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广场项目投资集合资金信托计划说明书

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2020年4月19日
文档仅供参考
新华信托华惠133号•东和冉家坝广场项目投资集合资金
信托计划说明书

根据<中华人民共和国信托法>、<信托公司管理办法>及<信托公司集合资金信托计划管理办法>以及其它有关法律、法规,新华信托股份有限公司(简称”新华信托”)发挥信托作为金融工具的优势,为拓宽民间投资渠道,满足投资者集合投资于基础设施建设领域,获取稳定收益的需求,设计了风险适中、收益较高的信托产品,特制定本信托计划。

一、信托计划名称
新华信托华惠133号•东和冉家坝广场项目投资集合资金信托计划(简称”信托计划”)。

二、信托计划目的
委托人基于对受托人的信任,自愿将其合法拥有的资金,委托给受托人集合管理,由受托人按照委托人的意愿,以受托人的名义将信托资金投资于项目公司股权、向其发放委托贷款、获取收益后向受益人进行分配。

三、信托类别
(一)本信托计划为委托人指定用途,并由受托人以集合方式管理、运用和处分信托财产的集合资金信托计划。
(二)本信托为自益信托,受益人与委托人为同一人,但受益人按照本合同规定转让信托受益权后,本信托即为她益信托。

四、信托计划规模
(一)信托计划规模为人民币22,000-120,000万元(可分期推介,分期到期,且信托计划(第一期)募集信托资金规模最高不超过人民币120,000万元,最低不低于人民币22,000万元)。受托人有权决定是否和何时募集信托计划各期。信托计划各期募集资金之和不超过120,000万元。
(二)信托计划的信托受益权划分为等份额的信托单位,每份信托单位的价格为人民币1元。
(三)本信托计划项下所有期数认购信托计划金额300万元(不含)以下的自然人委托人之和不超过50人,机构委托人数量不限。

五、信托计划的期限
本信托计划自信托计划(第一期)生效之日起至信托计划最后一期结束时止,每期信托计划期限2年,自信托计划各期生效之日起计算。
本信托计划中信托资金期限为2年,信托计划每期满1.5年后可提前结束,信托计划期满后可延期1年。受托人有权根据东和冉家坝广场项目投资的实际情况决定提前结束全部或部分信托单位,无须召开受益人大会。如决定提前结束,应提前一个月在受托人的网站上公告通知受益人。
本信托计划预设一年处理期,即信托计划期内或信托计划期满,如发生处理抵押物的情况,本信托计划各期一并进行处理,受托人需要一定的处理时间,受益人特别授权受托人可无需召开受益人大会,延长本信托计划期限,原定向受益人分配信托收益及本金的时间相应后延。

六、加入信托计划的条件
(一)委托人资格
委托人系具有完全民事行为能力的自然人、法人或者依法成立的其它组织,且为合格投资者。
(二)资金合法性要求
委托人保证委托的资金是其合法所有的可支配财产。
(三)资金要求
加入信托计划的资金为人民币。机构委托人单笔资金金额最低为人民币100万元,自然人委托人单笔资金金额不限,且均按照1万元的整数倍增加。认购金额低于人民币100万元的自然人委托人需提供个人或家庭金融资产超过100万元的财产证明、或者最近三年内个人收入每年超过20万元或夫妻双方每年合计收入超过30万元的收入证明。
本信托计划的信托受益权划分为等额份额的信托单位,每份信托单位对应信托认购资金1元。
(四)受益人要求
受益人和委托人为同一人。
(五)资料要求
委托人为自然人,需持本人的身份证件原件、本人银行卡或存折;若授权她人办理,代理人除需持本人身份证件原件外,还需持授权人身份证件原件、授权人银行卡或存折。
委托人为机构,若经办人为法定代表人本人,需提供机构营业执照副本复印件(需加盖公章)、法定代表人身份证原件和法定代表人证明书;若经办人不是法定代表人本人,则经办人除需持上述文件外,还需持本人身份证原件和有法定代表人签名并加盖公章的授权委托书。

七、信托账户的管理
(一)受托人开设独立的信托资金专用账户对信托资金进行管理,一切信托资金往来均需经过该账户进行。
(二)本信托计划的信托资金专用账户为:
账户名称:新华信托股份有限公司
开 户 行:重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行
账 号:

