6土地资源利用.pptx

第六章第六章 土地利用管理土地利用管理 6.1 土地利用和土地利用管理土地利用和土地利用管理 6.2 农用地保护农用地保护 6.3 引导建设用地有序扩展引导建设用地有序扩展 6.4 保护、协调生态环境保护、协调生态环境 6.5 实施土地利用管理的主要手段实施土地利用管理的主要手段 6.1 土地利用和土地利用管理土地利用和土地利用管理 一、土地利用及其影响因素一、土地利用及其影响因素 （一）土地利用的概念（一）土地利用的概念 土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的土地利用是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。它包括的主要内容是：总称。它包括的主要内容是：确定土地的用途；确定土地的用途；在国在国民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资源；民经济各部门间和各行业间的合理分配土地资源；采取采取各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利各种措施开发、整治、经营、保护土地资源，提高土地利用效果。用效果。（二）土地利用的影响因素（二）土地利用的影响因素 1 1、自自然然因因素素:主主要要指指气气候候、地地形形地地貌貌、土土壤壤、水水文文、地地质质条条件件等等，它它们们制制约约着着人人们们对对土土地地的的利利用用，对对农农业业尤尤其其明显。明显。1、东北地区平原、东北地区平原;2、内蒙古和长城沿线、内蒙古和长城沿线;3、黄河，淮河和海河流域、黄河，淮河和海河流域;4、黄土高原、黄土高原;5、长江中下游地区、长江中下游地区;6、西南地区、西南地区;7、中国南部、中国南部;8、甘肃和新疆、甘肃和新疆;9、青海、青海西藏西藏新加坡的城市面貌新加坡的城市面貌新加坡土地面积新加坡土地面积604.2平方公里，人口平方公里，人口400万新加坡采取了高万新加坡采取了高密度型的居住、交通、办公方式，各种建筑大都向纵深发展。居民密度型的居住、交通、办公方式，各种建筑大都向纵深发展。居民住宅大多是住宅大多是20多层，底层架空，这样不仅有利于通风、避雨和形成多层，底层架空，这样不仅有利于通风、避雨和形成良好的视觉效果，而且可以让社区居民尤其是老人、儿童享受到一良好的视觉效果，而且可以让社区居民尤其是老人、儿童享受到一个不受日晒雨淋的活动空间。个不受日晒雨淋的活动空间。日本农民在被九州高速日本农民在被九州高速公路征用的田地上耕作。公路征用的田地上耕作。年代年代耕地耕地(万平方千米万平方千米)汉代汉代36.16唐代、明代唐代、明代44.451900年年56.521949年年97.871957年年111.80 农业生产工具发展：耒耜农业生产工具发展：耒耜(leisi刀耕火种刀耕火种)-青铜犁青铜犁-铁犁铁犁（精耕细作）。（精耕细作）。人类利用能源经历：草木时期、煤炭时期、石油时期，现代人类利用能源经历：草木时期、煤炭时期、石油时期，现代大力发展核能、太阳能、风能等。大力发展核能、太阳能、风能等。3、人人的的文文化化素素质质，人人们们的的知知识识水水平平、科科学学技技术术水水平平，对对土土地地利利用用的的整整体体性性、长长远远性性的的认认识识，都都会会对对土土地地利利用用带带来来深深远的影响。远的影响。（三）土地利用的原则（三）土地利用的原则 1、生态平衡原则、生态平衡原则 2、最大经济效果原则、最大经济效果原则 3、节约原则、节约原则二、土地利用管理的概念和目标二、土地利用管理的概念和目标（一）土地利用管理的概念（一）土地利用管理的概念 土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系土地利用管理是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、统运行的自然、经济规律，对土地的开发、利用、政治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总政治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地利用管理是土地管理的核心。称。土地利用管理是土地管理的核心。（二）土地利用管理的目标和内容（二）土地利用管理的目标和内容 1、土地利用管理的目标、土地利用管理的目标 政府制定土地利用管理目标是要考虑五个方面：经政府制定土地利用管理目标是要考虑五个方面：经济效率、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量。济效率、分配公平、社会发展、保障供给、环境质量。