宁波市房地产市场.docx_咨信网zixin.com.cn

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宁波房地产市场研究一、区域概况宁波位于宁波国东海之滨，大陆海岸线中段，长江三角洲南翼，东有舟山群岛为天然屏障，北濒杭州湾，西接绍兴市，南临三门湾，并与台州三门、天台相连，是宁波国东南沿海重要港口都市。市辖象山、宁海，余姚、慈溪、奉化五个县（市），设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六区。全市总面积9365平方公里，其中市区面积为1033平方公里。截至底，宁波总人口为552.7万人，其中市区210.5万人。二、总体经济形势 1、经济总量～以来，全市GDP一直保持两位数增长，更是初次突破亿元大关，实现生产总值2158.04亿元，其中，第一产业实现增长值123.50亿元，比上年增长5.0%；第二产业1230.21亿元，增长16.6%；第三产业804.33亿元，增长15.8%。宁波总体经济运行仍然保持良性增长，经政府部门初步核算，全市上六个月GDP为1129.18亿元，比上年同期增长12.5%。 2、产业构造宁波市产业构造也深入优化。“二、三、一”产业格局稳固。三次产业比重分别为5.7%、57.0%和37.3%，其中一产比重较1978年下降了26.6个百分点，二产比重较1978年上升了9个百分点，三产比重较1978年上升了17.6个百分点。与宁波市GDP总量初次突破1000亿元大关1999年相比，一产比重下降3.2个百分点，二产比重提高1.1个百分点，三产比重提高2.1个百分点。 3、固定资产投资宁波市固定资产投资获得稳步增长，全社会固定资产投资到达1095.7亿元，增长31.1%。宁波杭州湾跨海大桥、绕城高速公路、宝新不锈钢四期、宁海强蛟电厂、大榭MDI、春晓气田群开发、西溪水库、溪下水库、上张水库等一批重点建设项目工作进展顺利。最新记录资料显示，上六个月宁波市完毕全社会固定资产投资548.3亿元，同比增长16.7%。总量居15个副省级都市第4位，较去年同期下滑1位，南京（618.5亿元）、青岛（615.2亿元）、成都（604.6亿元）三都市投资总量位居宁波市前列；增幅居副省级都市第12位，较去年同期下滑9位，增幅前三位依次是大连（76.2%）、成都（64.3%）、青岛（58.2%）。上六个月宁波市投资总量超过广州，但被青岛和成都超越。去年同期，宁波市全社会固定资产投资总量分别高出青岛、成都81亿元和86亿元，而今年上六个月则落后66.9亿元和56.3亿元。 4、居民收入及消费城镇居民生活水平得到不停提高。都市居民可支配收入稳步增长。都市居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入到达15882元和7018元，分别增长11.2%和12.8%。上六个月宁波市区居民人均可支配收入为9381元，比去年同期增长11.9%。根据长江三角洲城调信息交流网反馈资料，宁波市居民收入水平在交流15个都市中位居第三。长三角15个都市中，上六个月都市居民收入水平上海最高，人均到达9657元，增幅为13.4%；绍兴以人均9425元位居第二，增幅为11.7%；省会杭州名列第四，人均9055元，同比增长15.0%。 5、居民人均储蓄余额全市城镇居民储蓄存款继续增长，年末余额达1262.89亿元，比年初增长139.69亿元。储蓄存款流动性趋强，活期储蓄存款余额412.69亿元，占比重到达32.7%，同比上升1.55个百分点。末城镇居民人民币储蓄存款余额为1059.63亿元。末储蓄存款余额862.39亿元。末全市城镇居民储蓄存款余额为６９９．５亿元。三、宁波房地产市场运行状况 1、房地产投资构造近来几年受大环境影响和自身需求推进，宁波房产市场一直处在向上发展大趋势中，房产开发投资额不停提高。～间，房地产开发投资从87.08亿元上升到234亿元，年均增幅39％，高于同期固定资产投资32.6％年均增幅（如图）。