第一讲-不动产产权产籍管理.ppt

第一讲 不动产产权产籍管理费费 璇璇房地产测量与管理房地产测量与管理目目 录录123不动产产权产籍管理概述不动产产权产籍管理概述土地产权产籍管理土地产权产籍管理房屋产权产籍管理房屋产权产籍管理1 1 不动产产权产籍管理概述不动产产权产籍管理概述1.1 产权与产籍产权与产籍1.2 不动产产权与产籍不动产产权与产籍1.3 不动产产权与产籍管理不动产产权与产籍管理黄岩岛和佳产权产权：产权等同于财产权，既包括所有权，还包括经营权等他物权。产籍产籍：可以理解为有关财产的簿册，房地产产籍就是记载房地产权属关系和历史情况的各种房地产权属档案及簿册资料。1.1 1.1 产权与产籍产权与产籍作为有效管理财产的凭证，以财产登记为基础房屋产籍资料反映了房地产的权属、坐落、位置、用地面积、房地权界、房屋建筑面积；结构、层数、建筑时间、权源、用途、有无设定他项权利等基本状况。摸清家底、基础管理摸清家底、基础管理城镇房地产管理的基础性资料进行城市规划建设、房地产管理的基础处理房地产民事纠纷的依据保护产权人合法权益的依据制定国民经济计划、城市规划、房产税改革提供基础资料1.2 1.2 不动产产权与产籍不动产产权与产籍 不动产不动产：不动产是指土地、房屋、建筑物以及附着或蕴含于其上的其他物。不动产所有权不动产所有权：是指所有者对其所有的不动产享有的占有、使用、收益和处分的权利，权利具有排他性。土地所有权：土地所有权：1.国家所有国家所有：城市市区土地，法律所规定的属于国家所有的农村和城市郊区的土地；2.农民集体所有农民集体所有：农村与城市郊区的土地；宅基地、自留地、自留山。1.2 1.2 不动产产权与产籍不动产产权与产籍不不动动产产使使用用权权：是不动产所有权派生出的一种权利，是对不动产享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权期限：土地使用权期限：有偿取得有偿取得国有土地使用权国有土地使用权土地用途土地用途使用期限使用期限住宅用地最高70年工业用地最高50年商服和旅游用地最高40年承包集体土地使用权承包集体土地使用权耕地承包期30年草地承包期30至50年林地承包期30至70年1.2 1.2 不动产产权与产籍不动产产权与产籍不动产他项权利不动产他项权利：是指在他人所有房屋和土地上设定的限制物权，具体包括典权、地上权、地役权、永佃权典权、地上权、地役权、永佃权和抵押权抵押权。典权是指典权人以支付典金为代价，对出典人的不动产行使占有、使用、收益以及对承典不动产行使一定程度处分的权利。地上权是指利用他人土地营造建筑物、其他工作物及竹木并对其营造的建筑物、其它建筑物及竹木取得所有权的用益物权。地役权是指因自己所有或使用的土地受环境所限而必须使用他人土地的权利。永佃权是指通过按年向土地所有者缴纳租金而长期或永久使用土地等不动产获取收益的权利。抵押权是指抵押人通过不转移占有方式以其合法的不动产向抵押权人提供债务履行担保的权利。填空题填空题1）不动产所有权是指所有者对其所有的不动产享有的占有、收益和 的权利，权利具有 性。2）土地所有权分为国家所有和 。3）有偿取得国有土地使用权的住宅用地和工业工地最高使用期限分别为 年和 年。4）不动产他项权利是指在他人所有房屋和土地上设定的限制物权，具体包括典权、地上权、永佃权和 。使用处分排他农民集体所有7050地役权抵押权下面的实例说明A与B、A与C、A与D、A与E之间存在什么法律关系？A是一块毗邻公路的土地的所有人，他因贷款而把土地的一半的价值抵押给B且债务没有偿清。A通过书面合同把土地的一部分租赁给C，租期5年，该协议是在抵押之前达成的。A把土地的1/4信托给D管理，收益归其中学时代的母校。E的土地与A土地相邻，他一直取道A的土地上的公路，他要求继续享有A土地上的通行权。答：在A与B之间是抵押关系、A与C之间是租赁关系、A与D之间是信托关系（或存在地上权关系）、A与E之间是地役权关系。案例案例 1 11.3 1.3 不动产产权与产籍管理不动产产权与产籍管理产权管理与产籍管理的联系不动产产权产籍管理的内容土地产权产籍管理房屋产权产籍管理国家土地行政主管部门国家建设行政主管部门2 2 土地产权产籍管理土地产权产籍管理2.1 土地产权制度土地产权制度2.2 土地产权征收制度土地产权征收制度2.4 土地权属纠纷土地权属纠纷 2.1 2.1 土地产权制度土地产权制度土土地地所所有有权权制制度度：人们在一定的社会制度下拥有土地的经济形式，它是土地产权制度的核心，也是土地关系的基础。土土地地使使用用权权制制度度：是指人们在一定的社会制度下拥有土地的经济形式，它是 土地产权制度的重要内容。土地使用权制度土地使用权制度土地社会主义公有制土地社会主义公有制全民所有（国家所有）劳动群众集体所有城市土地使用权制度农村土地使用权制度2.2 2.2 土地征收制度土地征收制度土土地地征征收收：是指国家根据公共利益需要而行使公共权利，以补偿为条件，强强制制地取得集体土地所有权，集体土地所有权因征收而消灭。