通化市住房建设规划.doc

通化市住房建设规划
（2023—2023）
文本

通 化 市 规 划 局
二 00 八年六月

目 录

第一章 总则
第二章 规划目的、规模与结构
第三章 住房用地供应目的与空间布局
第四章 棚户区改造实行规则
第五章 住房政策与发展策略
第六章 规划实行保障措施
第七章 附则

规划图件：
1、通化市住房建设规划2023年现状图
2、通化市住房建设规划2023年计划图
3、通化市住房建设规划2023—2023 年规划图

第一章 总 则
第一条 制定和实行住房建设规划与住房建设年度计划，是国务院做出的重要部署，是改善人民群众生活，提高住房保障水平的重点工作，是贯彻科学发展观、引导建立符合国情的住房建设和消费模式的重要措施，是完善住房供应政策和调整住房供应结构、推动住房保障体系建设的重要手段，也是城市人民政府的重要职责。
制定住房建设规划与住房建设年度计划，一是要以国家关于调整住房供应结构、稳定住房价格、切实解决城市低收入家庭住房困难，以及促进房地产市场健康发展的相关政策文献为依据，进一步贯彻科学发展观，贯彻全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目的规定。二是要立足我国人多地少的基本国情，根据本地区社会经济发展水平、资源和环境承载能力，重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房。采用多种渠道和方式，妥善解决进城务工人员的居住问题。三是要与国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地运用总体规划、城市近期建设规划相衔接。结合通化实际，编制《通化市住房建设规划 （2023-2023年）》 和2023年住房建设计划。
第二条 规划依据
一、《中华人民共和国城乡规划法》；
二、《中华人民共和国土地管理法》；
三、 《国务院关于促进房地产市场连续健康发展的告知》（国发[2023]18 号）；
四、《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的告知》（国办发[2023]26 号）；
五、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的告知》（国办发[2023]37 号）；
六、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2023]24 号）；
七、《建设部关于贯彻新建住房结构比例规定的若干意见》（建住房[2023]165 号）；
八、《建设部关于做好住房建设规划与住房年度计划制定工作指导意见》 （建规[2023]46 号）；
九、《吉林省人民政府关于城市棚户区改造的实行意见》（吉政发[2023]34号）；
十、《吉林省建设厅关于做好 2023 年、2023 年住房建设计划和2023年—2023年住房建设规划工作的告知》 吉建规[2023]3号；
十一、《通化市国民经济及社会发展第十一个五年规划纲要》；
十二、《通化市城市总体规划（1996-2023）》；
十三、《通化市土地运用总体规划（1996-2023）》；
十四、《通化市城市建设“十一五”规划》；
其他相关法律、法规、标准、文献等。
第三条 规划范围与期限
一、规划范围与《通化市城市总体规划（1996-2023）》相一致，即通化市城市规划区，面积761 平方公里。
二、规划期限为：2023—2023 年
第四条 指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，进一步贯彻贯彻科学发展观，按照全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的目的规定，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租房制度为重点，多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。
第五条 总体规定
以城市低收入家庭为对象，进一步建立健全城市廉租房制度，改善和规范经济合用住房制度，加大棚户区、旧住宅区改造力度。到规划期末，使低收入家庭住房条件得到明显改善，农民工等其他城市住房困难群体的居住条件得到逐步改善。
第六条 基本原则
解决低收入家庭住房困难，要坚持立足国情，满足基本住房需要；统筹规划，分步解决，政府主导，社会参与；统一政策，因地制宜；省级负总责，市县抓贯彻。

