星火电影院地块旧城区改建房屋征收.doc

星火电影院地块旧城区改建房屋征收
补 偿 安 置 方 案

一、房屋征收与赔偿法律根据
1、《国有土地上房屋征收与赔偿条例》（国务院第590号令）
2、《上海市国有土地上房屋征收与赔偿实行细则》（上海市人民政府令第71号[]）（如下简称《实行细则》）
3、《上海市人民政府办公厅有关加紧推进本市“十二五”旧区改造若干问题意见》（沪府办发[]26号）
4、《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局有关贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与赔偿实行细则>若干意见告知》（沪府办发[]24号）
5、《有关贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与赔偿实行细则>若干详细问题意见》（沪房管规范征[]9号）
6、《国有土地上房屋征收评估措施》（建房[]77号）
7、《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》（沪房管规范市[]5号）
8、上海市征收赔偿强制执行规程（沪府发[]73号）
9、其他有关法规和规范性文献

二、房屋征收目
由政府根据本市有关城镇规划规定，对基础设施落后地段组织实行旧城区改建，根据《上海市国有土地上房屋征收与赔偿实行细则》，拟征收该国有土地上房屋。

三、房屋征收范围
东至西藏北路，南至芷江西路、西至铁路公房、北至成套工房。
（详细地址以公告为准）

四、被征收房屋类型和建筑面积认定措施
（一）被征收房屋类型认定
房屋类型根据《有关修订<上海市房屋建筑类型分类表>告知》（沪房[90]规字发第518号）、《有关调整本市房屋建筑类型分类告知》（沪房地资市[]141号）进行认定。被征收人、公有房屋承租人对被征收房屋类型有异议，可向上海市房地产科学研究院书面申请鉴定。
（二）被征收居住房屋建筑面积认定
1、被征收公有居住房屋建筑面积认定：
承租公有居住房屋，以租用公房凭证所记载建筑面积为准。如房管部门只标明居住面积，按居住房屋类型以居住面积乘上换算系数核定建筑面积。
房屋
类型
公寓
独立
住宅
新里
住宅
新工房
(有电梯、成套)
新工房(无电梯、成套)
新工房(无电梯、不成套)
“两万户”
新工房
旧里
住宅
简屋
换算
系数
2.06
1.83
1.82
2.00
1.98
1.94
1.65
1.54
1.25
在11月1日此前租用公房凭证中已经有记载、用于居住并已计算收取租金阁楼，高度在1.2米至1.7米部分，按照实际居住面积二分之一，以上表规定换算系数计算建筑面积；1.7米以上部分，按照实际居住面积，以上表规定换算系数计算建筑面积。其他情形阁楼，不计算建筑面积。
2、被征收私有居住房屋建筑面积认定：
（1）已经登记私有居住房屋，其建筑面积一般以房地产权证书和房地产登记簿记载为准；房地产权证书和房地产登记簿记载不一致，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。
（2）未经登记私有居住房屋，以有关同意文献记载建筑面积为准，实际建筑面积不不小于有关同意文献记载建筑面积，以实际建筑面积为准。
（3）有关同意文献未记载建筑面积，或者虽无同意文献但有有关材料证明在1981年此前已经建造并用于居住房屋，以房屋行政管理部门认定房屋调查机构实地丈量建筑面积为准。
3、以上各类房屋中违章建筑不予计入原住房建筑面积。
4、对公有居住房屋中，独用天井、晒台、阳台等在租赁凭证中有记载并缴纳租金部位，可按其记载面积酌情予以赔偿。
赔偿原则为：记载面积（不乘系数）×被征收房屋房地产市场评估单价×50%（评估单价低于本征收范围房屋评估均价按评估均价计算）。
上述酌情赔偿面积不予计入被征收房屋原建筑面积，即不作为征收赔偿方案中按建筑面积计算赔偿、补助、奖励面积基数。
（三）被征收非居住房屋建筑面积认定
1、非居住房屋界定原则：
（1）原始计划为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋作用，可以认定为非居住房屋；
（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁协议，建立了公有非居住房屋租赁关系，可以认定为非居住房屋；
（3）房地产权证书和房地产登记簿记载权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用除外；
（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门同意居住房屋变化为非居住用途，除有尤其规定以外，可以认定为非居住房屋。但在11月1日此前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，可以认定为非居住房屋；
在11月1日后来，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门同意居住房屋变化为非居住用途，不认定为非居住房屋。
（5）根据沪房地资拆[]217号文规定：市、区（县）劳动部门核发《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发《小区服务证》持证人所使用居住房屋，不认定为非居住房屋。
2、被征收非居住房屋建筑面积认定：
（1）有房地产权证，以房地产权证记载非居住用途建筑面积为准。
（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁协议，以协议记载建筑面积为准。
（3）经政府有关职能部门审批同意“居改非”房屋，以审批文献记载非居住面积为准。
（4）经工商部门核发营业执照非居住房屋，工商部门有关申请和同意文献中有营业面积记载，以有关文献记载营业面积为准，所记载营业面积不小于房屋确权面积，按房屋确权面积计。（房屋确权面积指经“面积认定小组”认定有效房屋建筑面积。）
（5）经工商部门核发营业执照非居住房屋，工商部门有关申请和同意文献中无营业面积记载，由房屋征收部门组织或委托有资质房屋测绘单位进行现场测量，经“面积认定小组”认定后，在本基地范围内予以公告。

