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房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施1.我国房地产开发的现状我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式。我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：项目经理在企业管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。2.房地产开发项目风险管理的概念所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有：1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。 2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。3.工程的实施阶段。实施阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险，还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。4.工程完工后阶段。项目开发完毕后，开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润。同时，还存在着市场竞争，价格决策和合同等一系列风险。 3.房地产开发项目风险管理规划3.1.1风险规划的概念风险规划就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组及成员风险管理的行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性纲领。3.1.2风险规划的主要内容1.方法确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。2人员明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力要求。3.时间周期界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。4.类型级别及说明定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。5.基准明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。合理的定义可作为基准，衡量项目团队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性。6.汇报形式规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。汇报与沟通应包括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。7.跟踪规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。3.1.3项目风险规划技术和工具1.风险管理图表风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它包括在风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。2项目工作分解结构工作分解结构图（）是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。 3.2 房地产开发项目风险管理识别3.2.1风险识别的概念项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特征，这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。3.2.2项目风险识别的依据1.风险管理计划项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程，它定义了项目组织及成员风险管理的行动方案及方式，指导项目组织选择项目管理方法。项目风险管理计划针对整个项目生命周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应对及风险监控的规划。2. 项目规划项目规划中的项目目标、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。3.历史资料项目风险识别的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文件中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息。4.风险种类风险种类指那些可能对项目产生正面或负面影响的风险源。一般的风险类型有技术风险、质量风险、过程风险、管理风险、组织风险、市场风险及法律法规变更等。5.制约因素与假设条件项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文件一般都是在若干假设、前提条件下估计或预测出来的。这些前提和假设在项目实施期间可能成立，也可能不成立。因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。3.2.3项目风险识别方法1.