万科集团费用核算办法.docx

万科集团费用核算办法

1、 为统一集团有关费用核算、归集、分配的会计政策，适应管理要求，加强费用控制，特制定本办法。一、费用的归集
2、管理费用
1） “管理费用”归集公司所有部门、所有员工的人工费用（工资、奖金、社会劳动保险等）、行政费用
（办公费、差旅费、通讯费等），以及公司的财产费、公司活动费等与业务无直接关系的费用；其中包括实质性的“管理费用”及需转出到其他科目的非实质性“管理费用”。
2） 下列费用属实质性的“管理费用”：
A、公司总监级以上的人员的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用； B、与业务不直接相关的办公室、财务、人事行政部门等的人工费、行政费及为履行其职责发生的其他费用；
C、公司非履行业务职能而发生的费用，如公司活动费，上级单位分摊的管理费、坏帐准备等；
3）下列费用先在“管理费用”中归集、核算，按月转入其他相应费用科目：
A、直接从事产品销售（或服务提供）的部门，一般包括销售部、客户事务部、万客会、销售卖场服务部门
（或物业公司的管理处）的人工费、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“营业费用”；
B、 直接从事项目开发或仅履行业务指导及监督职能的项目经理部、工程部、设计部、审算部等部门发生的人工、行政费用先在“管理费用”中归集核算，在月底一次性按总额转入“开发间接费”；
3、营业（销售）费用：
1） “营业费用”归集日常销售产品（或提供服务）而发生的所有费用、以及售后服务、完工产品的维护保养等费用等；
2） 下列费用在“营业费用”项目归集核算：
A、项目开盘后发生的广告、策划、代理佣金、样板间、卖场建设及维持等费用；
B、完工物业维护、保养费，及空房管理费、暖气费等；
C、应由公司承担的维修、补偿等售后服务费用；
D、班车、学校、泳池等承诺配套项目折旧及出包补贴、免收管理费等销售承诺费； E、“管理费用”中归集、核算的直接从事产品销售（或服务提供）的部门的人工费、行政费属实质性的“营业费用”。 3） 下 列 费 用 不 属 于 “ 营 业 费 用 ”： A、 项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有“营业费用”（计入“开发间接费”）； B、 委托经营的配套资产的所有收支在“其他业务利润”中核算，不在“营业费用”核算，但已表现为净补贴支出的配套资产包干运行支出在“营业费用”科目核算； C、 物业公司与业务经营直接相关的物料消耗（计入经营成本）； 4）开盘后的大额销售推广费用、样板间及卖场建设等费用，以及费用支出与销售面积的结算不在同一年度的“营业费用”，可计入“待摊费用”、或“长期待摊费用”，在项目结算时分项摊销。 4、 财务费用
1）“财务费用”核算公司所有利息收支、汇兑损益、银行手续费等；
2）利息支出中，属于可资本化的利息也先在“财务费用”中核算，月底转入”开发间接费”；
5、开发间接费
1）“开发间接费”核算与项目开发直接相关、但不能明确属于特定开发环节的成本费用性支出；以及与项目推广销售有关但发生在开盘及开盘前的费用支出。

2）下列费用属于“开发间接费”： A、竣工验收过程中的有关质检费、决算编审费等有关费用； B、可资本化利息；
C、按项目投资额计提的物业管理基金（或物业启动基金）； D、固定资产投资方向调节税；
E、项目开盘前发生的广告、策划、样板间、卖场建设、售楼书、模型等所有营销推广费用；
E、“管理费用”中归集、核算的直接从事项目开发的部门的人工费、行政费属实质性的“开发间接费”。
3） 与项目开发及业务经营各环节直接相关的费用，如：地产项目招投标费用、人防报建费、丈量测绘费、制图晒图费，直接计入项目成本，不在“开发间接费”核算；
4） “开发间接费”划分为“直接开发间接费”与“需分摊的开发间接费”；上述费用中，项目经理部费用、开盘前的营销推广费及与单个项目开发直接相关的其他费用属“直接开发间接费”；项目经理部以外的部门费用、资本化利息属“需分摊的开发间接费”。