五、征收赔偿协议主体确实定
被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁协议计户，按户进行赔偿。
被征收人以房地产权证所载明所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁协议所载明承租人为准。

六、协议生效及履行
作出征收决定之日起至签约期结束征收签约率到达90%，征收赔偿协议生效。签约率未到达规定签约比例，征收决定终止执行。原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。
本基地设签约期三个月。签约期开始时间另行公告。
征收赔偿协议生效之后一方当事人不履行赔偿协议约定义务，另一方当事人可以依法提起诉讼。

七、房屋征收赔偿方式、原则和计算措施
（一）房屋征收赔偿方式
1、征收居住房屋，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币赔偿，也可以选择居住房屋产权调换。
2、征收非居住房屋，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币赔偿，也可以选择居住房屋产权调换。
3、被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋赔偿金额和用于产权调换房屋价值差价。
（二）征收居住房屋赔偿、补助计算原则
1、征收私有居住房屋：
被征收居住房屋赔偿金额=评估价格+价格补助。
评估价格=被征收房屋房地产市场评估单价×被征收房屋建筑面积。被征收房屋房地产市场评估单价低于评估均价，按评估均价计算。
评估均价=被征收范围内居住房屋评估总价÷居住房屋总建筑面积。本基地被征收房屋评估均价经被征收居民选举产生评估机构评估后另行公告。被征收房屋评估价经复核，鉴定后有变动，评估均价不受其影响。
价格补助=评估均价×补助系数×被征收房屋建筑面积。经闸北区人民政府认定本基地补助系数原则为0.3。
被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，被征收房屋赔偿金额增长套型面积补助。套型面积补助=评估均价×补助面积。套型面积补助按照房屋征收决定作出之日合法有效房地产权证、租用公房凭证计户补助。经闸北区人民政府认定每证补助面积为15平方米建筑面积。（如下原则相似）
2、征收执行政府规定租金原则公有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金原则公有出租居住房屋，被征收人选择货币赔偿，租赁关系终止，对被征收人赔偿金额计算公式为：评估价格×20%；对公有房屋承租人赔偿金额计算公式为：评估价格×80%+价格补助，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，按规定增长套型面积补助。
征收执行政府规定租金原则公有出租居住房屋，被征收人选择房屋产权调换，由被征收人负责安顿公有房屋承租人，租赁关系继续保持。对被征收人赔偿金额计算公式为：评估价格+价格补助，被征收房屋属于旧式里弄房屋、简屋以及其他非成套独用居住房屋，按规定增长套型面积补助。
3、征收执行政府规定租金原则私有出租居住房屋：
征收执行政府规定租金原则私有出租居住房屋，对被征收人赔偿金额计算公式为：评估价格×100%；对房屋承租人赔偿按照上条第一款赔偿规定执行。
4、征收宗教团体所有及依法代管居住房屋：
征收由房管部门代理经租宗教团体房屋，以及依法代管房屋，租赁关系终止。赔偿原则按照上条执行。
（三）居住困难户优先保障
1、居住困难户申请和审核：
居住困难被征收人、公有房屋承租人向区住房保障机构提出居住困难审核申请，并提供有关证明材料。由征收部门、街道旧改分指挥部等人员构成“居住困难户认定小组”，按照《星火电影院地块居住困难对象认定措施》有关规定对居住困难户进行认定，并将经认定符合条件居住困难户及其人数在征收范围内公告，公告期为15日。公告期内有异议，由区住房保障机构在15日内进行核查和公布。
居住困难户认定原则和认定流程另行公布。
2、居住困难户保障补助：
按照本市经济合用房有关住房面积核定规定及如下折算公式计算后，人均建筑面积局限性22平方米居住困难户，增长保障补助，但已享有过经济合用住房政策除外。增长保障补助可以用于购置产权调换房屋。
折算公式为：被征收居住房屋赔偿金额÷折算单价÷居住困难户人数；
保障补助=折算单价×居住困难户人数×22平方米—被征收居住房屋赔偿金额。
经闸北区人民政府认定本基地折算单价为1元/平方米（建筑面积）。
（四）征收非居住房屋（个体工商户）赔偿、补助计算原则
1、非居住房屋凭证与营业执照（必须注册在被征收房屋内）齐全，按如下公式计算赔偿金额：
公有房屋：非居住房屋赔偿金额=被征收房屋房地产市场评估单价×被拆除非居住房屋建筑面积×80％。
私有房屋：非居住房屋赔偿金额=被征收房屋房地产市场评估单价×被拆除非居住房屋建筑面积。
2、停产停业损失赔偿：
因征收非居住房屋导致被征收人、公有房屋承租人停产停业损失，按照《实行细则》第三十五条规定进行赔偿。
3、其他赔偿：
对被征收非居住房屋内装饰装修、设备搬迁和安装以及无法恢复使用设备等，按照被征收非居住房屋建筑面积，予以每平方米4000元赔偿，每证低于100000元，可按100000元计算。
4、执照补助：对持有合法有效营业执照（必须注册在被征收房屋内）个体经营者，予以100000元/证补助。
5、拆除居住和非居住兼用房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算赔偿安顿款。
（五）征收非居住房屋（企事业单位）赔偿、补助计算原则
根据《实行细则》和《有关贯彻执行<上海市国有土地上房屋征收与赔偿实行细则>若干详细问题意见》有关规定进行赔偿。

