2017年农民公寓建设项目策划书.doc

2016年农民公寓建设项目

可行性研究报告

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目 录

第一章 总论 1
1.1项目概要 1
1.2建设单位概况 1
1.3 项目法人责任制 2
1.4 项目建设内容 2
1.5项目建设的总体思路 2
1.6 可行性研究报告依据和范围 3
1.6.1可行性研究报告的编制依据 3
1.6.2 编制范围 3
1.6.3 研究的主要过程 4
1.7 可行性研究结论 4
1.8主要技术经济指标 5
第二章项目背景和及国内发展模式 5
2.1项目背景 5
2.1国内发展模式 8
第三章 市场需求分析 21
3.1投资环境分析 21
3.2市场调查与预测 21
3.3销售预测 34
3.4营销策略 35
3.5市场定位 37
第四章 建设规模和场址条件 39
4.1建设规模方案比选 39
4.2推荐建设规模方案 41
4.3场址条件 41
第五章 建筑方案选择 49
5.1建筑设计指导思想与原则 49
5.2总体规划方案 49
5.3居住建筑方案 54
5.4主体工程和辅助工程 57
第六章 节能分析 69
6.1节约能源 69
6.2节水措施 72
第七章 环境影响评价 75
7.1环境条件调查 75
7.2施工期环境影响分析 75
7.3建成后环境影响分析 78
7.4环境保护措施 79
7.5公众参与 80
第八章 劳动安全卫生消防 81
8.1安全管理 81
8.2安全消防管理制度 83
第九章 组织机构与人力资源配置 85
9.1组织机构设置 85
9.2劳动就业与员工培训 87
第十章 组织安排与进度计划 90
10.1组织安排 90
10.2进度计划 90
第十一章 腾出土地利用 91
第十二章 投资估算和资金筹措 93
12.1投资估算 93
12.1.1估算依据 93
12.1.2投资计划 93
12.2资金筹措 95
第十三章 财务评价 96
13.1成本费用估算的依据及说明 96
13.2 各项费用估算 97
13.2.1 单位成本估算 97
13.2.2销售收入 97
13.2.3 财务费用估算 98
13.3盈利能力分析 98
13.3.1主要损益指标 98
13.3.2财务现金流量分析 100
18.3.3 盈亏平衡分析 100
13.4 财务评价结论 101
第十四章 社会评价 102
14.1项目对社会影响分析 102
14.2项目对所在地的互适性分析 102
14.3社会评价结论 103
第十五章 招投标内容 104
第十六章 结论与建议 105
16.1结论 105
17.2建议 105