第二章 规划目的、规模与结构
第七条 规划目的
通过强化政府职能，加强和改善房地产市场调控，加大廉租住房、中小套型经济合用住房的建设力度，实现房地产业可连续发展能力不断提高，资源节约集约运用水平显着提高 ，住房保障体系更加完善，住房供应结构趋于合理，住房价格基本稳定。到2023 年，通化市规划建成区预计居住人口 47.54 万人，基本实现居住人口户均拥有或租住一套住房，完全解决“双困户”的住房问题，达成人均住房建筑面积30平方米的目的，人居环境和人民群众居住水平得到明显改善。
第八条 建设规模
到 2023 年，规划建成区新增各类住房 4 万套，总建筑面积332.2 万平方米，年均新增各类住房建筑面积66.44 万平方米。
一、规划期内，新建政策性住房 3.2 万套，建筑面积 252.2万平方米。其中，普通商品住房 2 万套，建筑面积 177.2 万平方米，经济合用住房9千套，建筑面积 63万平方米，廉租住房3千套，建筑面积12 万平方米。
二、规划期内，新建商品住房8 千套，建筑面积80 万平方米。
第九条 建设结构
住房结构拟定的原则，保证充足的商品住房供应量；均衡供应经济合用住房；以扩大廉租住房制度覆盖面为主，保证必需的廉租住房供应量。
规划期内，新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（即政策性住房）面积所占的比重，达成开发建设总面积的 75.9%（大于 70%）。其中，普通商品住房的比重占53.3%，经济合用住房的比重占19%，廉租住房的比重占3.6%；商品住房的比重占开发建设总面积的24.1%。
第十条 2023年住房建设计划
按照省建设厅《关于做好 2023 年、2023 年住房建设计划和2023-2023 年住房建设规划工作的告知》（吉建规[2023]3 号）文献的规定，结合通化实际，2023 年计划建设各类商品房7540套，建筑面积 63.5 万平方米。其中，新建商品房 7140 套，建筑面积61.5 万平方米，廉租房 400 套，建筑面积 2 万平方米。可供开发土地面积 48.9 万平方米，其中，商品房 47.2 万平方米，廉租房1.7万平方米。 项目具体位置分别为石棚村、 锁厂山上、 前进药厂、光明派出所、外贸后侧、传染病院后侧等地块。具体情况请见附表 1、2 及图件2。
第十一条 住房建设布局
一、布局应注重的原则
1、 制定供地计划时， 要最大限度运用好现有的城市基础设施，优先考虑在基础设施完善的区域安排供地，以减少土地开发成本，减少附加性用地。
2、对经济合用住房和廉租住房的用地安排，要考虑到公交、学校及医院等公共服务设施的完善限度，应优先安排在公共服务设施覆盖的区域。
二、住房建设布局指引
1、住房建设分区
根据城市基础设施和公共服务设施的完善限度，房地产市场的发育限度以及通化市控制性具体规划（2023年6月），将通化市城区划分为二道江（A）、江东（B）、江北（C）、江西（D）、江南（E）五个综合功能分区。
2、居住用地布局
通化市控制性具体规划，将城区 5 个综合功能分区划分为 27个片区，每个片区占地面积 100-200 万平方米，居住人口平均约1.7万人，如居住区人口规模按3-5 万人考虑，通化市规划建成区共设立12 个居住区，其中江东、江西分区各设4个，二道江分区设2 个，江南、江北分区各设1 个，各分区用地详见下表：
通化市建成区人口分布及居住用地布局表
名称
分区
2023年规划
片区数
（个）
居住用地
（万平方米）
住宅用地
（万平方米）
居住人口
（万人）
二道江区（A）
5
224.99
158.37
8.36
江东（B）
10
477.57
300.11
17.74
江北（C）
2
34.46
21.49
1.28
江西（D）
7
429.73
276.05
15.97
江南（E）
3
72.13
47.08
2.68
总计
27
1238.88
803.10
46.03
注：本表居住用地为控制性具体规划调整后的数字，比总体规划多余 78.81万平方米。

第三章 住房用地供应计划
第十二条 住房用地供应的原则
规划期内，在强调土地资源节约、集约、高效运用的前提下，重点保证中低价位、中小套型政策性住房用地供应；坚持新增供应与存量挖潜相结合，积极促进闲置土地盘活；坚持区域住房发展合理布局，促进房地产市场发展重心向江南、江东、二道江分区转移。
第十三条 住房用地供应总量
规划期内，新增住房用地供应总量255.54万平方米。其中，政策性住房用地为194万平方米，商品住房用地61.54 万平方米。
第十四条 住房用地供应结构指引
一、政策性住房用地。规划期内，新供应政策性住房用地为194万平方米，占新增住房供应总量的75.9%（大于 70%）。其中：普通商品住房用地136.31万平方米，经济合用住房用地48.46 万平方米，廉租住房用地 9.23 万平方米。
二、商品住房用地 61.54 万平方米，占新增住房供应总量的24.1%。
第十五条 住房用地年度计划
规划期内，年均供应住房用地总量 51.11 万平方米。其中：政策性住房用地 38.80万平方米，占年度土地供应量的75.9%，商品住房用地12.31 万平方米，占年度土地总供应量的24.1%。

