物业承接查验操作手册接管验收标准资料.doc

物业承接查验操作手册第一部分：物业承接查验第1章：承接查验概述1.1物业承接查验物业承接查验活动是履行前期物业服务合同的一个主要内容和关键环节，是物业管理的基础工作，直接关系到物业管理工作今后能否正常进行，以及使用和管理过程中出现质量问题是责任的确定。为进一步规范物业承接查验的行为，加强前期物业管理活动的指导和监督，维护业主的合法权益，住房和城乡建设部于2010年10月印发了物业承接查验办法（建房【2010】165号），将物业管理条例的有关规定进行细化、补充和完善，增强了物业承接查验制度的可操作性，明确了建设单位、物业服务企业和业主在物业承接查验活动中权利义务。 根据办法第二条的规定，物业承接查验是指承接新建物业前，物业服务企业和建设单位按照国家有关规定和前期物业服务合同的约定，共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收的活动。同时，按照办法第四十五条的规定，前期物业合同终止，业主委员与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，可以参照办法执行。1.2物业承接查验的意义现阶段，我国实行物业承接查验制度具体有以下几个方面的现实意义：（1） 物业服务企业在承接物业项目时对公用部位、公用设施设备以及档案资料认真清点验收，各方共同确认交接内容和交接结果，有利于明确各方的责、权、利。对维护建设单位、业主和物业服务企业的正当权益，避免矛盾纠纷，都具有重要的保障作用。（2） 实行物业承接查验制度，可以督促建设单位根据规划设计标准和售房约定，重视和物业共用部位、共用设施设备的建设，对提高建设质量，保障业主财产权益有重要意义。（3） 实行物业承接查验制度，可以弥补前期物业管理期间业主大会的弊端，加强物业建设与物业管理的衔接，保障开展物业管理的必备条件。而在新老物业服务企业交接时进行承接查验，有利于界定物业共用部位和共用设施设备的管理责任。1.3物业承接查验与工程竣工验收的区别物业承接查验是物业服务企业在承接物业时，对物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能的再验收。而竣工验收指建设工程项目竣工后，开发建设单位会同设计、施工、设备供应单位及工程质量监督部门，对该项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验，取得竣工合格资料、数据和凭证。具体而言，物业承接查验与竣工验收有以下三个不同：（1） 目的不同。工程竣工验收的目的是确认物业项目工程质量是否合格，能否交付使用，取得进入物业产品市场的资格。物业承接查验目的主要在于分清各方责任，维护各方利益，减少矛盾和纠纷，有利于业主使用和物业管理顺利进行。（2） 参与主体不同。工程竣工验收时物业建设单位将建设的物业项目工程交由政府主管部门或行业管理单位进行质量验收。物业承接查验时前期物业服务合同双方当事人在业主参与并接受行业主管部门监督下进行的。（3） 对象不同。物业承接查验是对物业共用部位、共用设施设备的接管查验。工程竣工验收是对项目是否符合规划设计要求以及建筑施工和设备安装质量进行全面检验。1.4物业承接查验的依据和原则1.4.1物业承接查验的依据物业承接查验的依据分为法律依据和合同依据，其中物业承接查验的法律依据主要是物权法、合同法和物业管理条例等法律法规。承接查验的内容与标准主要依据办法，以及各省、自治区、直辖市人民政府住房城乡建设主管部门依据制定的细节。 物业承接查验的合同依据，根据物业的不同情况有所区别，主要原则是不应超出物业服务合同规定的范围和内容。对新建物业的承接查验，其交接双方是物业服务企业与开放商，承接查验以前期物业服务合同为依据；前期物业服务合同终止后，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业承接查验活动，以物业服务合同为依据。1.4.2物业承接查验的原则物业承接查验应当遵循诚实信用、客观公正、权责分明以及保护业主共有财产的原则。1.5物业承接查验的主体物业承接查验涉及的法律主体主要包括建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会。（1） 新建物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。交验方：物业建设单位接管方：物业服务企业（2） 新建物业购买人的专有部分物业承接查验的主体。交验方：物业建设单位接管方：物业专有部分的买受人（3）物业管理机构更换时物业共用部位、共用设施设备承接查验的主体。