碧桂园：投资业务流程简介.pdf

投资业务流程简介 佛肇区域投资部 伍文右 内部资料 严禁外传 2 目 录 第一部分 投资系统组织架构 第二部分 投资系统工作流程 第三部分 看地需关注的八个方面要素 内部资料 严禁外传 3 投资系统组织架构 第一部分 一、投资系统组织架构 决策决策 支持、引导支持、引导 服务服务 拓展拓展 土地投资决策委员会土地投资决策委员会 投资策划中心投资策划中心 区域投资团队区域投资团队 （投资（投资部、项目部部、项目部）组长：杨国强组长：杨国强 董事局主席董事局主席 成员：杨惠妍成员：杨惠妍 董事局副主席董事局副主席 莫斌莫斌 集团总裁集团总裁 程光煜程光煜 副总裁副总裁 王少军王少军 副总裁副总裁 一、投资系统组织架构 土地决策委员会土地决策委员会 行使有关土地投资事务的最高决策权行使有关土地投资事务的最高决策权 一、投资系统组织架构 中心副总经理李富强中心副总经理李富强中心副总经理李莎中心副总经理李莎投投资资策策划划部部原原评评审审部部发发展展研研究究部部财财税税部部风风险险控控制制部部直直属属拓拓展展部部 投资策划中心投资策划中心十三大职能中心之一，统筹集团投资工作十三大职能中心之一，统筹集团投资工作集团副总裁王少军集团副总裁王少军投资系统工作流程 第二部分 二、投资系统工作流程 二、投资系统工作流程 获取信息 土地信息收集 现场勘查初判 报备投资负责人 投资信息系统（GIS)备案 项目立项 区域相关部门 调研地块 召开区域预审会 区域总同意立项 报备投资策划中心 定案决策 区域投资团队 提出定案申请 评审组现场考察 出具评审意见 土地投资决策委员会 获取项目 落实相关问题 区域项目预审会区域项目预审会 参与部门：投资拓展部、项目部（如有）、营销管理部、设计管理部参与部门：投资拓展部、项目部（如有）、营销管理部、设计管理部 财务资金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）财务资金部（如需）、商管部（如需）、成本管理部（如需）资料资料准备准备：1、预审会预审会汇报汇报PPT 2、投资测算表、投资测算表 3、城市地图城市地图 4、其他关于项目情况的报告或资料、其他关于项目情况的报告或资料 会议输出：项目立项意见（报备投资策划中心）会议输出：项目立项意见（报备投资策划中心）二、投资系统工作流程项目立项 二、投资系统工作流程项目定案 三报告（三报告（3）投资分析投资分析PPT 各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）项目合作交易路径和资金安排项目合作交易路径和资金安排 城市地图城市地图 地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）富人居住现状图富人居住现状图 规划图规划图、户型图户型图（按要求上色）（按要求上色）项目定案汇报前所需资料项目定案汇报前所需资料（除直接招拍挂项目）（除直接招拍挂项目）：三表、四图、三报告：三表、四图、三报告 发起发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）三表（三表（3）简要报告及决策意见表（简要报告及决策意见表（GISGIS系统导出系统导出签字）签字）投资测算表投资测算表 同心共享表（签字版）同心共享表（签字版）四图（四图（4）项目定案汇报前所需资料项目定案汇报前所需资料（直接招拍挂项目）（直接招拍挂项目）：发起发起BIP定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）定案流程时应严格按照要求上传全部定案资料（视频除外）三表（三表（3）简要报告及决策意见表（简要报告及决策意见表（GISGIS系统导出系统导出签字）签字）投资测算表投资测算表 同心共享表（签字版）同心共享表（签字版）三图（三图（3）二、投资系统工作流程项目定案 挂牌文件解读挂牌文件解读（1）城市地图城市地图 地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）地块信息和景观资源图、视频（航拍视频和交通视频）规划图（户型图规划图（户型图）主要关注：地块规划条件、交地时间、土地款主要关注：地块规划条件、交地时间、土地款支付节奏、配建要求、竞买条件等支付节奏、配建要求、竞买条件等 示示 例例 须由区域总裁及营销、成 本、财务、运营、投资负责 人签名签名 汇报前需打印提交 【三表】简要报告及投资决策意见表【三表】简要报告及投资决策意见表 目的目的 本表为集团领导签批项 目的主体文件，涵盖项 目基本信息、城市排查、产品及效益、开发条件 等内容 要求要求 二、投资系统工作流程定案资料 说明：可于投资GIS系统录入项目信息后直接导出该表 