大健康产业互联网交易商城可行性分析报告.doc

xx（国际）大健康产业互联网交易商城项目

xx（国际）大健康产业互联网交易商城
项 目 建 议 书

目 录
第一章 项目背景介绍 4
1.1 项目基本情况介绍 4
1.1.1 项目名称 4
1.1.2 地理位置 4
1.1.3 项目优势 4
1.1.4 项目定位 7
1.1.5 业务范围 7
1.2 项目的商业前景 8
1.2.1 “大健康”产业将成为我国最重要的支柱产业之一 8
1.2.2 中国政府提出了“预防前移战略” 8
1.2.3 巨大的市场空间 9
1.3 项目发起方情况介绍 9
1.4 项目参与方情况介绍 9
第二章 项目的社会意义和经济意义 11
2.1 建设新型互联网商业交易平台，增加青山湖区的财税收入 11
2.2 培育新的产业集聚模式，塑造XX新的经济增长点 11
2.3 繁荣XX大健康市场，带动周边产业的联动发展 11
2.4 打造新型大健康产业商业圈，提升股东和各经营户的经济回报 12
2.5 通过大型综合交易市场、增加从业人员的就业岗位 12
第三章 项目总体构想 13
3.1 创新健康产业互联网商业模式，打造新型大健康交易和服务平台 13
3.2 把江西大健康产业通过互联网平台向全国和国外辐射 13
3.3 打造茶色素千亿元大健康产业互联网商贸平台。 13
3.4 形成大健康产业的聚集地，打造大健康产业链的交易平台 14
第四章 项目用地面积与功能规划 15
第五章 项目投资预算初步 16
第六章 项目收益一览表 17
6.1 项目静态收益一览表 17
6.2 项目税收测算 17
第七章 项目的效益预测 18

