武汉美加总部基地市场定位及物业发展策略(终稿)112p.ppt

Code of this report|1 Copyright Centaline Group,2009本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。美加总部基地美加总部基地市场定位及物业发展策略市场定位及物业发展策略中原地产Wuhan 2010.5Code of this report|2 Copyright Centaline Group,20094 4项目定位及产品建议项目定位及产品建议3 32 21 1市场条件判断市场条件判断项目分析项目分析产业客户研究产业客户研究Code of this report|3 Copyright Centaline Group,2009城市经济发展进程加快，武汉未来必然跻身全国一线城市的行列，城市经济发展进程加快，武汉未来必然跻身全国一线城市的行列，国、内外集团企业必将争先抢驻武汉。国、内外集团企业必将争先抢驻武汉。中部崛起中部崛起20042004年年两型社会两型社会20072007年年1+81+8城市城市圈圈20082008年年中部地区中部地区中心城市中心城市20102010年年GDP1435.84亿元武汉排名第十三GDP达到3141亿元，增长15.6%，增幅创11年来新高3960亿！2008年武汉GDP逆势涨15.1%GDPGDP首破4500亿元，增长13%提升区域内的资源配置效率和产业布局；国家政策的倾斜带来更大的发展空间；改变区域的经济增长模式和产业发展，提升可持续化发展；由区域一体化而市场一体化，对于投资与消费具有重大意义。Code of this report|4 Copyright Centaline Group,2009武汉市产业板块分析光谷：依托能源环保、光电子、现代制造业等盘龙城：依托商贸物流业、空港经济区阳逻：依托钢铁业、化工业、物流产业金银湖：台商投资区、海峡科技产业园沌口：汽车制造业、电子电器业等古田：以新兴传统制造业为主导武汉产业转型为高速发展期，将从各自为阵转为统筹规划，提升集武汉产业转型为高速发展期，将从各自为阵转为统筹规划，提升集约化、集中化程度，避免重复投资，带动产业分布合理化发展约化、集中化程度，避免重复投资，带动产业分布合理化发展Code of this report|5 Copyright Centaline Group,2009根据武汉城市空间拓展模式以及轨道交通规划，大武昌将分别沿东向、南向、北向拓展城市腹地。重点发展科技新城、南湖新城以及杨春湖城市副中心，而渐入佳境的光谷，无疑已成为武汉城市东扩的主导。大武昌强势外拓，光谷作为国家级高新技术区域首当其冲，带动性大武昌强势外拓，光谷作为国家级高新技术区域首当其冲，带动性明显明显杨春湖城杨春湖城市副中心市副中心科技新城科技新城白沙洲居白沙洲居住组团住组团南湖新城南湖新城九峰簇团梁子簇团关山簇团流芳簇团区域发展的主要动向及未来预测交通先导、生态优先，复合化、簇群化 一条主轴，四大簇团：一个都市核心，三个支撑中心：一个资源保护网络，多条生态廊道Code of this report|6 Copyright Centaline Group,2009光谷：依托光电子信息、生物工程和现代制造业等光谷：依托光电子信息、生物工程和现代制造业等各大产业板块的建设与发展，提升了产业的竞争优势，全面提升高新区的资源整合能力、持续创新能力、产业生成能力和经济产出能力，进一步增强创新优势和竞争优势，促进高新技术产业的快速发展，缩小了与国际同行业先进水平的差距，在全球产业分工中已占有一席之地。光谷产业的快速发展，直接提升了武汉的经济产值，重视程度非同光谷产业的快速发展，直接提升了武汉的经济产值，重视程度非同一般一般 光谷商圈光谷创意光谷创意产业基地产业基地光谷软件园光谷软件园关东电子关东电子产业园产业园光谷金光谷金融港融港Code of this report|7 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|8 Copyright Centaline Group,2009Code of this report|9 Copyright Centaline Group,2009光谷区域的工业地产产品丰富，但价值偏低，改善性需求强烈光谷区域的工业地产产品丰富，但价值偏低，改善性需求强烈在当前市场情况下，依托光谷发展，以六大支柱产业为基础，光谷形成集研发、生产、流通为一体的各行业产业链，产业链中各个环节对各自的办公环境、硬件设施等方面均有不同的需求，基本形成几种供应特点厂房型满足生产为需求仓储型满足储存、流通需求智慧型满足科研、办公需求光谷写字楼的市场表现及客户特征：售价较低，价值洼地 南北差异，客户区隔 区域内写字楼客户因地域差异形成明显的区隔，南光谷以高科技版块企业为主，北光谷以贸易、服务类企业为主。