农产品批发交易大市场项目投资计划书.doc

农产品批发交易大市场项目建议书目录1、项目概况32、建设条件33、建设内容44、建设地点65、预期投资66、市场分析77、风险分析88、盈利分析89、招商企业101、项目概况玉屏应充分利用区位交通优势，大力发展商贸物流产业，玉屏有能力成为铜仁市、乃至周边地区商贸物流集散中心，为铜仁及周边地区产业发展服务。玉屏侗族自治县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要提出：依托专业市场，繁荣商贸流通业。突出民族特色产品、果品蔬菜、畜牧三大产业特色，建设一批辐射力强、规范化的专业批发市场。玉屏侗族自治县拟顺应市场和政策双重环境趋势，招商引资建设农产品批发交易大市场，力争将玉屏打造成为西南地区农产品批发交易集散中心。2、建设条件 政策环境2011年，国务院扶贫开发领导小组办公室和国家发展和改革委员会联合下发武陵山片区区域发展与扶贫攻坚规划（2011-2020）。规划要求武陵山片区要加强市场体系建设，完善农产品市场、生产资料市场和农村消费品市场建设。大力扶持发展各类农民专业合作社、农产品批发市场、行业协会、流通企业、农村流通大户和农民经纪人。 区位交通玉屏侗族自治县北邻铜仁市、万山特区，东与湖南省新晃侗族自治县接壤，西南与黔东南苗族侗族自治州岑巩、镇远两县毗邻，是大西南和中南的结合部，素有“黔东门户”之称，地理位置十分重要，是贵州省全方位开发战略中“东联”的窗口和桥头堡。玉屏交通较为便利，株六复线铁路、320国道、201省道、上瑞高速公路穿境而过，铜大高速公路、沪昆客运专线全面动工建设，玉屏县城1小时左右可到达铜仁大兴机场和怀化芷江机场，3小时左右可到达贵阳龙洞堡机场，初步形成了公路、铁路、航空并举，国道、省道、高速并存的立体交通网络。 农产品资源玉屏县属亚热带季风性湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑。年平均相对温度79%，年降水量1174.1毫米，气候温润，适合农牧产品的种养殖。2013年，玉屏侗族自治县完成农作物播种面积32.99万亩，主要粮食产量预计达3.56万吨；新增油茶2.5万亩、中药材5.8万亩、蔬果5.94万亩，全年肉（禽水）类总产量达1.53万吨。另外，武陵山片区森林覆盖率达53%，是我国亚热带森林系统核心区、长江流域重要的水源涵养区和生态屏障。生物物种多样，素有“华中动植物基因库”之称，拥有大量优质农牧产品资源，思南黄牛肉、沿河白山羊、武陵山茶叶等产品美誉响彻全国。3、建设内容项目总占地约为100亩。建设2.5万m2的市场交易区，主要划分为水果蔬菜交易区、水产品交易区、粮油副食品交易区、茶叶交易区、肉禽类交易区。新建1.5万m2的无公害农产品配送中心，其中配送中心的办公用房、辅助用房5000m2、保鲜仓库5000m2、普通仓库5000m2，配套冷链运输车，发展冷链物流。新建综合办公楼8000m2，建设农产品网上交易平台，结合实体农产品交易大市场，发展农产品O2O（线上、线下）电子商务。图表 1 农产品电商平台交易模式配套建设500m2无公害农产品质量检测中心及其他道路、绿化等服务设施。新建农产品批发交易大市场配套酒店1万m2。表格 1 农产品批发交易大市场项目主要建设内容建设内容建筑面积（平方米）市场交易区25000配送中心15000办公楼8000酒店10000检测中心5004、建设地点项目选址于沪昆高铁铜仁（玉屏）高铁站与玉屏城区之间的中间地带，具体位置有待投资方与玉屏侗族自治县协商决定。5、预期投资项目总投资13200万元。其中，建筑工程投资7650万元、购置设备及安装总投资1350万元、土地成本3200万元、铺地流动资金1000万元。表格 2 农产品批发交易大市场项目总投资估算投资内容总金额（万元）建筑工程7650市场交易区2000配送中心1800综合办公楼1000酒店2000检测中心50其他配套800购置设备1350冷链仓储及运输设备1000检测设备350土地成本3200铺底流动资金1000项目总投资132006、市场分析第一，玉屏农产品物流市场现状要求玉屏大力发展专业化、标准化的农产品批发交易大市场玉屏现相关农牧产品物流市场有蒋家田农贸市场、朱家场牲畜交易批发市场、县粮油批发市场以及各乡镇农产品交易市场等，农产品物流市场主要为玉屏当地农户和消费者服务。整体而已，玉屏当前农产品物流市场主要有以下几方面特征。一是，玉屏现有农牧产品物流市场服务对象较窄，辐射范围仅限本县；二是，农产品批发市场及物流基础设施落后和效率低下；三是，农产品批发市场及物流各环节信息化程度低下；四是，农产品批发市场及物流专业化和标准化程度较低。玉屏发展专业化、现代化的农产品批发交易大市场对带动玉屏物流市场、农业发展有巨大的促进作用。