但以来，伴随国家对房地产市场各项调控措施出台，使得宁波市房地产市场面临着重大调整发展期。房地产投资也一改去年同期迅速增长态势，增幅不仅缓慢并且逐渐下滑。1-5月份，宁波市房地产开发投资完毕88.93亿元，增幅仅为4.7%，与去年同期增幅相比，投资增幅回落达64.9个百分点，回落幅度远高于其他副省级都市。从资金构造看， 1-6月房地产开发资金来源中，国内贷款21.4亿元，自筹资金20亿元，其他资金来源64.8亿元。其中其他资金中重要来源于房地产物业定金和预付款，到达54.39亿元。 2、市场供需构造从～房地产市场供需状况看，基本保持供需同步增长，新动工面积增速较快，空置面积逐年迅速下降（如图）。从历年供应增量看，施工面积、竣工面积和预售面积分别从1056.43、378.21和274.22万平方米上升到2465、587和418万平方米，年均增幅分别为：。截至究竟全市空置商品房面积42万平方米，其中住宅21万平方米。从供需对比变动趋势看，～，房地产市场供需同步增长，市场处在上升期。市场供应量局限性，施工面积、竣工面积和预售面积均下滑，导致市场出现供不应求状况，刺激销售量大幅度提高。市场供应量逐渐回升，施工面积、竣工面积和预售面积同步增长，下六个月销售受到宏观调控影响，整年销售面积有所回落。从近期供应看，由于～间，商品房施工面积增长较快，由1129万平方米上升到2465万平方米，增幅超过一倍，而同期竣工面积仅增长约70％，动工面积和竣工面积比值到达了4：1，阐明宁波目前开发量较大，同步由于近来两年里开发项目高层、小高层数量增多导致开发周期较长。可以估计，在中下旬一段时间内，市场供应量会比较大。 3、市场价格近几年宁波房产市场发展速度飞快，商品房价格上涨幅度较大，由2300元/平方米一直上升到了5000元/平方米左右，价格上涨一倍多。整年宁波市商品房销售价格平均上涨14.3%。在商品房销售中，住宅价格比上年上涨14.8%。非住宅用房销售价格比上年上涨13.0%，其中商业用房和写字楼销售价格分别上涨15.4%和11.6%；车库、车位等其他用房销售价格上涨11.5%。进入，房屋销售价格比去年同期上涨8.9%，但调控措施出台后，市场价格出现微妙变化，开发商和购房者之间僵持是目前房地产市场一种基本特性。总来说，宁波市房地产业通过几年迅速发展，市场状况已发生明显变化，住房供需矛盾正逐渐得到有效缓和，在政府宏观调控和市场机制共同作用下，市场价格业已开始步入平稳发展阶段。 4、市场区域构造根据宁波市区行政区区划来看，宁波市共有海曙、江东、江北、鄞州、北仑和镇海六个区。其中海曙、江东、江北一般称为“老三区”，是宁波市中心所在地，房地产开发较早也较成熟，其他三区房地产起步相对较晚，近些年伴随都市规模扩张和区域经济发展，这些地区房地产市场都得到了不一样程度发展，也有某些市场亮点引起关注。根据目前楼盘集中分布状况，目前市场构造可以大体划分为七大板块（如图）。（1）市中心板块地理位置位于老三区范围内，三江交汇点周围地区。房地产开发较成熟。地段价值最为明显，作为老式一种居住区域，老三区新开发楼盘销售一般也不会有太大问题，并且在房价水平上，同品质楼盘比其他区要贵1000～元，新盘价格大体在8000元～10000元/平方米间。二手房市场比较活跃，十年房龄住房目前价格大体在5000～5400之间。6月宁波市三辨别地段二手住房价格表（砖混）引自：宁波市房地产市场地段均价平均房龄 1 5383 13.9 2 5115 14.4 3 5166 13.4 4 5393 10.4 5 4930 7.6 不过，目前市中心土地资源非常稀缺，导致开发规模不大，市场供应量较小。根据调查，中心地区可推出地块已经不多，如海曙区整年共推出并成交土地仅13.6万方，比上年减少26万方,降幅达66%。并且，新开楼盘都是高层，均价也是所有板块中最高。业界判断，市中心板块此后推出地块其用地性质基本上会是商业用地，该板块将逐渐趋向发展写字楼等商业用房。（2）姚江板块地理位置：位处新三江口，大体在江北大桥两端、姚江两岸。