土土地地征征用用：是指国家因公共事业的需要，以补偿为条件，对集体土地所有权以外的其他权利予以利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归归还还土地所有者。土地征收和土地征用区别土地征收和土地征用区别：土地征收：土地征收：1）为了公共利益的需要；2）征收的对象只是集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产；3）集体土地所有权因征收而消灭。土地征用：土地征用：1）因公共事业（抢险、救灾等紧急事件）的需要；2）征用的对象可以是单位、个人的不动产或者动产；3）待特定公共事业完成时，土地将被归还给土地所有者。2.2 2.2 土地征收制度土地征收制度土地征收的程序：土地征收的程序：1）拟定征收土地方案 2）审查报批 3）征地方案的公告 4）征地方案的实施土地征收审批权限土地征收审批权限征用基本农田或基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批。征用基本农田以外的耕地在35公顷以下的，其他土地70公顷以下的，由省、自治区、直辖市人民政府批准，报国务院备案。征收耕地的征收耕地的补偿费补偿费土地补偿费土地补偿费耕地被征收前耕地被征收前3年平均年产值的年平均年产值的610倍倍安置补助费安置补助费每个农业人口安每个农业人口安置补助费是耕地置补助费是耕地前前3年平均年产年平均年产值的值的46倍倍地上附着物地上附着物补偿费补偿费标准由省、自治标准由省、自治区、直辖市规定区、直辖市规定青青苗补偿费苗补偿费标准由省、自标准由省、自治区、直辖市治区、直辖市规定规定安置人口安置人口=被征收的耕地数量被征收的耕地数量征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量土地征收的补偿土地征收的补偿选择题选择题1）国家因公共事业的需要，以补偿为条件，对集体土地所有权以外的其他权利予以利用，待特定公共事业目的完成时，仍将土地归还土地所有者为下列哪项制度（）A.土地征用 B.土地征收 C.土地征集 D.土地征购2）下面哪一项不属于土地征收程序（）A.拟定征收土地方案 B.征地方案的公告 C.土地征收的申请 D.审查报批3）下列属于征收耕地的补偿费有（）A.地上附着物补偿费 B.劳动补偿费 C.安置补助费 D.农作物补偿费ACA C2.3 2.3 土地权属纠纷土地权属纠纷土地权属紊乱，地界无明显标志政策上的变化和“吃大锅饭”造成产权不清的历史问题1）行政区划变更、社队归并2）水利建设、更改河道等铲除原有地界，又无新的用地协议3）征地审批手续不完备、界址不清或一地多征4）历史上存在的地权争议延续5）土地所有权或使用权受到侵害6）土地隐形交易、土地使用权非法转移7）8）土土地地权权属属纠纠纷纷的的原原因因案例案例 2 2 某航运公司在1987年经县人民政府批准，以划拨方式取得一宗地的土地使用权，批准用途为建职工宿合。1998年11月航运公司在该宗地上兴建住宅楼。工程竣工后，航运公司公开向社会出售楼房，将该幢楼房卖给了某副食品公司。当地土地管理部门查实情况后认为，航运公司公开出售自建住宅楼，属于非法转让划拨土地使用权的行为，依法对航运公司进行了处罚，同时，通知购房人补办土地使用权出让手续，缴纳土地使用权出让金。购房人认为，缴纳土地出让金是航运公司的事。所以拒绝缴纳土地使用权出让金。请回答下列问题：请回答下列问题：1）土地管理部门对航运公司行为的认定是否正确?2）购房人拒缴土地使用权出让金的理由能否成立?为什么?案例案例2 2解析解析答：1）正确。根据城市房地产管理法第三十九条相关规定“以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批”。2）不成立。以划拨方式取得土地使用权的房地产转让，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。准予转让的，一种情况是应由受让方补办土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金；另一种情况是可以不办理土地使用权出让手续，但转让方应按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。对于后者缴纳土地收益金的规定一般适用于私有住宅转让后仍用于居住的，按照国务院住房制度改革的有关规定出售公有住宅等情况。