Code of this report|10 Copyright Centaline Group,2009新政颁布后，武汉作为华中中心城市，也不能独善其身，在经历短新政颁布后，武汉作为华中中心城市，也不能独善其身，在经历短暂的担心首付和房贷因素的影响后，成交量开始走低暂的担心首付和房贷因素的影响后，成交量开始走低 根据目前的发展态势，房地产市场将面临严峻的考验，目前商品房市场成交惨淡，在出口恢复性增长、内需进一步扩大的前提下，国家为防止经济发展过热，房地产的刺激政策在相当长的一段时间内很难再次出现，未来房地产的发展得依赖居民消费能力的稳步提升，预计时间会维持维持1-21-2年年时间。Code of this report|11 Copyright Centaline Group,2009新政后工业地产开始受到广泛关注，新政后工业地产开始受到广泛关注，0808年大量的工业用地储备催生年大量的工业用地储备催生工业地产焕发新的活力工业地产焕发新的活力 新一轮房地产调控出台后，住宅市场成交惨淡，但商业和工业地产逆市飞扬，上涨势头强劲，且武汉08年大量工业用地的出让使开发规模逐渐加大，后劲十足。其实，工业地产在投资领域更具有优势。与住宅用地和商业用地相比，工业地产不仅绕过了目前出的所有房地产调控细则，更具有能绕过包括所谓的房产税和物业税等众多税收在内的多项优势。Code of this report|12 Copyright Centaline Group,2009光谷第四次扩容，自主示范区获批成立，六大板块齐飞，光谷再起跳光谷第四次扩容，自主示范区获批成立，六大板块齐飞，光谷再起跳 2010年5月28日，东湖新技术开发区分别与洪山区、江夏区签订区域托管协议。这是1988年东湖高新区成立以来最大规模的扩容，也是新中国成立以来，武汉市最大一次托管区域规划调整。是推进示范区建设的一个创新性、开拓性举措，必将促进高新区在更大的区域范围内发挥科技引领、创新驱动的开放带动、产业带动和服务带动作用。按国际高新区产业升级的路径，未来20年光谷将形成以光电子信息产业为龙头，以清洁技术、生物技术、现代装备制造、研发与信息服务为重要支撑的“1+4”产业新架构。跻身世界高新技术产业第一梯队。Code of this report|13 Copyright Centaline Group,2009工业地产发展，将随着总体经济发展、城市圈的发展、产业格局的工业地产发展，将随着总体经济发展、城市圈的发展、产业格局的变化，形成新一轮的发展机遇。变化，形成新一轮的发展机遇。天时-竞争两极化，后市机遇大；地利-产业集群之地，标志性办公之所；人和-产业客户需求明朗，集群效应明显。市场化代替政府行为，操盘者仍需加紧成熟；区域发展成熟尚需时日，项目开发存在风险性；土地市场受限，集约化用地、盘活存量成为趋势。机遇机遇风险风险Code of this report|14 Copyright Centaline Group,2009多个项目成功操作，多种产业支撑和国家政策明显倾斜，中原认为多个项目成功操作，多种产业支撑和国家政策明显倾斜，中原认为现在发展总部基地时机和条件均已成熟现在发展总部基地时机和条件均已成熟东湖高新国际企业中心光谷芯中心光谷软件园武汉国际企业公园-中部慧谷汇丰企业总部卓尔第一企业社区成成 功功 案案 例例Code of this report|15 Copyright Centaline Group,20094 4项目定位及产品建议项目定位及产品建议3 32 21 1市场条件判断市场条件判断项目分析项目分析产业客户研究产业客户研究Code of this report|16 Copyright Centaline Group,2009光谷光谷20002000多家高新技术企业和多家高新技术企业和142142家上市孵化型企业完成了光谷区域原家上市孵化型企业完成了光谷区域原始的客户积累，同时大量的国外企业已瞄准了本区域的未来发展前景始的客户积累，同时大量的国外企业已瞄准了本区域的未来发展前景 跟随着主流企业发展的上下游企业 1为主流企业服务的配套机构 2 为在商务花园工作的员工提供生活 服务的企业 3科技型企业为主流企业客群科技型企业为主流企业客群 光谷区域一直是武汉科技门户，成为全国性科技典型代表区域，经过10年左右的发展，已经有一定的规模，同时也进驻了一些国际知名企业 随着区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群，同时也吸引其关联服务企业入驻。