用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析.docx

用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析(一)

Excel是微软企业出品office系列办公软件一种组件，确切说它是一种电子表格软件，可以用它来制作电子表格，完毕许多复杂运算，进行数据分析和预测等。Excel快捷制表功能、强大函数运算功能和简便操作措施是各级各类办公室管理人员平常工作好帮手。本文重要简介运用EXCEL进行房地产投资项目敏感性分析。敏感性分析是投资决策中一种常用重要分析措施，它是用来衡量当投资方案中某个原因发生了变动时对该方案预期成果影响程度。通过敏感性分析，可以研究多种不确定原因变动对项目经济效果影响程度，理解投资项目风险本源和风险大小，还可以筛选出若干最为敏感原因，有助于集中力量对他们进行研究，重点调查和搜集资料，尽量减少原因不确定性，进而减少方案风险。因此，敏感性分析可以协助决策者理解不确定原因对评价指标影响，从而提高决策精确性。

房地产投资项目敏感性分析

房地产投资项目敏感性分析是通过度析、预测房地产项目不确定性原因发生变化时，对项目成败和经济效益产生影响；通过确定这些原因影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响原因敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大不确定性原因。

房地产项目敏感性分析重要包括如下几种环节：

第一，确定用于敏感性分析经济评价指标。一般采用指标有：项目利润总额、税后利润、净现值、内部收益率、投资利润率、最低房地产产品售价、最低房地产产品租金等。在详细选定期，应考虑分析目、显示直观性、敏感性，以及计算复杂程度。

第二，确定不确定性原因也许变动范围，计算不确定性原因变动时，评价指标对应变动值。

第三，通过评价指标变动状况，找出最为敏感变动原因，作深入分析。

根据每次变动原因数目不一样，敏感性分析又可分为单原因敏感性分析和多原因敏感性分析。

(一)单原因敏感性分析

单原因敏感性分析就是每次只考虑一种不确定性原因变动，对方案经济效果评价指标影响程度分析措施。这里要作两个假设：一是当分析某个不确定性原因变化对评价指标影响时，假定其他原因不变化；二是假定每个不确定性原因变动机率是相等。下面通过详细实例来阐明Excel在房地产开发项目单敏感性分析中详细应用。

某出租经营房地产，固定资产投资为17000元，年租金收入为35000元，年经营费用为3000元，项目经济寿命为，固定资产残值为0元，基准收益率为13%，试就固定资产投资额、年租金收入、年经营费用、固定资产残值和寿命期对该项目净现值进行单原因敏感性分析。房地产投资项目原始数据如表1所示：

1.运用EXCEL进行房地产投资项目单原因敏感性分析

在Excel工作表中建立房地产投资项目敏感性分析格式：

2.运用EXCEL中PV函数计算项目净现值

PV函数功能是返回未来若干期资金现值。PV函数格式为：PV(rate，nper，pmt，fv，type)，式中rate表达各期利率，是一固定值；nper表达总投资(或贷款)期，即该项投资(或贷款)付款期总数；pmt表达各期所应付给(或得到)金额，其数值在整个年金期间(或投资期内)保持不变，假如忽视pmt，则必须包括fv参数；fv表达未来值，或在最终一次支付后但愿得到现金余额，假如省略fv，则假设其值为零；type表达数字0或1，用以指定各期付款时间是在期初还是期末，type为0，表达期末，type为1，表达期初。

净现值=现值期末残值/(1基准收益率)^寿命期-初始投资

(1)在B10单元格中输入公式：

“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3*(1B9)”，然后按ENTER键，

得到投资额变动-30%状况下项目净现值。运用excel自动填充功能得到其他变动幅度下项目净现值。

(2)在B11单元格中输入公式：

“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4*(1B9)-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，

得到年销售收入变动-30%状况下项目净现值。运用excel自动填充功能得到其他变动幅度下项目净现值。

(3)在B12单元格中输入公式：

“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5*(1B9)))＄D＄6/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到年经营成本变动-30%状况下项目净现值。运用excel自动填充功能得到其他变动幅度下项目净现值。

(4)在B13单元格中输入公式：

“=PV(＄E＄3，10，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6*(1B9)/(1＄E＄3)^10-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到残值变动-30%状况下项目净现值。运用excel自动填充功能得到其他变动幅度下项目净现值。

(5)在B14单元格中输入公式：

“=PV(＄E＄3，10*(1B9)，-(＄C＄4-＄C＄5))＄D＄6/(1＄E＄3)^(10*(1B9))-＄B＄3”，然后按ENTER键，得到项目寿命期变动-30%状况下项目净现值。运用excel自动填充功能得到其他变动幅度下项目净现值。最终成果如表3所示：