交验方：业主或业主委员会接管方：新选聘的物业服务企业1.6物业承接查验的范围物业服务企业应当对下列物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收：（1） 共用部位：一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；（2） 共用设备、一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设施、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖季空调设备等；（3） 共用设施：一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车(非机动车)停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施及物业服务用房等。1.7物业承接查验的条件实施承接查验的物业，应具备以下条件：（1） 建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并建设行政主管部门备案；（2） 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具；（3） 教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；（4） 道理、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（5） 电梯、二次供水高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公用设施设备取得使用合格证；（6） 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（7） 法律法规规定的其他条件。1.8物业承接查验的程序物业承接查验照下列程序进行：（1） 确定物业承接方案。（2） 移交有关图纸资料。（3） 查验共用部位、共用设施设备。现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况及查验结论等内容，查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加的人员签字确认。（4） 解决查验发现的问题。现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。（5） 确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。建设单位应当委派专业人员参与现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。（6） 办理物业交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备。交接工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间、交接方式等内容。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。分期开发建设的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验。建设党委与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。物业服务企业应当自物业交接30日内，持下列文件向所在地区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续：前期物业服务合同、临时管理规约、物业承接协议、建设单位移交资料清单、查验记录、交接记录、其他查验有关的文件。物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。物业承接查验档案属于全体业主所有。前期物业服务合同终止，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主委员会移交物业承接查验档案。1.9物业承接查验的责任自物业交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当导致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。物业服务企业可以接受建设单位委托，提供物业共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。物业交接后，隐蔽工程质量问题影响房屋结构安全和正常使用的，应由建设单位负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。