八、信托计划的成立与生效
受益人同意:受托人有权依据市场销售情况及项目情况决定本信托计划是否分期募集、分期成立,如本信托计划分期募集及分期成立,则受托人应在本信托计划各期成立后及时将信息公布于受托人网站()以供受益人查询,受托人不再向本信托计划每位受益人就该事项进行书面确认。如信托计划分期发行,则本信托计划(第一期)的成立生效日即为本信托计划的成立生效日。
(一)信托计划的成立
1、信托计划每期推介期拟定为30天。若有需要,可适当延长或提前结束;信托计划推介地为重庆。
2、满足下列条件之一,本信托计划成立:
(1)推介期内,若分期发行,信托计划(第一期)募集资金达到22,000万元,但不超过120,000万元时,且认购信托计划金额300万元(不含)以下的自然人不超过50人,则受托人根据募集的实际情况,有权在22,000万元—120,000万元的募集范围内确定信托计划(第一期)的规模,并择期宣布信托计划(第一期)成立,信托计划(第一期)的规模以成立时实际募集金额为准。
(2)推介期届满时,募集资金达到22,000万元,但不超过120,000万元,且认购信托计划(第一期)金额300万元(不含)以下的自然人不超过50人,本信托计划(第一期)以实际募集金额为准成立。推介期届满时,如果信托计划(第一期)的募集资金未能达到22,000万元,则信托计划不成立,受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金对应的按中国人民银行规定的活期存款利息的义务。
3、受托人在信托计划(第一期)已成立的前提下,有权决定是否及何时募集信托计划各期以及信托计划各期规模,但信托计划各期募集资金之和不超过120,000万元,且所有期数认购信托计划金额300万元(不含)以下的自然人之和不超过50人。
(二)信托计划的生效
信托计划(第一期)成立后,受托人将信托计划(第一期)募集资金划往重庆东和实业(集团)有限公司或重庆东和广城房地产开发有限公司账户当日,信托计划(第一期)生效。本信托计划自信托计划(第一期)生效之日起生效。如果在信托计划成立后10个工作日内,因不可归责于受托人的原因,致使受托人没有向重庆东和实业(集团)有限公司或重庆东和广城房地产开发有限公司划拨款项,信托计划不生效,受托人于10个工作日内承担向委托人返还信托资金及信托资金按中国人民银行规定的活期存款利息的义务。另外,受托人不再承担其它任何义务。
(三)信托资金在信托计划生效前产生的利息计算及其分配
信托资金在受托人收到日至信托计划生效日期间产生的利息按中国人民银行规定的活期存款利率计算,由受托人在信托计划终止时支付给受益人。
(四)如果信托计划在推介期满未能达到成立的条件,受托人于10个工作日内向委托人返还信托资金及信托资金在信托财产专户获得的中国人民银行规定的活期存款利息。
(五)委托人、受托人的权利义务以<资金信托合同>为准,本<信托计划说明书>仅供参考。