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 本表为项目成本、产 品、营销及经济效益 测算的重要支撑文件 要求要求 由投资部牵头，营销、成本、财务、项目配合填 写并确认，相关部门负 责人确认后于决策意见 表签名 汇报前需打印总表提交 【三表】投资测算表【三表】投资测算表 目的目的 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 本表为同心共享投入意向 明细，为项目获取后区域 同心共享投入金额依据 要求要求 须由区域总裁、项目总、营销、财务、投资负责 人及项目跟进人签名签名 汇报前需打印提交 【三表】同心共享表【三表】同心共享表 目的目的 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 底图以纸质版区域地图为佳，可参照模板添加各要素自行贴制；若无区域地图，可自行下载卫星图（地貌图，分辨率需足够高），编辑电子版地图；页面设置为A3或A2，使用标准化图例（详见附件），需包含八要素：1.本案位置 2.主要市场位置 3.交通路线 4.竞品位置及信息 5.土地市场信息 6.城市发展方向 7.利好条件 8.富人居住区（劳斯莱 斯项目）【四图】城市地图【四图】城市地图 要求要求 二、投资系统工作流程定案资料 背景用地貌图（分辨率需足够 高），打印页面为A3，附上红 线内外基本状况图（需添加照 片，请保证照片的清晰度）2 2、航拍视频：、航拍视频：对地块四至及周边情况进行标示；城市面貌，对主要竞品、配套、商业中心等所在位置进行标示；3 3、交通视频：、交通视频：从地块到市政府、主要商圈、配 套学校及其他重要节点进行拍摄。示示 例例 XX项目无人机拍摄效果项目无人机拍摄效果 【四图】地块信息和景观资源图、视频【四图】地块信息和景观资源图、视频 要求要求 1 1、地块信息和景观资源图：、地块信息和景观资源图：二、投资系统工作流程定案资料【四图】富人居住现状【四图】富人居住现状/意向居住项目情况图意向居住项目情况图 1 1、区位图：、区位图：重点标示主要房地产板块；各板块房价；目标地块；市 政府；富人区或意向购买项目（1-3个）；商圈（目标 地块所在板块商圈、城市中心商圈、老城区商圈）、学 校（城市最好的小学、板块内最好的小学、地块划片小 学）；交通节点（地块到市政府、商圈、划片小学及争 取配套小学的距离）等信息 2 2、富人居住现状、富人居住现状/意向购买项目主力意向购买项目主力/竞争户型：竞争户型：原则：原则：能体现当地富人居住/意向居住的真实状态，选 取主力户型或对我司项目有竞争力的产品 要求：要求：清晰、有比例数据、户型的信息完整（见列表）3 3、富人居住、富人居住/意向居住情况照片：意向居住情况照片：原则：原则：能体现当地富人居住现状/意向购买项目的真实 状态 要求：要求：具体围绕园林景观、小区入户大堂/大门、建筑 立面、规划图、物业管理及配套（学校/商业）等进行 展示 要求要求 二、投资系统工作流程定案资料 要求要求 规划图要按照主席要求对各各类产品、不同建筑层数的楼类产品、不同建筑层数的楼栋栋上色；户型图要标注每户的建筑面每户的建筑面积、赠送面积等积、赠送面积等关键指标，将“赠送面积空间”用不同将“赠送面积空间”用不同颜色标示清楚颜色标示清楚，例如全赠送（飘窗）、半赠送（阳台）、地下室、半地下室等；列明户型配比及各面积段的比例。【四图】规划图【四图】规划图、户型图户型图 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 务部门配合制作并确认，相关部门负责人确认后于 决策意见表签名 汇报前需打印本报告提交 【三报告】投资分析会【三报告】投资分析会PPTPPT 目的目的 该材料为主要辅助性材料，是项目定位、规划、定价 及经济效益分析的主要论 据及支撑。要求要求 须由区域营销、成本、财 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 须由投策中心初步确认 需各专业口负责人签字 从各专业口角度研判项目 可行性，是区域召开五位 一体分析会的具体依据及 结论，是项目研判的重要 支撑 要求要求 【三报告】各专业部门报告【三报告】各专业部门报告（营销、前期、市政、法务等）（营销、前期、市政、法务等）目的目的 二、投资系统工作流程定案资料 示示 例例 合作方案是二手或合作项 目可行性研判的重点之一，交易路径和步骤说明需简 明扼要展现项目合作方案。