武汉市公寓办公市场研究专题报告.ppt

12011克而瑞（中国）信息技术有限公司2011克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武年武汉市公寓市公寓办公市公市场研究研究专题报告告22011克而瑞（中国）信息技术有限公司目录318357832011克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武汉房地产市场回顾42011克而瑞（中国）信息技术有限公司供应量2010年中4、5月以及年末9-12月出现较大供应量，借力“金九银十”众多楼盘选择集中推案，年内多次政策调控反而将今年楼市“越调越旺”。武汉市场汉阳市场沌口市场52011克而瑞（中国）信息技术有限公司从月度供求比走势来看，2009年武汉市全年供不应求，在09年8月达到了供求比的最低谷。直到进入10年3月，供求比开始走高，5月供求比与09年初存量较大的态势相同，而在8月份淡季时，逆市呈现出供不应求的状态，随之9月供应量大增，供求比回到高位，直至年底才恢复到供求基本持平的水平。2011年将有大量新项目上市，预示房源去化压力较大，而供求比将基本维持稳定。供求比武汉市场汉阳市场沌口市场62011克而瑞（中国）信息技术有限公司成交量：自417调控到土地增值税从严清算，再到公布闲置土地黑名单打击“囤地”“囤房”，房价仍然像一只脱缰的野马不断创出新高；927二次调控千呼万唤始出来，首套房首付30%以上，停发三套房贷15城市也纷纷效仿北京出台“限购令”，无疑，行政调控措施抑房价的措施已经似乎“山穷水尽”，但成效甚微，市场价格全年水涨船高。武汉市场汉阳市场沌口市场72011克而瑞（中国）信息技术有限公司82011克而瑞（中国）信息技术有限公司92011克而瑞（中国）信息技术有限公司成交价格段分析2010年武汉住宅市场价格结构与2009年对比变化较大。4000以下-6000元/平方米的价格段内成交量降幅明显，尤其是5000-6000元/平米价格段产品成交量下降63%，而6000-9000以上价格段成交量上升明显，最高涨幅达142%，位于9000元/平米以上价格段，两极分化的主要原因是由于主力成交产品价格上涨以及中心城区客群向郊区溢出的原因。武汉市场汉阳市场沌口市场102011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域供应量汉阳区整体略显供不应求，全年新增供应量主要集中在年中的4、6月份以及年末的9、10月份，2010年，汉阳区总体供应量为48.99万平米，4月份金龙百灵景都、世茂锦绣长江、水墨清华加推，6月份顶琇广场小户型开盘，南国明珠新品加推，9、10月份华润中央公园新品加推、南国明珠大量入市，区域新增供相对充足。汉阳市场武汉市场沌口市场112011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域供求比2010年汉阳区商品房新增供应量为48.99万方，商品房成交量为50.32万方，成交套数为5165套，供求比为1：1.03。汉阳市场武汉市场沌口市场122011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域成交量2010年，汉阳区总体成交量为50.32万方，比09年下降32%。10年市场处于调整期，标杆项目中央公园、锦绣长江、南国明珠等楼盘品质与口碑一如既往，新品入市后去化较快，同时区域内的存量楼盘也逐渐消化，由于供应节奏较慢，区域成交量从下半年开始处于平稳状态，波动幅度不大，目前区域处于供求基本平衡阶段。汉阳市场武汉市场沌口市场132011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳区域成交价格2010年汉阳区整体成交均价为8390元/平米，同比2009年上涨36%，12月份区域成交价格达到8805元/平米，成为区域价格历史新高。因10年汉阳区域主力成交楼盘为中央公园、锦绣长江、南国明珠、太子湖一号等标杆项目，销售均价维持在8000-13000元/平米的范围，所以使得区域整体均价维持在较高水平。汉阳市场武汉市场沌口市场142011克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域供应量2010年经济开发区总体供应量迅速增涨，全年新增供应量为36.98万方，较去年同期增长15%。新增供应主要表现在新盘万科金域蓝湾、观澜御苑、丝宝叠翠园以及新品加推的太子湖一号、米兰小镇、中恒云天国际花园等项目上。经济开发区受关注度越来越高，明年供应量或将远超今年。