房屋建筑管理工作手册A版.doc

深圳市把戏年物业管理有限公司

Shen Zhen Fantasia Property Management Co., LTD
编号：HYNPM-WI/FW
版本：A

房屋建筑管理工作手册

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说明： 红色印章为受控文献
括号内数字为文献分发号

文献受控章

声明：本手册未经许可，不得翻印。

责任单位：品质部

房屋建筑管理工作手册目录
WI/FW000
Fantasia A/0 1/1

编号
标题
页码
版号/状态
001
名词与术语解释
1
A/0
002
房屋管理组织机构图
1
A/0
003
房屋管理规程
1
A/0
004
房屋土建维修运作程序
11
A/0
005
公共设施安装/维修规程
4
A/0
006
大中修工程流程图
1
A/0
QR-001FW
公共建筑设施保养计划
1
A/0
QR-002FW
公共建筑设施保养记录
1
A/0
QR-003FW
房屋分幢完损等级评估表
1
A/0
QR-004FW
房屋完损等级汇总表
1
A/0
QR-006FW
装修施工许可证
1
A/0
QR-007FW
装修工程登记表
1
A/0
QR-008FW
装修巡查表
1
A/0
QR-009FW
整改告知单
1
A/0
QR-010FW
保修及外委小修工程维修单
1
A/0
QR-011FW
工程竣工验收证明
1
A/0
QR-012FW
工程结算协议书
1
A/0
QR-013FW
供方初审记录
1
A/0
QR-014FW
土建供方监控评价表
1
A/0

001名词、术语解释
WI/FW 001
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1、土建维修
指对房屋的基础、主体结构、门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。
2、精装修
业主或使用人为提高装修档次、或改变功能对房间进行的二次装饰、装修。
3、土建小修工程（平常养护）
凡以及时修复小损小坏，保持房屋本来完损登记为目的的平常养护工程为小修工程。小修分零星养护和计划养护。
4、土建中修工程
凡需牵动或拆换少量主体构件，但保持原房屋的规模和结构的工程为中修工程。中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的20%以上，中修后的房屋70%以上必须符合基本完好或完好的规定。重要合用于一般损坏房屋。
5、土建大修工程
凡需牵动或拆换部分主体构件，但不需所有拆除的工程称为大修工程。大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的25%以上，大修后的房屋必须符合基本完好或完好的规定。重要合用于严重损坏房屋。

002工程管理组织机构图
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公司总经理

分公司经理

工程维修主管
发展商或其它供方
协议管理

承建施工单位
工程维修领班
现场监控

工程缺陷整改。
房屋中修、大修、翻修。
房屋平常养护及使用管理、装修管理。
家居装修、管理用房，建筑物保洁

003分公司房屋建筑管理
WI/FW003
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1、分公司负责审批2023元以下的材料，备件，机具的购买。
2、贯彻公司的维修政策，执行公司有关标准，接受公司技术指导、服务，作好现场组织、领导工作。配合公司作好物业接管验收及水电过户工作。
3、分公司负责准时完毕本物业房屋建筑、年保养计划，报公司备案。按计划作好实行、检查工作。对分包工程作好现场监督、检查工作，大、中修工程方案报公司批准后实行。
4、作好本物业公共部分、公共设施的使用管理，减少损坏。
5、作好工程材料、工具的管理工作，严守审批权限，减少采购成本。控制维修过程，减少维修成本。
6、与公司建立良好的信息沟通，将物业的即时状况向公司反馈，对重大突发性事件（如火灾、管道水爆炸），应立即组织现场人员，防止事件扩大，并告知公司及相关供方抢修。