系统分解法这是一种利用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的子系统或系统元素，从而识别项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。2.流程图法流程图可以帮助项目识别人员分析和了解项目风险所处的具体环节、项目各个环节之间存在的风险以及项目风险的起因和影响。通过对项目流程的分析，可以发现和识别项目风险可能发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。3.头脑风暴法头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会者畅所欲言，充分交流、互相启迪，产生出大量创造性意见的过程。头脑风暴法以共同目标为中心，参会人员在他人的看法上提出自己的意见。它可以充分发挥集体的智慧，提高风险识别的正确性和效率。4.情景分析法情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或情况进行的描述和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风险识别方法。3.3 房地产开发项目风险管理估计3.3.1风险估计的概念风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。风险估计的对象是项目的单个风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的认识，进一步帮助人们管理不确定性因素。3.3.2风险估计过程 项目类型 项目资源 项目状态 项目需求 项目识别列表 风险管理计划风险背景风险可能与危害的度量标度估计风险 估计方法 风险优化列表分析工具 管理风险列表风险数据库 风险趋势图3.1 风险估计过程3.3.3风险估计方法1.确定型风险估计确定性风险是指那些风险出现的概率为1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。2.随机型风险估计随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。3.不确定型风险估计不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则。4.贝叶斯概率法 贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后，再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。3.4 房地产开发项目不确定性分析3.4.1 盈亏平衡分析1.盈亏平衡分析的基本原理盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（ ，简称）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点。2.房地产开发项目的盈亏平衡分析房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。3.4.2 敏感性分析1.敏感性分析的涵义敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。2.敏感性分析的方法（1）单因素敏感性分析。（2）多因素敏感性分析。（3）“三项预测值”敏感性分析。3房地产开发项目敏感性分析的步骤（1）确定不确定性因素。（2）确定不确定性因素可能的变动范围。（3）确定用于敏感性分析的经济评价指标。（4）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。（5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，提出控制敏感性因素的建议。3.5 房地产开发项目风险分析3.5.1 不确定性分析与风险分析的区别与联系1.不确定性分析与风险分析的联系通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目可能承担的风险。不确定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素识别和风险估计的依据。2.不确定性分析与风险分析的区别通过不确定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。3.5.2 房地产开发项目风险分析的方法1.专家调查法专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度做出定性估计。2.层次分析法运用层次分析法解决实际问题一般包括五个步骤：（1）建立所研究问题的递阶层次结构；（2）构造两两比较判断矩阵；（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；（4）计算各层元素的组合权重；（5）将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布。3.概率分析方法和蒙特卡洛分析方法在房地产开发项目风险分析的方法中，还有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方面性，下面对其单独介绍。3.5.3 概率分析1.概率的确定方法（1）客观概率（估计）是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性。（2）主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。2.