灵丘商业发展战略项目分析报告-.ppt

灵丘发展战略项目 内部分析报告 唐河绿洲项目部 01目目录2.2.整体市整体市场分析分析3.3.地地块特点特点图解解 1.1.灵丘灵丘发展分析展分析4.4.机会机会风险分析分析 5.5.获利模式分析利模式分析 12农业农业优势优势交通交通交通交通优势优势城城城城镇扩镇扩建建建建优势优势地域融地域融地域融地域融资优势资优势旅游旅游旅游旅游优势优势矿产优势矿产优势灵丘灵丘发展分析展分析-发展展优势利用评分：完全利用（4.5）、基本利用（4）、基本利用(3.5)、初步利用（3）、没有利用（2.5）23灵丘灵丘发展分析展分析-历史史发展展农农业业优优势势交交通通优势资料来源：城镇官网交通评分标准：基本道路（2.5）国道（3）城镇道路(3.5)、（城镇扩建交通4）、高速（4.5）农业评分标准：人数与产量等量对比（2.5到4.5）、34灵丘灵丘发展分析展分析-历史史发展展旅旅旅旅游游游游优优势势融融资优势资料来源：城镇官网融资评分标准：金融融资与金融机构数量增幅率（2.5到4.5）旅游评分标准：景点与景点开发比值高低（2.5到4.5）、45灵丘灵丘发展分析展分析-历史史发展展城城城城镇镇扩扩建建建建优优势势矿业优势资料来源：城镇官网矿业评分标准：基本开采（2.5）多坑开采（3）私挖开采(3.5)控制开采（4）、禁采、封矿（4.5）城镇评分标准：人数与城镇面积增加率（2.5到4.5）、56灵丘灵丘发展分析展分析-说明明1、交通：、交通：灵丘是晋冀交通要；中，位灵丘是晋冀交通要；中，位处大同、大同、张家口、北京、天津、保定、石家庄、太原家口、北京、天津、保定、石家庄、太原经济圈的中心位置，是首都圈的中心位置，是首都西部重要屏障。境内西部重要屏障。境内虽有山川之有山川之险峻，却无交通之阻隔，京原峻，却无交通之阻隔，京原铁路和大路和大涞、天走、天走、京原三条公路干京原三条公路干线在在这里交里交汇，荣，荣乌高速公路横高速公路横贯东西，西，县乡公路四通八达，交通极公路四通八达，交通极为便利。便利。2、农业：灵丘气候复灵丘气候复杂多多样，受地形影响南北气温、湿度、无霜期等气候条件差异，受地形影响南北气温、湿度、无霜期等气候条件差异较大，适宜种植多种大，适宜种植多种经济作物。土作物。土地地资源具有巨大的开源具有巨大的开发潜力，全潜力，全县现有有51万万亩耕地，其中耕地，其中41万万亩属中低属中低产田；全田；全县有牧坡面有牧坡面积135万万亩，现已利用已利用95万万亩，还有有40万万亩可供开可供开发利用；全利用；全县除有林面除有林面积外，外，还有有80万万亩宜林面宜林面积可待利用。可待利用。3、金融：、金融：由于灵丘在近由于灵丘在近10年基本以年基本以矿产为主要主要经济行行业支柱，使之在支柱，使之在县内内经济泛泛滥，融，融资便利，可流便利，可流动资金活金活跃、充、充盈，但由于国家近盈，但由于国家近3年年对矿业的控制，直接影响了灵丘的的控制，直接影响了灵丘的经济，目前灵丘急需找到可持，目前灵丘急需找到可持续在在发展的展的经济支柱。支柱。4、旅游：、旅游：灵丘灵丘历史文化丰富，革命史文化丰富，革命遗址众多，自然址众多，自然风景景优美，区域文化独特；旅游开美，区域文化独特；旅游开发潜力巨大，但潜力巨大，但现并无开并无开发实质。5、矿业：全全县已初步探明各种金属、非金属已初步探明各种金属、非金属矿藏藏12大大类40多个品种，特多个品种，特别是金、是金、银、铜、铁、锰、铅、锌、钼、花、花岗岩、石灰岩、白云岩、沸石、珍珠岩等金属非金属岩、石灰岩、白云岩、沸石、珍珠岩等金属非金属矿藏藏储量可量可观，也是灵丘近几年的主要，也是灵丘近几年的主要经济支柱；但国支柱；但国家开始控制开采后，私人家开始控制开采后，私人矿主主顿时停停矿，也直接影响了灵丘的，也直接影响了灵丘的经济。6、城、城镇建建设：灵丘在灵丘在03年就年就设定了定了3纵两横的两横的8年城年城镇建建设，近年已完成公安指，近年已完成公安指挥中心、民政社会福利院等中心、民政社会福利院等8项工程，有工程，有7项完成了基完成了基础工程。迎工程。迎宾北路、沙河南路棚北路、沙河南路棚户区改造工程区改造工程进展展顺利，部分安置房已投入使用；依次又完成了利，部分安置房已投入使用；依次又完成了扩路、集中供路、集中供热、供水治理等多、供水治理等多项民生建民生建设。