原河名墅项目分析报告-.ppt

石家庄原河名墅项目分析报告石家庄联众同业地产投资顾问机构2011年8月16日中央公园区里的珍稀纯别墅1项项目目对对比分析比分析总结总结分析分析项项目目简简介介项项目分析目分析 开开发发商商简简介介目目录录2开发商简介3成立于2000年8月31日是一家按照现代企业制度建立的、以房地产开发与经营为主的、实行国际化发展战略的民营公司石家庄市嘉实房地产开发公司目前，公司注册资本2000万元人民币经营范围为：房地产开发与经营，五金交电、建筑装饰材料销售，房屋租赁公司具有房地产开发贰级资质，为石家庄市城市建设开发协会副会长单位、石家庄市房地产开发协会理事单位4嘉实坚持“诚品观生活心”的开发理念，融汇传统文化与现代元素，努力为社会提供时尚、实惠的优质产品公司开发过的项目：阳光水岸、家乐园、东岗怡园、九里庭院、嘉实栖园、红人公馆、嘉实蓝岸等9个项目，建筑面积达70多万平米，销售率为100%原河名墅是嘉实地产在石家庄开发的一个高档别墅项目5嘉实蓝岸项目地址：槐北路和民心河交汇处，东邻城市主干道建华大街，北临迎宾大道裕华路，西临体育大街开发时间：2007年交房时间：2008年7月景观设计：“水”、“风”、“林”三大主题自然景观嘉实蓝岸，是嘉实公司开发的一项高档洋房项目，共有2栋洋房、4栋板式高层，总户数500户，项目地段非常好，紧邻裕华路，周边配套十分齐全，同时借助紧邻民心河的优势，大力发挥水景的作用，而且配备了高端全方位的安防系统，是嘉实公司在石家庄开发的经典项目之一6项项目目简简介介7项目位置新华中华北大街与翠屏西路交口东南太平河风景区，南高基公园西侧开发商石家庄嘉实房地产开发有限公司景观规划北京顺景园林建筑设计加拿大ADS容积率0.68绿化率35%项目背景占地面积900亩（庄园500）建筑面积25万物业公司北京高力国际物业服务有限公司 项目规划535栋，地下一层，地上23层，建筑形式为联排、独栋、双拼、叠拼，风格为法式8项目一期项目二期项目三期样板区项目规划9项项目分析目分析10分析架构区位分析产品策划分析营销体系分析包装策略分析11区位分析位于三水围合之处，三水是滹沱河、叉河、南水北调工程，得力于天然地理位置，空气湿润，环境优美12处于太平河中央公园区，所以原河名墅的广告语是：“中央公园区里的珍稀纯别墅”交通位置位于中华北大街与翠屏路交叉口，中华北大街跨过北二环的贯通方便了本区域与市里的联系，从市里驱车15分钟便可到达市里，非常方便，这也直接拉动了项目的销售紧邻石黄高速等高速公路，方便了北京等外地人来这里置业东边紧邻枕近万亩的“南高基公园”，西北方是“滹沱河城市森林公园”从而大大提高了项目区的绿化影响力和环境整体质量紧邻正定新区，新的城市配套都将建立，园博园、体育中心、会展中心、市级行政中心、教育中心等多个大型场馆设施正在建设中，无形之中加大了本项目的升值潜力西侧中华北大街机场快线即将开通，更加方便了高端人士的往来原河名墅集中了种种优越的地理位置于一身13产品策划分析项目名称分析项目的SWOT分析建筑风格分析景观设计分析项目价格分析项目配套分析项项目名称分析目名称分析原河名墅，“原河”两个字集中突出了项目的“水”的特质，不仅项目处于三水合围之处，而且在项目内部也有很多“水景观”的营造原河名墅的“回归自然”：基于人对自然、生命的重新思考而生，回归别墅居住的理想本意，于未来似锦繁华处，独有依水而栖的安静，有墅之境，有城之实，开启基于现代文明与科技基础上的别墅元年14项项目目SWOT分析分析优势优势（S）超大地块400亩良好的区位优势，交通便捷良好的环境状况，三水合围知名景观设计（北京顺景）知名建筑设计（加拿大ADS）良好的升值潜力紧邻正定新区劣劣势势（W）北二环以北地区，目前仍处于开发状态，相比之下，周边配套设施相对较为落后机会（机会（O）作为太平河景区的代表性别墅项目，出色的设计与规划，合理的价格，都成为吸引客户的机会点威威胁胁（T）国家政策，“三限”的影响竞争项目的竞争：西山、龙凤湖附近等别墅项目的竞争15建筑建筑风风格