2、土地利用管理的任务和内容、土地利用管理的任务和内容 土地利用管理的任务是要对土地的利用水平和用途土地利用管理的任务是要对土地的利用水平和用途转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间分转变设置一定的约束条件，将土地资源在不同用途间分配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资配（转换）控制在可持续发展的幅度之内，保证土地资源安全。源安全。土地利用管理的主要内容土地利用管理的主要内容保护农用地特别是耕地；保护农用地特别是耕地；引导建设用地有序扩展；引导建设用地有序扩展；保护、协调土地生态环境保护、协调土地生态环境三、土地利用管理的依据三、土地利用管理的依据 （一）土地利用管理的法律依据（一）土地利用管理的法律依据 1、土地管理法土地管理法（1998年）年）2、中华人民共和国环境保护法中华人民共和国环境保护法（1989年）年）3、中华人民共和国城市规划法中华人民共和国城市规划法（1989年）年）（二）土地利用管理的理论依据（二）土地利用管理的理论依据 1、土地报酬原理、土地报酬原理 土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的土地报酬递减律是指在技术等其他生产要素不变的前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投前提下，对相同面积的土地不断追加某种生产要素的投入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及入所带来的报酬的增量（边际报酬）终将出现减少，及至负增长的普遍现象。至负增长的普遍现象。序号序号种子量种子量（公斤）（公斤）收获量（总报酬）收获量（总报酬）（公斤）（公斤）边际报酬边际报酬（公斤）（公斤）平均报酬平均报酬（公斤）（公斤）123.12.11.552414.87.33.703635.811.05.794855.69.46.95510717.17.1061281.24.46.7771485.61.66.1181686.305.3991883.1-2.24.62102074.3-5.23.22112259.9-7.92.72122438.9-11.61.60132617.8-10.10.6914283.1-6.20.1115300-0.50报酬的类型报酬的类型 总报酬：总报酬：对土地报酬而论，即为土地的总产量（对土地报酬而论，即为土地的总产量（Total Product），系指变动资源不同投入量时各次产量的总和。），系指变动资源不同投入量时各次产量的总和。平均报酬：平均报酬：为平均产量（为平均产量（Average Product），指每一），指每一变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投入量。变动资源所产生的总产量，即总报酬除以变动资源投入量。边际报酬边际报酬（Marginal Product）：是指每增加一个单）：是指每增加一个单位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所位变动资源所增加总产量的数额，即是变动因素增加时所引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可引起的总产量的变动率，故边际产量就数学形式而言，可视为生产函数的一级导数。视为生产函数的一级导数。MP=TP/L边际报酬曲线平均报酬曲线总报酬曲线第一阶段第一阶段第二阶段第二阶段第三阶段第三阶段OL QRINT报酬劳动递减的阶段分析递减的阶段分析 土土地地报报酬酬递递减减律律告告诉诉我我们们，在在进进行行生生产产时时，并并不不是是投投入入越越高高越越好好，而而是是有有一一个个度度，要要确确定定土土地地集集约约利利用用的的合理界线。合理界线。2 地租地价理论地租地价理论（1）地租理论）地租理论 地地租租是是土土地地所所有有权权在在经经济济上上的的实实现现形形式式，并并且且以以土土地地的的所所有有权权与与使使用用权权相相分分离离为为条条件件。地地租租是是土土地地所所有有者者出出租租他他的的土土地地每每年年获获得得的的定定额额收收入入。一一切切地地租租都都是是剩剩余余价价值值的的转转化化形形式式。根根据据形形成成的的原原因因和和条条件件的的不不同同，地地租租可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。可区分成级差地租、绝对地租和垄断地租。级差地租：级差地租：利用生产条件较好的土地所获得的超额利利用生产条件较好的土地所获得的超额利润转化而来的地租，叫做级差地租。它是土地价格高低的原润转化而来的地租，叫做级差地租。它是土地价格高低的原因。级差地租分成级差地租因。级差地租分成级差地租和级差地租和级差地租 级差地租级差地租I 是土地所处位置不同而产生的高低差异的土地是土地所处位置不同而产生的高低差异的土地价格，即位置不同而产生的超额利润。价格，即位置不同而产生的超额利润。级差地租级差地租II则是对土地上连续投入等量资本所产生的生则是对土地上连续投入等量资本所产生的生产率的差别而形成的超额利润。