Code of this report|17 Copyright Centaline Group,2009全国全国中中南南部高科技企业部高科技企业迅速聚拢光谷，产业聚焦效应短时间内将凸显迅速聚拢光谷，产业聚焦效应短时间内将凸显作为中部崛起的战略支点，大量分布于中国东南部的高科技企业将向中部聚拢，能源原材料产业、现代装备制造及高技术产业，是这些科技企业进驻武汉的不二选择，武汉将进一步壮大科技集群。Code of this report|18 Copyright Centaline Group,20098+18+1武汉城市圈内武汉城市圈内大量科技产业向武汉转移大量科技产业向武汉转移，助推客户多元化，不，助推客户多元化，不同需求的客户不断涌现同需求的客户不断涌现鄂州以精细化工产业，大型装备制造为主；咸宁产业定位能源、生态医药；黄冈产业以科教为主；黄石是以推进新型工业化为主；孝感是高新技术产业；天门产业是纺织、服装、机械等传统的制造业为主；潜江产业是高新、化工业为主；仙桃产业是以机械制造业、食品加工业为主。城市圈战略中一项重要战略就是中型产业向周边转移，高科技及技术产业向武汉聚集，大量分布于武汉周边的城市圈城市中，大量科技产业需要向武汉转移。Code of this report|19 Copyright Centaline Group,2009武汉各区域产业客户已完成类别细分，客群扎堆效应凸显武汉各区域产业客户已完成类别细分，客群扎堆效应凸显后湖经济开发区后湖经济开发区（生态农业、畜禽深加工）东西湖经济开发区东西湖经济开发区（现代制造、服务外包）阳逻经济开发区阳逻经济开发区（港口、物流、生态农业）盘龙城经济开发区盘龙城经济开发区（物流、旅游文化）蔡甸经济开发区蔡甸经济开发区（生态农业、旅游）沌口经济开发区沌口经济开发区（现代制造、物流）东湖经济开发区东湖经济开发区（光电子、能源、生物）江夏经济开发区江夏经济开发区（光电子、现代制造）汉南经济开发区汉南经济开发区（动力能源、现代制造、食品医药）产品概念与功能细分，发展速度迅猛，出现较为明显的细分市场客户需求，客户集群扎堆效应凸显，形成了这一区域各行业产业链。Code of this report|20 Copyright Centaline Group,2009光谷区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主光谷区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群流企业客群高校园区光谷软件园国际企业中心华工创新基地光谷物流中心东湖高新区光电子信息产业生物工程与医药能源环保产业现代装备制造金融随着区域产业结构的调整，未来区域将吸引更多的科技型企业为主流企业客群，同时也吸引其关联服务企业入驻。客户集群扎堆效应凸显，形成了这一区域各行业产业链。Code of this report|21 Copyright Centaline Group,2009不同类型的客户表现不同的客户需求，但完善的产业链和龙头企业不同类型的客户表现不同的客户需求，但完善的产业链和龙头企业的强力带动性成为发展的聚焦点的强力带动性成为发展的聚焦点孵化企业孵化企业新兴的高新技术创新企业和新三板企业；标杆企业标杆企业世界500强企业，具有雄厚实力的高新技术企业、专家组；产品服务企业产品服务企业提供酒店、商业服务等的企业；生活人群生活人群生活与工作一体化的群体。租用客：租用客：目前市场主要是租用为主，但随着各产业园的兴起，这类客户的数量正逐渐减少。购买客购买客：包括投资和自用，目前工业地产处于发展期，主要是采取自建形式，投资客较少，但因受到资金和条件的限制，这类型的客户将逐步转型，投资客的比例将得到较大的提升。客群划分客群划分类型划分类型划分Code of this report|22 Copyright Centaline Group,2009科技型企业，生产研发一体化。