该项资产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发到预定可使用状态前发生的必要支出构成，包括土地开发费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费费、建造成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。用和分摊的间接费用等。无论外购的还是自建的房地产，只有在无论外购的还是自建的房地产，只有在开始对外出租或开始对外出租或用于资本增值时，用于资本增值时，才能将其确认为投资性房地产。才能将其确认为投资性房地产。三、投资性房地产取得的会计处理三、投资性房地产取得的会计处理投资性房地产应通过投资性房地产应通过“投资性房地产投资性房地产”账户进行核算。该账户核算企业账户进行核算。该账户核算企业采用成本模式计量的投资性房地产的成本，采用公允价值计量的投资性房采用成本模式计量的投资性房地产的成本，采用公允价值计量的投资性房地产，还应当对地产，还应当对“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”进行明细核算。进行明细核算。（一）外购的投资性房地产（一）外购的投资性房地产【例例】2009年年3月，月，A企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。企业计划购入一栋写字楼用于对外出租。4月月1日，日，A企业正式购入写字楼，支付价款共计企业正式购入写字楼，支付价款共计1000万元，支付各种税费万元，支付各种税费2.5万元。万元。A企业已于当天出租给丙企业。企业已于当天出租给丙企业。A企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：购买成本购买成本1000+2.51002.5（万元）（万元）借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼10025000贷：银行存款贷：银行存款10025000（二）自行建造的投资性房地产（二）自行建造的投资性房地产（例见教材（例见教材P163例例8.5）投资性房地产的后续计量包括成本和公允价值两种计量模式。投资性房地产的后续计量包括成本和公允价值两种计量模式。从会计信息相关性的角度考虑，采用公允价值对投资性从会计信息相关性的角度考虑，采用公允价值对投资性房地产进行后续计量是最理想的选择。然而，由于我国目前房房地产进行后续计量是最理想的选择。然而，由于我国目前房地产交易市场还不够完善，房地产交易的公允价值的及时获取地产交易市场还不够完善，房地产交易的公允价值的及时获取还有一定的困难，因此，还有一定的困难，因此，为了保证会计信息的可靠性，通常应为了保证会计信息的可靠性，通常应当采用成本模式计量，满足特定条件的情况下也可以采用公允当采用成本模式计量，满足特定条件的情况下也可以采用公允价值模式计量。价值模式计量。但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进但是，同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。行后续计量，不得同时采用两种计量模式。已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值已采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。模式转为成本模式。第三节第三节 投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量 一、采用成本模式计量的投资性房地产一、采用成本模式计量的投资性房地产（一）采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量（一）采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量，采用成本模式计量的投资性房地产的后续计量，其会计处其会计处理主要涉及投资性房地产的折旧、摊销以及计提减值准备等理主要涉及投资性房地产的折旧、摊销以及计提减值准备等内容，内容，涉及涉及“投资性房地产投资性房地产”、“投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧（摊销）（摊销）”、“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”等科目，可比照等科目，可比照“固定资产固定资产”、“无形资产无形资产”、“累计折旧累计折旧”、“累计摊销累计摊销”、“固定资产减值准备固定资产减值准备”、“无形资产减值准备无形资产减值准备”等相关科目等相关科目进行处理。进行处理。【例例】A A公司一栋办公楼出租给公司一栋办公楼出租给C C公司使用，已确认为投资性房地产，采公司使用，已确认为投资性房地产，采用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为用成本模式进行后续计量。假设该栋办公楼的成本为2 2400400万元，按照万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为直线法计提折旧，使用寿命为2020年，预计净残值为零。按照经营租赁合年，预计净残值为零。按照经营租赁合同约定，同约定，C C公司每月支付公司每月支付A A公司租金公司租金1212万元。出租后第万元。出租后第1010年的年的1212月，这栋月，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测算，其可收回金额为办公楼发生减值迹象，经减值测算，其可收回金额为1 1000000万元。万元。