福州琼河旧城改造项目商业部分前期策划建议122).pptx

u项目商业规模合理控制，实现商业市场供给项目商业规模合理控制，实现商业市场供给与需求均衡与需求均衡我们前期工作的目标：我们前期工作的目标：我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以我们的一切研究都必须以现实条件为基础，以共同的目标为导向共同的目标为导向u业态科学规划、合理布局，为将来持续经营业态科学规划、合理布局，为将来持续经营创造前提条件创造前提条件u确定发展商对外销售的商业面积，实现销售确定发展商对外销售的商业面积，实现销售利润最大化利润最大化第一部分：项目开发面临的市场环境第一部分：项目开发面临的市场环境第四部分：项目开发策略及规划建议第四部分：项目开发策略及规划建议第二部分：项目优劣势分析第二部分：项目优劣势分析第三部分：第三部分：项目项目市场定位市场定位第五部分：项目销售策略第五部分：项目销售策略思维导图思维导图 第一部分第一部分 项目开发面临的市场环境项目开发面临的市场环境 福州商业概况福州商业概况琼河片区商业分析琼河片区商业分析周边商业分析周边商业分析福州将作为中国海西福州将作为中国海西战略重要的区域经济战略重要的区域经济中心，福建的中心，福建的“核心核心增长极增长极”，福州是海，福州是海西城市群中的核心城西城市群中的核心城市。市。海西战略海西战略区位优越区位优越产业转移产业转移桥梁纽带桥梁纽带【项目区域经济项目区域经济】【福州商业商圈分析福州商业商圈分析】随着福州市委市政府的“东扩南进西拓”发展战略看，福州的城市商业网在扩大由原来的东街口商圈、五一商圈和台江商圈传统三大商圈，又发展了东福州商圈、工业路商圈和火车站商圈三大新商圈。传统商圈业态已经打响升级战，新型商业中心正在形成。东街口商圈、五一商圈、台江商圈的传统业态将得到提升和完善，创新传统品牌，丰富商业业态。东街口商圈正在提升自身品质，并有商业版图扩张之势；五一商圈随着正大广场、冠亚广场等SHOPPINGMALL的相继规划建设，开始重振昔日雄风；扼守在台江商圈的群升国际、君临天华两艘大型商业航母正努力铸造船身，意味着台江商圈的商业业态和格局正进一步得到完善；万象城、宝龙城市广场填补了西二环工业路上SHOPPINGMALL的空白。目前，这些商业中心正向市政府规划中的发展方向有条不紊地向前发展。福州商业地产蕴藏着无限的发展生机和市场空间。（一）东街口商圈：传统而繁华（一）东街口商圈：传统而繁华 东街口六大商圈中当之无愧的最古老的商圈。具有着其他商圈无法比拟的天时、地利、人和等优势。坐拥三坊七巷，具浓郁的人文气息。东街口，在历史上是福州的商业中心，这使东街口商圈聚集了足够的人气，形成了良好的商业氛围。是一个繁荣而充满活力的商业中心。津泰路位于繁华的鼓楼八一七路中心商业圈的津泰路路长近1000米，宽30多米，是福州市最繁华、含金量最高的老牌商业街之一，是福州年青人的必去之地。津泰路沿街商店小巧玲珑，装修高雅，众多的时尚衣饰店、书店和酒吧构成了这条街的独特文化韵味和时尚气息。（二）台江商圈：极具个性（二）台江商圈：极具个性 台江商圈，历来是福州商品批发的主要集散地，在六大商圈中，它很有自己的风格和个性。区内“三大商贸圈”日臻完善：中有福州步行街、榕城美食街、元洪美食大世界、服装鞋帽城、特艺城、沃尔玛购物广场、好又多量贩超市；东部鳌峰洲，以糖酒、农副干杂、油脂、家禽、水产等10大批发市场组成全省重要的副食品批发走廊；西部以台西科技园为主，开辟工贸市场，同时铸就了10条商贸专业街。台江商圈，正逐渐变脸为地段繁华、人流量大的商业地带。（三）五一商圈：坎坷的贵族（三）五一商圈：坎坷的贵族 “五一商圈”沧桑的贵族商圈。曾经给福州人带来许多高端消费品牌。现在，在沉寂数年之后，随着福州市政府的新规划，五一路商圈在原有的先天先天优势上将具有新的发展动力。扩大视线范围，还能寻到苏宁电器、正大广场、先施时尚中心、于山堂、越洋图书城、香格里拉大酒店和福建大剧院等等。在这里，福州人能欣赏到一道亮丽的购物风景线，既拥有现代的时尚购物中心，又饱含浓厚的福州文化。（四）福州东区商圈：极具潜力 福州东区随着新建住宅小区的陆续交付使用，交通、教育等各种市政配套的相继完善，散发出广阔的商业发展前景，成就福州又一个商战必争之地。以城市综合体的方式进行立体开发，形成完善的城市配套及公共设施，为这里的居民带来全新的消费生活环境。许多业内人士表示，东福州商圈将成为榕城最具潜力的商圈，发展潜力不可限量。