亿阳蒙西物流园客户分析报告(45P).pptx

亿阳蒙西物流园亿阳蒙西物流园客户分析报告客户分析报告 目目 录录客群构成分析1234客群置业需求及预算分析客户描摹结论本次调研的主导思想是从蒙西的主力消费客群和主导客群出发，其中以蒙西的住民和产业工人为主，商业街的经营业主也是主要考虑的对象。从客群来源可以看出，蒙西围绕工业企业集中形成了一批以满足当地基本需求为主的涉及生产工作基本需求的经济构成，以工业为主导，以服务工业人群和当地居民为主的经济构成。从来源构成可以看出，蒙西的人口主要还是以本地客群居多，占总量的一半以上，乌海客群占32%，所以后期营销推广上应该考虑此类因素。客群构成分析客群构成分析客户来源细分客群职业细分从上图可以看出，职业构成中，工业产业基层职业的人群较多，事业单位人群相对较少，产业属于劳动密集性产业，是劳动力比较不足的城市。高层和中高层相对较少，个体业主收入不足以支持在本地形成高端消费群体，市场缺乏高端客群。餐饮娱乐和零售批发行业相对已经成型，但仍未饱和，主要以小规模经营为主，缺乏集中和专业化的商业服务配套。客群职业构成客客群构成分析群构成分析客群经济分析客群家庭人口及家庭收入构成客客群构成分析群构成分析由数据分析可知，单身人群的收入基本在5万以下，多为企业职员，在人口构成中相对较少，新婚青年收入大都突破5万，高收入阶层不多，个体和工人相对平均。3-4人中年客群收入水平比较平均，其中不乏收入在15万以上的客户，客群中有白领和管理者出现，职员和个体分布平均，其中高收入群体多为餐饮和汽车行业的客群。5人的家庭较少，收入都基本超过了10万，但仍处于中等收入阶层。蒙西家庭构成基本以3至4人的中年阶层为主5-15万收入的占多数，但并不缺乏高收入家庭，说明需求的主要客群普遍有为了满足住房需求购买住宅的能力。客群构成分析客群构成分析居住环境分析居住环境及满意程度分析根据数据可知，商品房和经济适用房占蒙西居住比例组成的很大部分，目前这部分客群的居住满意度还是较高的，但这类客群中，产业工人和个体经营户大部分是在乌海拥有住房，在蒙西本地的居住环境还有待改善。出租房、宿舍以及自建房相对对蒙西住宅市场的有效需求相对明显，大多都有急需改善住房条件或具有住房需求的意愿。商铺自住者相对较少，但居住环境也不理想，都具有潜在的住房需求。经分析，蒙西本地具有住房需求或潜在住房需求的人，应占总人口比例的59%以上。客群置业需求客群置业需求分析分析客户需求比例客户构成数量比例有购房需求的客户12369%无购房需求的客户5631%总计调查数量179需求客户构成比例客户构成数量比例商业需求5335%住宅需求10065%总计需求客群数量123在抽样调查的179组客户中，有购房需求的占69%，其中住宅需求100组，商业需求53组。数据说明蒙西在工业园区快速发展的同时，短时间内人口的增加导致了住房以及消费需求的激增，同时也说明蒙西尚未形成完善的居住环境，具有很大的市场机会。注：有效客户124组，其中对商铺和住宅都有需求的29组。客户构成分析客群置业需求客群置业需求分析分析地块综合评价根据调查，客户普遍认为项目的区域一般，这是由于项目距离蒙西中心距离远，尚未树立信心导致的。区域发展潜力综合考虑，项目因规模和区域发展的利好性，未来有不错的发展空间。因蒙西工业环境导致整体生活环境较差，所以项目虽然区域环境污染较少，但仍不被认可，需要加以重点考虑。因项目周边及内部道路完善，又有公交经过，所以交通环境条件比较好，可以考虑以交通为导向扩大辐射的影响力。项目综合评价十八号微软雅黑置业需求细分客群置业需求客群置业需求分析分析在接受调查的179组客户中，愿意购买项目的客户占了63%，说明项目的接受程度可观，也表明蒙西客户的购房需求相对较大。