3 3 房屋产权产籍管理房屋产权产籍管理3.1 房屋产籍管理房屋产籍管理3.2 房屋产权管理主要内容房屋产权管理主要内容3.3 房屋产权登记房屋产权登记3.4 房屋及房屋土地调查房屋及房屋土地调查3.1 3.1 房屋产籍管理房屋产籍管理产籍资料包括：产籍资料包括：(一)权利人提交的文件；(二)房产测绘成果；(三)房屋权属登记的图、卡、册、档；(四)其他登记材料。房地产产籍的主要内容房地产地籍平面图-三张图分幅平面图、分户单丘平面图、分层分间平面图房地产卡片-一张卡产权人状况、房屋状况、土地使用状况房地产产权档案-各种证产权证件、证明、文件、历史资料房地产登记簿册-三簿册收件登记簿、发证记录簿、房屋总册房地产地籍平面图-三张图分幅平面图、分户单丘平面图、分层分间平面图v房产分幅图：房产分幅图：全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图，是测绘分丘图和分户图的基础资料。v房产分丘图：房产分丘图：是房产分幅图的局部图。v房产分户图：房产分户图：是在分丘图基础上绘制的细部图，以一户产权人为单位，表示房屋权属范围的细部图，房产分户图以产权登记户为单位绘制。房地产产房地产产籍籍管理的主要内容管理的主要内容 整理整理、装订和归档权属登记、产权变更、产籍资料 变更按程序和规范进行权属内容的实际变化 统计 使用汇总&反映成果权属登记、内容和数据的汇总计算满足工作及研究需要产权市场处、城市建设规划部门科研单位 收集不变+三变日常变更、数量增减、公房&私房产籍资料 属性存储形式图形信息：地理位置、形状地理位置、形状房产分幅图、分丘图、分层分户平面图属性信息：权利人与房屋权属关系权利人与房屋权属关系产权人状况、共有人状况、原始资料产产籍籍资料的分类资料的分类文本资料文本资料：表格图形资料图形资料：产籍图、分层分户图等图象资料图象资料：照片、航片多媒体资料多媒体资料：声像资料、缩微胶片3.2 3.2 房屋产权管理主要内容房屋产权管理主要内容国家房地产管理机关依照宪法确定的原则国家房地产管理机关依照宪法确定的原则区别区别房地产的性质、类别，房地产的性质、类别，制定制定政策法规，审查产权；政策法规，审查产权；确认产权，核确认产权，核发发产权产权证证件；件；对房地产纠纷进行对房地产纠纷进行仲裁仲裁调处；调处；制裁制裁妨碍产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的妨碍产权人对其房产的合法占有、使用、收益和处分的侵犯行为侵犯行为，监督产权，监督产权的合法行使；的合法行使；结合产籍管理进行资料整理，为国家建设结合产籍管理进行资料整理，为国家建设提供提供所需要的统计资料和产权所需要的统计资料和产权资料资料 权益 基础保护房地产权利人的合法权益房屋所有权土地使用权租赁抵押权继承赠与权房地产产权管理的目的和意义房地产产权管理的目的和意义进行房地产管理工作的坚实基础交易活动的需要开发和住宅建设的需要房地产服务的需要 依据为城市规划和建设提供科学依据规划的基础建设的依据3.3 3.3 房屋产权登记房屋产权登记 国家依照法律规定对土地所有权、土地使用权和房屋公有权以及房地产他项权利进行注册的一种制度。公信力-政府声誉-可靠性赵树理 小二黑结婚：“人家说只要男女本人愿意，就能到区上登记。”房地产权属登记的类型房地产权属登记的类型登记机关对登记申请采取形式审查主义；登记只具有公示力而无公信力；登记机关对登记申请采取实质审查主义；登记具有公信力，在法律上有绝对的效力。2 2、产权登记制、产权登记制1 1、契据登记制、契据登记制法国式法国式(1)(1)权利登记制（德国式）权利登记制（德国式）对抗要件主义当事人签约即生效登记：对抗第三人成立要件主义履行登记手续才成立登记：权利成立(2)(2)托伦斯登记制度托伦斯登记制度澳大利亚式澳大利亚式房地产权利一经登记便具有绝对的法律效力；已登记权利如发生转移，必须在登记簿上加以记载；登记采取强制登记制度；登记簿为两份，权利人副本登记机关正本（正副本内容必须完全一致）我国的房地产权属登记制度的特点我国的房地产权属登记制度的特点1、由不同登记机关分别登记土地管理机关土地使用权登记房地产管理机关房屋所有权登记3、采取实质性审查2、为房地产权利动态登记4、具有公信力5、实行强制登记制度6、颁发权利证书城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权的人(自然人及法人)都要进行权属登记。产权登记制城乡结合部登记程序登记程序1 1、申申请请人人向向房房屋屋所所在在地地的的登登记记机机关关提提出出书书面面申申请请，填填写写统统一一的的登登记记申申请表，提交有关证件。请表，提交有关证件。2 2、登记机关对受理的申请进行登记机关对受理的申请进行权属审核权属审核。3 3、对对可可能能有有争争议议的的申申请请，采采用用布布告告、报报纸纸等等形形式式公公开开征征询询异异议议，以以便便确认产权确认产权。