（五）工业路商圈：富有前景 工业路随着万象商业城、宝龙城市广场两大ShoppingMall的入驻，正在减退原来的工业区色彩，逐渐向现代化商业圈演变。现有工业和现代商贸新型业态并存发展，使工业路迎来“商业的春天”。（6）火车站商圈：具区位优势 福州火车站商圈，拥有明显的区位优势，大量的人流、物流为其带来了相当的购买力，为长期以来，加上政府行政力量对那些不诚信行为的打击，火车商圈开始焕发出自己的独特魅力。第一部分第一部分 项目开发面临的市场环境项目开发面临的市场环境 福州城市概况福州城市概况琼河地块分析琼河地块分析周边商业分析周边商业分析 上世纪中建成的砖楼现在已风雨飘摇，琼河新村已成为破旧上世纪中建成的砖楼现在已风雨飘摇，琼河新村已成为破旧不堪的代名词，不堪的代名词，居住、业态混杂，脏、乱、差、杂，成为寻访居住、业态混杂，脏、乱、差、杂，成为寻访琼河新村的过去听到的频率最多的几个词。琼河新村的过去听到的频率最多的几个词。一、琼河地块分析一、琼河地块分析（一）琼河历史（一）琼河历史（二）区域性质：（二）区域性质：本区域位于福州市中心版块，离五一广场几分钟路程。位靠“六一路和东水路”的临街面，北靠得贵巷拓宽道路，直面即将开通的津泰东路，近有新闻出版大厦、出版局、区法院，具商业开发优势和文化氛围。（三）位置特性：津泰路是福州市闻名遐迩的商业街，鼓楼区政府为提高津泰路的“含金量”，将从软、硬件方面着手完善这条商业街，其中将使津泰路与六一北路连接，扩大津泰路商业街的范围，开通成津泰东路，这也使项目直接面向津泰东路，具有强大的商业优势。项目所处区域新建筑较多，已逐渐形成新的高档住宅区和办公区。现在的繁华有目共睹，地域价值显而易见。地理位置局部地理位置局部（四）交通情况：具良好的地理优势，位靠六一路和东水路城市交通主干道，968、17、9、27、802等多条公交线路经过，并且在津泰东路开通后，可使公交线路延长，交通极为便利。项目处在主干道旁，所处地理位置比较优越，适于商住两用。同时，紧邻繁华路口的德贵巷旁，成为“一巷住宅”。出则繁华入则宁静，环境得天独厚。（五）项目区域发展趋势：在整个项目区域内已具备了开发商业住宅的条件，加之沿六一路已形成商住规模，是办公、居家、置业的理想地段之一，特别是政府开始着手打造津泰东路的开通，为项目开发创造了良好的条件；其次，周边一些中高档住宅小区的成功开发提升了该地段的价值，对项目档次的定位与房屋价格的操作比较有利。第三，区域内即将竣工的项目基本为中、高档，这样为区域内高尚住宅小区群的形成起到了促进的作用。（六）（六）津泰东路改建概述津泰东路改建概述 为缓解五一中路津泰路口的交通压力，福州市将修建一条从五一路修到六一路，规划路长米，宽米的津泰东路。津泰东路原名得贵巷，是福州三坊七巷之一，早期主要是福州挂历等物品的集中型市场，它于2007年开始投入改造，拟拓宽改造成25米宽、820米长的城市一级次干道，并易名“津泰东路”。使其大大缓解五一路段津泰路口交通拥堵的现象，使津泰路直通六一路。拓宽改造工程将“改弯取直”。道路西起五一路段津泰路口原街头绿地“同寿园”，跨过琼东河，穿过原福州第二印刷厂，经东水路，往东直达六一路。改造后，道路为沥青混凝土路面，征地30米宽，其中主车道宽16米，两侧各为4.5米宽的人行道，另留一侧5米宽的停车带。工程总造价680万元。津泰东路地理位置优越，它承接了东街口商圈津泰路的时尚潮流和五一商圈五一路段的繁华，又位于新兴的六一路商圈的中心点，肩挑福州高档娱乐业和专业市场型商业，集中了大量的行政单位办公楼，写字楼，高档住宅及酒店等，具有优越的地理位置。“三是推进专业特色街区和商圈建设，促进商贸业的发展。三是推进专业特色街区和商圈建设，促进商贸业的发展。二街：通过得贵巷道路扩建和琼二街：通过得贵巷道路扩建和琼河旧屋区的拆建，河旧屋区的拆建，延伸津泰路的商业品牌效益，极力打造津泰东路文化出版一条街；通过加强对延伸津泰路的商业品牌效益，极力打造津泰东路文化出版一条街；通过加强对六一北路沿线公共场所的整合和延伸，在原来的基础上，做大休闲、娱乐为一体的特色街区六一北路沿线公共场所的整合和延伸，在原来的基础上，做大休闲、娱乐为一体的特色街区 ”加快辖区服务业发展的建议加快辖区服务业发展的建议温泉街道党工委、办事处温泉街道党工委、办事处2007年年10月月17日日 第一部分第一部分 项目开发面临的市场环境项目开发面临的市场环境 福州城市概况福州城市概况琼河商圈分析琼河商圈分析周边商业分析周边商业分析【项目基本概况项目基本概况】项目位于福州市六一中路商圈，六一中路与规划的津泰东路交汇处西南侧，是福州项目位于福州市六一中路商圈，六一中路与规划的津泰东路交汇处西南侧，是福州市津泰东路重要的商业项目。