004房屋建筑管理规程
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1.0使用管理：
1.1建筑、设施使用管理
1.1.1分公司应根据本物业的自身特点，房屋公共部分、公共设施及室外道路、场地的管理办法，并向业主公布。装修期间加强对装修户的控制，由业主导致的损坏，应按价补偿或修复。
1.1.2车场要加强巡视（监视），因驾驶、保养不妥，导致交通设施损坏、道路场地的污染，应由业主负责解决。
1.1.3屋面私家花园严禁乱搭建，该部分维护费用按法规由业主和分公司共同承担。
1.1.4儿童乐园的设施应保证完好，应提醒业主不要让幼儿单独玩耍导致意外伤害。雨天，路滑的地面应设标记牌，防止业主意外滑倒。
1.1.5外墙立面广告、屋面发射天线、自动售货机等社区资源应统一管理、经营，不可免费出让。
2.0维修管理：
2.1维修责任划分
2.1.1新建房屋在保修期内
新建房屋，自每栋房屋竣工验收之日起，在规定的保修期内，由施工单位负责房屋的质量保修。竣工验收与业主进入的时间差，由建设单位负责。
2023年1月30日国务院279号令发布的《建设工程质量管理条例》规定建设工程的最低保修期限为：
1、基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文献规定的该工程的合理使用年限；
2、屋面防水工程、有防水规定的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；
3、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
4、电气管线、给排水管道、设备安装，为2年；
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
2.1.2保修期满后
物业公司承担房屋建筑共同部位、共用设施设备、物业规划红线内的市政公用设施和附属建筑及附属配套服务设施的修缮责任。
004房屋建筑管理规程
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业主承担物业内自用部位和自用设备的修缮责任。
2.1.3其他情况
凡属使用不妥或人为导致房屋损坏的，由其行为人负责修复或给予补偿。
2.2保修期内管理办法
2.2.1保修期的计算应以法规及发展商与建筑施工单位、安装单位、设备供货单位的协议保修期限为准。保修期内，分公司在《保修及外委小修工程维修单》填写维修内容，由施工单位负责各分项工程的质量保修。工程竣工日若距物业接管日过长，导致接管验收时保修期已满者，竣工验收与接管验收的时间差，由发展商负责质量保修，保修期顺延。
2.2.2保修期结束，保修单位结算保修金时，工程主管须在结算申请书上如实填写使用方意见，并报分公司审核盖章。保修单位不履行保修义务，分公司有权拒绝签字。
2.3土建维修
2.3.1计划
每年初，分公司工程主管按公司规定制定公共建筑设施维修计划，填写《公共建筑设施保养计划》，报服务中心主任审阅，由公司核准并审批后实行。
平常零星养护修理，重要通过巡楼保安员巡查、维修人员巡查、业主报告等渠道收集。如发现设施损坏故障，须于当天填写《公共维修派工单》并交与维修人员，如须外委则填写《保修及外委小修工程维修单》。若递交《公共维修派工单》三日后，该问题仍未整改，则再次填写《公共维修派工单》，直接递交给分公司经理。
新建、改建公共设施及管理用房由分公司提出需求，分公司核准，总经理审批。
土建中修、大修计划由分公司制定，总经理审查拟定方案。
2.3.2实行
分公司委托的供方维修人员须按国家标准、规范、物业公司有关规定，按制定计划的时间对房屋共有部分的门窗、屋面、楼面和地面、装饰装修部分及道路场地等进行养护、修理。维修技工在《公共建筑设施保养记录》上填写维修养护内容。
零修项目，维修技工应及时在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上填写维修内容，并作修复解决，零修项目不得超过三天。不能及时修复解决的应报告分公司经理，并说明因素，由经理按实际情况进行解决。
有偿维修，客服中心在《用户维修服务单》上记录受理时间，并根据情况与客户预约，填
004房屋建筑管理规程