国家规定的保修期限和保修范围，由建设单位承担物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。110物业承接查验争议的解决物业承接查验中发生的争议，可以申请物业所在地房地产主管部门调解，也可以委托有关行业协会调解。物业承接查验相关法律主体在承接查验中发生的争议也可以通过仲裁或者诉讼等其他方式解决。第2章：物业承接查验与移交2.1物业承接查验应具备的条件实行承接查验的新建物业，应具备以下条件：（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；（2）供水、排水、供电、供气、电信、有线电视、公共照明等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气已安装独立计量表；（3）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务按规划设计要求建成；（4）道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施 按规划设计建成，并满足使用功能要求；（5）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等公用设施设备取得使用合格证书；（6）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（7）法律、法规规定和合同约定的其他条件。2.2 物业承接查验的依据实施物业承接查验，主要依据下列文件：（1）物业管理条例（2）物业承接查验办法（3）物业买卖合同（5）前期物业服务合同（6）物业规划设计方案（7）建设单位移交的图纸资料（8）建设工程质量法规、政策、标准和规范2.3 物业承接查验程序物业承接查验应按照下列程序进行（1）确定物业承接查验方案；（2）移交有关图纸资料；（3）查验物业共用部位、共用设施设备；（4）解决查验发现的问题；（5）确认现场查验结果；（6）签订物业承接查验协议；（7）办理物业交接手续；（8）当地行政主管部门备案。2.4 确定物业承接查验方案2.4.1确定物业承接查验方案的程序物业承接查验办法建设单位应当在物业交付使用15日前，与选聘的物业服务企业完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。而在现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交规定资料。因此，建议建设单位在物业交付使用前至少50日根据国家有关规定完成物业的竣工验收，取得质量合格证书，并完成备案，完全达到物业交付使用的条件后，书面通知物业服务企业进行承接查验，并约定时间召开物业承接查验协调会议。物业服务企业接到建设单位的书面通知后，应主动与建设单位联系，并查看承接查验的条件的相关文件，即：（1） 关于工程质量合格证和规划、消防、环保认可及准许使用文件的备案文件；（2） 供水、供电、供气等专业公司的供用合同与计量表具的相关文件准；（3） 教育、卫生等公共配套设施的竣工验收文件；（4） 电梯、二次供水、高压供水、消防设施、压力容器、电子监控系统等设施设备取得使用合格证书；（5） 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（6） 物业买卖合同、临时管理规约等法规规定的物业管理必须的文件；（7） 物业竣工图纸及竣工资料。双方根据以上条件，约定物业承接查验时间，共同制定物业承接方案。2.4.2 物业承接查验方案内容（详见物业承接查验方案）2.5物业资料的查验与移交物业共用部位、共用设施设备现场查验20日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（1） 竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2） 共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；（3） 供水、供电、供气、电梯、消防、环保、防雷、通信、有线电视等准许使用文件；（4） 物业质量保修文件和物业使用说明书；（5） 房屋、共用设施设备清单；（6） 承接查验所必须的其他资料（如：物业产权、客户资料、保修资料等）。未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。 物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点检查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。 