该板块被誉为宁波最适合居住区域，集中了一大批在建或者待建大型乃至特大型楼盘。刚刚出台江北西区规划称江北行政中心将移往该区域。这对于该板块楼盘更是一大利好。从中期来看，将成为一种成熟适合居住生活区域。但目前周围配套和公共交通尚不完善，聚拢人气需一段时间。近期新盘房价大体水平：6000元---7000元/平方米（3）鄞州中心区板块地理位置：鄞州区政府周围。鄞州区是宁波市中心最靠近区域，伴随“鄞州中心区”概念提出，在鄞州居住人口不停增长，中心区将在近两年内打造两个大型商业中心，以满足新城区集聚增长市民生活购物需求，更拉动了房地产市场升温，从市场看，鄞州区板块是目前最大热门。目前该区商品房供应重要集中在中心区域，由于鄞州区房价低于市区中心板块，且距离中心板块并不是非常远，再加上人们需求比较多多层住宅在鄞州投放量也相对其他区域多，因此目前鄞州商品房需求量还是比较大。去年全区共出让土地141万方，比上年净增61万方，增幅到达了76%，其中居住用地141万平方米，占所有出让土地81%。从土地投放状况来看，该区在未来还会陆续有更多新盘不停推出，区域状况值得关注。但由于生活配套尚显局限性，目前居住气氛尚有所欠缺，人气局限性。楼盘品质良莠不齐也影响了区域地段品质提高。近期新盘房价大体水平：6200---7500元/平方米（4）科技园区板块地理位置：位于科技园区，大体在世纪大道以东、现东部新城规划区域以北。与市区交通便利，绿化率高，环境较佳，人文气息浓厚，紧邻东部新城。位于科技园楼盘已呈规模，各类配套设施正在逐渐跟上，到市区公共交通相对比较发达。但从区域总体规划看，由于原先对居住一块考虑不够，与鄞州中心区相比有距离，区域位置有点尴尬，定位尚不十分明确。而从该板块目前已建或在建楼盘看，缺乏标志性高品质大盘，对二次置业购房者而言吸引力局限性。近期新盘房价大体水平： 5500元---6500元/平方米（5）城西板块地理位置：位于环城西路与机场路之间长方形区域，南到杭甬高速，北到新星路。该板块与老城区距离很近，基本上是海曙区延伸。通过近几年发展，区域内已经有联丰小区、天一家园、南都花城等诸多成规模、人气旺盛大盘，其生活配套设施、交通、公建等均已相称成熟。目前新开楼盘基本上往机场方向靠，地理位置越来越偏，而由于都市发展中心东移，该板块楼盘吸引力稍显局限性，升值预期也将受到一定影响。近期新盘房价大体水平：6000元---6500元/平方米（6）长丰板块地理位置：现长丰新村周围、大体在奉化江以东，环城南路以北，兴宁路以南。该板块靠近市中心，距离三江口不过10分钟左右车程。临奉化江，隔江与即将改造鄞奉片区相望，未来区域环境改善值得期待。但目前周围环境较差，区域整体规划布局没有特色，居住品质提崇高待时日。由于游离于鄞州中心区板块，又归不到市中心板块，位置比较尴尬，市民对其缺乏认同感。近期新盘房价大体水平：6000元---6500元/平方米（7）都市东扩板块地理位置：世纪大道以西，未来东部新城门户区前沿，包括部分东部新城规划范围。东部新城建设于今年全面启动，该板块发展前景为所有人看好。尽管东部新城已全面启动，但受土地征用、拆迁等原因影响，其成型时间究竟有多长尚无定论，升温还需要相称长时间。近期新盘房价大体水平：6300元---6800元／平方米四、宁波房地产发展前景分析 1、“厚基础、优区位、高定位”将促使宁波经济进入到良性运行快车道，为房地产业发展奠定坚实基础。从各项数据反应状况看，宁波无疑是一种具有发展前景都市。中国社科院近期公布《都市竞争力蓝皮书》也显示，宁波目前综合竞争力在全国200个都市中排名第六位，投资潜力不容忽视。假如说此前因受杭州湾阻隔导致宁波北部对外交通受限，从而影响到地区区位优势深入发挥话，杭州湾大桥加速建设无疑会使得宁波在未来经济发展中更添动力，“长三角两小时交通圈”打造将使宁波具有了成为长三角地区经济副中心基础条件。