西安某景区规划建设投资及效益分析报告.doc

西安**景区综合保护概念规划

投资及效益分析报告

北京市**研究院
BEIJING INSTITUTE OF ARCHITECTURAL DESIGN
二零一零年十一月

目 录

第一章 项目规划内容 - 2 -
1. 项目构思 - 2 -
2. 建设内容 - 2 -
第二章 项目投资测算 - 3 -
第三章 项目投资筹措方案 - 4 -
1. 城市建设商业化运作探索 - 4 -
2. 西安市房地产市场调查 - 5 -
3. 本项目建设融资方案 - 5 -
第四章 项目运营 - 6 -
1. 运营期成本测算 - 6 -
2. 运营期收入测算 - 8 -
第五章 结论 - 10 -

第一章 项目规划内容

1. 项目规划
西安**景区综合保护概念规划的核心是通过该区域现代交通体系的重构和优化，建立具有西安特色的环城公共交通系统和基于公交站点并全面覆盖**内外的步行交通系统。不仅为西安**景区的综合保护提供了极大的可能性，也将为西安城市的发展创造新的活力，是完善西安现代城市功能的重大举措。

本规划试图通过环西安**设置浅层轻轨，与规划的四条入城地铁和现状环城公交系统形成环城公共交通体系。通过交通的改善，构建高品质的现代城市空间。在保护古**及历史环境的基础上，贯通“五圈”，实现“完善旧城交通，沟通**内外，打造滨水空间，激活城市活力，再造历史尊严”的规划目标。

2. 建设内容
拟建环西安**轻轨全长14.6公里，浅埋于地下，全程共设17座车站。具体建设内容如下：
项目名称
单位
工程数量
轻轨线路
km
14.6
护城河景观改造
m2
285891
车站商铺
m2
150000

第二章 项目投资测算

项目名称
单位
工程数量

备注
项目总投资
亿元
58.57

其中：轻轨线路
亿元
43.80

包括：线路、车站、信号、车辆等， 3亿元/km
护城河景观改造
亿元
2.0

700元/ m2
车站商铺
亿元
5.25

3500元/ m2
预备费
亿元
4.08

按8%考虑
贷款利息
亿元
3.44

按5.76%考虑

注：以上测算参照以下城市轻轨建设案例编制：
项目
位置
里程
（km）
车站数（座）
投资额
(亿元)
每公里投资（亿元）
备注
地铁一号线一期工程
西安
23.90
19
122.70
4.84
预计将于2013年建成通车
地铁3#西延段
深圳
8.80
8
56.00
6.36
计划2011.6月通车
地铁四号线一期
武汉
15.00
14
77.18
5.14

2号线一期
青岛
29.60

162.00
5.47
建设年度为2012～2016年
3号线
青岛
25.10

130.00
5.17
建设年度为2010～2014年
轻轨1号线和2号线一期工程
贵阳
56.00
37
240.00
4.29
2010～2020年建设规划

第三章 项目投资筹措方案

1. 城市建设商业化运作探索
城市轻轨是一种规模浩大的交通性公共建筑,它是现代城市中主要快速轨道交通之一,是解决城市交通的非常有利的运输工具，但其高昂的投资也给政府增加了巨大的财政压力。目前，我国城市轨道交通运营体制及其运作方式正处于改革时期，重点改变单一依靠财政和贷款建设的融资模式，形成多元化投资格局，以减轻财政压力。

从目前大部分城市和国家城市轨道建设的效果来看，四通发达的城市轨道交通，带动了整个城市经济的发展，据统计，全国轻轨附近的楼盘价格比普通楼盘每平方米高出近千元。以轻轨为纽带而产生的轻轨楼市，以其极强的辐射能力，在改善居住状态的基础上，也带来了无限的价值空间。

轨道交通的建设改善了周边物业的可达性，极大的方便了人们的出行，并吸引了各种生活、教育、商业、娱乐等设施向轨道交通沿线聚集，繁荣了轨道交通沿线的经济和文化，提高了轨道交通沿线房地产的开发强度，大大推动了沿线房地产价格的上涨。

拟建项目正处于项目前期策划阶段，建议项目建设与土地综合开发相结合,统一进行规划,一同实施,用土地开发的收益作为建设投资的来源 。

2. 西安市房地产市场调查
根据西安房地产市场调研报告，规划轻轨沿线土地价格在3,800 ~ 6,300元/ m2之间。
以上结论参照西安市部分国有建设用地使用权挂牌出让结果：
宗地位置
面积
（m2）
用途
成交价
（万元）

备注
雁南五路以南
4,561.20
商业
1,780

折合3902元/ m2
汇新路以东,翠华路以西
13,911.70
商业
7,165

折合5150元/ m2
曲江路以北，新开门北路以东
80,197.90
住宅
61,690

折合7692元/ m2
曲江路以北，雁曲五路以南
112,127.40
住宅
85,760

折合7648元/ m2
西安市廉租房建设管理有限公司以西
50,291.80
住宅
20,990

折合4173元/ m2

3. 本项目建设融资方案
采取轻轨建设和沿线房地产开发互补的模式。项目沿线土地收益保守估计按4000元/ m2计，项目总投资估算为58.57亿元，按此估算需开发项目沿线商业用地面积约147万平米，获得的土地收益为58.8亿元，即可满足规划轻轨建设投资需求。

