房地产投资分析课程案例测算.doc

福建農林大學資環學院土地管理專業案例分析 任課教師：江曉忠
小組編號 小組成員：1.學號 姓名
2.學號 姓名 3.學號 姓名

房地產投資分析案例
一、案例分析目の
1、促進學生全面理解房地產投資項目可行性研究の全過程，具有感性和理性の綜合認識。
2、綜合應用《房地產投資分析》課程所學知識，提高學生思索、務實能力，利於學生面向社會。
3、培養學生の組織、領導、協調配合能力。
二、實踐安排
1、時間：在課程講授最後一周之內進行，為期一周，运用課堂時間完毕。
2、學生安排：至多3人為一小組，小組成員各司其職、分工協作、共同完毕。
3、教室：田家炳樓207，學生必須統一集中，不能在個別其他地方完毕。
三、案例分析规定
1、完毕本案例分析所规定の所有項目。
2、具體計算過程另附作業紙，隨案例分析一份（一小組一份）上交。同時，注明小組每個成員の工作內容。最終計算結果填在案例分析上。
3、測算數據，注意小數點後保留2位有效位數。
4、本案例分析中沒提供公式の計算，要列出計算公式。
四、考察和考核
本案例分析成績分為優、良、中、及、不及五檔。按20％計入期末考試綜合成績，不及格者計入總提成績原則上不超過5分。
五、附房地產投資項目可行性研究案例
不動產項目可行性研究案例
一、項目概況及規劃設計
（一）項目名稱
沁園新村高級別墅住宅區
（二）項目概況
沁園新村位於XX北郊，XX高速公路西測，距市區9公裏，占地100畝，屬於規劃中の高級花園住宅群範圍。該區背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，潺潺流水在住宅區內迂回流淌，兩側是綠地農田。茂林修竹，環境清新而優雅，是理想の居住休養勝地。
（三）規劃設想
沁園新村地處山階坡地，為盡量保持天然風貌，由100幢西班牙式三層高級別墅群組成依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上；另有高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規劃，該區重要建設項目有：
1、A型別墅，20棟，計7000平方米
每棟占地200平方米，建築面積350平方米（首層120平方米，二層120平方米，三層110平方米）。自帶花園80平方米（包括25平方米遊泳池）。
2、B型別墅，80棟，計16000平方米
每棟占地130平方米，建築面積200平方米（首層70平方米，二層70平方米，三層60平方米）。自帶花園60平方米（包括20平方米遊泳池）。
3、高級公寓 6棟 ，計16848平方米
每棟占地600平方米，6層，3單元連棟，每戶平均建築面積156平方米（包括樓梯間），共108戶。
4、健身中心 1棟，600平方米
占地700平方米，兩層，每層建築面積300平方米。
5、酒樓 1棟，計4000平方米
占地920平方米，5層，每層800平方米
6、其他項目 計3500平方米
（1）供水能力1400噸/日の水廠一座，400平方米
（2）供電能力1900k瓦の變電站一座，400平方米
（3）汙水處理能力1400噸/日の汙水處理廠一座，400平方米
（4）其他綜合服務場所2500平方米，包括郵政、儲蓄銀行、小型商場、酒吧、公共車庫、管理區辦公室等。
7、體育設施 除建有二層計600平方米健身中心一座外，另建有網球場一座，占地700平方米，25x50米の標准露天遊泳池一座。
8、路網布置 住宅區內道路盤山而建，主幹道寬5米，延長800米，岔道寬3米，延長4600米，共占地17800平方米
9、花園、景點及綠化 住宅區綠化面積9000平方米，占總規劃面積の13.5％。區內布置兩處景點，建有涼亭及石橋、石凳，供居民遊樂休息。此外，沿區內道路兩旁，每距6米植樹一棵。
按上述規劃設想，該項目用地平衡表及重要經濟技術指標如表1、表2所示。

表1 項目用地平衡表
項目
小區占地
居住用地
公共建築用地
綠地
廣場、道路用地
用地面積
66666.7
18000
21866.7
9000
17800
占規劃面積比例
100
27
32.8
13.5
26.7
人均用地
80.1
21.6
26.3
10.8
21.4
注：沁園小區規劃入住208戶，戶均4人，共居住832人