第二，周边地区农业的发展呼唤玉屏发展农产品批发交易大市场交通是制约黔东地区、武陵山片区农业快速发展的最大瓶颈。随着国家西部大开发的不断深入，有关政策、资金向地区倾斜，黔东地区、武陵山片区内部交通条件正在不断优化，农牧业产品规模正迅速膨胀。在此条件背景下，亟需服务于片区的专业的农产品批发交易大市场的出现。玉屏是“黔东门户”，凭借优异的区位和交通条件，有能力也有义务成为黔东片区、武陵山片区的农产品物流集散中心，为快速发展的农业经济提供催化剂。7、风险分析项目主要的风险由市场风险和技术风险。建成后的农产品批发交易大市场将是黔东地区设施最完善、模式最先进的农产品交易市场，因此项目竞争力大，市场风险较小。技术方面的风险主要指项目采用先进技术和新技术应用上的可靠性和适用性等存在不确定性，可能给项目带来的风险。同时，未来的物流业发展趋势要求大市场在环保方面做到低能耗、高环保等特殊要求，因此，在施工方面会提出更多更新的要求。另外，随着科学技术的发展，生产工艺也在日益完善，特别是技术更新速度的加快与新技术新科学领域的开辟，使得新的产品在不断涌现。这样，会改变原项目评估时技术参数和投入产出指标。8、盈利分析以下盈利分析是项目全部建设完成后，正常年的经营收入和经营成本。 年经营收入项目可以根据市场行情以及开发商经营策略采取租赁+销售结合的模式。此处假定项目物业由开发商全部持有，通过租赁获取收益。因此，项目年经营收入包括物业租赁收益和酒店运营收益。市场交易区：交易区租金按照50元/m2/月测算，则每年交易区租金收益为1500万元。配送中心：普通仓库租金按照20元/m2/月测算、保鲜冷库按照60元/m2/月测算、办公用房按照50元/m2/月测算，则配送中心年租金收益为780万元。综合办公楼：按照50元/m2/月测算，则年租金收益480万元。酒店：酒店建筑面1万m2，按照单个客房50m2计算，则总客房数为200。假定入住率为70%，每间房每晚的价格为200元，则酒店每年收入为1022万元。（每年按照365天计）检测中心：假定检测中心每年收益150万元。因此，项目年经营收入为3932万元。 年经营成本项目年经营成本包括动力能耗成本、酒店运营成本、工资及福利费、固定资产折旧、摊销费、修理费及其他费用。能耗成本：主要包括水、电、煤、油等，按照相同类型市场经验，年能耗成本约为250万元。酒店运营成本：酒店运营成本按照酒店运营收入的60%计，则年成本613.2万元。工资及福利费：项目总定员100人，按照人均1800元/月测算，则每年工资及福利费为216万元。固定资产折旧费：建筑工程按20年、设备按15年测算折旧，残值率为5%，则固定资产折旧费为448.875万元。摊销费：土地成本按10年摊销，则年摊销费320万元维护修理费：按折旧费的50%测算，则年修理费224.4万元。其他费用：包括管理费用、财务费用等，按年经营收入的4%测算，则其他费用157.28万元。综合所有成本费用，项目年经营成本为2229.97万元。表格 3 农产品批发交易大市场建设项目盈利分析经营收入金额（万元）市场交易区1500配送中心780综合办公楼480酒店1022检测中心150经营成本能耗成本250酒店运营成本613.2工资及福利216维护修理费用224.4折旧费448.875摊销费用320其他费用157.28经营利润经营收入-经营成本=1702.25简单测算，本项目正常年经营利润为1702.25万元，以经营利润估算项目资金回报率，则项目投资回报率为12.9%，项目投资回收期约为8年。9、招商企业专业化的、现代化的农产品批发交易大市场要求完备的物流信息流程和专业的运营团队，因此项目进入门槛相对较高。建议重点选取有大市场、特别是农产品交易大市场开发运营经验的企业作为招商对象。这类招商对象又可以分为两类，一是全国型开发企业，一是地方型开发企业。全国型开发企业，建议重点关注中国农产品交易有限公司。现时公司于中国营运四大农副产品交易市场：武汉白沙洲农副产品大市场、玉林宏进农副产品批发市场、洛阳宏进农副产品国际物流中心，以及徐州农副产品中心批发市场。公司正在积极投放资源，构建全国性批发市场网络体系，以全资、控股或参股，经营农副产品综合批发市场，整合成现代化农副产品物流中心网络。通过分析公司发展战略和现有交易市场布局，公司未来入驻西南地区布局的可能性非常大。地方型开发企业，建议重点关注长沙、贵阳、重庆、铜仁市农产品批发交易市场开发运营企业。实地考察相关农产品大市场，并与开发运营企业洽谈合作可能性。表格 4 重点地区主要农产品批发交易市场地区农产品交易市场长沙长沙红星批发大市场长沙马王堆批发大市场长沙高桥批发大市场贵阳五里冲农副产品批发市场谷丰粮油批发市场重庆观音桥农产品批发市场九龙坡农产品批发市场菜园坝农副产品配送中心铜仁铜仁东太农产品批发市场10、招商策略针对中国农产品交易有限公司的招商策略：中国农产品交易有限公司是港交所上市公司，公司目前在广西玉林、湖北武汉、河南洛阳以及江苏徐州运营农副产品交易大市场。