数据表明，首次置业需求的客群占了71%，其中因工作原因需要购买的占主要因素，改善类客群占14%，说明蒙西主要以刚需为主，投资类客群占15%，且投资商铺的需求比例较大，说明蒙西的住房需求大多来自工人和年轻客群，且都为刚性需求。十八号微软雅黑置业因素细分在影响购买因素的主要构成中，价格占据了主导地位，说明蒙西客户的需求以满足基本生活需求为主，享受型客户占少数。位置和配套所占比重分别为18%和12%，说明客户受区域利好影响的因素影响较明显，项目应考虑依托周边的现有资源形成一套完善的配套体系，满足客户的需求，成为“城中城”。虽然客户考虑户型、物业、景观的相对因素较少，但仍是项目不可忽略的因素，应形成以满足刚性需求为主的复合型居住性社区。客群置业需求客群置业需求分析分析客群置业需求客群置业需求分析分析户型面积需求产品需求细分由数据分析可知，需要90-120面积的客群占了整体客群的绝大多数，基本符合首次置业及改善居住条件家庭的需要，这类客群大多属于中青年客群。在90-120主要构成结构中，三室两厅和两室两厅比例大致相同，因地缘喜好客群大多喜欢单间面积较大的产品，所以应考虑将90-100左右两室和100-120三室作为主力户型，以符合主力客群的需求。主力户型及面积需求分析产品需求细分从主力客群的产品需求分析可知，两室和三室的需求各占一半，90-100户型基本为两室需求，100-110的舒适两室比例占32%，三室总体需求保持在100-120之间，约占总量的40%。客群置业需求客群置业需求分析分析客群置业需求客群置业需求分析分析产品需求细分卧室客厅需求偏好经调查分析可知，目标客群对卧室和客厅的需求都以大卧室和大客厅为主，这也是由内蒙人居生活方式和生活习惯所决定的，所以在研发产品的同时要充分考虑到客户对产品的功能需求，以大主卧和大客厅为主的产品，应占项目比例居多。客群置业需求客群置业需求分析分析产品需求细分大多数客户对独立餐厅都有需求，因为需求面积在70以上的户型都有独立的功能分区，所以在解决刚需的同时，也要满足客户对产品功能的需求。根据统计，需求面积在120以上的客群需求两卫的居多，120以下则仍以一卫为主，所以应以客群的需求出发，考虑卫生间的配比。客群置业需求客群置业需求分析分析产品需求细分根据调查，客户对双阳台和南向阳台的偏好基本保持平衡，需求南向阳台的大多是购买120以下的户型，120以上双向阳台需求较大。研发产品时应尽量满足不同人群的不同需求，考虑在景观好，户型舒适的中大户型设置双阳台，小户型仍以保证面积有效利用为前提研发产品。根据调查，客户对平层的产品认可度较高，占68%。面积从90-120不等，说明蒙西居住问题首要任务是保证刚需。复式和跃层产品的需求占21%，面积在110-160，说明客群虽然有购买欲望，但经济水平不到购买高档产品的程度，所以项目应仍以常规住宅为主客群置业需求客群置业需求分析分析产品需求细分建筑风格及建筑形式经分析，客户普遍倾向于多层产品，约占总量的70%，而蒙西本地因航空管制及城市发展等多方面的制约，目前尚未出现小高层项目，加上客户人群比较年轻，比较喜欢新鲜事物，但就有效需求讲，建议开发多层住宅为主的复合型社区。在四中建筑风格中，现代简约风格的项目认可度为60%，达到了设计标准，建议建筑风格和景观可以考虑以现代简约为主，在不影响项目整体美观的整体统一性的同时加上一些新古典主义的外立面装饰及景观元素。客群置业需求客群置业需求分析分析产品需求细分根据调查，发现客户比较倾向于毛坯房，共65组占总构成的59%，说明住房需求主要还是以最基本的居住功能为主，另外也符合蒙西镇及内蒙整体交房的标准，装修无疑会带来成本的上升，所以建议项目仍以毛坯房为交房标准。