新房购房流程.docx

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新房购房流程( 买房的网友必看)

购房是一个家庭的大事, 以下文章是我们精心组织的, 或许对你购房有帮助, 请耐心看完。

　　购房者在买房前要充分估计自己的经济实力, 月供一般不得超过家庭月收入的50%。购房能力评估就是综合考虑自己的收入、 支出及所购买区域房价等众多因素, 并经过购房能力评估计算器, 计算出自己在现阶段能够购买的房屋的总价及均价, 以指导购房者理性购房。

　　买房前的心理准备
　　1、 对楼盘价格作好心理准备。
　　当前南宁楼市价格处于不断的波动过程中。在购房前需对楼盘价格做好两方面的心理准备。首先是您能承受的房屋总价是多少, 根据该总价, 您能够换算出您有能力购买的房屋的均价和面积, 并产生相应的组合方式。例如: 您能承受的总价是40万, 那么您能够购买均价4000元/平方米, 面积100平方米的房屋;也能够购买5000元/平方米, 面积80平方米的房屋等。由于南宁市中心区和近郊区的房屋差价一般在 元/平方米以上。这样的计算有利于您判断在什么地段购房以及房屋的购置面积情况。
　　其次, 对房价的上升或是下降要做好准备。很多购房者在购置房屋时都希望房产能在今后升值。这也要从两个方面来进行判断。(1)如果是自住, 应多从房屋本身情况和自己的偿付能力考虑, 在同一水平线上, 再优先考虑地段、 配套设施、 区域未来发展远景等影响房价升值的因素。(2)如果是投资或自住兼投资, 建议优先考虑楼盘的地段和环境及楼盘本身的属性(即是否是容易出售或出租的物业类型)。同时, 由于当前国家的政策偏向为限制房产投资行为, 因此, 在购置新房前最好对如果转手交易的话所付出的营业税等各项成本计算在内, 主要为如果房屋办证未满五年即进行转让需交纳营业税(评估价*建筑面积*5.85%)和房屋评估价1%的个人所得税。
　　最后, 楼盘价格受外部因素影响较大, 虽然当前武汉房价呈上涨态势, 但也不排除个别楼盘会有下跌的情况出现。因此, 消费者购房前一定要端正心态。
　　2、 对购房区域作好心理准备。
　　经过第一步的价格准备之后, 您会对适合您支付能力的购房区域有一个大致的判断。下一步就是如何选择购房区域了。据南宁市情, 购房区域从大致上能够分为中心城区及近郊区。两者区别为中心城区配套齐全但多为高层, 社区规模较小, 价格高。近郊区配套有待完善, 但社区规模大, 价格较低。因此选择不同的区域代表您选择了完全不同的两种生活方式。到底哪种生活方式适合您, 能够从自己多年来的生活地域和生活习惯做出判断, 也能够到两种不同的区域体验一下。从小的方面来说, 如果不愿意自己的生活因为购房出现太大的改变, 应考虑房产与本人及配偶工作单位之间的交通状况, 包括公共交通体系、 路况和路程长短。如果有小孩, 教育设施也应该考虑到位。
　　3、 对自己的偿贷能力做好心理准备。
　　如果您准备一次性付款, 那么最好还是能准备一定的家庭应急资金。如果您决定贷款, 就需要对贷款后的生活做好安排。由于贷款是固定的一项生活支出, 这就需要您有相对稳定的工作及收入来源。同时, 由于增加了贷款的支出, 不可避免会对之前的财务计划产生影响, 因此, 在购置房屋前应做好新的家庭收入和支出计划, 以免购置房屋后对日常生活产生影响。
　　据财务专家建议, 住房贷款最好占家庭总收入的30%以下, 否则会影响生活品质。
　　4、 对购房风险做好心理准备
　　由于当前的法制尚不健全, 房产市场尚不规范。购房置业是一个非常复杂的过程, 在这个过程中, 购房者自然要承担一定的风险, 而这种购房风险在很大程度上是由商品房的”非成品性”造成的。因为当前开发商销售的房屋多数都属于期房, 购房者只能凭借销售人员的介绍、 一块地和设计图纸来决定是否购买。因此, 购房过程中可能会存在广告欺诈、 销售手续不全、 房屋质量存在问题、 面积不符、 开发商违反合同、 违反规划等情况。