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写预约时间准时派维修人员上门维修，维修结束后由客户署名确认。维修人员须在预约时间内上门维修。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司起草方案（招标或指定合格的供方），组织订立有关协议，办理协议会签手续，并由分公司组织有关人员（相关分公司技术人员、分公司工程师或聘请的专家）进行工程施工监督。
2.3.3检查
计划养护项目施工完毕后，由分公司经理组织检查，并签署检查意见。
零星项目竣工后，由维修技工进行检查并在《公共维修派工单》或《保修及外委小修工程维修单》上签署检查意见。
土建中修、大修，公共设施、管理用房的建造工程，由分公司现场监督。工程竣工后，由分公司组织验收。验收合格，填写《工程竣工验收证明》，由施工单位、分公司在单上签字盖章。不合格则由施工单位整改，进行复验。复验合格办理《工程竣工验收证明》，未办理《工程竣工验收证明》者不予结算工程款。
分公司每周进行一次周检，每月组织一次全面检查，发现问题在《月检情况登记表》中记录并告知相关单位。
2.3.4解决
各种检查中发现的不合格项，须限时进行返工、返修。维修技工应定期对维修中发生的问题进行记录，找出建筑易出的问题，维修人员的通病及手册中不合理的规定，上报公司进行防止、纠正。
3.0标记管理
3.1各类标记牌、板、图、围栏、屏风等（除道路交通标志）由分公司统一委托设计、制作。
3.2社区道路道路交通标志由承包社区停车场道路交通设施工程的供方按国家有关标准制作、安装。
3.3社区入伙后，由分公司负责将社区引导牌、宣传牌、楼层牌、消防疏散图、办公室及设备房房间标牌、设备标牌等按公司有关标准安装到位。须填写的标牌，应用电脑打字后粘贴，严禁用手填写。
3.4分公司办公室宜按公司统一形象进行装修。
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3.5土建施工维修作业时，也许对业主导致危险的，须用带有警示的围栏、屏风进行围护。
3.6库存的材料、备件等应标记，有用件与报废件应分开放置，防止误用。

4.0 备件材料管理：工程材料
4.1根据楼宇正常运作或维修需要，购置总价在2023元以下的，由分公司经理批准购买；购置总价在2023元以上的，经分公司经理批准后，呈报总经理批准购置。
4.2工程材料入库建帐应符合财务及房屋管理的规定。
4.3分公司应合理控制材料库存，减少资金占用。应与供货商建立良好的合作关系，做到随用随送。
5.0技术资料管理
5.1国家、行业现行规范标准
分公司应通过因特网、书店、报纸等途径，收集、整理国家行业发布的新规范标准及老标准废止的情况，及时刷新索引，标记出标准规范的有效性。
5.2工程（物业）竣工资料
工程（物业）竣工资料指工程竣工时发展商报市档案馆的全套资料。根据深圳市物业管理条例，发展商须向物业公司移交一套完整的竣工资料。竣工资料的接管按《接管入伙控制程序》中的有关规定办理。
资料的借阅按《文献控制程序》执行。
6.0组织对供方的控制
6.1供方分类
I类 提供零星工程维修的施工方。
II类 提供房屋、公共设施大中修、更新改造工程承包商。
零星维修属于土建小修工程，土建中修、大修的分类参见本手册的名词、术语解释。
6.2新供方评价
零星维修及平常养护须外委由分公司按《供方初审记录》初审内容规定进行评价。符合规定者拟定为合格供方，列入分公司合格供方名单。
当发生土建维修保养、土建中修大修、更新改造、房屋建造、缺陷整改、贵重工程材料采购等项目，应由分公司组织公开招标或议标。除邀请合格的供方参与投标外，还应邀请新供方参与。分公司组织评标小组，负责开标、评标。凡符合《供方初审记录》初审内容规定者，拟定为合格的供方，填写供方初审记录，由总经理审批通过后，列入合格供方名单。
004房屋建筑管理规程
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6.3供方选择
工程/采购价款在2023元以下的，由分公司选定。
工程/采购价款在2023元以上的，由公司从合格供方中初选2-3家符合条件者报公司审核，报总经理批准并办理协议会签手续。
中修、大修更新改造等工程由公司组织公开招标，选定2名拟中标单位报总经理决策，拟定中标单位。
6.4供方的评价
土建供方须每年至少进行一次评审。土建小修工程的供方由分公司进行评价，分公司审核，评审结果为不合格的供方从分公司合格供方名单上去掉。
分包中修、大修、更新改造工程的供方按《土建供方监控评价表》进行评价。未发生的条款，不评分，最后计算得分率（即折算到百分制）。得分率85%为合格。合格供方经管理者代表批准后列入《合格供方名单》，以备再选用。评审结果为不合格的供方，经管理者代表审阅报总经理批准后，将从合格供方名单上去掉。
6.5供方档案
分公司应建立并保存土建中修、大修、更新改造工程的合格供方档案，档案内容涉及：评审记录、资质证书或营业执照复印件及合格供方名单。分公司建立土建小修工程的合格供方档案，保存所有土建合格供方的档案备查。
6.6工程质量监督及验收
对I类供方的平常检查、监督，由分公司进行。分公司应按协议或约定及有关维修标准，对供方是否按维修计划、约定进行维修，予以确认，对照物业公司标准，检查维修质量是否达标。合格则在维修记录上签字。分公司的确认（签字）不免去供方对不合格维修进行返工、返修的责任。公司每月对物业状况进行一次检查，发现质量问题，在《月检情况登记表》中记录并告知分公司。属于供方的问题，由分公司负责监督其整改。
大中修、更新改造工程由公司派有关工程师进行现场监督。工程竣工后，由供方（涉及发展商）、分公司，分公司共同组成验收组进行验收。验收时应核对实物工程量是否与设计图纸相符合，是否满足实际使用功能规定；对工程量进行实测实量；对分部、分项工程按国家有关验评标准进行评估，最后评估单位工程是否满足协议上的质量等级；按实际需要及有关规范交接竣工图及使用说明书。对验收中发现的质量缺陷按议定期限整改后进行复验。验
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收合格后，由三方在《工程竣工验收证明》签字盖章后，凭《工程结算协议书》才干结清工程款。
7.0装修管理
7.1装修审批
1、房屋装修应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）会同其委托的装修者到分公司申报，如实填写《装修申请表》，并提交装修协议复印件、交验装修者《承建资格证书》原件，经分公司审批后，方可进行装修。
2、装修作业人员，凭身份证或暂住证等有效证件到分公司办理出入证，凭出入证方可进入社区装修。
3、业主（业主）和装修者在办理开工申请时，应分别向分公司交纳装修保证金等相关装修费用。工程竣工后，经分公司验收，无违章或渗、漏、堵、损坏等情况发生，分公司在三个月内退还业主和施工单位的装修保证金；否则，要从保证金中扣除补偿费用或罚款，多退少补。
4、办公楼或商场的装修面积50平方米以上需申报消防局防火科（地址：燕南路32号市消防局大楼）审批；审批后，按审批意见书交分公司后，方可进场装修。
5、对未向分公司申报或不符合规定条件自行开工的装修工程，分公司有权依法制止其违法装修行为。
7.2装修范围
1、装修活动必须保证建筑物结构和使用安全，严禁下列行为：
a.装修涉及公共设施、公共空间；
b.改变房屋承重结构；
c.在承重墙上穿洞，拆除连接阳台的墙体、门窗；
d.不适当增长楼面静荷载，涉及在室内砌墙、超负荷吊顶、安装大型灯具、铺设大理石地板等；
e.任意刨凿、重击顶板、外墙内侧及排烟管道，不经穿管直接埋设电线或改线；
f.破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层；
g.使用不符合消防规定的装修材料；
h.其他违章装修活动。