同时我们也可以发现，需求厨卫简装的客群占25%，蒙西的区域环境和生活方式决定了蒙西客群对住宅的要求，简装可以做，但建议以购房优惠的形式赠送简装装修。客户置业预算分析客户置业预算分析经分析可知，总价承受在25万以下的占整体比例居多，有33组，单价承受能力基本在2500以下，说明客户意愿和需求是100平米左右的两居及少部分三居住房，这部分人大多属于首次置业的刚需族。25-30万之间的人比例占30%左右，单价保持在2500-3500的合理价位上，其中2500-3000的客群占近50%，说明价格所决定的产品档次应保持在中端水平。30万以上客群希望购买高端产品，但有效面积区间仍在100-120。总价单价细分依数据可知，具有购买意愿的人群购房大多以按揭贷款为主，大多数人都在乌海有一套住房，尚未拥有住宅的人占27%，按揭贷款的人群占总量的72%，说明人群具备高端产品购买能力的人相对较少，主要仍以刚需为主。公积金贷款购房的人群相对按揭较少，但也占总构成的19%，这类人群大多是产业工人，购买住宅的主要人群是40%产业工人和30%的本地居民，所以应保证项目在可购买的消费能力前提下，保证客户需求的同时做好产品品质。购房条件分析客户置业预算分析客户置业预算分析指标构成典型目标客户描摹背景特征职位：双欣资源生产部主管社会阶层：普通中产阶层家庭年收入：8万私家车：无家庭结构：2口之家现居住特征：单位宿舍置业阶段：首次区域认知认可点离商业区近，距离工作单位近，方便工作改善点周边居住环境更进一步改善住房需求购买目的：自己住建筑风格：无特别要求户型：两室两厅一卫面积：110左右单价：3000元/左右总价：低于35万社区配套：能满足日常生活就可以特征描摹客户描述：为人朴实，与其他多数同事一起为产业移民，祖籍河南。通过观察洽谈可以得知：该客户经济实力一般，公司解决职工临时性住房问题，有宿舍，但功能、居住舒适度无法满足大部分员工要求，则双欣资源30-45%的企业职工愿意在蒙西购房。该客户为生产部主管，主要是原材料加工环节，思想观念较为保守单纯。对房产兴趣较大。现企业正在发展期，共有产业工人1200人左右，管理人员150人左右，企业现无暇顾及员工的住房需求问题，需在企业稳定并持续盈利，员工人数逐渐增多的情况下才考虑为职工建房。同时，最重要的问题是，双欣资源一旦为员工建房，则会选择在其工厂附近批地盖楼，走经济适用房形式，则对本项目消化产生不利影响。企业概述：双欣资源属于移民工业企业，移民人口较多，在本地未有房产，住房需求较为旺盛。后期应着重跟进。根据企业高层对企业的发展方向制定，配合企业满足员工住房需求。工业园中层管理者白燕，女，35岁，大专学历客户描摹客户描摹项目所处区域评价区域的位置评价位置还行，离商业区也不远，但是离双欣资源的办公场地太远。区域的发展潜力评价不太了解，应该还可以，人住多了自然潜力就大了。区域的交通评价交通方面对于生活还行，比起厂区交通还算方便。但是去双欣资源太远，坐班车还要坐个十几分钟。区域的配套评价那边没有什么配套，需要小区自给自足才行。区域的居住环境评价距离商业中心近，还行。但是临高速，太吵。周边可利用的资源评价对于这方面的情况不了解。有无在本项目购房的打算若公司不解决住房问题，会考虑在本项目地块买房。但需要价格合理，3000元左右就行。客户语录客户描摹客户描摹置 业 需 求目前的居住现状住单位宿舍，4人间。对目前的居住环境不满意的地方住单位宿舍里生活没有私密性，活动范围太窄。今后购房的目的买了主要自己住。购房最关注的因素价格，面积，小区环境，交通。期望购买的房屋面积，户型格局面积有个110左右就可以。户型格局两室两厅一卫。房间的空间宽敞些。对居住小区的环境要求。社区道路，周边环境，景观绿化这三方面希望能够的好些。