4 4、对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾、对产权来源清楚、证件齐全、手续完备、符合法规政策、没有矛盾纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将纠纷的申请登记进行最后的确认批准，将房屋权属证书房屋权属证书颁发给房屋权颁发给房屋权利申请人。利申请人。产权产籍登记发证制度产权产籍登记发证制度一、在房、地分管体制下一、在房、地分管体制下颁发土地使用权证书房地产所有权证书取得土地使用权申请登记向县级以上土地管理部门核实县级以上土地管理部门同级人民政府申请登记向县级以上房产管理部门核实县级以上房产管理部门县级以上房产管理部门房地产转让或变更房地产转让或变更更换(改)土地使用权证书变更房地产所有权证书申请变更登记申请土地使用权变更登记房产管理部门核实土地管理部门同级人民政府房产管理部门土地管理部门填空题填空题1）房地产地籍平面图包括分幅平面图、和分层分间平面图。2）主管部门是法定的房屋所有权登记发证机关。3）抵押权是 。分户单丘平面图县级以上房地产行政从属债权在房、地统管体制下在房、地统管体制下广州、北京、上海、重庆等目前有四种模式目前有四种模式(1)按土地的行政管理与经营管理划分权限的管理模式土地管理部门负责城乡地籍、地政管理和土地的出让、权属登记管理；土地使用权证房地产管理部门负责土地的开发利用、房地产转让、出租、抵押和房屋所有权的登记发证管理。房屋所有权证两家各发一个证(2)按土地出让前后划分权限的管理模式土地管理部门负责土地出让和出让前的工作；土地出让以后的一切管理工作由房地产管理部门负责。一家发两证(3)按城、乡划分权限的管理模式城市范围内土地的出让、转让、出租、抵押以及土地使用权和房屋所有权的登记发证管理工作均由市房地产管理局负责；农村地区的土地管理由土地局负责。只发一个“房地产证”(4)实行“房地合一”的管理模式房地产管理局和市土地管理局合署办公，实行“一套人马，两块牌子”的体制。一家发两证 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类1、总登记（静态登记、基础性登记）进行总登记是因为没有建立完整的产籍或原有的产籍因其他原因造成产籍 散失、混乱，必须全面清理房屋产权、整理产籍，建立新的产权管理秩序。总登记应由县级以上人民政府在规定的登记期限开始之前30日发布公告：总登记的区域申请的期限(注明起止日期)申请人应当提交的有关证件受理登记的地点其他应当公告的事项(如登记费用、不登记的责任）2、土地使用权初始登记以出让或划拨方式取得土地使用权的，权利人应申请办理土地使用权初始登记。土地使用权初始登记，申请人应提交批准用地或土地使用合同等证明文件。我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类3、房屋所有权初始登记新建房屋申请人，或原有但未进行过登记的房屋申请人原始取得所有权而进行的登记。新建房屋权利人应向登记机关提交：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证及土地使用权证书等证明文件；（期限：房屋竣工三个月内）集体土地转化为国有土地上的房屋用地证明等有关文件。（期限：事实发生之日起30日内）房地产开发公司出售商品房应在销售前到登记机关办理备案登记手续。我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类4、转移登记房屋权利主体因买卖、赠与等原因发生转移而进行的登记。申请转移登记，权利人应提交原房地产权属证书以及与房地产转移相关的合同、协议、证明等文件。5、变更登记房地产权利人因法定名称改变，或是房屋状况发生变化而进行的登记。如权利人法定名称变更或者房地产现状、用途变更、房屋门牌号码的改变、路名的更改、房屋的翻、改建或扩建、部分拆除。期限：事实发生之日起30天内期限：事实发生之日起30天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类主体变更客体变更6、他项权利登记设定抵押权、典权等他项权利而进行的登记。以地上无房屋(包括建筑物、构筑物及在建工程)的国有土地作为抵押物的，应提交：国有土地使用权证，土地使用权出让、抵押合同及相关协议和证明文件；以房屋及其占用土地作为抵押物的，除应提交前款所列证明文件外，还应提交房屋权属证书。期限：事实发生之日起30天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类7、注销登记房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、它项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。