（1 1）计提折旧：）计提折旧：每月计提折旧：每月计提折旧：2 2400/20/12400/20/121010（万元）（万元）借：其他业务成本借：其他业务成本 100 000100 000 贷：投资性房地产累计折旧贷：投资性房地产累计折旧 100 000100 000（2 2）确认租金收入：）确认租金收入：借：银行存款（或其他应收款）借：银行存款（或其他应收款）120 000120 000 贷：其他业务收入贷：其他业务收入 120 000120 000（3 3）确认减值损失，计提减值准备：）确认减值损失，计提减值准备：计提减值准备时办公楼账面价值计提减值准备时办公楼账面价值2400-2400-（2400/202400/201010）=1200=1200（万元）（万元）资产减值损失资产减值损失1200120010001000200200（万元）（万元）借：资产减值损失借：资产减值损失 2 000 2 000 000000 贷：投资性房地产减值准备贷：投资性房地产减值准备 2 000 2 000 000000（二）成本模式下与投资性房地产有关的后续支出（二）成本模式下与投资性房地产有关的后续支出1资本化的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的改扩建等后续支出满足投资性房与投资性房地产有关的改扩建等后续支出满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为企业对投资性房地产进行改扩建等再开发且将来仍作为投资性房地产的，投资性房地产的，再开发期间应继续将其作为投资性房地产再开发期间应继续将其作为投资性房地产，不计提折旧或摊销。不计提折旧或摊销。2费用化的后续支出费用化的后续支出与投资性房地产有关的维修费用等后续支出不满足投资性与投资性房地产有关的维修费用等后续支出不满足投资性房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。房地产确认条件的应当在发生时计入当期损益。二、采用公允价值模式计量的投资性房地产二、采用公允价值模式计量的投资性房地产（一）采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量（一）采用公允价值模式计量的投资性房地产的后续计量 企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续企业有确凿证据表明其投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以采用公允价值计量模式进行后续计量。可靠取得的，可以采用公允价值计量模式进行后续计量。采用公允价值模式计量投资性房地产应当采用公允价值模式计量投资性房地产应当同时满足同时满足以下两以下两个条件：个条件：（1 1）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；）投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；（2 2）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市）企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出科学合理的估计。出科学合理的估计。投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或投资性房地产采用公允价值模式计量的，不计提折旧或摊销，摊销，应当在期末以资产负债表日投资性房地产的公允价值应当在期末以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。计入当期损益。采用公允价值模式计量，采用公允价值模式计量，“投资性房地产投资性房地产”账户下应设账户下应设置置“成本成本”和和“公允价值变动公允价值变动”两个明细账户，分别核算投两个明细账户，分别核算投资性房地产的取得成本和公允价值增减变动的情况。资性房地产的取得成本和公允价值增减变动的情况。【例例】209年年5月，月，A公司与公司与B公司签订租赁协议，约定将公司签订租赁协议，约定将A公司开发公司开发的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给的一栋精装修的写字楼于开发完成的同时开始租赁给B公司使用，租赁公司使用，租赁期限为期限为10年。当年年。当年7月月1日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造日，该写字楼开发完成并开始起租，写字楼的造价为价为9000万元。万元。209年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为9300万万元。假设元。假设A公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。公司对投资性房地产采用公允价值模式计量。（1）209年年7月月1日，日，A公司开发完成写字楼并出租：公司开发完成写字楼并出租：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本90000000贷：开发成本贷：开发成本90000000（2）209年年12月月31日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值日，按照公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动3000000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益3000000（3）假如）假如209年年12月月31日，该写字楼的公允价值为日，该写字楼的公允价值为8900万元，公允价万元，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益：值与原账面价值之间的差额计入当期损益：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益1000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产公允价值变动公允价值变动1000000（二）公允价值模式下与投资性房地产有关的后续支出（二）公允价值模式下与投资性房地产有关的后续支出1资本化的后续支出资本化的后续支出与投资性房地产有关的改扩建等后续支出，满足投资性房与投资性房地产有关的改扩建等后续支出，满足投资性房地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。