杭州利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案.doc

附件3杭州市运用集体建设用地建设租赁住房试点实行方案 为增长租赁住房供应，缓和住房供需矛盾，加紧构建租购并举住房体系，实现城镇居民住有所居，根据国土资源部住房城镇建设部有关印发告知（国土资发100号）规定，结合本市实际，制定本方案。一、指导思想全面贯彻党十九大精神和习近平新时代中国特色社会主义思想，紧紧围绕统筹推进“五位一体”总体布局和协调推进“四个全面”战略布局，牢固树立创新、协调、绿色、开放、共享新发展理念，一直坚持房子是用来住、不是用来炒定位，以建立多主体供应、多渠道保障、租购并举住房体系为方向，审慎稳妥开展运用集体建设用地建设租赁住房试点，构建城镇统一建设用地市场，提高存量土地运用效率，完善运用集体建设用地建设租赁住房规则，推进集体土地不动产登记，助力乡村振兴战略，增进城镇融合发展，维护农民权益，壮大集体经济，为满足人民日益增长美好生活需要提供坚实用地保障。二、基本原则1. 农民自愿，维护权益。运用集体建设用地建设租赁住房，要切实尊重农民意愿，维护农民利益，使农民和农村集体经济组织通过出租房屋获得长期稳定收益，共享城镇融合发展、区域协调发展成果。2. 符合规划、用途管制。建设租赁住房集体建设用地必须符合土地运用总体规划、城镇规划，且权属清晰，满足存量集体建设用地性质规定。严格执行土地用途管制，不得违规占用农用地。3. 统筹推进，成果可控。统筹考虑全市各类租赁住房布点规划，满足多层次租赁住房需求。合理确定运用集体建设用地建设租赁住房试点规模，试点地块经同意后方可组织实行。4. 规范操作，只租不售。运用集体建设用地建设租赁住房，必须依法履行有关审批手续。项目建成后，必须按规定组织开展各项工程验收，只能进行出租使用，不得销售或以租代售，坚决杜绝变相开发经营性房地产或建设小产权房。三、试点范围在萧山区、余杭区、富阳区、临安区、大江东产业集聚区范围内分别确定1-2个地块开展试点。建德市、桐庐县、淳安县可自愿申请开展项目试点。四、试点任务（一）确定试点项目地块结合本市农村集体存量建设用地调查工作，研究确定有开发条件、有租赁需求、有建设意愿集体存量建设用地试点项目地块，详细选址条件如下：1. 需求导向。围绕城西科创大走廊、城东智造大走廊、钱塘江金融港湾以及各类开发区（园区）产业发展需要，结合人才引进、外来务工人员居住需求，合理布局集体建设用地租赁住房，实现职住平衡，助推绿色发展。2. 配套完善。试点地块项目外围道路交通、市政设施以及教育、医疗等公共服务设施应相对完善。项目内部根据承租人实际需求，合理配套及管理设施，详细由城镇规划主管部门在项目建设方案审查中明确。项目用地规模原则上不不不小于15亩。3. 便于启动。在符合土地运用总体规划、城镇规划、优先保障农村宅基地和镇村公共设施用地基础上，鼓励运用“三改一拆”、小城镇综合整改、“城中村”改造等盘活存量集体建设用地用于租赁住房建设，合理评估建设成本和收益状况，贯彻建设主体，加紧项目实行。（二）明确项目建设规定集体租赁住房是村集体经济组织自持租赁产业（租赁物业），通过依法出租获取收益。办理立项、规划等审批时，按照城镇居住用地原则进行规划和管理。集体租赁住房项目套型构造和面积原则可以按照本市公共租赁住房建设有关技术规定，进行规划、设计和建设；也可以结合区域实际状况，安排成套宿舍、集体宿舍。（三）规范项目运行模式集体租赁住房由村集体经济组织作为项目建设主体，并按规定办理基本建设程序。待完毕项目立项、规划许可等手续后，以使用集体土地方式办理用地手续，不收取土地使用费。鼓励市、区国有企业与村集体经济组织合作，参与集体租赁住房建设、运行和管理。房屋租赁年期、经营方式和租金分派等事宜，由村集体经济组织与合作主体协商确定，并签订书面协议。（四）细化项目审批程序集体租赁住房项目应按照试点管理有关规定，依法办理有关同意手续，详细如下：1. 试点申请。村集体经济组织按照本实行方案规定，确定试点项目建设方案，方案内容应包括：项目名称、项目用地面积与四至范围、土地运用现实状况及有关图件、用地规划及有关图件、建设规模、项目必要性与可行性分析、资金来源和测算，以及项目建设和运行模式等内容。