产率的差别而形成的超额利润。劣等地的成本价格劣等地的成本价格中等地的成本价格中等地的成本价格优等地的成本价格优等地的成本价格 平均利润平均利润绝对地租绝对地租农产品价值（售价）农产品价值（售价）级差地租级差地租超额利润超额利润劣等地的成本价格劣等地的成本价格中等地的成本价格中等地的成本价格优等地的成本价格优等地的成本价格 平均利润平均利润绝对地租绝对地租农产品价值（售价）农产品价值（售价）级差地租级差地租超额利润超额利润 绝对地租：绝对地租：是土地所有者凭借所有权要求使用者支付是土地所有者凭借所有权要求使用者支付给他一定量的经济补偿给他一定量的经济补偿,无论土地质量的优劣无论土地质量的优劣,它是土地价格存它是土地价格存在的根源。在的根源。垄断地租：垄断地租：指因垄断了某些自然条件特别有利的土地，指因垄断了某些自然条件特别有利的土地，在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄在该土地上能生产稀有的土特产品，这些产品能提供一个垄断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。断价格，从而带来了一个相当大的超额利润。（2）地价理论）地价理论 土地价格概念土地价格概念 地价：土地价格是资本化了的地租。不是对土地实地价：土地价格是资本化了的地租。不是对土地实体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质体的购买价格，而是对土地预期收益的购买价格，其实质是土地未来地租的资本化，即土地价格是土地未来地租的资本化，即土地价格=地租地租/资本化率资本化率（利息率）。（利息率）。我国土地所有权归国家所有，不能进入市场，进入市我国土地所有权归国家所有，不能进入市场，进入市场的只能是土地使用权及其相应的产权，如收益权、租赁场的只能是土地使用权及其相应的产权，如收益权、租赁权、抵押权等。因此进入市场的土地的价格实质是具有一权、抵押权等。因此进入市场的土地的价格实质是具有一定年期限制的土地使用权价格，等于一定年数地租总额。定年期限制的土地使用权价格，等于一定年数地租总额。土地价格形成的特点土地价格形成的特点 、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一、土地价格是一种权益价格（土地买卖实质上是一种财产权利而不是财产实体的买卖）。种财产权利而不是财产实体的买卖）。、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类、土地价格不完全由生产成本所决定（土地是一类自然物，不是人类劳动的产物）。自然物，不是人类劳动的产物）。、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移、土地价格具有增值性（建筑物回随着时间的推移而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性而发生不同程度的磨损，但土地不会，由于土地的稀缺性导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。导致土地供应的有限性，故有明显的增值性）。、地价具有明显的区域性、地价具有明显的区域性（由于土地空间位置的固（由于土地空间位置的固定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。定性，土地市场是一类典型的不完全市场）。地价的控制因素地价的控制因素 、总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低的影、总体因素（宏观因素）：对广泛地区地价的高低的影响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土响因素。如经济发展速度、城市化状况、社会安定状况、土地政策、土地投机等。地政策、土地投机等。、区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如区、区域因素：对某地区地价高低有影响的因素。如区位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境位、交通条件、经济繁荣程度、人口密度、治安状况、环境质量等。质量等。、个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域中、个别因素（微观因素）：宗地的面积形状、区域中微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规微观区位、宗地的环境质量、宗地的市政设施条件、城市规划限制等。划限制等。