地产确认条件的应当计入投资性房地产成本。见教材见教材P167例例8.82费用化的后续支出费用化的后续支出与投资性房地产有关的维修费等后续支出不满足投资性房与投资性房地产有关的维修费等后续支出不满足投资性房地产确认条件的费用化的后续支出，应当在发生时计入地产确认条件的费用化的后续支出，应当在发生时计入“其其他业务成本他业务成本”等当期损益。等当期损益。一、投资性房地产的转换一、投资性房地产的转换投资性房地产的转换实质上是因房地产用途发生改变而投资性房地产的转换实质上是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类。对房地产进行的重新分类。它是指房地产用途发生改变而不它是指房地产用途发生改变而不是指房地产后续计量模式的转换。是指房地产后续计量模式的转换。企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将企业必须有确凿证据表明房地产用途发生改变，才能将投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产或者将非投资性房地产转换为投资性房地产。转换为投资性房地产。这里的确凿证据包括两个方面：一是这里的确凿证据包括两个方面：一是企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，企业管理当局应当就改变房地产用途形成正式的书面决议，二是房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状二是房地产因用途改变发生实际状态上的改变，如从自用状态改为出租状态。态改为出租状态。第四节第四节 投资性房地产的转换与处置投资性房地产的转换与处置（一）在成本计量模式下的转换（一）在成本计量模式下的转换在成本计量模式下，应当将房地产按转换日的账面价值在成本计量模式下，应当将房地产按转换日的账面价值作为转换后的入账价值。作为转换后的入账价值。1非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产（1）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产这种情况通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以这种情况通常指房地产开发企业将其持有的开发产品以经营租赁的方式出租，存货相应转换为投资性房地产。这经营租赁的方式出租，存货相应转换为投资性房地产。这种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。种情况下，转换日为房地产的租赁期开始日。例见教材例见教材P168例例8.9（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的建筑企业将原本用于生产商品、提供劳务或者经营管理的建筑物或土地使用权改用于出租，应于租赁期开始日，物或土地使用权改用于出租，应于租赁期开始日，将相应的将相应的固定资产或无形资产转换为投资性房地产，原来提取的折旧固定资产或无形资产转换为投资性房地产，原来提取的折旧或减值准备也一并结转。或减值准备也一并结转。【例例】209 209年年6 6月月1 1日，日，B B企业与企业与C C企业签订了经营租赁协议，企业签订了经营租赁协议，将企业自用的一栋办公楼整体出租给将企业自用的一栋办公楼整体出租给C C企业使用，租赁期开始企业使用，租赁期开始日为日为209209年年8 8月月1 1日，为期日，为期5 5年。年。209209年年8 8月月1 1日，这栋办公楼日，这栋办公楼的账面余额的账面余额50005000万元，已计提折旧万元，已计提折旧300300万元。已计提固定资万元。已计提固定资产减值准备产减值准备100100万元。万元。209209年年8 8月月1 1日，日，B B企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产写字楼写字楼 50 000 50 000 000000 累计折旧累计折旧 3 000 3 000 000000 固定资产减值准备固定资产减值准备 1 000 1 000 000000 贷：固定资产贷：固定资产 50 000 50 000 000000 投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧 3 000 3 000 000000 投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备 1 000 1 000 0000002投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产（1）投资性房地产转换为自用房地产）投资性房地产转换为自用房地产企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于企业将原本用于赚取租金或资本增值的房地产改用于生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应转生产商品、提供劳务或者经营管理，投资性房地产相应转换为固定资产或无形资产。在此种情况下，换为固定资产或无形资产。在此种情况下，转换日为房地转换日为房地产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产商品、提供产达到自用状态、企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期。劳务或者经营管理的日期。【例例】209年年8月月1日，日，A企业将出租在外的厂房收回，开企业将出租在外的厂房收回，开始用于本企业生产商品。