大连市西安路二期改造重点地块简介.pptx

大连西安路中心区：北起沙河口区火车站，南至高尔基路，东到白山路连胜街，西到中长街盖州街马栏河，全长约3公里，占地260公顷。n西安路经过多年的发展，已由区域性商业中心发展成为大连城市两大核心之一，形成“东有青泥洼，西有西安路”；n逐步确立了大连市大众消费的综合性商业区域的商业定位；n西安路商业核心的形成，正逐步带动区域的商务、商贸的发展；n随着大连城市的发展，西安路将成为大连地理交通的城市中心。西安路现状研究及发展功能定位西安路现状研究及发展功能定位西安路西安路大连国际核心区 大连城市核心、东北区域核心、国际标准核心大连城市核心、东北区域核心、国际标准核心国际：国际：顺应大连国际化进程，打造东北地区示范性国际服务中心区。顺应大连国际化进程，打造东北地区示范性国际服务中心区。核心区：核心区：大连城市地理中心，城市西拓北进的中心地段。大连城市地理中心，城市西拓北进的中心地段。大连城市功能核心大连城市功能核心 -CEOCEO大道大道 （总部经济商务功能）（总部经济商务功能）-时尚焦点时尚焦点 （城市核心商业功能）（城市核心商业功能）-都会映象都会映象 （都市文化休闲功能）（都市文化休闲功能）-雅居天地雅居天地 （高尚人文居住功能）（高尚人文居住功能）-都市公园都市公园 （城市景观生态功能）（城市景观生态功能）-交通枢纽交通枢纽 （城市多模交通功能）（城市多模交通功能）西安路作为城市的中心区，应顺应城市国际化发展的要求，从升级和完善城市功能的角度，重点打造以商务为龙头，以多元化商业为辅助，以高档住宅为补充、以便利的交通组织网络为基础、以丰富的文化景观为亮点的大连现代城市核心区。商务核心商业核心文化娱乐核心雅居核心交通枢纽核心城市核心区域核心功能，以商务为核心带动其他功能的综合发展。市级核心商圈，提供多功能、全客层的商业业态，服务周边，辐射全市。市级文化娱乐中心，通过市级娱乐设施打造城市文化标杆。主要服务于商务及周边人群。依靠便利的交通与成熟的城市功能形成良好的生活氛围。城市核心区的基础，将核心区各功能及人群与区域外进行高效、高速衔接，将核心区各物业功能无限放大。功能目标为西安路制定合理的功能规划，实现西安路的功能升级；为西安路制定合理的功能规划，实现西安路的功能升级；景观生态核心建筑景观、自然景观、小品设计、公园绿化等景观的完美融合打造城市景观生态区。北京CBD 纽约布鲁克林区大连青泥洼商务含酒店住宅444040404340商业含文化161720建议总规划功能比例40：40：20现有体量（万平米）300拆迁面积（万平米）130剩余面积170 (万平米)商务38住宅72商业60西安路各种功能体量（万平米）商务 住宅 商业240：240：120西安路各功能规划新增体量（万平米）202 168 60202 168 60商务含酒店住宅商业含文化开发体量建议开发体量建议区域规划布局区域规划布局类型类型设计风格设计风格甲级写字楼酒店综合写字楼商住公寓商务商务功能 N N甲级写字楼酒店综合类写字楼商住公寓现有写字楼类型类型物业风格类型物业风格类型社区商业街区商业主题商业高端商业地下商业区域规划布局区域规划布局商业配套高端商业主题商业地下商业N现有商业商业商业功能类型类型物业风格类型物业风格类型返迁住宅商住公寓中、高端住宅返迁住宅商住公寓中、高端住宅N住宅住宅功能区域规划布局区域规划布局类型类型物业风格类型物业风格类型歌剧院图书中心文体教育 中心餐饮娱乐休闲带歌剧院图书中心文体教育中心餐饮娱乐休闲带N区域规划布局区域规划布局文化休闲文化休闲功能地块图地块图地块布局示意图地块布局示意图西 安 路兴 工 街住宅写字楼配套商业定位目标定位目标大连返迁住宅示范区大连返迁住宅示范区物业型态普通住宅、写字楼、配套商业规划构想环境优美，现代建筑风格；沿西安路布置写字楼，内部采用分组团设置住宅；居住区要把握好建筑密度、绿化率的标准，塑造一个高品质的居住区；在沿街及内部布置少量的社区和商务配套商业，以满足商务及居民生活需求；服务对象住宅：以本区域改造返迁为主，少量的商品住宅满足对其他外来购房的居住的需求；写字楼：为在本市域及区域的销售、外贸、服务业等企业提供办公需求；配套商业：主要满足本区域商务及居住的日常商业配套需求号地块1 1 区域规划布局区域规划布局物业类型物业类型功能组合功能组合体量建议（）体量建议（）住宅在满足原住民返迁面积后可对其他住宅面做销售处理；以高层为主，部分小高层；机动车全部停放地下，按1：1设置在住宅区中心位置设置一个社区生活广场，配置健身器材，四周布置一定的快速餐饮、休闲及生活配套约100万写字楼 3栋4栋，沿西安路排列；低层为1-2层的商务配套商业。