九、信托资金的运用
(一)经双方同意,委托人指定受托人管理信托资金的方式为:由受托人按照委托人的意愿,以受托人的名义,将信托资金以及其它与委托人有相同投资目的且与受托人签订了<资金信托合同>的自然人、法人或其它组织的信托资金,集合管理,支付收购东和广城100%股权的收购款、偿还东和广城债务及东和冉家坝广场项目工程建设。
1、项目公司:重庆东和广城房地产开发有限公司。
2、投资用途:支付收购东和广城100%股权的收购款、偿还东和广城债务及东和冉家坝广场项目工程建设。股权收购款总价为6.106亿元,其中4亿元由重庆松龙房地产开发有限公司(以下简称”松龙地产”)代付;9.894亿元信托资金以债权投资形式借给东和广城,其中2.744亿元用于偿还东和广城的债务,7.15亿元信托资金用于东和冉家坝广场项目的开发建设。
3、投资期限:每期投资期限为2年,信托计划每期满1.5年后可提前结束,信托计划期满后可延期1年。受托人有权根据东和冉家坝广场项目投资的实际情况决定提前结束全部或部分信托单位,无须召开受益人大会。如决定提前结束,应提前一个月在受托人的网站上公告通知受益人。
4、投资收益:包括本信托计划中规定的受益人预期收益、受托人信托报酬、银行保管费及其它开展信托业务过程中的合理费用等。信托期限内,本项目可产生的投资收益为14.95%/年,可分配给投资者预期收益率为9.5%-11%/年,信托报酬为扣除信托收益、信托其它费用、居间服务费用后的部分。若信托计划每期资金满1.5年后可提前结束,信托投资收益以实际使用期限按日计算。信托计划满2年后,若信托计划不能全额退出,则延长期内投资收益提高到19.95%/年, 受益人预期收益率提高至11%-12.5%/年。新华信托接管项目公司经营,对资产进行定价处理。在延长期内信托计划可一次性提前结束,信托投资收益以实际使用期限按日计算。信托期限内(处理期除外)超过各档预期收益率的部分由受托人享有并作为信托报酬,无需召开受益人大会。
5、信用增级措施:
(1) 为了保障信托收益的实现,东和广城将”东和冉家坝广场项目”土地办理第一顺位抵押给受托人或委贷银行。
抵押物-土地使用权信息如下:
权证号
座落
使用权面积(m2)
使用权类型
用途
201D房地证 字第0234号
重庆市渝北区龙山街道冉家坝C4-1号地块
24,930.86
出让
商服用地
如在信托存续期内发生增加、更换或解除抵质押物的情况,受托人可自行决定办理,无需召开受益人大会。
(2)重庆松龙建筑(集团)有限公司及实际控制人夫妇包永伦、冯亚莉为信托计划的安全退出提供不可撤销的连带责任保证担保。
6、还款资金来源安排:东和广城经营收入和其它收入以及东和广城股权转让收入用做本信托计划的还款来源。
(二)在信托期限内,受托人除了按本条第一款指定的方式对信托资金进行运用之外,只能将信托财产存放于银行。
(三)信托账户的管理
1、信托所有账户的开设和管理由受托人负责,受托人承诺开设独立的信托账户对信托资金进行管理,一切信托资金往来均需经过该账户进行。
2、根据具体情况的需要,本信托可开设其它账户,但仅限于满足开展本信托业务的需要。
3、受托人不得假借本信托的名义开立任何其它账户,亦不得使用本信托的任何账户进行本信托业务以外的活动。
4、信托计划存续期间,信托资金保管于重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行。
(四)处理期
本信托计划预设一年处理期,即信托计划期内或信托计划期满,如发生处理抵押物的情况,本信托计划各期一并进行处理,则受托人需要一定的处理时间,无需召开受益人大会,原定向受益人分配信托收益及本金的时间相应后延,因资产处理而延长的期限(即处理期)内的受益人信托收益及信托费用的费率仍按本合同相关约定计算,处理抵押物完毕后,应由受托人所得部分资金依次扣除实现债权的费用、原信托计划中应付的信托费用、受益人的信托本金及预期信托收益后,剩余部分由受处理期影响本金及信托收益兑付的受益人与受托人按3:2的比例分配。