　　5.买房前应该充分考虑办理武汉城市户口的问题

购买房产、 协议租房入户 
( 一) 需要提供的审核证明材料 
( 1) 申请人的书面报告 ( 2) 申请人的《户口簿》、 《居民身份证》 ( 3) 县以上房产局发给的《房产证》 ( 4) 租房协议、 暂住证、 居民户口簿、 居民身份证、 交纳养老保险金和医疗保险金证明。 
( 二) 办理步骤 由县市局户籍室对申请人提供的证明材料进行调查核实, 符合条件的当场予以办理。 
( 三) 工作要求 ( 1) 申请随迁的直系亲属( 父母、 子女、 夫妻) , 按上述投靠情况提供证明材料。 ( 2) 协议租房的外来从业人员, 租住具有独立门牌号的单元住宅房, 且暂住并交纳养老保险金或医疗保险金一年以上, 准予其本人、 配偶、 父母、 子女户口迁入。有就业单位的户口可落在单位集体户口上; 没有就业单位的户口可落在租住的房屋地址或出租房主的户口上; 无入户地址的, 由社区或居委会设立集体户口, 并指定专人负责管理。 ( 3) 入户地公安派出所凭《准迁证》和《迁移证》当场办理入户手续。
买房是件大事, 关系到个人及家庭数年甚至数十年的生活, 因此, 买房前的资金准备非常重要。

　　如心理准备中所言, 买房前的资金准备中”房价”是重要组成部分, 但需明确的是, 买房所涉及的费用不但为房价, 如果买房前只注重房价而忽略其它问题, 往往会造成整个购房预算的超支, 甚至达到买得起而住不起的尴尬境地。

　　因此, 购房前应制订详细的购房资金计划, 主要包括以下内容:

　　(1)一次性付款或贷款

　　如果您为一次性付款, 即买房时付全款。如果您具有贷款买房资格(贷款买房资格要求: ), 初期的最大支出就是首付款。因此, 一定要算好手中可动用的资金, 不但要保证有足够的资金支付首付款, 还必须保证日常生活开支不受影响。(金融机构对个人首次购买普通自住房和改进型普通自住房提供贷款, 其商业贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍, 最低首付款比例调整为20%。)

　　(2)每月固定数额的贷款本金

　　很多购房者不重视银行要求提供的”家庭收入证明”, 往往多开月收入以便多贷款。可是一旦还款开始, 购房者就会感觉还款吃力, 生活质量还有可能受到影响, 甚至出现还不起贷款的现象, 不论最终出现了什么结果, 责任只能由购房者自己来承担。因此, 购房者应当切记, 每月的还款额应该在家庭月收入的30%内, 同时还要选择适合自己的还款方式(主要是月还款额和还款年限)。

　　建议购房者能够到南宁市各银行咨询房贷方面的服务。

　　(3)各种税费

　　按照规定, 购房需要交纳不同种类的税费, 这些税费包括:

　　契税: 个人购买高档住房的(别墅类和联体别墅住房除外)契税税率由4%调整为3%。其中, 个人购买普通住房由 2%调整为1.5%;个人首次购买90平方米及以下普通住房的, 契税税率暂统一下调到1%。(高档商品房, 即房屋为别墅或房价在7000元/平方米以上或总价超过100万。

　　(4)维修基金

　　 11月1日起, 签订商品住宅买卖合同的业主, 每平米交存住宅维修资金的数额, 为住宅建筑安装工程每平米造价的5%, 不再按房屋总价的2%交存。其中, 多层砖混结构住宅为49元;多层框架住宅为55元;14层以下(含14层)带电梯的小高层为61元;15层以上(含15层)高层为73元。该局还称, 11月1日前签订住宅买卖合同的业主, 其交存住宅专项维修资金的数额, 仍按原标准执行。比如, 购买100平方米框架多层住宅, 单价是5000元/平方米, 总价是50万元。按以前的标准交1万元, 按新标准只需交5500元, 可少交4500元。

　　(5)物业管理费
　　不同档次的住房, 物业管理费的收取标准也不一样, 但有一点是相同的, 那就是按房屋的建筑面积收取。
(6)初装费

　　入住新房的时候, 其内的生活必须设施肯定要是要完备的, 例如煤气管道、 有线电视、 电话、 宽带网, 这些同样需要费用支出。一般物业管理公司会在小区内公示初装费价格并协助业主进行安装。

　　(7)面积补差费

　　有些地市规定, 收房时, 面积差不能超过3%。因此, 如果收房时, 房屋面积大于合同签定面积, 多出部分将按照合同签定时的房屋均价进行计算补齐。当然, 如果房屋面积小于合同签定面积, 开发商也需以同样方式向购房者进行退款。(此款在《商品房买卖合同》中有规定)