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确需改变建筑物主体或承重结构、明显加大负荷的，业主应委托建筑物原设计单位或有相应资质的设计单位提出设计方案，报政府设计审批部门审批。
2、楼顶、外墙、外门窗、阳台的装修及空调的安装及其他装修活动必须符合深圳市规划国土主管部门的技术标准，符合分公司的规定，保证建筑物外观的协调统一。
3、业主安装分体及窗式空调需到分公司申报，并按分公司指定位置安装。空调支架应符合有关规定规定，应采用不锈钢材质，固定螺栓必须通过防锈解决，否则，装修业重要承担由此导致的返工及其它损害后果（如下雨铁锈污染外墙面、空调坠落等）。
4、安装防盗门不得妨碍邻近业主出入及占用公共通道，不准改变原有门洞尺寸，不得损坏门洞四周的墙面。
5、为保证建筑外观的统一协调，装修必须符合深圳市国土主管部门的技术标准（不准封闭前阳台、安装防盗网）。房间窗户允许在内侧安装防盗网，但必须按分公司规定规定进行安装。
6、严禁擅自改动、暗藏燃气管道设施，确需改动的，应提前一个月向供气单位提出申请，由供气单位组织实行。
7、严禁擅自拆改供电、通讯、智能化线路。
8、严禁将雨水管道用于生活污水的排放。
7.3装修施工管理
1、装修者应自开工之日起的三个月内完毕装修。如的确需要延期，应由业主本人（或业主委托人持业主书面委托书）前来办理延期手续。
2、装修施工作业时间为天天7：00—12：00，14：00—19：00；
节假日原则上允许施工，但不得进行有噪声及散发刺激性气味的工作。
如在非工作时间内施工，或在节假日进行有噪声及刺激性气味的工作，分公司有权责令其停工、扣留或没收工具，并视情节轻重给予处罚。
3、装修施工，必须遵守安全操作规程，保证作业人员及周边居民和财产的安全。业主不得私自接驳水、电，违者照章罚款。因装修施工导致的管道堵塞、渗漏水、停电、损毁别人物品等，应由装修户负责修复和补偿。
装修有防水规定的部位防水施工隐蔽前，须由分公司进行现场验证，才可进行下一作业。若条件许可应规定施工方进行三日的闭水实验，分公司观测有无
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渗水情况，并在《装修巡查表》记录。
4、未经批准，工作场地内严禁使用电炉、电炊具，电热水棒等电热设施；严禁使用煤气。施工使用的电动工具等必须符合国家现行标准，电动工具（或临时接电线）须配开关箱，开关箱必须设漏电保护器，漏电动作电流小于30mA，开关箱电源线须采用橡胶电缆，在施工完毕后及时拆除。
5、装修施工临时动火、用电，应提前向分公司申报，并填写《临时动火作业申请表》，说明动火、用电部位，使用工具的品种、负荷，动火、用电作业起止时间，动火、用电作业安全措施等等。
6、装修施工作业应遵守消防规定，每50m2作业现场配备1个2Kg灭火器，每个作业现场应至少配备两个灭火器（严禁使用1211灭火器）。
7、施工单位必须负责施工现场的消防工作。在本社区业主内进行装修的施工单位负责人为防火负责人，负责施工现场的防火安全工作。保证各项防火安全措施的贯彻。
8、各施工单位防火负责人要对现场工作人员进行防火安全和工地管理制度的宣传教育，使施工人员提高安全意识，自觉遵守有关的安全操作规程和制度。
9、如因违反装修管理规定所发生的消防事故，由发生事故的施工单位，个人以及雇请施工的业主（业主）按规定承担一切经济及法律责任。
10、装修垃圾必须袋装，并按照分公司指定的位置、方式和时间进行堆放、清运，对违章堆放、抛弃装修垃圾的，分公司有权责令限期清理。不及时清理的，分公司代为清理，费用由装修户承担。如同一楼有两户以上同时进行装修施工，不能分清责任的，由各装修户共同负责。
11、装修施工人员必须保证公共设施完好、清洁，不得随旨在公共走道堆放装修材料，不得在楼道、电梯内乱涂乱画，否则按规定予以处罚。
12、装修施工人员每日竣工后必须清场，不得留宿楼宇户内。如私自居住在楼宇装修户内，一经发现，按《治安分公司罚条例》规定送交本地派出所解决。
13、装修施工人员凭出入证出入社区，工作期间应佩戴出入证，不戴证件，涂改或转借出入证的人员一经查出，将处以罚款和没收证件，直至取消装修资格。