2016农民公寓建设项目可研报告
第一章 总论
1.1项目概要
项目名称：北庄镇农民公寓建设项目
承办单位：枣庄市山亭区北庄镇人民政府
项目地点：山东省枣庄市山亭区北庄镇政府驻地
建筑面积：19000平方米
项目投资: 3800万元
法人代表：
项目主要建设内容与规模：建设农民公寓工程及相应配套工程,总建筑面积19000m2，由旧房拆迁工程和新公寓建设工程组成,拟建六栋五层农民公寓，一排两层沿街商品房。
1.2建设单位概况
北庄镇现辖17个行政村，139个自然村，总人口4.2万人，其中城镇人口5000人，农村人口3.7万人，北庄镇境内山峦叠嶂，河流纵横，林木葱郁，特有的地形地貌形成奇峰与溶洞交汇，山清水秀，景色秀丽，拥有抱犊崮国家级森林公园、熊耳山国家级地质公园、国家级生态农业旅游示范点——洪门村、龙床风景区，属省级首批环境优美乡镇、省级旅游强镇。2008年，全镇地区生产总值达到5.79亿元，地方财政收入完成1038万元，全社会消费品零售总额达到2.1亿元，规模以上企业发展到11家，比2007年增加3家，实现增加值2.5亿元，累计完成固定资产投资6.3亿元，城镇居民年人均收入6000余元，农村居民年人均收入4815元。
1.3 项目法人责任制
作为本项目的法人单位，具有独立承担法律责任的能力。该项目法人代表韩昉对项目的策划、资金筹措、建设实施、生产经营、债务偿还实行全过程负责。山亭区北庄镇人民政府为项目建设和运营成立了专门班子，其组成人员素质、内部组织结构，满足项目管理和技术上的要求，符合国务院国办发[1999]16号《国务院办公厅关于加强基础设施工程质量管理的通知》中有关对建设项目法人责任制的要求。
1.4 项目建设内容
项目主要建设内容与规模如：建设农民公寓工程及相应配套工程,总建筑面积19000m2，由旧房拆迁工程和新公寓建设工程组成,拟建六栋五层农民公寓，一排两层沿街商品房。
1.5项目建设的总体思路
为了全面贯彻落实全省农村住房建设和危房改造工作会议的精神，加快2009年全市城中村和乡镇驻地村改造项目建设。山亭区北庄镇结合自身情况研究决定启动北庄镇农民公寓建设项目。该项目通过拆迁原来160户原有农民住房，集中建设新的多层农民公寓，节省下大量土地资源，节省下的土地拟用于农副产品物流交易加工中心，给农民改善生活的同时给北庄镇带来巨大的经济效益。
1.6 可行性研究报告依据和范围
1.6.1可行性研究报告的编制依据
（1）项目可行性研究报告编制委托合同书；
（2）《投资项目可行性研究指南》中国国际工程咨询编写组、中国电力出版社；
（3）《建设项目经济评价方法与参数第三版》，国家计委、建设部；
（4）《枣庄市城市总体规划》(2007年-2020年)；
（5）枣庄市土地利用总体规划(1997-2010年)；
（6）《枣庄市山亭区北庄镇总体规划》（2003-2020）；
（7）《山东省安装工程计价依据》2003.6；
（8）《山东省环境保护“十一五”规划》；
（9）国家、山东省其他有关政策、法规、规划；
（10）项目建设单位提供的其它有关资料。
1.6.2 编制范围
主要从以下几点对项目进行技术、经济分析论证：
（1）市场分析
（2）建设条件、建设规模及建设方案论证
（3）技术方案
（4）环境保护及劳动安全
（5）投资估算及资金来源
（6）经济效益初步评价等
1.6.3 研究的主要过程
在编制本可行性研究报告之前，项目主办单位对自身的建设条件进行了论证，并对项目的市场前景等进行了调查，经向有关领导汇报和请示，要求对本项目进行可行性研究。
项目主办单位向可行性研究报告编制单位提供有关的资料，编制单位对本项目所涉及的相关问题进行了认真的、有重点的调研和分析，本报告具体论述项目的建设在经济上的必要性和合理性；技术和设备的先进性、可靠性和适用性；财务上的盈利性与可行性；环境和建设上的可容纳性和可实施性。
1.7 可行性研究结论
通过本可行性研究报告综合论证，可得出以下结论：
项目符合当前新农村建设的需求，前景看好，本项目产品规模合理，市场风险小，经济效益较好。
采取根据规范要求自行设计并与国内设备厂家合作开发的路线，保证了技术的先进性，又相应降低了成本。
公寓选址在枣庄市山亭区北庄镇驻地，占地面积10800平方米。项目能源、动力供应有保障。
1.8主要技术经济指标
项目主要经济技术指标见表。
表 1 项目主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
占地面积
平方米
10800