强调整合各种资源，加强互动交流科技型企业，生产研发一体化。强调整合各种资源，加强互动交流 比较注重的企业自身形象，随着经济的发展和企业的发展，更 多企业希望改善自身办公环境，展示个性化的企业形象；跟随着主流企业发展的上下游企业，他们依托本项目入驻的主流企业，形成“研发中试营销物流”这样完整的产业链，向产业集群化发展；为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等；为主流企业员工提供配套服务的企业：如酒店餐饮、休闲娱乐等，使得主流企业运作更为方便、畅捷；高度依靠智力创造财富，对环境要求较高的企业，倡导绿色、开放的办公平台 1 2 3 4Code of this report|23 Copyright Centaline Group,2009满足不同类型企业的需求，为客户量身定做成为市场的主旋律满足不同类型企业的需求，为客户量身定做成为市场的主旋律标杆企业 孵化型企业 处在起步阶段，实力薄弱，抵御风险能力低，他们需要产业园给予企业缩短成长周期的环境，需要通过产业园提升品牌形象，获得标杆企业的提携与帮助，同时能够与园区内其他企业之间形成稳定的关联关系。个性孵化需求和互动交流 1 1 2 2生活人群 产品服务企业 3 3 4 4包括展示馆、商业会所、商业街等产品功能服务物业的服务者，为新兴企业、定制化企业、标杆企业提供服务和支撑。互动交流需求。需要彰显企业地位，需要将部分工作环节交由新兴的企业和定制化的企业来完成，同时对工作环境和氛围有较高要求。扩大生产经营的个性需求及互动需求。研发人员和创意人员由于工作性质的缘故，他们需要灵感激发，需要一种舒适和便捷的环境。随意、帅性的生活空间与工作共融互动需求。Code of this report|24 Copyright Centaline Group,2009从客户关注的未来发展、生命周期延续和生态环境的敏感点出发，从客户关注的未来发展、生命周期延续和生态环境的敏感点出发，融入本项目的规划建设的全过程融入本项目的规划建设的全过程排名敏感点敏感点诉求比重1未来发展强调产业支撑，未来城市和区域发展对项目的影响程度27%2生命周期延续强调企业之间的互动和联系性21%3生态环境强调项目内外的生态环境与资源组合16%4配套注重办公、商务洽谈和生活的配套设施11%5舒适度强调工作和居住的舒适度9%6规划强调规划的合理性6%7价格强调租赁和购买的价格，主要是租赁的价格4%8办公环境强调整体办公环境档次、规模3.5%9物业类型强调物业类型的丰富性和连接性2%10面积对经营面积的大小和建筑结构的限制要求0.5Code of this report|25 Copyright Centaline Group,2009抓住购买和租用的客户心理特征，针对不同客户制定不同的发展方向抓住购买和租用的客户心理特征，针对不同客户制定不同的发展方向1、购买型客户投资客户大致可分为机构和个人（投资者）2、个人一般购买物业希望从两个方面获得收益：一是租金收益，一是物业升值带来的收益。3、机构中根据资金来源的不同又有更详细的分类，其投资物业的动机也更为复杂：希望拥有固定资产；所有权赋予灵活性；高租金高收益率；投资组合减低风险；外资企业本地化等。4、购买与自用的比例维持在2：8客户分类可依客客户分类可依客户群体对物业的户群体对物业的不同目的分为购不同目的分为购买和租用两类，买和租用两类，其特征为其特征为：Code of this report|26 Copyright Centaline Group,2009以高新技术客户为基础，大力挖掘其他类型企业，形成企业全生命以高新技术客户为基础，大力挖掘其他类型企业，形成企业全生命周期的演化周期的演化1、高科技、咨询行业、广告传媒、商贸、IT信息服务、医疗器械、律师事务所、影视公司等新兴行业大量涌现，这些企业技术含量高，不需要很大规模和人力、具备一定资金实力，成长空间较大，有国际化趋势。2、关注中等规模、发展迅速的、具有国际化趋势的新兴公司和投资者，这些客户不愿接受他们所期待的高档办公楼所提供服务所带来昂贵成本，这其中可能包含许多他们并不必需的附加服务，如果可能，他们更愿意务实的购买能够满足他们需要的成本合理的办公空间。