客户敏感质量问题分析.doc

客户敏感质量问题分析与防治
通过近年维保工作，处理过各式各样工程质量问题，下面对工程质量常见问题也是客服比较敏感质量问题加以分析，总结经验，吸取教训，为了未来更好指导建筑施工管理，给客户一种满意工程。如下分析内容只是个人总结，如有局限性或不对请各位指正，共同探讨。
一、 维保质量问题记录
维保问题记录如下表：
序号
维修项目
派工单数量
所占总比例
备注
1
墙体裂缝
106
其中壁纸、硅藻泥、壁布、墙衣等48户
27%
45%

乳胶漆58户
55%

2
塑窗
162
42%

3
入户门
68
17%

4
其他（防水、渗漏、长毛、水暖、电气等问题）
55
14%

合计

391

通过上述记录可以看出，墙体裂缝、塑窗、入户门是客户最关怀也是最敏感工程质量问题，占据维保单总数86%，这三个问题中墙体裂缝是最重要，由于维修费用高。因此把这三个分项工程控制好施工质量可以给后期维保减轻很大工作压力，也有助于提高佳天下楼盘品质。
二、 常见客户敏感工程质量问题分析
（一） 墙体裂缝
1. 要重视墙体裂缝问题重要性：其一，墙体裂缝占总数比例较高，初步估计至少占总户数1/5；其二，属于高档小区，都是佳木斯高收入人群购置对象，自然室内墙面装修档次也会很高，壁纸、硅藻泥、壁布、墙衣等占比例会较大，尤其是H2区，因此维修费用也随之增长。
2. 工程质量维保问题最头疼就是墙体裂缝问题，维修过程中就会面临多种各样问题，壁纸下线、颜色不对、怕污染等多种疑难杂症都出现了，这也是影响比较大问题，更是各方都比较重视问题，由于它波及维修费用较高。通过派工单状况记录，墙体裂缝重要集中在复式楼和短肢剪力墙构造楼，产生部位重要是一次构造和二次砌筑交接处，窗下口、施工洞口、门过梁等部位也有某些出现裂缝，分析产生墙体裂缝重要原因就是两种不一样材质墙体沉降和收缩不一致导致，但复式楼业主装修产生振动也会导致很大影响。
3. 防治措施方面在抹灰施工工艺规定就不做论述了，重要阐明在分户验收时发现墙体裂缝时，总包单位一定要采用合理维修方案进行维修，提议采用后期装修维修裂缝维修方案进行施工，因此通过对空置房维修对比，采用老式割沟后挂网抹灰效果不佳，采用后期装修维修方案更能有效控制墙裂缝，重要维修工艺是：采用两侧粘贴美纹纸，保证维修后整洁美观，底层刷乳白胶、中层粘贴布、面层刮苯板胶维修方案，这样可减少诸多二次返工，基本上可以做好控制裂缝再次出现。
（二） 顶棚平整度、室内规方等问题
1. 顶棚平整度超过规范规定，待业主进户装修时发现会很麻烦，整体刮平影响净高，剔除楼板砼会导致露筋，无奈之下就给业主免费做吊顶。
2. 室内规方也要重视，抹灰前一定要做控制线，尤其是剪力墙偏离轴线过大进户后无法剔除，会导致露筋，通过抹灰处理会影响室内空间净空尺寸等。
因此上述问题一定要在平时检查过程中发现后立即处理，不能抱有侥幸心理，要加强重视，待交房进户后如业主再发现处理起来就没那么轻易了。
（三） 塑窗安装工程
1. 按塑窗安装工程质量问题产生原因可分三类：
1) 产品材责问题：玻璃开裂、玻璃透气、型材开裂。
2) 安装问题：透风、启动响声、胶条脱落、联动器、把手紧、缺乏泄水孔、锁点挂不上、渗水等问题。
3) 成品保护问题：施工期间外力原因导致型材损坏，玻璃污染、划痕、焊点，五金件丢失等。
2. 防控措施：对于上述第一类问题在产品选材和加工制作就要重点控制，这里不做论述。而第二、三类问题则是施工现场重点控制项目，也都是施工可控小问题，塑窗渗水重要是密封胶问题，因此一定要采用合格耐候胶，并且保证胶缝厚度，并且一定要在涂料施工前进行密封。在现场安装时就要重点管控，尤其是分户验收一定仔细检查，每个窗扇、每个胶条、每个泄水口、每个把手、甚至每个锁点等各个部位都要检查仔细，足一整改，把问题控制到至少。
3. 玻璃透气原因分析：①玻璃四面密封胶原材料不合格或是制作时刮胶厚度不够有断点，尤其是四角处②铝条内干燥器失效，达不到吸取潮气作用③密封胶没有完全干燥状况就进行搬运安装④玻璃制作时受外界环境影响，阴雨天制作或被雨淋都也许导致中空玻璃透气。
4. 门联窗也是个值得重视问题，由于门体较重，并且东北四季温差较大，塑窗易变形导致关不严透风等现象诸多，并且不易维修，返修率也较高，门体施工期间一定要不能启动，长时间启动就会导致下沉变形，或是门体拆除掉后期安装也是值得考虑。
（四） 屋面、外墙、地下室防水渗漏
1. 屋面防水渗漏重要部位：伸缩缝、女儿墙根部‚排气管、排烟道、通气管根部ƒ烟道内部冷凝水④落水口处⑤屋面多种造型等其他细部位置。
2. 外墙渗漏重要部位：塑窗坎胶缝开胶‚外墙苯板造型和苯板开裂ƒ屋面女儿墙压顶避雷未密封好④楼顶亮化预埋件未打胶密封⑤人为开洞部位等。
3. 地下室：①外墙300mm高施工缝处②后浇带ƒ出墙管道④出顶板风井⑤主楼根部（注意防水卷材高度不能低于景观标高）。
4. 控制措施：重点管控以上细部构造防水施工及外墙施工细部处理。
（五） 外墙苯板空鼓、开裂、脱落
外墙苯板空鼓、开裂以至于脱落一定重视，一旦出现空鼓、开裂一定要及时维修，否则，刮风下雨会使问题发展严重以至导致脱落，并伴随安全责任。
外墙苯板空鼓开裂导致脱落原因分析如下：
1. 苯板基层墙面平整度不好或灰尘过多等。
2. 粘接胶质量不符合规定，没有参入符合比例规定粘结剂，粘结强度不够。
3. 没有按照图集规定打点框胶，局部渗漏影响大面积胶点。
4. 板缝间隙过大而又未作填塞处理，苯板密实度不够，收缩过大，并且大面积粘贴没有分隔缝也是一重要原因。
5. 打钉植入墙体长度不够，或是打假钉现象。
6. 粘贴网格布时未作底层胶浆或是底层胶浆不满刮，而是采用直接刮面胶方式，把网格布挂于保温层上隔网抹粘结胶。
7. 耐碱网格布搭接宽度不够，或是没有搭接上，没有按照施工规范规定进行施工。
8. A级酚醛保温板没有涂刷界面剂，导致粘接强度不好。
（六） 外墙透风结露内墙长霉斑
外墙透风结露内墙长霉斑重要部位①单元进户雨蓬处②商铺屋面与主楼交接处③出地下室风井内保温④楼体伸缩缝处⑤外墙阴阳角处⑥窗框四面⑦屋面女儿墙根或角部。
外墙透风结露内墙长霉斑重要原因：①外墙保温因切割质量或切割三角缝等其他原因导致板间隙过大透风②局部漏贴少贴等，外墙达不到节能保温性能，从而产生冷桥③外墙开洞安装避雷、栏杆、燃气等固定件等没有密封胶封堵④塑窗发泡不密实不严等导致透风。
（七） 进户门
进户门重要问题可以提成三类：
1. 产品质量问题，重要锁体、锁芯有效期限，胶条质量不好断裂及脱胶，门面板及套体生产尺寸与否符合规范规定。
2. 安装问题：门安装轴线、垂直度问题，合页及螺丝紧固，都会导致门响、启动不灵活等问题。
3. 成品保护问题：交房使用前注意成品保护，防止门面板划痕、凹坑、磕伤问题，门槛凹坑等。
控制措施：对于上述问题一定要加强进场检查，并且做安装后验收，最重要是要在分户验收时仔细检查，争取把所有问题排查处理掉，尤其成品保护问题，等到交房后处理问题工作效率很低，没交房时一天可以修几十樘门，进户后一天十樘都修不了，甚至有业重规定换门，会给我们带来很大损失。