2
总建筑面积
平方米
16269

3
住宅面积
平方米
14679

4
商业面积
平方米
1590

5
A户型
平方米
107.70
70
6
B户型
平方米
108.68
50
7
C户型
平方米
85.30
20
8
容积率

1.50

9
绿化率

0.35

第二章项目背景和及国内发展模式
2.1项目背景
农民是我国改革开放和工业化、城镇化进程中的一支重要力量。他们虽然出身卑微，主要从事农产业，但随着我国经济社会的发展，我国的农民有的在农闲季节外出务工、亦工亦农，流动性强，有的长期在城市就业，已成为产业工人的重要组成部分。大量农民进城务工或在乡镇企业就业，对我国现代化建设作出了重大贡献，对推动全面建设小康社会进程做出了巨大贡献。因此我们应该统筹城乡发展，保障农民合法权益，改善农民生活环境，为农民提供更好的学习生活空间。
一、充分认识解决好农民问题的重大意义
(一)农民问题事关我国经济和社会发展全局。当前我国农民已不是传统意义上的农民了，他们分布在国民经济各个行业，在加工制造业、建筑业、采掘业及环卫、家政、餐饮等服务业中已占从业人员半数以上，是推动我国经济社会发展的重要力量。农民外出务工，为城市创造了财富，为农村增加了收入，为城乡发展注入了活力，成为工业带动农业、城市带动农村、发达地区带动落后地区的有效形式，同时促进了市场导向、自主择业、竞争就业机制的形成，为改变城乡二元结构、解决“三农”问题闯出了一条新路。返乡创业的农民，带回资金、技术和市场经济观念，直接促进社会主义新农村建设。进一步做好农民工作，对于改革发展稳定的全局和顺利推进工业化、城镇化、现代化都具有重大意义。
(二)维护农民权益是需要解决的突出问题。近年来，党中央、国务院高度重视农民问题，制定了一系列保障农民权益和改善农民就业环境的政策措施，各地区、各部门做了大量工作，取得了明显成效。但农民面临的问题仍然十分突出。主要是：工资偏低，被拖欠现象严重；劳动时间长，安全条件差；缺乏社会保障，职业病和工伤事故多；培训就业、子女上学、生活居住等方面也存在诸多困难，经济、政治、文化权益得不到有效保障。这些问题引发了不少社会矛盾和纠纷。解决好这些问题，直接关系到维护社会公平正义，保持社会和谐稳定。
(三)解决好农民问题是建设中国特色社会主义的战略任务。农业劳动力向非农产业和城镇转移，是世界各国工业化、城镇化的普遍趋势，也是农业现代化的必然要求。我国农村劳动力数量众多，在工业化、城镇化加快发展的阶段，越来越多的富余劳动力将逐渐转移出来，大量农民在城乡之间流动就业的现象在我国将长期存在。必须从我国国情出发，顺应工业化、城镇化的客观规律，引导农村富余劳动力向非农产业和城镇有序转移。我们要站在建设中国特色社会主义事业全局和战略的高度，充分认识解决好农民问题的重要性、紧迫性和长期性。
（四）大力开展农村基础设施建设，促进农民就业和增收。按照建设社会主义新农村的要求，统筹规划城乡公共设施建设。各级人民政府要切实调整投资结构，把对基础设施建设投入的重点转向农村，改善农村生产生活条件，带动农村经济发展和繁荣。加快形成政府支持引导、社会资金参与、农民劳动积累相结合的农村建设投入机制。农村基础设施建设要重视利用当地原材料和劳动力，注重建设能够增加农民就业机会和促进农民直接增收的中小型项目。
(五)积极稳妥地发展小城镇，提高产业集聚和人口吸纳能力。按照循序渐进、节约用地、集约发展、合理布局的原则，搞好小城镇规划和建设。加大对小城镇建设的支持力度，完善公共设施。继续实施小城镇经济综合开发示范项目。发展小城镇经济，引导乡镇企业向小城镇集中。采取优惠政策，鼓励、吸引外出务工农民回到小城镇创业和居住。
(六)切实把解决农民问题摆在重要位置。解决好涉及农民利益的问题，是各级人民政府的重要职责。各级人民政府要切实把妥善解决农民问题作为一项重要任务，把统筹城乡发展和促进农村经济又好又快的发展转移纳入国民经济和社会发展中长期规划和年度计划。做好农民作的主要责任在地方，各地都要制定明确的工作目标、任务和措施，并认真落实。当下，北庄镇政府从实际情况出发，通过长远规划，立项农民公寓的建设工程是一项利民惠民工程，既缓解了宅基地紧张问题又切实改善了农民的生活条件，保障了农民的合法权益，使北庄镇驻地农民像城里人一样住上了高楼，再一次扬眉吐气。