市津泰东路重要的商业项目。项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但项目所临街道并非城市交通干道，并且规模不大；但周边居住氛围成熟、小型社区商业密集。周边居住氛围成熟、小型社区商业密集。p项目位于福州市鼓楼区东水路东侧，六一北路西侧，北接津泰东路，南临福新路，距福州最繁华的东街口津泰商圈不到.公里,距五一广场、六一环岛商圈不到米。东至六一路，与景城大酒店晋安河毗邻西至东水路，与福建省新闻出版大厦阳光城毗邻；南临福新路琼河小学，与福新路华威大厦等相望；北接得贵巷拓宽为30米市政道路,延伸津泰路这一城区重要商贸地带。拟建项目拟建项目拟建面积拟建面积住宅住宅安置房安置房商业商业写字楼写字楼 该地块现建筑用地40780，含琼河小学用地7067,容积率5.7，商业面积占容积率8.7%,绿化率25%。北西 项目 东 南【项目基本指标项目基本指标】市场前述市场前述我们通过现场踩盘、商业业态租金调查、中介机构访问等方式，对津泰路东段（仙塔街以东部分）、五一北路、得贵巷、东水路、津泰路东段（仙塔街以东部分）、五一北路、得贵巷、东水路、福新路、六一北路福新路、六一北路（如下图绿色标示）的区域商业状况进行了一次初步调查，主要调查了该区域内各主干街道商业业态情况，租金价格，租售情况等，重点调查了该区域内正在开发的阳光城阳光城项目，以下将周边路段业态分布、周边路段业态分布、周边路段商业租金调查分析、周周边路段商业租金调查分析、周边项目商业运营分析、重点项目商业价格分析边项目商业运营分析、重点项目商业价格分析等四个部分对周边商业进行浅析。周边业态说明周边业态说明1.津泰路东段以品牌男女装、鞋包为主，但是店面客流大大少于于仙塔街以西路段，大部分店面主要因品牌因素，对客户有一定的召唤力，有一定的回头客。2.五一中路主要是高档的男女装、可以算是津泰路的延续，但是这些品牌相对津泰路可能更为高档，主要针对中年男女，很多店铺门口预留了停车位；3.福新路周边社区建设较早，比较成熟，该街道的商业主要是生活配套为主，集中了大量的日用食杂类店铺，品牌面包店、连锁类小型餐饮店在该街道重复率很高，房产中介店也十分密集。4.六一北路仅西侧有店铺，主要以中小型的汽车修配、美容为主，此类店铺所占空间较大，使该路段店铺数量较少，业态相对单一。目前该路段景城大酒店在进行装修，预计在近期内开业。5.东大路主要集中了广告办公耗材和小型的餐饮店，周边为很多政府机关、办公楼。6.东水路段商业主要以社区底商形式存在，由于周边社区成熟，居民具备较强的消费实力，加之又有部分省属机关单位，周边的商业店铺生存良好。周边各路段商业业态分布情况周边各路段商业业态分布情况路段名称路段名称商业业态商业业态津泰路东津泰路东段段品牌女装、童装、运动品牌、眼镜店、通讯店、品牌鞋包、品牌男装、饰品店、品牌家居用品、便利店、银行、摄影等五一中路五一中路品牌服装（主要针对中年男女性）、中高档餐饮、娱乐休闲、品牌眼镜店、高档茶叶店、家居用品、银行等福新路福新路便利店、食杂店、中低档服饰店、银行、美容美发、中低档餐饮、电动车摩托车销售店、摩托车修配店、药超、房产中介、酒店、家具卖场、休闲娱乐、花店、菜市场、邮政等六一北路六一北路银河证券交易所（关门）、便利店、汽车修配美容、中低档餐饮店、食杂店、花店、房产中介、美容美发、办公耗材、直销品实体店（完美、如新）、茶叶店、休闲娱乐、宠物医院东大路东大路广告耗材、文印店、便利店、日用日杂店、茶叶店、休闲娱乐、餐饮店、药超、银行、东水路东水路服装、品牌折扣店，书店、茶叶、餐饮、美容美体、发型、牙科、杂货店、中介等（社区配套型商业）租用阳光城1.2期店面的商户较对街商户档次较高。得贵巷得贵巷小吃店、杂货店等（路段改造中，原有店铺大多数关闭，仅剩四家店铺在经营）六六群众东路国国货货西西路路国国货货东东路路塔塔 头头 路路福福新新中中路路古古 田田 路路古古 田田 路路福福新新西西路路东东 大大 路路湖湖 东东 路路温泉支路北北一一路路加 油站沃尔玛 中城名仕汇星光灿烂阳光城 五一路六一路北段是福州主要娱乐业集中的地段，主要分布了福州比较知名的高档夜店、夜总会等；中段业态主要是社区底商，商业业态档次较低，只是作为周边社区的商业配套；南端集中了特异城、健康城和美容美发用品城等大型的专业市场，目前还有六一路童装城正在招商中。