　　面积补差费=(现房测定面积*均价)-(合同签定面积*均价)

　　(8)其它杂费

　　除了上述所说的各个款项外, 不同的楼盘还有许多不同的杂费, 这也需要在购房前了解清楚, 并做好财务预算。
房屋结构

　　在购置新房前充分了解房屋结构常识, 不但有助于判断房屋的价值, 而且在今后的房屋装修及买卖交易中都很有好处。

　　房屋结构主要分为以下门类:

　　1、 木结构(住宅): 指建筑物中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑, 楼板、 屋架等用木结构。

　　2、 砖混结构(住宅): 建筑中竖向承重结构的墙、 柱等采用砖或砌块砌筑, 柱、 梁、 楼板、 屋面板等采用钢筋混凝土结构。通俗地讲, 砖混结构是以小部分钢筋混凝土和大部分砖墙承重。

　　3、 钢筋混凝土(住宅): 指建筑物中主要承重结构如墙、 柱、 梁、 楼板、 楼体、 屋面板等用钢筋混凝土制成, 非承重墙用砖或其它材料填充。这种结构抗震性能好, 整体性强, 耐火性、 耐久性、 抗腐蚀性强。

　　4、 钢结构(住宅): 指建筑物中主要承重结构以钢制成。适用于超高层建筑。自重最轻。

　　从结构上分上面四类就能够了, 其中钢筋混凝土结构里面, 还能够再细分:

　　1、 框架结构, 由梁、 板、 柱组成建筑承重结构, 墙体仅作为分隔和保温用途。

　　2、 剪力墙结构, 由梁、 板、 墙体组成建筑承重结构, 部分墙体承在结构中受力。

　　将上面两个小类组合起来, 就衍生了: 框架剪力墙结构、 框支剪力墙结构等。
当前在南宁新房住宅市场上, 楼盘基本采用的是砖混结构和框架结构。两者的区别在于承重方式, 砖混结构的承重是由板和墙构成的, 混凝土现浇楼板的重量传导给墙体, 由墙体传导至基础。框架结构是由楼板、 梁、 柱组成的承重结构, 由楼板将力传导给梁, 再传导给柱, 再由柱传导给基础。
理论上讲, 框架结构要优于砖混结构: 一是空间开敞, 因为梁和柱的结构使得框架结构的空间能够做到6米以上, 而砖混因为砖的承重能力有限, 做到5米就不错了;二是楼层高度, 砖混结构最高只能做到6层, 而框架结构能够做到100米以上的楼高。
由于材质的原因, 框架结构的使用寿命和抗震强度要高于砖混结构。但在实际中, 国家对建筑的抗震性能有标准, 一个地区的建筑一定要满足抗震指标, 因此开发商在设计建筑的时候, 都以满足这个抗震指标为前提, 即使是框架结构, 也不会增加成本提高抗震性能的。因此在牢固程度上讲, 砖混和框架的住宅是差不多的。

　　从实用性上来说, 由于框架结构用的都是填充墙, 能够方便以后用户装修, 不象砖混结构一样受到很多的限制, 因此很多消费者更愿意买框架结构的房子。

　　从造价上来说, 框架结构比砖混结构高5%~15%, 工艺也更复杂一些。因此框架结构房屋比砖混结构房屋的销售价格要高, 具体到武汉市情, 价格相差约200—500元/平方米左右。不但如此, 后期的二手房交易中, 房屋结构的不同也将直接影响交易价格。

　　以上只是理论知识, 那么在实际情况中如何辨别建筑结构呢?一般有以下几方面的渠道:

　　1、 经过楼书查询。开发商在楼书上一般都会标明房屋的具体结构。
　　2、 直接询问售楼员。

　　除了以上三种渠道外, 购房者也能够经过实地踩盘亲自辨别楼盘的结构, 最简单的方法, 看转角处是否有梁柱支撑。砖混结构由于承重的需要, 一般不设转角飘窗, 即使有, 在飘窗的转角处必须有竖向水泥柱用于承载上层楼盘重量, 而框架结构的住宅, 其上层楼盘的重量全部由框架剪力墙承担, 因此其转角处不需要设有承重的支柱, 因此也能够大量采用转角飘窗设计。

