重庆大学城花鸟市场项目策划建议书.doc

重 庆 国 盛 建 博 城 分 公 司

关
于
兴
建
大
学
城
花
市
的
可
行
性
分
析
报
告

目录
一、 项目概况…………………………………………………………3
二、 花卉市场现状分析………………………………………………3
（一） 需求分析……………………………………………………3
（二） 供给分析……………………………………………………4
三、 前景分析…………………………………………………………5
四、 重庆花市的布局及现状…………………………………………6
（一） 概况…………………………………………………………6
（二） 重庆望海花市………………………………………………7
（三） 鲁祖庙花市…………………………………………………8
（四）龙湖花市……………………………………………………8
（五）重庆花木世界………………………………………………10
（六）大竹林花市…………………………………………………12
（七）璧山花市……………………………………………………13
（八）渝北皇田花市………………………………………………13
五、企业SWOT分析…………………………………………………14
六、投资及收益估算……………………………………………… …15
七、社会效益评价………………………………………………………16
八、结论…………………………………………………………………16

一、 项目概况：
（一） 项目名称：重庆大学城花鸟市场项目
（二） 项目地址：重庆市沙坪坝区陈家桥镇丰文山村
（三） 项目性质：新建
（四） 项目建设内容及规模
本项目总用地面积20000平米，其中：道路面积6000平米，经营面积12000平米，停车场1000平米，生活及办公用房1000平米。项目建成后，业主可实现年收入432万元（按30元/平米记租），经营户年收入7200万元（按500元/平米的收入）。
（五） 项目总投资及资金筹措
项目总投资预计2360万元，资金来源为业主自筹及银行贷款
二、花卉市场现状分析
（一）需求分析：
1、总量分析。随着人均收入的提高，花卉的总需求量也相应地增加，呈现正常商品的收入效应，不过花卉的需求收入弹性大于1，花卉需求量的增长率高于消费者收入的增长率。 
       出现这么快发展势头的原因：首先是国民收入的增长，大大增加了对花卉的需求量；其次是城市化发展进程的加快、城市结构的变化以及众多公共场所的建设，花卉既是公共场合的装饰品，又是居家住户的欣赏物；第三是消费观念的变化，人们的消费理念从过去的温饱型转变到小康型，花卉作为一种礼物已成为时尚。 
    2、结构分析。需求结构表现在花卉的品种构成、空间需求分布、需求的时间分配三个方面。花卉品种构成大致为：鲜切花占60％左右、盆花占30％左右、其他观赏植物占10％左右。鲜切花品种主要是玫瑰、月季、香石竹、唐菖蒲、菊花、百合、马蹄莲、鹤望兰、红掌等；盆花则以菊花类、瓜叶菊、比利时杜鹃、一串红、仙来客等为主；观赏植物中观果类盆栽植物有葡萄、石榴、金橘、佛手等，观叶类植物品种繁多如绿萝、巴西木、发财树、散尾葵、棕竹、绿宝石、绿巨人等。 
     空间需求分布主要和城市体系空间分布相一致，东部地区、特大城市、大城市中人口分布集中，而且收入水平较高，特别是高收入者往往具有较高的时尚消费，这些地区是主要的需求场所。 
     时间分配上，不仅传统的节假日如国庆、元旦、春节等需求量很大，而且一些新的节假日需求量也大幅度增加，如情人节、教师节、护士节等，此外周末需求量也相对增加。但在季节、月份分配上，需求存在一定的差异，如春节所在的月份就相对较高。 
    （二）供给状况分析 
    1、总量分析。随着市场经济的发展，农业产业结构的进一步调整，花卉业的供给基本上适应需求变化而呈现突飞猛进的态势，1992年，我国花卉生产面积仅8000公顷，1995年达75000公顷、而2000年已达287000公顷。 
    2、结构分析。产业布局上，经济发达的东部大中城市周围地区，花卉产业已初具规模，并出现一些花卉品种相对集中的产区，如广东的顺德已成为全国最大的观叶植物生产及供应中心；浙江的萧山已成为浙江花木生产的重地，产品包含花灌木、彩叶植物、绿篱植物等10大类近1000个品种，其中花木生产以柏木类和黄杨类为主；上海郊区是我国第二大鲜切花生产基地，主要产品是香石竹。中西部地区云南是我国最大的鲜切花生产基地，1995年鲜切花的总量达2147吨，占同年全国总量的40％，销售额达1.2亿元，主要生产香石竹、非洲菊、月季、兰花等，其余省份的综合生产能力并不突出。 
三、市场前景分析
（一）花卉业呈快速发展态势。
据不完全统计：重庆市花卉种植面积约3.8万hm2;产值接近12亿元;具有花农近50000户,从业人员达15万人。
（二）西部大开发、“森林重庆”将带动花卉苗木市场的繁荣。
近年来，国家提出构建和谐社会、创造宜居人居环境，相继启动了西部大开发工程、万里绿色通道工程等六大生态工程项目，建设“森林重庆”的提出，无疑给花卉苗木产业带来了巨大的发展空间和无限的需求商机。 
（三）小城镇建设和新农村建设是花卉苗木产业发展的潜在市场。
目前，全国各地小城镇的环境整治和新农村建设的逐步深入，相伴着小城镇持续建设掀起的城市绿化、美化热潮，为花卉苗木产品市场的持续、稳定增长奠定了基础，同时，也是花卉苗木产业发展的潜在市场。
（四）节日庆典、街道装饰、居室绿化使花卉苗木产业蕴藏着巨大的潜力。
随着人们生活水平和生活质量的不断提高，鲜花、盆花、盆景已逐步进入普通家庭，宾馆、酒店、商场、娱乐场所等庆典活动无不用花卉盆景来进行点缀、装饰。如果按全国城镇人口人均年消费2元花卉苗木产品提高到人均5元计，国内个人年消费总值就增加37亿元以上，所以花卉苗木市场蕴藏着巨大的潜力。
四、 重庆花市的布局及现状
（一） 概况
重庆花市的空间布局大致以行政区划为主，各行政区域的商业中心几乎都有自己的花市。如渝中鲁祖庙花市、江北望海花市、南坪南滨路花市、沙坪坝沙坪公园花市、渝北龙湖花市等。结构布局上鲜切花占55％左右、盆花占25％左右、其他观赏植物占15％左右。
（二） 重庆望海花市
地址：重庆江北区欧式一条街
经营方：重庆望海花卉有限责任公司
经营商户：近千家
经营面积： 6万平方米
店面租金：从最初的5元到12元到目前的60～80元/平米
经营状况：是目前重庆最大的花卉交易市场，也是重庆唯一的专业花卉批发市场，业务范围覆盖整个大重庆及周边四川，贵州，湖南湖北等接壤区县市，有着巨大的市场影响力。市场实行大众化消费为主的方针，产品齐全，立足江北地区的工薪阶层，辐射重庆主城各区。商品价位以中档消费为主，辅以部分高档产品。