约11万配套商业以居住、办公配套为主；商务配套商业有银行、大众餐饮、票务销售点、快递服务等；社区商业以临街一层商业布局，可布置小型超市、美容美发、便利店、干洗店、育婴用品店、小吃店、面包店、花店、水果店等约5万 区域规划布局区域规划布局西 安 路兴 工 街1 1号地块住宅、写字楼及区域内配套商业的形象展示号地块住宅、写字楼及区域内配套商业的形象展示写字楼写字楼桑拿中心大众餐饮住宅小区住宅小区社区商业 区域规划布局区域规划布局3、4号地块情况简介号地块情况简介地块四至位置：地块四至位置：如意街-黄河路盖州街-长兴街-中长街情况简介：情况简介：地块占地面积约19.9584万平方米，拆迁面积约43.3万平方米，楼体136栋，预计拆迁经费约55.4亿元。黄 河 路写字楼SOHO公寓街区商业定位目标区域内甲级写字楼集中区大连最具特色的soho公寓具有个性化、现代化的街区商业物业型态写字楼、soho 公寓、街区商业规划构想写字楼是现代、个性风格的高端写字楼；Soho公寓集居住与办公为一体的现代式建筑空间，其风格具有超前的现代感，以及鲜明的色彩；街区商业主要配置在SOHO公寓底下裙楼，以一层的商铺为主，风格较为鲜明的商业步行街，主要以潮流时尚、特色化的零售、休闲餐饮、快餐、便利的居住及办公服务等为主；为了区域的功能统一及商务功能的加强，建议对地块内的学校集中搬迁至其他区域集中办学。服务对象写字楼：国内国际生产销售型企业的总部大楼、大连本地著名企业，或需要集中布置的经济效益超强的行业，如钢铁、石油、投资、金融、呼叫中心、船舶等；soho公寓：以自由业者、IT业、建筑设计、专业咨询、国际贸易、服务外包、文化产业等职业及职业者为主，兼具居住功能；街区商业：区域内的居住、商务、追求生活品质消费的商务人群、年轻时尚人群。3 34 4 号地块地块布局示意图地块布局示意图地块图地块图区域规划布局区域规划布局物业类型物业类型功能组合功能组合体量建议（）体量建议（）写字楼企业总部；两栋建筑，高度在33层左右；裙楼配置少量底商，以满足商务配套的需求，如高档餐饮、银行、休闲会所、精品展示、高档车展示等。约18万SOHO公寓中高端商住公寓，兼具办公及居住功能；建筑以点式在地块内自由布置；公寓一至二层为街区商业。约77万街区商业布局较为自由的步行街；主要功能是零售、社区及商务服务、休闲为主；主要业态：时尚与特色商品、品牌店、快速餐饮、休闲小吃、培训中心、便利店、商务便利服务等；在soho公寓底层布置，主体一层，部分二层。约7.6万区域规划布局区域规划布局黄 河 路总部大厦总部大厦3 3、4 4号地块写字楼、号地块写字楼、SOHOSOHO公寓及区域内街区商业的形象展示公寓及区域内街区商业的形象展示区域规划布局区域规划布局SOHO公寓项目名称：项目名称：北京建外SOHO地理位置：地理位置：北京建国门外大街国贸中心对面（CBD范围内）占地面积：占地面积：16.9万平米建筑面积：建筑面积：约70万平方米 容积率：容积率：3.50项目功能：项目功能：居住工作公寓、办公SOHOSOHO的的理解理解SOHO是英文Small Office Home Office的缩写，泛指在家办公或小型创业者。特色是自己掌握、调配工作时间，其实也是过去所谓“自由职业”的新诠释。，SOHO一词在中国广泛流行，是一种建筑风格与时尚的流行代名词。案例链接：建外SOHO 区域规划布局区域规划布局项目启示：项目启示：n以综合物业管理，打造商务社区概念，实现项目整体价值感提升，对区域带来产品打造亮点的带动；n以写字楼、小面积公寓化解高容积率压力；公寓启动带动人气和口碑，后期写字楼形象提升公寓价值，促进公寓销售，带来较高的经济价值。n建外SOHO租金由初期的$10/月/上涨至现在的$16/月/，从当时售价均价14000元/，现在二手房价均价约为20000元/。