　　房屋建筑名词解释

　　什么是公寓式住宅

　　相对于独院独户的西式别墅住宅而言。

　　一般建在大城市, 大多数是高层, 标准较高, 每一层内有若干单户独用的套房, 包括卧室、 起居室、 客厅、 浴室、 厕所、 厨房、 阳台等等, 供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。

　　什么是花园式住宅

　　花园式住宅也叫西式洋房或小洋楼, 也称花园别墅。

　　带有花园草坪和车库的独院式平房或二、 三层小楼, 建筑密度很低, 内部居住功能完备, 装修豪华, 并富有变化, 一般为高收入者购买。

　　什么是复式住宅

　　复式住宅是受跃层式住宅的设计构思启发, 在建造上仍每户占有上下两层, 实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层, 两层合计的层高要大大低于跃层式住宅(李氏设计为3.3米, 而一般跃层式为5.6米), 复式住宅的下层供起居用, 炊事、 进餐、 洗浴等, 上层供休息睡眠用, 户内设多处墙式壁柜和楼梯, 中间楼板也即上层地板。一层的厨房高2米, 上层贮藏让高1.2米, 上层直接作为卧室床面, 人可坐起但无法直立。

　　复式住宅的经济性体现在:

　　1、 平面利用系数高, 经过夹层复合, 可使住宅的使用面积提高50%--70%。

　　2、 户内的隔层为木结构, 将隔断、 家具、 装饰融为一体, 即是墙又是楼板、 床、 柜, 降低了综合造价。

　　3、 上部夹层采用推拉窗及墙身多面窗户, 通风采光良好, 与一般层高和面积相同的住宅相比, 土地利用率可提高40%。因此复式住宅同时具备了省地、 省工、 省料的特点。

　　复式住宅在设计施工和使用上有一些不足:

　　1、 复式住宅的面宽大, 进深小, 如采用内廓式平面组合必然导致一部分户型朝向不佳, 自然采光较差。

　　2、 层高过低, 如厨房只有2米高度, 长期使用易产生局促弊气的不适感, 贮藏间较大, 但层高只有1.2米, 很难充分利用。

　　3、 由于室内的隔断楼板均采用轻薄的木隔断, 木材成本较高, 且隔音、 防火功能差, 房间的私密性、 安全性较差。尽管复式住宅有些缺点, 但近年来建筑师经过不断改进、 完善, 不断探索, 结合中国的国情, 设计更加合理的结构。能够预见, 这种精巧的复式住宅, 由于经济效益十分明显, 价格相对偏低, 必然成为住宅市场上的热销产品。

什么是跃层式住宅

　　跃层式住宅是近年来推广的一种新颖的住宅建筑形式。在东南沿海的广东、 福建的一些开放城市建设较多。

　　这类住宅的特点是住宅占有上下两层楼南, 卧室、 起居室、 客厅、 卫生间、 厨房、 及其它辅助用房能够分层布置, 上下层之间的交通不经过公共楼梯而采用户内独用小楼梯联接。跃层式住宅的优点是每户都有较大的采光面, 通风较好, 户内居住面积和辅助面积较大, 布局紧凑, 功能明确, 相互干扰较小。这类住宅的内部空间因为是借鉴了欧美小二楼独院住宅的设计手法, 颇受海外侨胞和港澳台胞的欢迎, 在南方城市建设、 买卖较多, 近年来在北方城市的一些高级住宅设计中, 也开始得到推广。

　　什么是商住楼

　　商住楼是指该楼的使用性质为商、 住两用, 商住楼一般底层(或数层)为商场、 商店、 商务, 其余为住宅的综合性大楼。商住楼不分建设主体, 不但开发商能够建, 非开发企业、 个人也能够建, 没有规定必须出售。商住楼的土地使用性质为商业用地, 根据国家土地法规定, 商业土地的使用权年限为50年。

　　房屋建筑名词解释

　　随着房地产的急剧升温, 许多购房术语越来越多地出现在购房者的视野中, 虽然其中的部分术语已经众所周知, 但还有很多不为购房者所熟知, 正是因为对购房术语的不了解, 往往使得购房者在签订购房合同时对其中部分条款的理解出现偏差, 从而造成合同无法最终履行, 这既打击了购房者的积极性, 也容易让不法开发商钻”术语”的空子, 因此, 现将其中的部分术语介绍如下:

　　房屋层数

　　房屋层数是指房屋的自然层数, 一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室, 其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的, 计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、 附层(夹层)、 插层、 阁楼(暗楼)、 装饰性塔楼, 以及突出屋面的楼梯间、 水箱间不计层数。