分析格分析法式建筑风格整体建筑颜色为灰红色，外立面用建筑石材装饰，中间配以小路、水景、草坪花卉、珍稀树木，于雍容华贵之间尽显浪漫风格，在闹市郊区寻得一处宁静，既有小桥流水的自然氛围，又有西欧法兰西式的休闲仪态16原河名墅，大部分房子设计是地下一层，用于休闲娱乐区，地上23层，用于就餐、起居等，一层有一个半地下车库，面积在430800之间外观上，法式坡顶设计，窗户的挑高很大，而且是铝包木设计，密封性很好17景景观设计观设计分析分析原河名墅的景观设计单位是北京顺景园林景观设计，是龙湖地产的主要设计单位之一，不仅保证了项目的景观质量，而且无疑也增加了项目的知名度。景观元素：水、草地、树木、花卉、石头、亭台等原河名墅的景观把水、草地、树木、花卉等元素进行搭配整合，使亭台、石雕等融合进去，给人一种房子若隐若现于花草树木之中感觉。原河名墅的水景，引于太平河水系，是为活水“三水、两带”，小区内建设三条互通的水系，横竖两条沿路景观带18图片展示1920212223项目价格分析联排别墅：基本均价在9000左右一平米与市区的一些住宅项目的高层相比，性价比很高独栋别墅：折合平米计算，均价在2万左右一平米基本在正常市价范围内24项目配套分析项目内部配套：双会所，项目内部在一期的西部，靠近中华大街处有一个会所，在项目的样板区，靠近翠屏路处有一个会所项目北边一路之隔是500亩有机庄园。业主不仅可以在门口的有机庄园里种植自己的菜地，享受健康有机蔬菜，还可以和家人一起融入自然，体验种植、采摘、垂钓、捡土鸡蛋、有氧运动、珍禽观赏、宠物托管、农业休闲观光等乐趣，庄园内还有高尔夫球场、儿童游戏园等设施分析：项目内部的配套，完全考虑的是业主的休闲性，无论是会所，还是500亩庄园，这些配套的设置完全是给业主营造一个远离城市，休闲、放松、回归自然的环境与氛围这些配套的使用在很大程度上提升了项目的品质，也完全符合别墅项目的风格，并且有着很强的吸引力25项目周边配套：向南3分钟车程即到新华区重点打造的中华北大街商业街，其次，向南7分钟车程可到城市核心商圈（新百商圈），区域内购物（新百、保龙仓）、医疗（省二院、省人民医院）、教育（省二幼、市二幼、石岗二小、中华大街小学、2中、9中、42中、学府路高教区）、餐饮（世纪大饭店、金圆大厦、燕山大酒店、清真寺餐饮街、大清花、保定会馆、北斗星、湘君府）、休闲（滹沱河生态园）、娱乐等相关配套向东5分钟车程到达建设中的滹沱河生态园（也即我们常说的河北省迎宾馆），这是一个占地400亩，集住宿、接待、餐饮、娱乐、健身、休闲为一体的生态园林式休闲中心项目西边是“南高基公园”，成为别墅的天然氧吧紧邻正定新区，随着正定新区的建设，各种配套设施、市政建设，也会更加完善，方便262728营销体系分析广告推广语分析目标客群分析推广活动分析营销策略分析广告推广语分析“中央公园区内的的珍稀纯别墅”“中央公园区”突出了小区的环境优势，整个别墅项目不仅是一个公园，而且紧挨着南高基公园和滹沱河景区，这也成为整个原河名墅项目的优势所在整个项目“三水合围”，重点突出了项目的生态自然特征“珍稀”突出了项目的高品质，无论是环境、景观、建筑，都体现了项目的珍稀性29目标客群分析客群阶层：高端人群客群年龄：35岁以上60岁以下客群职业：私营企业主、职业经理人、公司老板、暴发户等客群地域：石家庄全市、周边地市、北京、太原等周边城市追求目标：有大量闲置的资金，以享受生活为主，追求安逸宁静，向往回归自然的生活，向往和家人在一起自由自在，但是又必须依赖城市所带来的配套，不会完全脱离城市交通工具：以有车一族为主30推广活动分析推广活动一“原河名墅”杯新丝路中国模特大赛312011年8月6日下午，2011“原河名墅”杯新丝路中国模特大赛河北赛区半决赛在原河名墅隆重举行通过本次大赛的举办，很好的宣传了原河名墅，并且由于模特大赛的嘉宾都是一些上层高端人士，这也在很大程度上刺激对方的购买欲望，拉升了项目的销售，而且模特比赛从来都是一项高雅的活动，从而很好与项目定位相契合，并且在众多媒体的关注下，也很好的宣传了项目本身32推广活动二捷豹、路虎全系惊艳亮相省会英伦豪车原河名墅试驾会2011年6月19日，曾作为英国皇室威廉王子、凯特小姐世纪婚典的座驾和护驾、拥有着英伦皇室血统的捷豹、全球越野之王的路虎全系“试驾会”在太平河风景区首个别墅项目“原河名墅”尊驾起行，活动办得非常成功，而且取得了非常好的宣传效果33本次活动，把省会别墅市场中的领军项目原河名墅，和豪华车细分市场的领导品牌捷豹、路虎，两个具有相同追求和气质的顶级品牌跨界结合在一起，使“名车文化”与“别墅文化”融合交汇，为石家庄消费者奉献了一场难得一见的顶级盛宴。