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阳光嘉苑商铺销售方案

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2020年4月19日
文档仅供参考
目 录

一、 价格分析
二、 客户分析
三、 推盘方案
四、 排号策略
五、 执行手段
一、价格分析
1. 周边商铺租金返推法:项目周边商铺的租金集中在55-60元/平米,如项目正对面的水果店约45平米,月租金 元

均价=55-60元/㎡·月×12月/6%=11000-1 元/㎡

租金返推法所得均价可看作区域均价,没有考虑时间因素和等级因素,仅作参考。项目对面的商铺售价10000-1 元/平米,故本项目的比较售价修正为11000-13000元/平米。详细的租金情况如下:
阳光嘉苑
华油路
前锋路
45-55元/平米
进深:4米左右 面积8-10平米60-70元/平米

进深:8-10米 面积30-40平米50-60元/平米

进深:7-9米 面积30-40平米45-50元/平米

2.楼盘:周边楼盘综合评价,均价在1 -14000元/平米左右

面积(平米)
主力面积(平米)
均价(元/平米)
主力总价(万元)
开间(米)
进深
层高
公摊
定位
备注
雅图丽景
1013
88-150
1 -14000
120-250
7-8
15-19
7.0-8.1
19.6%
招餐饮、超市
招商未成功,一次性付款优惠3%,按揭优惠1%,送2楼购买面积一半的露台面积
炬星名楼
668
自由分割
1 -14000

7-9
8-12
4
16%
餐饮
正在招商
百佳庭院
2873
50-80
14000
70-120
3.8-7.6
16-18
4.5
23%
不能做餐饮
优惠6%(有6个月的排号期)
万科1楼
2500
35-50
18000
65-80
2.9-5.4
8.4-11.8
6
15%
酒吧、精品店
6米层高,可做夹层,一次性付款优惠1%
阳光嘉苑
957
40-60

50-70
3.05-4.4
14.3
4.5
18%

万科金色家园在临前锋路的价格为16000-19000元/平米,参照到本项目:17000-18000*0.75=12800-14000元/平米
Ø 其6米的层高,能够做夹层,增加了商铺的性价比
Ø 开发商的品牌优势
Ø 主题商业楼的人气聚集优势等
3．结论:
Ø 华油路:均价12500-13500元/平米
Ø 前锋路:均价13000-14000元/平米
Ø 根据排号情况定价格,3月底制定价格表
二、客户回访分析:

Ø 前期积累客户300批,在看了图纸后有80批客户有一次性付款购买意向,占27%的比例
Ø 客户对13000元/平米的价格普遍认为偏高。
Ø 客户对本项目商铺的开间和进深不太满意,主要是进深太深,影响后期的使用和投资效益
综合考虑:对外宣传均价13000元/平米
三、推盘方案
方案一、华油路清盘就关闭售楼部,待前锋路全呈现后再售 (建议)
华油路商铺开盘时间:正排100%,补排满50%开盘(预计4月中旬,以实际排号情况定)
华油路清盘后关闭售楼部,留咨询电话,再次积累客户资源

方案二、先售华油路,再售前锋路
利用前锋路的价格提升项目均价,排满就开盘

方案三、全呈现再售
关闭售楼部,留咨询电话,积累客户资源

四、排号策略:
Ø 开始排号时间:3.18—4.8号
Ø 排号方式:对外宣传商铺均价为13000元/平方米左右,不明确具体位置的价格。排号可采用定位置排号方式,即每个商铺正排一个号,后面排该位置的为补号,每个位置补排2个号,正式销售时依次进行选房。这样能够有针对性的对客户进行引导性购买,避免造成个别位置排号量很大,不能有效销售。
Ø 排号费:正排5万元,补排2万元(均可退)
Ø 付款要求:一次性付款(总房价分两部分付款在签合同时再告之客户)
Ø 预计此方案能积累的排号量:
80批×40%(此数据为预计数据,需排号验证)=32批

五、 执行手段
A:执行手段:只开8000元/平米的票+另支付现金5000元/平米(开收据)
1. 销售模式:按总价销售
2. 优惠幅度:前期排号客户优惠1万元/套
3. 销售说辞:开发公司与客户同时避税。
4. 优惠额度:1万元/套×18套=18万元
5. 对均价影响:18万元/957=188元/平米

B针对客户要求按原价开票措施
对排号客户不予优惠

如果按本方案执行,开发公司能够帐面减少5000元/平米× 平米=1009.5万元的收入。