十、信托计划的管理
(一)信托财产的独立核算:新华信托为本次信托计划的信托资金设立专用银行账户。本信托计划的信托资金将单独记账、核算,与其它信托计划的资金以及新华信托自有资金分别管理。
(二)风险控制制度:新华信托业已建立项目风险控制制度,并将严格执行且经过监督检查使之落实到投资的全过程。
(三)资金管理保障制度:新华信托建立了完整的内部财务监控制度,经过建立各个部门之间的约束机制,使部门间相互监督,以保障信托资金在运作过程中避免因内部管理原因而受到损失。
(四)信托财产保管制度:根据中国银行业监督管理委员会有关规定,将委托具备资质的重庆农村商业银行股份有限公司大渡口支行为信托资金的保管银行。
(五)信托计划实施前,受托人聘请了专业机构对项目公司进行了独立的尽职调查,并出具了书面报告。
(六)后续管理:受托人经过更换项目公司法定代表人、委派项目公司董事、实行印信和资金监管等方式对项目公司的日常运营进行监控,确保对项目公司日常经营管理的知情权和对重大事项的一票否决权。
(1)章程修订及董事委派
信托资金收购东和广城股权后,更换东和广城法定代表人,由新华信托人员担任法定代表人,同时修改公司章程。新华信托向项目公司委派1名董事进驻项目公司董事会。项目公司实行总经理负责制,并全面负责其日常经营管理,但涉及项目公司重大事项的决策,受托人委派的董事有一票否决权。受托人委派的董事对重大事项的决策必须事先得到新华信托的授权。项目公司应经过修改公司章程、召开董事会并作出合法决议、签署相关法律文件等方式落实信托计划项下项目公司管理的具体安排。
前述重大事项是指对本信托计划的运营会带来重大影响或风险的事项,包括但不限于涉及项目的经营开发计划;工程预算、决算;固定资产的处理;对外融资、负债;对外担保、对外投资及其它受托人方认为属于重大决策的事项。
(2)印信及重要证照的管理
新华信托或新华信托另行委托的印信管理人对东和广城的印信进行保管。印信的管理和使用应当严格遵守项目公司的<印信管理制度>等相关规定。
印信包括但不限于东和广城的公章、营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其它主要资产权属证书等重要法律文件,其中东和广城的公章、合同专用章(若有)、主要资产权属证书等重要法律文件由新华信托保管使用,其它印信可授权松龙地产保管使用。
(3)资金的监管
项目公司设立监管账户和销售监管账户(必要时可开立日常运营账户)。新华信托可委托相关银行作为资金监管行,签署三方<资金监管协议>。
1、监管账户主要用于保管信托计划注入项目公司的资金,其银行预留印鉴为项目公司公章和法定代表人的个人铭章。
2、销售监管账户主要用于保管项目销售收入,预留印鉴为项目公司公章和法定代表人个人铭章。销售回款须全额存入销售监管账户,根据回款实际状况确认项目公司可支用金额,由新华信托同意后支付使用,其余资金不得动用,直至达到信托本金及预期收益金额。
3、日常运营账户主要用于保管由监管账户划入的资金和项目公司日常资金的收付,预留印鉴为项目公司财务章和法人代表的个人铭章。
新华信托经过对监管账户、销售监管账户、日常运营账户(必要时)的全程控制和对资金的预算管理等方式保证资金的安全和专款专用。在新华信托认为必要的情况下,能够将销售款项划入信托专户。
(4)其它事项
1、东和广城不得就本信托产品项下的项目资产对外提供任何形式的担保;未经新华信托同意,东和广城不得以此项目对外融资(经新华信托书面同意,可向银行融资)。
2、重庆松龙房地产开发有限公司承诺在信托资金退出前放弃所有对东和广城债权的优先受偿权。
3、项目公司需要办理项目预售许可证时,项目在满足其它的风险监管措施下,新华信托配合项目公司办理土地的解押工作。
十一、信托计划风险揭示及防范
(一)信托计划风险揭示
