房地产投资分析课程案例测算.doc

福建農林大學資環學院土地管理專業案例分析 任課教師：江曉忠小組編號 小組成員：1.學號 姓名 2.學號 姓名 3.學號 姓名 房地產投資分析案例一、案例分析目1、促進學生全面理解房地產投資項目可行性研究全過程，具有感性和理性綜合認識。2、綜合應用房地產投資分析課程所學知識，提高學生思索、務實能力，利於學生面向社會。3、培養學生組織、領導、協調配合能力。二、實踐安排1、時間：在課程講授最後一周之內進行，為期一周，运用課堂時間完毕。2、學生安排：至多3人為一小組，小組成員各司其職、分工協作、共同完毕。3、教室：田家炳樓207，學生必須統一集中，不能在個別其他地方完毕。三、案例分析规定1、完毕本案例分析所规定所有項目。2、具體計算過程另附作業紙，隨案例分析一份（一小組一份）上交。同時，注明小組每個成員工作內容。最終計算結果填在案例分析上。3、測算數據，注意小數點後保留2位有效位數。4、本案例分析中沒提供公式計算，要列出計算公式。四、考察和考核本案例分析成績分為優、良、中、及、不及五檔。按20計入期末考試綜合成績，不及格者計入總提成績原則上不超過5分。五、附房地產投資項目可行性研究案例不動產項目可行性研究案例一、項目概況及規劃設計（一）項目名稱沁園新村高級別墅住宅區（二）項目概況 沁園新村位於XX北郊，XX高速公路西測，距市區9公裏，占地100畝，屬於規劃中高級花園住宅群範圍。該區背靠崇山峻嶺，面對天然湖泊，潺潺流水在住宅區內迂回流淌，兩側是綠地農田。茂林修竹，環境清新而優雅，是理想居住休養勝地。（三）規劃設想 沁園新村地處山階坡地，為盡量保持天然風貌，由100幢西班牙式三層高級別墅群組成依傍山地自然坡度，錯落有致地分布在坡地上；另有高級公寓及酒樓、健身中心等公共服務設施建在坡腳臺地上。按初步規劃，該區重要建設項目有：1、A型別墅，20棟，計7000平方米 每棟占地200平方米，建築面積350平方米（首層120平方米，二層120平方米，三層110平方米）。自帶花園80平方米（包括25平方米遊泳池）。2、B型別墅，80棟，計16000平方米 每棟占地130平方米，建築面積200平方米（首層70平方米，二層70平方米，三層60平方米）。自帶花園60平方米（包括20平方米遊泳池）。3、高級公寓 6棟 ，計16848平方米 每棟占地600平方米，6層，3單元連棟，每戶平均建築面積156平方米（包括樓梯間），共108戶。4、健身中心 1棟，600平方米 占地700平方米，兩層，每層建築面積300平方米。5、酒樓 1棟，計4000平方米 占地920平方米，5層，每層800平方米6、其他項目 計3500平方米（1）供水能力1400噸/日水廠一座，400平方米（2）供電能力1900k瓦變電站一座，400平方米（3）汙水處理能力1400噸/日汙水處理廠一座，400平方米（4）其他綜合服務場所2500平方米，包括郵政、儲蓄銀行、小型商場、酒吧、公共車庫、管理區辦公室等。7、體育設施 除建有二層計600平方米健身中心一座外，另建有網球場一座，占地700平方米，25x50米標准露天遊泳池一座。8、路網布置 住宅區內道路盤山而建，主幹道寬5米，延長800米，岔道寬3米，延長4600米，共占地17800平方米9、花園、景點及綠化 住宅區綠化面積9000平方米，占總規劃面積13.5。區內布置兩處景點，建有涼亭及石橋、石凳，供居民遊樂休息。此外，沿區內道路兩旁，每距6米植樹一棵。按上述規劃設想，該項目用地平衡表及重要經濟技術指標如表1、表2所示。