地价体系地价体系 是一定区域范围内，由若干相互联系、互有区别且互是一定区域范围内，由若干相互联系、互有区别且互为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，为补充的土地质量等级和地价构成的，各自发挥不同作用，共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。共同满足土地市场管理和运行需要的一组价格系列。土土地地定定级级收益法收益法成本法成本法市场法市场法级差级差-收益法收益法剩余法剩余法利用市场利用市场交易资料交易资料基基准准地地价价样样点点地地价价标标定定地地价价交交易易地地价价交交易易价价数据数据处理处理系数系数修正修正土地市土地市场交易场交易拍卖、招拍卖、招标、协议标、协议基准地价的评估基准地价的评估 基准地价：基准地价：是土地管理部门或土地估价委员会在一是土地管理部门或土地估价委员会在一定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状定时间内，根据各种用地类型的效益状况或市场交易状况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、况，在不同的土地级别或均质地域上分别评定的商业、住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均住宅、工业等土地利用类型的土地使用权单位面积平均价格。价格。一般由政府组织或委托具有相应资质的评估机构评估，评估结果须经政府鉴定认可后定期公布。基准地价的基本特征（1）全域性。城市内的任何一个区域的土地，应有至少一种用途类型的基准地价。（2）权威性。基准地价由政府组织有关专家组成专门估价机构进行估算，并由政府审定、认可和定期公布，因而具有权威性。（3）分用途。在同一区域内，不同土地利用类型的土地，有不同的基准地价标准。（4）平均性。基准地价对应地价区、地价片，是某地区土地级别、特定用途、一定时间内的平均价格，可以采取平均数或众数表示一个区域中的基准地价标准。（5）有限期。基准地价是有限年期的土地使用权价格，不同用途土地使用权的出让最高期限是不一致的，则不同用途基准地价的年期也不同。（6）时效性。基准地价只反映特定时段的土地市场价格水平，只有及时更新才能保证其有效性。距中心城市距离距中心城市距离 城市区位城市区位 区域交通条件区域交通条件 城市非农业人口城市非农业人口 城市积聚规模城市积聚规模 国民生产总值国民生产总值影响基准地价的区域因子影响基准地价的区域因子 第三产业增加值第三产业增加值 建成区面积建成区面积 固定资产投资额固定资产投资额 城市投入水平城市投入水平 城市基础设施建设城市基础设施建设 城市用地潜力城市用地潜力 城市人口密度城市人口密度 基准地价微观因素基准地价微观因素 、基准地价要有基准时期、基准地价要有基准时期;、基准地价的期限，各种用地出让土地使用的最高、基准地价的期限，各种用地出让土地使用的最高年限，居住用地年限，居住用地70年，工业用地年，工业用地50年年;、土地基础设施建设，为三通一平，五通一平等、土地基础设施建设，为三通一平，五通一平等;、土地利用程度：如商业用地容积率、土地利用程度：如商业用地容积率1-2.5，建筑密，建筑密度度40-50%；住宅用地容积率；住宅用地容积率1-1.5，建筑密度，建筑密度30-40%;、宗地深度、宗地深度;土地基准地价的测算土地基准地价的测算划分基准地价评估的均质区域是当前城镇基准地价评估工作的基础，其划分标准将会影响土地价格的因素指标的相对一致性。目前，划分基准地价评估区域的方法有两种：1、利用影响城镇土地使用价值的因素的差异性和一致性来划分土地级别；2、直接在城镇土地利用分区的基础上，按区域土地利用条件差异，来划分不同的土地条件均质区域。(用得最多)、利用级差收益测算基准地价、利用级差收益测算基准地价 a、建立理论测算模型和土地收益资料的量化、建立理论测算模型和土地收益资料的量化 P=f（S，K，L）式中式中P-单位面积的利润；单位面积的利润；S-企业所在位置的土地等级；企业所在位置的土地等级；K-单位面积的资金占用量；单位面积的资金占用量；L-单位面积土地的活劳动投单位面积土地的活劳动投入量（工资额）。入量（工资额）。将上述模型转换成具体的数量模型将上述模型转换成具体的数量模型 Y=f（x1，x2，x3）、均质地域法、均质地域法 利用土地市场交易资料估算基准地价：包括（利用土地市场交易资料估算基准地价：包括（a）测算区）测算区域的划分；（域的划分；（b）样点地价的计算；（）样点地价的计算；（c）样点地价修正；）样点地价修正；（d）样点地价的同一性检验；（）样点地价的同一性检验；（e）利用样点地价估算基准地）利用样点地价估算基准地价；价；a、测算区域的划分、测算区域的划分（如以土地级别区作为测算区）（如以土地级别区作为测算区）b、样点地价的计算、样点地价的计算（a）用土地使用权出让（转让）资料估算地价）用土地使用权出让（转让）资料估算地价 Pis=PLg/S Pis：单位面积土地出让价单位面积土地出让价 PLg：为出让宗地总价为出让宗地总价 S：为出让宗地面积为出让宗地面积 （b）用土地使用权出租资料估算地价）用土地使用权出租资料估算地价 Pis=（PLg/S）*（1/rd）Pis=（PLg/S）*（1/rd）1-（1+rd）-n。