双方应按照规定进行物业资料查验，查验结果填入物业资料查验移交表，完成物业资料的查验移交工作。 物业资料移交后，物业服务企业参加物业承接查验的工程技术人员应全面阅读物业清单，物业竣工图纸与资料的设备使用说明书，全面了解物业工程内容和引用的标准与规范，并根据物业资料将物业设施设备的配置和建设标准填入各专业系统设施设备现场查验记录表和物业设施设备现场查验汇总表的配置标准一栏中，为现场查验做充分准备。 物业服务企业对接收到物业资料应按规定进行分类建档，永久保存，认真管理。2.6 物业共用部位、共用设施设备的现场查验2.6.1现场查验的方法 物业服务企业对物业进行现场查验时应当综合应用核对、观察、使用、检测和试验等方法，重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量、使用功能和检测、试验数据。具体做法是：（1） 核对。应根据合同约定和规划设计批准文件及应用的法规、规范和标准，以及物业共用设施设备清单对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对，确保设施设备的名称、型号、数量和安装位置符合规划设计批准与物业买卖合同约定的配置要求。（2） 观察。主要是双方人员，特别是物业服务人员依据自身的专业技术能力和经验以及观察力，在对物业共用部位、共用设施设备进行现场核对时详细观察其是否符合配置标准，外观质量是否存在缺陷，发现问题，详细记录。（3） 使用。物业服务人员在对物业共用部位、共用设施设备进行查验时，要根据设施设备出厂的安装、使用和维护保养说明文件的要求和有关设备的安全操作规程，由建设单位或供货厂商的专业人员开启共用设施设备，并使达到满负荷运行，激励设备运行的主要参数，在现场双方进行交流沟通和有效培训，保证物业服务企业的值班维修人员全面正确的使用管理设备，并从中发现问题，以便由建设单位责成责任单位负责解决，以保证查验的正常进行。（4） 检测。在物业共用部位、共用设施设备现场查验中，检查人员要利用工具和检测仪器、仪表，对共用部位、共用设施设备运行使用状态检测，观察、记录各种数据，看其是否达到设计文件规定的要求，是否能满足使用需求。对存在的问题做好记录。（5） 试验。物业服务人员要在建设单位专业人员指导和配合下对物业共用部位、共用设施设备的有关部位进行有效试验（如：消防系统的分系统试验和综合联动试验；排水系统的灌水、通水、通球试验；由防水要求部位的闭水试验等）。注意：试验前要做好方案，试验中注意安全，并做好记录。2.6.2查验记录 现场查验应当形成书面记录。双方在物业设施设备的现场查验中，应当查验记录人将查验情况认真填入各专业现场查验记录表，然后汇总，即各专业系统设施设备现场查验汇总表；查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容，查验记录应当由建设和物业服务企业及其他参加查验的人员在现场签字确认，统一归档保存。2.7 物业现场查验发现问题的解决（1）书面通知建设单位及时解决，并进行复验。 现场查验中，物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合合同约定和有关文件规定的情形，由物业现场查验小组将查验中发现的问题分类填入物业设施设备现场查验问题跟踪表，书面通知建设单位，建设单位签收后应当及时责成责任人解决，完成后，组织查验的双方人员进行复验，直至合格。 对于不能及时解决的遗留问题，应记录物业承接查验最终遗留问题汇总表，双方协商解决方案，并在签订物业承接查验协议时明确约定。（2）建设单位必须派人参加物业现场查验，与物业服务企业共同确认现场查验的结果，签订物业承接查验协议。物业承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。 物业承接查验协议作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。2.8 物业共用部位、共用设施设备的交接 建设单位应当在物业承接查验协议签订后10内办理物业交接手续，向物业服务企业移交物业服务用房及其他物业共用部位、共用设施设备。 交接工作应当形成书面记录，交接记录应当包括移交资料明细，物业共用部位、共用设施设备明细，交接时间、交接方式等内容，双方签署物业项目移交表，交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签字、盖章确认。 物业共用部位、共有设施设备办理正式移交前，应由建设单位负责管理；移交后则由物业服务企业进行使用和管理。2.9 其他有关规定（1）分期开发的物业项目的承接查验分期开发的物业项目，可以根据开发进度，对符合交付使用条件的物业分期承接查验与交接。建设单位与物业服务企业应当在承接最后一期物业时，办理物业项目整体交接手续。