房产中介企业商业计划书范文一.doc

房产中介创业计划书筹划人：陈怡婷学 号：B一、房地产现实状况二、市场分析三、竞争分析四、发展计划一、房地产现实状况近年来，我国房地产中介服务行业中出现了某些信誉很好企业，他们机构规模逐渐扩大，从业人员专业化水平明显提高，行业理论研究水平也不停提高，他们出现为加速传播房地产交易信息和加紧房地产商品流通起了积极作用。但在目前房地产经纪行业入行门槛低、法律法规不够完善环境下，也有某些无牌无照中介违规经营，尤其是只从事二手楼租售业务中介，就一张桌子、一台电话、一本笔记本也可以开张营业。而目前房地产中介所普遍采用经营模式和业务操作流程中存在诸多问题，如信息不对称、操作方式不公开等，给某些无良中介有了可乘之机，这严重影响了整个行业诚信。作为一种刚刚进入发展期行业，此时谁能出来做个诚信、服务顾客、阳光操作房地产中介服务商，谁就能真正赢得顾客，赢得市场，DR房地产连锁服务企业之商业计划就是在这种市场环境下孕育而生。中国房地产业发展概况：我国国民经济继续保持平稳迅速增长。GDP增长率已经持续10个季度保持在9%以上。国民经济迅速发展是保证房地产行业发展经济基础与前提；国民经济各行业蓬勃发展带动了全社会对住房、写字楼、商业营业用房和工业用房等物业投资与消费。国务院总理温家宝 5月17日主持召开国务院常务会议，研究增进房地产业健康发展措施，并针对存在问题提出了有关增进房地产业健康发展“国六条”；随即，作为“国六条”实行细则，波及税收、信贷、土地政策等15项措施开始正式实行，有关部门近日也相继出台了更具针对性调控举措。这一阶段宏观经济调控指导思想，已由“调控过热”转向“调控构造”；基于两个深层次原因，未来房地产业将长期处在宏观调控视野之中。房地产业开发投资完毕额同比增长24.2%，比去年同期提高了0.7个百分点，开发企业资金来源中国内贷款大幅提高；土地开发规模以及商品房供应量有所回升；全国70个大中都市各类房屋销售价格涨幅均呈稳步下降态势，但仍然存在部分地区商品住宅销售价格偏高，经济合用住房数量持续下降，以及新建商品房空置面积居高不下等问题，也阐明国家在控制房价过快上涨以及改善住房供应构造等方面宏观调控措施还需要改善。房地产发展前景：我认为虽然政府目前开始关注房地产市场了，不过很也许在短时期内不也许出现老百姓所想房价下降状况，因此中国房地产仍然是个暴利行业，后来房地产会在稳步前进，不过涨幅不会像-那样迅猛，房地产仍然会是中国经济发展一种热点和焦点，也必将成为中国经济发展一种助推器，可是这个助推器有一定危险性，弄不好不仅伤了自己，也会成为中国经济阻碍。因此我认为政府会深入加强对房地产业监管，建立健全房地产有关法律，使房地产向更健康方向发展。尚有一点需要关注就是外资进入和加大投资力度，上六个月中国房地产业企业运用外资167亿元，增长32.5。，这是一种多么可怕数字啊，国六条虽然规定了限制了外资炒房，不过那些精明外国投资者会放弃中国那么大市场吗？我想答案很明显，那是一定不会。外资一定会通过更多渠道来分享中国房地产市场。因此后来房地产会越来越剧烈，国内房地产企业需要关注。二、市场分析SWOT分析房地产企业优势：1、需求旺盛：大量数据表明在未来中，房地产行业将会是一种充斥发展前景行业。从我国实行住房改革七年来，商品房销售金额平均年增长速度到达31%，销售面积平均每年增长26.5%。尤其是人们对于住宅稳定持续大量需求将会给这个行业带来不计其数利润，也将给国家财政带来无数税收。中国住宅总量需求至少来源于四个方面：第一，既有城镇居民规定改善住房条件；或者都市家庭子女长大后成家对于住宅需求。