因此，在新一轮都市发展规划中，宁波秉持高原则规划思想来定位都市角色，坚持“以港兴市、产业立市、科教强市、生态建市”发展战略，将自身定位于成为和国家历史文化名城、长江三角洲南翼经济中心、东南沿海重要港口都市，并贯彻到了不一样层次都市规划、政府工作汇报和经济发展计划纲要等政府政策性文献中，就宁波经济此后一段时间发展给出了时间表和发展途径。如在《-宁波市经济社会发展总体思绪和重要目》中，就明确指出宁波要使“经济总量力争进入全国前10位，浙江经济中心地位基本确立。到，全市国内生产总值到达2600亿元，年均递增11%以上”。从计划执行状况看，在已过去两年里，宁波GDP增长分别到达了15.6％和15.5%，目前GDP总量已经达2158亿元。显然预测并非盲目乐观，厚实基础条件、日益突出区位优势和高原则战略定位使宁波们有理由相信宁波经济持续发展值得期待。 2、居民收入提高、城镇构造调整将有力拉动自住性需求持续增长，而重点建设项目启动和建成等诸多利好消息也将增进宁波房地产市场投资性需求提高。房地产市场基本需求包括自住性需求和投资性需求，前者又包括改善性需求和强制性需求两类。从宁波房地产市场发展趋势看，这几类需求都将有较大提高空间。目前在全国219个地级以上都市中，宁波居民收入综合实力列第八位，在长三角地区列前三位，人民生活水平已经得到明显提高，但显然与经济发展趋势相适应，居民收入水平尚有较大提高。按照宁波市政府《-宁波市经济社会发展总体思绪和重要目》规定，宁波将“力争到，人均国内生产总值到达4.58万元（约合5500美元）；城镇居民人均可支配收入到达18000元以上，年均递增6%；农村居民家庭人均纯收入到达8000元以上，年均递增6%；恩格尔系数下降到32%”，这意味着城镇居民改善住房经济能力将大大提高，住房改善性需求将有力地支撑宁波房地产市场。宁波经济历来存在“小都市、大农村”二元格局，都市规模较小，目前都市中心区发展已经存在明显空间压力。中心都市建成区人口由120人万增长到靠近180万人，建成区面积由123平方公里增长到180平方公里。同步，宁波产业构造也正面临深入优化规定。按照规划，宁波三次产业比例将从目前5.7:57:37.3调整到4.5:52.5:43。工业化速度加紧必然会加速都市化步伐。根据规划，到全市都市化水平将到达65%，。可以说，都市规模扩大、都市化建设加紧将是未来宁波发展一种明显特性，因此带来商品住房强制性需求将有较大提高。两大需求共同作用将拉动宁波房地产业持续稳定增长，按照政府设想，“宁波市区城镇居民人均住房建筑面积将到达32平方米以上，平均每年新增住房面积300万平方米，年均递增11%”，这将给房地产开发商市场选择以广阔想象空间。此外，从规避房地产投资风险，寻找新利润点出发，近些年无论是投资客还是开发商均有一种趋势，逐渐加强了对二线都市关注。宁波作为副省级都市，自身具有优越软环境，伴随各项重点基础设施建设逐渐建成（见附表），房地产开发硬件环境也得到了极大改善，在投资性需求流向上，宁波具有非常明显优势。近来有两条消息：一是凯德置地初次向二线都市进军，并将宁波作为首选，斥资人民币10.7亿元进行地块开发，而此前坤和、万达、绿城、中信泰富集团等国内外著名房产开发商都已进入宁波；二是温州人初次以炒房团形式拜访宁波，并有几位炒家当场下单，要了每套价值在120万元左右高档住房数十套。尽管不能阐明宁波投资性需求将有多大程度提高，但至少表明了一种市场信号。 3、都市规划定位导致房地产板块重构，区域发展成果将促使镇海房地产市场得到更多关注，物业销售价格会有一定提高空间。镇海房地产市场长期以来发展缓慢，无论是房地产投资、物业供需总量还是商品房价格都远远落后于老三区。不过，伴随宁波都市总体规划逐渐实行，这一局面将会有较大改善。根据《宁波市都市总体规划纲要——总体规划》，中心城呈“一心二带三片多点”组团式格局，各片以迅速交通相连。一心即以三江片为关键；二带为北仑、镇海产业带，三江生活带；三片为三江片、镇海片、北仑片；多点指中心城外围城镇，包括慈城、高桥、集仕港、古林、姜山、五乡、郭巨、九龙湖等（见图）。按照规划实行时序，三江片近期将重点向东发展，中远期伴随杭州湾大通道建设和庄桥机场外迁，重点发展北部，适度发展西部，有限制地发展南部；镇海片、北仑片沿海岸线发展。