二、费用的划分及分摊

6、“财务费用”与“开发间接费”的划分（可资本化利息的确定）：
1） 项目或项目中的分区（期）完工前、且累计资金投入大于销售回笼时，对相当于项目或项目中的分区
（期）净资金占用（累计资金投入大于销售回笼）之和的借款利息可进行利息资本化；
2） 比较各月末的贷款余额及累计资金投入大于销售回笼的未完工项目（或项目中的分期）的净资金占用之和，“累计资金占用之和”大于或等于贷款余额时，将全部利息收支净额资本化；“累计资金占用”小于贷款余额时，将等于累计资金占用平均值的借款部分的利息资本化，利率按平均借款利率计算；
3） 非正常经营项目或经营计划做出调整的项目，资本化利息的确定可相应调整；
4） 汇兑损益及银行手续费不可以资本化。
7、“应付福利费”与“期间费用”及”开发间接费”的划分：
1） 公司发生的医疗保险费、福利性质的各种补充商业医疗（或养老）保险费、员工食堂经营补贴、未参加医疗保险的员工医药费、员工独生子女费、贺丧费、贺礼费、困难（医疗）补助费均应先在福利基金中开支，不得直接计入“管理费用”或“开发间接费”科目；
2） 过节费、午（误）餐补助费等以现金方式支付员工的费用，直接计入“管理费用”中，不得在“应付福利费”中开支；
3） 若计提的福利费不足以支付上述开支，即“应付福利费”为出现借方余额，则每半年一次，将该借方余额转入“管理费用-社会保险费”的科目。
8、费用在不同公司（如：地区总部与项目公司）之间的划分：
1）各地区总部在拥有多个独立的法人公司、且各公司之间人员归属不明确时，可以根据管理要求，划分不同公司之间各部门及人员费用的归属；
2）同一部门或人员的费用，在同一时期，原则上不得分拆在不同的公司核算；
3）总部可向下属公司分摊费用，但在年底一次性按总额分摊，不按月分项分摊。
9、“需分摊的开发间接费”的在不同项目之间的分摊：
1）“需分摊的开发间接费”至少每季度在各项目之间分摊一次；
2）行政管理费按各项目（各区）季度末在建面积平均值的比例进行分摊；
3）资本化利息按各项目（区）季度末净资金占用量的平均值的比例进行分摊。
项目开、完工不在季度末时，按时间加权折算为一个季度的在建面积或资金占用量。三、核算组织

10、会计科目设置：
A、 各单位均设置“管理费用”、“营业费用”、“财务费用”、“开发间接费”四个科目，做为一级核算科目；
B、 “管理费用”、“营业费用”、“财务费用”分别将所附“期间费用明细表”上的明细项目做为二级明细科目；三级明细科目各单位可根据管理要求自行设置；
C、 “开发间接费”科目最少设置“行政管理费”、“资本化利息”、“物业基金”、“营销推广费”、
“其他”五个二级明细科目,各开发项目可作为三级明细科目，“开发间接费-行政管理费”项下需加设
“待分摊的行政费”；
D、“管理费用”科目中，必须以部门（各职能部门、各项目经理部、各物业管理处）作为自定义核算项目，来确定费用的部门归属，并以此确定费用的最终一级科目归属；
11、核算程序：
1）按各费用科目核算内容进行费用归集（人工及行政费用全部在“管理费用”中归集，利息收支全部在“财务费用”中归集）；
2）每月费用归集完成后，在不同费用科目之间进行费用划分：
A、打印分部门的“管理费用”明细表”（附表中“管理费用明细表 1”）
B、依据上表，编制费用转出凭证：
a) 将应属“营业费用”的部门费用按总数一笔由“管理费用”-转入“营业费用”转入“销售费-行政管理费”科目；
b)将应属“开发间接费”的部门费用，按总数一笔由“管理费用”-转入“开发间接费”项目分别转入“开发间接费-行政管理费”科目：各项目经理部的费用按总额分别转入“开发间接费-行政费用-各项目”；其余各职能部门的费用按合计数一笔转入“开发间接费-行政费用-待分摊的行政费”
D、 按上述第 8 条计算可资本化利息，由“财务费用-资本化利息”科目，转入“开发间接费-资本化利息” 科目。