第二，大量农民涌进都市，我国都市化水平将会保持长期高速发展。第三，城镇旧住宅拆迁带来对新居需求。第四是中国每年1.2%高人口出生率见，这部分人将是中国房地产行业长期发展不竭动力。假如按13亿人来算，那么每年增长人口就达1600万之多。以上原因综合起来，房地产行业将拥有巨大市场。2、政策支持：政府出台了国六条也许会对房地产业导致一定冲击。可是政策意在规范房地产市场而不是去打击房地产市场，政府会一如既往去支持房地产业发展，由于房地产目前已经可以说是中国经济火车头，支柱。不也许，也不敢让房地产业停滞不前。与房地产有关多种产业和与其有关法律法规建立和健全必将使房地产发展更健康，更迅速。劣势1、政府国六条出台和有关部门文献，必将会使得竞争愈加剧烈，尤其是出台了有关税收，其中有营业税，土地增值税，契税，印花税，个税。这些税大部分是有关二手房市场不过会在一定程度冲击房地产市场，国家规定要建小户型住宅，更多建经济合用房，压缩房地产商盈利空间。出台有关文献规定了银行有关房地产有关买卖政策愈加严格，房地产商不会像以往那样从银行轻易贷款了，目前局出现部分投资客拒绝还贷、甚至放弃房子现象，由于首付20%，但房价跌幅已超过20%，也即说房子总价还抵不上贷款。如此一来，银行只能认晦气，形成不良资产。其实个贷方面违约风险还算是低，假如开发贷款出现问题，银行可就惨了。而宏观调控一波强似一波状况下，大批开发商或者积极退出或者被迫破产将势不可免。房地产业蹿得越高，银行业也许就摔得越重，由于两个行业都非常依赖对方。可见银行是不会再容忍这种不良资产深入扩大最终导致经济泡沫破碎。2、外资进入，我国房地产商虽然诸多，不过没有形成规模企业，没有行业中大鳄，没有旗舰，这一点是很可怕，我国最大北京首都开发控股企业，仅占中国房地产业百分之五点二，可是香港和黄集团却占了香港房地产业百分之六十多，这是多么可悲现实对于中国房地产业来说，没有航母就没有与外资对抗成本。也不也许形成规模经济，规模效应。3、人才缺乏。虽然目前从事房地产业人数诸多，但受过专业教育和训练，经验丰富房地产专家很少4、是缺乏合格物业管理队伍。物业管理是与房地产业发展亲密有关行业，房地产业必须有物业管理配合，才能有效发展。机会1、对于房地产商来说年末以及这一年来说，应当是充斥了挑战与机遇一年，那些大开发商可以运用政府出台有关政策来发展壮大自己，例如北京首都开发控股企业，万科集团，绿城集团，等大企业将可以更好做大做强，由于目前土地资源奇缺，相对来说这些大企业可以手中有大量未开发土地资源，这些都是资本，此外这些企业相对那些小企业来说可以更以便获得贷款，房地产可是一种需要大量资金一种行业，没有资金支持是不也许，因此我认为未来几年是中国房地产重新洗牌一种时期，中国房地产迅速发展和成熟时期。2、社会配套条件基本具有。近几年与房地产业发展有关房地产交易市场、房屋租赁制度、中介组织和中介服务市场、住房信贷制度、住房公积金和补助制度都已建立并逐渐走向规范。3、我国已加入WTO，多种条款逐渐实行，将促使房地产业按国际准则运作和发展，税收等方面国民待遇实行之后，将会有更多境外资金进入我国房地产业。4、居民需求旺盛，这一时期是我国即将进入住房消费为热点消费阶段。威胁1、机遇是与挑战共存，也是与威胁相伴，上面提过后来几年将是我国房地产业迅速发展，自我整合时期，比将会形成行业旗舰，同步也会淘汰某些在竞争中处在劣势企业，这应当是整个行业正常优化重组，对那些刚进入房地产企业和那些小规模企业来说都是一种严重威胁。2、中国进入WTO已经快五年了，某些行业保护已经要过去了，也许此前房地产行业没有真正感受到入世对行业影响，可是目前真正狼来了，我们是要与狼共舞还是被狼吃掉，这些都是很现实问题，需要整个房地产商去面对。