房地产项目评价的概率确定方法在实践中，项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。3.概率分析的步骤（1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；（2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化个数；（3）分别确定各种状态可能出现的概率，并使可能发生状态概率之和等于1；（4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生的概率和相应状态下的净现值；（5）求方案净现值的期望值（均值）；（6）求出方案净现值非负的累计概率；（7）对概率分析结果作说明。3.5.4 蒙特卡洛模拟法1.蒙特卡洛模拟法的概念蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。2.蒙特卡洛模拟法的实施步骤（1）确定风险随机变量。（2）确定风险随机变量的概率分布。（3）为各随机变量抽取随机数。（4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。（5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。（6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值。（7）重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。（8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。3.蒙特卡洛模拟法的应用现状目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。 3.6房地产开发项目风险管理评价3.6.1项目风险评价的概念风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上,通过建立项目风险的系统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。3.6.2风险评价的依据(1)风险管理计划。 (2)风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。(3)项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实施,项目风险及发现风险的可能性会增加。(4)项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低；技术含量高或复杂性强的项目的风险程度比较高。(5)数据的准确性和可靠性。用于风险识别的数据或信息的准确性和可靠性应进行评估。(6)概率和影响程度。用于评估风险的两个关键方面。3.6.3项目风险评价方法风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。1.主观评分法主观评分法是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的权重，如0-10之间的一个数。2.决策树法决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体探讨，因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。3.层次分析法层次分析法又称法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。4 房地产开发项目风险管理应对4. 1对各阶段做好风险预防风险预防是指在风险发生前，为了消除或减少可能引致损失的各项风险因素所采取的各种措施。 1.投资决策阶段，预防风险应：(1)建立一支高水平、多学科的开发队伍。从根源上消除或减少房地产开发过程中种种风险。(2)树立风险意识。强化对房地产开发风险管理理论的研究和学习，舍得进行风险管理的投入。(3)健全风险预警系统。防范风险的关键是预先行动，即主动控制。项目进入实施阶段时间越长，控制风险的成本就越高。(4)贯彻执行风险管理责任制度。制定科学的考核标准和奖罚措施，并在实际中严格执行。2.土地获取阶段，为了预防风险，开发商应注意以下方面：(1)履行自己的社会责任，主动与地方政府、各专业管理部门、金融机构、当地群众和原土地所有者搞好关系，密切双方联系，争取获得他们对开发项目的理解、支持和帮助，这样就可以化解众多风险因素，减少来自各个层面的干扰，确保项目顺利进行。(2)调查、走访当地群众和城市档案、规划、通讯、电力、热力、市政、文物等有关部门，了解地块的自然属性、使用属性及地下埋藏物情况；及时同计划、规划、土地等部门沟通，获得他们对地块使用意图的确认；根据地块具体情况，制定相应对策。(3)妥善处理征地、拆迁和安置补偿问题，既讲原则性，更讲灵活性，防止矛盾激化。(4)增强合同意识，认真签订土地出让合同、勘察规划设计合同、拆迁安置补偿合同、资金使用合同。尽量避免合同歧义、漏洞、陷阱。(5)调查预测房地产消费趋向，优化设计方案，采用优化设计、价值工程技术，充分考虑项目防火、抗震、御灾、防盗和安全要求，防止技术风险。 3.项目建设阶段，风险预防的主要措施有：(1)采用系统的项目管理方法。(2)对现场危险源要妥善采取措施。(3)及时协调，妥善处理建设过程中设计、监理、施工、材料设备供应各方及总包与分包之间的各种矛盾，避免矛盾激化。(4)合理布置施工现场。(5)加强现场质量监控，通过督促施工技术、组织、措施、人员、机械的落实，防止质量缺陷和建筑工程质量通病的发生。