Pis：单位面积出租宗地的地价单位面积出租宗地的地价 PLg：为租方每年所得到的租金为租方每年所得到的租金 S：为出租的宗地面积为出租的宗地面积 rd：为土地还原利率：为土地还原利率（c）用房屋出租资料估算地价）用房屋出租资料估算地价 第一步，确定房地出租的第一步，确定房地出租的总收益总收益。对公房租金应比照。对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。市场上正常的租赁价格予以修正。根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益根据土地参与生产经营过程的形式和业主以土地取得收益的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：的方式不同，总收益产生的方式有以下几种情况：1 1、土地租金：是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包、土地租金：是指直接通过土地出租，每年获得租金收入，包括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。括在土地租赁过程中承租方所交纳的押金或担保金的利息。2 2、房地出租的租金：是指房地一起出租过程中，出租方从承租、房地出租的租金：是指房地一起出租过程中，出租方从承租方取得的租金及相关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当方取得的租金及相关收益。一般根据实际的租赁合同金额和当地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。地的房地产租赁市场状况，确定客观收益水平。3 3、企业经营收益：是指企业在正常的经营管理的水平下每年所、企业经营收益：是指企业在正常的经营管理的水平下每年所获得的客观总收益。获得的客观总收益。（c）用房屋出租资料估算地价）用房屋出租资料估算地价 第一步，确定房地出租的第一步，确定房地出租的总收益总收益。对公房租金应比照市场上。对公房租金应比照市场上正常的租赁价格予以修正。正常的租赁价格予以修正。第二步，计算出经营第二步，计算出经营总费用总费用。包括管理费、维护费、保险费、。包括管理费、维护费、保险费、折旧费、税收和利息。管理费折旧费、税收和利息。管理费=总租金总租金*管理费率，税费管理费率，税费=总租金总租金*税费率，保险费税费率，保险费=建筑物造价建筑物造价*保险费率，维修费保险费率，维修费=房子现值房子现值*维修维修费率；折旧费费率；折旧费 第三步，第三步，计算土地计算土地纯收益纯收益。Rin=RLg-（E1+E2+E3+E4+B+T）RLg 为总收益，为总收益，Rin 为纯收益；为纯收益；E1、E2、E3、E4为管理费，维修费，为管理费，维修费，保险费，折旧费，保险费，折旧费，T为税金，为税金，B为建房资本的利息为建房资本的利息 第四步，计算第四步，计算房屋收益房屋收益：计算公式：计算公式 Ihn=Phc*rh Phc=Phk-（Phk-Phd）*N1/N Ihn：房屋收益；：房屋收益；Phc：为房屋现值；：为房屋现值；Phk：房屋重置价；：房屋重置价；Phd：房：房屋残值。屋残值。第五步，第五步，计算土地价格计算土地价格：Pis=（Rin-Ihn）/S*（1/rd）2、房屋出租中总费用的计算：、房屋出租中总费用的计算：（1）管理费。）管理费。指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分指对出租房屋进行的必要管理所需的费用。分为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另为两部分：一是出租经营过程中消耗品价值的货币支出，另一是管理人员的工资支出，通常以年租金的一是管理人员的工资支出，通常以年租金的2%5%计。计。（2）维修费。）维修费。指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。指为保证房屋的正常使用每年需支出的修缮费。（3）保险费。）保险费。是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失是指房产所有人为使自己的财产免受意外损失而向保险公司支付的费用。而向保险公司支付的费用。（4）税金。）税金。指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产指房产所有人按有关规定向税务机关交纳的房产税和营业税等。税和营业税等。（5）计算房屋折旧费。）计算房屋折旧费。