沌口市场武汉市场汉阳市场152011克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域成交量2010年经济开发区整体成交量为23.36万方，同比去年下降20%，处于低位运行状态，但年末反弹较为明显，与供应有直接关系，由于明年和记黄埔观湖园、金地澜菲溪岸、绿地新都会、世茂嘉年华等项目的大量上市，可以预见经济开发区成交量在2011年会有大幅增涨。沌口市场武汉市场汉阳市场162011克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区域成交价格10年经济开发区整体成交均价为5800元/平米，同比09年上涨34%，全年成交均价平稳上涨，没有出现明显大幅度波动。以三环线周边迅速发展的形势来看，随着较多名企的入驻，明年价格有望突破新高。沌口市场武汉市场汉阳市场172011克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武汉房地产市场情况综述n2010年全年供应量达到1011万方，成交量903万方，略显供大于求。均价创新历史高，达到6827元/平米，同比增幅26%。n2010年被称为“调控元年”，调控力度达到有史以来的最高点，央行数次调高准备金率并且多次加息，却并未给市场带来较明显的打击，随着一系列打压房地产市场的措施颁布实施，市场价格却持续小幅拉升，一再突破历史新高，各主力项目价格坚挺，成交量亦未受到较大影响，以知名开发商为首的实力企业不断推出极具特色的新品登陆市场，抢占先机。使得今年的市场热闹非凡。n年末大量出土的出让，催生了一批新地王的诞生，为明年房价的看涨打了一剂强心针。明年初有较多高端项目上市，价格有持续走高迹象，后市保持基本稳定。n2011年市场无论是从需求方还是供应方来看，尚未没有出现回落势头。价格虽然涨势不小，但仍有上升空间，目前整体市场存量并不大，尤其中心城区呈现供应不足的态势，购房者购房热情不减，年末淡季仍出现部分楼盘开盘售罄现象，综上所述，2011年武汉楼市仍然看好，活跃度不减。n最后，2011年市场成交量维持亦或出现小幅下滑。由于09-10年市场需求受到了集中释放，因此2010年成交量持续在较高水平，但随着购房需求的不断释放以及价格的逐渐上升，可能会抑制一部分成交，使得量减。182011克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年武汉房地产市场展望19限购令！2010，调控始起步；2011，调控正进行！政策环境20限贷深圳价格深圳价格限购市场背景：10年调控效果不理想，一线城市四季度开始抬头；二线城市在政策下价格出现下滑，四季度价格在大幅攀升*经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景政策下的一线城市房价走势政策下的二线（华中）城市房价走势限贷限购21政策环境：9.29后，一线及沿海发达城市纷纷出台限购令；在10年4季度价格大幅攀升的环境先，限购令开始在中部城市蔓延成都11.17限外令（境外一人一套）11.22公积金政策调整杭州10.12限购令三亚、海口10.13限外令苏州11.03限购令大连10.19限购令广州05.21国十条广州版10.15限购令大连10.15限购令天津10.13限购令南京10.12限购令宁波10.09限购令福州10.10限外令温州10.11限购令武汉01.14限购令北京05.02限购令11.29高档住宅公积金停贷兰州11.14限购令上海10.07限购令深圳09.30限购令郑州01.06限购令经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景22经济环境：与此同时，2010年中央经济工作会议对2011年整体环境进行定调：继2008年“从紧”和2009年、2010年“适度宽松”后，再次回归长期实施的“稳健”经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景2011.01.14上调存款准备金率0.5%2010.11.19上调存款准备金率0.5%2010.11.10上调存款准备金率0.5%2010.05.02上调存款准备金率0.5%2010.02.12上调存款准备金率0.5%2010.01.12上调存款准备金率0.5%年度定调2010定调2011积极稳健审慎灵活2009定调2010更加注重推动经济发展方式转变和经济结构调整2008定调2009保增长扩内需调结构推动又好又快发展2007定调2008控总量、稳物价、调结构、促平衡2006定调2007国民经济又好又快发展2005定调2006继续搞好宏观调控2004定调2005巩固宏观调控成果2003定调2004保持宏观政策连续性2002定调2003继续实施积