房屋灭失所有权的要素之一客体灭失，房屋所有权不复存在，需注销登记；土地使用权年限届满，未申请续期或虽申请续期而未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，需注销登记（70年后房子归谁？商业40年）；它项权利终止（如抵押权终止），需注销登记。期限：事实发生之日起30天内 我国房屋权属登记的种类我国房屋权属登记的种类初始登记：30天转移登记：30天变更登记：30天他项权利登记：30天注销登记：30天 登登记记发发证证的的时时限限 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记1、房改售房权属登记(1)职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，经登记核实后，发给房屋所有权证。产别为“私产”注记：“房改出售的成本价房，总价款：元”。(2)职工以标准价购买住房，拥有部分产权。发给房屋所有权证。产别为“私产(部分产权)”。注记：房改出售的标准价房，总价款：元，售房单位，产权比例为(个人)；(单位)。总价款指实际售价购得建筑面积不是指按规定折扣后的实际付款额 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记（3）多人出资购房并要求核发房屋共有权证的，经登记核实后，可发给权利人房屋共有权证，并根据投资比例，注记每人所占份额。（4）集资建房、合作建房、单位补贴房、解困房等，原则上应以建房时所订立的协议(或合同)中所规定的产权划分条款为准。产权划分条款订立不明确的，由当事人协商，补签协议予以明确，按补签协议划分产权。以后，各类建房协议(或合同)凡涉及产权划分的，都应明确规定房屋建成后的产权分配。共同共有共同共有 VS VS 按份共有按份共有 几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记2 2、直接代为登记、直接代为登记依法由房地产行政主管部门代管的房屋、无人主张权利的房屋以及法律、法规规定的其他情形，登记机关可依法直接代为登记。不予颁发房屋所有权证3 3、商品房备案登记、商品房备案登记实质：房屋初始登记实质：房屋初始登记与一般的初始登记的区别：开发商办理登记手续后不立即颁发权属证书，而是将每一处的房屋状况分为若干个单位(如按套)分别记录在案或输入计算机（备案）。然后允许购买商品房的客户凭购房合同和发票直接办理房产交易和转移登记手续。几种特殊情况下的权属登记几种特殊情况下的权属登记4 4、分割出售房屋的登记、分割出售房屋的登记不得为“一平方米单位”出售的房屋办理权属登记手续5 5、在建工程和房屋期权抵押登记、在建工程和房屋期权抵押登记在建工程竣工时，如抵押权仍未消灭，抵押人在申请领取房屋权属证书时，当事人应重新办理房产抵押登记。预售商品房抵押，在房屋竣工交付使用时，对已办理预售商品房抵押登记的，应在领取房屋所有权证时同时办理房屋抵押登记。有个别城市，以一个平方米单位产权（有的小至零点一平方米单位产权）的方式向社会出售整座房屋。这一做法意在集资，明显违反了国务院关于集资问题的有关规定。以这种方式出售房屋，被集资方与集资方是一种债权关系，不是房地产的产权关系。52关于司法协助关于司法协助 1 1 房产查封的受理房产查封的受理 在受理查封时应注意以下几点：对已进行权属登记的房产，在受理查封时应查阅登记资料，核对无误后受理。被查封房屋未经权属登记，一般不能受理查封。对设有抵押权的房产，因抵押权人有“物上请求权”，如果查封，则一定程度上侵犯了抵押权人的权利。对于司法文书所载房屋所有权人和实际房屋所有权人不符，即错将他人房屋查封时，应当即向查封单位说明，便于法院及时处理。53关于司法协助关于司法协助 2 2 已抵押的房产产权转让问题已抵押的房产产权转让问题已抵押的房产可以转让，但应当告知抵押人和房产受让人，并应将转让所得的价款提前清偿所担保的债权，这些规定已是明确的。在实际工作中经常遇到的问题是房产开发企业以已抵押的房产分期出售。作为开发企业，所开发的房产最终是要用于销售。这类房屋在抵押时一般是按幢办理登记手续，但是在销售时是分别销给各个产权人。在销售时应当先把抵押权注销，否则会因抵押权有追及效力而使买房人遭受经济损失。54案例分析案例分析案例案例 3 3李某将私有房产卖给刘某却无法进行房产产权转移登记案案情案情 某市居民李某 2012年 3 月 2 日将私有房产卖给本市居民刘某。同年 3 月 5 日李某和刘某一同到房产交易处办理了产权过户手续，并依法缴纳了规定费用和契税后，李某将房屋交给刘某，刘某亦将房款付清。当同年 5 月 19 日刘某持有关证件去该市房产登记机关申请权属登记时，市房管局产权处却通知刘某，告之该房产已被查封，无法进行房产产权转移登记。