(6)做好现场建设日志，注意资料收集和保存，及时落实建设条件，预防和减少施工索赔。(7)尽快完成开发项目，缩短建设周期。 4.在租售管理阶段，为预防风险，开发商应做好：(1)房地产租售合同应由房地产专业人士起草，并经律师或法律工作者审查，做到合同条款明确、详尽、合法。因房屋作为家庭价值最大的一笔财富，对消费者的重要性是不言而喻的。一旦消费者认为合同中存在对自身有利的条款，就会奋起利用法律武器来捍卫。现代舆论工具的发达和消费者作为弱者奋起的事实，即使开发商怎样解释，也难免形象受到巨大损害。而且，一般租售合同文本由开发商提供和起草，当格式条款有两种以上解释时，应当按不利于开发商的解释来执行。(2)定期检查房地产状况，发现和消除现有房地产存在的各种隐患。定期组织建筑物及附属设备维修，将隐患消灭在萌芽之中。 4.2风险应对的概念风险应对就是对项目风险提出处置意见和办法。通过对项目风险识别、估计和评价，把项目风险发生的概率、损失严重程度以及其它因素综合起来考虑，就可得出项目发生各种风险的可能性及其危害程度，再与公认的安全指标相比较，就可确定项目的安全等级，从而决定应采取什么样的措施以及控制措施应采取到什么程度。4.2.1风险应对的依据（1）风险管理计划。（2）风险排序。将风险按其可能性、对项目目标的影响程度、缓急程度分级排序，说明要抓住的机会和要应对的威胁。（3）风险认知。对可放弃的机会和接受风险的认知。组织的认知度会影响风险应对计划。（4）风险主体。项目利益相关者中可以作为风险应对主体的名单。风险主体应参与制定风险应对的计划。（5）一般风险应对。许多风险可能是由某一个共同的原因造成的，这种情况下为利用一种应对方案缓和两个或更多项目风险提供了机会。4.2.2风险应对策略1.减轻风险减轻风险，顾名思义，就是通过缓和或预知等手段来减轻风险，降低风险发生的可能性或减缓风险带来的不利后果，以达到风险减少的目的。减轻风险是存在风险优势时使用的一种风险决策，其有效性在很大程度上要看风险是已知风险、可预测风险还是不可预测风险。2.预防风险预防风险是一种主动的风险管理策略，通常采取有形和无形的手段。3.回避风险回避风险是指当项目风险潜在威胁发生可能性太大，不利后果也太严重，又无其它策略可用时，主动放弃项目或改变项目目标与行动方案，从而规避风险的一种策略。回避风险主要包括主动预防风险和完全放弃两种。（1）在投资决策阶段，搞好开发经营方案的评价决策是回避风险的最佳方法。首先，开发商通过房地产市场调查，对项目准确定位，放弃风险较大的某些开发区域、某种房地产开发类型。其次，搞好项目各开发方案的经济评价和风险分析，选择可靠性高，风险隐患少，风险程度低的开发方案。（2）在土地获取阶段，为规避风险应当做到：1.为回避土地、征地拆迁风险，可能基于对地块自然属性、社会属性或有关部门对地块使用属性的确认情况，以及地块上居民、企事业单位、建筑物、构筑物状况，可能决定放弃对某一宗地的开发。例如极易受到邻近河水泛滥的威胁地块；各种矛盾突出、交错的地块。2.开展项目规划设计方案优选，选择满足消费者需求，技术先进、成熟，经济合理的建设方案。在方案选择中，拒绝采用风险高的规划、建筑设计方案，放弃风险隐患多的结构类型。例如商业购物超市钢筋混凝土结构高额单方投资造成的投资风险， 3.通过融资方案的选择，合理选择资金来源、筹资手段，避免不合理融资方案可能带来的各种风险。（3）在项目建设阶段，通过招标模式、承包方式、合同类型的选择，可以避开某些风险。或在项目施工方案选择中，淘汰有缺陷、风险高的施工方法、施工工艺。当然，在建设投资后期，如果发生了种种威胁自身安全的风险因素，企业生存面临重大考验，企业亦不能采取有效的缓和措施时（如在海外进行房地产开发时），也不排除采用中止开发投资，从投资地区全面撤退的风险回避措施。（4）在租售管理阶段，为回避企业自身营销经验不足、营销手段不当的风险，可采用营销代理，以充分利用代理人丰富的营销经验。同时，通过销售时机的选择，排除不同时机销售可能存在的风险。对于房地产经营者，为避免自然灾害和意外事故风险，可以采用租赁房屋、柜台或场地形式，同时在租赁合同中明确约定，自然灾害和意外事故所致风险由物业所有者承担。 4. 风险转移风险转移是指开发商在开发过程中，有意识地将自己不能承担或不愿承担的风险转嫁给其他经济单位承担所采取的措施。风险转移可以消除某些风险，但与风险回避不同的是，它不是放弃或中止某项带有风险的开发活动，而是允许开发活动正常进行，但将开发经营活动中风险可能所致损失的法律责任转嫁给他人承担。与风险控制相比，后者是直接调节风险因素达到降低风险损失概率和损失程度，而风险转移是将风险转移出去而间接达到降低自身的损失程度。(1)制定合同转移风险。在房地产开发过程中，可以采用工程承包合同、材料设备供销合同、房屋预租预售合同、房屋租赁合同和出售合同转移风险。将合同中可能发生风险损失的财务负担和法律责任转嫁给合同对方承担。(2)合作投资分化风险。合作投资利用战略联盟、虚拟经营等手段共同对房地产项目进行投资开发，利益共享，风险同担，最大限度地发挥各自优势，避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得政策优惠。 (3)通过项目保险转移风险。购买保险是转移或减少房地产投资风险的主要途径之一。房地产投资者在购买保险时应当充分考虑保险险种和费率，确定适当的保险金额，合理划分风险单位，选择信誉良好的保险公司。5.接受风险接受风险是指有一是地选择承担风险后果。接受风险可以是主动的，也可以是被动的，接受风险是最省事的风险规避方法，在许多情况下最省钱。6.储备风险所谓储备风险，就是根据项目的风险规律事先制定应急措施和制定一个科学高效的项目风险计划，一旦项目实际进展情况与计划不同，就动用后备应急措施。项目风险应急措施主要有费用、进度和技术三种。