表1 項目用地平衡表項目小區占地居住用地公共建築用地綠地廣場、道路用地用地面積66666.71800021866.7900017800占規劃面積比例1002732.813.526.7人均用地80.121.626.310.821.4 注：沁園小區規劃入住208戶，戶均4人，共居住832人二、市場需求預測1. 該市經濟發展規劃规定在達到人均住房面積35平方米，市區總人口由390萬增長到460萬，據此推算，該市年平均新建住宅需要量尚有較大缺口。2. 該市極為靠近香港、澳門，僅2小時以內，而港澳人士目前將居住目標轉向內地。因此該市商品房，尤其是高級別墅在港澳有一定競爭力。3. 國外及各地企業派駐辦事機構大幅度增长，需大批高級住宅安顿其高級職員。4. 該市居民收入逐年增长，一部分人生活水平顯著改善，成為潛在用戶。 由上述分析可知，本項目以高薪階層及港澳市場為銷售對象基本決策是正確。三、項目投資估算 依據有關定額、市場調查資料及企业近期工程結算分析資料統計數，對本項目目前前期費用、基礎設施及公建配套費、建築安裝工程費、稅費及其他投資如表3至表8所示。該項目投資成本估算匯總如表9所示。四、項目開發建設進度及投資安排計劃表 項目計劃5月開工，至5月竣工，總工期為5年。為了節約投資，決定分階段開發，開發成一片，交付使用一片。據市場分析，預計每期推出商品房有60可采用分期付款方式預售，按市場容納能力及企业開發能力。資金籌措也许性，本項目開發建設進度和投資計劃安排見表10 。 表2 項目重要經濟指標項目單位數量占地總面積畝100總建築面積平方米47948居住建築面積平方米39848公共建築面積平方米8100居住戶數戶208居住人數人832平均每戶建築面積平方米191.6平均每戶居住人數人4人口毛密度人/頃125建築面積毛密度平方米/公頃7192.2居住建築密度42人口淨密度人/頃462人均居住用地平方米/人21.6人均綠化用地平方米/人10.8表3 前期費用估算 （單位：萬元）序號項目單價工程量總額（萬元）備注一征地拆遷費1耕地26.8萬元/畝40畝2山地2.5萬元/畝60畝3拆遷安顿費2.5萬元/戶1座（12戶）4征地管理費征地費*3二土地使用費1土地出讓金30萬元/畝100畝2土地使用稅5元/m266670 m2三勘測設計費1征地測繪費元/公頃6.67公頃2土地規劃設計費2元/ m266670 m23勘察費2元/ m266670 m24模型制作費0.5元/ m266670 m2四三通一平費1臨時供水電6元/ m266670 m22場地平整費6元/ m266670 m23臨時道路2元/ m266670 m2五項目可行性研究費25.0六施工單位管理費工程施工費*5 注：工程施工費是指三通一平工程費表4 基礎設施及公用建築配套費估算表 （單位 萬元）序號項目單價工程量總額（萬元）備注1道路65元/ m217800 m22排水管道1000元/ m2 m3供水管道元/ m22500 m4水廠土建費760元/ m2400 m25水廠設備費150元/ 噸1400噸6供電工程費6元/ m266670 m27變電站工程費760元/ m2200 m28變電、送電設備費280元/ KW1900KW9汙水處理廠工程費500元/m2400 m210汙水處理設備費120元/ 噸1400噸11煤氣工程費2.5元/ m266670 m212通訊工程費5元/ m266670 m213綠化園林費6元/ m266670 m2合 計表 5 建築安裝工程費估算表 （單位：萬元）序號項目單價工程量(m2)總額（萬元）備注1A型別墅2700元/ m270002B型別墅2200元/ m2160003高級公寓1800元/ m2168484健身中心1300元/ m26005酒樓元/ m240006其他綜合服務建築980元/ m22500合 計46948 表6 其他費用估算表 （單位 萬元）序號項目單價基 數總額備注1報建費0.5元/ m246948m22開發企業管理費投資額*2.53不可預見費投資額*44工程質量監測費投資額*0.25合 計注：表3-表5合計為總投資額表7 所得稅及銷售成本估算表 （單位 萬元）序號項目單價基 數總額備注1所得稅純收入*152印花稅建安工程費*0.53售房协议公證費銷售收入*1.54銷售廣告費25元/ m2(按銷售面積計)合 計表8 各種應繳稅費估算表 （單位 萬元）序號項目單價基 數總額備注1投資方向調節稅投資額*30注：稅費在5月起每年繳付，平攤四次。2市政建設費安裝工程費*0.53增长投資建設費投資額*24市場汙水集資管理費投資額*25都市建設綠化管理費投資額*0.56交通能源設備費投資額*37供電用電負荷費1000元/KW8供水管網補償費150元/噸9綜合開發管理費投資額*210商品房營業稅銷售收入*511都市維護建設費營業稅*712教育事業配套費營業稅*1合 計表 9 項目投資費用估算匯總表 （單位 萬元） 序號項目投資額占總投資比重（）備注1開發前期工程費2基礎設施及公用建築配套費3建築安裝工程費4其他費用5銷售成本6應繳稅費合 計注：銷售成本包括（廣告及协议公證費、印花稅）表 10 項目開發建設進度及投資計劃安排表項目開工日期（年.月）竣工日期（年.月）投資（萬元）備注前期工程征地、拆遷.6.10勘測、設計、三通一平.9.12基礎設施及公用建築配套工程供排水管道、水廠.1.5供電線路、變電站.3.5煤氣工程、道路工程.1.5汙水處理、通訊工程.3.5綠化、園林景點.1.5住宅及重要附屬建築工程A型別墅.6.1220棟B型別墅區.12.540棟B型別墅區.6.1240棟高級公寓區.6.123棟高級公寓區.12.53棟健身中心.6.121棟酒樓.6.121棟其他綜合服務項目工程郵政、儲蓄銀行、商場等.1.5合 計注：項目總工程：.6至5月，計5年五、項目開發成本及利潤估算靜態分析: （一）項目開發成本項目開發成本項目投資費用總額項目貸款利息。項目投資費用總額 萬元，項目貸款利息 萬元，因此項目開發成本 萬元。（二）項目利潤項目利潤項目銷售收入項目開發成本 （三）項目稅後利潤項目稅後利潤項目利潤所得稅，其中所得稅 萬元，項目稅後利潤 萬元動態分析: 若已知投資項目一般年行業收益率為10%, 求該項目FNPV和FIRR。NPV=FIRR=六、項目銷售收入及分期銷售計劃根據市場調查分析資料及項目開發進度計劃、制定項目分期銷售（預售）計劃。本項目銷售單價。分期銷售收入與銷售總收入估算，如表11所示。七、項目資金籌措方案及還貸計劃根據項目開發進度計劃、項目銷售收入計劃及項目應繳稅費，可估算項目開發建設期間現金流量狀況，如表12所示。設項目所需投資資金由銀行貸款和企业自有資金組成，該項目貸款總額：P7800萬元。分兩次向銀行借貸，第一筆貸款5000萬元，貸款期4年，第二筆貸款2800萬元，期限3年，兩筆貸款均應在期限內按年等額償還。貸款利率10。根據表12所示項目開發建設期間現金流量狀況及上述貸款方案，可制定項目貸款分期償付計劃，如表13、14所示。