3、高新企业选择的标准并不仅仅关注外观和硬件，很重要的一点就是大厦的形象和企业的文化理念、企业的价值观是否一致，是以人为本，要求格调、舒适租用客户特征分为：租用客户特征分为：Code of this report|27 Copyright Centaline Group,20094 4项目定位及产品建议项目定位及产品建议3 32 21 1市场条件判断市场条件判断项目分析项目分析产业客户研究产业客户研究Code of this report|28 Copyright Centaline Group,2009科技新城科技新城项目地处武汉市东南向的科技新城内，虽隶属江夏区，但距离南湖、光谷中心区域均较近，地理位置辐射性强，位置较优越；区域内云集了湖北经济学院、湖北城建职业学院等高等院校，文化氛围浓厚；区域内汤逊湖、杨桥湖、谭家湖等水资源丰富。依据区域规划，未来将凸显湖景优势，自然生态资源优越；区域发展前景特点突出，外部自然条件较好，但配套严重不足区域发展前景特点突出，外部自然条件较好，但配套严重不足公交线路较少，周边仅718、758两路公交通达光谷中心。项目地块南临关凤大道，东侧紧邻洋湖大道，西侧邻近管委会北侧为待开发住宅区，周边商业、市政配套还有待完善Code of this report|29 Copyright Centaline Group,2009先天独特优势不足，需通过先天独特优势不足，需通过“产品创新产品创新+概念营造概念营造”实现顶线增长实现顶线增长资源丰富，宏观利好路网完善，交通通达复合办公，区域标杆战略版块资源-光谷版块高等院校资源-大学城核心园区产业环境资源产业发展受政策支持力度大配套环境资源-立体完善的配套及服务自然环境资源-自然环境优美的科技新城区域内交通路网的建设不断完善，关凤大道、外环、武黄高速等纵横交通路网实现项目与武汉主城区及周边城市圈的无缝对接。周边办公项目的产品单一或内部配套设施不完善，没有充分营造现代办公的商务环境，为项目打造高端的复合型办公产品提供了市场机遇。Code of this report|30 Copyright Centaline Group,2009内部因素内部因素S(S(优势优势)WW（劣势）（劣势）资源因素光谷板块拥有成熟的产业分布光谷板块占据领先的行业地位项目地块周边交通路网较完善周边的商业等生活配套滞后产业布局散而不聚地块周边公共交通配套不足产品因素项目规模较大，物业类型丰富拥有自身商业配套规划供应量较大，足量客源吸引较难品牌影响力拥有区域内房地产运营经验，有一定品牌知名度全新介入办公地产开发外部因素外部因素0 0（机会）（机会）T T（威胁）（威胁）政策环境城市圈建设初步阶段，机遇多，发展潜力巨大科技新城规划利好及重点发展高新科技产业的战略机遇缺乏政策独享性经济环境产业战略转移提供巨大发展机遇智力密集型产业为“智慧型地产”提供了发展保障国际金融危机影响中国经济进入调整周期市场环境区域办公类地产的开发逐渐成熟，市场关注度较高购买力较强市场供应量较大，竞争激烈同类项目开发领先，实景呈现从资源、产品、品牌、政策、经济、市场角度衡量利弊，找出从资源、产品、品牌、政策、经济、市场角度衡量利弊，找出发展方向发展方向 Code of this report|31 Copyright Centaline Group,2009居住价值和商务价值居住价值和商务价值商务价值优势明显商务价值优势明显商务价值和商业价值商务价值和商业价值以形象好的高层商务写字楼及特色的低密度办公楼相结合的办公产以形象好的高层商务写字楼及特色的低密度办公楼相结合的办公产品为主流，适度发展酒店、商业、会所、公寓等配套产品。品为主流，适度发展酒店、商业、会所、公寓等配套产品。地块私密性相对较好，居住价值有优势，同时具备一定商务价值私密性相对较好，且内部交通组织及景观效果营造将较好，商务价值优势明显展示面大，位于主入口两侧，具有较好昭示性，商务价值有优势，也适合适度发展商业昭示性好、交通通达，邻近西班牙风情的卡梅尔小镇，周边氛围较好，是项目的主要展示点，其商务价值、商业价值明显Code of this report|32 Copyright Centaline Group,2009 根据区域目前办公产品供应情况及未来市场发展趋势，结合根据区域目前办公产品供应情况及未来市场发展趋势，结合项目地块的规划指标，建议将写字楼部分分为项目地块的规划指标，建议将写字楼部分分为高层商务写字楼、高层商务写字楼、定制化办公楼定制化办公楼和和低密度特色办公楼低密度特色办公楼，打造产品多样化、相互融合，打造产品多样化、相互融合又格局特色的办公集群。又格局特色的办公集群。