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14、分公司根据《装修工程登记表》，对在装修单位天天将不定期派专人进行巡查。装修者应将在分公司申报时办理的《装修施工许可证》贴在装修大门外，以便于巡查工作的进行。对上述违规问题在《装修巡查表》中记录，轻者现场纠正，重者分公司将下发给装修负责人《整改告知单》，视情节轻重进行处罚。
7.4违章装修解决
分公司工作人员有权检查装修情况，装修人员应自觉接受分公司工作人员的检查、监督、指导，对违反规定者，分公司有权作如下解决：
1、责令停工；
2、责令恢复原状；
3、扣留或没收工具；
4、停水、停电；
5、补偿经济损失；
6、参照《深圳市家庭居室装修管理规定》第七章罚则进行处罚。
以上几种处罚可同时并处。
8.0环保、节能管理
8.1工程施工、家居装修产生的噪声解决办法按《环境保护控制程序》规定执行。
8.2装修、土建施工产生的废水、废油、固体废物的解决按《环境保护控制程序》的规定执行。
9.0管理绩效评估：房屋完好率，维修及时率，维修合格率
9.1房屋完好率
房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和比例。即:
完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积
房屋完好率= ×100％
总的房屋建筑面积
每年年终，由公司按国家《房屋完损等级评估标准》进行复核评估，计算出每个物业的完好率。房屋通过大、中修竣工验收后，应重新评估调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修中的房屋可暂按大修前的房屋评估，但竣工后应重新评估；新接管的新建房屋，同样应评估完好率。