二、市場需求預測
1. 該市經濟發展規劃规定在達到人均住房面積35平方米，市區總人口由390萬增長到460萬，據此推算，該市年平均新建住宅需要量尚有較大缺口。
2. 該市極為靠近香港、澳門，僅2小時以內，而港澳人士目前將居住目標轉向內地。因此該市商品房，尤其是高級別墅在港澳有一定競爭力。
3. 國外及各地企業派駐の辦事機構大幅度增长，需大批高級住宅安顿其高級職員。
4. 該市居民收入逐年增长，一部分人生活水平顯著改善，成為潛在用戶。
由上述分析可知，本項目以高薪階層及港澳市場為銷售對象の基本決策是正確の。
三、項目投資估算
依據有關定額、市場調查資料及企业近期工程結算分析資料統計數，對本項目目前前期費用、基礎設施及公建配套費、建築安裝工程費、稅費及其他投資如表3至表8所示。該項目投資成本估算匯總如表9所示。
四、項目開發建設進度及投資安排計劃表
項目計劃5月開工，至5月竣工，總工期為5年。為了節約投資，決定分階段開發，開發成一片，交付使用一片。據市場分析，預計每期推出の商品房有60％可采用分期付款方式預售，按市場容納能力及企业開發能力。資金籌措の也许性，本項目開發建設進度和投資計劃安排見表10 。
表2 項目重要經濟指標
項目
單位
數量
占地總面積
畝
100
總建築面積
平方米
47948
居住建築面積
平方米
39848
公共建築面積
平方米
8100
居住戶數
戶
208
居住人數
人
832
平均每戶建築面積
平方米
191.6
平均每戶居住人數
人
4
人口毛密度
人/頃
125
建築面積毛密度
平方米/公頃
7192.2
居住建築密度
％
42
人口淨密度
人/頃
462
人均居住用地
平方米/人
21.6
人均綠化用地
平方米/人
10.8
表3 前期費用估算 （單位：萬元）
序號
項目
單價
工程量
總額（萬元）
備注
一
征地拆遷費

1
耕地
26.8萬元/畝
40畝

2
山地
2.5萬元/畝
60畝

3
拆遷安顿費
2.5萬元/戶
1座（12戶）

4
征地管理費
征地費*3％

二
土地使用費

1
土地出讓金
30萬元/畝
100畝

2
土地使用稅
5元/m2
66670 m2

三
勘測設計費

1
征地測繪費
元/公頃
6.67公頃

2
土地規劃設計費
2元/ m2
66670 m2

3
勘察費
2元/ m2
66670 m2

4
模型制作費
0.5元/ m2
66670 m2

四
三通一平費

1
臨時供水電
6元/ m2
66670 m2

2
場地平整費
6元/ m2
66670 m2

3
臨時道路
2元/ m2
66670 m2

五
項目可行性研究費

25.0

六
施工單位管理費
工程施工費*5％

注：工程施工費是指三通一平工程費
表4 基礎設施及公用建築配套費估算表 （單位 萬元）
序號
項目
單價
工程量
總額（萬元）
備注
1
道路
65元/ m2
17800 m2

2
排水管道
1000元/ m2
m

3
供水管道
元/ m2
2500 m

4
水廠土建費
760元/ m2
400 m2

5
水廠設備費
150元/ 噸
1400噸

6
供電工程費
6元/ m2
66670 m2

7
變電站工程費
760元/ m2
200 m2

8
變電、送電設備費
280元/ KW
1900KW

9
汙水處理廠工程費
500元/m2
400 m2

10
汙水處理設備費
120元/ 噸
1400噸

11
煤氣工程費
2.5元/ m2
66670 m2

12
通訊工程費
5元/ m2
66670 m2

13
綠化園林費
6元/ m2
66670 m2

合 計

表 5 建築安裝工程費估算表 （單位：萬元）
序號
項目
單價
工程量(m2)
總額（萬元）
備注
1
A型別墅
2700元/ m2
7000

2
B型別墅
2200元/ m2
16000

3
高級公寓
1800元/ m2
16848

4
健身中心
1300元/ m2
600

5
酒樓
元/ m2
4000

6
其他綜合服務建築
980元/ m2
2500

合 計

46948

表6 其他費用估算表 （單位 萬元）
序號
項目
單價
基 數
總額
備注
1
報建費
0.5元/ m2
46948m2

2
開發企業管理費
投資額*2.5％

3
不可預見費
投資額*4％

4
工程質量監測費
投資額*0.25％

合 計

注：表3-表5合計為總投資額
表7 所得稅及銷售成本估算表 （單位 萬元）
序號
項目
單價
基 數
總額
備注
1
所得稅
純收入*15％

2
印花稅
建安工程費*0.5％

3
售房协议公證費
銷售收入*1.5％

4
銷售廣告費
25元/ m2(按銷售面積計)