业态休闲娱乐休闲娱乐餐饮、茶店、商超其他具体业态华美夜总会华美夜总会星光灿烂俱星光灿烂俱乐部乐部日本四季怀日本四季怀石石零一涮涮锅零一涮涮锅吴名氏米粉吴名氏米粉银行银行金域伯爵夜金域伯爵夜总会总会酩悦会俱乐酩悦会俱乐部部小渔村夜宵小渔村夜宵999大酒楼大酒楼阿杜火锅阿杜火锅福州城建设福州城建设计计宝鑫温泉会宝鑫温泉会所所悍马悍马DISCO鑫翠园茶餐鑫翠园茶餐厅厅年年大丰收年年大丰收Y8时尚餐吧时尚餐吧中国人财保中国人财保险险零点时尚吧零点时尚吧新偶像新偶像DISCO苗味人家苗味人家炭烧生蚝炭烧生蚝名典咖啡名典咖啡格光中学格光中学福天来足按福天来足按宫宫新蓝鸟桑拿新蓝鸟桑拿上岛咖啡上岛咖啡巴克咖啡巴克咖啡闲亭居茶馆闲亭居茶馆金鸡山疗养金鸡山疗养院院家富足道家富足道酷格酷格KTV天福茶叶天福茶叶天缘茶语天缘茶语万嘉超市万嘉超市东方男子医东方男子医院院榕参药房榕参药房美津浓美津浓金誉面包金誉面包婚纱店婚纱店寿山石会所寿山石会所京都烟酒行京都烟酒行电动车电动车-等等东方航空东方航空-等等总计1212家家2929家家1212家家比例22.7%22.7%54.6%54.6%22.7%22.7%六一路娱乐板块分布六一路娱乐板块分布 津泰路东段津泰路东段津泰路商业是福州商业蓬勃发展的一个缩影，它主要的业态构成是鞋服包饰等消费用品，业态构成相对完善，相对其他的商业街，津泰路品牌性更强，是福州品牌专卖的聚集地，其中不乏厂商直接经营管理的旗舰店和直营店。在它的自我调节中，通过店面的转让和转租，不断有新的品牌通过津泰路进入福州市场，是福州商圈中知名的精品服饰一条街。津泰路业态档次普遍较高，主要业态为：服装、化妆品、床上用品、珠宝饰品、鞋帽、箱包等中高档生活用品。其整体商业架构由临街店铺组成，街的两端各有一小型的商业广场（新大都、安泰中心），临街商铺规模约在15-100平米之间，店面规模普遍不大，年平均租金在8万50万人民币之间。津泰路店面的面宽不一，但是进深多在4-10米，店面普遍适合做鞋服包饰等商品，一般的餐饮和娱乐等配套设施多在地下层或者二楼。从八一七北路到仙塔路段的津泰路店面单平方月租金在350-1000元之间，而自仙塔路开始至五一中路段由于人气明显弱于前段，租金则在150-280元之间。新大都新大都位于津泰路与五一中路交界处的新大都广场，广场经营面积为5000平方米左右，共三层商业，一层间独立店铺；二层平方米的商场，商铺形式，可以自由分割；三层：平方米的商铺。一层间独立店铺全部售完。二层、三层尚未出售。店铺前有休闲广场。于2004年10月1日开始正式营业，初期以店中店的形式经营城市丽人、雅戈尔、罗蒙、乔治白等中高档服饰精品，入驻的品牌近60个。但是由于人流不足，许多店铺经营惨淡，不到一年，众多商家纷纷退场，2005年5月就关门。目前整个经营业态做了很大的调整，三楼为美容会所与摄影会所的影棚，二楼为珍妮花婚纱和福娃少儿摄影，一楼临街店面还部分品牌专卖店经营，但是生意明显不如仙塔路以西的路段。周边路段商业租金调查分析周边路段商业租金调查分析商铺空置情况商铺空置情况各路段商铺空置情况各路段商铺空置情况路段名称路段名称空置情况空置情况津泰路东段津泰路东段无五一中路五一中路仅一家，位于得贵巷边福新路福新路空置店铺数量不多，大多店铺关门歇业，无从了解空置原因，六一北路六一北路汽配类店铺空置（因该处拆迁）、银河证券交易所空置（面积较大）东大路东大路东大路北侧写字楼店面二楼空置率较大，一楼也有部分店铺空置东水路东水路仅2间，服装店1间，小型餐饮店1间周边商业出售情况周边商业出售情况区域内部分项目商业价格福州市房地产交易中心数据区域内部分项目商业价格福州市房地产交易中心数据项项 目目开盘时间开盘时间所属路段所属路段开发商开发商店面销售比率店面销售比率商业成交价格商业成交价格津泰新大都津泰新大都2003津泰路古天源房地产有限公司1#：17/172#、3#：32/321#1#楼楼:均价均价2099620996元元/2#2#、3#3#楼楼:41090:41090元元/阳光城阳光城1期期2000东水路福建阳光房地产开发有限公司12均价均价1600016000元元/东方明珠东方明珠2001六一北路95均价均价51515151元元/阳光城阳光城期期2007.9.