004房屋建筑管理规程
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9.2维修及时率
用户维修服务及时维修宗数
维修及时率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月分公司汇总记录《用户维修服务单》计算维修及时率，填写《维修回访登记表》。当接到用户维修预约，在规定期间内上门视为及时（允许有15分钟的偏差时间），否则，视为不及时。
9.3维修合格率
用户维修服务合格维修宗数
维修合格率= ×100％
用户维修服务总宗数
每月分公司汇总记录《用户维修服务单》计算维修合格率，填写《维修回访登记表》。同一宗维修项目在3天内没有进行返修，该宗维修服务视为合格。

10.0房屋建筑维修保养周期（见下表）
房屋土建公共建筑设施保养周期
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土建维修模式:
定期检查清洁，零星养护与计划养护相结合。
房屋土建公共建筑设施保养周期:
序号
公共建筑设施名称
事 项
计划养护周期
01
上人屋面
对损坏的面层进行修补
对分格缝用沥青进行勾缝
对天台泛水、变形缝进行解决
对屋面渗漏进行解决
每2年
每2年
每2年
每2年
02
外墙饰面
（涂料、面砖）
重点部位进行清洗
外墙裂缝修补、空鼓面砖更换，外墙整体清洗
涂料外墙粉刷
每1年
每3年
每5年
03
内墙饰面
涂料饰面重点部位粉刷
涂料饰面全面粉刷
瓷砖饰面空鼓更换
每1年
每5年
每3年
04
楼面、地面
磁砖地面空鼓、破裂更换
水泥地面起砂、裂缝修理
每3年
每1年
05
天棚
抹灰层空鼓解决
天棚重新粉刷
装修吊顶的调平、破损的解决
每3年
每5年
每2年
06
室外道路（地面）
大理石地面裂缝、缺角系统修补
广场砖地面破裂更换
草地多孔砖破裂更换
水泥地面起砂、裂缝修理
其它地面（如碎石地面等）修补
每2年
每1年
每1年
每3年
每3年
07
门窗
闭门器、门锁调校
变形复位
防腐防蛀解决
每半年
每半年
每3年
08
防盗网、花园围栏、
扶手
根据损坏情况拟定刷油漆时间
2-4年
09
沟井池渠
疏通、清淤
井盖、篦子刷漆
每半年
每1年
10
挡雨篷
清洗、加固
每1年
11
玻璃幕墙
清洗
每1年
12
休闲、游乐设施
加固、刷漆
每1年

004房屋建筑管理规程
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10.0相关文献与记录：
PD-1 《文献控制程序》
PD-21 《接管入伙控制程序》
PD-26 《环境保护控制程序》
QR-027 《合格供方名单》
QR-056 《月检情况登记表》
QR-001FW 《公共建筑设施保养计划》
QR-002FW 《公共建筑设施保养记录》
QR-004XN 《装修申请表》
QR-006FW 《装修施工许可证》
QR-007FW 《装修工程登记表》
QR-008FW 《装修巡查表》
QR-009FW 《整改告知单》
QR-010FW 《保修及外委小修工程维修单》
QR-011FW 《工程竣工验收证明》
QR-012FW 《工程结算协议书》
QR-013FW 《供方初审记录》
QR-014FW 《土建供方监控评价表》
QR-025SB 《用户维修服务单》
QR-026SB 《公共维修派工单》
QR-010AQ 《临时动火作业申请表》
《深圳市家庭居室装修管理规定》
《房屋完损等级评估标准》
《治安管理处罚条例》