镇海作为中心城组要组团，其宁波副中心地位在总体规划得以确认，未来都市发展必然迎来一种良好契机。目前镇海将自身定位为近海物资中转基地，大型临水工业区和滨海、滨江现代化生活区，在改造原有旧城基础上，将都市建设重点放在了镇海新城打造上。镇海新城是宁波重点建设三大新城之一，包括庄市片和骆驼片，总规划面积35平方公里，其中庄市片19.5平方公里，依托宁波大学，定位于以教育、科学、创业为主题科教园区。骆驼片15.5平方公里。辐射北部沿海产业带和九龙湖文化旅游区，建设以商贸物流、行政办公、现代居住为一体综合性区域中心，确立宁波中心城北门户战略地位。这些规划动作必然会提高镇海区在宁波房地产市场中关注度，对促使当地区住房需求“落地化” 和吸引外来自住或投资需求均有较大作用。而伴随新城建设进度，区内基础设施将得到较大完善和优化，对房价提高必然会有拉动效应。 4、地价涨幅过快、房地产市场对政策敏感度高是进入宁波房地产市场需要考虑重要影响原因。地价是构成房价一项重要部分，近些年来由于都市建设规模急剧扩张，对土地使用需求上涨很快，土地价格普遍看涨。但就房价和地价之间关系来说，一般房价涨幅要高于地价涨幅。如根据国家记录局数据，全国都市地价平均上涨6％，而房价涨幅为12.5％，远高于地价涨幅，而1季度房屋销售价格比去年同期上涨7.7%，土地交易价格上涨7.5%（据国家发展改革委、国家记录局对35个大中都市房地产市场调查）。宁波近几年地价和房价一直在上涨，也基本上也反应了这一关系，土地交易价格平均上涨8.3%，商品房价格整年平均上涨14.3个百分点（宁波记录网）。但以来，出现了涨幅错位状况，上六个月全市土地交易价格合计平均上涨20.5%，涨幅高出全国35个大中都市平均上涨9.3%有11.2个百分点，而同期房屋销售价格平均上涨8.9%，与35个大中都市平均房价8.9%涨幅持平（国家记录局）。地价上涨过快背后反应就是开发商大量进入导致竞争压力增大，将直接导致开发成本加大，开发商应对方略或者是提高房价，或者是缩减利润。从历次宏观调控状况看，宁波房地产市场对政策敏感性较高。中央开始对房地产市场进行调控后，宁波房地产开发投资初次出现负增长，较固定资产所有投资增幅低了近20个百分点，同步国内贷款更是负增长45.4%。而今年宏观调控政策出来后，市场内资金供应同样出现较大幅度萎缩，同比负增长13%。目前房地产开发资金较大程度上来自其他资金中定金和预付款。尽管尚未出现房价下跌状况，但涨幅已经明显回落，企业家信心指数已经减少至92.8，继去年四季度后再度落在不景气区间。根据房地产交易中心数据和有关机构调查，目前宁波房价已处在高位运行状况，市区房价甚至已经超过一线都市广州。由此可以判断宁波房地产市场将在此后一段时期内进入盘整期，房价提高空间不大，短期内新开发楼盘能保持不跌或跌幅不大即算万幸。因此，就目前形势而言，怎样减少地价成本是开发商进入宁波市场必须要处理当务之急。附件一：宁波市中心区域目前楼盘供需状况及价格简表表1 供需状况区域楼盘名称总建面积（万m2）在售面积（万m2）已售面积（万m2）销售率市场存量（万m2）潜在供应量（万m2）江东区金色领地 3.6 3.6 3.2 90% 0.4 0 星河晨光 10 10 7.5 75% 2.5 0 君悦花园 20 0 0 0 0 20 都市qq 5.7 5.7 4.2 70% 1.5 0 维科星辰 3.2 3.2 2.55 78% 0.65 0 甬城金大第 3.1 3.1 2.8 90% 0.3 0 新时代 14 14 2.5 25% 11.5 0 BOBO城 50 0 0 0 0 50 彩虹国际 4.2 4.2 2.5 55% 1.7 0 锦诚明都 10 10 5 50% 5 0 滨江花苑（四期） 3 3 2．1 50% 0．