折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那一部分价值。其计算公式为：部分价值。其计算公式为：年折旧费年折旧费=（房屋重置价格（房屋重置价格残值）残值）/耐用年限耐用年限 =房屋重置价格房屋重置价格（1残值率）残值率）/耐用年限耐用年限 当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权当房屋耐用年限超过土地使用权出让年期时，按土地使用权出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应出让年限调整确定房屋可使用年限，在计算年折旧时也不应考虑残值。相应得计算公式为：考虑残值。相应得计算公式为：年折旧费年折旧费=房屋重置价房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限房屋可使用年限房屋可使用年限=土地出让前房屋已使用年限土地出让前房屋已使用年限+土地出让年限土地出让年限例题例题 某公司于某公司于1995年年11月以有偿出让方式取得月以有偿出让方式取得A地块地块50年使用权，年使用权，1996年年11月在此块地上建成建筑物月在此块地上建成建筑物B，当时造价为，当时造价为1200元；耐用元；耐用年限为年限为55年，目前该类建筑物重置价格为每平米年，目前该类建筑物重置价格为每平米1500元，残值率元，残值率为为10%，A地块面积地块面积450平方米，建筑面积平方米，建筑面积400平方米，目前全部平方米，目前全部出租，每月实收租金为出租，每月实收租金为10000元。当地建筑出租租金一般为每月元。当地建筑出租租金一般为每月每平方每平方30元，土地及房屋还原率分别元，土地及房屋还原率分别5%和和6%，每年需支付的土，每年需支付的土地使用税及房产税为每建筑平方米地使用税及房产税为每建筑平方米20元，需支付的年管理费为同元，需支付的年管理费为同类建筑年租金的类建筑年租金的4%，年维修费为重置价的，年维修费为重置价的2%，年保险费为重置，年保险费为重置价的价的0.2%。试根据上诉资料估算试根据上诉资料估算A地块在地块在1999年年11月的土地使用权价格月的土地使用权价格。估价过程估价过程（1）计算出租总收益，收益应采用客观收益，即每月每平方）计算出租总收益，收益应采用客观收益，即每月每平方米米30元；年总收益元；年总收益=3040012=144000（元）（元）（2）计算出租总费用：）计算出租总费用：年税金年税金=20400=8000（元）（元）年管理费年管理费=30400124%=5760（元）（元）年维修费年维修费=15004002%=12000（元）（元）年保险费年保险费=15004000.2%=1200（元）（元）房屋年折旧费房屋年折旧费=房屋重置价房屋重置价/房屋可使用年限房屋可使用年限 =150040049=12245（元）（元）总费用总费用=8000+5760+12000+1200+12245=39205（元）（元）（3）房屋现值）房屋现值=房屋重置价房屋重置价年折旧费年折旧费已使用年限已使用年限 =1500400 122453=563265（元）（元）房屋年纯收益房屋年纯收益=房屋现值房屋现值房屋还原率房屋还原率=5632656%=33795.9（元）（元）（4）土地年纯收益）土地年纯收益=（1）（2）（3）=144000 39205 33795.9=70999.1（元）（元）（5）1999年年11月土地使用价格月土地使用价格=1269469（元）（元）（d）用房屋买卖资料估算地价）用房屋买卖资料估算地价 第一步，计算房屋现值：第一步，计算房屋现值：Phc=Phk*Dn=Phk-（Phk-Phd）*N1/N 第二步，计算地价第二步，计算地价 Pis=（Phg-Phc-T-E）/S Pis为单位面积土地价格；为单位面积土地价格；Phg为房地交易价；为房地交易价；Phc为房为房屋现值；屋现值；Phk为房屋的重置价；为房屋的重置价；T为交易过程中卖方应支为交易过程中卖方应支付的税额；付的税额；E：为交易过程中卖方应支付的有关费用；：为交易过程中卖方应支付的有关费用；S：为房屋用地面积：为房屋用地面积;Phd：房屋残值。房屋残值。（e）用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的商品）用商品房出售资料估算地价，用整幢楼的商品房总售价作为估算地价的标准。房总售价作为估算地价的标准。Pis=Phg-（Pbm*Shb）-I T B*G/SbiPis为某一商品楼用地的单位面积土地价格；为某一商品楼用地的单位面积土地价格；Phg为某一商品楼房总售价；为某一商品楼房总售价；Pbm为当地同类建筑单位面积平均造价；为当地同类建筑单位面积平均造价；Shb为楼房总建筑面积；为楼房总建筑面积；I为开发公司利润；为开发公司利润；T为商品房开发中向国家交纳的投资及营益税等；为商品房开发中向国家交纳的投资及营益税等；B：为开发资金应支付的利息；：为开发资金应支付的利息；Sbi为建筑物占地面积；为建筑物占地面积；G：为规划的建筑覆盖率。