福新路福建阳光房地产开发有限公司3#：6/81#、2#：8/125000050000元元/起起3#3#楼：楼：1401114011元元/1#1#、2#2#楼：楼：6290762907元元/以上是交易中心有存档的商铺出售资料以上是交易中心有存档的商铺出售资料当时的成交价格。东大路与东水路有部分商铺属于房改房或者单位自建当时的成交价格。东大路与东水路有部分商铺属于房改房或者单位自建房，因此商铺的产权不明晰，也没有明确的纪录，这些商铺年代较早，有关数据需要进一步核实。房，因此商铺的产权不明晰，也没有明确的纪录，这些商铺年代较早，有关数据需要进一步核实。商业路段价格情况商业路段价格情况由于该区域的商业经营良好，商铺回报稳定。商铺在二手市场上挂牌交易的数量极少，不动产经纪由于该区域的商业经营良好，商铺回报稳定。商铺在二手市场上挂牌交易的数量极少，不动产经纪人对于目前不同街区商铺的均价估计情况如下：人对于目前不同街区商铺的均价估计情况如下：周边社区入住情况周边社区入住情况项目名称项目名称开盘时间开盘时间交房时间交房时间主力面积主力面积户数户数入住入住率率开盘价格开盘价格当前二手市场均价当前二手市场均价阳光城2000已入住复式、大户型257高4200元/10000元/阳光城2003已入住复式、大户型612高4500元/11000元/津泰新大都2003已入住公寓163高2500元/11500元/东方花园2001已入住普宅150高3799元/8000元/以上东方明珠2001已入住普宅352高4360元/8000元/以上阳光城2006.52007.12精装小户型91810500元/12000元/左右武夷晶都已入住普宅高9000/元/左右以上合计2452除了以上楼盘之外，本区域的还有很多的房改房和单位自建房，这些房产在有关数据端口没有留下原除了以上楼盘之外，本区域的还有很多的房改房和单位自建房，这些房产在有关数据端口没有留下原始数据。但目前在二手市场上的交易量很少，大多数属于自住房，出售与出租的数量极少，大部分的始数据。但目前在二手市场上的交易量很少，大多数属于自住房，出售与出租的数量极少，大部分的投资客都集中在阳光城三期项目。投资客都集中在阳光城三期项目。区域内部分转让出租店面价格一览表区域内部分转让出租店面价格一览表路段路段原业态原业态面积面积装修转让费装修转让费单方租金单方租金备注备注福新路福新路小餐饮小餐饮170平米平米0200可销售，每平米可销售，每平米40000。六一北路六一北路防脱发店防脱发店160平米平米085店面较大，欲割让部分店面较大，欲割让部分六一北路六一北路文具文具70平米平米20000110欲迁往东街口欲迁往东街口六一北路六一北路烟酒店烟酒店55平米平米20000109茅台酒专卖，店面较大，割让部分茅台酒专卖，店面较大，割让部分东大路东大路家居用品家居用品40平米平米35000120东水路东水路餐饮餐饮50平米平米1500095该区域内商业发展较好，相比福州省府路段社区生活配套类商业，其转让、转租、空该区域内商业发展较好，相比福州省府路段社区生活配套类商业，其转让、转租、空置率都更低。因此许多租金价格来自于目前经营的店主，而店主签约时间不同，价格置率都更低。因此许多租金价格来自于目前经营的店主，而店主签约时间不同，价格也有一定的变动。也有一定的变动。周边商铺转让情况周边商铺转让情况个案商业分析个案商业分析:阳光城阳光城阳光城是该区域重点项目，一、二期销售市场反响较好，目前三期销售基本进入尾期，商铺也陆续开始销售。由于该区域居住人口密集，社区成熟，而商业业态主要以社区生活配套为主，但是商业业态相对该区域生活的群体距离较大。因此阳光城3期阳光假日公寓如能按照原本计划招商运营，可以有效提升该区域商业发展。1、得贵巷改造项目概况、得贵巷改造项目概况得贵巷拟拓宽改造成25米宽、820米长的城市一级次干道，并易名“津泰东路”。届时，将大大缓解五一路津泰路口交通拥堵的现象，使津泰路直通六一路。拓宽改造工程将“改弯取直”。道路西起五一路津泰路口原街头绿地“同寿园”，跨过琼东河，穿过原福州第二印刷厂，经东水路，往东直达六一路。改造后，道路为沥青混凝土路面，征地30米宽，其中主车道宽16米，两侧各为4.5米宽的人行道，另留一侧5米宽的停车带。2、阳光城一、二期基本概况、阳光城一、二期基本概况 阳光城1期与2期项目位于东水路，建于闽发大厦与省出版社之间，周边邻近机关单位还有省交通厅，水利厅、工程学院等，一二期2001年交房，目前入住情况良好，住宅均价在当时已经接近4000/平米，商业售价在14000/平米左右。