对居住小区的建筑风格要求对建筑风格不了解，比较喜欢外立面色彩能丰富些的设计。对居住小区的配套设施的要求社区内的配套没有什么特别的要求，能满足日常生活就可以了。对乌海或其他城市哪个小区较认可没打听过，不太了解周边的情况。当前政策下房购房机会评价不好说，但是该买的的还得买，真到该买的时候就要出手。客户描摹客户描摹指标构成典型目标客户描摹背景特征职位：餐饮老板社会阶层：普通中产阶层家庭年收入：30万私家车：无家庭结构：4口之家现居住特征：3室两厅2卫置业阶段：养老房区域认知认可点工业园发展潜力大，看好蒙西商业项目投资前景。改善点周边配套太少，生活不方便。住房需求购买目的：商铺投资建筑风格：中式建筑户型：两室两厅一卫面积：100一下单价：总价：社区配套：景观绿化好，方便就医。特征 描摹客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：张女士家住包头，为人豪爽，干练。现经营的“张记私房菜”在蒙西商业街上小有名气，年纯收入能够达到30万。张女士看好蒙西商业前景。如果本项目开售，其原意在本项目内购买营业房，为以后扩大餐馆规模。客户关注：客户关注：客户关注：客户关注：该客户对本项目商业产品较为关注，住宅产品兴趣不大，其代表了较多商业投资客，生意人的共同想法。其最关注本项目以下几点：人气氛围需要旺，工业园中的消费人群均知道本项目的商业性。价格要低，能够使承租营业房的客户买得起本项目营业房。商圈需要日趋成熟，需要加快步伐使商业市场尽快火起来。面积需求在120-300之间，满足一般餐馆、超市、酒吧、网吧、五金店等规模要求。个体经商户张珍艳，女，49岁，初中学历客户描摹客户描摹区 域 评 价区域的位置评价位置挺不错，交通比较的方便。区域的发展潜力评价差不多，因为工业园发展比较快，这几年的变化挺明显的。区域的交通评价交通还比较方便，有公交车。区域的配套评价觉得不怎么样，周围的配套太少了，要看后期项目自身的情况而定。区域的居住环境评价挺好的，比工业园区好，至少绿化还是有的。周边可利用的资源评价不太清楚。有无在本项目购房的打算是，因为家是包头，打算在这边继续做生意，但这边环境比较不好，风大。客户语录客户语录客户描摹客户描摹置 业 需 求目前的居住现状现在自己两套房子，子女都有房子，女儿住四合院，儿子住的有100多平米。对目前的居住环境不满意的地方不满意，配套不好，以后肯定会在城市买。今后购房的目的再考虑买房的话，在蒙西还会考虑买套营业房以扩大餐馆经营，自己要买养老房，会在包头买，亲戚都在包头。购房最关注的因素医院和商业配套，方便看病，购物，毕竟要养老用。期望购买的房屋面积，户型格局两居室就行，100以下，不用太大，要不年龄大了收拾不过来。对居住小区的环境要求。周边的环境要好，空气新鲜，最好有公园，没事能出去散散步。对居住小区的建筑风格要求比较喜欢中式建筑，外立面颜色亮点好。对居住小区的配套设施的要求商业配套要全，交通方便，有医院。对乌海或其他城市哪个小区较认可不太清楚，亲戚朋友没在这块住。当前政策下房购房机会评价不适合，因为现在房价很贵，尤其是城市，估计以后会下降些。客户描摹客户描摹指标构成典型目标客户描摹背景特征职位：产业工人社会阶层：普通中产阶层家庭年收入：8-10万私家车：无家庭结构：未成家现居住特征：单位宿舍置业阶段：首次置业区域认知认可点在本地上班，方便工作改善点配套不齐全，学校少。住房需求购买目的：婚房建筑风格：现代简约户型：两室两厅一卫面积：90一120单价：3000元/左右总价：低于35万社区配套：有购物，看病的基本的相关配套特征描摹客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：综合部中层管理人员，衣着统一为蒙西商砼工作服，主要职责为配合综合部部长管理整个工厂运营，解决生产过程中的实际问题。