极财政和稳健货币政策*中央经济工作会议定调5年以上贷款利率存款准备金连续6次上调23武汉限购令：在房价明显抬头及后期政策趋严的环境下，中部城市开始进入限购潮，武汉1月15日开始执行限购令以家庭为单位只能新购一套商品房【以往购买不算；一次性付款也不能购买】市人民政府关于进一步加快保障性住房建设，加强房地产市场调控，稳定住房价格的通知（武政规20111号：为进一步加强房地产市场调控，坚决遏制投资投机性购房需求，促进房价保持合理水平，现就贯彻落实我市商品住房限购政策：自2011年1月15日起，暂定本市户籍居民家庭（包括夫妻双方及未成年子女,下同）及能够提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，只能在本市中心城区（江岸、江汉、硚口、汉阳、武昌、青山、洪山区及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区）新购一套商品住房。不能提供在本市纳税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市中心城区购买新建商品住房。对违反规定购房的，不予办理房地产相关登记手续。经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景*限贷限购武汉成交量价走势24影响分析：从典型城市限购令推行后的情况看，一线城市成交量受到一定影响：主要表现在供应上升而成交下滑，其中深圳价格大幅下滑；二线城市成交随有变化，但表现并不明显，成交依然处于较高的水平经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景月份类型2010年10月2010年11月2010年12月上海均价(元/M)22,45923,28925,080供应(M)75107152成交(M)13295140深圳均价(元/M)21,44018,14818,681供应(M)242465成交(M)462339广州均价(元/M)11,82211,83813,176供应(M)5341126成交(M)1896786杭州均价(元/M)23,38322,62821,371供应(M)883047成交(M)303652南京均价(元/M)11,45011,94811,010供应(M)967072成交(M)906163天津均价(元/M)9,4039,5879,553供应(M)141173220成交(M)11211513420年10月典型限购城市四季度市场表现25影响分析：从限购后不通产品成交情况看，小户型成交比例略有减少，大户型成交比例有上升；主要表现在购房者更加谨慎，尽量一次购房需求一次性到位，更加偏好三房及以上产品*广州限购后不同产品成交结构变化*南京限购后不同产品成交结构变化经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景26初步判断后期政策继续趋严，限购令极有可能由之前“临时性政策”变为中长期政策二线及中部城市后期会逐渐陆续推行限购令限购令对一线城市及发达沿海城市影响较大，但对二线城市的量、价影响力有限，短期不会在量价上明显体现限购令对于投资性客户的制约极为明显，外地客户购房比例大幅下滑由于“一次购房机会”的制约，购房者更加购房时更加希望“一次性置业到位”，中大面积产品更加受市场偏好经济环境政策分析武汉限购政策环境市场背景272011年汉阳区域扩大产业投资，四新片区成建设重点区域动态282011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。未来五年，沌口欲打造四大千亿产业。在“十二五”期间，武汉开发区将围绕“武汉的先进制造业基地、中国的汽车之都、中部地区的集约经济和低碳经济示范区、宜业宜居的城市新区”四大战略定位，建设以先进制造业为主导、战略性新兴产业为引擎、现代服务业加速发展和特色产业稳步提升的主体产业群，打造汽车整车、汽车零部件、电子电器、新兴产业(新能源、新材料等)四个千亿元产业板块，力争到2015年，完成工业总产值3500亿元，实现整车产销150万辆规模，使武汉开发区成为国内最重要的汽车产业基地之一。区域动态292011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：武汉三环91公里2010年12月全线画圆“风采迷人”根据武汉市总体规划，三环线为城市快速路，设计时速80公里，路幅宽32米，双向六车道，红线宽50米，全长约91公里。全线有3座大型过江桥梁、27座立交桥、4座高架桥、3座跨湖(河)桥、37座跨线设施(31座天桥和6座地下通道)。主要实施项目有三环线东、南、西、北段，白沙洲长江大桥，天兴洲长江大桥等工程，总投资约206亿元。