1、政策风险及控制
信托计划资金运用于房地产领域,由此可能存在一定的政策风险。
”新华信托•东和冉家坝广场项目投资集合资金信托计划”,是<信托公司集合资金信托计划管理办法>所引导和鼓励的房地产股权投资,符合国家法律、法规和政策。
2、信托模式风险及控制
由东和广城的人员对项目公司进行日常工作管理,若对项目公司缺乏足够控制可能存在模式上的风险。
本信托计划模式中,受托人收购项目公司100%的股权,经过更换项目公司法定代表人、修改公司章程、委派董事等方式对项目公司的日常运营等情况进行监控,确保对项目公司管理运作情况的知情权以及对重大事项的控制权。同时,东和广城将”东和冉家坝广场项目”土地抵押给受托人或委贷银行。
3、信托计划不能按期退出的风险及控制
信托期间,受国家、重庆市地方经济发展水平及市场供求关系影响,从而可能导致出现信托财产受损信托收益到期无法实现的风险。
新华信托控制项目公司100%的股权,法律关系明晰,在实行建设项目总承包的机制下,项目公司的债权和债务明了清晰,以房屋建设成本(土地成本+建筑成本+税务成本+管理成本)销售房屋或者转让项目公司股权是可行的,能在相当程度上规避房地产系统性风险,保证受益人信托资金和收益安全。
在信托计划存续期间,受托人及派出的董事、资金监管人等将严格按照有关法规和公司制度的要求,做好项目的后续跟踪管理工作,并根据项目实际运作情况制订相关风险控制预案,当出现流动性风险时,将及时对项目公司股权进行处理,包括但不限于转让股权,以规避信托资金的流动性风险。
重庆松龙建筑(集团)有限公司及实际控制人夫妇为信托计划的退出提供连带责任保证担保。
4、资金监管风险及控制
在本信托计划中,信托资金用于”东和冉家坝广场”项目,还存在信托资金、房屋预售款项是否实际用于项目建设的问题。
在本信托计划中,项目公司的印信由新华信托或新华信托另行委托的印信管理人进行保管。印信的管理和使用应当严格遵守项目公司的<印信管理制度>等相关规定。印信包括但不限于东和广城的公章、合同专用章(若有)、营业执照、组织机构代码证、土地使用权证和其它主要资产权属证书等重要法律文件。
在本信托计划中,项目公司设立监管账户和销售监管账户(必要时可开立日常运营账户)。新华信托可委托相关银行作为资金监管行,签署三方<资金监管协议>。监管账户主要用于保管信托计划注入项目公司的资金。销售监管账户主要用于保管项目的销售收入,销售回款须全额存入销售监管账户,根据回款实际状况确认项目公司可支用金额,由新华信托同意后支付使用,其余资金不得动用,直至达到信托本金及预期收益金额。日常运营账户主要用于保管由监管账户划入的资金和项目公司日常资金的收付。
新华信托经过对监管账户、销售监管账户、日常运营账户(必要时)的全程控制和对资金的预算管理等方式保证资金的安全和专款专用。在新华信托认为必要的情况下,能够将销售款项划入信托专户。
5、其它风险及控制
不排除因为宏观经济、政策法规、自然灾害等不可抗力因素导致的收益不确定的可能性。
尽管不可抗力的因素非人为所能化解,但受托人将恪尽职守,认真积极加强对不可抗力的分析、判断能力,尽可能的向委托人、融资人报告不可抗力因素的出现可能,以便采取相应对策。
(二)风险的承担
受托人违背信托合同及信托计划的约定管理、运用、处分信托财产,导致信托财产遭受损失的,由受托人以固有财产赔偿;不足赔偿时,由投资者自担。
受托人根据信托合同及信托计划的规定管理、运用、处分信托财产,导致信托财产遭受损失的,由信托财产承担。
受托人承诺以受益人的最大利益为宗旨处理本资金信托的信托事务,并谨慎管理信托财产,但不承诺信托资金不受损失,亦不承诺信托资金的最低收益。
特别提示:对于上述各种风险,虽然受托人将采取有效防范措施,但仍有可能发生并有可能给信托财产带来损失。根据有关法规,该损失应由信托财产承担。