67灵丘灵丘发展分析展分析-结论点点交通是商交通是商业行行为的血脉，只有良好的交通才能孕育一个新的血脉，只有良好的交通才能孕育一个新兴商商业的的诞生。生。农业转化与化与饱和是一个城和是一个城镇由由农转城的一个重要表城的一个重要表现，而商，而商业中的商中的商铺便是他的催化便是他的催化剂。目前的灵丘的金融情况也是急需一批自主商目前的灵丘的金融情况也是急需一批自主商业群体的形成，只有群体的形成，只有这样才能才能稳定城定城镇转型与适型与适应当前可持当前可持续的的发展的形展的形态。商商铺也是旅游待开也是旅游待开发的重要的支持之一，只有良好的商的重要的支持之一，只有良好的商业形形态才能吸引更多的旅游者才能吸引更多的旅游者进行消行消费。矿业的停滞也是灵丘的停滞也是灵丘发展商展商业的一个机会，大量的的一个机会，大量的闲置置资金是商金是商业中商中商铺形成的基形成的基础目前灵丘的城目前灵丘的城镇建建设正好扶持了灵丘的商正好扶持了灵丘的商业商商铺形成，不但是必要的条件，也形成，不但是必要的条件，也扩大了消大了消费群群体。体。78目录 2 2.整体市整体市场分析分析 5 5.获利模式分析利模式分析 1.1.灵丘灵丘发展分析展分析 3.3.地地块特点特点图解解 4.4.机会机会风险分析分析 89整体市场分析存在的主要存在的主要问题早期商早期商铺特点特点自用便利条件居多（自有）（临街）无针对性个人行为自销自用由于是自便条件主导，基本是处于零散状态，后续补满，产生业态杂乱市场定价，无策略略无重点诉求不明无客户服务专人基本无管理自主小模式，也太杂乱，无法形成习惯消费服服务销售售推广推广项目管理目管理产品策划品策划位置位置选择组织与研与研发多数基本是个人行为跟不上市场需求商业分散，不集中无竞争意识无升值性910整体市场分析存在的主要存在的主要问题近期商近期商铺特点特点位置盲目选择且不遵循市场需要原则盈利目的性强，不考虑后续可能存在的问题强调个性化设计根据样品，个性化调整，基础软广硬广到位低开高走由于是自便条件主导，基本是处于零散状态，后续补满，产生业态杂乱市场定价，无策略无重点面临多项目价格竞争专业性差小规模，多地域境外加工部件，施工、安装混乱未建立采购中心，专员负责也太杂乱，无法形成习惯消费未满足客户的特定需要服服务销售售推广推广项目管理目管理产品策划品策划位置位置选择组织与研与研发多数跟风开发无定向引进商业模式顾客导向拟建客户联络网通过成立专员建立客户联系拟进行客户跟踪服务单区域供给失衡成本高于传统建筑模式节点不明晰，错误的时间推出错误的价格1011整体市场分析应注意的注意的问题待开待开发商商铺特点特点准确把握地块的价值能够预期市场发展趋势成功树立项目品牌注重项目市场研究项目策划能力教强设计思想比较超前广告宣传合资概念创意有的逛低开高走期房现房价格明显区分，由于是自便条件主导，基本是处于零散状态，后续补满，产生业态杂乱成立客户服务专人管理体制专业团队职责明确系统化强招标采购建立采购中心多样的诉求，力争一诉一答服服务销售售推广推广项目管理目管理产品策划品策划位置位置选择组织与研与研发全新的商业模式顾客导向市场导向思想领先，探索先进的经营模式积极促进产业交流全程新模式的实施能力有待检验对整体市场和政策研究应充分1项目间资源调配受合作方式影响不同项目的经验教训没有共享项目管理能力不均衡价格体系不能紧跟项目需要，要适应市场与目标客户的认知相符。1112目录 2 2.整体市整体市场分析分析 5 5.获利模式分析利模式分析 1.1.灵丘灵丘发展分析展分析 3.3.地地块特点特点图解解 4.4.机会机会风险分析分析 1213地地块特点特点图解解 唐河绿洲美丽园新起点全长628步地块东口地块2地块3地块西口地块1全长436步锦绣大地全长487步注：每步注：每步约780到到820cm（总长约1.24公里）公里）3纵街道街道约宽18米米 此街道明此街道明显是是贯穿穿3纵的中心街道（如开的中心街道（如开发）1314地地块特点特点图解解全长628步地块东口地块西口地地块1：该地段67户临内陆住户，其中5栋双层住宅（全路段住宅）目前路宽4到6米1415地地块特点特点图解解全长628步地块西口地地块2：目前路宽4到5米地块东口该地段71户临内陆住户，其中9栋双层住宅（全路段个体商业）在建3处2层楼房1516地地块特点特点图解解目前路宽5到36米全长628步地块西口地地块3：该地段84户临内陆住户，其中9栋双层住宅（全路段个体商业）在建3处2层楼房地块东口1617目录 2 2.