：为规划的建筑覆盖率。（f）用新增城市建设用地资料估算地价）用新增城市建设用地资料估算地价 第一步，计算成本地价。公式为：第一步，计算成本地价。公式为：Pic=（Ea+Ed+T）*（1+r1+r2）Pic城市建设用地的单位面积成本地价；城市建设用地的单位面积成本地价；Ea为单位面为单位面积农地取得费用；积农地取得费用；Ed为单位面积开发费用；为单位面积开发费用；T为单位面积为单位面积土地交纳的税费；土地交纳的税费；r1、r2分别为资金利息率和资金利润率。分别为资金利息率和资金利润率。第二步，计算土地价格。第二步，计算土地价格。Pis=Pic*（1+r3）Pis单位面积土地价格；单位面积土地价格；r3为土地增值收益率。为土地增值收益率。C、样点地价修正、样点地价修正 （a）出让年限修正：）出让年限修正：Pm=PmL*（1-（1/（1+rd）m）/（1-（1/（1+rd）mL）Pm 为最高出让年期的土地使用权价格；为最高出让年期的土地使用权价格；PmL为有限年期出让地价；为有限年期出让地价；m为土地使用权出让最高年限；为土地使用权出让最高年限；mL为实际出让年期或剩余出让年期；为实际出让年期或剩余出让年期；rd为土地还原利率。为土地还原利率。（b）交易时间修正：）交易时间修正：Pis=Kij*Pji Pis为修正到评估时间的宗地地价；为修正到评估时间的宗地地价；Kij某类土地第某类土地第j年数据修正到评年数据修正到评估年的修正系数；估年的修正系数；Pji为第为第j年、第年、第i宗地的实际成交地价。宗地的实际成交地价。（c）容积率修正：）容积率修正：Pis=Kr*PLi Pis为修正到规定容积率的宗地地价；为修正到规定容积率的宗地地价；Kr容积率修正系数；容积率修正系数；PLi为某为某一容积率下宗地的交易价格。一容积率下宗地的交易价格。d、样点地价的同一性检验、样点地价的同一性检验 在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地在同一土地级或均质地域中，同一交易方式的样本地价要通过样本同一性检验，不符合精度的数据作为异常数价要通过样本同一性检验，不符合精度的数据作为异常数据予以剔除。据予以剔除。e、利用样点地价估算基准地价、利用样点地价估算基准地价 利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为：利用样点地价估算级别或均质地域基准地价的公式为：Pis=PLi /M PLa=PLi*Si/Si （各类宗地建筑物面积）（各类宗地建筑物面积）某某人人将将用用地地面面积积40m2砖砖混混结结构构，已已使使用用10年年的的房房屋屋出出租租给给个个体体户户梁梁某某作作为为食食品品店店，年年租租金金4000元元。房房屋屋原原造造价价500元元/m2，房房屋屋寿寿命命50年年，残残值值率率5%，管管理理费费率率4%，维维修修费费率率2%，保保险险费费率率2，税税费费率率20%，房房屋屋还还原原率率5%，土土地地还还原原率率10%。请请估估算算这这块块土土地地每每平平方方米米的的地地价价（不不考考虑虑贷贷款款）。房房 屋屋 造造 价价=40500=20000（元）（元）房屋年折旧房屋年折旧=（20000-200005%）/50=380（元（元/年）年）管管 理理 费费=40004%=160（元）（元）维维 修修 费费=（20000-38010）2%=324（元）（元）保保 险险 费费=200002=40（元）（元）税税 费费 =400020%=800（元）（元）纯纯 租租 金金=4000-380-160-324-40-800=2296（元）（元）房房 屋屋 租租 金金=（20000-38010）5%=810（元）（元）土土 地价地价 格格=（2296-810）/10%/40=371.5（元（元/米米2）采用差额租金还原法计算土地使用权价格：采用差额租金还原法计算土地使用权价格：比如：某企业于比如：某企业于10年前以国家出租方式取得某商业用地使年前以国家出租方式取得某商业用地使用权，目前实际支付的年租金是用权，目前实际支付的年租金是6万元，该租约尚有万元，该租约尚有10年到年到期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场期，余期租金不再调整。据调查，目前同类商业用地市场年租金为年租金为8万元，根据测算承租土地使用权还原率为万元，根据测算承租土地使用权还原率为8，请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。请计算该企业所拥有的承租土地使用权价格。