当前阳光城当前阳光城1.2期住宅价格在期住宅价格在9000-12000元元/平米，商铺在平米，商铺在40000-45000元元/平米左右。平米左右。3、阳光城三期基本概况、阳光城三期基本概况阳光城三期为阳光假日公寓，位于阳光城一区龙头地块（西南面），占地面积14340，建筑面积84027.3。由三幢高层组成，地下2层，地上28层，沿福新路由西至东一字排开，建筑南向福新路，北向阳光城一区景观，其中1-5层为裙楼，6-28层为塔式高层，1、2号楼裙楼相连，3号楼为独立楼体，1层为沿街店面及入户大堂，2-5层为商场及阳光精英俱乐部，6-28层为住宅；地下二层为停车场和安防设施，5层裙楼楼顶为空中花园，商业面积计两万多平方。容积率5.86绿化率25%总户数918户3号楼一楼店铺八间于号楼一楼店铺八间于2007年年9月月1日开始对外销售，销售价格在日开始对外销售，销售价格在5-6万万/平米，二楼与三楼开发商自行持有，进行健身、会所等经营。平米，二楼与三楼开发商自行持有，进行健身、会所等经营。1、2号楼由开发商组织招商，目前已经确定由新华都与潮福城入驻。号楼由开发商组织招商，目前已经确定由新华都与潮福城入驻。阳光城期阳光城期地块位置鼓楼区,五一北路东侧规划用途二类居住用地(R2)、商业金融用地(C2)、社会停车场库用地(S3)出让土地面积约20610平方米(合30.92亩)规划建筑容积率3O以下(含3O)，其中商业建筑面积占计算容积率的总建筑面积8以下(含8)规划建筑密度20以下(含20)规划绿地率25以上(含25)规划建筑高度距北侧规划道路红线30米范围内的建筑高度控制在60米以下。同时满足沿路景观规划要求1）文体活动站，设1处，建筑面积300平方米，沿城市规划路设置并对外开放；2）公共厕所，设1处，建筑面积60平方米，沿城市规划路、靠近西侧公共绿地设置并对外开放；3）用地西北部留出4530平方米城市公共绿地(具体位置详见附图)，对外开放使用。位于城市公共绿地地下应设置社会公共机动车停车库，泊位不少于80个；4）商业网点只允许沿北侧规划路布置，单个商业店面开间不小于5米，同时满足沿街景观规划要求。从市政规划而言，该项目更大的目的在于疏通交通，缓解津泰路至五一中路拥挤的车流，连接五一中路与六一北路。并增加社会公共停车场。改善得贵巷目前状况。阳光城四期住宅楼面均价已经接近阳光城四期住宅楼面均价已经接近8000/平米，且政府规划要求平米，且政府规划要求商业产权不得进行分割销售，阳光集团很可能自行持有，组织经营。商业产权不得进行分割销售，阳光集团很可能自行持有，组织经营。阳光城期阳光城期区域内配套区域内配套行政机关：省直机关大院、省出版局、水利厅、省交通局等教育机构：阳光幼儿园、十一中、福州行政管理学院等医院：鼓楼医院等写字楼：榕城商贸大厦、双子星大厦、华盛大厦、八方大厦等银行：工行银行，建设银行，兴业银行，福州商业银行，农业银行，邮政储蓄等社区：阳光城、东方花园、东方明珠、武夷晶都等酒店：华威酒店、金仕顿酒店、景城大酒店等区域商业景象区域商业景象福新路福新路福新西路主要是以社区底商为主，集中了大量的小型餐饮、便利店等，主要是为了满足周边福新西路主要是以社区底商为主，集中了大量的小型餐饮、便利店等，主要是为了满足周边社区居民的消费需求，主要都是生活配备型商业。社区居民的消费需求，主要都是生活配备型商业。福新西路的许多业态租约较早，租金价格主要在福新西路的许多业态租约较早，租金价格主要在福新西路的许多业态租约较早，租金价格主要在福新西路的许多业态租约较早，租金价格主要在120120元元元元/平方米左右，新租赁的商铺租金价格平方米左右，新租赁的商铺租金价格平方米左右，新租赁的商铺租金价格平方米左右，新租赁的商铺租金价格在在在在150-180150-180元元元元/平方米左右，但是商铺的运营情况比较好，转租和转让的商铺数量很少。平方米左右，但是商铺的运营情况比较好，转租和转让的商铺数量很少。平方米左右，但是商铺的运营情况比较好，转租和转让的商铺数量很少。平方米左右，但是商铺的运营情况比较好，转租和转让的商铺数量很少。东大路东大路东水路东水路六一北路六一北路结论结论琼河新村段区域如不经商业整合规划，将变成租金及经琼河新村段区域如不经商业整合规划，将变成租金及经济价值不高的业态杂集商业，换言之，将成为低端社区济价值不高的业态杂集商业，换言之，将成为低端社区商业模式。商业模式。