整体市整体市场分析分析 5 5.获利模式分析利模式分析 1.1.灵丘灵丘发展分析展分析 3.3.地地块特点特点图解解 4.4.机会机会风险分析分析 1718机会机会风险分析分析1、地、地块为3条商条商业路的中心路的中心贯穿的小路，如能宗合治理穿的小路，如能宗合治理统一管理，其一管理，其 商商业价价值明明显。2、地、地块路路宽有限，如有限，如扩路改建，民房众多，返迁路改建，民房众多，返迁费用用庞大。大。3、地、地块地价地价较高，高，单200平平层住宅市价住宅市价为25到到30万左右。万左右。4、由于原址、由于原址为住宅区，在建住宅区，在建规划中很划中很难达到利益最大化（建筑高度达到利益最大化（建筑高度 有限）。有限）。5、由于原址、由于原址为住宅区且地住宅区且地块为贯穿的支路（目前），如开穿的支路（目前），如开发势必会必会 照成民居出行不便，开照成民居出行不便，开发规划中也要考划中也要考虑到居民出行到居民出行问题。6、由于原址、由于原址为住宅区，建住宅区，建设周期周期长，综合合问题复复杂，难处理。理。7、由于建、由于建设周期周期长且有返迁且有返迁问题，运作，运作资金如不充足很容易成金如不充足很容易成为烂 尾尾盘。8、由于政府尚未明确公开此路段的政府、由于政府尚未明确公开此路段的政府规划，有一定价划，有一定价值可炒作性。可炒作性。综合分析：由于合分析：由于时间短，分析信息有限，短，分析信息有限，暂定弊大于利定弊大于利1819目录 2 2.整体市整体市场分析分析 5 5.获利模式分析利模式分析 1.1.灵丘灵丘发展分析展分析 3.3.地地块特点特点图解解 4.4.机会机会风险分析分析 19获利模式分析利模式分析销销售售售售项项目目目目开开开开发发研究研究研究研究服务销售营销项目管理项目策划 土地选购公司的强弱形态 建好房只要能卖掉，即可获得较为可观的投资回报营销管理和客户服务，还没有成为市场竞争优势的重点。强弱弱弱弱研发管理弱弱强强建筑管理中成本控制是关键20获利模式分析利模式分析为了加快灵丘住房建设，政府加大了土地供应的投放力度以及城镇配套建设。同时也规范了开发流程以及手续的完全。政府的政策政府的政策导向向房地房地产市市场的运作正在的运作正在规范之中范之中土地的使用环境的要求施工的条件房屋的设计、施工房屋的交易对房地房地产开开发企企业的影响的影响缩小房地产企业的赢利空间提高企业自有资本的投入比例增加项目成本21获利模式分析利模式分析服务销售营销项目管理项目策划土地选购房房产开开发商商 主要通过自身管理能力获得竞争优势，做得比对手多、快、好、省2 23 3创造新需求4 4地地产商、物商、物业管理管理 通过与上下游的合作或参与获取超出同行的优势，提高门槛，形成垄断购房者房者 关注消费需求，研究消费价值，在满足客户要求的同时获取社会回报购房者房者 寻找客户的潜在需求，引导消费者，开辟新市场，获取高利润竞争获利1 1通过供销渠道满足消费需求整合资源获取利润5 5获利模式取决于竞争条件与市场环境在不同的竞争阶段企业管理的侧重点不同同时竞争对企业管理能力提出了越来越高的要求当前首当前首选定位定位当前首当前首选定位定位2223获利模式分析利模式分析-预计成本成本（仅供本供本项目参考）目参考）地块东口南侧商铺进深约15米北侧商铺进深约15米地块西口地块1锦绣大地全长约1.3公里预计成本：成本：土地成本土地成本+建安成本建安成本+公司运公司运营管理成本管理成本+税收成本税收成本+不可不可预见费用用步行道路石材铺设说明：明：1、由于北、由于北侧商商铺与南与南侧商商铺 进深要求需拆除原有民房深要求需拆除原有民房 共共计约222户。（房屋市。（房屋市 价价预估平均每估平均每户30万）万）2、由于、由于紧邻居民区建造物不居民区建造物不 能超能超过2层。3、建筑物要考、建筑物要考虑预留民区出留民区出 口。口。4、除去街道路、除去街道路宽实际长度度约 1.24公里，刨除公里，刨除预估估预 留民居出口，留民居出口，预计开开发商商 铺总长度在度在1000米以内。米以内。