（2）物业承接查验的费用由建设单位承担。物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。（3）办理物业承接查验备案物业服务企业应当自物业交接后30日内，持下列文件向物业所在地房地产行政主管部门办理备案手续：1） 前期物业服务合同；2） 临时管理规约；3） 物业承接查验协议；4） 建设单位移交清单；5） 查验记录；6） 交接记录；7） 其他承接查验有关文件。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主，告知方位应在前期物业服务合同中约定。（4）物业承接查验可以邀请业主代表以及物业所在地房地产行政主管部门参加，可以聘请相关专业机构协助进行，物业承接查验的过程和结果可以公正。2.10 物业承接查验遗留问题的解决与物业报修责任（1）物业承接查验存在的问题有建设单位解决，否则应承担相应的法律责任。物业交接后，建设单位未能按照物业承接查验协议的约定，及时解决物业共用部位、共用设施设备存在的问题，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担法律责任。物业交接后，发现隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成经济损失的，建设单位应当依法承担赔偿责任。（2）物业交付物业服务企业后，物业服务企业应当按前期物业服务合同的约定和有关法规的规定履行维修、养护和管理的义务，否则亦要承担相应的法律责任。自物业完成交接之日起，物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的及行业规范确定的维修、养护和管理义务，承担因管理服务不当致使物业共用部位、共用设施设备损坏或灭失的责任。 物业服务企业应当承接查验的文件、资料和记录建立档案并妥善保管。 物业承接查验档案资料属于全体业主所有。前期物业服务合同终止时，业主大会选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起10日内，向业主、业主委员会移交物业承接查验档案。（3）建设单位应当按照国家有关规定，认真履行物业的保修，否则承担相应的法律责任。 建设单位应当按照国家规定，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位可以委托物业服务企业提供共用部位、共用设施设备的保修服务，服务内容和费用由双方约定。2.11 物业管理机构更迭时的物业承接查验 物业管理机构更迭时的物业承接查验和移交是在前期物业服务合同终止或物业合同期满时，业主大会选聘了新的物业服务企业，并与签订的物业服务合同生效时发生的物业共用部位、共用设施设备的承接查验及移交活动。物业管理条例第三十九条规定，“物业服务企业合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作”。2.11承接查验的法律主体（1）原有的物业服务企业向业主或业主委员会移交时的双方法律主体是：交方：原有的物业服务企业接方：物业的业主或业主委员会（2）业主或业主委员向新的物业服务企业移交的双方法律主体是：交方：业主或业主委员会接方：新聘请的物业服务企业2.11.2承接查验的条件在物业管理机构更迭时，新的物业服务企业必须在下列条件均满足的情况下才能实施承接查验。（1） 物业的业主或业主委员与原有的物业服务企业解除了前期物业服务合同；（2） 物业的业主或业主委员会同新聘请的物业服务企业签订的物业服务合同生效。2.11.3物业管理机构更迭时的物业共用部位、共用设施设备承接查验所依据的文件（1）物业服务合同（2）物业管理条例（3）物业承接查验办法（4）管理规约（5）移交的物业图纸资料、清单（6）物业管理的相关法律、法规、政策、标准和规范；（7）物业管理相关的合同、协议等。2.11.4承接查验及移交的程序和内容（1）成立承接查验组织，确定查验的移交方案。 为保证物业查验和移交的顺利进行，使物业管理实现无缝衔接，一般情况下，应当在物业的业主、业主委员会或产权单位主管部门的主持下，由原有的新聘请的物业服务企业人员参加，共用组成查验和交接小组，对物业共用部位、共用设施设备和物业档案资料进行全面的查验和移交。（2）查验和移交的物业管理资料，主要包括：1）物业原始资料，主要是物业交付使用初期物业服务企业从物业建设单位承接来的物业原始资料。包括：物业竣工图纸、竣工验收、设备的使用、维护技术资料，物业产权资料，物业清单等。2）物业共用部位、共用设施设备维修、养护和管理以及打中修、更新改造及专业检测报告、完好率评定报告等。3）业主资料。包括：业主身份、产权证明，物业查验、问题解决记录，物业使用、装修、维护资料，有关服务、投诉、回访记录和纠纷的处理报告等。4）财务管理资料。