名车与名墅的相遇，绝非偶然，原河名墅与捷豹路虎走在一起，也是众望所归34营销策略分析关系营销原河名墅一期的项目大部分的购房者是嘉实公司老板的关系客户，这不仅有效提升了项目的销售，而且也保证了购房人群的层次与品质品牌效应嘉实地产公司在房地产界积累了不错的知名度，凭借以往做过的项目在消费者中的口碑也不错，这就为公司聚集了较高的知名度，嘉实品牌的带动作用非常有效，对于项目的销售起到了很好拉动作用35活动造势通过“新丝路模特大赛”、“豪车试驾会”等一系列活动，起到了不错的宣传效果和轰动效应，积累了很好的知名度与名誉度，更加贴切的打造了“原河名墅”的高端品牌形象，也为项目积累了一定的人气，很好的带动了项目的销售36包装策略分析售楼部分析样板间设计分析销售人员接待分析37售楼部分析38分析：原河名墅售楼部的建设，鲜明体现了别墅的特点，用高档石材建设而成由正门进入，内部分为休息区和讲解区，讲解区一个大型沙盘，一个仿沙盘样式的区位图，售楼部内部装修考究，在内部北边是一排落地大窗，透过窗户就可以看到错落有致而下地水景，非常漂亮，同时也起到了直观的营销效果售楼部分为上下两层，下层为主要工作区域，项目结束后，将作为小区的一个会所售楼部的建设程度和装饰水平，代表了一个项目品质的高低，原河名墅售楼部的装修考究也完全体现了别墅项目的品质水平39样板间设计分析样板间的设计最鲜明的突出了原河名墅的奢华，现代欧式风格，内部400800的超大空间给人一种超级享受的感觉，餐厅、卧室、超大卫生间、书房、休闲室、露天阳台、私享小院、儿童房等一应俱全原河名墅虽然是毛坯交房但却达到了一般的精装修标准，给人的感觉还是性价比很高的原河名墅的样板间内部装修虽然考究，但是在一些细节上我们并没有看到更多的独到之处，这也在一定程度上给人的印象打了折扣4041424344454647484950515253售楼员接待分析原河名墅的售楼员表现出了较高的素质，即使是同行的踩盘，也会认真对待、热情讲解，并且彬彬有礼，不辞辛劳地带领着去参观样板间和样板区的环境售楼员的素质与接待表现，将直接反应一个楼盘的品质高低，而且在销售方面将有直接的带动作用，同时也是一个公司的品牌形象54项项目目对对比分析比分析55花溪别墅占地面积：1192亩开开盘时间盘时间：2011-12入住入住时间时间：2014-12-31容容 积积 率率：0.50绿绿 化化 率：率：45%户户 数数：总共300户物物业业地址：地址：新华石闫公路杜北以西建筑风格：汇集西班牙、意大利、托斯卡纳3种地中海建筑风格建筑形式。物业类别：花园洋房和别墅，非纯别墅联排别墅面积：200-400平方米周围配套：别墅区的北侧即是国家一级水源保护地，周边石津灌区、南水北调与太平河三大水系以东南、西南之势围绕整个园区。与园区连为一体的还有市政规划的1350亩燕赵文化公园和1880亩生态农业园56575859与花溪别墅相比，原河名墅的优势：1、原河名墅为纯别墅，没有回迁户，这样可以大大提高项目的品质2、原河名墅为纯法式建筑，建筑风格更加透露出浪漫、休闲之气，而花溪别墅虽为地中海风格，但却有好几个国家风格，风格相对较杂3、原河名墅的景观水系，为活水，增加了项目的灵动感4、原河名墅样板间内部装修风格更加的国外化，而花溪名墅内部装修则较为现代化60天山龙湖世界占地面积：7400亩项目特色：特色别墅、旅游地产、海景地产项目位置：元氏县蟠龙湖国家A级旅游风景区南岸西侧开盘时间:2010