3、虽然说目前可以说是需求旺盛时候，可是由于目前国家出台了有关房地产文献和法规，大量居民都持币观望，甚至有些认为明天房价会大幅度降下，我想这些都是房地产商们需要考虑。4、房地产经济泡沫破碎，可以说这是任何人都不想发生，包括一般老百姓，由于那将意味着中国这艘巨型经济航母将会失去一种发动机，同步会发生触礁，后果是可想而知，银行贷款将不会收回，与房地产有关多种行业都面临着危机，如钢铁，矿业，水泥等行业都会发生可怕劫难。中国目前已经进入一种相称重要时期，由于我们国家人均GDP已经超过1300美元，根据其他国家经验1300美元是个坎，假如能顺利迈过，那么将会迅速向发达国家前进，可是假如不能顺利迈过话，那么将会影响国内社会稳定，尤其中国应当注意，由于目前中国社会财富分派已经相称不公平了，并且我们国家是社会主义国家，这点就更重要了。应当说房子不是一般产品，大部分人是需要用自己毕生财富来换取一所房子，因此政府也应当愈加关注老百姓需求，毕竟这个国家富人只占很小部分，虽然他们占据了财富绝大部分。房地产商们也应当关注老百姓需求，不要忘掉房子不仅仅是为富人建奢侈品，更是安身立命地方，只有关注百姓需求，才能更好发展企业，发展自身，才能防止泡沫破碎房地产中介行业作为房地产产业中一部分，是沟通供需双方桥梁，并贯穿于房地产开发、流通、消费各个过程之中，在增进房地产经济发展中起举足轻重作用，全国各地房地产市场迅速发展，势必增进房地产中介服务及有关性行业发展，它发展潜力是可以想象。三、竞争分析网络中国加入WTO后，除本土房地产中介机构外，尚有诸多国外品牌都已瞄准了中国这个商机无限房地产中介市场，究竟在这场剧烈市场搏击中谁能最终笑傲江湖，我们还不得而知，但无论成果怎样，企业间竞争其最终受益者都是广大消费者，无论谁能成为中国房地产中介业霸主，有一点可以肯定，它提供应消费者一定是愈加专业、高效、诚信、优质服务。1、目前在中国房地产中介服务行业中创立较早、势力较强竞争对手：二十一世纪不动产是目前全球最大房地产服务提供商，1971年在美国加州创立，它以特许经营商业模式，通过33年发展，现已经在全球44个国家和地区，拥有6000多家加盟店和11万名专业、诚信经纪人。二十一世纪不动产母企业Cendant Corporation，纽约股票交易所（NYSE）上市企业，股票代码为CD，目前市值180亿美元，是世界上首席服务业销售企业，世界财富 500强之一，业务范围波及不动产、度假、租车、金融、旅行五大服务领域，拥有30多种世界著名品牌。3月，二十一世纪不动产进入中国大陆，以中国房地产市场成熟沿海都市为先导，发展第一批区域加盟商，目前已成立了北京、厦门、郑州、温州、上海、广州、深圳（深圳北新居地产经纪有限企业于11月正式签约加盟二十一世纪不动产体系，成立了深圳区域分部）、大连、宁波、杭州、青岛、天津、成都13个区域分部，拥有140家加盟店和1000多名经纪人，它下一步目是在中国成立30个区域分部，培养14000名经纪人（在深圳是发展80家加盟店，培养1000多名经纪人）。二十一世纪不动产经营范围：新楼盘筹划、包装与销售、房屋租赁、涉外房屋租售、写字楼租售、二手房买卖、调差安家、不动产价格评估与征询、衍生事业发展（代办房地产交易手续、搬家服务、房屋装饰）。2、常见经营管理模式手拉手式二手房买卖：连锁店网络和企业门户网站为客户提供最新不动产资讯和最新成交行情资讯，并提供专业房价征询、免费陪伴看房、实况简介阐明及制定置业计划，做客户置业参谋。当买卖双方均有交易意向时，双方可以自由会面谈判，实现交易真正公开、公正、公平。