2.1国内发展模式
为贯彻落实今年全市农村工作会议精神，加快推进我市旧村改造、农民公寓建设、村容村貌整治工作，收集和整理国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的做法和经验，以及解决主要问题的政策和措施，结合北庄镇的实际，提出我北庄镇镇驻地旧村改造与农民公寓建设的思路。
一、国内城市推进旧村改造与农民公寓建设的模式
在城市化进程中，由于城乡二元体制，“城中村”成为进一步提升城市化发展水平的障碍，依附“城中村”而衍生的社会治安、消防隐患、环境脏乱等问题，成为城市发展与管理的难题。近几年来，国内不少城市为从根本上解决“城中村”问题，相继开展了“城中村”改造的探索与实践，形成了多种模式，对我们具有一定的借鉴意义。
广州模式：政府引导，村集体自主组织实施，“一村一策”开展改造工程，逐步将“城中村”的市政、卫生、教育等工作纳入城市管理范畴。一是以改变村民生活环境为前提的市政基础设施建设带动改造；二是统一建设村民公寓，村民补偿新旧住宅差价后整体搬迁改造；三是保留原来村的古建筑，加入现代住宅新元素的分片改造；四是村经济组织与外界资本合作开发商业的改造。
深圳模式：政府主导，市场运作，稳步推进。针对“城中村”的具体情况，采用综合整治和全面改造两大方式。综合整治是对已有较好规划的“城中村”进行基本不涉及房屋拆建的环境净化、美化项目。全面改造分为“推倒重来”的整体拆建、“穿衣戴帽”的局部拆建和异地重建。建立准入制度，为改造项目和参与改造开发的机构设定准入条件，确保“成熟一个，改造一个，改造一个，成功一个”。特区内通过“城中村”改造改善城市面貌；特区外通过旧城、旧村和旧工业区的全面更新改造，促进产业结构优化，实现特区内外一体化。
东莞模式：公平、公正、公开打造“城中村”改造“阳光工程”。改变过去“一个村建一个农民公寓”的做法，打破地域界限、氏族界限，多个村落集中建设农民公寓。全国首个跨地域建设、规模最大的农民公寓黄江镇梅塘片区，预计总投资7亿元，总建筑面积46万平方米，将建成拥有2000套公寓住房，以及商业、文体、会所和服务等配套设施完善的大型社区，成为农村城市化示范工程。
武汉模式：定位于“偿还历史旧账”以及“建立责任政府”的高度，启动“城中村综合试点改造”。将村集体组织的改制、村民身份转换与改造同时进行，实施“依法行政，有情操作”，充分考虑村民利益，通过市场化运作的方式解决问题。对人均农用地小于或等于0.1亩的村由改制后的村经济实体自行改造；对人均农用地大于0.1、小于或等于0.5亩的村以项目开发的方式实施改造；对人均农用地大于0.5亩的村以统征储备的方式实施改造。综合改造的内容包括：集体经济组织改制、农业户口改为居民户口、撤销村委会组建社区居委会、村民就业和社会保障、土地房产处置及建设规划管理等。
郑州模式：实现“土地国有”。“城中村”改造有政府投入、村民自筹建设、开发商独立建设、开发商与村民合作等四种类型，核心是“村民变市民，村委变居委，土地集体变国有”。根据郑州市政府提出“城中村”改造特事特办的精神，对于纳入改造的“城中村”土地，都视为国有土地进行规划运作，目的在于解决集体土地不能办理拆迁许可证的问题，然后再把土地性质改为国有。
杭州模式：在市区“城中村”改造试点范围内，实施“一区一统筹,一村(片)一方案”模式。即在保证市级基础设施和重点工程建设用地需要的前提下,让各区政府享受市政府在土地运作方面的部分权限,统筹运作“城中村”改造范围内的集体土地,同时兼顾解决“城中村”试点问题的一种运作模式。
南京模式：统一规划、分类指导、稳步推进、分级负责。把工业向园区集中，农民向城镇集中，土地向规模经营集中与“城中村”改造结合起来。一是以项目开发的方式实施改造。二是以土地储备的方式实施改造。三是以“老城改造” “拆”、“改”并举的方式实施改造。实现“四统一”和“三转变”。“四统一”：依法统一将“城中村”集体土地转为国有土地；统一把农村居民转为城市居民，组建社区居委会；统一将“城中村”居民纳入城镇社会保障体系；统一“城中村”的规划、建设和管理。“三转变”：农村向城市转变、村民向市民转变、农村管理向城市管理转变。