（八） 电气工程
电气工程维保问题相对较少，重要问题有：
1. 室内线路断路，措施就是要在分户验收对每个插座都要进行试电验收。
2. 开关、插座、导线、空开丢失，控制措施就是要加强成品保护。
3. 景观灯、楼体亮化漏电保护器跳闸问题，其中重要原因做如下分析：线路损坏导致短路或漏电‚用电设备漏电或损坏ƒ使用环境过于潮湿等。因此在施工过程中就应加强成品保护，如有问题后来检查维修都很困难。
（九） 给排水及采暖工程
1. 给水管道热熔缩径导致室内水压低甚至不通，热熔口位置热熔质量不好渗漏导致漏水，并且施工时要保证带压施工，并且做好成品保护，如出现上述问题业主装修后会带来很大维修困难；水压不稳也是常出现问题，导致业主室内无法使用热水器或是水表自转，因此调整好水泵供水压力并且合适设置减压阀和逆止阀可以有效控制此类问题。
2. 排水管安装要注意管道定位尺寸，尤其是坐便口，如距墙过近导致业主安不上坐便，后期更改管道还要波及楼下吊顶问题，主管以及支管打扫口位置不要影响窗户启动；另一位问题就是管道连接刷胶质量要好，尤其是排水主杠上三通、管箍、伸缩节刷好胶，检查口要缠生料带，业主装修都会把排水主管给封闭上，如出现问题后期检查维修难度大，支管上管件也要注意刷胶质量，打扫口要缠生料带，后期漏水把导致灯具损坏。最终注意下水主管变化方向时一定要用铁管，以免后期物体坠落物破坏管道；下口要做好防护，防止建筑垃圾进入下水管道导致淤堵，移交物业时一定做好通球试验；单元排水出户管道由于管道坡度不够，装修期间用水量小，并掺有建筑垃圾，导致首层或二层客户室内返水。
3. 采暖进户管道施工时注意热熔质量尤其是在管井内，操作空间小，并且施工间歇要做好防护，防止建筑垃圾进入管道；室内地热管铺设时要注意室内各路长度均匀，铺设一定要按照图纸施工，杜绝出现过长或过短回路，这些都会导致室内温度不够；地热砼施工保证带压施工，并且做好成品保护，防止隐蔽后出现渗漏，检查漏点困难，维修代价高。。