到达交易后，我们保证交易安全和资金安全，全程协助办理产权过户和按揭贷款申请，直至水电、管理费、有线电视、电话、煤气等事项过户，最终实现卖方收妥所有售房款和买方顺利接管房产； 管家式不动产租赁：我们将租赁业务发展至物业代管代租，为有房产人士提供长期管家式服务，我们通过两网合一平台为他们找到合适租客，而能保证托管在我们企业房产不会空置太久原因是：我们将打破老式房地产租赁中介模式向业主和租客双方收取佣金。目前，若租客委托我们租房时，其首选托管房产时，他们可以只需支付该房产房租和押金而无需支付任何中介费条件下租房。为托管房产保证充足客源，处理有房产人士后顾之忧，而他们只是每月在房产租出去状况下给付我们一定比例代管服务费；办理产权过户和按揭贷款业务：产权过户需要众多有关文献和繁琐手续，对顾客来讲是相称头疼事。因此，企业将运用长期从事中介服务自身优势，给顾客提供最大协助。而不愿一次性投入太多资金买新居、二手房、装修或既有经济实力局限性、不能一次性付清款顾客，企业将对顾客经济来源状况和还款能力进行评估，并协助顾客从合作银行或其他金融机构得到符合顾客对应条件资金支持； 新楼盘筹划、包装与销售：我们吸取建筑专家、方略大师、筹划高手、评估专家、调研专家、规划专家、风水顾问、园林专家、广告专才、营销专家构成智囊团，为开发商新楼盘、尾盘提供专业营销方案及销售代理。同步，作为拥有两网合一、覆盖面最广房地产销售网络，我们为开发商提供了广阔销售途径； 不动产价格评估：我们将全面提供房地产项目评估（投资可行性分析、融资顾问），楼宇按揭评估以及房地产价格评估（包括房地产转让价格、租赁价格、抵押价值评估、保险评估、课税评估，征地和房屋拆迁赔偿估价、房地产分割合并估价、诉讼估价、拍卖估价）等服务，并致力於向各级政府部门、金融机构、以及各类经济实体提供房地产领域全方位、高水平征询顾问式服务； 多种衍生业务：通过和各大银行、保险企业、担保企业、装饰企业、家政企业、搬家企业等等建立战略合作关系，围绕着房地产中介服务开发某些其他竞争对手没有业务品种，全面涉足到金融、保险、家政、信托等行业中去，给企业发明更多利润。四、发展计划 市场需求永远是第一位，我们成功基础就是遵守这种客观规律。当本项目作为一种新理念横空出世之际，摆在我们面前就不仅仅是一种想法、一种创意，未来市场前景给了我们巨大空间和商机，好理念、好创意假如不付之于实行，不能真正地得到利益回报，那么再好理念，再好创意也只能是零，没有任何价值。只有当它通过我们共同努力，通过科学运作，让它最终受益于己，受益于顾客，并产生巨大商业回报之时，它才真正是有价值。因此，对于本项目而言，怎样去运作、怎样去实行和发展便成为了此后与否能成功关键。1、 基础建设阶段，为期6个月。该阶段是本项目启动阶段，重要工作是创立企业组织架构，明确企业发展方向和经营理念。同步，在深圳区域开设房地产中介服务样板店，试验经营模式可行性和盈利能力，为企业长期发展打下良好基础。（1）总部组织架构设置，各部门负责人各就各位，分工明细。对企业总部、连锁店体系进行财务监管及协助，运用财务分析协助直营店、加盟店洞悉自己财务状况，并提供对应指导性提议，同步协调企业总部、连锁店体系内以及员工之间关系。根据企业需要合理设置岗位、安排员工招聘计划、考核员工工作状况，定期或不定期组织员工培训，根据房地产中介行业工作需要，开发对应培训课程，满足企业内部员工及消费者不停产生新需求。寻找潜在市场，考核各个直营店和加盟店，经董事委员会同意增开连锁店或授予加盟商特许经营使用权，为合适申请加盟店制定商业计划。