第一章 项目背景介绍
1.1 项目基本情况介绍
1.1.1 项目名称
拟建设项目的全称为：xx（国际）大健康产业互联网交易商城
1.1.2 地理位置
拟建中的xx（国际）大建康产业互联网商城项目位于xx市xx南路１８号及周边地块，即xx塔子桥南路以东、解放西路以南、上海南路以西、洪婺东路南北两侧，项目一期拟开发用地300亩左右。
1.1.3 项目优势
大健康产业是一个有巨大市场潜力的新兴产业。目前涉及医药产品、保健用品、营养食品、医疗器械、保健器具、休闲健身、健康管理、健康咨询等多个与人类健康紧密相关的生产和服务领域。健康越来越受到国人的关注和重视，健康产业也极具投资潜力，如今它已成为我国经济产业中一大朝阳产业。
在发达国家，健康产业已成为带动国民经济增长的强大动力。美国健康产业产值已经超过1万亿美元，而2013年中国大健康产业的年收益仅为5500亿人民币，约占G D P的5%左右。但随着消费者对健康服务的需求不断释放，我国健康服务产业发展具备巨大的增长潜力。据权威部门测算，到2020年，中国健康服务业的总规模将超过8万亿元。
国务院总理李克强2013年8月28日主持召开了国务院常务会议，研究部署促进健康服务业发展。会议认为，促进健康服务业发展，重点在增加供给，核心要确保质量，关键靠改革创新。一要多措并举发展健康服务业，放宽市场准入。二要加快发展健康养老服务，加强医疗卫生支撑。三要丰富商业健康保险产品，支持发展与基本医疗保险相衔接的商业健康保险。四要培育相关支撑产业，加快医疗、药品、器械、中医药等重点产业发展。提升中医药医疗保健服务能力。
本项目依托我国深厚的历史悠久的健康养生文化和现代社会巨大的大健康产业的服务需求，借助于江西省在全国连接珠三角和长三角的地理区位优势、xx（国际）大建康产业互联网商城可发展成为连接国内外大健康产业的桥梁和纽带。
同时，xx（国际）大建康产业互联网商城建立以后，将与xx周边的文化设施交相呼应，共同打造xx市在全国大健康领域内全国最具影响力的品牌。具体而言，该项目的优势主要体现在以下几个方面：
一、 构建泛健康产业的产业集群, 打造区域经济发展的新模式
大健康产业是中央政府“十二五”规划中重点发展和扶持的产业，围绕大健康产业，打造涵盖大型交易中心、会展、健康服务、旅游、餐饮、娱乐等综合性特色城市综合体，依托“产业集聚、消费集中、生态提升、配套优化、地产回报”等因素，是带动区域社会经济综合发展的新形式，经济效益巨大。
二、结合城中城改造工程
目前，江西省政府和xx市政府都在大力推动城中村改造工程，并且制定了若干优惠政策，而项目所在地就在xx市政府的城中村改造的范围之内。该项目可以充分发挥xx市城中村改造的相关政策，在xx市区内打造一个城中村改造亮点工程，为青山湖区打造一个新的利税增长点。
三、结合我国城镇化建设的需要
城镇化建设是我国新农村建设的总体方针，在现有城中村的地块中，以全新的理念和思路，按高标准、高投资、业态丰富、收益回报高的要求，进行城镇化改造，一定会得到各级政府的高度重视和重点政策扶持。
四、优越的地理位置
项目地块在xx城南市区，跟xx火车站的距离只有二公里多。同时，就全国范围内来看，至今还没有出现在省城城区范围内规划建设３００亩左右大型的围绕大健康产业展开的特大型、高端的、面向世界的、以先进商业模式来运作的城市商业综合体。
1.1.4 项目定位
该项目结合xx市城中村改造和新农村建设的各项优惠政策，整合各方优势资源，倾力打造以大健康产业链为支柱产业的、以互联网为表现形式的、集完善的金融配套、商业配套、物流配套、旅游配套、医疗配套、餐饮配套、生活配套等为一体的、生态环保型现代大健康交易中心，成为我国新时期城镇化建设的示范工程。
1.1.5 业务范围
申报中的xx（国际）大健康产业互联网交易商城项目，在业务规模、商业模式和服务能力等方面，将全力打造国内首屈一指的互联网交易平台和实体交易平台，即打造达到国内大健康产业前沿水平的、沿着大健康产业链的方向向上下游发展的、以互联网为主要交易手段的、一体化运作的国内大健康产业交易中心。
具体而言，该项目主要包括下几个方面的组成部分：
1、 国内国际健康产业链整合与交流平台
2、 面向国际的国内健康产业特大型商业交易中心
3、 以互联网平台为主要交易依托
4、 打造茶色素千亿元大健康产业互联网交易平台
5、 配套完善的金融服务平台
6、 围绕健康养生产业打造B2B\B2C\020等新型网上网下平台
7、 健全的健康产业服务体系
8、 大型的特色旅游服务中心
9、 医疗服务配套体系
10、 商业配套中心
11、 特色餐饮服务中心
12、 休闲配套中心
1.2 项目的商业前景
我国的大健康产业市场发展空间十分巨大。据国家有关部门测算，目前我国大健康产业的规模只相当于世界中等发展国家的5%左右。因此，健康养生类项目发展前景十分广阔。
1.2.1 “大健康”产业将成为我国最重要的支柱产业之一
近十年来，我国的健康观念和医学模式正在发生深刻变革，“大健康”产业面临着前所未有的发展机遇，将成为中国最重要的支柱产业之一。以医疗器械、药品、保健品、保健食品、药妆、功能性日用品产销为主体的传统保健品产业，和以个性化健康检测评估、咨询服务、疾病康复、养生等为主体的健康管理服务产业将获得巨大发展。