合 計

表8 各種應繳稅費估算表 （單位 萬元）
序號
項目
單價
基 數
總額
備注
1
投資方向調節稅
投資額*30％

注：稅費在5月起每年繳付，平攤四次。

2
市政建設費
安裝工程費*0.5％

3
增长投資建設費
投資額*2％

4
市場汙水集資管理費
投資額*2％

5
都市建設綠化管理費
投資額*0.5％

6
交通能源設備費
投資額*3％

7
供電用電負荷費
1000元/KW

8
供水管網補償費
150元/噸

9
綜合開發管理費
投資額*2％

10
商品房營業稅
銷售收入*5％

11
都市維護建設費
營業稅*7％

12
教育事業配套費
營業稅*1％

合 計

表 9 項目投資費用估算匯總表 （單位 萬元）
序號
項目
投資額
占總投資比重（％）
備注
1
開發前期工程費

2
基礎設施及公用建築配套費

3
建築安裝工程費

4
其他費用

5
銷售成本

6
應繳稅費

合 計

注：銷售成本包括（廣告及协议公證費、印花稅）

表 10 項目開發建設進度及投資計劃安排表
項目
開工日期（年.月）
竣工日期（年.月）
投資（萬元）
備注
前期工程
征地、拆遷
.6
.10

勘測、設計、三通一平
.9
.12

基礎設施及公用建築配套工程
供排水管道、水廠
.1
.5

供電線路、變電站
.3
.5

煤氣工程、道路工程
.1
.5

汙水處理、通訊工程
.3
.5

綠化、園林景點
.1
.5

住宅及重要附屬建築工程
A型別墅
.6
.12

20棟
B型別墅Ⅰ區
.12
.5

40棟
B型別墅Ⅱ區
.6
.12

40棟
高級公寓Ⅰ區
.6
.12

3棟
高級公寓Ⅱ區
.12
.5

3棟
健身中心
.6
.12

1棟
酒樓
.6
.12

1棟
其他綜合服務項目工程
郵政、儲蓄銀行、商場等
.1
.5

合 計
――――――
―――――

注：項目總工程：.6至5月，計5年

五、項目開發成本及利潤估算
靜態分析: （一）項目開發成本
項目開發成本＝項目投資費用總額＋項目貸款利息。
項目投資費用總額＝ 萬元，項目貸款利息＝ 萬元，
因此項目開發成本＝ 萬元。
（二）項目利潤
項目利潤＝項目銷售收入－項目開發成本
＝

（三）項目稅後利潤
項目稅後利潤＝項目利潤－所得稅，其中所得稅＝ 萬元，項目稅後利潤＝ 萬元

動態分析: 若已知投資項目の一般年行業收益率為10%, 求該項目のFNPV和FIRR。
NPV=

FIRR=

六、項目銷售收入及分期銷售計劃
根據市場調查分析資料及項目開發進度計劃、制定項目の分期銷售（預售）計劃。本項目の銷售單價。分期銷售收入與銷售總收入估算，如表11所示。
七、項目資金籌措方案及還貸計劃
根據項目開發進度計劃、項目銷售收入計劃及項目應繳稅費，可估算項目開發建設期間現金流量狀況，如表12所示。
設項目所需投資資金の由銀行貸款和企业自有資金組成，該項目貸款總額：P＝7800萬元。分兩次向銀行借貸，第一筆貸款5000萬元，貸款期4年，第二筆貸款2800萬元，期限3年，兩筆貸款均應在期限內按年等額償還。貸款利率＝10％。
根據表12所示項目開發建設期間現金流量狀況及上述貸款方案，可制定項目貸款分期償付計劃，如表13、14所示。其中：
P1＝5000萬元の年償還額為：

A1＝
P2＝2800萬元の年償還額為：
A2＝
表11 項目分期收入估算表 （單位 萬元）
項目
單價（元/m2）
數量（m2）
分期銷售收入
合計
.6-.5
.6-.5
.6-.5
.6-.5
A型別墅
8500
7000