2009年12月，三环线平安铺立交至青化路立交通车。2010年6月，三环线东北段三金潭立交至平安铺立交、三环线南段关山二路至老武黄立交通车。2010年12月，三环线东段青化路立交至老武黄立交通车。2010年12月30日长9646米的武汉三环线东段举行通车仪式，标志着全长91公里的武汉三环线全线贯通。这是继武汉外环线后建成的又一条快速环线公路。区域动态302011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：武汉国际博览中心，将于2011年6月建成，9月左右开门迎客有60个足球场大的武汉国际博览中心，将于明年6月建成，9月左右开门迎客，这是记者昨日从展馆建设方获悉的。昨日，记者在施工现场看到，展馆主体工程已经完工，由12扇“翅膀”合围而成的展馆主体结构显得气势恢宏，这将是一座“摩登”展馆。项目位于武汉新区四新片区核心区域，西临连通港路，东至长江江滩，北起四新北路、南至四新南路，由展馆、会议中心、洲际酒店、海洋乐园、假日酒店、写字楼等组成。武汉国际博览中心主体工程，就有近4个新武展的规模。就单体面积而言，武汉国际博览中心仅次于北京、上海、广州的三大国际博览展览中心，为全国第四大，也是中部最大会展中心。区域动态312011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：总用地1.45平方公里 武汉四新“方岛”将建创意产业城“方岛”区域范围：北至环湖北路、芳草北二街、梅子北三街，南至环湖南路、芳草南一街、梅子南一街，西至芳草路，东至江城大道，总用地面积约145.33公顷。据悉，“方岛”是武汉第一座人工岛，是巧借原四新农场低洼地形成四周有“护城河”的特色城。它被道路、港渠自然划分成9块。在“护城河”的镶嵌中，“方岛”内部也保留部分低洼湿地，“手指状”地向各地块延伸，形成生态谷，使土地因水升值。一张滨水、生态的“底图”，为它描绘什么样的明天？国内专家为“四新生态新城方岛区域”确立城市定位最生态、最时尚的城市创意中心。专家指出，全世界制造业正面临一场新的革命：进入联网时代。四新地区作为“城市副中心和生产性服务中心”的城市定位，应成为武汉制造业高端设计的研发区。区域动态322011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：湖北最大光伏项目落户汉阳四新滨江区 目前，我省最大、功能最完善的会展中心“武汉新城国际博览中心展览馆”(以下称：新城展览馆)，建成后将披上“太阳能外衣”，并为新城展览馆提供20%左右的电力。记者昨从湖北省发改委获悉，新城展览馆光伏发电项目已正式获批。省发改委相关人士介绍，该项目为我省最大太阳能光伏项目，总投资达2.87亿元，由武汉新博新能源投资有限公司投资兴建。据悉，新城展览馆位于武汉新区汉阳四新滨江区，南临白沙洲长江大桥，东侧直面长江，阳光资源较丰富，适合光伏发电。相配套光伏项目采用“太阳能光电建筑一体化”的设计方式，利用展览馆的12个金属屋顶建设光伏发电，相当于近70个足球场大小。而电池组件铺设面积达6300平方米，是我省电池铺设面积最大的建筑一体化光伏发电工程。在不占土地同时，实现零碳排放。区域动态332011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：汉阳四新区域再添地产大佬 上海绿地挥师江城 在华润、万科、融科、联发的夹击下，绿地最终突出重围。9月27日，武汉市第十次土地拍卖。14宗土地中，以汉阳梅子路四新地块的争夺，最为激烈。地块位于汉阳区江城大道与四新大道交会处，规模较大，地块形状规整，是城市干道沿线的稀缺优质地块。好地引来众人夺，经过363轮竞价，此处编号为P(2010)096号地块最终被绿地集团揽入怀，成交价12.8亿元，楼面地价2791元/平方米。绿地的高调拿地，对于汉阳经济开发区，意味着除开万科、华润、万达外，又迎来一位地产大佬;对于绿地集团本身，意味着其在全国的战略布局，再添棋子一枚，达到43座城市。区域动态342011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳：后官湖生态宜居新城将建8个五星级酒店、2个总部经济区“十二五”期间，将有8个五星级酒店、2个总部经济区在后官湖生态宜居新城建成。蔡甸后官湖生态宜居新城是武汉市“两型社会”建设6个功能区之一，目前已引进和推进20多个产业项目，总投资430亿元的世茂嘉年华项目、总投资50亿元的和记黄埔商贸城项目、总投资48亿元的“中国健康谷”等项目已开工建设。新城区域内已建成新天大道、知音湖大道、天鹅湖大道等基础设施，香港世茂嘉年华、和记黄埔、中国健康谷、长江大学等已经进驻。