绍兴模式：顺势而为、让利于民，切实保障村民的利益。在规划上采取“就近、就城、就便”的原则，“城中村”改造以相对集中的组团形式规划建设，规划选址充分考虑村民的恋土情结，力争做到原拆原建和合理布局。通过实施改革村民户口、身份、社保和集体资产处置等措施，从根本上解决城乡二元体制结构的问题，让利于民，把村民纳入社会保障体系，让村民享受改革开放、经济发展和城市化带来的文明成果。
青岛模式：在全国率先探索以产权制度改革为主要内容的“城中村”企业改制模式。即以建立现代产权制度为目标，对“城中村”集体资产进行合理处置，并依照《公司法》实施规范的股份制改造，建立现代企业制度，完善法人治理结构，促进集体经济组织规范发展。在创新经济体制、转换村民身份、落实社会保障、促进企业发展，以及创新社会体制、加强社区管理、巩固基层组织等方面实现“三个根本转变”的新突破，实现了村庄向社区转变，实现了村民向市民和股东转变，实现了集体经济组织向规范的股份制企业转变。
二、国内城市解决旧村改造与农民公寓建设主要难题的办法和措施
各地在推进“城中村”改造与农民公寓建设的探索和实践中，普遍遇到了城乡土地性质差异，迁新不拆旧，改造资金筹措难和税费负担重，以及补偿标准不到位等难点问题。他们结合本地实际，摸索出一些行之有效的办法和措施，值得我们借鉴。
1、土地问题。“城中村”改造必须研究的关键问题。深圳市以建筑容积率制约土地开发的密度和强度。低容积率可以免收或少收地价，高容积率则按现行地价标准收取。村民以宅基地入股改造“城中村”，参与项目利润分配，按国家政策可以补偿住宅建设成本和拆迁安置过渡费。宁波市把改造建设用地指标列入年度用地计划，盘活的存量土地全部纳入城市土地储备中心，作为“城中村”改造专项土地储备。安置房及配套建设用地采用出让方式供地，改造完成后的建筑物办理国有土地使用权证和房屋所有权证，可以上市交易。武汉市将土地划分为四种类型:一是保留住宅用地及建设新区的还建用地；二是开发用地；三是解决村民就业用地；四是储备用地。土地出让实行市场化，全部以项目捆绑挂牌底价方式出让。“城中村”开发用地与还建用地捆绑成项目后，其挂牌底价为安置房建设成本和本宗地价之和的1.15倍。杭州市重点解决安置村民的多层公寓建设、因拆迁和建设资金平衡需要出让的土地，统筹解决10%留用地、开发性安置用地和拆复建用地等“三类指标”，逐步解决撤村建居的历史遗留问题。改造范围内的出让土地整理成净地后，将用于资金平衡的地块公开出让,土地出让金35%上交市政府，65%返还各区用于“城中村”改造。南京市把“城中村”改造的集体土地，变更为国有土地，并按国有土地进行管理，其中农用地必须按规定办理转用手续。
2、资金问题。“城中村”改造需要大量的资金投入，资金问题是启动“城中村”改造首先需要解决的问题。珠海市一方面建立改造专项资金，由财政拨款和“城中村”改造项目的地价组成，用于支付“城中村”改造的规划编制、市政基础设施和公共服务设施。另一方面引入开发商投资建设，缓解资金问题。深圳市以宅基地入股改造“城中村”的开发资金，由股份和村民自筹一部分，市区两级政府出一部分。龙江区建立“两金”制度。一是改造专项资金，资金来源于改造项目地价收益、区财政专项补贴等。二是监管资金，按改造用地的面积计取。罗湖区以村民自筹为主，每户出资260万到280万元，其中自筹50万元，其余资金由村民向银行融资，集体资产作为融资抵押，融资利息由区政府支付，工程竣工后抵押协议转为房屋按揭，并补缴25％的地价。宁波市实行市场运作，滚动开发，专款专用，自求平衡。土地出让金纳入财政专户，全额返回，不足部分由国土局在储备地块以外的土地出让金中分三年平衡。南京市多渠道筹集资金，按照“谁投资、谁受益”原则，实行市场化运作，吸引各类开发主体参与改造。符合城市总体规划的经营性用地出让，土地出让金缴入市财政局资金专户，主要用于“城中村”基础设施建设和村民社会保障。市区两级财政对规划设计和基础设施、公用设施建设给予适当支持。武汉市土地出让金、增值收益的60%划转给“城中村”所在的财政专户，用于“城中村”基础设施建设，40%由市政府统筹，用于“城中村”市政基础设施配套建设。杭州市发挥政府主导力、市场配置力、村民主体力和社会参与力的作用，加大财政支持力度，形成多元投入的资金筹集机制。