Code of this report|33 Copyright Centaline Group,20094 4项目定位及产品建议项目定位及产品建议3 32 21 1市场条件判断市场条件判断项目分析项目分析产业客户研究产业客户研究Code of this report|34 Copyright Centaline Group,2009对本项目的整体定位，主要考虑项目的目标、项目的本体分析、竞对本项目的整体定位，主要考虑项目的目标、项目的本体分析、竞争分析、客户结构的分析争分析、客户结构的分析项目的战略项目的战略定位定位项目的目标分析项目的竞争分析项目的客户结构分析项目的本体分析对开发商的目标进行分析，不同的档次的定位对本项目目标的影响的对应的分析对本项目将要面对的竞争态势进行分析，避开直接的市场竞争，寻找市场的空白点将本项目的本体进行分析，包含规模、容积率和资源，寻找本项目的先天条件适配的档次的分析将区域客户的结构进行分析，寻找市场的主流客户，降低项目的分析，保证项目的现金流实现Code of this report|35 Copyright Centaline Group,2009项目定位基础在于市场与项目自身条件的结合，即基于大的市场环项目定位基础在于市场与项目自身条件的结合，即基于大的市场环境（外因）和项目开发条件（内因）两大影响因素来确定项目定位境（外因）和项目开发条件（内因）两大影响因素来确定项目定位市场地位市场地位客户及产品定位客户及产品定位形象定位形象定位市场领先者市场领先者市场挑战者市场挑战者市场追随者市场追随者市场补缺者市场补缺者中高档中高档中档中档高档高档中高档中高档中档中档高档高档外因外因市场背景市场背景消费者消费者宏观市场宏观市场发展趋势发展趋势竞争者竞争者片区市场供求片区市场供求满足消费者需求满足消费者需求项目定位项目定位 项目优劣势项目优劣势 地块开发条件地块开发条件内因内因项目条件项目条件建立竞争优势建立竞争优势Code of this report|36 Copyright Centaline Group,2009项目定位中国光谷 低碳国际商务城1、中国光谷以光谷区域价值与产业支撑为基础，将项目打造成为国际化、时尚化的商务城；2、低碳与世界同步，倡导低能耗，减少污染，减缓生活恶化；3、国际倡导一种全新的标准化模式，将产品、规划同国际化标准联系起来，使 项目成为国际的，武汉的；4、商务城将生活和工作完美有机结合在一起，倡导健康，舒适的一站式乐园。中国光谷中国光谷 低碳国际商务城低碳国际商务城Carbon International Business CityCode of this report|37 Copyright Centaline Group,2009项目定位的演绎方向l 雄踞光谷，充分利用区域资源雄踞光谷，充分利用区域资源：“商务花园”立足于南光谷，是光谷未来发展的趋势所在，资源的独有性和发展的潜力将提供项目巨大的的发展资源和持续性发展资源和持续性。l倡导三生态，将企业生命周期，行业发展周期和环境生态相结合：倡导三生态，将企业生命周期，行业发展周期和环境生态相结合：项目体现健康、生态的工作环境，寄情工作，享受生活，体现项目内在的生态结合，每个组团之间相互独立、相互关联又相互作用体现项目内在的生态结合，每个组团之间相互独立、相互关联又相互作用。l 打造打造“复合型复合型”物业，实现物业，实现“一站式一站式”服务服务：随着光谷产业的成熟，在这样的强势发展潜力下，打造“复合型”办公物业是产业发展的必然，充分体现现代办公物业的便捷性及功能性充分体现现代办公物业的便捷性及功能性，是项目在光谷树立标杆的重要标志。l 独树一帜的商务花园定位，调性高独树一帜的商务花园定位，调性高，市场化特色鲜明：随着科技大产业发展的不断升级，项目定位必须考虑“单一功能”向“复合功能”的升级，办公环境的升级并与国际接轨，提高项目的承载能力，而本项目良好的先天优势为产品升级产品升级提供了保障，为项目成为区域内首个将“商务花园”作为定位出发点提供了机会。