十二、信托计划相关费用与信托收益预测
(一)信托收入
信托收入来源于信托财产管理、运用或处分过程中产生的收入。
受益人按信托资金占信托计划资金的比例享有信托收益。
(二)信托财产承担的税费
本信托及本信托当事人其它税费依据国家有关规定依法缴纳。
(三)信托费用
1、信托费用的范围
(1)信托报酬;
(2)信托资金保管费用;
(3)信托财产管理、运用或处分过程中发生的印花税等税费;
(4)文件或账册制作、印刷费用;
(5)信息披露费用;
(6)与信托相关的审计费、律师费等中介费用;
(7)按照有关规定能够列入的费用;
(8)居间服务费用。
上述第(2)－(7)项费用统称其它费用。
2、信托各项费用计提方法、计提标准和支付方式
(一)信托报酬受托人信托报酬为扣除信托收益、信托其它费用、居间服务费用后的部分。具体收取方式如下:
(1)信托计划各期生效后三个工作日内收取2%/年费用(含信托其它费用、居间服务费用、部分信托报酬),两年费用共计4%,一次性支付。如信托计划提前结束,已支付的费用不予退还;其余按年支付。
预收年信托报酬= (当期A类信托资金规模+当期 B类信托资金规模)×2%-年信托其它费用-年居间服务费用
(2)信托计划各期生效后满1年前的五个工作日内收取第一信托年度剩余的信托报酬;
第一信托年度剩余的信托报酬=(当期A类信托资金规模+ 当期B类信托资金规模)×12.95%-(A类信托资金规模×9.5%+ B类信托资金规模×11%);
(3)信托计划各期生效后满2年前的五个工作日内收取第二信托年度剩余的信托报酬;
第二信托年度剩余的信托报酬=(当期A类信托资金规模+ 当期B类信托资金规模)×12.95%-(A类信托资金规模×9.5%+ B类信托资金规模×11%);
(4)信托计划满1.5年后,若信托计划提前结束,则扣除信托收益后的部分由受托人所有。第二信托年度信托收益以实际使用期限按日计算,且每期资金全额提前结束。信托计划各期提前结束前的五个工作日内收取第二信托年度剩余的信托报酬;
第二信托年度剩余的信托报酬=((当期A类信托资金规模+ 当期B类信托资金规模)×12.95%-(当期A类信托资金规模×9.5%+ 当期B类信托资金规模×11%))×第二信托年度实际使用天数÷360
若第二信托年度实际收取的信托报酬(第二信托年度剩余的信托报酬+预收年信托报酬)大于应收年度信托报酬,则该部分不予退还。
(5)信托计划满2年后,若信托计划决定延期,则扣除信托收益、信托其它费用后的部分由受托人所有。信托收益、信托其它费用以实际延长期限按日计算。信托计划各期延期结束前的五个工作日内收取第三信托年度的信托报酬;
第三信托年度信托报酬=((当期A类信托资金规模+ 当期B类信托资金规模)×19.95%-(当期A类信托资金规模×11%+ 当期B类信托资金规模×12.5%))×第三信托年度实际使用天数÷360-信托其它费用×第三信托年度实际使用天数÷360;备注:A类信托资金:认购资金为300万元人民币以下的资金;
B类信托资金:认购资金为300万元(含)人民币以上的资金。
(二)信托其它费用
信托文件制作及印刷费、信息披露费、信托资金保管费用、信托清算费、律师费等上述(二)—(七)项为信托其它费用,费率为0.1%/年,其中银行保管费为0.05%/年。信托其它费用的计算公式为:信托其它费用= (当期A类信托资金规模+ 当期B类信托资金规模)×0.1%×2。信托计划满2年后,若信托计划决定延期,则银行保管费以实际延长期限按日计算。信托其它费用由东和广城在信托计划(第一期)生效后三个工作日内一次性支付给受托人。信托其它费用如有节余,节余部分由受托人享有;如不足,超出部分由信托财产承担。但因实现债权产生的费用包括但不限于诉讼费、评估拍卖费、执行费、律师费等由信托财产承担。
(三)居间服务费用
受托人有权根据本信托计划的需要,聘请居间服务机构开展本信托计划的居间服务事项,居间服务费用根据受托人与居间服务机构签署的协议进行支付,该居间服务费用由信托财产承担。
(四)信托收益
1、计算方法:信托收益=信托收入-信托费用。
2、信托收入:信托收入来源于信托财产管理、运用、处分过程中产生的收益。
3、信托预期收益:
本信托的受益人收益请参照下表:
金额
期限
300万元以下(不含300万元)
300万元以上(含300万元)
二年期
9.5%
11%
信托期限内(处理期除外)超过各档预期收益率的部分由受托人享有并作为信托报酬,无需召开受益人大会。
4、受益人按本合同信托资金金额占本资金信托计划规模的比例享有信托收益,同时承担相应费用。
5、信托收益及本金的分配:信托收益及本金以现金方式进行分配,由受托人支付到受益人指定的账户。
(1)信托计划各期生效之日起满12个月之日后的10个工作日内向信托计划当期A类受益人分配第一信托年度信托收益。计算公式:
信托计划当期第一信托年度分配金额=当期A类信托资金规模×9.5%+当期B类信托资金规模×11%。
(2)信托计划各期生效之日起满24个月之日后的10个工作日内向信托计划当期A类受益人分配第二信托年度信托收益及信托本金。计算公式:
信托计划当期第二信托年度分配金额=当期A类信托资金规模×(1+9.5%)+当期B类信托资金规模×(1+11%)
(3)若信托计划满1.5年后提前结束,则第二信托年度信托收益以实际使用期限按日计算,且每期资金全额提前结束。信托计划各期提前结束之日后的10个工作日内向信托计划当期A类受益人分配信托收益及信托本金。计算公式:
信托计划提前结束分配金额=当期A类信托资金规模+当期B类信托资金规模+当期A类信托资金规模×9.5%×第二信托年度实际使用天数÷360+当期B类信托资金规模×11%×第二信托年度实际使用天数÷360
(4)若信托计划满2年后不能全额退出,则延长期内A类信托资金预期收益率提高至11%/年; B类信托资金预期收益率提高至12.5%/年。在延长期内信托计划可一次性提前结束,信托资金收益以实际使用期限按日计算。计算公式:
信托计划各期生效之日起满24个月之日后的10个工作日内向信托计划当期A类受益人分配第二信托年度信托收益。计算公式:
信托计划当期第二信托年度分配金额=当期A类信托资金规模×9.5%+当期B类信托资金规模×11%。
信托计划各期延期结束之日后的10个工作日内向信托计划当期A类受益人分配信托收益及信托本金。计算公式:
信托计划延期结束分配金额=当期A类信托资金规模+当期B类信托资金规模+当期A类信托资金规模×11%×第三信托年度实际使用天数÷360+当期B类信托资金规模×12.5%×第三信托年度实际使用天数÷360
信托计划各期结束,在以上约定的信托费用、信托财产等支付分配完成后,如有节余,则归受托人所有。