9 0 小计 123.8 56.8 32.35 - 24.45 70 江北区北岸琴森（一期） 9 0 0 100% 0 0 北岸琴森（二期） 11 11 8 73% 3 0 北岸琴森（三期） 10 10 0 0 0 10 外滩花园 12 12 4.8 40% 7.2 0 小计 42 33 12.8 - 10.2 10 鄞州区格兰云天（二期） 14 14 13 93% 1 10 河风丽庭 3 3 2．1 70% 0．9 0 德馨园 3 3 2．1 70% 0．9 0 雍景苑 18 0 0 0 0 18 芝兰新城 30 0 0 0 0 30 小计 80.1 32.1 17.2 - 2.8 48 合计 245.9 121.9 58.35 - 62.45 128 价格状况区域楼盘名称起价均价最高价销售率江东区金色领地 8700 9000 11000 90% 星河晨光（多层） 6080 6400 7900 70% 星河晨光（高层） 5080 6100 6900 70% 君悦花园 0 0 0 0 都市qq 4800 6000 6800 70% 维科星辰 8050 8800 10000 78% 甬城金大第 7000 7800 8800 60% 新时代 6100 8200 10000 25% 彩虹国际 6700 8200 9200 55% 锦城名都 4400 6000 8000 40% 小计 6323 7388 8975 - 江北区北岸琴森（一期） 4000 5000 6000 100% 北岸琴森（二期） 6000 7000 8000 73% 北岸琴森（三期） / / / / 外滩花园 8000 9600 15000 40% 小计 6000 7200 9600 - 鄞州中心区河风丽庭 4500 4800 5500 70% 德馨园 3800 4000 4200 70% 院士花园 4600 6000 7200 - 格兰云天（二期） 5600 6800 8200 93% 雍景苑 4000 5000 6100 - 小计 4500 5320 6240 - 合计 5607 6633 8271 附件二、宁波别墅市场简析如下宁波别墅市场状况重要通过与宁波业内同行访谈、网上资料搜集、电话征询及项目地块出让方提供资料中获取，在后期有关工作跟进中，需对宁波别墅市场进行深入调查。一、宁波别墅市场概述宁波市区别墅量不多，目前单体别墅重要集中在江北靠近海曙区区域内，如初期开发繁景花园、国际村、来茵堡，时间相对较研究短有江东太古城、东面江南春晓等，联体别墅近几年开发相对较多，重要集中在鄞州中心区。距离城区较远别墅区重要分布在溪口、东钱湖、远郊，其中以奉化溪口新近开发完毕紫汀花园和桃源别墅为代表，属于山体别墅类型，价格联排在7000～8000元/平方米，独立10000～1元/平方米之间，由于开发规模较大，因此销售状况比较理想，缺陷是交通不便离市区约30公里，并且途中有收费站，区内自然环境保护不甚理想。东钱湖已开发别墅类型为水景别墅，属初期开发，部分重修整修后发售独立别墅价格在15000～0元/平方米，联排别墅在1元/平方米左右，明年即将开发推出有两个项目值得关注，一种是雅戈尔置业推出动物园地块，另一种是中海地产推出跑马地块，占地500亩，其中50%是别墅，由于以上两个开发商实力雄厚，开发楼盘品质估计也不会太低，但从成本等分析，销售均价都不会低，估计在1～15000元/平方米。而郊区别墅基本没有形成规模，均是开发小区内少部分且是联排别墅，价格在1元/平方米左右，属于平地别墅，多拼组合为主，销售状况都比很好。二、别墅分区价格分析如下数据重要来源于宁波二十一世纪不动产挂牌发售别墅价格。 1）海曙区该区域别墅价格重要集中在7000---0元/㎡，多为初期开发别墅，该区域为市中心关键区域，别墅生活配套完善，但景观资源较为缺乏。