　　多层住宅

　　六层以下的住宅。

　　小高层住宅

　　七层至九层的住宅。

　　高层住宅

　　十层及十层以上的住宅。

　　塔式高层住宅

　　以共用楼梯、 电梯为核心布置多套住房的高层住宅。

　　单元式高层住宅

　　由多个住宅单元组合而成, 每单元均设有楼梯、 电梯的高层住宅。

　　跃层住宅

　　套内空间跨跃两楼层及以上的住宅。

　　架空层

　　按《民用建筑设计通则》术语解释: 架空层: 仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。

　　当前在房地产方面架空层的利用主要是为了增加楼盘的活动空间等目的, 架空层的层高并不一定低, 有的能够达到6～9m, 但主要是高层(100M)以下的建筑采用。普通的也可达到3m。

　　架空层当前在武汉市也大量采用, 特别是房屋密集、 容积率高的小区, 成为增加绿化面积和公共面积而作出的一种变相指标平衡方式。

地下室

　　是指房屋全部或部分在室外地坪以下的部分(包括层高在2.2m以下的半地下室), 房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者。

　　半地下室

　　房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/3, 且不超过1/2者。

　　假层

　　是指建房时建造的, 一般比较低矮的楼层。其前后沿的高度大于1.7m, 面积不足底层的二分之一的部分。附层(夹层)是房屋内部空间的局部层次。

　　阁楼(暗楼)

　　一般是房屋建成后, 因各种需要, 利用房间内部空间上部搭建的楼层。

　　房屋面积名词解释

　　房屋使用面积

　　是指住宅中以户(套)为单位的分户(套)门内全部可供使用的空间面积。包括日常生活起居使用的卧室、 起居室和客厅(堂屋)、 亭子间、 厨房、 卫生间、 室内走道、 楼梯、 壁橱、 阳台、 地下室、 假层、 附层(夹层)、 阁楼、 (暗楼)等面积。住宅使用面积按住宅的内墙面水平投影线计算。

　　房屋建筑面积

　　房屋的建筑面积系指房屋外墙(柱)勒脚以上各层的外围水平投影面积, 包括阳台、 挑廊、 地下室、 室外楼梯等, 且具备有上盖, 结构牢固, 层高2.20M以上(含2.20M)的永久性建筑。

　　成套住宅建筑面积

　　是指成套住宅的建筑面积总和。

　　房屋的产权面积

　　房屋的产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。房屋产权面积由直辖市、 市、 县房地产行政主管部门登记确权认定。

　　房屋预测面积

　　预测面积是指在商品房期房(有预售销售证的合法销售项目)销售中, 根据国家规定, 由房地产主管机构认定具有测绘资质的房屋测量机构, 主要依据施工图纸、 实地考察和国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行一个预先测量计算的行为, 它是开发商进行合法销售的面积依据。

　　房屋实测面积

　　实测面积是指商品房竣工验收后, 工程规划相关主管部门审核合格, 开发商依据国家规定委托具有测绘资质的房屋房屋测绘机构参考图纸、 预测数据及国家测绘规范之规定对楼宇进行的实地勘测、 绘图、 计算而得出的面积。是开发商和业主的法律依据, 是业主办理产权证、 结算物业费及相关费用的最终依据。

　　房屋的共有建筑面积

　　房屋共有建筑面积系指各产权主共同占有或共同使用的建筑面积。

　　成套房屋的套内建筑面积

　　由套内房屋的使用面积, 套内墙体面积, 套内阳台建筑面积三部分组成。

　　套内房屋使用面积

　　为套内房屋使用空间的面积, 以水平投影面积按以下规定计算: 1)套内卧室、 起居室、 过厅、 过道、 厨房、 卫生间、 厕所、 贮藏室、 壁柜等空间面积的总和;2)套内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积;3)不包括在结构面积内的套内烟囱、 通风道、 管道井均计入使用面积;4)内墙面装饰厚度计入使用面积。

　　套内墙体面积

　　套内墙体面积是套内使用空间周围的维护或承重墙体或其它承重支撑体所占的面积, 其中各套之间的分隔墙和套与公共建筑空间的分隔墙以及外墙(包括山墙)等共有墙, 均按水平投影面积的一半计入套内墙体面积。套内自有墙体按水平投影面积全部计入套内墙体面积。

　　套内阳台建筑面积

　　套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积, 未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。