1.2.2 中国政府提出了“预防前移战略”
我国社会存在着严重的健康挑战。亚健康人群空前增多、慢性病发病率上升、重大公共卫生事件等频敲警钟，促使我国政府提出了“预防前移战略”。医疗模式已由单纯病后治疗转向预防、养生与治疗相结合。
中国在几千年前就提出了“治未病”的思想，“治未病”包含两个方面：一是未病先防；一是已病防治。其对养生保健、防病治病有着重要的指导作用，数千年来一直指导了中医学的防治实践。
1.2.3 巨大的市场空间
大健康是时代发展的需要。目前大健康产业占到中国GDP比重的5%，而美国则是15%，其它发达国家也已经达到了10%。这说明未来的中国大健康产业有巨大的发展空间。在我国，随着老龄化以及社会的发展，对于大健康产业的需求也跟着不断上升，“生得优、活得长、病得晚、走得安”的生活理念越来越得到广大民众的支持，这为大健康产业的发展提供了非常庞大的市场基础。
据中国保健品协会估计，2013年我国大健康产业将接近2万亿，不同层次的需求如养老需求、年轻人的健康需求等都在迅速增长。到2016年“十二五”结束，大健康产业的规模将接近3万亿，三年增加珐四万亿，净增长一万亿，其增长速度位居全球第一。
1.3 项目发起方情况介绍
湖坊镇进明村隶属青山湖区湖坊镇管辖。随着xx市城市经济发展和城市面积的不断扩大，进明村已成为名符其实的城中村，面临着城中村改造的需求。该村目前可拆迁用地约1３0亩。
1.4 项目参与方情况介绍
江西省江绿集团有27年的药业生产经营历史，拥有在全球独家生产获得国家专利保护、号称软黄金的国药茶色素产品、茶色素保健品、食品等以及茶叶系列产品。胡锦涛、江泽民、李鹏、朱镕基等十多位党和国家领导人对集团的发展给予了亲切关怀与支持。
江绿集团厂区占有工业用地近7０亩。建有科研机构和生产车间，拥有一批医药、生物、食品工程技术人员和企业管理与营销人员，致力于茶叶药用、保健、食用功能的研制、开发与生产。
为配合项目建设，江绿集团经董事会研究，同意通过退城进郊，从原企业厂地整体迁出。在青山湖区重新选址建设新的厂区。并在原厂址上经营xx（国际）大健康产业互联网交易商城。
江绿集团迁入新址后，公司总部仍设置在互联网交易商城内，开展经营业务。
在保障进明村集体经济及村民利益以及相关各方利益的前提下，对江绿集团利益进行合理分配。各方利益分配比例，待项目正规设计后，另行确定。
江绿集团根据省委常委常务副省长莫建成，主管工业副省长李贻煌的批示，目前正在就做大做强茶色素大健康产业，打造茶色素千亿元大健康产业发展，进行各项申报及立项工作。
第二章 项目的社会意义和经济意义
2.1 建设新型互联网商业交易平台，增加青山湖区的财税收入
未来三到五年后，随着本项目进入稳定运营期，每年将实现交易额50亿元人民币以上，为当地创造5-6亿元/年左右的财税收入，为政府解决2000个以上的就业岗位。
而随着本项目的成功运作，将为青山湖区发掘出一个新的经济增长点，在青山湖区旅游资源的整合、健康养生拉动消费等方面将起到关键性的作用。同时，作为一个成功的样板。
2.2 培育新的产业集聚模式，塑造xx新的经济增长点
通过构建xx（国际）大健康产业互联网交易商城，可以有目的地对全国、江西省、xx市的大健康产业、健康养生服务、周边服务等进行有效整合，围绕xx（国际）大建康产业互联网商城，形成具有相当规模的大健康产业交易交流、交易集聚区，最终发展成为国内外知名的大型健康产业交易中心、交流中心、金融服务中心、健康产业培育中心和商业中心、生活配套中心等，以实现规模增长和联动效应，塑造xx新的经济增长点。
2.3 繁荣xx大健康市场，带动周边产业的联动发展
筹建中的xx（国际）大健康产业互联网交易商城项目，商业面积三十万平米，建成后将是全国截止目前最大的大健康产业交易市场，且在商业业态方面更加丰富和成熟，项目建成以后，预期将有数千家的各类大健康企业的各类经营户入驻，其中包括在全国范围内分布的健康医疗器械生产企业、药品生产企业、健康产品生产企业、加工生产企业、产品零售批发企业、展示企业以及其它相关配套企业等。
而随着本项目的成功运作，对旅游资源的整合、拉动消费等方面也将起到关键性的作用。项目建成后将吸引数量宏大的客户流、资金流，进而推动xx大健康产业、文化旅游业的发展，并带动与旅游业相关的周边产业的发展，这些产业至少包括健康养生饮食、购物、文化宣传、城市观光等，从而在相当大程度上推动xx区域经济的快速发展。
2.4 打造新型大健康产业商业圈，提升股东和各经营户的经济回报
商业的竞争归根到底是商业模式的竞争，反映在企业经营和运作的层面上，就是商业业态之间的竞争。进入21世纪以后，在市场竞争空前激烈的情况下，传统的单店销售形式在广告效应、市场吸引力、市场美誉度、盈利能力等方面，都越来越不能适应当前快节奏的消费需求。新型的商业业态，目前主要以平台和连锁为主要表现形态。
2.5 通过大型综合交易市场、增加从业人员的就业岗位
经初步测算，xx（国际）大建康产业互联网商城可以提供2000个以上的与大健康产业链和服务链相关联的直接工作岗位。