未来510年，新城居住人口将达30万左右。区域动态352011克而瑞（中国）信息技术有限公司2010年武汉公寓市场专题362011克而瑞（中国）信息技术有限公司372011克而瑞（中国）信息技术有限公司供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成交量价受新政影响较小公寓价格均公寓价格均线：8797元元/382011克而瑞（中国）信息技术有限公司对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后p大汉口公寓典型代表：美奇青年汇、E品国际、格格屋、汇金国际、融侨锦城、天下晶立方、菱角湖万达、新华名典.p大武昌公寓典型代表：奥山星座、领寓、橙屋、快乐时光公寓、南国SOHO、未来城、福星国际城、水岸国际392011克而瑞（中国）信息技术有限公司一房量价独占鳌头，50平米以下和50-60平米的成交较集中402011克而瑞（中国）信息技术有限公司30-40万，40-60万是目前武汉市SOHO产品市场总价段的成交高峰412011克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品光谷时代广场紫松枫林尚城保利才盛景苑水岸国际菱角湖万达龙安港江城福星国际城新华名典航天双城航天双城和居名爵经开万达422011克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉SOHO目前供应量较少，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小区域项目名称环线公寓体量（万方）公寓面积段公寓销售进度价格（元/）去化压力江汉区菱角湖万达一二环间8.340-100尾盘11000公寓产品6.14开盘，约1342套，已售98%，月均去化230套，尾盘江汉区新华名典一二环间0.8340-130在售17000-180009.12开盘，共131套，已售30%，价格太高，目前处于滞销阶段江岸区航天双城一二环间6100-1000在售10000整体去化60%大汉阳区经开万达三环外1530-60在售7300-85001月17日开盘推出672套，当日销售约630套，开盘销售率为94%；大汉阳区和居名爵三环外240-110在售52009.10开盘当天去化33%，目前整体去化60%武昌区福星国际城一环内2.540-80尾盘12000尾盘销售，已去化95%武昌区水岸国际一环内2.540-80尾盘11000-12000尾盘销售，已去化92%武昌区保利才盛景苑一二环间1.690在售900090平米的一房，面积较大，整体销售20%，滞销东湖高新光谷时代广场二三环间4.550-80尾盘9000整体去化95%东湖高新龙安港江城二三环间335-75在售1100011.6开盘，当天推462套，去化40%，目前整体去化80%东湖高新紫崧枫林尚城二三环间1.3337-80尾盘9500开盘当天销售90%，整体去化98%432011克而瑞（中国）信息技术有限公司武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估计约21万方，本案占总供应的28%，针对本项目，此类产品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成问题中华城供量：供量：6万方万方产品：品：40-80金域国际供量：供量：1.2万方万方产品：品：40-70新华府供量：供量：2万方万方产品：品：40-80福星城供量：供量：3万方万方产品：品：40-70华润MO+供量：2.4万方产品：40-70经开万达供量：供量：6万方万方产品：品：30-60442011克而瑞（中国）信息技术有限公司公寓市场现状分析小结n供应有限、成交不俗、受新政影响较小武汉市09年至今公寓共成交5061套，均价8797元/，成交量价受新政影响较小n对地段、环境要求高，在中央商务区及成熟商圈最能体现价值以江岸江汉硚口为代表的大汉口是公寓产品的集中地，成交价格较高，武昌洪山汉阳等区域紧随其后n一房量价独占鳌头，50平米以下和50-60平米的成交较集中，30-40万，40-60万是目前武汉市SOHO产品市场总价段的成交高峰n武汉市目前在售SOHO项目主要集中在中心板块，临近商圈，整体供应体量较少，大部分是项目点缀产品，市场空缺，存量较少，去化周期较短，市场压力小n武汉市SOHO项目未来供应主要集中在汉口中心区域，稀缺至极，粗略估稀缺至极，粗略估计约21万方，本案占万方，本案占总供供应的的28%，针对本本项目，此目，此类产品区域无未来供品区域无未来供应，本案独尊，二期的快速去化不成，本案独尊，二期的快速去化不成问题452