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价中山西路单体别墅 8室3厅4卫 1000 豪华 30000 国际经贸园单体别墅 5室2厅2卫 272.5 4900000 17982 国际经贸园单体别墅 4室2厅2卫 273 装修 4080000 14945 白云山庄单体别墅 6室 216 白坯 2500000 11574 京华苑单体别墅 3室2厅2卫 157 1150000 7325 国际经贸园单体别墅 5室2厅 250 精致 3800000 15200 白云山庄单体别墅 4室1厅 216 精致 2500000 11574 白云山庄单体别墅 3室2厅2卫 216 简装 2450000 11343 白云山庄单体别墅 5室2厅2卫 216 简装 2500000 11574 国际经贸园单体别墅 4室2厅3卫 170 办公装修 1700000 10000 白云山庄单体别墅 4室2厅2卫 216 装修 2370000 10972 时代新居单体别墅 2室1厅1卫 50.76 统一装修 508000 10008 京华苑单体别墅 4室2厅2卫 143 简装 1070000 7483 白云山庄单体别墅 4室2厅2卫 216 简装 2500000 30000 2）江北区该区域别墅价格中在5000---17000元/㎡间，该区域靠近市中心关键区域，交通较为以便，但景观资源较为缺乏。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价外滩大厦单体别墅 1室 127 白坯 170 13543 繁景（别墅）单体别墅 5室2厅2卫 265 豪华 3800000 14340 孔浦附近单体别墅 6室6厅3卫 300 豪华 1560000 5200 莱茵堡单体别墅 5室 400 豪装 5000000 12500 姚江新村单体别墅 4室2厅2卫 300 全新装修 1600000 5333 繁景花园单体别墅 5室2厅2卫 265 豪华 3880000 14642 孔浦新村单体别墅 4室 300 名牌装修。家俱 1600000 5333 繁景花园单体别墅 5室2厅3卫 265 全新豪装 3800000 14340 莱茵堡单体别墅 6室3厅3卫 400 豪华 5000000 12500 国际村单体别墅 5室2厅3卫 265 豪华1-5年 4500000 16981 莱茵堡单体别墅 5室2厅2卫 400 5000000 12500 莱茵堡单体别墅单体别墅 6室3厅3卫 400 豪华1-5年 4950000 12375 莱茵堡单体别墅 5室2厅 400 豪华 5000000 12500 3）江东区该区域别墅价格重要集中在7000---1元/㎡，该区域由于东部新城概念提出成为市场开发热点区域，该区域政府规划完善，但项目普遍外部景观资源不太理想。近期该区域推出项目重要有浅水湾都市花园，该项目总建筑面积10万㎡，由152栋联体别墅和21幢多层公寓构成，项目建筑密度较大。项目联体别墅初期售价在4000元/㎡，近期由于东部新城整体建设推进，价格已升至10000元/㎡左右。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价丹桂苑单体别墅 5室2厅3卫 303 毛坯 2650000 8746 丹桂苑单体别墅 3室2厅2卫 303 白坯 2650000 8746 永久花园单体别墅 4室2厅2卫 303 2500000 8251 华丰庄园单体别墅 5室2厅2卫 255 白坯 1880000 7373 丹桂苑别墅单体别墅 5室2厅2卫 303 白坯 2750000 9076 永久花园单体别墅 5室3厅3卫 303.4 白坯 2580000 8504 丹桂苑单体别墅单体别墅 5室2厅2卫 303 毛坯 2700000 8911 华丰庄园单体别墅 5室2厅2卫 255 白坯 1900000 7451 华丰庄园单体别墅 4室2厅 255 白坯 000 7843 中宁别墅单体别墅 4室2厅2卫 242 豪华 5000000 20661 华丰庄园单体别墅 4室2厅2卫 255 白坯 1980000 7765 永久花园一期单体别墅 5室 246 白坯 1850000 7520 永久花园（科技园区）单体别墅 6室3厅2卫 265 白坯 2700000 10189 4）鄞州区该区域别墅价格差异较大。