从公司2013年年报中可以发现，公司有进驻西南地区布局的可能。针对中国农产品交易有限公司，建议玉屏投资促进局指派专人研究公司发展战略、公司运营模式，力求发现公司最关注、最能促动企业投资的关键因素。有的放矢，有针对性准备招商材料和优惠政策，为项目落定做好市场准备。针对地方型开发企业的招商策略：实地考察上述9家农产品批发交易市场，准备项目招商材料，与开发运营企业洽谈合作意向。目录1、项目概况32、建设条件33、建设内容44、建设地点65、预期投资66、市场分析77、风险分析88、盈利分析89、招商企业10目 录第一章 总论. .11、项目名称及承办单位.12、编制依据. .43、编制原则.54、项目概况. .65、结论.6第二章 项目提出的背景及必要性.81、项目提出的背景.82、项目建设的必要性.9第三章 项目性质及建设规模.131、项目性质.132、建设规模.13第四章 项目建设地点及建设条件.171、项目建设地点.172、项目建设条件.17第五章 项目建设方案.251、建设原则.252、建设内容.253、工程项目实施.33第六章 节水与节能措施.371、节水措施.372、节能措施.38第七章 环境影响评价.391、项目所在地环境现状.392、项目建设和生产对环境的影响分析.393、环境保护措施.404、环境影响评价结论. 42第八章 劳动安全保护与消防.441、危害因素和危害程度.442、安全措施方案. .443、消防设施.45第九章 组织机构与人力资源配置.461、组织机构.462、组织机构图.46第十章 项目实施进度.481、建设工期. .482、项目实施进度安排.483、项目实施进度表. .48第十一章 投资估算及资金筹措.491、投资估算依据.492、建设投资估算.49目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 建设单位概况31.3 项目提出的理由与过程31.4 可行性研究报告编制依据41.5 可行性研究报告编制原则41.6 可行性研究范围51.7 结论与建议62 项目建设背景和必要性92.1 项目区基本状况92.2 项目背景112.3 项目建设的必要性113 市场分析143.1 物流园区的发展概况143.2 市场供求现状163.3 目标市场定位173.4 市场竞争力分析174 项目选址和建设条件194.1 选址原则194.2 项目选址194.3 场址所在位置现状194.4 建设条件205 主要功能和建设规模225.1 主要功能225.2 建设规模及内容266 工程建设方案276.1 设计依据276.2 物流空间布局的要求276.3 空间布局原则286.4 总体布局296.5 工程建设方案306.6 给水工程336.7 排水工程356.8 电力工程386.9 供热工程466.10 电讯工程477 工艺技术和设备方案517.1 物流技术方案517.2 制冷工艺技术方案678 节能方案分析738.1 节能依据738.2 能耗指标分析738.3 主要耗能指标计算748.4 节能措施和节能效果分析769环境影响评价839.1 设计依据839.2 环境影响评价应坚持的原则839.3项目位置环境现状849.4项目建设与运营对环境的影响849.5项目建设期环境保护措施849.6 项目运行期环境保护措施8610 安全与消防8710.1安全措施8710.2消防8811 组织机构和人力资源配置9211.1 施工组织机构9211.2 基建项目部的主要职责9211.3 运营管理9311.4 人员来源、要求及培训9412 工程进度安排9612.1 建设工期9612.2 工程实施进度安排9613 投资估算与资金筹措9813.1 投资估算98投资估算包括建设项目的全部工程，主要内容有：主体建筑工程、道路硬化工程、绿化工程、其他费用及基本预备费。9813.2 资金筹措9914 财务评价10214.1 评价依据及方法10214.2 基础数据与参数选取10214.3 营业收入及总成本费用估算10314.4 利润总额估算10514.5 盈亏平衡分析10514.6 财务评价10615 综合效益评价10716 招投标管理10816.1 编制依据10816.2 招标原则10816.3 招标方案10916.4 评标要点11017 结论及建议11117.1 结论11117.2 建议112.50第十二章 经济分析.521、国民经济评价.52第十三章 社会评价.541、项目对社会的影响分析.542、互适性分析.553、社会风险分析.554、社会评价结论.56第十四章 工程招标.571、发包方式.572、招标组织形式.573、招标方式.584、本项目招标形式和招标内容.58第十五章 结论与建议.6012.1结论.6012.2 建议.60 17