现暂住蒙西商砼宿舍，方便工作，周末回到乌海，家在海勃湾区。为人淳朴，对本项目较为感兴趣，其工厂内部员工大多都在乌海有房，每日上下班由班车接送企业概况：企业概况：企业概况：企业概况：该企业人均公司为800012000元/月，员工人数50人左右，未婚者有可能在蒙西工业园买房，人数大约20人左右，其最为关注小区交通，绿化和价格，对于本项目地块较为熟悉，愿意在工业区购买住房。工业园中层管理者秦越超，男，28岁，本科学历客户描摹客户描摹区 域 评 价区域的位置评价觉得位置还可以。区域的发展潜力评价一般，周边配套不全。需要看将来项目自身配套如何。区域的交通评价不太好，来工厂上班还得开车，公交线路太少了。区域的配套评价配套不全，没有什么好学校，如果将来配套相对全一点会更好。区域的居住环境评价相对一般，毕竟在工业区，污染比较大。周边可利用的资源评价不清楚。有无在本项目购房的打算到时候看，如果在这边长期工作的话，会考虑买。客户语录客户描摹客户描摹置 业 需 求目前的居住现状现在住在职工宿舍，自己还没有买房子。对目前的居住环境不满意的地方交通不便，来回太过麻烦。今后购房的目的主要是考虑结婚用。购房最关注的因素社区配套，价格，周边环境。期望购买的房屋面积，户型格局90-120区间比较喜欢，户型格局两居或三居都可以。对居住小区的环境要求。喜欢绿化率比较高的小区。对居住小区的建筑风格要求建筑风格现代简约，颜色鲜艳，明亮色调。对居住小区的配套设施的要求小区能有购物，看病的基本的相关配套。对乌海或其他城市哪个小区较认可天骄花园听说挺好，其他的不太清楚。当前政策下房购房机会评价没感觉，现在的房价还可以，能接受3000元/左右的房价。客户描摹客户描摹指标构成典型目标客户描摹背景特征职位：售货员社会阶层：普通工薪阶层家庭年收入：5万私家车：无家庭结构：3口之家现居住特征：平房置业阶段：首次置业区域认知认可点工业园发展速度快改善点生活配套不够齐全住房需求购买目的：改善居住环境建筑风格：无特别要求户型：三室两厅两卫面积：120一130单价：3000元/以下总价：低于40万社区配套：社区配有幼儿园，特征 描摹客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：该客户为乌海人，在蒙西水泥厂南侧有平房。衣着朴素，学历不高，现代老板管理洁美超市，月收入为4000元。通过了解，其对周边开发项目有一定的了解程度，看好蒙西房地产市场，尤其是商业市场。由于零售业是最能体现商业活力的标志之一，则其通过自身的切身体会、超市的人流量、销售提成来说，本项目商业产品占比应增大。客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：该客户为蒙西常住居民，在生活的便利性上有很大异议，希望能够在一个商圈氛围浓厚的区域中工作生活。类似于闫凤娇这类情况的客户较多，尤其关注商业发展和外来人口数量，为将来其零售业的发展做一个良好的大环境。所以，在本项目开发时需要着重了解当地商业市场，增加本项目商业产品的体量和丰富度，通过商业产品增加本项目与外界的关联度，为后期住宅产品打好人脉基础。商贸服务行业闫凤娇，女，35岁，中专学历客户描摹客户描摹区 域 评 价区域的位置评价感觉位置还可以，小区里面的商业面积最好大一些区域的发展潜力评价潜力挺大的，这两年企业员工会越来越多，未来发展会更好。区域的交通评价挺方便，未来会更好。就是工业园面积太大，有时候去个厂区没有车不太方便。区域的配套评价一般，现在这块餐厅，商店都有。