4.3房地产开发项目风险管理监控4.3.1项目监控的概念 风险监控就是通过项目规划、识别、估计、评价、应对全过程的见识和控制，从而保证项目管理能达到预期的目标，它是项目实施过程中的一项重要工作。监控风险实际上是监视项目的进展和项目环境，即项目情况的变化，其目的是：核对风险管理策略和措施的实际效果是否与预见的相同；寻找机会改善和细化风险规避计划，获取反馈信息，以便将来的决策更符合实际。4.3.2项目监控的依据（1）风险管理计划。（2）风险应对计划。（3）项目沟通。工作成果和多种项目报告可以表述项目进展和项目风险。一般用于监督和控制项目风险的文档有：事件记录、行动规程、风险报告等。（4）附加的风险识别和分析。随着项目的进展，在对项目进行评估和报告时，可能会发现以前未曾识别的潜在风险事件。应对这些风险继续执行风险识别、估计、量化和制定应对计划。（5）项目评审。项目评审者检测和记录风险应对计划的有效性，以及风险主体的有效性，以防止、转移或缓和风险的发生。4.3.3 风险监控技术和工具1.审核检查法审核检查法是一种传统的控制方法，该方法可用于项目的全过程，从项目建议书开始，直至项目结束。2.监视单监视单是项目实施过程中需要管理工作给予特别关注的关键区域的清单。这是一种简单明了又很容易编制的文件，内容可浅可深，浅则可只列出已辨识出的风险。深则可列出诸如风险顺序、风险在监视单中已停留的时间、风险处理活动、各项风险处理活动的计划完成日期和实际完成日期等。3.项目风险报告项目风险报告是用来向决策者和项目组织成员传达风险信息，通报风险状况和风险处理活动的效果。风险报告的形式有多种，时间仓促可作非正口头报告，里程碑审查则需提出正式摘要报告，报告内容的详略程度按接受报告人的需要确定。4.费用偏差分析法（挣得值法）这是一种测量项目预算实施情况的方法，该方法将实际上已完成的项目工作同计划的项目进行比较，确定醒目在费用支出和时间进度方面是否符合原定计划的要求。该方法计算、收集三种基本数据，即计划工作的预算费用（）、已完工作实际费用()和已完实际工作量。差值叫做费用偏差，若0，表示项目超支。差值叫做进度偏差，若0，表示项目进度提前。4.4 房地产开发项目技术风险管理4.4.1技术风险管理的概述技术风险管理是项目风险管理的一个重要部分，它是对项目全寿命过程中由于技术上的不足或缺陷等原因，给项目所带来的危害或危险进行风险识别、量化和控制的过程进行系统管理。通常用两个量来度量项目的技术风险，即风险时间，风险成本。4.4.2技术风险管理基本流程技术风险管理主要从它的特点入手，介绍技术风险管理的过程，它主要包括：技术风险基线、风险识别、风险量化、风险控制4个步骤，如图3.2所示。确定风险基线建立项目的绘制项目或产品网络图进行网络优化确定基准时间概算确定基准成本概算风险识别确定调查范围确定配套的规范培训人员定义用户的需求确定风险因子风险量化确定风险层次选择风险度量方法建立风险模型计算风险量估算应急储备风险控制风险分析制定风险应对措施措施有效性评估确定最佳监控与跟踪方法报批执行图3.2 技术风险管理基本流程5.房地产投资风险管理篇概论5.1房地产投资风险的概述房地产投资是进行房地产开发和经营的基础，它的结果是形成新的可用房地产或改造原有的房地产。而在这个投资活动过程中，收益与风险是同时存在的，特别是处在经济转轨时期的中国房地产投资，风险更是在所难免。5.2房地产投资风险的种类房地产投资过程中，投资风险种类繁多并且复杂，其中主要有以下几种： 1、市场竞争风险。是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给房地产投资者带来的推广成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于开发者对市场调查分析不足所引起的，是对市场把握能力的不足。销售风险是市场竞争能力的主要风险。2、购买力风险。是指由于物价总水平的上升使得人们的购买力下降。在收入水平一定及购买力水平普遍下降的情况下，人们会降低对房地产商品的消费需求，这样导致房地产投资者的出售或出租收入减少，从而使其遭受一定的损失。3、流动性和变现性风险。首先，由于房地产是固定在土地上的，其交易的完成只能是所有权或是使用权的转移，而其实体是不能移动的。其次，由于房地产价值量大、占用资金多，决定了房地产交易的完成需要一个相当长的过程。这些都影响了房地产的流动性和变现性，即房地产投资者在急需现金的时候却无法将手中的房地产尽快脱手，即使脱手也难达到合理的价格，从而大大影响其投资收益，所以给房地产投资者带来了变现收益上的风险。4、利率风险。是指利率的变化给房地产投资者带来损失的可能性。利率的变化对房地产投资者主要有两方面的影响：一是对房地产实际价值的影响，如果采用高利率折现会影响房地产的净现值收益。二是对房地产债务资金成本的影响，如果贷款利率上升，会直接增加投资者的开发成本，加重其债务负担。5、经营性风险。是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要有3种情况：一是由于投资者得不到准确充分的市场信息而可能导致经营决策的失误；二是由于投资者对房地产的交易所涉及的法律条文、城市规划条例及税负规定等不甚了解造成的投资或交易失败；三是因企业管理水平低、效益差而引起的未能在最有利的市场时机将手中的物业脱手，以至使其空置率过高，经营费用增加，利润低于期望值等。6、财务风险。是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期或无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：一是购房者因种种原因未能在约定的期限内支付购房款；二是投资者运用财务杠杆，大量使用贷款，实施负债经营，这种方式虽然拓展了融资渠道，但是增大了投资的不确定性，加大了收不抵支、抵债的可能性。