中国光谷中国光谷三生态三生态全生命周期一站式商务花园全生命周期一站式商务花园Code of this report|38 Copyright Centaline Group,2009根据项目定位，项目的竞争力打造充分利用根据项目定位，项目的竞争力打造充分利用“区域资源区域资源”，同时实，同时实现产品、配套、景观、服务四大价值体系提升现产品、配套、景观、服务四大价值体系提升因时制宜，打造多元化产品因时制宜，打造多元化产品因地制宜，打造最佳办公环境因地制宜，打造最佳办公环境离弃行业导向，打造共生共赢的商务集群离弃行业导向，打造共生共赢的商务集群从企业发展生命周期的角度出发，企业从孵化期、发展期到成熟期、强盛期等，每个阶段在选址时都有着不同的需求，因而商务花园应符合不同生命周期的企业需求，并针对不同商务花园应符合不同生命周期的企业需求，并针对不同的需求进行多元化的办公产品设计的需求进行多元化的办公产品设计根据自身项目的外部和内部条件，规划符合地块特征的不同形态产品，力求实现地块价值最大化。同时，利用原生地貌造景，使建筑与环境相互融合，打造公园式、个性化、智能利用原生地貌造景，使建筑与环境相互融合，打造公园式、个性化、智能化的办公环境。化的办公环境。项目规模宏大，面向的企业客户群不以行业来界定，而是以区域的科技型企业为主流企业以区域的科技型企业为主流企业客群，同时吸引其关联服务企业入驻客群，同时吸引其关联服务企业入驻：一类是跟随着主流企业发展的上下游企业，第二类是为主流企业服务的配套机构，如金融服务机构、商务服务机构等；第三类就是为在商务花园工作的员工提供生活服务的企业，如餐饮、家政、休闲娱乐公司等。Code of this report|39 Copyright Centaline Group,2009客户定位组成与描述版块依托：光谷科技产业发展产业依托：高科技产业；核心客户：南光谷重点产业企业及其发展中延展的关联企业。重点客户：光谷主要产业企业及其关联企业，如光电子信息、现代农业、环保科技、汽车电子等企业。延展客户：依托光谷大的环境及政策优势，成长发展于版块产业链的科技型中小企业及服务与产业的第三产业企业，如科技外包、人力资源、管理咨询、金融服务等。目标客户群体描述目标客户群体描述 核心客户：南光谷（藏龙岛）产业圈内企业及其发展中延展的关联企业。重点客户：光谷重点产业企业及其关联企业。延展客户：依托光谷大的环境及政策优势，成长发展于版块产业链的科技型中小企业及服务于产业的第三产业企业。目标客户组成目标客户组成Code of this report|40 Copyright Centaline Group,2009客户定位客户来源及厚度客户来源及厚度客户来源及厚度定向、集中、相互关联在南光谷现有的成熟产业圈内的企业必然为依附产业圈共同发展企业为目标客户。产业化发展，延展企业类别电子及信息产业的产业化，大量学科内科技研发型企业、大型生产型企业的研发机构或部门、中小型创新企业、中小型下游及服务提供企业获得发展空间。企业入驻提出了办公需求。产业链完善，丰富企业层次随着产业结构的完善，产业链逐渐形成并日趋完整，各类型各层次企业不断增多，企业需求也从单一厂房、实验室向集研发、生产、服务等多功能、多层次的办公空间转化。Code of this report|41 Copyright Centaline Group,2009针对客户对硬件、配套、政策、服务和环境需求打造最适合的项目针对客户对硬件、配套、政策、服务和环境需求打造最适合的项目硬件需求符合科技企业办公需要的建筑风格;匹配不同层次企业需求的物业形态 配套需求提供交流的公共配套;餐饮、购物、休闲等小型生活配套 服务需求完整、到位的基础物业服务;为企业提供定制化的服务 环境需求生态环保，环境幽雅，沟通顺畅，景色怡人。（自然及人工景观）政策需求除享受国家基础政策之外，独享的其他企业政策 Code of this report|42 Copyright Centaline Group,2009客户定位客户定位客户成长性客户成长性独树一帜的定位，涵盖面 最广调性最高，市场化特 色鲜明 通过研究分析，光谷片区内各典型项目的定位均从单一产业领域出发，产业线形，项目间的竞争小，在客户区隔明显，而且是中小型企业孵化为主要功能，在产业发展初期时具备一定的市场竞争力。首先便将此区域进行圈定“产业集群”立足于南光谷即时光谷新区也是光谷，未来发展的趋势所在，资源的独有性和发展的潜力将提供项目巨大的发展资源和持续性。标志性的树立依托“总 部基 地”和“集群效应”利用现有资源 随着光谷产业的成熟和强势发展潜力，在这样的发展前下，提供强调“总部地”“集群效应”是产业发展的必然，也是项目在光谷树立标杆的重要标志。