5、拆迁、拆迁费用用 6、拆迁后存在、拆迁后存在场地平整地平整 7、市政、市政费用用 8、等等不可、等等不可预见的的费用用 2324获利模式分析利模式分析-预计成本成本（仅供本供本项目参考）目参考）由于信息有限在此只做部分可由于信息有限在此只做部分可预算的成本（理想成本）：算的成本（理想成本）：1、222户的房屋按平均市价的房屋按平均市价30万万预算共算共计6660万元（均商万元（均商铺每平米每平米约1000元）元）2、房屋安置、房屋安置费用用预估估8500万元（均商万元（均商铺每平米每平米约1200元）元）3、按目前、按目前预估路估路长约1200米、两米、两侧均均进深深15米、双米、双层，商，商铺总建面建面积约为7.2万平米万平米 （建安（建安费用按每平米用按每平米3400元，内含元，内含设计、规划、划、场地平整、配套、基地平整、配套、基础装装饰等等费用）用）计算，算，约 2.448亿元。元。4、道路全、道路全长约1240米，理想路米，理想路宽米，道路米，道路总建面建面积约为11160平米按建安平米按建安费用每平用每平米米450元共元共计502万元，如包含装万元，如包含装饰(含照明、雨水、花含照明、雨水、花坛绿化等多化等多项市政及商市政及商铺配配套套)预计总造价造价约不低于每平米不低于每平米1500元（均商元（均商铺每平米每平米约280元）元）。综上所上所诉，以上，以上仅为成本的一半，商成本的一半，商铺每平米以上至每平米以上至约5880元；如按此推算其商元；如按此推算其商铺每每平米核算成本平米核算成本应在在8500以上，如土地成本没有按理想中得以控制，商以上，如土地成本没有按理想中得以控制，商铺每平米成本可能每平米成本可能过万。万。2425获利模式分析利模式分析-理想成本理想成本（仅供本供本项目参考）目参考）由于信息有限在此只做部分可由于信息有限在此只做部分可预算的成本（理想成本）：算的成本（理想成本）：1、222户的房屋按平均市价的房屋按平均市价30万万预算共算共计6660万元（均商万元（均商铺每平米每平米约1000元）元）2、房屋安置、房屋安置费用用预估估8500万元（均商万元（均商铺每平米每平米约1200元）元）3、按目前、按目前预估路估路长约1200米、两米、两侧均均进深深15米、双米、双层，商，商铺总建面建面积约为7.2万平米万平米 （建安（建安费用按每平米用按每平米3400元，内含元，内含设计、规划、划、场地平整、配套、基地平整、配套、基础装装饰等等费用）用）计算，算，约 2.448亿元。元。4、道路全、道路全长约1240米，理想路米，理想路宽米，道路米，道路总建面建面积约为11160平米按建安平米按建安费用每平用每平米米450元共元共计502万元，如包含装万元，如包含装饰(含照明、雨水、花含照明、雨水、花坛绿化等多化等多项市政及商市政及商铺配配套套)预计总造价造价约不低于每平米不低于每平米1500元（均商元（均商铺每平米每平米约280元）元）。综上所上所诉，仅为成本的成本的1/2，商，商铺每平米以高至每平米以高至约5880元；如按此推算其商元；如按此推算其商铺每平米核每平米核算成本算成本应在在11000以上，如再加上以上，如再加上营销推广推广费用以及公司利用以及公司利润等其他直接影响售价的因素，等其他直接影响售价的因素，价格价格应不低于每平米不低于每平米1.5万元。（当前市价最高万元。（当前市价最高1.2万元的商万元的商铺处于有价无市的状于有价无市的状态）以上以上为预计理想成本，如运作期理想成本，如运作期间遇到未知的其他因素延遇到未知的其他因素延迟运作周期或不在理想成本之运作周期或不在理想成本之内可能会造成成本高达内可能会造成成本高达1万万8千元每平米的情况；千元每平米的情况；举例如下：例如下：1、222户房屋房屋业主不同意市价拆迁或漫天要价情况；主不同意市价拆迁或漫天要价情况；2、由于施工、由于施工场地以及施工条件有限，如出地以及施工条件有限，如出现管理不当，成本可能翻倍管理不当，成本可能翻倍3、等等。、等等。2526获利模式分析利模式分析-结论（仅供本供本项目参考）目参考）明明显利利润与成本不成比例且可能出与成本不成比例且可能出现负债情况情况 此此项目不可运作目不可运作26 唐河唐河绿洲洲项目部目部营销策划部策划部总监：27