八、征收居住房屋各类补助
1、搬家费补助：搬家费=12元／㎡×被征收房屋建筑面积，每证低于500元，按500元／证发放。
2、家用设施移装费补助：
（1）电话移装费每台140元；
（2）管道煤气移装费用每户200元；
（3）热水器拆装每台300元；
（4）有线电视移装费每户300元；
（5）空调拆装费每台400元；
（6）宽带移装费每号140元；
（7）由供电部门同意安装并由被拆迁人、房屋租赁人出资10安培以上电表移装费，按现行有关规定。
上述家用设施移装费补助合计低于2500元/证按2500元/证计算
3、异地安顿房购房补助：
选购异地安顿房源，每证补助50000元。
4、居住房屋装潢补助：
按被征收居住房屋建筑面积300元/平方米予以装潢补助
九、用于产权调换房屋基本状况和选购措施
详见《星火电影院地块旧城区改建房屋征收产权调换房屋选购措施》
十、签约搬迁奖励措施
（一）居住房屋签约奖励原则
1、协议签约奖励:
至签约期止，征收签约率到达90%（含90%），使征收赔偿协议生效，每证按照10元予以协议签约生效奖励。
至签约期止，签约率在90%基础上每增长一种百分点，每证按照5000元予以签约配合奖励。
凡签约期之后签订房屋征收赔偿协议, 每证按照60000元予以协议签约奖励。
2、全货币安顿奖励：
对签订货币赔偿协议，选择全货币安顿，不选择购置本基地提供产权调换房源被征收人、公有房屋承租人；对签订货币赔偿协议，选择全货币安顿，购置货币搭桥房源且不购置本基地提供产权调换房源被征收人、公有房屋承租人，可根据被征收房屋建筑面积，按每平方米10000元计算享有自行购房奖励；每证全货币安顿奖励低于00元，按00元计算。
如选购本方案第九条公告本基地提供产权调换房源，则不享有全货币安顿奖励。
3、早签多得益奖励：
凡在签约期限内签订房屋征收赔偿协议，根据签订协议日期享有早签多得益奖励，基数为每证0元，自签约期第十一天起每天递减200元。
计算公式为：
早签多得益奖励＝0元－200元/天×签约启动之日第十一天至实际签约日天数。
4、被拆面积奖励：
以被征收房屋建筑面积为基数，每平方米奖励元；每证低于80000元按80000元奖励。
5、无未经登记建筑奖励：
对被征收人、公有房屋承租人，除有权证、公房凭证记载建筑外，无未经登记建筑，或虽有私阁、天井搭建、阳台搭建等各类未经登记建筑但在签约期内签约，予以每证奖励30000元。
（二）居住房屋搬迁奖励原则
1、搬迁奖励：
在征收赔偿协议生效后三十天内搬出原址并交出空房可按证奖励，每证0元。另每户免费提供搬场车一车次。
2、提前搬迁奖
⑴在“搬迁奖励”项基础上，在签约期第一种月之内签约，并在征收赔偿协议生效后且十五天内提前搬迁，按每证奖励50000元。
⑵在签约期第二个月到签约期结束前签约，并在征收赔偿协议生效后且十五天内搬迁，按每证奖励30000元。