该项厂房在转换前采用成本模式始用于本企业生产商品。该项厂房在转换前采用成本模式计量，其账面净值计量，其账面净值3000万元，其中，原价万元，其中，原价5000万元，万元，累计已提折旧累计已提折旧2000万元。万元。转换日转换日A企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产50000000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧20000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产厂房厂房50000000累计折旧累计折旧20000000（2）投资性房地产转换为存货）投资性房地产转换为存货房地产开发企业将用于经营出租的房地产转为用于对外销房地产开发企业将用于经营出租的房地产转为用于对外销售，应从投资性房地产转换为存货。这种情况下，售，应从投资性房地产转换为存货。这种情况下，转换日为转换日为租赁期届满、企业用于对外销售的日期。租赁期届满、企业用于对外销售的日期。企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产企业将投资性房地产转换为存货时，应当按照该项房地产在转换日的账面价值，借记在转换日的账面价值，借记“开发产品开发产品”科目；按照已计提科目；按照已计提的折旧或摊销，借记的折旧或摊销，借记“投资性房地产累计折旧（或摊销）投资性房地产累计折旧（或摊销）”科目；原已计提减值准备的，借记科目；原已计提减值准备的，借记“投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备”科目；按其账面余额，贷记科目；按其账面余额，贷记“投资性房地产投资性房地产”科目。科目。（二）在公允价值计量模式下的转换（二）在公允价值计量模式下的转换 在公允价值计量模式下，应当将房地产按转换日的公允在公允价值计量模式下，应当将房地产按转换日的公允价值作为转换后的成本入账，同时核算其公允价值与账面价值作为转换后的成本入账，同时核算其公允价值与账面价值的差额。价值的差额。1 1非投资性房地产转换为投资性房地产非投资性房地产转换为投资性房地产该方式下，公允价值与账面价值差额的处理原则是：该方式下，公允价值与账面价值差额的处理原则是：转换日公允价值大于账面价值的差额，先计入资本公积，转换日公允价值大于账面价值的差额，先计入资本公积，待该资产处置时，再从资本公积转出、计入当期损益；待该资产处置时，再从资本公积转出、计入当期损益；转换日公允价值小于账面价值的差额，直接计入当期损益。转换日公允价值小于账面价值的差额，直接计入当期损益。（1 1）作为存货的房地产转换为投资性房地产）作为存货的房地产转换为投资性房地产 【例例】A企业是从事房地产开发业务的企业，企业是从事房地产开发业务的企业，209年年5月月10日，日，A企业与企业与C企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给出租给C企业使用，租赁期开始日为企业使用，租赁期开始日为209年年7月月1日。日。209年年7月月1日，该写字楼的账面余额日，该写字楼的账面余额3000万元。该企业采用公万元。该企业采用公允价值模式计价，转换日该投资性房地产公允价值为允价值模式计价，转换日该投资性房地产公允价值为3500万元。万元。209年年7月月1日，日，A企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本35000000贷：开发产品贷：开发产品30000000资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积5000000（2）自用房地产转换为投资性房地产）自用房地产转换为投资性房地产【例例】208年年6月，月，B企业因搬迁，准备将原处于商业繁华地段的办公楼企业因搬迁，准备将原处于商业繁华地段的办公楼出租，以赚取租金收入。出租，以赚取租金收入。208年年10月，月，B企业与企业与C企业签订了租赁协议，企业签订了租赁协议，将其原办公楼租赁给将其原办公楼租赁给C企业使用，租赁期开始日为企业使用，租赁期开始日为209年年1月月1日，租赁日，租赁期限为期限为5年。年。209年年1月月1日，该办公楼的公允价值为日，该办公楼的公允价值为3500万元，其原万元，其原价为价为5000万元，已提折旧万元，已提折旧1400万元，假设万元，假设B企业对投资性房地产采用企业对投资性房地产采用公允价值模式计量。公允价值模式计量。209年年1月月1日，日，B企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本35000000累计折旧累计折旧14000000公允价值变动损益公允价值变动损益1000000贷：固定资产贷：固定资产500000002投资性房地产转换为非投资性房地产投资性房地产转换为非投资性房地产采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，转采用公允价值模式计量的投资性房地产转换为非投资性房地产时，转换日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。换日公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。（1）投资性房地产转为自用房地产）投资性房地产转为自用房地产【例例】208年年10月月15日，日，B企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准企业因租赁期满，将出租的写字楼收回，准备作为办公楼用于本企业的行政管理。备作为办公楼用于本企业的行政管理。208年年12月月1日，该写字楼正式日，该写字楼正式开始自用，当日的公允价值为开始自用，当日的公允价值为4800万元。该项房地产在转换前采用公允万元。该项房地产在转换前采用公允价值模式计量，原账面价值为价值模式计量，原账面价值为4750万元，其中，成本为万元，其中，成本为4500万元，公万元，公允价值变动为增值允价值变动为增值250万元。