2. 试点同意。试点项目建设方案应经村民（或社员、股民）会议三分之二以上组员或者三分之二以上村民（或社员、股民）代表同意，报所在乡镇（街道）政府（办事处）审核并报属地区政府（管委会）。收到试点申请后，由属地区政府（管委会）组织发改、规划、国土、建设、消防、安监、农办等有关部门，按照本实行方案有关规定对项目建设方案进行审查并出具书面意见。3. 项目报批。村集体经济组织根据属地区政府（管委会）同意同意意见，向发改、规划、国土和建设等主管部门申请办理项目预审、立项、规划、用地和动工建设等同意手续。项目建成后，必须按规定组织开展各项工程验收。4. 项目立案。试点项目地块确定后，属地区政府（管委会）应及时将地块基本状况上报市试点工作领导小组办公室立案。集体租赁住房项目方案审批通过后，村集体经济组织应将项目坐落、户型、套数、建筑面积等状况，报市房产主管部门立案。发改、规划、国土和建设等有关主管部门根据区政府（管委会）同意文献，按规定进行项目审查。同步，项目用地预审、立项批复、规划意见、用地批复和建设工程施工许可证等，均应注明：该项目只能用于租赁，不得对外销售。（五）严格项目产权管理在获得项目建设有关同意文献后，村集体经济组织应当依法办理不动产登记手续。不动产只能由村集体经济组织以单一产权进行整体登记，不得转让、不得抵押，并在不动产权证上予以备注。（六）加强租赁住房监管集体租赁住房应纳入本市住房租赁监管服务平台，实行统一管理，保证所有集体租赁住房严格用于对外出租。五、保障措施（一）加强组织领导试点工作波及多部门，需要政策协同，必须由政府主导，市政府层面，成立由市政府分管副市长任组长，市政府副秘书长、市国土资源局和市住保房管局局长任副组长，市农办、市发改委、市建委、市规划局、市国土资源局、市财政（税务）局、市教育局、市卫计委、市人社局、市市场监管局以及各有关区、县（市）政府（管委会）分管领导为组员试点工作领导小组。领导小组下设办公室（设在市国土资源局）。建立联席会议制度，定期召开试点工作联席会议，及时通报试点进展状况，会商和处理有关问题。（二）贯彻属地责任集体租赁住房是贯彻多主体供应、多渠道保障租赁住房重要举措，各区政府（管委会）作为本区域内培育和发展住房租赁市场责任主体，同步也是本区域运用集体建设用地建设租赁住房试点工作责任主体。有关区政府（管委会）应建立对应联席会议机构，全面负责组织实行本区域运用集体建设用地建设租赁住房试点工作，全面协调乡镇（街道）、村级集体经济组织、村民以及有关部门等各方关系，统筹筹划试点项目选址、推进项目建设、加强监测监管、保障承租人基本权利，将试点工作各项内容落到实处。（三）有序推进试点1. 市国土资源局会同有关部门及有关区政府（管委会）组织编制实行方案，经市政府审核同意，由省国土资源厅和省住建厅汇总后，12月15日前上报国土资源部和住房城镇建设部批复。2. 两部批复同意实行方案后1个月内，有关区政府（管委会）根据本实行方案有关规定，研究确定试点项目地块。3. 试点项目地块确定后，有关村集体经济组织按规定办理有关审批手续，加紧实行项目建设。有关区政府（管委会）负责协调推进项目实行过程中存在问题。市试点工作领导小组办公室负责试点工作督促、检查和指导。4. 11月底前，按照规定组织开展试点中期评估，形成中期评估汇报，报经省国土资源厅和省住建厅审核后报国土资源部和住房城镇建设部。5. 底前，总结试点工作实行效果、提出有关政策法规修改提议，形成试点总结汇报，报经省国土资源厅和省住建厅审核后报国土资源部和住房城镇建设部。（四）加强舆论引导市、区（管委会）、乡镇（街道）各级政府和有关部门，以及各村集体经济组织，要加强舆论正面引导，精确理解和把握运用集体建设用地建设租赁住房试点工作有关政策措施，为试点工作营造良好舆论气氛。严格按照规划确定范围建设，防止借机违法用地。严格遵守集体土地管理法律法规，防止变相开发房地产或建设“小产权房”。严格遵守租赁有关法律规定，防止以租代售。切实加强对试点工作监督管理，亲密关注舆情动态，妥善回应社会关切，重大问题及时汇报。