但是服装业比较稀缺，周围没有网吧。区域的居住环境评价与蒙西镇中心环境差不多，厂区改善地方小，离得近。居住的话，最好能够把绿化做的好一点。周边可利用的资源评价不了解。有无在本项目购房的打算有买房打算，得看经济实力的情况。客户语录客户描摹客户描摹置 业 需 求目前的居住现状现在住水泥场门口，600的平房小院。对目前的居住环境不满意的地方不满意，环境差。绿化不好，风沙太大了，水质也不好。今后购房的目的改善居住环境。购房最关注的因素环境，地理位置，交通。期望购买的房屋面积，户型格局面积在120-130之间，户型格局3室2厅2卫。对居住小区的环境要求。社区内有水系，外围有绿化带，这块的风沙比较大。对居住小区的建筑风格要求对建筑风格没什么想法，颜色鲜艳一些，工业园这块太灰太暗。对居住小区的配套设施的要求社区内部建有幼儿园，方便照顾孩子。对乌海或其他城市哪个小区较认可不了解。当前政策下房购房机会评价要买还得买，比如儿子要结婚肯定要买房子住的。客户描摹客户描摹指标构成典型目标客户描摹背景特征职位：房产销售主管社会阶层：普通中产阶层家庭年收入：3-8万私家车：无家庭结构：3口之家现居住特征：单位宿舍置业阶段：首次置业区域认知认可点区域宏观条件好，离工作地点近改善点位置比较偏，离镇中心远。住房需求购买目的：改善居住环境建筑风格：无特别要求户型：两室两厅一卫面积：90一110单价：3000元/以下总价：低于35万社区配套：能保障基本生活就好特征描摹客户描述：客户描述：客户描述：客户描述：待人热情，亲和力强，性格开朗，外地人。房地产销售从业3年，现为天骄花园销售主管，对该区域房地产市场较为了解。对客群把握较准，素质较高，其个人也愿意在蒙西购买住房。同行观点：同行观点：同行观点：同行观点：作为业内人士，其对蒙西房地产市场较为了解，对客户喜好较为关注。现阶段天娇花园销售情况良好，但是推广方式单一，无法使客户形成系统性、多层次的购房体验。购买天骄花园的客户比例为（产业工人占55%，投资客占10%，本地人占35%）。在房地产调控的大势下，蒙西作为一个4线城市的开发区，基本不受调控影响，但工业园中的住宅项目则不太受人青睐。对于其个人的购房需求来说，其购房需要满足以下几个条件：长期在蒙西工作。有较为高的工资收入水平。不会经常往返于乌海和蒙西之间。蒙西外来人口增多，生活氛围浓厚，楼盘配套绿化设施齐全。房地产销售主管乌兰图雅，女，32岁，大专学历客户描摹客户描摹区 域 评 价区域的位置评价还可以，相比起天骄花园位置稍偏。区域的发展潜力评价区域宏观条件良好，发展不好判断，天骄花园这边销售情况良好。区域的交通评价交通一般，位置比较偏，不在镇中心。区域的配套评价一般，主要考虑幼儿园，小学。配套属区域配套范畴。区域的居住环境评价景观物业，户型结构重要，居住环境不好，工厂多，但片区环境在蒙西较好。周边可利用的资源评价蒙西镇配套（区域小，不存在太大差距）有无在本项目购房的打算如果价格低的话，会考虑购买。客户语录客户描摹客户描摹置 业 需 求目前的居住现状单位统一安排的住房。对目前的居住环境不满意的地方生活不方便，配套太少。今后购房的目的自住及投资。购房最关注的因素景观绿化，物业服务，户型结构。期望购买的房屋面积，户型格局两室两厅，面积90-110。对居住小区的环境要求。周边要有水系，景观好，有绿化带。对居住小区的建筑风格要求对居住小区的配套设施的要求对社区配套要求不高，能保障基本生活就好。对乌海或其他城市哪个小区较认可喜欢天骄花园，属于刚性需求。当前政策下房购房机会评价一般，蒙西对价格敏感度低。