万元。208年年12月月1日，日，B企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：借：固定资产借：固定资产48000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本45000000公允价值变动公允价值变动2500000公允价值变动损益公允价值变动损益500000（2）投资性房地产转为存货）投资性房地产转为存货转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记转换日，按该项投资性房地产的公允价值，借记“开开发产品发产品”科目；按该项投资性房地产的成本，贷记科目；按该项投资性房地产的成本，贷记“投资投资性房地产性房地产成本成本”科目；按该项投资性房地产的累计公允科目；按该项投资性房地产的累计公允价值变动，贷记或借记价值变动，贷记或借记“投资性房地产投资性房地产公允价值变动公允价值变动”科目；按其差额，贷记或借记科目；按其差额，贷记或借记“公允价值变动损益公允价值变动损益”科目。科目。二、投资性房地产的处置二、投资性房地产的处置投资性房地产的处置包括企业投资性房地产的出售、投资性房地产的处置包括企业投资性房地产的出售、转让、报废、毁损等。转让、报废、毁损等。当投资性房地产被处置或者永久退当投资性房地产被处置或者永久退出使用且预计不能从其处置中获取经济利益时，应当终止出使用且预计不能从其处置中获取经济利益时，应当终止确认该项投资性房地产。确认该项投资性房地产。企业处置投资性房地产，应当将处置收入扣除其账企业处置投资性房地产，应当将处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。面价值和相关税费后的金额计入当期损益。（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置（一）采用成本模式计量的投资性房地产的处置【例例】A公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计公司将其出租的一栋写字楼确认为投资性房地产，采用成本模式计量。租赁期届满后，量。租赁期届满后，A公司将该栋写字楼出售给公司将该栋写字楼出售给B公司，合同价款为公司，合同价款为30000万元，万元，B公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本公司已用银行存款付清。出售时，该栋写字楼的成本（原值）为（原值）为25000万元，已计提折旧万元，已计提折旧3000万元，已计提减值准备万元，已计提减值准备100万元。假设不考虑相关税费。万元。假设不考虑相关税费。A企业的账务处理如下：企业的账务处理如下：（1）确认收入：）确认收入：借：银行存款借：银行存款300000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入300000000（2）结转成本：）结转成本：借：其他业务成本借：其他业务成本219000000投资性房地产累计折旧投资性房地产累计折旧30000000投资性房地产减值准备投资性房地产减值准备1000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产写字楼写字楼250000000（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置（二）采用公允价值模式计量的投资性房地产的处置【例例】A为一家房地产开发企业，为一家房地产开发企业，208年年2月月1日，日，A企业与企业与C企业签订了企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给C企业使用，租赁期开始日为企业使用，租赁期开始日为208年年4月月1日。日。208年年4月月1日，该写字楼的账面余额为日，该写字楼的账面余额为22500万元，万元，公允价值为公允价值为23500万元。万元。208年年12月月31日，该项投资性房地产的公日，该项投资性房地产的公允价值为允价值为24000万元。万元。209年年6月租赁期届满，企业收回该项投资性月租赁期届满，企业收回该项投资性房地产，并以房地产，并以27500万元出售，出售款项已收讫。万元出售，出售款项已收讫。A企业采用公允价值企业采用公允价值模式计量。假设不考虑相关税费。模式计量。假设不考虑相关税费。A企业的账务处理如下。企业的账务处理如下。（1）208年年4月月1日，存货转换为投资性房地产：日，存货转换为投资性房地产：借：投资性房地产借：投资性房地产成本成本235000000贷：开发产品贷：开发产品225000000资本公积资本公积其他资本公积其他资本公积10000000（2）208年年12月月31日，公允价值变动：日，公允价值变动：借：投资性房地产借：投资性房地产公允价值变动公允价值变动5000000贷：公允价值变动损益贷：公允价值变动损益5000000（3）209年年6月，收回并出售投资性房地产：月，收回并出售投资性房地产：借：银行存款借：银行存款275000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入275000000借：其他业务成本借：其他业务成本240000000贷：投资性房地产贷：投资性房地产成本成本235000000公允价值变动公允价值变动5000000同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入：同时，将投资性房地产累计公允价值变动损益转入其他业务收入：借：公允价值变动损益借：公允价值变动损益5000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入5000000同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：同时，将转换时原计入资本公积的部分转入其他业务收入：借：资本公积借：资本公积其他资本公积其他资本公积10000000贷：其他业务收入贷：其他业务收入10000000