011克而瑞（中国）信息技术有限公司462011克而瑞（中国）信息技术有限公司08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主472011克而瑞（中国）信息技术有限公司小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主482011克而瑞（中国）信息技术有限公司随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成交不俗，成交价格不断攀升492011克而瑞（中国）信息技术有限公司随着沌口商圈的不断壮大发展，小面积产品成交不断激张，以投资型50以下和80-90适舒面积段增长最为明显502011克而瑞（中国）信息技术有限公司20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度512011克而瑞（中国）信息技术有限公司公寓产品分割：面积段多样化成为目前畅销公寓的普遍选择在公寓产品划分上，可参考典型项目有：区域内-湘隆时代商业中心C区，区域外：南国SOHO。湘隆时代商业中心C区（商业改公寓）面积段套数所占百分比20-30288.05%30-40308.62%40-504312.36%50-606017.24%60-705816.67%70-804613.22%80-907722.13%10061.72%总计348100.00%南国SOHO(办公改公寓）面积段套数所占百分比20-3017913.95%30-4041031.96%40-5013510.52%50-6021016.37%60-701199.28%80-9017113.33%90-100382.96%100211.64%总计1283100.00%522011克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年大汉阳在售项目（90平米以下）分布图532011克而瑞（中国）信息技术有限公司2011年大汉阳在售项目（90平米以下）分布图542011克而瑞（中国）信息技术有限公司大汉阳在售项目（90平米以下）2011年上半年未来供应详细列表项目名称 板块 环线 90平米以下供应量（平米）主力面积段 预计价格 经开万达沌口三外环6000030-507500-8000人信太子湾沌口三外环1600070-906000-7000官湖郡沌口三外环1200080-907000-7100湖墅观止沌口三外环银通丽水天城沌口三外环3000070-904600-4700西山林语沌口三外环1000080-904500-4600和居名爵沌口三外环1300050-905200-5300海滨城沌口三外环温莎半岛沌口三外环豪生国际酒店沌口三外环2000050-70水墨兰庭沌口三外环1500080-90金地澜菲西岸沌口二三环间丝宝叠翠园沌口三外环2600050-905200-5400中恒云天国际沌口三外环1100050-906900万科金域蓝湾沌口三外环3000070-908600-9000观澜御苑沌口三外环2800070-906800-7500东风阳光城沌口三外环绿地新都会四新三外环水墨清华王家湾一二环间朗诗绿色街区王家湾二三环间汉府上院王家湾一二环间1000080-907900-8200百灵景都王家湾一二环间1000070-908000-8300锦桦豪庭王家湾一二环间世贸锦绣长江钟家村一环内1500050-9010500-12000塞纳河畔钟家村一二环间500050-9010000-11000兰亭熙园钟家村一二环间华润中央公园钟家村一环内1000080-9012000-13000552011克而瑞（中国）信息技术有限公司总结n08年至今汉阳、沌口区域90平米以下小户型供应分别为41.46万方、30.37万方，随着沌口区域的大力发展，中心城区的土地稀少，未来供应主要以沌口为主n小户型供应主要以40-60、80-90 的一房、两房为主n随着沌口区域的大力发展，各个项目大展拳脚，成交不俗，成交价格不断攀升以投资型50以下和80-90适舒面积段增长最为明显n20-30万、30-40万、40-50万总价段区间成交最为集中，预计未来随着单价的提升，总价段也会不断攀升至一个新的高度n大汉阳区域90平米以下小户型2011年上半年供应约32万方，沌口区供应约27万方，占总供应的84%562011克而瑞（中国）信息技术有限公司572011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉商银座：汉阳钟家村中心商圈唯一一个成为销售传奇的大型商业建筑综合体项目名称汉商银座物业形态商业街、精装江寓、LOFT总建面13.5万方公寓建面1.8万方