Code of this report|43 Copyright Centaline Group,2009项目地块内部路网将整个地块自然划分为六个区域、三大功能板块项目地块内部路网将整个地块自然划分为六个区域、三大功能板块舒适型办公区（6-9F）生态型办公区（2-4F）综合服务区（写字楼、酒店、商业、SOHO）住宅区（18-22F）K1K2K4K3K5低密度办公区低密度办公区定制化办公定制化办公区区（20-25F）1、办公区项目地块内市政规划路以西区域及中心区域。（1）定制化办公区：临关凤大道的K1地块；（2）低密度办公区:南北走向K1、K4地块；2、住宅区东北向K2地块；3、综合服务区东南沿洋湖大道、关凤大道昭示性好的K5地块。Code of this report|44 Copyright Centaline Group,2009概念设计主题吸取原有概念设计主题吸取原有“商务花园商务花园”的发展经验，建造更加匹配企的发展经验，建造更加匹配企业发展需求的形态与建筑业发展需求的形态与建筑商务花园商务花园2.02.0时代时代“商务花园2.0时代”是相对于“商务花园1.0时代”而言，将吸取原有“商务花园”的发展经验，摒弃“伪商务花园”设置，实现项目产品功能、生态环境、配套实现项目产品功能、生态环境、配套服务等全线升级，服务等全线升级，创新性地营造出一个新型生态、个性化、智能化的商务办公园区，迈进商务花园2.0时代。Code of this report|45 Copyright Centaline Group,2009丰富丰富“国际低碳商务城国际低碳商务城”产品内涵和外延，塑造企业一站式布局产品内涵和外延，塑造企业一站式布局新兴的“商务城”，需要摆脱千篇一律的建筑表情，其服务对象的多样性决定了商务花园形式与内容的丰富性。产品规划应该满足处于不同生命周期的企业全方位的办公需求，包括企业对办公物业形态的差异化需求、企业形象的个性化展示以及企业的定制性需求等。Code of this report|46 Copyright Centaline Group,2009生态升级，实现更加完善的生态升级，实现更加完善的“生态观生态观”，突出三生态的理念，突出三生态的理念“低碳商务花园”强调“三生态”，但传统的“商务花园”对于生态的理解只是有绿化、有景观、种几棵树等等，而很少有系统的思维和对周边大环境的思考。新一代“商务花园”则意味着生态层面的深度挖掘，不但内部应有配合办公的花园式生态环境，园区大环境也强调系统的生态性；在软环境上，新一代“商务花园”更注重的是园区企业关系生态性的营造，引导构建人人都能精神饱满、热情洋溢的办公环境；入驻的企业间产生联动效应，形成“生物链”关系，相互依存、相互促进发展。最终实现企业生命周期生态环境，行业生命周期生态环境和园区生态环境之间的有机融合Code of this report|47 Copyright Centaline Group,2009提供多样化的配套服务，注重服务质量和服务水平提供多样化的配套服务，注重服务质量和服务水平为实现“商务花园”的升级，需要注重服务配套的建设和完善，为入驻的企业提供多样化的配套服务。设置为企业服务的配套机构，如金融服务机构、政务办事处、商务会所等；规划部分为在商务花园工作的员工提供生活服务的商业，如餐饮、休闲娱乐中心等，以及适当体量的公寓产品。在软性服务上，需要为企业提供人性化、个性化需求的专业化物业管理服务。Code of this report|48 Copyright Centaline Group,2009统一中的变化性发展统一中的变化性发展有机功能主义有机功能主义多维度生态环境多维度生态环境多元化产品形态呈现多元化产品形态呈现 层次丰富的组团分布层次丰富的组团分布 风格上共性与个性的和谐统一风格上共性与个性的和谐统一 强调建筑的功能作用强调建筑的功能作用 强调建筑的功能作用建筑与环境共生强调建筑的功能作用建筑与环境共生 园林景观生态化园林景观生态化 入驻企业生态化入驻企业生态化 配套服务生态化配套服务生态化 Code of this report|49 Copyright Centaline Group,2009商务花园是企业办公需求多元化的必然结果，在这种多元化办公需求所带来的市场空间内，商务花园自身的形态也应具有多元性。依据本项目复合型商务花园开发的战略定位，把握企业办公环境升级的趋势，项目产品将构筑三种功能物业，以丰富物业类型、完善内部配套设施。项目项目总体总体功能定位功能定位项目项目业态体系的构成业态体系的构成从企业办公多元化向国际低碳商务花园自身形态多元化过渡从企业办公多元化向国际低碳商务花园自身形态多元化过渡Code of this report