（三） 鲁祖庙花市
　鲁祖庙花卉市场得益于年代久远，深入人心。该花市创办于1995年，其地处闹市，毗邻重庆商贸中心解放碑广场，与朝天门码头和重庆火车站相距不远，交通便利。2002年之前，其曾是全国有名的花卉集散地，盛极一时。随着主城区建设开发速度的加快，该花市经营面积一再缩小，从综合市场变成以切花为主，但当地居民和花农仍把这里认定为花木“赶场”地。
（四） 龙湖花市
地址：龙湖花市位于渝北区新牌坊，周边是高档住宅区。
经营方：渝北区龙山街道
经营商户：41家
经营面积：临街门面5000平米
店面租金：40～50元/平米
经营状况：初期租金免半年，现商户月收入3万元左右

（六）重庆花木世界
地址：重庆巴南区界石镇
经营方：重庆赛英思实业有限公司
经营面积：项目占地约5000亩
租金：8～12元/平米
经营状况：重庆花木世界通过打造“西部最大的花木园艺集散中心”、“花木园艺产业集成商”、“花木园艺产业公园”及重庆市节能、低炭、环保的示范工程，实现重庆花木世界“重庆第一、西部领先、国内一流、国际接轨”的最终目标。核心区域占地2100亩，市场性质为展示性零售。包括A、B、C、D、E、F六大功能区。采用以新巴渝民居建筑风格和新徽派建筑风格为基调打造的“前店后院”商铺模式，以经营大树乔木、灌木、花卉盆景、观叶观花植物及各种园林、园艺、花艺资材为经营业态，同时搭配了集古玩、书画、茶艺等特色产品于一体的文化产业商业街和休闲娱乐、垂钓中心、宠物市场、花艺培训学校、科技展馆、五星级酒店等各项完备的综合配套设施。

（六） 大竹林花市
地址：渝北区大竹林
经营方：重庆渝北区静观苗木公司
经营商户：已签约登记100多家，实际入驻28家
经营面积：300亩
租金：8～12元/平米
经营状况：由于无经营许可证，不属市政规划，加之周边人流量不大，导致人气不旺，经营不景气，目前面临拆迁。