（简精装）项目总套数640套公寓套数380套项目主力面积段40-60公寓面积段43-59项目目前价格1.3-1.4万元/公寓价格1.1万元/项目销售情况仅剩几套81.23LOFT产品公寓销售情况已售罄公寓成交客户自住的和办公的32-50岁的中青年为主，还有部分投资客公寓公寓LOFT商商业普通普通住宅住宅公公寓寓外外立立面面582011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉商银座：区别此项目公寓与其他小户型的重要因素之一是通透的采光性能和景观功能D-1户型：60-65大开间客餐厅卧室带大飘窗厨房带阳台，采光通透，更拓展了储存空间D-2户型：45-50户型方正卧室带大阳台明厨明卫带独立洗漱D-3户型：55-60L型明厨功能性生活阳台，可设为独立洗衣房D-4户型：50-55户型方正、双阳台设计干湿分离、动静分区D-5户型：45-50户型方正、浪费空间较小独立生活阳台带储物空间D-6户型：45-50大卧室带阳光飘窗厨房附带生活阳台，增加更多储物空间干湿分离、动静分区本案借鉴点：产品通透的采光性能和景观功能592011克而瑞（中国）信息技术有限公司南国SOHO520：采用蝶型设计，户户朝南，双层双室双厅双卫设计。楼下客厅、厨房、卫生间等一应俱全，二层空间更加丰富，双卧配合宽大卫生间、衣帽间等，商住两相宜。相比一期乃至之前南国所有开发的小户产品，更为时尚与人性，故当月售罄项目名称南国南国SOHO520总建面3.01万方项目总套数602套项目主力面积段44-50(40年)项目目前价格0.68万元/（平层）0.95万元/（复式）项目销售情况开盘当月售罄1栋16F；2栋18F；1-3楼为商铺，4至顶楼为公寓总户数602套，平层112套，复式490套。2房1厅2卫-4850平米：490套1房1厅1卫-4244平米：112套602011克而瑞（中国）信息技术有限公司新华名典：金融街黄金地段，周边同类型产品竞争少，万科、万达该类产品已进入销售尾期，切入契机点佳；但由于价格偏高，导致销售滞留现象严重项目名称新华名典总建面1.5万方项目总套数131套项目主力面积段30-60(40年)50-60(70年)项目价格1.4-1.9万元/（整体市场报价）1.7万元/（40年产权均价）1.8万元/（70年产权均价）项目总价段50-270万（40年）55-180万（70年）项目销售情况目前只售出40套房源，销售滞留公寓成交客户客户主要以投资类为主，协和及金融街高收入人群占相当部分项目详情总建筑面积:15140平方米，为1栋20层高层，其中40年公寓位于10-15层，70年产权住宅位于16-20层；70年产权40年产权612011克而瑞（中国）信息技术有限公司产品劣势无法规避，四梯11-13户，私密性难以保证70年产权住宅位于16-20层40年公寓位于10-15层年限户型面积段套数目前成交套数存量价格40年1*250-603610261700050以下15105170002*270-808531700080-903031700090-100303170003*2120-13010117000130-14020217000140-15010117000150-1602021700070年1*250-603020101800050以下15105180002*290-100505180003*290-1001001018000622011克而瑞（中国）信息技术有限公司天下晶立方:5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；项目名称天下晶立方总建面1.5万方项目总套数套项目主力面积段30-60(40年)项目目前价格1.4-1.9万元/项目销售情况天下晶立方现还剩约35套房源在售，均价19000元/公寓成交客户以30-40岁的中青年客户约占80%，自住、投资均有项目详情天下晶立方LOFT总建筑面积1.5万余，为18层单体高层建筑体，由3层底商、15层挑高5.4米的臻品29-54LOFT小户型组合而成，是武汉首个全LOFT结构建筑。632011克而瑞（中国）信息技术有限公司天下晶立方:5.4米LOFT空间、买一层送一层，用58%的面积赠送创造了30%的溢价空间；户型推出套数比例30-40LOFT18075%40-50LOFT3012.5%50-60LOFT3012.5%天下晶立方建筑面积套内建面实际使用建面赠送比例面积赠送分析386058%周边价格成交价业主实际享受价溢价比例价格提升分析1000013000823330%642011克而瑞（中国）信息技术有限公司64紫菘枫尚国际：低价快速销售，小面积，低总价成交快项目概况项目地址：洪山东湖新技术开发区民族大道159号(当代学生公寓斜对面)；项目规划说明：占地面积4667，总建筑面积2万本次推售产品说明：该项目仅1栋18F小高层，层高3.3米，1-3F为商铺，4F、17F、18F均未对外出售，因此，可售的为5-16F，3梯21户。