产权处不能进行登记的原因是由于李某与他人发生经济纠纷，被诉至所在区人民法院，原告要求法院对原为李某所有的房产进行财产保全，法院依据原告的申请作出了查封该处房屋的裁定，并书面通知市房管局协助执行这一裁定。根据以上资料思考下列问题：根据以上资料思考下列问题：1）刘某是否可以办理产权登记手续？为什么？2）该市房管局产权处的做法是否妥当？为什么？3）本案应该如何处理？案例案例3 3解析解析答：1）不可以。本案中，刘某办不了产权证的原因是该房屋已被查封，并且之前刘某只是办理过户，并没有获得该房屋的所有权，根据我国相关产权登记法规规定，过户时，没有进行产权登记的产权不受法律保护，在法律上不具有排他权，因此李某与刘某之间的产权变更无效。2）房管局产权处的做法妥当。房管局有责任对产权清晰的房产办理产权转移登记等，由于该房屋已被查封，因此房管局无法应刘某要求进行房产产权转移登记。3）法院依据原告的申请作出了查封该处房屋的裁定，被查封的房屋不能办理产权转移登记，只有待李某的财产保全解除后，房产登记机关才能办理。56案例案例 4 4张某借款用“房屋所有权证”作为抵押案案情案情 某市居民刘某向张某借款 10 万元，张某要求刘某提供抵钾，刘某便用自己居住的“房屋所有权证”作为抵钾，并同张某签定了抵押合同，期限一年，并把“房屋所有权证”交予张某。事过一年后，当张某要求刘某还借款时，刘某由于无力偿还，张便提出向刘某索要刘某居住的房屋。根据以上资料，请思考下列问题：根据以上资料，请思考下列问题：1）张某能否将刘某居住的房屋卖掉？为什么？2）刘某是否可以挂失，并以此要求房产登记机关补发呢？案例案例4 4解析解析答：1）房屋的抵押要进行登记，不登记的，抵押权不成立。本案中，房屋所有权人还是刘某，因此张某不能私自行使抵押权，即不能自己去卖别人的房。但张某可以申请法院采取查封房屋等财产保全措施。2）刘某可以申请挂失，并以此要求房产登记机关补发。即使签订抵押合同，也并不需要将房屋所有权证交给对方。但之前提供担保的产权证依然具有担保效力。3.4 3.4 房屋及房屋用地调查房屋及房屋用地调查房屋调查内容房屋调查内容房屋调查应在房屋调查表的配合下进行，并同时绘制出房屋调查略图。主要内容包括房屋座落、产权人、产别、层数、所在层次、用途、墙体归属、权源、产权纠纷和他项权利等基本情况，并绘制房屋权界线示意图。基本情况：房屋的座落、产权人、产权来源。房屋情况：房屋层数、层次、建筑结构、建成年份。产权情况：房屋产别、墙体归属、房屋权属界线示意图及产权争议情况等。面积情况：建筑面积、房屋使用面积、房屋产权面积、分摊面积。房屋房屋调查调查表表市区名称和代码 房产区号 房产分区号 丘号 序号 坐落区（县）街道（镇）胡同（街巷）号邮政编码产权主住址用途产别电话房屋状况幢号权号房号总层数所在层数建筑结构建成年份占地面积/m2使用面积/m2建筑面积/m2墙体归属产权来源东南西北房屋权界线示意图附加说明调查意见 调查者：年 月 日中华人民共和国行政区划代码中华人民共和国行政区划代码410000河南省410100郑州市410200开封市410300洛阳市410400平顶山市410401市辖区410402新华区410403卫东区410404石龙区410411湛河区410421宝丰县410422叶县410423鲁山县410425郏县410481舞钢市410482汝州市410500安阳市410600鹤壁市410700新乡市410800焦作市410900濮阳市411000许昌市411100漯河市411200三门峡市411300南阳市411400商丘市411500信阳市411600周口市411700驻马店市419000省直辖县级行政区划419001济源市丘号编立格式如下：丘号编立格式如下：市代码市代码+市辖区市辖区(县县)代码代码+房产区代码房产区代码+房产分区代码房产分区代码+丘号丘号 (2位)(2位)(2位)(2位)(4位)丘号编立顺序：丘号编立顺序：以房产分区（或房产区）为单位，从北到南、从西向东呈反“S”形编列。在变更测量或修补测中，新增的丘号接原编号顺序连续编立。xy 房产区与房产分区房产区与房产分区房产区可以市行政建制区的街道办事处，或镇，或乡的行政辖区，或根据房地产管理划分的区域或范围为基础划定。房产分区以房产区为单元划分，可按自然界线，依街坊，或依居民点，或依大的机关、企事业单位划分，房产分区也应构成连续成片的几何图形。丘以房产分区为单位划分房产测量规定中规定的丘号是4位数，即最大丘号只能编到9999号。