四、其他

12、本办法全部适用于集团地产口所有单位；
13、本办法中 “管理费用”明细科目名称及核算口径同样适用于集团非地产口单位，但不要求将最终录属于“营业费用”“车间经费”中的“非实质性的管理费用”先行归集到“管理费用”，非地产口公司的
“期间费用明细表”格式另行下达；
13、本办法自 2000 年度开始执行。
附《费用明细表及明细科目核算说明》

万科企业股份有限公司
财务管理部
2000 年 5 月 23 日

万科集团费用核算说明
项 目
核 算 说 明

管

理
人工费用：

工资
公司所有员工（含临聘人员、物业管理处员工）日常工资工资表中的工资、补贴及相应个人
所得税。
奖金及双薪
公司所有员工双薪、各种奖金及相应个人所得税。

工资附加费
以工资项为基数（不含奖金及双薪）按地方政府及会计制度规定计提的福利费及政府统筹的 或上缴上级单位的工资附加费用。按会计制度规定应计提的但归企业内部使用的除福利基金
外的工资附加费不需计提,在相关费用发生时直接计入有关费用科目。

社会保险费
公司为员工交纳的除医疗保险费、福利性质的补充商业医疗（或养老）保险费外的所有养老
金、劳动保险、住房公积金等社会保险支出；应付福利费科目借方余额转入。

补贴及过节费
工资表外公司为所有员工发放的特殊岗位补助、饮料费、午餐补助、节假日补助等。不含出
差补助、车改单位发放的车补。

培训费用
与培训直接相关的费用，包括外部培训费，内部培训的教材费、会议费、聘请授课教师授课 费、公司食堂餐费等；但不包括培训教师及人员的宴请、补贴费、赠送礼品费等交际应酬费
用。

行政费用:

办公费
公司所有部门及人员的办公用品（具）的购置、印刷或摊销费用（不含与电脑有关的费用
但包括打印、复印通用纸张购置费用）。
水电费
公司所有部门办公场所发生的水、电费用；自备发电机的燃油费用。

差旅费
公司所有人员外地出差路宿费、补助费及员工报销的市内交通费等；不含出差期间的交际应
酬费。

车辆费及交通补贴
公司所有车辆的修理费、保险费、油料费、养路费、牌照费、路桥费、停车费，以及高管人
员车补以及大宗管理用物品、办公家私的搬运费等。本项不包括车辆折旧费用。

考察接待费
公司所有部门及人员（包括培训、电脑部门）发生的馈赠礼品费、邀请政府部门或其他单位
人员参观、考察的路宿费、补助费等。

交际应酬费
公司所有部门及人员（包括培训、电脑部门）发生的所有餐费支出（包括招待外单位人员餐
费及内部加班餐费）。

电脑费用
电脑耗材、升级、维修费；网络使用费；软件开发、购置费用摊销；不含电脑折旧及非专用
打印纸张费用。
通讯费
公司为所有部门及人员支付的电话、手机、BB 及传真；但不包括通讯设备的折旧费。

咨询及诉讼费
支付给社会专业机构或政府部门的咨询费、聘请的非专职法律、技术、经济等专家的顾问费
涉案诉讼费等。本项不含相应的交际应酬费，不含营销过程中的咨询费。

，

、

费

用
环境费
公司所有部门办公区域内花卉摆放费、绿化费及应缴物业管理费
审计费
支付给审计机构的年度或中期审计费用、验资费用等。不含审计过程中的应酬费用。

上市公司费
股东大会费、董事会费、年报编印费、公告费、业绩推广费、证券机构费等。含相应的会议
费、董事补贴、餐费

报刊费用
购置书刊、订阅报纸、杂志及企业自办刊物、宣传资料等（不含售楼书等以销售为目的的资
料费）。

公司活动费
公司组织的各种与业务无直接关系的文体活动、庆祝晚会、外出旅游等过程中发生的所有费
用。
财产费：

折旧费
按帐面固定资产价值及会计政策规定的比例计提的折旧，但不含与非主营业务直接相关的资
产折旧、出租产品、样板间、售楼中心摊销等。
财产保险费
支付给保险公司的除车辆以外的公司其他资产的所有保险金。