为直营店、加盟店提供开店协助、入门辅导，以及对正式营运中有关问题提议处理方案；处理企业总部、连锁店体系经营及业务过程中不可防止或将要发生法律事务，保护企业总部、直营店和加盟店利益不受侵害，维护连锁店体系权益。负责发展评估业务，与各级政府部门、金融机构以及各类经济实体保持联络，为他们提供房地产领域全方位、高水平征询顾问和评估服务；认真研究评估专业技术，刊登研究论文，对外充足展现企业权威和专业。运用市场调研专业知识，通过对房地产有关信息采集、处理和分析过程，为企业决策管理层、各职能部门以及顾客提供专业房地产市场调研服务，将具有指导性和预测性有关结论撰写成具有学术及市场价值研究汇报，对外树立企业专业形象，支持企业企划。下列三个分部：业务部负责与发展商建立良好合作关系，开拓二级市场筹划、代理销售业务，给企业提供足够盘源支持；筹划部负责项目市场调研、项目定位、全程筹划、推广筹划等工作；二级市场销售部负责每个楼盘一线销售工作。 （2）建立企业门户网站建立技术先进、性能可靠、运行稳定、扩展性强信息化运行基础平台，为企业全面实现信息化管理奠定坚实基础，让企业内部连锁店间业务管理系统连网共享，并为网站维护、升级保留足够弹性发展空间。建立面向公众、面向社会网上企业形象宣传平台，为公布企业信息，宣传企业形象，推广企业多种产品、业务及服务。建立面向客户房地产服务平台，随时公布、更新最新房地产信息，并针对不一样客户需求，提供有关在线查询、在线看房、在线预定、在线确认等功能，实现网上购房、网上委托租售等房地产中介业务电子商务功能。建立面向客户网上交流平台，让客户更好与企业形成互动，提供在线疑问解答、专家提议、客户俱乐部、BBS论谈等等。 （3）开设5个直营店，培养60名以上房地产经纪人由专业企划企业设计企业形象规范手册，制定连锁店装修、办公用品设计方案，保证所有连锁店都是统一视觉效果，树立企业在公众中品牌形象；针对不一样中介服务内容，总结一套规范业务操作流程，原则协议表格设计，已便提高工作效率、信息资源运用率和节省操作时间，从而提高业绩；建立信息管理系统，搜集和整顿既有房地产信息资源并录入系统，开发新信息搜集渠道，制定商业信息管理制度和保密制度 ；房地产经纪人招聘、培训、试用和聘任，深入优化业务流程，完善绩效考核体系；将每个店都打导致推广企业特许经营体系样板店。2、 发展阶段，为期12个月。本阶段企业就如同朝气蓬勃、精力充沛青年，所有业务本领都已掌握，时刻准备着打下一片属于自己天地。运用这个优势，我们将加大投资力度和加紧发展步伐，迅速推广企业特许经营体系，目在广东省及周围江西、湖南、福建等省房地产发展较快、前景很好都市建设1个区域分部和发展4个以上区域加盟商，开设70家以上连锁店，培养800名以上房地产经纪人，并深入完善特许经营加盟体系，为加盟商研发更多服务内容和产品，为顾客提供优质服务。在本阶段中，企业计划再开设3家直营店和发展15家以上加盟店；新建设区域分部将在当地开设2家直营店和发展10家以上加盟店；新加入企业4个或更多区域加盟商，企业将协助他们在区域内开设至少40家直营店或发展加盟店。为保证上述目圆满完毕，本计划已详细将工作进行安排。（1）运用多种宣传手段，不停提高直营店业绩，推广企业加盟体系，打开企业著名度，建立企业品牌形象。如：报纸广告；电台宣传；网页广告；户外招牌广告；请新闻媒体撰写软文报导企业经营理念；邀请业内著名人士来企业考察，组织宴会讨论企业商业模式前景等。3、稳固发展阶段，为期24个月。这一阶段里我们目是：借助特许经营加盟体系所带来稳定收益、良好品牌形象、前期积累丰富业务经验和巨大客户群，在河南省范围内建成一种拥有30个以上区域分部、十名以上房地产经纪人小型房地产中介服务网络。