　　商品房的销售面积

　　商品房按”套”或”单元”出售, 商品房的销售面积即为购房者听购买的套内或单元内建筑面积(以下简称套内建筑面积)与应分摊的公用建筑面积之和。商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

　　共有建筑面积(公有建筑面积)

　　共有面积的内容包括: 电梯井、 管道井、 楼梯间、 垃圾道、 变电室、 设备间、 公共门厅、 过道、 地下室、 值班警卫室等, 以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积, 以水平投影面积计算。共有建筑面积还包括套与公共建筑之间的分隔墙, 以及外墙(包括山墙)水平投影面积一半的建筑面积。独立使用的地下室、 车棚、 车库、 为多幢服务的警卫室, 管理用房, 作为人防工程的地下室都不计入共有建筑面积。

　　共有建筑面积的计算方法

　　整幢建筑物的建筑面积扣除整幢建筑物各套套内建筑面积之和, 并扣除已作为独立使用的地下室、 车棚、 车库、 为多幢服务的警卫室、 管理用房、 以及人防工程等建筑面积, 即为整幢建筑物的共有建筑面积。

　　房屋销售常见名词

　　准现房

　　准现房是指房屋的主体基本完工, 小区内的楼宇及相关设施也已经有了大致的轮廓,

　　户型、 楼的间距等都已经一目了然, 只剩下内外墙的装修和配套设施的施工的房地产项目。

　　现房

　　一般情况下, 人们认识中的现房就是已经建好的房子。但事实并非如此, 按照中国销售”现房”的规定, 只有领取了房产证和土地使用证的房子才叫”现房”。在商品房销售过程中, 真正的现房销售不需要”销售许可证”, 购房者只需要查看”房产证”即可, 而且, 在签合同的时候也不一定要使用国土房管局印制的标准合同。购买这种房子, 对购房者来说是比较有利的(眼见为实), 可是购房者的眼光一定要敏锐, 如果买错”现房”, 将使自己陷入被动。

　　期房

　　在建的房子肯定是期房, 另外, 已经建好和已经有人入住但还没有取得房产证和土地使用证的房子, 在一定意义上也被称为”期房”, 而不是真正意义上的”现房”。因此, 这种房子是按照期房来销售的。对于这一类房子, 购房者既要查看房产商的预售许可证, 又要留意自己要买的房子是否已经被抵押。有人可能会有这样的理解: 小区已经有人入住, 而且入住的业主也已经拿到房产证, 买这种房子就万无一失了。实际上这是误解, 因为房子是按套拥有独立产权, 是能够分别抵押的, 别人的房子没问题, 不等于你要买的房子也没有问题。其实, 房产商很容易将盖好的房子抵押出去, 以获得大量的资金。

　　因此, 购房者在购买商品房时一定要认清”期房”和”现房”的区别。如果购房者想了解自己要买的房子是否已经被抵押, 能够查看房地产商提供的相关证明, 如果可行的话, 不防在合同上注明此房是现房还是期房, 而且写明房子是否被抵押。

　　尾房

　　何谓”尾房”?就是房子盖好后, 大部分都已经销售出去, 只剩下几套还没卖出去, 一般情况下, 此房的预售许可证已经过期, 而房产证还没有办下来。对于这种”无证”房, 虽然不能建议购房者别买, 但在买之前一定要访查清楚, 最好的办法就是坚持在预售合同登记备案后再行付款。

　　使用权房

　　使用权房是指由国家及国有企业、 事业单位投资兴建的住宅, 政府按照相应的规定出租给居民, 也就是说, 居住人只有使用权, 没有出卖、 出租、 抵押等权利。

　　定金

　　定金是指购房者按照约定支付给卖房者的一部分钱款, 以作为债权担保, 这属于法律上的担保方式之一, 目的在于促使债务人履行债务, 也是为了保障债权人的债权能够实现。中国《担保法》规定, 定金必须以书面的形式约定, 当事人必须在合同约定的定金交付日期内交付定金。可是, 定金不能超出购房款的20%, 如果购房者在交了定金之后又不购买, 开发商有权以购房者违约为由, 不退还定金, 反之亦然。

　　举例, 楼盘在销售过程中多收取1万元的定金。如果购房者在交了定金之后又不购买, 将会收取5%的违约费用(违约金视具体情况不定)。

　　容积率

　　当开发商提起容积率的时候, 许多购房者都不明因此, 其实, 容积率就是建筑总面积与建筑用地面积的比值。比如: 在1万平方米的土地上建造4千平方米的建筑, 容积率就是0.4;如果4千平方米的建筑是六层, 那建筑总面积就是2.4万平方米, 容积率就应该是2.4。