入住时间:2012容积率：0.40绿化率：50%建筑风格：欧陆风格项目配套：5000亩原生蟠龙湖，涵盖了自然生态、旅游、休闲、娱乐等多种功能61626364656667与天山龙湖世界项目，原河名墅的优势1、原河名墅与之相比，离市里相对更近一些，对于借助城市的配套更加方便2、从城市区位来说，原河名墅接近正定新区，发展潜力更大，而天山龙湖世界在石家庄南边3、3、原河名墅紧邻中华北大街，交通位置更好，而天山龙湖世界则离城市主干道较远4、原河名墅的水景为活水，虽然天山龙湖世界紧邻蟠龙湖有湖景，但是项目本身内部的水系并不是活水68恒大金碧天下占地面积：1万亩项目地址：槐安西路西沿线与青银高速交汇处西南方建筑类别：独栋双拼开盘时间：2011-07-03入住时间：2013-6-30容积率：0.60绿化率：42%户数：总共270户建筑风格：北欧风格项目配套：集酒店、会议、运动、康体、饮食、娱乐与商业于一体，龙泉古寺、双龙山风景区、抱犊寨、动物园、植物园项目特色：七星级钻石酒店、商业中心、运动中心、娱乐中心、饮食中心、会议中心、健康中心、儿童欢乐中心八大中心配套69707172737475与金碧天下相比，原河名墅的优势：1、金碧天下的水景都为人造水景，周边没有毗邻的水系，而原河名墅位于三水合围之间，三水皆为自然水系，从而使项目品质大大提高2、金碧天下的八大中心都过于现代化，而原河名墅，北边的配套500亩庄园则完全还原了自然、休闲、原野的特色3、金碧天下的水景与石雕搭配较多，没有自然感，而原河名墅的水系与树木、芦苇等植物搭配，给人更加自然清新4、从配套方面来说，金碧天下自建配套很多，但要借用室内配套则稍显不足，原河名墅在保证了自然宁静的环境同时可以很方便的借用室内配套5、从区域房展潜力来说，西部靠山，发展潜力有限，而原河名墅临近正定新区发展潜力很大76天下财富湾占地面积：107亩项目地址：鹿泉市龙凤湖风景区北岸建筑类别：独栋开盘时间：2008-6入住时间：2011-5容积率：0.48绿化率：68.44%户数:总共75户建筑风格：没有明显风格项目配套：毗邻800亩龙凤湖，周围有青龙、封龙、凤凰三山环绕，小区自建四星级名人假日酒店，酒店里有娱乐设施、商务配套、游泳池、客房、中西式餐厅、超市、医务中心、洗衣房、咖啡厅等77787980818283848586与天下财富湾相比，原河名墅的优势：1、建筑风格明显，天下财富湾没有明显的建筑风格，而原河名墅的法式建筑风格则非常突出，这就赋予了项目鲜明的特色2、从景观角度来说，天下财富湾唯一依仗的就是龙凤湖，而龙凤湖又是死水，而原河名墅位于三水围合之间，而且小区内水系也为活水，这就给购房者带来了很强的吸引力3、原河名墅小区内的绿化也要好于天下财富湾，从而带动了整个项目的品质4、从区域发展来看，天下财富湾位于石家庄南边山前，而原河名墅临近正定新区，增值速度会很快5、从建筑材料的选用方面，原河名墅也要优于天下财富湾6、从项目的整体规划来看，原河名墅的体量远远大于天下财富湾，并且更加给人以自然宁静悠远的感觉87总结总结分析分析88原河名墅，作为嘉实地产的有一力作，抓住地块区位的最大优势，三水合围之间，自有高档豪宅，而且还毗邻“南高基公园”，为项目的环境品质再做贡献，作为石家庄北部滹沱河风景区内的一个标杆性别墅项目，原河名墅必将在国家严厉调控政策的形势下有一个很好的发展前景。原河名墅，凭借着嘉实地产的较高知名度，一期项目基本售罄，并且毗邻正定新区，在石家庄中心逐步北移的大形势下，也必将对项目的升值潜力有一个强力的抬升，在毗邻高速的交通条件下，也将会吸引北京、太原等外省市以及河北省内保定等地方的高端人群前来购买。89原河名墅的鲜明的法式建筑，多样的建筑形式，高品质的景观小品、水系和绿化也是项目热卖的主要原因，在石家庄周边别墅不断崛起的形式下，原河名墅却以高品质、大手笔成为其中的佼佼者，实属实至名归。在全国的房地产市场进入寒冬的时候、在国家不断出台严厉的调控措施的大背景下，原河名墅又为石家庄的别墅市场，甚至住宅市场带来了一丝暖意。谢谢！90