（七） 璧山花市
地址：璧山县璧城镇
经营方：璧城镇街道
经营商户：20家
经营面积：临街门面3000平米
经营现状：由于璧山消费能力有限，市场基本处于饱和状态，导致经营户积极性不高，处于微利水平。
（八）渝北皇田花市
地址：渝北农业园区
经营面积：115亩
经营现状：因城市开发已拆迁中

五、企业SWOT分析
（一）优势
1、地理优势：该项目位于沙坪坝区陈家桥镇，毗邻渝遂高速、绕城高速，同时紧靠西部物流园，交通便捷。
2、政策优势：花卉产业属于农业范畴，国家“十二五”规划将农业作为发展的重点，必将带动花卉产业的繁荣。
3、人流优势。俗话说：“从人流看商流，从商流看钱流”，随着大学城西部新城的开发。一个聚集国内20多所知名大学（如重大、重医等），盘踞10多个高档楼盘（如龙湖-花千树、金科-廊桥水乡、康田-漫城等）的新城即将诞生。届时，该项目周边将吸纳100万人入驻，成为商贸中心。
（二）机会
1、目前，原重庆最大的花鸟市场----加州花市已拆迁，商户于上月搬迁完毕，该区域按政府规划修建成市政休闲广场、商贸中心，原商户亟待寻求新的经营场所。周边新建的花市如大竹林花市也因许可证问题面临拆迁，最大的望海花市经营期也屈指可数，巴南界石重庆花木世界因功能定位致多数商户不接受。上述花市的拆迁以及功能局限为本项目提供了巨大商机。
2、大学城深厚的文化底蕴，以及散发的人文气息。迫切需要一个集休闲、观光、交易于一体的花鸟市场
3、该项目周边10公里范围内无相应的花卉市场，本项目可以填补该区域的市场空白
4、该项目由于花卉经验多数需自然光，并且以室外及温室为主。所以建设成本极低，资金投入小。
（三）劣势
1、经营户的意愿。根据近三百家花卉经营户的实地调查，50%的经营户认为距离主城区太远，短期内难以形成市场氛围；30%的经营户认为该区域目前处于市场空白，值得尝试；15%的经营户表示需要在市场成熟后再考虑入驻；5%的经营户明确表示不会去该区域经营。
2、消费对象。由于该项目地址距离主城区较远，在主城区既有花市运作良好的情况下，市民一般选择就近购买。导致受众具有局限性，辐射范围窄。
3、规模小、市场竞争力弱。小规模的经营业态，对消费者的选择及经营户的选择具有局限性，使市场竞争能力偏弱，一旦受政策左右，极易导致崩盘。
（四）威胁
1、市场准入。目前花卉市场经营需办理许可证，否则即成为违章建筑、占道经营等违法行为。目前大竹林花卉市场即因许可证问题使市场未形成。
2、同业竞争。目前望海花市，各行政区的花市如沙坪坝公园、南滨路、龙湖等经营业态良好，占据了90%以上的市场份额。本项目作为新进入者，需要承受来自同业的竞争压力。
六、投资及收益估算
1、本项目固定资产投资为2360万元，其中：
工程建设费用860万元
土地成本预计1500万元
2、本项目铺底流动资金需200万元
3、收益估算：项目建成后业主可实现年收益432万，经营户交易额7200万元
七、社会效益评价
1、项目建成后，可吸纳从业人员3000多人，解决当地拆迁安置人员的工作问题，对维护当地社会稳定具有积极作用。
2、本项目可带动仓储配送、物流运输业的繁荣，同时可对周边区县的苗圃、花木培植产业带来极大的市场空间。
八、结论
通过上述分析，我认为该项目的选址是符合市场规律的，该项目的启动时机是把握市场脉搏的。我们应着手从下述几方面做好该项工作：
（一） 指导思想
要将本项目进行科学规划、合理布局、精心打造，使大学城花市成为上规模、上档次、主题鲜明、特色突出的专业街区，成为都市旅游、休闲购物的一大亮点，繁荣大学城商贸，做大做强大学城商贸流通产业。
（二）功能定位
　　按照“主打特色，突出专业”的思路，大学城花市应以专业化经营为主，突出绿色、时尚、文化的功能。
　　1、绿色功能。以鲜花、观叶植物、盆花盆景等自然植物为主，将重庆花卉消费特点、热点与国内外的花卉消费流行趋势相结合，引进市外、国外精品花卉，引导本地的花卉产业调整方向。
　　2、时尚功能。针对大学城的青年群体，以时尚流行的观赏花卉为主，充分满足消费者个性化需求，大力引进新颖、新品花卉，倡导时尚消费，引领消费潮流。
3、文化功能。依托大学城的文化底蕴，以园艺、根雕、字画、陶器等花卉相关产品为主，将花卉消费与中西文化、古今文化相融会，在引领花卉消费潮流的同时，刺激文化消费需求，在无形中将物质消费与精神消费有机结合。
（三）市场定位
　　实行大众化消费为主的方针，立足大学城地区的工薪阶层消费人口，辐射重庆主城的城市消费人口，经营规模坚持以中小型规模为主，商品价位以中低档消费为主，辅以高档商品。
（四）培育措施
　　 1、建立发展思路。经营思路要立足当前，着眼长远，克服短期行为，合理安排市场规划布局。
　　2、完善硬件设施。对建筑设施进行整体形态景观设计，进一步提高设施的建筑档次，使建筑设施大学城及周边楼盘的主题风格相适应。同时，在物流入口处增设功能分区的平面布置图广告牌、消费指南等公告指示牌。
　　3、理顺管理体制。建立专业的统一管理机构，进行专业化管理，增加管理服务内容，改善经营环境。
4、加大宣传推广。重大节日和消费旺季，由公司组织经营户搞会展或以主打商品为主流的消费节，在主流媒体上推广大学城花卉市场形象。