　　开间

　　开间又叫住宅宽度, 是指一间房屋的相对应的两面墙之间的实际距离。住宅的开间一般在3米至3.9米之间, 如果是砖混结构的住宅, 开间应该在3.3米之内。如果开间尺度较小, 就会缩短楼板的空间跨度, 住宅结构的整体性、 稳定性和抗震性都将得到增强。

　　进深

　　进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大能够有效地节约用地, 可是, 为了保证住宅有良好的自然采光和通风, 住宅的进深不宜过大, 一般限定在5米左右。

　　层高

　　上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。合适的层高决定了入住的舒适度, 当前武汉市新建房屋的层高在2.8米—3.2米之间, 其中以3米的层高比较普遍而且舒适度适中。

　　建筑密度

　　建筑密度是指在小区内的各类建筑基底总面积与小区整体用地的比率, 以百分比计算, 经过这个数值能够看出小区内建筑的密集程度。

　　绿化率

　　绿化率是指规划建设用地内的绿化面积总和与规划建设用地面积的比, 绿化率越高, 环境越好。

　　绿地率

　　绿地率是指居住区内各类绿地的总和与居住区用地的比率。居住区内各类绿地包括公共绿地、 住宅旁绿地等。

　　什么是”两书”

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房, 必须具备一定的条件, 而且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。其中”五证”、 ”两书”是最为重要的条件。

　　两书是《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　有关专家特别提醒: 只有合法进入市场的住宅房, 才具有国家承认的产权。在签订购房合同之前一定要查验房地产商是否具有合法的售房手续, 各种售房文件、 证件(”五证”和”两书”)是否完备。

什么是房产”五证”

　　房地产开发商在房地产市场上销售商品房,必须具备一定的条件, 而且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

　　其中必须具备的”五证”是指:《国有土地使用证》,是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金,获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》,是建设单位在向土地管理部门申请征用、 划拨土地前,经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证;《建设工程规划许可证》,是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。

　　什么是土地性质以及使用权

　　《中华人民共和国土地管理法》规定: 中国的土地分为国有土地和集体所有土地。国有土地包括: 城市市区的土地, 农村和城市郊区中依法没收、 征用、 征收、 征购、 收归国有的土地, 国家未确定为集体所有的林地、 草地、 山岭、 荒地、 滩涂、 河滩地, 以及其它土地。集体所有土地就是由农民集体享有所有权的土地。农村和城市郊区的土地, 除由法律规定属于国家所有以外, 属于农民集体所有, 宅基地和自留地、 自留山也是属于集体所有的土地。这两类土地的所有权分别为国家和集体。

　　对国家所有的城镇土地, 中国按照土地所有权与使用权分离的原则, 实行城镇国有土地使用权出让、 转让制度, 对城镇国有土地, 公民能够经过下列方式获得土地使用权。

　　1、 经过土地使用权出让的方式取得国有土地使用权。土地使用权出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让的行为, 出让的具体办法有协议出让、 招标和拍卖三种。公民能够依法作为国有土地使用权的受让人, 经过协议、 招标或拍卖的方式签订土地使用权出让合同, 交纳土地出让金, 获得土地使用权。

　　2、 经过土地使用权划拨的方式取得国有土地使用权。土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准, 在土地使用者缴纳补偿、 安置等费用, 将该幅土地交付其使用, 或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。公民能够提出划拨国有土地使用权申请。经过划拨的方式获取的土地使用权没有期限的限制, 土地使用权人能够无限期的使用。

　　3、 经过土地使用权转让的方法取得国有土地使用权。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权在按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发后, 划拨的土地使用权经批准办理了土地使用权出让手续并补交土地使用权出让金后都能够进行转让。公民经过转让的方式取得的土地使用权, 其使用年限为土地使用权出让合同规定的使用年限减去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。

　　国有土地证(全称”中华人民共和国国有土地使用证”)是发给拥有国有土地使用权的单位或个人的, 只要有合法的权属依据, 任何人都能够申领国有土地证。住宅方面的集体土地证, 其实就是群众常讲的宅基地证。该证只发给具备建房条件的农村村民。依据国家法律, 宅基地不能上市交易, 因此集体土地证不能过户。