十三、信托受益权的转让(捐赠)、继承和质押
(一)在信托期限内,信托受益权以及相关权利义务能够依法转让(捐赠)、继承和质押。受益权不得分割转让,且机构所持有的信托受益权不得向自然人转让。
(二)受益人转让信托受益权,转、受让各方应当分别按信托财产(受益权)的0.05%比例向受托人缴纳登记手续费。质押信托受益权,转、受让各方应当分别按信托财产(受益权)的0.1%比例向受托人缴纳登记手续费。

十四、受益人大会
(一)受益人大会由信托计划的全体受益人组成。
(二)出现以下事项而信托计划文件未有事先约定的,应当召开受益人大会审议决定:
1、提前终止信托合同或者延长信托期限(本信托计划说明书中第九条第四款的情况除外)
2、改变信托财产运用方式;
3、更换受托人;
4、提高受托人的报酬标准;
5、信托计划文件约定需要召开受益人大会的其它事项。
(三)受益人大会由受托人负责召集,受托人未按规定召集或不能召集时,代表信托单位百分之十以上的受益人有权自行召集。
(四)召集受益人大会,召集人应当至少提前十个工作日公告受益人大会的召开时间、会议形式、审议事项、议事程序和表决方式等事项。受益人大会不得就未经公告的事项进行表决。
(五)受益人大会能够采取现场方式召开,也能够采取通讯等方式召开。每一信托单位具有一票表决权,受益人能够委托代理人出席受益人大会并行使表决权。
(六)受益人大会应当有代表百分之五十以上信托单位的受益人参加,方可召开;大会就审议事项作出决定,应当经参加大会的受益人所持表决权的三分之二以上经过;但更换受托人、改变信托财产运用方式、提前终止信托合同,应当经参加大会的受益人全体经过。受益人大会决定的事项,应当及时通知相关当事人,并向监管部门报告。

十五、新受托人的选任方式
(一)若本合同的受托人在现行法律法规下因故不能继续履行受托人的责任,则根据有关规定,首先由委托人选任新受托人。委托人不指定或者无能力指定的,由受益人选任,受益人为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,依法由其监护人代行选任。
(二)更换受托人的程序
1、提名:新任受托人由委托人提名并形成决议。
2、批准:委托人决议经法定监管部门批准后,受托人方可退任,新任受托人经法定监管机构审查批准方可继任。
3、公告:由委托人在获得法定监管机构批准受托人更换后5个工作日内公告。

十六、信托计划的信息披露
(一)本信托计划的信息披露分为定期披露与临时披露。
1、受托人按月制作信托资金管理的报告和信托资金运用及收益情况表,以备委托人和监管部门查询。按每自然季度定期向委托人披露信托资金管理报告及收益情况表、按年向委托人披露信托资金保管人出具的信托财产保管报告。委托人同意受托人出具的信托资金管理报告及清算报告不须经过第三方审计。
2、本信托计划及时向受益人披露可能对信托受益人权益发生重大影响的信息以及受益人希望了解的信息。
(二)信息披露方式:
1、在受托人住所地公告。
2、在受托人网址上公告,网址为:。
3、来函索取时邮寄。
4、电子邮件。

十七、信托当事人的违约责任及纠纷解决方式
(一)受托人以全部信托财产为限向受益人承担支付信托收益的义务。受托人因管理不当或者违反法律、法规及本合同的规定致使信托资金损失的,受托人应当予以补偿或者赔偿。
(二)如委托人违约(包括但不限于擅自变更合同、未按约定方式提前终止合同等),委托人应负责赔偿受托人处理信托事务而支出的费用和所受到的损失,以及因委托人违约而给信托计划造成的损失。
(三)对于委托人和受托人在履行本合同中发生的争议,由双方协商解决。协商不成,可向合同签署地人民法院起诉。