一级分类一级分类 二级分类二级分类 内内 容容 编编号号 名称名称 编号编号 名称名称 10 住宅住宅 11 成套住宅成套住宅 指有若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋指有若干卧室、起居室、厨房、卫生间、室内走道或客厅等组成的供一户使用的房屋 12 非成套住宅非成套住宅 指人们生活起居的但不成套的房屋指人们生活起居的但不成套的房屋 13 集体宿舍集体宿舍 指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分指机关、学校、企事业单位的单身职工、学生居住的房屋。集体宿舍是住宅的一部分 20 工业工业交通交通仓储仓储 21 工业工业 指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋指独立设置的各类工厂、车间、手工作坊、发电厂等从事生产活动的房屋 22 公用设施公用设施 指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、宾葬、消防等市政公用设施的房屋指自来水、泵站、污水处理、变电、燃气、供热、垃圾处理、环卫、公厕、宾葬、消防等市政公用设施的房屋 23 铁路铁路 指铁路系统从事铁路运输的房屋指铁路系统从事铁路运输的房屋 24 民航民航 指民航系统从事民航运输的房屋指民航系统从事民航运输的房屋 25 航运航运 指航运系统从事水路运输的房屋指航运系统从事水路运输的房屋 26 公交运输公交运输 指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋指公路运输公共交通系统从事客货运输、装卸、搬运的房屋 27 仓储仓储 指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房指用于储备、中转、外贸、供应等各种仓库、油库用房 30 商业商业金融金融信息信息 31 商业服务商业服务 指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务的房屋务的房屋 32 经营经营 指各种开发，装饰、中介公司从事经营业务活动所用的场所指各种开发，装饰、中介公司从事经营业务活动所用的场所 33 旅游旅游 指宾馆饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋指宾馆饭店、乐园、俱乐部、旅行社等主要从事旅游服务所用的房屋 34 金融保险金融保险 指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋指银行、储蓄所信用社、信托公司、证券公司、保险公司等从事金融服务所用的房屋 35 电信信息电信信息 指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋指各种电信部门、信息产业部门，从事电信与信息工作所用的房屋 房屋用途分类房屋用途分类 40 教育教育 医疗医疗 卫生卫生 科研科研 41 教育教育 指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学指大专院校、中等专业学校、中学、小学、幼儿园、托儿所、职业学校、业余学校、干校、党校、进修学校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋校、工读学校、电视大学等从事教育所用的房屋 42 医疗卫生医疗卫生 指各类医院、门诊部、卫生所指各类医院、门诊部、卫生所(站站)、检、检(防防)疫站、保健院疫站、保健院(站站)、疗养院、医学化验、药品检验等医疗、疗养院、医学化验、药品检验等医疗卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋卫生机构从事医疗、保健、防疫、检验所用的房屋 43 科研科研 指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋指各类从事自然科学、社会科学等研究设计、开发所用的房屋 50 文化文化娱乐娱乐体育体育 51 文化文化 指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋指文化馆、图书馆、展览馆、博物馆、纪念馆等从事文化活动所用的房屋 52 新闻新闻 指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋指广播电视台、电台、出版社、报社、杂志社、通讯社、记者站等从事新闻出版所用的房屋 53 娱乐娱乐 指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋指影剧院、游乐场、俱乐部、剧团等从事文娱演出所用的房屋 54 园林绿化园林绿化 指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋指公园、动物园、植物园、陵园、苗圃、花圃、花园、风景名胜、防护林等所用的房屋 