客户描摹客户描摹客户描摹客户描摹目标客户的总特征l明确他的事业基础l分析他的创新能力l判断他的文化底蕴l界定他的收入范围l考量他的居住现状l发现他的特殊喜好l研究他的时间特质客户描摹客户描摹事业：已经渡过创业初期的艰苦，事业小成，正处在快速发展积极扩张的阶段。事业稳定，已经具有一定规模，但未完全走上正轨。创新：具备一定的眼界，善于接受及把握新兴事物。素质：学历多为本科以下，普遍具有内蒙人爽朗，热情的性格。喜好：事业小成，在确保工作事业顺利发展的前提下，生活上开始了更高的追求，向往舒适便捷生活方式，以及绿色健康的居住环境。目标客户的总特征客户描摹客户描摹目标客户的总特征v收入：年收入10万左右，正在向更高的社会阶层跨越中。具备一定的投资眼光和能力。v居住：目前或住在单位宿舍，或住在租房住，普遍不满意目前的居住环境 急需改善。对居住空间上的私密性和舒适性都有了更高的要求。但 作为首次置业，不会投入过多的储蓄以达到一步到位，追求高性价 比的产品。对工业园的污染有较大的抵触心理，希望远离工业园 区，对社区内部的绿化有比较高的期望。v时间：忙不忙？很忙。它已取代“你吃了没有？”你可以有多少时间不工作而保持现有的生活水平？目标客户基本处于创业和事业发展期，所以他们的时间大多都用在了工作上，难得的休息时间基本上都被繁忙的工作取代，娱乐项目较少，下班时间基本吃晚饭都呆在宿舍，周末不加班就去乌海或者回家。企业高管私营老板产业园中层人员企业事业单位职员工业园基层员工蒙西本地居民/个体员工各个阶层 各个行业60%30%10%客户描摹客户描摹客户描摹客户描摹怎样找到他们？蒙西商业街中高档消费区蒙西产业园企业员工工会蒙西个体经营户店铺蒙西阳光学校蒙西移动，联通办理业务处乌海各洗浴中心或俱乐部结论结论边缘客群辅助客群次主力客群核心客群来源于蒙西工业园区的企业职工，约占总数的40%，收入在5-15万左右，一部分人在乌海有住房，主要是因为工作地点因素，需要在蒙西有住房以改善生活环境。来源于蒙西商业街和经商的人群，约占总数的30%，收入在10-20万左右，基本为本地人和乌海外来户以及内蒙其他地区，有居住需求，在外地有住房。来源于蒙西本地居民，约占总数的20%，收入在5-10万左右，基本为蒙西本地人，自建房和保障房居多。需要改善自己的居住环境。来源于事业单位和其他园区的客群，约占总数的10%，收入在10-15万左右，属于各个政府部门，有单位宿舍或乌海有房。需要在蒙西有自己的住宅。客户信息分析结论结论70-90满足首次置业低收入家庭两室单阳台户型120以上三室四室舒适型住房，2个卫生间，干湿分离。企业工人及蒙西青年客群企事业单位领导，个体经营者购买商业的客群，占购买客群的35%，因为本地商业消费充足，而可提供的场所有限，导致房租激增，商铺供不应求，且无大中型餐饮及专业化市场。本地居民，蒙西工作的个体经营者企事业单位职工家属，个体员工90-120主力户型，大主卧大客厅，南北阳台，两室两厅35%三室两厅65%，现代简约多层建筑，毛坯房装修。蒙西本地居民，个体经营者工人及事业单位员工，刚性需求客户需求分析单价2500左右客群占总比例40%，说明蒙西客户较看重产品价格，价格敏感系数大，项目不宜高端。2500-3000客群占比例的3%，说明大家期望的项目品质在中端，产品的复合型及切合需求的涉及能提升产品的附加值总价25万以下客群占40%，项目要争取收益，就必须给这部分客群研发80-100左右刚需为主，并提升产品附加值的住宅。25万-30万之间的客群需求100-120左右的舒适两居和紧凑三居，应在价格一定的基础上，增加产品附加值。产品建议面积缩小，以80-90为主的户型供应刚需，并以产品品质的切合树立形象。舍弃高端产品思路，以终端产品的切合大众喜好的高端形象，推出“泛高端“，吸引客户眼球。购买环境分析结论结论单价决定产品品质，总价决定成交条件！