第三章 项目总体构想
xx（国际）大健康产业互联网交易商城项目，立志于走“高起点、高标准、大手笔、大格局”的总体发展原则。在发展速度与企业质量发展冲突时，一定是选择企业质量。未来项目的发展过程中，希望在以下五个方面取得重点突破，以实现企业的总体发展目标。
3.1 创新健康产业互联网商业模式，打造新型大健康交易和服务平台
以平台模式搭大健康产业交易体系和服务体系，从产品的直接经营者转变成给进场的经营者提供平台化和系列化服务。实际操作的关键点是有效地整合产业产业链上下游的相关资源，并以xx（国际）大健康产业互联网商城为依托，建立全套的互联网平台管控体系和服务体系，提升互联网商城的品牌知名度和美誉度。
3.2 把江西大健康产业通过互联网平台向全国和国外辐射
互联网平台的最大优势是消灭了地理区域的限制性，可以在同一个时点把信息和交易传递到世界各地。因此，可以利用互联网手段，把江西大健康产业推向全国、全世界，吸引全国全世界的大健康产业汇聚xx。
3.3 打造茶色素千亿元大健康产业互联网商贸平台。
借助于互联网的力量和国药茶色素的国家专利、独特药效，打造茶色素的千亿元健康产业链，让茶色素产品发挥更大的社会效益和经济效益，利国利民，造福人类。
3.4 形成大健康产业的聚集地，打造大健康产业链的交易平台
投资建设xx（国际）大建康产业互联网商城，有待于政府相关部门的大力扶持，一旦互联网商城得以形成，将对我国整个大健康产业产生有益的影响，互联网商城将打造从生产与销售、物流服务、金融服务直到销售、产品鉴定、资格审查、售后服务、人员培训等的完整的大健康产业链和服务链，并逐步形成大健康产业的交易聚集地、信息聚集地和金融聚集地和产业聚集地。