7、社会风险。是指由于国家的政治、经济因素的变动，引起的房地产需求及价格的涨跌而造成的风险。当国家政治形势稳定经济发展处于高潮时期时，房地产价格上涨；当各种政治风波出现和经济处于衰退期时，房地产需求下降和房地产价格下跌。8、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然本身发生异常变化，如地震、火灾、滑坡等，给投资者带来损失的可能性。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就必然会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。5.3房地产投资风险的防范处理策略房地产投资风险的防范与处理是针对不同类型、不同概率和不同规模的风险，采取相应的措施和方法，避免房地产投资风险或使房地产投资过程中的风险减到最低程度。全面风险管理方法是风险管理流程实施的具体手段，建立风险管理方法体系有助于各个流程的具体执行。经过多年的发展 ，项目风险管理的方法更加成熟和多样化，为房地产开发项目全部风险的全面分析提供了可能。房地产开发项目风险管理方法体系犹如一个方法库，将各个流程的风险管理方法汇总起来，比较各种方法的优点和缺点，找出其在房地产开发项目风险管理中的适用范围，在进行项目风险管理时，可以针对各个阶段的特点快速选择有效的方法进行风险的定性和定量分析。在全面风险管理框架中目标体系是核心，所有的人员、流程和方法必须围绕风险管理的目标制定和执行；组织体系是基础，从组织制度上保证风险管理各项工作的顺利进行，培养全员风险管理的氛围；流程体系是关键，房地产开发项目全过程的风险都要按照风险管理流程进行风险识别、风险分析、风险处理和风险监控；方法体系是手段，促进全部风险的管理。四大体系相辅相成，共同构成了一个相对完整的房地产项目全面风险管理体系。各个体系的具体关系。1、风险预测策略由于房地产投资一旦进行,所面临的将是一个相对狭窄的消费市场,这就具有较大的风险性。通过房地产市场的供求状祝和趋势进行全面的调查分析,从中选择社会最需要的并能够取得较大收益的投资项目,这将直接影响到房地产投资项目的成功与否。2、风险回避策略风险回避是根据风险预测评价，经过权衡利弊得失，采取放弃、中止开发项目，或改变开发项目条件，以避开风险源地，从根本上消除风险隐患的措施。通常潜在威胁发生可能性太大，或可能损失后果太严重，又无其他风险管理措施可用时，常采用风险回避。风险回避的做法大体可分为两种：一种是放弃或终止某项可能引起风险损失的活动；另一种是改变活动方案，或改变工作方法。可以看出，风险回避是一种消极的防范手段，有些迫不得己的意味。因为回避风险虽然能避免损失，但同时也失去了获利的机会。所以，在选取风险应对措施时最好慎用风险回避这种防范手段。 在房地产投资过程中,选择风险小的投资项目或者放弃那些风险较大的投资项目,这是一种相对最为彻底的处理房地产投资风险的方法,能够将风险概率保持为0。这种策略的一个不良后果是,得到高额利润的机会也减少了。预期收益值随着风险的大小而增降是纯粹市场经济中一个不可避免的特性。假如预期获益的机会没有相伴而生的风险,投资者将很快涌入市场,使预期收益降低。3、风险分散策略房地产投资分散是通过开发结构的分散，达到减少风险的目的，一般包括投资区域分散、投资时间分散和共同投资等方式。房地产投资区域分散是将房地产投资分散到不同区域，从而避免某一特定地区经济不景气投资的影响，达到降低风险的目的。而房地产投资时间分散则是要确定一个合理的投资时间间隔，从而避免免因市场变化而带来的损失。例如，当房地产先导指标发生明显变化时，如经济增长率，人均收入、含蓄额从周期谷底开始回升，贷款利率从高峰开始下降，而国家出让土地使用权从周期波谷开始回升，预示着房地产业周期将进入扩张阶段，此时应为投资最佳时机，可以集中力量进行投资。共同投资也是一咱常用的风险分散方式。共同投资开要求全作者共同对房地产开发基础上进行投资，利益共享，风险同担，充分调动投资各方的积极性，最大的限度发挥各自优势避免风险。例如与金融部门、大财团合作，可利用其资金优势，消除房地产筹资风险；与外商联盟，即可引进先进技术和管理经验，又能获得房地产投资开发政策优惠。 不同类型房地产的商业风险不一样,获利能力不一样,为了降低投资的商业风险,又要保证获取预期的投资收益,较理想的对策是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充,以及不同类型房地产资金的调剂作用,适应市场需要,能提高总体抗风险能力和获利能力。 另外,房地产商通常采用分期付款、贷款购房、预租预售等方式来分散风险。分期付款是目前大多数国家房地产业销售的主要方式。贷款购房也称为按揭方式,是指由金融机构或其他机构提供给消费者用于购买住房的贷款及其担保,促进了住宅的商品化,购房者可以在贷款银行先存入全部房屋价款的30%或40%的存款,以此作为购房的首期付款,其余由银行贷款垫付,并且由开发公司为购房者提供不可撤销的全部担保。为了分散投资风险,减轻借贷压力,投资者可以通过预租预售的形式出售房地产。投资者应该积极研究和分析当前的金融政策,采取有效的销售方式来规避和分散投资过程的风险。 4、风险控制策略风险控制是指在风险事件发生前、发生时及发生后，采取的降低风险损失发生概率，缩小风险损失程度的措施。根据风险控制目的，风险控制可以分为风险预防和风险抑制。前者以降低风险损失发生概率为目的；后者以缩小风险的损失程度为目的。风险控制从主动采取预防措施入手，消除和减少风险隐患，降低损失发生频率和损失程度。因而，它是一种积极的风险管理措施。由于风险控制措施成本低、效益好，不会产生不良后遗症。因此对于房地产开发过程中的种种风险，应优先采用风险控制措施。