计算如下：计算如下：(1)计算年租金差额计算年租金差额(租金盈余租金盈余)根据题意，在余下的根据题意，在余下的10年租期内，租金不再调整，每年均年租期内，租金不再调整，每年均为为6万元，而市场同类商业用地年租金为万元，而市场同类商业用地年租金为8万元，因此年万元，因此年租金差额租金差额(租金盈余租金盈余)为：为：PR862万元万元(2)题目给定承租土地使用权还原率为题目给定承租土地使用权还原率为8；(3)计算承租土地使用权价格计算承租土地使用权价格承租土地使用权价格承租土地使用权价格28%11 13.42万万元。元。区位理论：区位理论：城城镇镇土土地地分分等等定定级级体体系系：城城镇镇土土地地分分等等定定级级采采用用“等等”和和“级级”两个层次的划分体系。两个层次的划分体系。土土地地等等反反映映全全国国或或省省、地地级级行行政政区区域域内内城城镇镇之之间间土土地地利利用用效效益益的的地地域域差差异异。土土地地等等的的顺顺序序在在全全国国或或省省、地地级级行行政区域内统一排列。政区域内统一排列。土地级土地级反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。反映城镇内部土地的区位条件和利用效益的差异。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。土地级的顺序在各城镇内部统一排列。P372 第六章第六章 土地利用管理土地利用管理 6.1 土地利用和土地利用管理土地利用和土地利用管理 6.2 农用地保护农用地保护 http:/ 引导建设用地有序扩展引导建设用地有序扩展 6.4 保护、协调生态环境保护、协调生态环境 6.5 实施土地利用管理的主要手段实施土地利用管理的主要手段 6.2 农用地保护农用地保护 概念：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、概念：农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。林地、草地、农田水利用地、养殖水面等。一、各类农用地利用的特征一、各类农用地利用的特征（一）耕地利用的特征（一）耕地利用的特征 利用周期较短利用周期较短 对自然条件要求严格（我国耕地仅占国土的对自然条件要求严格（我国耕地仅占国土的13.7%）集约利用程度较高（在陆地上生产力仅次于热集约利用程度较高（在陆地上生产力仅次于热带雨林）带雨林）具有永续利用性能具有永续利用性能（二）林地利用的特点（二）林地利用的特点 1、利用周期较长、利用周期较长 2、森林是一种可再生资源、森林是一种可再生资源 3、对自然条件要求不严，利用方式较粗放、对自然条件要求不严，利用方式较粗放 4、多为综合性利用、多为综合性利用（三）养殖水面利用的特点（三）养殖水面利用的特点 1、利用的综合性、利用的综合性 2、利用的不稳定性、利用的不稳定性二、农用地保护的重点二、农用地保护的重点 耕地是土地中的精华，耕地尤其是基本农田成为农用耕地是土地中的精华，耕地尤其是基本农田成为农用地管理的重点。地管理的重点。1、保持耕地总量相对平衡、保持耕地总量相对平衡 耕地总量是指耕地面积总数和耕地质量水平的统一体。耕地总量是指耕地面积总数和耕地质量水平的统一体。保持耕地总量相对平衡，就是要确保省、自治区、直辖市保持耕地总量相对平衡，就是要确保省、自治区、直辖市行政区域内耕地总量不减少。耕地总量减少的，按行政区域内耕地总量不减少。耕地总量减少的，按“占多占多少，垦多少少，垦多少”的原则，必须要在规定期限内，开垦与所减的原则，必须要在规定期限内，开垦与所减少耕地的数量与质量相当的耕地。少耕地的数量与质量相当的耕地。耕地总量动态平衡应是指包括耕地数量、质量以及农业耕地总量动态平衡应是指包括耕地数量、质量以及农业科技、资金和经营管理等多元要素所决定的区域耕地综合生科技、资金和经营管理等多元要素所决定的区域耕地综合生产能力的平衡。耕地总量动态平衡应该包括耕地的数量平衡、产能力的平衡。耕地总量动态平衡应该包括耕地的数量平衡、质量平衡、需求平衡、区际平衡、生态平衡和时间平衡六个质量平衡、需求平衡、区际平衡、生态平衡和时间平衡六个方面。方面。2、保持基本农田数量不减少、保持基本农田数量不减少 （1）基本农田概念）基本农田概念 是指按照一定时期人口和国民经济对农产品的需求，是指按照一定时期人口和国民经济对农产品的需求，依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。依据土地利用总体规划确定的不得占用的耕地。基本农田保护率：基本农田保护条例第二章第九条规基本农田保护率：基本农田保护条例第二章第九条规定，省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区定，省、自治区、直辖市划定的基本农田应当占本行政区域内耕地总面积的域内耕地总面积的 80%以上。以上。（2）划入基本农田保护区的耕地）划入基本农田保护区的耕地 经经国国务务院院有有关关主主管管部部门门或或者者县县级级以以上上地地方方人人民民政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的耕地；政府批准确定的粮、棉、油生产基地内的