居住房屋搬迁奖励不包括在赔偿安顿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订搬迁奖励协议。

（三）非居住房屋（个体工商户）签约奖励原则
1、协议签约奖励：
非居住房屋被征收人、房屋承租人在签约期限内签订房屋征收赔偿协议，按被征收非居住房屋建筑面积予以6000元/平方米协议签约奖励，每证低于150000元，可按150000元计算;非居住房屋被征收人、房屋承租人在签约期限外签订房屋征收赔偿协议，按被征收非居住房屋建筑面积予以4000元/平方米协议签约奖励，每证低于100000元，可按100000元计算。
2、全货币安顿奖励：
非居住房屋被征收人、房屋承租人对签订货币赔偿协议，选择全货币赔偿方式，不选择购置本基地产权调换房屋，按被征收非居住房屋建筑面积，予以10000元/平方米自行购房奖励，每证低于250000元，可按250000元计算。
3、拆除居住和非居住兼用房屋，可以按照居住用建筑面积和非居住用建筑面积分别计算各项奖励。
（四）非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励原则
非居住房屋被征收人、房屋承租人在征收赔偿协议生效后三十天内搬出原址交出空房，可按证予以50000元/证奖励。

非居住房屋（个体工商户）搬迁奖励不包括在赔偿安顿协议中，在被征收人、公有房屋承租人填报空房单并搬迁后另行签订搬迁奖励协议。

注：对已依法按照征收方案作出赔偿决定后，或司法强制执行被征收人、公有房屋承租人不享有上述各项奖励。

十一、房屋征收评估机构选定措施
根据《上海市国有土地上房屋征收评估管理规定》有关规定，由房屋征收部门组织被拆迁人、公有房屋承租人按照简朴多数原则投票决定产生评估机构。

十二、期房临时安顿费及过渡方式、过渡期限
1、被征收人、公房承租人选择房屋产权调换，产权调换房屋交付前，由房屋征收部门支付临时安顿费。每月临时安顿费=50元/㎡×被征收房屋建筑面积；每证临时安顿费局限性3000元/月，按3000元/月计算。
临时安顿费以月为单位计算，未满一种月按一种月计算。
2、被征收人、公房承租人选择期房产权调换，再增长搬家费补助一次。
3、过渡期限：自被征收人、公房承租人（含房屋使用人、同住人）搬离原址并移交空房之日起至该户选购所有产权调换房屋书面告知交房之日计算。
如因故未能在约定期限内交付房屋，征收人将按照沪价商（）010号文有关规定，增长发放临时安顿费。征收人不再承担其他违约责任。
4、过渡方式：自行过渡。

十三、赔偿决定
房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人在征收赔偿方案确定签约期限内达不成赔偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确，由房屋征收部门报请区人民政府依法作出赔偿决定。

十四、赔偿决定司法强制执行
被征收人、公有房屋承租人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在赔偿决定规定期限内又不搬迁，由作出房屋征收决定区人民政府依法申请人民法院强制执行。

十五、受委托房屋征收事务所名称
上海市闸北第二房屋征收事务所。

十六、其他事项
1、房屋征收赔偿安顿协议签订：
私有房屋由房地产权证所载明产权所有人与征收人签订房屋征收赔偿安顿协议；公有住房由租用公房凭证、房屋租赁协议所载明公有房屋承租人签订房屋征收赔偿安顿协议。签订征收赔偿安顿协议被征收人、承租人应当负责安顿有关权利人、同住人。
若上述法定签约人已死亡，私有房屋根据《中华人民共和国继承法》规定由法定继承人签约（多种法定继承人可书面委托代表签约）；公有住房根据《上海市房屋租赁条例》规定，由符合法定条件新承租人签约。同住人有多人，应协商确定签约代表；协商不成，由公房出租人指定确认。若上述签约人因故不能亲自签约，可依法书面委托签约。但必须提供委托双方在征收事务所当面签名盖章书面委托书。
2、征收赔偿安顿协议签订后，被征收人、公有房屋承租人应当在征收赔偿安顿协议或者裁决确定搬迁期限内，负责将房屋使用人和同住人迁出。房屋使用人和同住人未迁出，视同被征收人、公有房屋承租人未完毕搬迁。属于空关房屋，由征收人负责告知。
3、签约当事人选择货币化赔偿安顿，签订附生效条件《房屋征收安顿协议》；选择购置基地提供配套商品房签订附生效条件《房屋征收安顿协议》和《购房意向书》，另需填写《配套商品房供应单》。
4、本基地按规定在公告栏公告征收赔偿安顿工作有关事项。
5、本房屋征收赔偿方案中货币单位为人民币。

十七、接待地点和时间
地点：芷江西路1号
时间：每天上午：9：00——11：30
下午：1：30——5：00
晚上：6：30——9：00
接待电话： 监督电话：

上海市闸北区住房保障和房屋管理局
2013年 6月24日