导致直接后果商业淡地商业淡地 店铺租售惨淡店铺租售惨淡 商业租售价格下挫商业租售价格下挫业态零杂业态零杂人气冷淡人气冷淡价格无法提升价格无法提升循环效应将更加恶化商业业态根据市场调研分析结论，遵循商业规律的基础之上，并结合项目特征，进行分析建议尽可能增加项目建议尽可能增加项目商业体量商业体量琼河经济的速发展带来巨大商机，投资者一致看好；项目所属的琼河片区为榕城居住密集，周边高尚住宅、酒店、写字楼、行政单位众多的；本项目以实现利润最大化为目标，商铺价值高于住宅价值；大商业对目标消费力、交通状况、临街长度、停车位、柱间距等因素要求严格；大商业租赁时间长、租金较低，商铺经营面积大，不适合销售；大商业经营面积在40000平米以上，商业楼层一般不低于三层；项目不具备规划大型项目不具备规划大型商业的外在条件商业的外在条件项目所临马路公交车次少，但外部交通便利；市场需求决定商业规模，项目周边商业以街铺为主，部分商业为两层；受项目物业条件影响，占地面积、总建筑面积、地块特征限制得商业规模。宏宏观观经经济济分分析析琼琼河河商商圈圈分分析析周周边边商商业业分分析析项目不具备规划大型商业的项目不具备规划大型商业的外在条件外在条件小区内部人流无法承受本项目高小区内部人流无法承受本项目高租金及高售价，出路只能租金及高售价，出路只能“向外向外”，吸引近周及全福州的中高端，吸引近周及全福州的中高端消费人群，并消费人群，并“极具特色极具特色”。第一部分：项目开发面临的市场环境第一部分：项目开发面临的市场环境第四部分：项目开发策略及规划建议第四部分：项目开发策略及规划建议第二部分：项目优劣势分析第二部分：项目优劣势分析第三部分：市场定位第三部分：市场定位第五部分：项目销售策略第五部分：项目销售策略思维导图思维导图交互交互分析分析市场环境市场环境内在特质内在特质SWOTSWOT分析分析有利有利不利不利l城市发展服务定位l经济形式向好l津泰东路未来巨大人流l市场存在缺位l近周边特定人群l现有固定消费不足l五一路和六一路人群留驻性较差l附近老城区消费力相对不足l需要一定时间的市场培育l琼河旧屋区是福州核心老城区，几大核心商圈相互借势l新地块环境景观规划良好，将区别其他商圈l周边商业开发量大l晋安河削弱了项目向东商业辐射力三、项目三、项目SWOTSWOT分析分析（1 1）项目优势）项目优势(Strength)(Strength)分析分析绝版商圈：绝版商圈：外揽市中心繁华，内敛大社区精华。市中心是城市形象重要的代表，项目位于津泰东路，地处六一路与东水路交界地段，集五一商圈与五四商务圈之繁华、便利。绝版位置垄断五一、津泰、东街福州三大发达商业圈之要塞，跨接津泰路与六一路的的CLD中央生活区。（2 2）项目劣势）项目劣势(Weakness)(Weakness)分析分析 津泰东路的开通，德贵巷的拓宽改造，使项目开发周期变长，整个项目地区的商业优势应等津泰东路开通后，才能将商业逐步引进，初期操作难度较大，安置房数量太大，且分布于整个项目，将区域间隔性分开，使项目隔开，不利于项目的销售推广。（3 3）项目发展机遇）项目发展机遇(Opportunity)(Opportunity)分析分析地段机会：地段机会：本案的产品价值不应仅仅体现在地段优势上。项目的投资商应更多的考虑到，如何将本案的稀缺土地资源更好地整合利用，打造出更能满足高端人士对生活品质不断提升的需求的城市精品。政府开发：政府开发：政府规划的大力支持、市中心地块资源的稀缺及福州楼市的持续走高，更增具本案的价值。地下商业街：地下商业街：地下商业之于业态，所受的限制比起地面商业要少得多。首先地下规模一般够大，能满足大面积的商业需求，如大餐饮，大型健身中心等；其次，地下良好的隔音效果有效避免了对周围环境的干扰。此外其余各商业型态，无论大小均不受限制，随心组合。（4 4）项目威胁因素）项目威胁因素(Threat)(Threat)分析分析 宏观方面的威胁主要来自三个方面，一是国家政治经济形势的巨变；二是福州房地产市场变化，三是国家对房地产的调控，使大量预购房者成持币观望态度。周边楼盘定位极为相似，要想脱颖而出，存在一定困难。（5 5）因应对策）因应对策 津泰东路的开通，交通的便捷，商圈的复合优势，综合放大以上优势，炒热项目的居住与商业价值，打消消费者观望的态度，从而提高楼盘的品质。强调本案的商业风格，倡导商务休闲的生活方式，推行“生态商业”的健康理念，结合标帜性商业规划，从而吸引更多的眼球，提高成交率。（6 6）总结）总结 本项目宜采取务实有效推进的开发手法，将整个项目业态合理安排，层层深入，逐个亮化，通过各个独特概念渗透战略进行推广是本项目规避市场风险的关键。