n建外SOHO的租客57%来自于外地客，18%外籍人事，本地租客仅占少数。SOHO办公楼各单元均有独立入口，灵活的室内空间分割方式。2 2栋栋364364套套SOHOSOHO办公办公8 8栋栋20692069套套SOHOSOHO公寓公寓SOHO公寓是混合和模糊的，可以办公可以居住，这里为办公和生活提供了无数种可能性。案例链接：建外SOHO区域规划布局区域规划布局5号地块情况简介号地块情况简介地块四至位置：地块四至位置：黄河路-盖州街-五一路-西安路情况简介：情况简介：该地块占地面积约7.475万平方米，拆迁面积约17.694万平方米，楼体39栋，预计拆迁经费约26.6亿元，地铁2号线和环线的换乘站将在此地块。号地块5 5黄 河 路西 安 路写字楼五星级酒店高端商业高端公寓定位目标具有城市影响力的都市综合体大连城市新地标大连高端物业最集中的区域物业型态写字楼、五星级酒店、高档公寓、高端商业规划构想建造超高层写字楼；设计具有现代感和高大稳重感，建筑形态和色彩都具有绝对的昭示性和识别性；配置户外、户内广场，供人流组织和疏散，同时也布置大量的主体景观；与地铁连通，开通1-2个地铁出口，便于引入地铁人流；高端住宅公寓集中在地块西面。服务对象写字楼：企业总部、知名或大型企业、注重形象的公司等酒店：大连商务、旅游的国内外高端人群商业：本市域及来大连玩的高端消费人群公寓：大连高档公寓需求者及外国人群地块布局示意图地块布局示意图地块图地块图区域规划布局区域规划布局物业类型物业类型功能组合功能组合体量建议（）体量建议（）写字楼写字楼主要分布在黄河路沿线布置；高度均超过300米；建筑顶层可设置旋转餐厅、旋转城市观光台；建筑顶楼建设直升机停机坪。约22万五星级酒店引进国际知名五星级酒店。约4万高端商业商业档次以高端为主；业态包含高档百货、高档会所、中高端超市、高档餐饮、著名俱乐部等；综合体的地下一层商业可与地铁换乘站连接，形成人流互动效应；约8万高端公寓大连的高档公寓。约6.5万区域规划布局区域规划布局黄 河 路西 安 路5 5号地块都市综合体的形象展示号地块都市综合体的形象展示区域规划布局区域规划布局高端公寓高端商业写字楼案例链接：香港太古广场位于香港及九龙位于香港及九龙(荃湾荃湾)两条地铁线的交汇点两条地铁线的交汇点影影响响定定位位的的因因素素：项目处于香港心脏地带，位于金钟地铁站上盖，是港九交通枢纽和中转站，给游人带来无限的交通便利；项目整体体量较大，具备打造均衡发展的综合体物业的基本条件。区域规划布局区域规划布局顶级购物中心：国际品牌专卖店为主，主力核心店为国际品牌百货店；除百货店外，全部采用室内街，使其具备优越的共享空间。五星级酒店部分：由港丽酒店、港岛香格里拉酒店、万豪酒店组成。甲级写字楼及顶级公寓，打造国际化的顶级酒店式公寓单位。关关键键驱驱动动因因素素：以以写写字字楼楼、商商业业、酒酒店店、公公寓寓的的功功能能互互补补来来实实现现整整体体价值的提升。价值的提升。案例链接：香港太古广场区域规划布局区域规划布局环线环线2 2号线号线黄 河 路AB分段特征分段特征打造方向打造方向重点项目重点项目A段（约700米）都市的休闲生活享受利用地铁接驳口及换乘站的优势，打造一个立体的综合购物及休闲的国际休闲地下街区。地下商业街的主要消费客群以年轻及白领人群，业态涵盖美食、时尚概念店、休闲餐饮、品牌折扣店等。主题美食广场、便利服务店B段（约650米）时尚、潮流服饰、新概念的体验，街头文化的代表主题潮流店、时尚饰品店地铁商业打造思路地下空间构想地下空间构想地铁商业规划构想A段地下商业地下二层位于黄河路与西安路东西走向的地下空间，东至成仁街，西至升平街，长约700米，设置1层地下商业；与5号地块及规划的商业街项目物业连接，形成人流互动关系；建议部分区域设置排水、排污、排烟系统做餐饮区。B段地下商业地铁轨道 -2F地下商业 -1F位于西安路上的天兴罗斯福和福佳新天地之间的地下空间，长约650米，设置1层地下商业；此段交通为改区域人流较繁忙路段，地下商业的设置有助于缓解地面交通的压力；该段地下商业主要以流行、时尚为主，环境制造出一种街头文化、哈韩哈日的潮流韵味的。地下空间构想地下空间构想