目 录

一、 阿里巴巴盈利模式 1
(一)会员收费制 2
1.会员制收费模式 2
2.企业诚信认证 2
（二）搜索竞价模式 3
（三）淘宝免费策略 3
二、 阿里巴巴盈利模式成功原因 4
（一）专做信息流，超大高效的信息平台 4
（二）个性化服务，满足不同消费者需要 4
1.网站建设 4
2.自助互动的网上社区 5
3.实用的产品个性化服务 5
（三）成功的营销 5
三、 阿里巴巴未来盈利模式展望 5
四、 总结 6
目 录

第一章 总 论 1
1.1 项目背景 1
1.1.1 项目名称及承办单位 1
1.1.2 承办单位 1
1.1.3 项目建设地点 1
1.1.4可行性研究报告编制单位 1
1.2 报告编制依据和研究范围 1
1.2.1 报告编制依据 1
1.2.2 研究范围 2
1.3 承办单位概况 2
1.4 项目提出背景及必要性 3
1.4.1 项目提出的背景 3
1.4.2 项目建设的必要性 4
1.5 项目概况 5
1.5.1 建设地点 5
1.5.2 建设规模与产品方案 5
1.5.3 项目投资与效益概况 5
1.6主要技术经济指标 6
第二章 市场分析及预测 8
2.1 绿色农产品市场分析及预测 8
2.1.1 生产现状 8
2.1.2 市场前景分析 9
2.2 花卉市场分析及预测 11
2.2.1产品市场现状 11
2.2.2市场需求预测 12
2.2.3产品目标市场分析 13
2.3 中药材产品市场分析及预测 13
2.3.1 产品简介 13
2.3.2 产品分布现状分析 15
2.3.3 市场供求状况分析 16
2.3.4 市场需求预测 17
第三章 建设规模与产品方案 20
3.1 项目的方向和目标 20
3.2 建设规模 20
3.3 产品方案 21
3.3.1 优质高产粮食作物种植基地 21
3.3.2 无公害蔬菜种植基地 21
3.3.3 中药材种植基地 21
3.3.4 花卉种植基地 21
第四章 建设场址及建设条件 22
4.1 建设场址现状 22
4.1.1建设场址现状 22
4.1.2厂址土地权属类别及占地面积 22
4.2 建设条件 22
4.2.1 气象条件 22
4.2.2 水文及工程地质条件 23
4.2.4 交通运输条件 23
4.2.5 水源及给排水条件 24
4.2.6 电力供应条件 24
4.2.7 通讯条件 24
4.3 其他有利条件 24
4.3.1 农产品资源丰富 24
4.3.2 劳动力资源充沛 25
4.3.3 区位优势明显 25
第五章 种植基地建设方案 26
5.1概述 26
5.1.1种植基地运营模式 26
5.1.2 种植基地生产执行标准 26
5.2 3000亩优质高产粮食作物种植基地建设方案 28
5.2.1 品种选择 28
5.2.2 耕作技术 28
5.2.3 种植基地建设内容和产量预期 33
5.3 2000亩无公害蔬菜种植基地建设方案 34
5.3.1概述 34
5.3.2 无公害蔬菜质量标准 34
5.3.3蔬菜栽培与田间管理 35
5.3.4 种植基地建设内容和产量预期 37
5.4 2000亩中药材种植基地建设方案 38
5.4.1 概述 38
5.4.2 GAP基地建设要求 38
5.4.3选择优良品种 39
5.4.4金银花栽培与田间管理 39
5.4.5 种植基地建设内容和产量预期 43
5.5 2000亩花卉种植基地建设方案 44
5.5.1 概述 44
5.5.2技术方案 45
5.5.3 种植基地建设内容和产量预期 49
第六章 田间工程及配套设施建设方案 51
6.1概述 51
6.2 3000亩绿色粮食作物种植基地灌溉方案 51
6.2.1总体布局 51
6.2.2设计依据 52
6.2.3灌溉制度的确定 52
6.2.4渠道衬砌工程设计 53
6.3 2000亩无公害蔬菜种植基地灌溉方案 55
6.3.1总体布局 55
6.3.2 设计依据 55
6.3.3主要设计参数 56
6.3.4灌水器选择与毛管布置方式 56
6.3.5 滴灌灌溉制度拟定 57