　　根据法律规定, 土地使用权转让时, 其地上建筑物、 其它附着物的所有权随之转让, 土地使用者转让地上建筑物、 其它附着物的所有权时, 其使用范围内的土地使用权也随之转让。

　　什么是商品房

　　商品房是指开发商开发建设的供销售的房屋, 能办产权证和国土证, 能够自定价格出售的产权房。

　　商品房按销售对象可分为内销商品房和外销商品房。

　　内销商品房是指房地产开发企业经过实行土地使用权出让形式, 经过政府计划主管部门审批, 建成后用于在境内范围(当前不包括香港、 澳门特别行政区和台湾)出售的住宅、 商业用房以及其它建筑物。

　　外销商品房是指房地产开发企业按政府外资工作主管部门的规定, 经过实行土地批租形式, 报政府计划主管部门列入正式项目计划, 建成后用于向境内、 外出租的住宅, 商业用房及其它建筑物。为进一步简化交易手续、 刺激住房消费, 按照总量控制、 合理平稳的原则, 北京市政府1999年11月发文规定, 除花园式住宅、 部队住房和按照市政府制定的租金标准出租的公有住房(廉租房)外, 普通内销商品房、 侨汇房、 经济适用住房, 职工已购公有住房、 动迁房、 职工住宅和其它划拨土地上的住房交易, 统一归并为内销商品住房交易, 销售对象为中国境内的公民、 法人、 其它组织和改革开放后赴境外的中国公民。

　　什么是集资房

　　集资房是改变住房建设由国家和单位包的制度, 实行政府、 单位、 个人三方面共同承担, 经过筹集资金, 进行住房建设的一种房屋。职工个人可按房价全额或部分出资, 政府及相关部门用地、 信贷、 建材供应、 税费等方面给予部分减免。集资所建住房的权属, 按出资比例确定。个人按房价全额出资的, 拥有全部产权, 个人部分出资的, 拥有部分产权。

　　什么是私有住宅

　　私有住宅又称为私产住宅、 私房, 是由个人或家庭购买、 建造的住宅。在农村, 农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住宅经过住宅市场出售给个人和家庭, 公有住宅也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进, 城市私有住宅的比重将会随房改的推进而不断提高。

　　什么是商品房预售

　　商品房预售, 是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人, 并由买受人支付定金或者房价款的行为。

　　商品房预售, 只适用于城市商品房.并在预售前,向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记, 取得商品房预售许可证明。

　　商品房预售应当符合以下条件:

　　1、 已交付全部土地使用权出让金, 取得土地使用权证书;

　　2、 持有《建设工程规划许可证》和《施工许可证》;

　　3、 按提供预售的商品房计算, 投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上, 并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项, 必须用于有关的工程建设。

　　什么是商品房预售许可证

　　《商品房销售(预售)许可证》是市、 县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

　　什么是公房

　　公房(公有住房、 公产住宅)是指由政府和国有企、 事业单位投资兴建、 销售的住宅。在住宅未出售之前, 住宅的产权归国家所有。公有住宅主要由本地政府建设, 主要向城市居民出租、 出售, 由企业建设的住宅, 向本企业职工出租、 出售。公房的大量存在是由于中国长期以来实行住房福利化的结果。在住房货币化改革过程中, 公房出售, 租金提升已成趋势, 但今后国家仍将兴建廉价公房以供城市居民中低收入者租住。公房出售后, 产权即归私人所有, 即成为所谓”房改房”。

　　这里所说的公房不包括在京中央和国家机关、 军队以及中央在京企事业单位职工已购公有住房。

　　什么是私房

　　私房也称私有住宅, 私产住宅。它是由个人或家庭购买、 建造的住宅。在农村, 农民的住宅基本上是自建私有住宅。公有住房经过住宅消费市场出售给个人和家庭, 也就转为私有住宅。随着住宅商品化的推进, 城市私有住宅的比重将会随着房改的推进而不断提高。

　　什么是经济适用房

　　经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅, 具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中, 能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果, 而非建筑标准。 经济适用房是国家为解决中低收人家庭住房问题而修建的普通住房, 这类住宅因减免了工程报建中的部分费用, 其成本略低于普通商品房, 故又称为经济适用房。

价格水平
　　要了解楼盘的价格, 先要了解开发商是如何对楼盘定价的。楼盘不同于一般商品, 除经济适用房由政府限价外, 其它均由开发商自主定价。开发商对楼盘的定价方式一般分为成本导向定价、 需求导向定价、 竞争导向定价和可比楼盘量化定价法。从以上方