近些年伴随 “鄞州中心区”概念提出，开发步子加紧，在鄞州居住人口不停增长，该区域距离中心板块并不是非常远，交通较为以便。新开别墅价位上涨较快，目前多为万元均价以上，高到达17000元/㎡。该区域近期开发项目有东湖花园，该项目由宁波雅戈尔置业有限企业开发，小区占地670亩，建筑以公寓和联排别墅为主，内部和外部配套完善，该项目联排别墅价格在1到15000元/㎡，销售较为理想。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价盛世桃源单体别墅 5室2厅3卫 292 白坯 1050000 3596 名人别墅单体别墅 4室3厅3卫 210 豪装 1650000 7857 格兰云天单体别墅 5室 193 白坯 000 10363 东湖花园二单体别墅 6室2厅 208 200 10577 恒江别墅单体别墅 5室2厅 200 1380000 6900 邱隘绿园别墅单体别墅 3室2厅1卫 160 精致 880000 5500 绿园别墅单体别墅 3室2厅1卫 160 装修 880000 5500 东方阁（鄞州区）单体别墅 3室2厅2卫 116 白坯 528000 4552 东湖花园2 单体别墅 4室3厅3卫 208 白坯 200 10577 钱隆山庄1 单体别墅 4室2厅2卫 298 白坯 300 10738 东湖花园单体别墅 5室2厅2卫 303 白坯 3030000 10000 梅墟名人别墅单体别墅 5室3厅3卫 306 白坯 2950000 9641 名人别墅单体别墅 4室2厅2卫 306 3060000 10000 东湖花园单体别墅 5室2厅3卫 328 白坯 5300000 3596 5）奉化老式别墅集中区，初期别墅价格重要集中在3500---6000/㎡，目前新推别墅在1000～1元/㎡，该区域周围自然景观和历史人文资源较为丰富，距离市区距离较远，但交通配套完善。近期推出项目有紫汀花园，该项目是目前宁波市已开发完毕最大别墅项目，共有237栋别墅，其中独立别墅100余户，双拼别墅120户。该项目只要运用溪口风景区卖点推广，项目联排别墅均价在8000/㎡左右，独立别墅价格1元/㎡。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价溪口盛世桃源单体别墅 1室 268 2750000 10261 溪口镇银凤山庄单体别墅 6室6厅3卫 345 白坯 1380000 4000 城基路单体别墅 5室2厅3卫 265 豪装 1660000 6264 天星武林园单体别墅 5室4厅1卫 177 白坯 70 4068 武林苑（溪口）单体别墅 5室4厅2卫 400 白坯 1800000 4500 盛世桃园（溪口）单体别墅 6室3厅3卫 308 白坯 2500000 8117 溪口盛世桃源单体别墅 6室3厅2卫 290 白坯417 000 6897 溪口美龄山庄单体别墅 6室2厅4卫 315 奢侈 3800000 12063 6）镇海区该区域别墅开发相对落后，价格偏低，近期该区域推出别墅重要在庄市区域。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价庄市顺蜂花园单体别墅 5室2厅3卫 217 白坯 1350000 6221 庄市卧龙别墅单体别墅 5室2厅5卫 270 白坯 1450000 5370 7）北仑区该区域距离市中心较远，交通较为不便，别墅价格相对较低。物业地址物业类型房屋套型面积装修价格单价四季华庭单体别墅 5室3厅4卫 239 豪装 110 4686 戚家山玫瑰园单体别墅 4室2厅2卫 230 全新豪华装修 1800000 7826 大榭单体别墅 5室2厅2卫 299 750000 2508 清水丽庭单体别墅 5室2厅2卫 268 白坯 100 4478 林头方村别墅单体别墅 5室3厅2卫 210 豪装 500000 2381

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