第四章 项目用地面积与功能规划
拟建的互联网商城项目具有很大的扩展空间，第一期按300亩规划。项目二期、三期与政府有关部门磋商后另行确定。

功能区
占地（亩）
容积率
建筑面积（平米）
绿化率
建筑性质
1
国际健康产业商贸区
100
4
266,400
15%
商业地产
2
金融区
60
4
159,840
15%
商业地产
3
商务服务区
60
4.5
179,820
15%
商业地产
4
物流配套区
40
3.5
93,240
15%
商业地产
5
生活区
40
3.5
93.240
15%
商业地产

总计
300

792,540

第五章 项目投资预算初步

功能区
建筑面积（平米）
建筑性质
单价（元/平米）
投资额度（亿元）
1
国际大健康产业交易区
266.400
商业地产
2500
6.66
2
金融区
159.840
商业地产
2500
4.0
3
商务服务区
179.820
商业地产
2500
4.5
4
物流配套区
92.240
商业地产
2500
2.35
5
生活区
93.240
商业地产
2500
2.35
6
园区道路

0.5
7
园区绿化

0.5
8
不可预见费用

1

总计
792.900

21.83
此为项目投资的初步估算，提供的数据有一定的参考价值。

第六章 项目收益一览表
6.1 项目静态收益一览表
经过对xx市场的基本情况的综合调研，以下测算为保守估算，项目的实际收益会超过以下估算。

功能区
建筑面积（平米）
建筑性质
月租金均价(元/平米）
年毛收入
（亿元）
1
大健康产业交易区
266,400
商业地产
120
3.84
2
金融区
159,840
商业地产
120
2.30
3
商务服务区
179,820
商业地产
100
1.92
4
物流配套区
92.240
商业地产
80
0.89
5
生活区
92.240
商业地产
70
0.77

总计
792,900

9.7
6.2 项目税收测算
大健康产业核心交易区和大健康产业周边商业区、商务服务区的面积达58万平米，按年交易总额50--80亿估算，该项目的年税收贡献能力将达到5亿人民币以上，加上租金的税收和管理费收入，总额应超过1亿人民币以上，所以该项目的年税收总额在6亿元人民币左右。
第七章 项目的效益预测
从上述初步分析可以看出，该项目具有良好的经济性和可持续发展能力。直接投资总额在22亿左右，直接税前经济效益达6亿以上。项目的投资回报期在4年左右。有良好的经济效益。
该项目年纳税总额在6亿人民币左右。有良好的社会效益。目 录
第一章 总 论 1
1.1 项目概况 1
1.2 可行性研究报告编制单位 4
1.3 承办单位简介 4
1.4 项目区概况 5
1.5 可行性研究依据 9
1.6 可行性研究的范围 10
第二章 项目建设背景及必要性 11
2.1 项目建设背景 11
2.2 项目建设必要性 14
第三章 项目建设地址及条件 17
3.1 项目建设地址 17
3.2 项目建设条件 17
第四章 工程建设方案 22
4.1 项目设计依据与原则 22
4.2 工程规划方案 23
4.3 工程技术方案 25
4.4 给排水工程 30
4.5 供电工程 31
4.6 采暖及通风 35
4.7 燃气设计 37
第五章 环境保护 38
5.1 环境保护标准 38
5.2 环境影响初步分析 38
5.3 施工期环境保护措施 39
5.4 运营期间环境保护措施 41
5.5 绿化 42
5.6 环境影响评价 43
第六章 节 能 44
6.1 依据标准、法律、法规和规范 44
6.2 能耗状况和能耗指标分析 44
6.3 节能措施 45
第七章 劳动安全卫生消防 48
7.1 设计依据 48
7.2 危害因素及危害程度分析 48
7.3 安全设施及措施 48
7.4 消防设施 50
第八章 抗震设防 52
8.1 编制依据 52
8.2 建设场地条件 52
8.3 建筑结构概况与抗震设计 54
第九章 组织机构与项目管理 56
9.1 组织机构 56
9.2 项目管理 56
第十章 项目建设实施进度 59
10.1 项目建设期 59
10.2 项目建设实施规划 59
第十一章 工程招标 60
11.1 招标依据 60
11.2 招标投标的基本原则 60
11.3 项目概况 61
11.4 项目提前招标情况 62
11.5 项目招标内容 62
第十二章 投资估算与资金措筹 65
12.1 建设投资估算的范围 65
12.2 投资估算依据 65
12.3 投资估算编制内容 66
12.4 资金筹措 70
第十三章 效益分析 71
13.1 项目实施对社会的影响分析 71
13.2 项目与所在地互适性分析 71
13.3 社会风险分析 72
13.4 社会评价结论 74
第十四章 社会稳定风险评估分析 75
14.1 社会稳定风险评估因素 75
14.2 项目建设社会稳定风险分析 76
第十五章 结论与建议 78
15.1 研究结论 78
15.2 建议 78

21