3、税费问题。税费多，改造负担重，是导致“城中村”改造成本居高不下，甚至影响改造顺利推进的重大问题。珠海市实行“拆一免三”优惠，即开发商拆除一平方米的“城中村”旧建筑，可以享受三平方米商品房免收地价优惠；合作合资改造的免收土地配套费、人防、消防报建费。深圳市改造项目建筑容积率在2.5及以下部分，免收地价；建筑容积率在2.5至4.5之间的部分，按现行地价标准的20％收取地价。龙岗区规定改造单位依法应当缴纳的地价款，可以在土地出让合同签订后一年内分期支付，改造项目涉及的其他地方行政事业性收费，减半收取。宁波市改造项目享受减免城市公用设施大配套费和土地出让有关税费的优惠政策。

4、规划问题。“城中村”改造的前置性工作。南京市坚持整体性、前瞻性、科学性和操作性相结合的原则，制订“城中村”改造规划。一方面，结合南京城市总体规划，编制完成控制性详细规划和“城中村”改造修建性详细规划，严防边改造，边产生新“城中村”的现象。另一方面，做好土地利用总体规划和城市总体规划与“城中村”改造的相互衔接。科学制定“城中村”改造方案和征地拆迁计划，做到拆迁总量与城市建设总规模、城建资金总盘子的平衡。发挥规划的调控作用，以规划控制建设单位、施工单位严格执行质量管理、安全管理，确保工程质量、功能质量和环境质量。深圳市遵循“量力而行，确保成功，全面改造和综合整治项目均衡安排，特区内外同步推进”的原则，高起点、高标准、高质量编制“城中村”改造规划计划体系，确保“城中村”改造规范、循序推进。珠海市引进高水平规划，提高新社区的档次和品位。
5、补偿问题。是“城中村”改造最为复杂的问题，同时，也是最容易引发矛盾的焦点问题。深圳市实行货币补偿为主，村民住宅可以实行产权置换方式补偿，或者采取二者结合的方式，补偿房产面积原则上不超过每户480平方米，超过的合法住宅面积实行货币补偿。田夏新村村民以宅基地入股，改造完成后可获得分配面积为宅基地面积7倍的住宅，还可以根据改造前村民住宅用作商铺出租的租金高低，分得相应的商业面积。宁波市一是在执行250平方米以内建筑面积“拆一补一”实物安置的基础上，增加货币安置补偿办法，选择货币安置补偿的，一次性发给村民6个月的临时过渡补贴费。二是自行解决临时过渡的，拆迁人按规定支付临时过渡补贴费，超过期限的两倍支付临时过渡费。三是对符合宅基地建房条件的村民，每户人均安置建筑面积不足30平方米的，按人均30平方米安置。郑州市采取房地产权调换与货币补偿相结合的方式。村民私房三层以下部分，原有面积和补偿面积按1：1比例补偿；三层以上部分，按3：1补偿。村民全部回迁后，还可获得住宅以及经营性物业的补偿。绍兴市采取“下保底、上封顶”政策，即人均住房面积不到25平方米的补足到25平方米，最高人均享受40平方米，在享受面积范围内，每平方米安置价只需713元，远远低于当地的市场价，并解决房屋三证问题。杭州市对入住高层或小高层住宅的村民，给予安置指标基础上增加10%的面积。滨江区实行“五个一”政策：3人以上的拆迁家庭，拥有一套可用于出租的安置房，每户有一个人就业，每人有一份养老保险或生活补贴，每个劳动力拥有一次免费培训机会。村民拆迁过渡可以选择安置房实物过渡或每人每月350元的货币过渡。如果过渡期超过2年，货币过渡标准提高到每人每月525元。征地拆迁的村民统一享受每平方米670元的购房价格，自己拆除旧房要求购房的村民，每平方米的房价只需570元，低于房屋建设成本。
三、推进旧村改造与农民公寓建设的启示与建议
“城中村”改造势在必行。各地实践证明，“城中村”改造不仅是“城中村”空间形态的重建，同时也是相关产权的重新界定和社会关系的重组。“城中村”改造的过程实质上是一个利益博弈的过程，在这个过程中如何均衡各方利益，是“城中村”改造能否顺利和成功的关键，也是政府作为规则制定者和监管者所必须正视、研究和解决的问题。
1、要树立“让利于村民”的理念
农村居民是旧村改造、农民公寓建设和村容村貌整治的主体，如何调动他们的积极性和创造性，是确保改造建设工作顺利推进的关键。在改造建设过程中，必须正确处理好政府、集体、村民、企业之间的利益关系，确立“以人为本，让利于村民”的理念，按照“同城生活，同城待遇”的原则，建立多方共赢的利益平衡机制。政府要侧重城市建设、环境改善和社会发展的长远利益，做到不与民争利，同时要制定让利措施，加大财政投入，参照各地做法，建立改造专项资金，实行专款专用，土地出让金要更多地用在“城中村”的改造建设上。要尊重村民意愿，通过座谈会、论证会、听证会等方式保障村民的知情权、参与权和选择权，维护村民的合法权益，特别是补偿安置问题，必须严格按有关法规执行，对改造中出现的违法违纪行为，依法严肃查处，避免拆迁引发群体性事件，确保社会大局稳定。