005公共设施安装/维修规定
WI/FW005
Fantasia A/O 1/5

1． 公共设施维修人员进行室外维修时，如涉及到交通或安全问题则应设立相应标示牌（如“前面施工、请绕道”、“危险，请止步”等），必要时应设立安全围栏并派专人看守。
2． 坐厕堵塞疏通
2．1一方面用胶吸泵吸5次以上，然后用大水（用水桶倒水）试坐厕是否去水顺畅，如顺畅则表白已疏通好；如仍去水慢则按2.2环节进行。
2．2如堵塞严重则应拆开坐厕疏通：
a）先看整个坐厕地裂缝、缺楞、掉角等缺陷，如有缺陷则应向业主说明情况并征得业主的批准后方可动手拆坐厕；
b）剔除坐厕周边、坐厕出水口与排污口相接处的白水泥，抬开坐厕；
c）假如坐厕座埋在地砖下面则应用钢凿凿掉坐厕座周边的地砖；假如坐厕是用螺栓固定的则应拆掉螺母，然后才抬开坐厕；
d）反冲坐厕并用铁线勾出坐厕S形存水弯头内的脏物；
e）用铁线勾出排污口弯头内的脏物或用疏通机疏通排污管；
f）用大水试排污管，假如流水顺畅则重新装回坐厕；假如仍堵塞，则按5条款处置。
3． 厨房排水堵塞疏通
3．1用铁线勾出存水弯内的脏物。
3．2用疏通机疏通排水管。
3．3用大水试排水管，假如流水顺畅则说明已疏通好；假如去水较慢则说明仍堵塞，此时应按5条款处置。
4． 厨房/卫生间查漏
4．1确认室内给排水管的走向，并仔细查看具体渗漏部位。
4．2关闭室内所有用水部位（涉及坐厕水箱），查看水表是否转动，如不转动则说明给水管不漏水；假如水表转动说明给水管漏水。
4．3用铁钎贴着给水管漏水可以处仔细听，如听见水流声则说明此处漏水；如没有听到水流声则应另移一处，直至找到漏水处（一般情况下给水管漏水，业主都会规定所有装明管）。
4．4排除给水管漏水故障后假如仍漏水，则应在挨近排水排污横管与立管接口的地方用
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切砖机切开一块地砖，挖掉地砖下面的泥沙，让沉箱里的水从排污立管流出。然后分别放洗手盆、浴缸、地漏、坐厕、洗菜盆的水，直至查出漏水的卫生器具。
4．5卫生器具漏水一般情况下是接头漏水。用切砖机切开漏水卫生器具的接头，如接头漏水则应重新安装好接头，如接头不漏水则肯定是排水或排污横管破裂或堵塞。
4．6更换排水排污横管按5条款进行。
5． 排水排污横管安装
5．1用电锤打坏卫生间或厨房的地砖、水泥砂浆层。
5．2用塑料纺织袋装运走碎的地砖、水泥砂浆。
5．3铲尽排水排污管上的泥土。
5．4取出破烂的或严重堵塞的排水排污横管。
5．5平整夯实装排水排污横管的基础。
5．6排水排污管就位（此时应注意排水排污横管应按5%的坡度坡向排水排污立管）。
5．7从排水排污立管接口处开始朝卫生器具方向开始装管：
a）如是铸铁管接头则应先向接口内加压麻丝，然后再加压半干的水泥，接口应所有塞满；
b）如是PVC胶管接头则直接用PVC胶粘结，注意接口应注满PVC胶水。
5．8排水排污横管所有装好后，用水反复试（三次以上）排水排污横管是否漏水。如漏水则应重新安装；如不漏水则可以回填沙土。填土时应边填边夯实，夯实时应注意装管部位的用力不能太大。
6． 做砂浆面层
6．1整理、夯实基础。
6．2一方面将水泥、砂按1：1配好并干拌到颜色一致。
6．3水泥砂浆摊铺后应立即拍实，在水泥初凝前做完抹平工作，在水泥终凝前做完压光工作。
6．4如表面水分较多可撒适量的1：1平水泥砂，撒布要均匀，撒后再用木抹搓平压光（不宜撒干水泥）。
6．5如做地面面层应保证厚度为50mm左右，如做墙面面层应保证厚度为15mm左右。

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