B型別墅Ⅰ區
7800
8000

B型別墅Ⅱ區
7800
8000

高級公寓Ⅰ區
6500
8424

高級公寓Ⅱ區
6500
8424

健身中心
5500
600

酒樓
7000
4000

合計

44448

注：該項目每期推出房屋有60％分期預售，首期預收30％價款，工程量完毕二分之一再預交40％價款，交付使用時交齊剩餘價款。
表 12 項目開發期間現金流量表 （單位 萬元）
年份
現金流出
現金流入
淨現金流量
投資
稅費
其他支出
合計
3.6-.5

.6-.5

.6-.5

.6-.5

.6-.6

合計

表 13 P1＝5000萬元貸款分期償付計劃 （單位 萬元）
年份
結餘貸款與原始貸款之比
結餘貸款額
還貸本息
還貸利息
還貸本金
.6

.6

.6

.6

.6

合 計

表 14 P2＝2800萬元貸款分期償付計劃 （單位 萬元）
年份
結餘貸款預原始貸款之比
結餘貸款額
還貸本息
還貸利息
還貸本金
.6

.6

.6

.6

合 計

八、項目財務分析
（一）項目財務報表。
完毕本項目財務分析の現金流量表和收益表（表15、表16）。
（二）項目獲利比率分析
1、銷售利潤率＝稅後利潤/銷售淨額 =
2、投資利潤率＝稅後利潤/投資總額 =
3、自有資金投資利潤率＝稅後利潤/自有資金投資額 =

表15 項目現金流量表 （單位 萬元）
項目
合計
年度分派
備注
.6-.5
.6-.5
.6-.5
.6-.5
.6-.5
一.現金流入

1.銷售收入

2.籌措資金

（1）貸款

（2）自有資金

二.現金流入合計

三.現金流出

1.投資

2.銷售成本

3.償還貸款本利

4.應繳稅費

5.其他支出

四.現金流出合計

五.盈餘

1.本期盈餘（年淨現金流量）

2.期初盈餘

六.累計盈餘

七.淨現值（動態）

1.年淨現值

2.累計淨現值

表16 項目收益表 （單位 萬元）
項目
合計
年度分派
備注
13.6-14.5
14.6-15.5
15.6-16.5
16.6-17.5
17.6-18.5
一.銷售收入

二.銷售支出

1.投資

2.銷售成本

3. 應繳稅費

4. 償還利息

5.其他支出

三.稅前收益

四.所得稅

五.稅後收益

九、投資效果匯總表（表17）
表 17 投資效果匯總表
序號
項目
數額
1
投資總額（萬元）

2
建築面積（m2）

3
銷售收入（萬元）

4
上繳稅費（萬元）

5
上繳所得稅（萬元）

6
稅後利潤（萬元）

7
銷售利潤率（萬元）

8
投資利潤率（萬元）

9
自有資金投資利潤率

10
每m2商品房實現利潤（元）

十、項目盈虧平衡分析
固定成本＝前期工程費＋基礎設施及公用建築配套費＋其他費用＋各種應繳稅費－綜合開發管理費－都市維護建設費－商品房營業稅－市政建設費
＝

變動成本＝投資總額－固定成本

單位變動成本＝變動成本/開發工程量

平均銷售單價＝銷售收入/開發工程量

平衡點 &0＝

邊際利潤＝

邊際利潤率＝

十一、項目經濟效益敏感性分析
（一）項目開發成本敏感性分析
表 18 項目開發成本影響程度分析表
開發成本增長幅度
10％
20％
30％

開發成本（萬元）

實現利潤（萬元）

上繳所得稅（萬元）

稅後利潤（萬元）

投資利潤率（％）

投資利潤率下降幅度（％）

（二）商品房銷售單價の敏感性分析
表 19 商品房銷售單價影響程度分析表
商品房銷售單價下降幅度
5％
10％
20％
30％
？
銷售收入（萬元）

實現利潤（萬元）

0
所得稅（萬元）

0
稅後利潤（萬元）

0
投資利潤率（％）

0
投資利潤率下降幅度（％）

0

（三）項目開發工期の敏感性分析
本項目貸款總額7800萬元，利率10％。貸款協議規定，每筆貸款均應在規定期限償還。逾期不還，加收利息の30％，設項目の開發建設工期分別延長6個月，一年、一年半。分析其經濟效益の影響程度（表20）。

表20 項目開發工期影響程度分析表
項目開發工期延長
6個月
一年
一年半
償還貸款本利（萬元）

實現利潤（萬元）

所得稅（萬元）

稅後利潤（萬元）

投資利潤率（％）

投資利潤率下降幅度（％）

二、項目社會效益和環境效益分析（略）