项目所有房源均为精装修。销售情况11月20日加推，本次推出252套，当日销售227套（截止到12：50），实际成交均价9310元/，开盘销售率为90.1%；当天对外报价9500元/均价，实际成交价格为9310元/。当天优惠活动：开盘98折，当天购房获赠装修大礼包，主要为赠送空调1台。户型面积可售套数 销售套数 存量套数单价总价1房3896960950035万3912120950036万421248950040万49108999950046万2房5512120950052万751248950071万652011克而瑞（中国）信息技术有限公司1房，491房，382房，55紫菘枫尚国际主要为40-70平方米的精装小户型（1200-1500/元），3梯21户，3.3米层高662011克而瑞（中国）信息技术有限公司66客户主要来自在光谷片区居住或工作人员，现场持本地口音客户较少，客户中有近70%为投资客户，有20%左右选择一次性付款。从年龄层次看，40岁左右客户占70%左右672011克而瑞（中国）信息技术有限公司个案分析小结n由于是商业用地，多为临街小规模地块，经济技术指标为写字楼的标准。临街、容积率高、绿化率低、建筑密度大、楼间距小、公摊大、无景观配套已成为产品的基本建筑特征。建筑内部多为通廊式设计，一层楼从十多户到几十户不等，住户密集，而电梯只有3-5部，高峰时段电梯拥挤不堪，运载负荷极高。户型内部多为通间设计，户型在采光、通风等方面普遍存在不足，空间局促，居住的舒适度大打折扣。n户型通常设计为标间、套一、套二及少量套三。在销售过程中，面积越小的户型受到的市场欢迎程度越高，销售速度也越快，导致产品户型面积正在向越来越“小”的趋势发展。标间面积通常设计为25-40，套一面积在40-60之间，套二面积为60-80，套三面积为80-100左右，除去20%-25%的公摊面积，实际使用面积非常有限。要保证小面积内实现生活的全部功能，只有在户型设计方面不断创新，充分发掘空间利用价值。n值得一提的是，40年产权公寓相对70年住宅来说，在建筑方面一个显著的优点是在建筑规划层高方面可以不受住宅层高不能超过4.9米的限定，通常可以达到5.5米。开发LOFT产品可以大大增加产品附加值，买一层送一层成为强有力的促销手段，目前武汉市场是LOFT产品不多，但受到市场的热捧。可以预见未来LOFT将会成为一种开发的潮流。n近期市场上新上市的公寓项目开盘情况较佳，产品当天价格优惠较少，价格较坚挺，但去化理想，剩余产品去化压力较小，在产品上采用赠送面积、尽量保证明厨明卫等设计，来规避公寓产品短处，丰富产品内容。682011克而瑞（中国）信息技术有限公司692011克而瑞（中国）信息技术有限公司汉阳板块人口总量较高；沌口区域目前地广人稀，作为大汉阳未来的主要发力区，房地产市场红火开发，区域未来人口总量人口密度将不可限量板块板块人口（万人）人口（万人）土地面积（土地面积（k k）人口密度（人人口密度（人/k/k)Y1汉阳36.8932.2711431Y2泛后官湖8.15153.33532Y3四新5.237.51387 Y4沌口14.96160.11934资料来源：汉阳区统计局及相关调查板板块行政区划行政区划人口（人）人口（人）土地面土地面积（k）人口密度人口密度（人（人/k)汉阳晴川街道 181852.76735 月湖街道 284243.877345 建桥街道 472501.924868 翠微街道 45092222546 鹦鹉街道418002.5316522 五里墩街道575194.7512109 琴断口街道635558.817214 江汉二桥街道38007219004 洲头街道290333.717826 四新江堤街道5212337.51387 沌口沌口街道12533377.21623 军山街道2427282.91293 泛后官湖永丰街道2317151.29452 奓山街道58378102.04572 702011克而瑞（中国）信息技术有限公司沌口区20-50岁占总人口的59.91%，人口红利现象明显，具有改善置业、投资置业的需求潜力。而汉阳20-50岁仅占总人口的48.2%。资料来源：汉阳区统计局汉阳区人口年龄结构图沌口区人口年龄结构图712011克而瑞（中国）信息技术有限公司东风汽车零部件公司1月27日正式动工兴建，此次动工投建的生产项目总投资3.71亿元，一期工程预计将于今年5月达产，实现年销售收入6.6亿元、税收3000万元，提供2000个就业岗位。东风本田二厂年内启动建设安得物流、泰康人寿后台服务中心、万国数据等多个项目正在武汉经济技