第四章 棚户区改造实行规划
为认真贯彻国家对房地产业一系列宏观调控政策，加快城市改造步伐，改善棚户区居民居住条件和生活环境，按照《吉林省关于城市棚户区改造的实行意见》（吉政发[2023]34 号） 文献规定，结合通化的实际，制定棚户区改造实行规划。
第十六条 工作目的
据调查，2023 年末通化市城市棚户区共有48 块，需改造房屋总建筑面积约 250 万平方米，亟待改造中心区棚户区面积 150万平方米，涉及3.8万户、12 万人、42 户工企单位、职工8700人，按省政府规定，在规划期内，3年基本拆迁完毕，5 年建成投入使用。计划2023年拆迁改造50 万平方米，2023年拆迁改造 50万平方米，2023 年拆迁改造 50 万平方米，2023 所有完毕改造建设任务。
第十七条 基本原则
我市棚户区及居民的重要特点是：周边区域环境恶劣的多，中心区域的少；下岗职工、老弱病残的多，居民收入少；中小户型、老少同居的多，有条件承担超面积费用和取暖费用的少。因此，棚户区改造的基本原则是：
一、坚持政府主导、市场运作的原则。市委、市政府统一领导，各责任单位作为政府主导的责任主体组织实行。
二、坚持科学规划、配套建设的原则。遵循城市总体规划，统一组织规划设计，科学合理，不减少标准；实行连片改造，不留死角；各项基础设施配套建设，功能完善。
三、坚持量力而行，积极而为的原则，既要力足长远，又要面对现实，改造与改善相结合，突出重点，先易后难，综合治理、稳步推动。
四、坚持统一政策、妥善安顿的原则。在政策扶持、回迁安顿、拆迁补偿等方面统一政策，阳光操作，依法运作，保持稳定。
第十八条 建设标准
一、棚户区改造的修建性具体规划必须符合通化市城市总体规划，各项规划指标不能减少。建设单位必须按批准的规划完毕改造区域内道路、给水、排水、供热、煤气、绿地、公厕、垃圾中转站等配套设施建设。
二、棚户区改造安顿回迁户原则上要集中建设、集中安顿，必须先建回迁楼，后建商品楼。回迁房屋必须具有居住的基本条件；户型设计要以满足回迁规定为前提，以中、小户型为主，最小户型建筑面积为 40 平方米，应设计有 50、60 平方米的户型，原则上最大不超过 70 平方米，保证套型建筑面积 90 平方米以下住房面积比重占开发建设总面积的70%以上。
三、棚户区改造工程所用材料、施工工艺、节能标准、施工质量必须符合国家规范规定，工程质量必须达成市级优质工程以上标准。
四、回迁楼一楼不准建车库和经营性用房，特殊情况下，在满足采光间距、不影响整体景观的前提下，经规划部门批准可以建七层住宅。
第十九条 优惠政策
按照省政府指导性意见，结合我市实际情况，给予以下优惠政策：
一、土地政策
在棚户区改造范围内，居民回迁房所需建设用地（含基础设施和公共事业用地）享受经济合用住房政策，由政府无偿划拨；除回迁建设用地外的经营性用地和剩余土地实行招标、拍卖、挂牌方式出让，所得土地收益上缴财政棚户区改造储存专户、专项管理、专款专用。其中：60%返还用于本项目建设，40%作为政府专项资金，用于棚户区改造统一平衡，对“双困户”实行优惠的政策，即将扩大面积部分的产权一次性补偿到40 平方米。
二、各项收费政策
棚户区改造项目免缴政府有权决定的各项行政事业性收费（集中供热管网建设费除外），服务性收费按三分之一收取，经营性收费按成本价收取，其他收费项目比照经营性收费收取。
三、地方税收优惠政策
棚户区改造税收，按省、市地税局制定的具体政策执行。