资产摊销
无形资产、开办费、装修费摊销；营销推广费、电脑软件费、大额办公用品等其他挂帐费用
的摊销计入相应的费用科目，不在此核算。
租赁费
办公、经营场所、职工住宅、设备、大宗物品等租赁费用
修理费
办公或经营用房屋、设备、用品用具等修理费（不含电脑维修费及车辆修理费）。
税金
房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。
其他:

坏帐准备
按公司会计政策计提坏帐准备本年变动净额
存货盘亏（盈）损益
按规定程序核销的存货盘亏(盈)。
分摊管理费
上级公司分摊的管理费用（正数）及分摊到下属公司的管理费（以负数表示）
其他:
不能列入上述项目的其他费用支出。

转入营业费用
以负数表示。数字内容为已包含在上述费用中的、属于营销部门（地产销售部、客户服务部
等，物业公司管理处）所发生的费用。

转入开发间接费（成本）
以负数表示。数字内容为已包含在上述费用中的、按本核算办法应计入项目开发间接费的部
门（地产项目、工程、审算、设计部门等）所发生的费用。

营
行政管理费用：
管理费用中，“转入销售费用”科目转入的应记入销售费用的部门所发生的费用。
营销推广费用：

广告费用
开盘后电视、报刊、车体、路牌等广告媒体的制作、发布等费用（含广告主角的聘用费）

推广活动费用
开盘后的展览、促销、开放日、开盘日、有奖促销奖品以及以销售为目的的其他活动所发生 的相关费用
销售代理费及佣金
支付专业销售代理机构或物业公司的代理销售费和佣金。
中介策划及咨询费
开盘后支付的中介机构进行市场调研、销售策划及相应的咨询等费用。

业

费

用
模型费
包括总体规划、楼盘的各种模型、沙盘、示意图的设计、制作费用。
售楼处及样板间摊销
临时售楼处及样板间的建安成本、装修费等的摊销。
售楼书及宣传资料费
售楼书、户型图、价目表等宣传资料的设计、印刷等费用。
售后服务费用:

专线车运营补贴
按协议付给物业公司专线车营运补贴或专线车的车营运收支。
竣工房维修费
已入伙房屋的维修费及空置现房的维护、修饰费。空置现房的装修、改造费用直接计入成本
空房管理费
未能销售出去的空置房需向物业公司缴纳的管理费

出包配套资产折旧费
以定额补贴的形式出包给物业公司经营的配套资产的折旧或摊销费用。以代理形式交由物业 公司经营的配套资产折旧计入“其他业务利润”项目。

出包配套资产运营补贴
以定额补贴的形式出包给物业公司经营的配套资产的运营补贴。以代理形式交由物业公司经 营的配套资产营运收支计入“其他业务利润”项目。
物业公司代理服务费
按协议支付给物业公司配套资产经营、维修等代办服务费,销售代理费不在本项目核算。
物业管理费惠让
销售承诺中向客户减免的、但需支付给物业公司的物业管理费。

水、电、暖等补贴

历史原因遗留的应由地产承担的大市政配套的价差与量差。

财务费用
银行利息支出
所有向外部金融机构贷款而支付的资金成本
内部利息支出
所有向结算中心、其他内部单位借款而支付的资金成本
减:银行利息收入
在所有外部金融机构存款收到的利息
内部利息收入
所有在结算中心存款、向其他内部单位放款而收到的利息
资本化利息
按照《开发间接费和期间费用界定与分摊办法》而转出的可资本化的财务费用
小 计

汇兑损失
所有外币兑换、结汇等非资本项下的外币业务产生的汇率损失
减：汇兑收益
所有外币兑换、结汇等非资本项下的外币业务产生的汇兑收益

其它支出

包括银行手续费、支票等证本工本费

。