包括：属全体业主所有的物业管理固定资产清单、收支账目、债权债务移交清单，水电等抄表记录及费用代收代缴明细表，物业服务率收缴明细、维修金使用审批资料和记录，其他需移交的各类证、表格、清单等，业主各类押金、停车费、欠收款项等。5）合同协议书。包括：对内、外签订的合同、协议原件。6）人事档案资料。指双方同意移交留用的在职人员的人事档案、培训、考试记录。7）其他需要移交的资料。资料移交应按资料分类列出目录，根据目录名称、数量逐一清点是否符合完好，移交后三方当事人在目录清单上签名盖章。（3） 物业共用部位、共用设施设备的现场查验与移交。1） 物业建筑结构及装饰装修的查验和移交主要是共用部位的现场查验，评价使用功能及安全性和完好程度，关注是否存在危险隐患，以便分清责任，由责任人负责和处理。2） 物业共用设备的查验和移交。主要包括：供电、供水、排水、消防、电梯、空调、安防、车场等设备的数量、完好程度，使用功能、共同确定其存在的问题，从而界清责任，协调处理和解决。3） 物业共用配套设施的查验和移交。主要包括环境卫生设施（垃圾桶、箱、车等）、绿化设施、照明设施、安防及消防设施(如：值班室、岗亭、监控设施、报警设施、车辆道闸、消防配件等)、文化娱乐设施（会所、游泳池、各类球场、健身器材等）、各种标识等。4） 物业管理用房。包括：办公用房、活动室、员工宿舍、食堂、仓库、操作间等。5） 室外道路、场地、绿地、雨水井等排水设施。6） 产权属全体业主所有的设备、工具、材料等。主要包括办公设备、交通工具、通讯器材、维修设备工具，安防、保洁、绿化设备、工器具，物业管理软件、财务软件等。（4） 物业查验与移交资料共用部位、共用设施设备及财产现场查验要做好记录，查验各方就存在的问题根据合同约定和有关规定的解决达成承接查验协议，即可办理移交手续，交由新进的物业服务企业实施管理。在办理移交手续时应注意以下几点：1） 物业共用部位、共用设施设备的使用现状做出评价，真实客观的反映房屋、设施设备的完好损程度；2） 各类管理资产和各项费用应办理移交，对未结清的费用（如业主拖欠的物业费及对应支付的费用等）应明确收取、支付方式；3） 确认原有物业服务企业退出或留下人员名单；4） 提出遗留问题的处理方案；5） 一定要签订物业承接协议。2.11.5注意事项（1）明确交接主体和次序。此类物业的管理移交是原有物业服务企业将物业管理工作移交给物业的业主、业主委员会或物业产权单位之后，再由业主、业主委员会或产权单位将物业工作移交给新聘请的物业服务企业，而不是原有的物业服务企业将物业管理工作直接移交给新的物业服务企业。虽然在具体移交中可合并进行，但要分清移交的主体和责任。（2）各项资产和费用移交，共用配套设施和机电设备的接管、承接时的物业管理运作衔接是物业工作移交的重点和难点，承接单位应尽量分析全面、考虑周全，以利于交接和日后管理工作的开展。（3）如承接的物业项目部分还在保质期内，承接单位应与建设单位、移交单位共同签订物业承接查验协议，明确具体的保修项目、负责保修的单位及联系方式、保修方面的遗留问题的处理情况，并在必要时提供原施工或采购合同中关于保修的相关条款文本。（4）在物业管理移交工作中，对物业共用部位、共用设施设备存在的问题不易全部发现，难免存在遗漏，因此在签订移交协议或办理相关手续时应注意做出相关安排，便于在后续工作中能妥善解决发现的问题。第二部分：房屋建筑共用部位、共用设施设备及场地的现场查验的内容、标准第3章：强电系统的现场查验内容、标准3.1强电系统现场查验的依据（1）建筑电气工程质量验收规范（GB50303-2002）（2）电力电容低压功率因素补偿装置（GB/T22582-2008）（3）电气装置安装工程旋转电机施工及验收规范（GB50170-2006）（4）建筑电气照明装置施工与验收规范（GB50617-2010）（5）建筑电气工程竣工图纸和文字资料（6）弱电系统设备设施清单及安装、使用和维护保养技术资料（7）地方供电部门的检测报告和预防性试验报告、验收报告（8）项目的物业承接方案（9）承接查验所必须的其他资料3.2强电系统3.2.1强电系统分项查验表序号子分部分项查验范围及内容3.3.1图纸资料及备件图纸资料、备品备件、专用工具、防护用品3.3.2设备机房变配电房、发电机房、强电竖井3.3.3（1）高低压配电高压开关柜外观结构、基本功能、高压断路器、避雷器、CT、PT、母线、操作机构、电磁锁、机械锁、开关柜小车、移动式开关柜、隔离开关、接地开关、交接试验3.3.3（2）干式变压器设备铭牌、规格型号、外观、油漆、绝缘、放电痕迹、相色标志、测温仪表、排风扇、噪音、联结组标号、接地和中性线、电缆头、母排、损耗、冲击合闸试验、空载运行3.3.3（3）低压开关柜规格与型号、结构与外形、涂层与平整度、装配质量、手动操作试验、抽屉手动试验、绝缘电阻试验、保护电路检查、单元互换检查、电器操作试验、联锁功能试验3.3.