第五章 住房政策与发展策略
第二十条 积极贯彻住房发展规划目的，实行高效、集约的住房用地供应政策。
一、保证住房用地供应，调整住房供应结。规划期内，应当按照住房建设规划目的，凡新审批、新开工的各类住房，套型建筑面积90 平方米以下的住房（含商品房、政策性住房）面积所占比重，必须达成开发建设总面积的70%以上；年度土地供应要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和政策性住房建设，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%。
二、适当提高住房建设开发强度。规划期内，在符合规划控制原则和相关规范规定的前提下，根据实际情况，适当提高住房建设的容积率。
三、严禁别墅类房地产开发项目的土地供应，严格限制低密度，大套型住房土地供应。
第二十一条 加强商品住房开发建设管理，深化商品住房销售制度改革。
一、加强普通商品住房建设。应建立并完善在限套型、限房价基础上竟地价、竟房价的中低价位、中小套型普通商品住房开发建设模式，积极推动中低价位、中小套型普通商品住房用地招标出让。
二、贯彻住房开发项目套型结构比例的规定。新建或改造住房建设项目，必须明确住宅建筑套密度，（每公顷住宅用地上拥有的住宅套数）和住宅建筑净密度（每公顷住宅用地上拥有的住宅建筑面积）；指标的拟定，必须符合本规划及其年度实行计划中项目相关住房套型结构比例的规定。
三、逐步提高商品住房预售门槛。规划期内，应进一步深化住房销售制度改革，对新出让的商品住房项目，逐步推行竣工验收后销售的模式。
第二十二条 加强政策性住房建设与管理，逐步扩大政策性住房的保障范围。
第二十三条 加大闲置土地解决力度，积极盘活存量土地及房地产，制止违法囤积土地的行为。
第二十四条 发挥税收、信贷政策对房地产市场的调节作用，严格按照国家调控政策，征收住房转让环节营业税、个人所得税等税费；严格房地产开发信贷条件，有区别地适度调整住房消费信贷政策。
第二十五条 整顿和规范房地产市场秩序。加强房地产开发建设全程监管；对不符合规划控制性规定，超过规定建设的住房，依法予以解决直至没收；切实整治房地产交易环节违法违规行为；严格规范房地产市场外资准入和管理。
第二十六条 积极发展住房二级市场和房屋租赁市场。
一、进一步促进住房二级市场发展，促进住房梯度消费，优化住房资源配置；相关部门应加强房地产中介服务行业的管理，完善房地产市场的中介服务体系，完善二手房网上交易系统，继续提高二手房交易办证效率。
二、进一步促进房屋租赁市场发展，引导居民转换消费观念。相关部门应制定房屋综合税费征收办法，继续扩大租赁管理覆盖面，建立统一的流动人口和出租房屋信息资源库，建立房屋租赁市场综合管理长效机制。
第二十七条 完善房地产记录和信息披露制度。建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，建立多部门参与的房地产市场预警与金融风险防范联合监测机制；认真做好住房状况调查工作，保证准时完毕。
第二十八条 加强房地产市场引导。坚持对的的舆论导向，加强对房地产调控政策的宣传，引导广大群众树立对的的住房消费观念，切实维护社会稳定。
第二十九条 加强住房发展的战略研究与法制建设。规划期内，应制定全市住房发展战略，抓紧建立住房保障体系；进一步加强房地产市场法制建设，建立较为完善的住房与房地产业发展法制体系。

第六章 规划实行的保障措施
第三十条 住房建设规划是我市未来 5 年住房建设进行调控和指导的重要依据，规划的实行是政府的重要职责。市政府各有关部门要按照职责分工，抓紧建立住房保障体系，开展与住房建设有关的政策法规与标准规范研究，建立健全实行机制，制定完善管理办法，促进通化房地产市场健康有序发展。
第三十一条 加强宣传，坚持对的的舆论导向，引导广大人民群众树立对的的住房消费观念，鼓励适度消费，建立符合群众需要和市场规定的住房建设和消费模式，形成多层次的住房保障体系。
第三十二条 抓好棚户区改造和廉租住房建设，全面建立城市廉租住房制度。要强化组织机构建设，明确相应机构抓具体工作。要贯彻建设计划和土地供应计划，积极筹集资金。各部门要全力配合，保证廉租住房建设的顺利实行。在廉租住房建设和租金补贴安排上，提倡重点以新建、收购等实物配租为主，辅之适当的货币补贴。
20
第三十三条 要增长中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中档收入家庭解决住房问题。合理调整城市土地供应结构，增长中小套型住房用地。
第三十四条 综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增长住房有效供应，克制不合理需求，防止房价过快上涨。
第三十五条 加强市场监管，严厉查处和纠正各种违反规划的行为，加大对违法建设行为的整治力度。贯彻工作责任制，加强督促检查，维护规划的严厉性、权威性。
第三十六条 要结合城乡规划效能监察工作，把住房建设规划编制与实行过程，近期建设规划中贯彻项目用地、建设时序和进度安排情况，以及住房建设规划与年度计划及时向社会公布情况等作为规划效能监察重点。
第三十七条 要引入社会监督机制，形成有效的信息反馈机制，及时发现新情况，解决新问题，保证住房建设规划和年度计划贯彻到位。

第七章 附 则
第三十八条 本规划成果由规划文本（文本条款、规划图件）和附件组成。附件应涉及规划说明与基础资料、批准后的规划文本、具有法律性质的文献。
第三十九条 本规划自批准之日起生效，由通化市人民政府组织实行。
第四十条 本规划由通化市规划局负责解释
附表：1、2
规划图件：
1、通化市城市住房建设规划
2023 年现状图
2、通化市城市住房建设规划
2023 年规划图
3、通化市城市住房建设规划
2023-2023 年规划图