55 体育体育 指体育场指体育场(馆馆)、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋、游泳池、射击场、跳伞塔等从事体育所用的房屋 60 公办公办 61 办公办公 指党政机关、群众团体、行政事业等行政、事业单位等所用的房屋指党政机关、群众团体、行政事业等行政、事业单位等所用的房屋 70 事军事军 71 军事军事 指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋指中国人民解放军军事机关、营房、阵地、基地、机场、码头、工厂、学校等所用的房屋 80 其他其他 81 涉外涉外 指外国使指外国使(领领)馆、驻华办事处等涉外机构所用的房屋馆、驻华办事处等涉外机构所用的房屋 82 宗教宗教 指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋指寺庙、教堂等从事宗教活动所用的房屋 83 监狱监狱 指监狱、看守所、劳改场指监狱、看守所、劳改场(所所)等所用的房屋等所用的房屋续表续表房屋层数房屋层数房屋分类单层多层中高层高层超高层地下室房屋层数一层26层79层1129层30层以上地下室房屋层数房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m2.20m以上（不含以上（不含2.20m2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。层次层次层次层次是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。是本权属单元的房屋在该幢楼房中的第几层。地下层次以负数表示。在存在在存在跃层（复式结构）跃层（复式结构）的房屋中，跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两的房屋中，跃层式住宅如果是完整的两层，其建筑面积或使用面积均应是两层的建筑面积或使用面积之和。层的建筑面积或使用面积之和。假层、附层假层、附层(夹层夹层)、阁楼、阁楼(暗楼暗楼)不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为不另编层次，将其划入相应的层次之中，说明为“某层附层某层附层”等。等。房屋的层次跃层阁楼夹层 产权情况产权情况（1）房屋产别 房屋的产别是指房屋的产权性质，注记至二级分类。国有房屋、集体所有房产、私有房产。（2）他项权利：主要包括抵押权和典当权等。（3）产权纠纷（4）墙体归属 自有墙（房屋权界线注在本单元的外侧）、共有墙（权界线在墙中线）和借墙（权属线在本单位的一侧）等三类。（5）房屋权属界线示意图 房屋权属界线示意图是以权属单元为单位绘制的略图。（6）房屋产权的附加说明 在调查过程中对产权不清或有争议的，以及设有典当权、抵押权等他项权利的，应作出记录。房地产调查的方法房地产调查的方法 房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归房地产调查一般应经过政府公告、资料准备、实地调查、确权定界、成果归整五个阶段整五个阶段 。先阅、后查先阅、后查 “先阅先阅”：在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产在实施房地产调查前，就对房地产权属单元的有关权属文件，结合产籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否籍档案按房地产法规、政策、办法等对照审阅，其根本目的在于明确其权属是否合法属实。合法属实。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。如资料不全，应及时通知权利人补充有关权属证明文件。房地产调查的方法房地产调查的方法 携带必要的图表工作用图、房屋产权产籍资料、房屋调查表、房屋用地调查表双方共同指认边界不能到场-委托，无委托-走程序如实、客观记载不能作假，不能越权仲裁不允许将产籍资料原件带到现场防丢失 “后查”：房地产调查在广泛审阅产权产籍资料后进入现场进行调查。房屋用地调查房屋用地调查房屋用地调查的内容：房屋用地调查的内容：房屋用地调查以房屋用地调查以丘丘为单位进行。为单位进行。调查内容包括调查内容包括：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所：用地坐落、产权性质、用地等级、税费、用地人、用地单位所有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。有权性质，权源、界标、用地分类、用地面积和用地纠纷等基本情况。房屋用地调