2、要建立强有力的组织推进机制
在推进旧村改造建设中，政府必须发挥主导作用，加快领导机制的建设，构建“市级统筹、区镇组织、村居实施、四级联动、部门协调、社会参与”的工作格局。一是成立协调领导小组，统筹推进工作。由市长挂帅，分管副市长牵头，成员包括政策法规、规划建设、国土资源、财政税务、监督管理、纠纷协调等相关职能部门，主要确定“城中村”改造的总体思路和工作计划，制定“城中村”改造的指导性政策，协调督导“城中村”改造的重大事项，研究解决“城中村”改造遇到的重大问题。各区、镇（街道）也要相应成立协调领导机构。二是成立工作机构。挂靠农口部门，主要落实“城中村”改造的工作计划、政策制订、监督检查和资金平衡，牵头协调“城中村”改造相关审批手续，完成领导小组直接交办的工作任务。三是建立规划、建设、资金、税费等专责小组，强化推进机制建设，保证领导到位、组织到位、政策措施到位。
3、要确立“分类指导、分步实施”的工作思路
农村情况千差万别，必须实事求是，根据农村的实际情况，采取相应的改造方式，不搞一刀切。从我市实际出发，要确立“分类指导，分步实施，试点先行，逐步铺开”的工作思路，积极稳步地推进旧村改造和农民公寓建设。分类指导，就是分两大类推进旧村改造建设：一是对组团城市中心城区的“城中村”、“园中村”，重点进行旧村、旧物业的改造，积极推进农民公寓建设，使旧村尽快融入城市；二是对农业比重较大的偏远农村，重点加强村民建房的规划控制，推进村容村貌的整治。分步实施，就是要按照“先易后难”的原则，加强规划和策划，明确改造建设目标，分阶段地推进旧村的改造和建设。试点先行，就是要科学选点，实行“一村一策”，发挥典型示范的作用。逐步铺开，就是由点及面，循序渐进，注重实效。
4、要制定明确的阶段性目标
农村问题要认真对待。要树立长期作战的思想，按照分步实施的原则，制定清晰的阶段性改造建设目标。从北庄镇实际出发，当前，要抓紧制定北庄镇旧村改造建设的中长期规划，确立“三年一小变，五年一中变，十年一大变”的目标，并根据小变、中变、大变的要求，制定相应的改造建设计划目标。三年小变，要求试点村实现“村村有规划，村村上项目，村村见成效”的目标。五年中变，力争全镇农村的改造建设实现全面启动。十年大变，要求80%的旧村得到有效整治，建成一批平安和谐、环境优美的示范村居。为此，要建立可操作的量化考核方案和考核办法，列入镇政府领导及工作人员的工作目标考核内容，确定改造建设计划项目责任人，切实把综合整治项目的推进工作落到实处。
5、要采取统筹协调的政策措施
旧村改造建设是一项复杂的系统工程，面临着土地、资金、税费、拆迁、安置、补偿等重大难题，必须通过制定配套的政策措施，加以统筹解决。政策措施的制定，应该体现“五个兼顾”。一是控与放兼顾。控，就是要强化农村建房政策的刚性，实施严格的规划控制，加强对农村用地尤其是宅基地审批的监管。放，就是要赋予拆迁改造政策的灵活性，利用旧村改造的有利时机，本着尊重历史、兼顾现实的原则，尽力解决试点村违章建筑的历史遗留问题，以推进新村的建设和旧村的改造。二是建与拆兼顾。建新不拆旧，旧村改造就失去应有的意义。既要制定有利于农民公寓建设的保障性政策，又要制定以“建新退旧”为原则和前提的引导性政策，通过经济、法律、行政等多种手段，引导村民自愿交出或拆除旧房。三是建与改兼顾。既要制定对旧村环境、设施进行改造建设的统筹政策，又要制定对农村经济社会管理体制和方式进行变革的取向性政策，促进村民变市民、农村变城镇、农村经济社会形态变城镇经济社会形态，实现城乡“一元”管理。四是点与面兼顾。既要制定推进试点工作的政策措施，又要就2+5组团中心城区的“城中村”、“园中村”制定连片改造开发建设的整体性政策，把旧村改造和旧城、旧工业区、旧物业的改造结合起来，通过片区、街区的整体改造，提升城市建设水平。五是拆与保兼顾。既要制定拆除旧村、旧建筑物的刚性政策，又要因地制宜，制定兼顾保护文物建筑和保留特色村落的特殊性政策，延续历史与文脉