目前周边市政设施规划在逐步完善，政府建设力度的加大，项目定位为CLD中央生活区，津和泰富以下沉式广场和地下商业城为特色，形成项目周边所在地独一无二的商业业态，使地块价值大大提升地块价值将大大提升。第一部分：项目开发面临的市场环境第一部分：项目开发面临的市场环境第四二部分：项目开发策略第四二部分：项目开发策略第二部分：项目优劣势分析第二部分：项目优劣势分析第三部分：项目市场定位第三部分：项目市场定位第五部分：项目销售策略第五部分：项目销售策略思维导图思维导图第三部分第三部分 市场定位市场定位 经营主题定位经营主题定位功能业态定位功能业态定位商业属性判断商业属性判断社区商业理论社区商业理论项目商业开发规模依据：项目商业开发规模依据：1、项目周边商业概况、交通状况、消费力；2、商业分类标准及项目适合的类型；3、社区商业理论；4、项目基本经济技术指标。基本要素基本要素市级中心商业区市级中心商业区区域性商业区区域性商业区邻里型商业中心邻里型商业中心社区型商业社区型商业规模40万M2以10万M2以上5万M2以下沿街1-2层人流量日人流量50万以上日人流量5万以上居住人口5万以上居住人口3万以上，街面一定人流核心客户群内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民步行15分钟内居民居住区居民、过往行人与其他核心商圈的竞争优势与相邻同级别商圈定位存在差别必须有自己的主力品牌商家，从而以距离优势留住区域内消费者发挥低成本优势发挥低成本优势区位城市交通干道人口核心区行政区域或居住群商业核心区大型住宅小区商服中心街道通达性好基本条件整体商业布局连续性较多主力店与特色店支撑整体商业布局连续性1家以上主力商家居住人口数量居住人口、周围人气本项目适宜性从市场实现角度，本项目商业可能适宜社区型商业，满足项目和周边人群需求。商业属性判断商业属性判断 经营主题定位经营主题定位功能业态定位功能业态定位商业属性判断商业属性判断社区商业理论社区商业理论第三部分第三部分 市场定位市场定位根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种根据社区商业特征，社区商业可划分为外向型、偏外向型、内向型社区商业三种类型。类型。社区商业特点：u 面向特定的居住区域，以相对固定的客流作为服务对象；u 单体商业规模通常不会很大；u 更加强调超市及其他生活配套的作用，引进业态可更丰富。社区商业三种类型：社区商业三种类型：外向型社区商业是指在满足本社区居民的前提下，吸引大量的外部消费群以支撑经营的社区配套商业类型，是三种类型当中对外经营性质最强的社区商业类型，通常商业体量较大。偏外向型社区商业是立足于本社区居民，兼顾外部消费群的社区配套商业类型，兼有外向型社区商业的部分特征。内向型社区商业则是在规划时基本只考虑本社区消费群的社区配套商业，通常商业规模以本社区居民消化程度为限。外向型社区商业偏外向型社区商业内向型社区商业社区商业理论社区商业理论社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是社区商业分类的核心标准是商业面积与住宅面积的比值，临界点分别是5%、2%。社区商业分类标准：商业类型商业面积/住宅面积人均商业面积主力业态商业主要 分布形式所处区域性质交通条件外向型社区商业5，一般不超过20%2大型餐饮、休闲、品牌卖场环绕街铺型 商业区/住宅密集区良好，临城市主要道路入口集中型偏外向型社区商业25 12 社区超市/餐饮、休闲、服务配套入口集中型入口街铺型以点带面型商业区/住宅密集区较好，临城市主要道路内向型社区商业21 小型超市、餐饮、服务配套入口街铺型以点带面型 住宅区较好/一般分类标准：分类标准：社区商业分类主要依据六大因素来判断：项目商业面积与住宅面积的比率、人均商业面积、主力业态、商业分布形式、所处区域性质和交通条件。社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比社区商业分类的核心标准：依据该项目的商业面积与住宅面积的比值来判定。值来判定。功能业态定位功能业态定位商业属性判断商业属性判断社区商业理论社区商业理论经营主题定位经营主题定位第三部分第三部分 市场定位市场定位通过项目通过项目SWOT分析，本案在定位策略上可以遵循：分析，本案在定位策略上可以遵循：错错位位经经营营，抢抢占占市市场场空空白白，提提高高项项目目在在区区域域商商