6.3.6 支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 58
6.3.7 网统布置与轮灌组划分 59
6.3.8 管网水力计算 60
6.3.9 水泵扬程及选型 64
6.4 2000亩中药材种植基地灌溉方案 65
6.4.1设计依据 65
6.4.2设计参数 65
6.4.3 喷头选型和布置间距 65
6.4.4 灌溉制度 66
6.4.5 取水工程规划布置 68
6.4.6 管网水力计算 70
6.4.7 机泵选型 72
6.5 2000亩花卉种植基地灌溉方案 72
6.5.1 设计依据 72
6.5.2 微灌主要设计参数 72
6.5.3 微灌灌水器选择与毛管布置方式 73
6.5.4 微灌灌溉制度拟定 74
6.5.5 微灌支、毛管水头差分配与毛管极限长度确定 75
6.5.6 微灌网统布置与轮灌组划分 76
6.5.7 微灌管网水力计算 77
6.5.8 水泵扬程及选型 81
6.6 田间道路工程 86
6.7 灌溉工程 86
6.7.1 机井工程 86
6.7.2 提灌站改造 87
6.8 沟道治理工程 89
6.9 田间配套设施 90
6.9.1仓储工程 90
6.9.2 农业技术培训中心 93
第七章 节能、节水 96
7.1 研究依据 96
7.2 能耗分析 97
7.3 节能措施 97
第八章 环境与生态影响分析 98
8.1 环境影响现状分析 98
8.2 生态环境影响分析 98
8.2.1 建设期对生态环境的影响 98
8.2.2 运营期对生态环境的影响 98
8.3 生态环境保护措施 98
8.3.1 采用的依据和标准 98
8.3.2 建设期对环境的保护措施 99
8.3.3 运营期对环境的保护措施 100
8.4 环境影响评价 100
第九章 企业组织与劳动定员 101
9.1公司体制及组织机构 101
9.2劳动定员 101
9.3人员来源及培训 102
9.3.1人员来源 102
9.3.2人员培训 102
第十章 项目组织管理与实施进度计划 103
10.1 基本要求 103
10.2 项目组织 103
10.3 项目管理 103
10.4 建设周期计划 104
第十一章　风险分析 105
11.1 风险因素 105
11.2 风险因素分析及风险程度 105
11.3 防范和降低风险的对策 106
第十二章 投资估算和资金筹措 108
12.1 投资估算 108
12.1.1投资估算的编制范围 108
12.1.2投资估算依据 108
12.1.3投资估算方法 108
12.2 总投资估算 109
12.4 资金筹措 109
12.5 资金使用计划 109
第十三章 财务经济评价及社会效益评价 110
13.1 产品成本和费用估算 110
13.1.1项目计算期及基准收益率 110
13.1.2 财务评价说明 110
13.1.3产品成本及费用估算 110
13.1.4营业收入和税金 111
13.1.5利润及分析 111
13.2财务分析 111
13.2.1盈利能力分析 111
13.2.2财务生存能力分析 112
13.2.3清偿能力分析 112
13.3不确定性分析 113
13.4财务评价结论 114
第十四章 环境及社会效益评价 116
14.1 项目对社会的影响分析 116
14.1.1 项目对所在地区居民收入的影响 116
14.1.2 项目对所在地区居民生活水平和生活质量的影响 116
14.1.3 项目对所在地区农民素质的影响 116
14.2 项目与所在地互适性分析 116
14.2.1 与固始县的发展理念和建设构想相适应 116
14.3 项目环境效益分析 118
14.4 社会评价结论 118
第十五章 结论与建议 119
15.1 结论 119
15.1.1 项目目标、内容明确 119
15.1.2 技术方案可行 119
15.1.3 估算合理准确，财务评价可行 119
15.1.4 社会、生态效益明显 119
15.1.5 组织管理可行 120
15.2 建议 120

24