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枣庄市山亭区北庄镇农民公寓建设项目可研报告　　 　　　　 　
第三章 市场需求分析
3.1投资环境分析
本项目所在地为镇政府驻地配套设施完善，供水、供热、供电、供气等市政条件均可解决。自然条件优越，生活条件便利，交通十分方便，是良好的居住购物经商地。
本项目的开发建设，符合国家房地产投资方向以及该镇总体规划。
本项目的建设将为该镇全面实现小康社会，彻底改变农村面貌，进一步完善城镇配套功能,提高城镇整体水平,优化投资环境,扩大招商引资,促进地区经济和社会发展做出新的贡献;为盘活土地,提高土地使用效益,合理配置资源, 大力发展新农村建设，满足农民不断增长的物质文化生活的需要，实现社会和谐发展提供可供借鉴的经验；为带动其它行业的发展，为当前经济危机严峻形势下扩大内需做出积极贡献，实现经济、社会和环境效益的统一，将起到积极的推动作用。因此，项目建设很有必要，势在必行。
3.2市场调查与预测
一、住宅市场现状
（一）供应现状
进入2001年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房建设制度改革的推动下，以住宅为主体的房地产市场，总体上呈现平稳发展的态势，商品房开发投资回升快，特别是前两年房价上升幅度大，远远超过了农民的购买能力。而商品房开发投资对国民生产总值增长的贡献率年均也达到1个百分点以上，拉动经济增长的作用是明显。
在住房分配货币化政策推动下，城市居民对住房消费的投入迅速增加，购房积极性大大提高，住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅速增长。近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了城市居民的买房。房地产二、三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。房地产二、三级市场联动从理论探讨已转向广泛的实践，房屋置换活动蓬勃展开，已成为住宅市场的另一个热点，但是近两年房地产市场遇到了前所未有的困难。当我们看到房地产市场如此热闹的时候，然而唯独没有面对适合农民的房地产开发。因此，北庄镇在在等待房地产市场回暖的同时，没有倍加重视农民这一庞大的消费群体。以前广大的农民对于购房消费却只能望“房”心“羡”，而现在随着经济社会的发展，随着新农村建设的进行，农民的生活有了一个新的飞跃，农民住高楼的梦想马上就可以变为现实了。为了社会的和谐发展我们必须更加注重提高农民的生活质量。
（二）由农村看房地产市场
改善居住条件是广大农民的热切期待。近年来，各地通过不断加强社会主义新农村建设，加大“路水电气医学”等基础和公共设施投入，农村的生产生活条件有了不断改善, 农民的住房水平有所提高，大多数农民告别了土坯房、危旧房。但从总体上看，全省城乡差异仍然很大，农村的居住条件普遍不高。即使是经济强县，城乡之间、新农村建设示范点与一般村庄之间仍存在严重的不平衡。目前大部分农村住房为建筑质量差、抗震能力低的砖木结构，全省还有80万户农民至今仍居住在破旧危房中。农村的基础设施仍然比较薄弱，村内道路多为泥土路、砂石路，路灯、排水、垃圾收集、污水处理等设施相对缺乏，绿化美化水平不高。随着生活水平的不断提高，进一步改善住房条件和居住环境，成为广大农民群众的热切期盼。在开展深入学习实践科学发展观活动中，广大农民有两个比较集中的意愿诉求，一是现行土地政策长久不变；二是过上与城里人一样的现代生活，而改善住房条件是农民的首选。去年底召开的中央农村工作会议，在强调继续加强农村“路水电气医学”等基础设施建设的同时，加上了一个“房”字，提出了改善农民居住条件、加强农村住房建设的任务要求。中央关于扩内需、保增长的十项措施把危房改造作为农村民生工程的重要内容。各级政府通过财政补贴、信贷扶持等有效措施，帮助农民建设新居和改造危房，同步建设配套基础设施和公共服务设施，把公共财政的阳光照射到农村，使广大农民共享改革发展成果，将极大地顺应农民群众期盼，激发他们建设社会主义新农村的热情，同时也为农村房地产的发展奠定了坚实的基础，为房地产业的振兴提供了信心。
第二，进农村住房建设与危房改造可以有效拉动内需，这是政府当前大力提倡的。对一般农村居民来说，住房是最重要的财产，建房是最大的消费支出。目前，我省有农户2079万户、农村居民7045万人。全省农村人均住房面积33平方米，在全国排在第14位，住房建设的潜力很大。近几年，全省城镇规划区外村庄居民每年建新房的约27万户，户均土建施工、装饰装修和家电家具等投入10万元。如果通过适当的政策措施，每年将建新房的农户提高到100万户，就可拉动投资1000亿元，三年拉动投资3000亿元。从而产生对钢材、水泥、建筑劳务等市场的巨大需求，带动装饰装修、家电、家具、纺织等相关产业的发展，每年至少提供城乡就业岗位80万个、增加农民纯收入60亿元，成为拉动内需的一个有力引擎。通过科学规划建设农村住房，还能够腾出大量土地，促进节约集约用地，推动土地适度规模经营，有效缓解建设用地紧张矛盾，为发展提供更大空间。
启动农民公寓工程，这无疑为房地产业的振兴提供一条十分现实而有效的途径，让动迁农民看到了安居乐业的希望，同时腾出大量土地为农村的美好发展提供了最宝贵的资源。
（三）市场定位
依据地段、交通、环境及各项配套设施的优势，本项目定位为中低档人文住宅园林小区，市场定位为收入较低的农民。在房型设计上以三室一厅、二室二厅、二室一厅为主，楼层设计为五层。
A、目标消费群定位的原则
不以年龄、职业、收入、地域来界定目标消费群，而是专对农民量身定做。
目标定位要充分考虑两大问题：
——农民的购买力问题
——提高农民的生活质量问题
B、目标群体的界定
该项目的目标主体主要为大北庄村的160户搬迁户，剩余50套楼房和30套沿街房在本村范围内通过竞价方式出让所有权，得到这些住房的农民，可以通过出租的形式，对其进行经营。沿街商业房，主要用来发展小商品业。
出租房消费主体的界定
⑴从继承与发展的角度对目标消费群体进行定位。
① 当前的主力消费群体：
商人（主要为小商品贩）
学校、医院职工
周边区域原住户
周边企事业单位效益较好的职工、拆迁户、老城市人为主，一部分为附近经商的个体户，年龄在30～50岁之间。
入租客户汇集了该镇中部分高端收入者，以经营第二职业居多，文化层次较高，对环境、生活品质、项目配套、物业管理等均有较高要求，无明显的地缘特征。
⑵从目标消费群的辐射影响力角度进行定位：
①该市社会结构（金字塔）：
中产阶级对其上、下阶层均保持较强的影响辐射力。
从社会结构量的方面分析，中产阶级是群体最大的一群，可利用性强。

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