要求要求 须以图示及文字说明项目 合作模式、步骤、资金投 入/回笼及其他合作要点 须由投策中心确认 汇报前需打印提交 【三报告】项目合作交易路径及资金安排【三报告】项目合作交易路径及资金安排 目的目的 二、投资系统工作流程定案流程 定案成功 项目地块 投策中心评审组考察项目 投策中心定案预审会 投策中心对接人汇报项目 王少军总签字同意定案 主席莫总签字同意定案 投策中心区域向主席莫总汇报项目 二、投资系统工作流程招拍挂项目 确定竞拍价格 区域五位一体定位策划会 由项目部主导，投资、营销、设计、成本分别汇报 深化设计方案 由区域总裁确定竞买方案 重新测算，土地敏感性分析 投资策划中心 向投资决策小组汇报 参与竞拍 重新定案 成功获取地块 二、投资系统工作流程招拍挂项目 二、投资系统工作流程招拍挂项目 二、投资系统工作流程招拍挂项目 二、投资系统工作流程招拍挂项目 二、投资系统工作流程勾地项目 与政府部门签订勾地协议 签订勾地协议，锁定地块起拍价格，设置有利我司获取地块的条件 催促政府完善挂牌手续 确定竞拍价格 区域五位一体定位策划会 由项目部主导，投资、营销、设计、成本分别汇报 深化设计方案 由区域总裁确定竞买方案 重新测算，土地敏感性分析 投资策划中心 向投资决策小组汇报 二、投资系统工作流程合作收购项目 签订合同 与合作方签订合作框架协议 支付共管保证金 财务、法务及第三方尽调（在建工程：成本、工程技术部、客关等）出具尽调报告/审计报告 草拟合同 合同审批 李富强总、张进锐总、赵善伟总 表达我司合作意向 锁定合作对价、合作模式、排除第三方介入 确定交易路径 必要条款 看地需关注的八个方面要素 第三部分 杨主席说：买对了地，项目成功了70%三、看地需关注的八个方面要素 三、看地需关注的八个方面要素 核心：成就共享！1、什么样的“地”才是对的“地”？2、作为投资人员，需要从哪些方面去评判项目？三、看地需关注的八个方面要素 项目基本信息 区位交通 城市经济情况 房地产市场及竞品考察 规划要求 用地手续 开发条件 三、看地需关注的八个方面要素 内容：项目总面积、首期用地面积，地价，容积率，楼面地价、获取方式。*如二手项目，需重点关注：是否已取得国土证（面积、用地性质、发证日期、规划要点）、当时土地成本（发票）、土地现状建设情况、交易方式等 1、项目基本信息 三、看地需关注的八个方面要素 交通节点 距离(km)时间(分钟)路况及路径 收费情况 是否存在空白带 商业中心 市/区政府 地铁站点/高速入口 2、区位交通 三、看地需关注的八个方面要素 3、城市经济情况 三、看地需关注的八个方面要素 4、房地产市场市场基本供需情况 土地成交面积（亩）成交均价（万/亩）可开发建面（万方）年度施工面积（万方）年度销售面积（万方）年度成交均价（元/方）地销比施销比存销比人均销售面积2015年101976121018194031.160.851.622014年3777267365213692940.544.791.121.222013年103585423460712795581.854.791.132012年53947014645811690071.253.941.04房地产市场发展趋势佛山市整体房地产市场以及项目所在板块市场近期及可预见未来发展稳定、量价齐升市场情况(禅城区)市场情况(禅城区)年份近三年住宅用地住宅用地成交情况近三年商品房（住宅）商品房（住宅）成交情况比值比值未来供应量 市场容量 存货去化情况 综合反映当地房地综合反映当地房地产市场健康情况产市场健康情况 三、看地需关注的八个方面要素 4、房地产市场竞品考察 项目名称 占地（亩）容积率 在售产品及户型 售价 销售及去化情况 面积赠送情况 高层（面积段）双拼（面积段）联排（面积段）商铺（面积段）高层 双拼 联排 商铺 车位 开盘时间：推货量：（货值、套数）去化速度：年均去化套数、开盘至今多少时间内去化多少套数、去年销售货值 客户来源：针对楼盘：距离项目最近、拦截竞品、卖得最好、品质最高。三、看地需关注的八个方面要素 5、用地手续 是否符合土地利用总体规划；是否符合城市总体规划；是否符合林业规划；用地及林地手续是否完善；征地是否完成。三、看地需关注的八个方面要素 6、规划设计要求 容积率要求；商业比例要求；车位配比要求；限高、建筑密度、绿化率要求；退让要求；公建配套要求；三、看地需关注的八个方面要素 7、开发条件 地块是否已清表完成；地上/地下是否存在管线影响开发；周边建筑物情况、可否夜间施工 是否需要土方回填/外运，如需要，地块现状与周边道路标高高差情况；是否存在水源保护、防洪要求及其他影响施工的因素；三、看地需关注的八个方面要素 8、市政配套 是否满足开工需要：施工道路、临水、临电、排污；永久用电：接口与地块红线边距离、连接变电站的规模及富余量；永久用水：接口与地块红线边距离、连接自来水厂的日供水量及富余量；排污：接口与地块红线边距离、当地有无排污管网，是否需要自建污水处理设施；燃气：接口与地块红线边距离、当地有无燃气管网，是否需要自建瓶组站；谢谢聆听谢谢聆听