十八、信托计划的终止与清算
(一)如下情况发生时,本信托计划终止:
1、信托合同期满;
2、信托目的已经实现或不能实现;
3、信托被撤销;
4、信托被解除;
5、受益人大会决定终止。
(二)信托计划清算:
1、信托计划终止,受托人负责信托计划财产的保管、清理、变现、确认和分配。
2、受托人在信托计划终止后10个工作日内编制信托财产清算报告,并以约定方式报告受益人。
3、受益人或其继承人在信托计划清算报告公布之日起10日内未提出书面异议的,受托人就清算报告所列事项解除责任。
(三)信托计划财产的归属
信托财产归属受益人,由受托人以现金方式在信托期满后一次性分配给受益人。

十九、东和冉家坝广场项目情况介绍
(一)项目建设背景
本项目地点位于重庆市渝北区冉家坝片区。冉家坝区域位于渝北与江北交界处,由石马河、松树桥、机电院转盘、华新分流道、渝长高速公路围合而成。
本项目用地位于渝北龙溪街道冉家坝C4—1、C4—2地块,位于龙山景观大道北尽端,新南路南侧,占地约100亩,其中C4—1地块为商业金融用地,C4—2地块为城市广场用地;地下汇集5、6号南北轨道线和城市环线三条轨道交通线及换乘枢纽站;地面连接80米宽600米长的龙山景观大道北端,它将和城市广场一起组成本项目整体的功能区。
项目定位为大型城市综合体项目,业态涵盖精品酒店、甲级写字楼、创意写字楼、休闲体验式购物中心、高档购物中心、生态广场,是重庆迄今为止唯一建于3条轨道交通枢纽站上的高端城市综合体。
(二)项目建设规模
本项目由一栋超高层(其中高区为星级酒店、低区为写字楼)、两栋100米以内的1#、2#办公构成本案的塔楼部分,裙楼以商业为主,结合地铁出入口设置部分开放空间,半开放空间等。除此之外还有部分地下空间开发,地下空间开发主要配合由地铁5号、6号及环线构成的地下交通枢纽展开。
根据重庆东和广城房地产开发有限公司提供的可行性研究报告、规划许可证、土地出让合同、重庆市规划局下发的<建筑工程设计方案审查意见函>(渝规渝北方案函〔 〕0159号)以及重庆市公安局消防局<关于同意重庆东和广城房地产开发有限公司重庆冉家坝广场工程(方案)调整消防设计审查意见的函>(渝公消(建方)字〔 〕第393号),”重庆冉家坝广场建设项目”所占用地块控规指标如下:
总控规指标
项目
计量单位
指标
备注
总用地面积
平方米
49,917.24

总建筑面积
平方米
289,443.68
不包含地下建筑面积
其
中
地上建筑面积
平方米
199,444.32

地下车库及其它
平方米
89,999.36

容积率

7.9999

1、2#楼办公建筑面积
平方米
50,276.54

3#楼建筑面积
平方米
57,273.44

裙楼建筑面积
平方米
181,893.70

停车位
个
1658

(三)项目总投资
东和冉家坝广场项目总投资260,948.09万元。其中建安工程费131,584.97万元,工程建设其它费用83,722.74万元,预备费10,765.39万元,建设期利息34,875.00万元。具体内容见下表:

”重庆东和冉家坝广场项目” 投资估算表 单位:人民币万元
序号
项目名称
工程量
单位指标
估算价值
合计
占总估算值比重
备注
建筑工程
设备购置及安装
其它费用
一
工程费用

121,178.05
10,406.92
-
131,584.97
50.43%

1
土建工程
289,443.68

58,413.26
-
-
58,413.26
22.39%

1.1
1、2#楼
50,276.54
1,800.00
9,049.78

9,049.78

1.2
3#楼
57,273.44
3,000.00
17,182.03

17,182.03

1.3
裙楼
181,893.70
1,800.00
17,740.87

17,740.87

已完成部分,计入已修建开发成本
1.4
已修建开发成本

14,440.59

14,440.59

项目并购时,已完成部分土建
2
附属设施及景观工程

12,828.23
10,406.92
-
23,235.15
8.90%

2.1
管网工程
289,443.68
400.00
11,577.75

11,577.75

2.2
空调工程
289,443.68
125.00

3,618.05

3,618.05

2.3
电梯

1,000.00

1,000.00

2.4
消防工程
289,443.68
200.00

5,788.87

5,788.87

2.5
景观工程
6,252.43
2,000.00
1,250.49

1,250.49

3
装修工程
289,443.68
1,500.00
43,416.55

43,416.55