其中：P15000萬元年償還額為：A1P22800萬元年償還額為：A2表11 項目分期收入估算表 （單位 萬元）項目單價（元/m2）數量（m2）分期銷售收入合計.6-.5.6-.5.6-.5.6-.5A型別墅85007000 B型別墅區78008000B型別墅區78008000高級公寓區65008424高級公寓區65008424健身中心5500600酒樓70004000合計44448 注：該項目每期推出房屋有60分期預售，首期預收30價款，工程量完毕二分之一再預交40價款，交付使用時交齊剩餘價款。表 12 項目開發期間現金流量表 （單位 萬元）年份現金流出現金流入淨現金流量投資稅費其他支出合計3.6-.5.6-.5.6-.5.6-.5.6-.6合計表 13 P15000萬元貸款分期償付計劃 （單位 萬元）年份結餘貸款與原始貸款之比結餘貸款額還貸本息還貸利息還貸本金.6.6.6.6.6合 計表 14 P22800萬元貸款分期償付計劃 （單位 萬元）年份結餘貸款預原始貸款之比結餘貸款額還貸本息還貸利息還貸本金.6.6.6.6合 計八、項目財務分析（一）項目財務報表。完毕本項目財務分析現金流量表和收益表（表15、表16）。（二）項目獲利比率分析1、銷售利潤率稅後利潤/銷售淨額 =2、投資利潤率稅後利潤/投資總額 =3、自有資金投資利潤率稅後利潤/自有資金投資額 =表15 項目現金流量表 （單位 萬元）項目合計年度分派備注.6-.5.6-.5.6-.5.6-.5.6-.5一.現金流入1.銷售收入2.籌措資金（1）貸款（2）自有資金二.現金流入合計三.現金流出1.投資2.銷售成本3.償還貸款本利4.應繳稅費5.其他支出四.現金流出合計五.盈餘1.本期盈餘（年淨現金流量）2.期初盈餘六.累計盈餘七.淨現值（動態）1.年淨現值2.累計淨現值 表16 項目收益表 （單位 萬元）項目合計年度分派備注13.6-14.514.6-15.515.6-16.516.6-17.517.6-18.5一.銷售收入二.銷售支出1.投資2.銷售成本3. 應繳稅費4. 償還利息5.其他支出三.稅前收益四.所得稅五.稅後收益九、投資效果匯總表（表17）表 17 投資效果匯總表序號項目數額1投資總額（萬元）2建築面積（m2）3銷售收入（萬元）4上繳稅費（萬元）5上繳所得稅（萬元）6稅後利潤（萬元）7銷售利潤率（萬元）8投資利潤率（萬元）9自有資金投資利潤率10每m2商品房實現利潤（元）十、項目盈虧平衡分析固定成本前期工程費基礎設施及公用建築配套費其他費用各種應繳稅費綜合開發管理費都市維護建設費商品房營業稅市政建設費 變動成本投資總額固定成本單位變動成本變動成本/開發工程量平均銷售單價銷售收入/開發工程量平衡點 &0邊際利潤邊際利潤率十一、項目經濟效益敏感性分析（一）項目開發成本敏感性分析表 18 項目開發成本影響程度分析表開發成本增長幅度102030開發成本（萬元）實現利潤（萬元）上繳所得稅（萬元）稅後利潤（萬元）投資利潤率（）投資利潤率下降幅度（）（二）商品房銷售單價敏感性分析表 19 商品房銷售單價影響程度分析表商品房銷售單價下降幅度5102030？銷售收入（萬元）實現利潤（萬元）0所得稅（萬元）0稅後利潤（萬元）0投資利潤率（）0投資利潤率下降幅度（）0（三）項目開發工期敏感性分析本項目貸款總額7800萬元，利率10。貸款協議規定，每筆貸款均應在規定期限償還。逾期不還，加收利息30，設項目開發建設工期分別延長6個月，一年、一年半。分析其經濟效益影響程度（表20）。表20 項目開發工期影響程度分析表項目開發工期延長6個月一年一年半償還貸款本利（萬元）實現利潤（萬元）所得稅（萬元）稅後利潤（萬元） 投資利潤率（）投資利潤率下降幅度（）二、項目社會效益和環境效益分析（略）