3（4）无功功率补偿柜外观及结构、容量检查、机械操作、通电操作、自动控制器、间隙与距离、触电防护3.3.3（5）直流屏绝缘电阻和绝缘强度、监视柜的声光信号、电池组的容量3.3.4（1）备用电源应急发电机外观与涂层、元器件、电池、输出功率、绝缘电阻、功率因数、噪声、电压、故障报警、高温保护功能、自动计时功能、远程监控功能3.3.4（2）UPS不间断电源规格型号、备品备件、内部接线、外观质量、安装质量、绝缘电阻、中性线的连接、接地标识、线路敷设、运行噪声3.3.4（3）EPS应急电源规格型号、内部接线、外观质量、安装质量、绝缘电阻、容量与符合核对、输出电压、过载能力、转换时间、保护及报警功能、运行噪声测试3.3.5（1）用电设备电动机外观质量、安装质量、试运转、带载运行3.3.5（2）开关、插座、风扇外观与接线、查找安装、开关安装、吊扇安装、壁扇安装、带载试运行3.3.5（3）照明设施普通灯具、行灯、防水灯具、应急灯具、防爆灯具、彩灯、霓虹灯、景观灯、航标标志灯、庭院灯3.3.6电气线路封闭母线、电线电缆、桥架线槽、电缆竖井、电线导管、架空线路3.3.7防雷及接地装置接地装置、避雷引下线、接闪器、建筑物等电位连接等防雷及接地装置的外观查验、安装质量查验3.2.2强电系统随机图纸、资料及备品件查验表物业项目： 查验日期： 编号： 建设单位： 参加人员： 物业服务企业： 参加人员： 序号查验项目内容合同要求况实际配置备注1图纸资料图纸名称依据设备出厂装箱单与有关合同图纸数量设计说明书2备品备件名称规格型号数量完好程度3专业工具名称规格型号数量完好程度使用说明4防护用品名称规格型号数量完好程度使用说明备注：记录人： 时间： 审核人：3.3发电机系统3.3.1变配电房现场检验记录表物业项目： 查验日期： 编号： 建设单位： 参加人员： 物业服务企业： 参加人员： 序号查验项目查验情况备注1配电机房的位置及面积2机房结构与内部装饰3机房大门的防鼠板4灭火器的规格、数量5灯具的规格、数量及照度6应急灯数量、供电时间7房内插座数量8机械通风设备9温湿度计的配置10设备房的消防直通电话11高低压模拟屏的配置12变配电机房的防水门坎13高压测试工具的配置14开关操作手柄等专用工具15底面绝缘胶垫的铺设16变压器的防护情况17明装接地干线及接地电阻18高压环网柜上锁及钥匙19电气设备底座的接地情况20电缆沟及夹层的情况其他：记录人： 时间： 审核人：3.3.2发电机房的现场查验内容与标准序号查验项目查验内容与标准备注1电源与照明1. 发电机房应配置双路供电电源，以确保发电设备的可靠运行；2. 发电机房应安装防爆灯，防爆灯照度不低于200Lx，且亮度分布均匀。2储油间1. 机组应设有专用储油间，储油间应采用防火墙与发电机房隔开；2. 储油间设置能自行关闭的甲级防火门，并向发电机方向开启；3. 储油间内设有通风换气装置；4. 储油间油箱无渗漏现象，总储存量不应超过8小时的用量；5. 油箱上应有油位标尺。3消音与排气1. 发电机排气管及消声器应固定在专用支架上，排气管无渗漏；2. 发电机房的噪音和废气排放应通过环保及消防部门的检测验收。4消防报警1. 发电机房应设置火灾自动报警及灭火系统，并能够联动控制排烟和送风设备；2. 消防系统的动作状态能够传至消防控制中心，并且消防控制中心也能够直接控制消防设备。5其他1. 发电机房应设置与消防控制中心通信的直通电话；2. 机房内无比有黄绿相间颜色标示的明装接地干线。3.3.3发电机房现场查验记录表物业项目： 查验日期： 编号： 建设单位： 参加人员： 物业服务企业： 参加人员： 序号查验项目查验情况备注1发电机房的位置及面积2发电机双路电源配置情况3防爆灯具型号、数量及照度4应急灯具的数量、供电时间5储油间的防火门6储油间的通风装置油箱的容积与储油量7油箱的容积与储油量8排气管及消音器的固定情况9机房噪音及废气排放情况10灭火器的规格与数量11自动报警系统的响应情况12自动灭火系统的联动情况13机房与消防中心的直通电话14机房内的明装接地干线其他：记录人： 时间： 审核人：3.3.4应急发电机的现场查验内容、标准与办法表序号查验项目查验内容与标准备注1外观质量1. 设备外表面应清洁，铭牌位置正确，字迹清晰；2. 涂层完好，油漆完整，无明显碰撞凹陷；3. 发电机组随带的控制柜接线应正确，紧固件紧固状态良好，无遗漏脱落；4. 柜面的指示灯、操作按钮应安装牢固，标识应清晰正确，颜色满足要求；5. 开关、保护装置的型号、规格正确，验证出厂试验的锁定标记应无移位；6. 电压、电流、频率、温度等仪表完好。2启动电池1. 机组的启动电池应放置在专用的台架上；2. 配置有充电器；3. 启动电池配置2组，传输线线径足够，连接端子处牢固、无爬碱；4. 电压正常，电池电解液液位正常。3绝缘电阻发电机组至低压配电柜馈电线路的相间、相对低间的地绝缘电阻值应大于0.5兆欧。