第四章 项目运营

1. 运营期成本测算

1.1. 西安市旅游市场调查
西安是世界著名的历史文化名城，首批获得“中国优秀旅游城市”称号。西安的旅游业由改革开放之初的事业接待型发展至今，已成为西安市真正的支柱产业和先导产业。2005年，全市旅游总收入占全市国内生产总值（GDP）的13.5%。从2000年到2005年，西安接待国内旅游人数从1502万人次增长到2346万人次，接待境外旅游人数从65.04万人次增长到77.6万人次，每日接待旅游人数约为6.73万人次，旅游业总收入从105.4亿元增长到178.5亿元。市场预计2010年、2020年西安市旅游总人数将达到45万人次/日和75万人次/日，旅游将成为经济发展的重要支柱产业。

1.2. 本项目周围旅游景点情况
西安**是我国古代城垣建筑中保留至今最为完整的一处，也是世界上现存规模最大、最完整的古**。**的雄伟壮观和环城公园植物的多姿多彩，为古城增添了无限风光，也让古**焕发了新的生机。特别是西安市政府在历史文化名城保护规划中提出了“保护和修复明**，实施明**、环城绿化、护城河、环城路”四位一体的环城建设工程，使这座具有600余年的古**，完整的保存了下来，成为我国独有的以城廓为主体，以园林水榭作环包，规模最大，最完整，历史悠久的环城旅游风景区。
1.3. 客运量预测
规划轻轨环绕**，连接建设中的各条地铁线路，将是旅游者的重要交通工具，依据本项目周围丰富的旅游资源及西安市旅游市场前景的预测，估算本项目客运量为25.080万人次/日。

1.4. 运营成本测算

1.4.1. 以深圳地铁为例，根据深圳市发改委公布的数据显示,深圳地铁一期工程2007年~2009年每年的平均人公里全成本分别为0.7675元、0.8028元、0.7949元，3年平均成本核算为0.7884元/人.km。在全成本中，最主要分为三部分，即运营成本、固定资产折旧和利息。地铁人公里全成本为0.7884元,其中运营成本0.3206元/人.km，固定资产折旧0.2702元/人.km,利息0.1976元/人.km。

1.4.2. 国内部分城市地铁运营成本比较：
名称
单位
价格
备注
深圳地铁一期工程
元/人.km
0.7884
2007-2009年度平均成本
沈阳地铁一号线
元/人次
2.33
实际运营成本

1.4.3. 本项目在平均速度25-35km/h、客运能力1.0-3.0万人次/h的情况下，测算运营成本约为0.8元/人.km。

1.4.4. 估算本项目运营成本为0.8*25.08*14.6=292.93万元/日。

2. 运营期收入测算
运营期主要收入为车费收入、地铁商业开发收入和广告及其他业务收入，运营期收入总计为344.06万元/日。

2.1. 车费收入：车票收入的高低，既与客运量紧密联系，又与客票价格直接相关。
票价的预测，轨道交通的运营成本是影响票价制定的主要因素，但仅依运营成本定价会价格太高，根据有关研究，居民生活消费支出中交通、通讯支出每年递增，有着巨大的交通消费需求，目前居民的交通支出约占居民可支配收入的1%左右。
根据测算, 我国居民出行支付能力, 全国平均支付水平将为0.44元/人.km左右，东部人均0.57元/人.km左右,西部人均0.32元/人.km左右，应作为城市轨道交通票价制定的基础。
根据综合考虑及目前市场情况，规划轻轨票价按3.5元/人次计算。
在客运量25.08万人次/日的情况下，车票收入为87.78万元/日（3.5元*25.08万人次/日=87.78万元/日）。

2.2. 地铁商业开发收入:
 地铁商业是地铁带来的一种全新商业模式。地铁商业是指在地铁内建造的一些带有盈利商业性质的地铁商铺、商业街、地下商城等。
有关资料显示，地铁商业的经营收益和出租物业收益在地铁收入中占到了越来越大的比率：
1999年香港地铁72.5亿港币的经营收入中，车费收入56.39亿元，占总收入的77.8％，其余的收益都来自于地铁商业的增加值，即物业租金和物业管理收入为7.9亿元，占总收入的10.9％，车站内广告、小商店租金及其他业务收入8.23亿元，占总收入的11.4％；

规划轻轨目车站商业可开发面积约15万平米，商铺租金及相关收入平均按15元/m2、日考虑，估算商业开发收入为225万元/日。

2.3. 广告及其他业务收入
按广告及其他业务收入约占车票收入与商业开发收入之和的10%考虑，该部分收入估算为31.28万元/日。

3. 运营数据分析
项目名称
合计
（万元/日）
运营收入
344.06
其中：车票收入
87.78
商业开发收入
225.00
广告及其他业务收入
31.28
运营全成本
292.93

第五章 结论

通过上述对本项目进行的具体分析，归纳为两个方面：
一、建设期投资来源问题，参考借鉴香港地铁建设成功的商业化运作方式。项目总投资估算为58.57亿元，需开发项目沿线商业用地面积约147万平米，获得的土地收益为58.8亿元，即可满足规划轻轨建设投资需求。

二、项目运营期成本方面，估算的运营总收入为344.06万元/日，运营全成本为292.93万元/日，运营收入完全可以维持正常运转。

通过上述对“西安**景区综合保护概念规划”的可行性分析，本项目的建设是可行的，在使人们享受便捷交通的同时，保护了西安历史文化名城，对促进西安市旅游业持续、快速、健康发展也将起到十分重要的作用。