花园房地产开发项目可行性研究报告.doc

“￥￥花园”
房地产开发项目
可
行
性
研
究
报
告

编制单位：**￥￥房地产开发有限企业
编制时间： 二月十六日

摘 要

“￥￥花园” 项目位于**市涪城区跃进路北段与待建规划道路交叉口，绿线占地面积10008.4平方米（约15.01亩），地块西面北面临街（跃进北路及待建高水中路），沿跃进北路临街面地块长约98米，临高水中路地块长约80米，项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队居民点，南面临街面为一层临时小门面，东面为规划中涪城区区政府办公用地，西面为规划中高水中学。
“￥￥花园”（下简称：本项目）拟规划设计重要经济技术指标如下：小区总规划绿线用地10008.4平方米（约15.01亩），规划设计总建筑面积 约0平方米，其中底层商业铺面建筑面积约1500平方米，二层商业建筑面积约1500平方米，住宅建筑面积17000平方米，住户暂定170户，绿化面积为3500平方米（其中中心绿地面积为平方米），建筑密度为35.33％，容积率2.0，绿化率为35％。
“￥￥花园”拟计划于5月起着手项目规划及前期报建工作，于12月开始动工建设，项目建设总工期约12个月，估计于6月进入项目预售期，其销售周期约12个月。其项目总投资（含土地成本及银行利息为人民币960万元）人民币2696.11万元，项目估计总销售收入人民币3226万元，项目估计税后利润总额为人民币312.14万元。自项目获准销售开始起，拟计划将当月销售款部分用于银行还贷，部分作为项目开发资金回投入项目后期工程，估计将于2月将完毕土地抵押贷款清算工作。

目 录

1、项目概况……………………………………………………………………04
2、开发项目用地现实状况调查及动迁安顿……………………………………04
3、市场分析和项目定位………………………………………………………05
4、规划发展提议………………………………………………………………22
5、资源供应……………………………………………………………………24
6、项目开发组织机构、管理费用研究……………………………………24
7、开发建设计划………………………………………………………………25
8、项目资金来源及经济分析…………………………………………………26
9、结论及提议…………………………………………………………………27

一、项目概况：
1、项目名称：“￥￥花园”
开发建设单位：**￥￥房地产开发有限企业
2、项目地理位置：本项目位于**市涪城区跃进北路与高水中路交叉口，项目北面为圣水二队居民点，其他几面为待建设用地。
3、项目周围环境状况：本项目所在区域在“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等大型楼盘带动下，已逐渐形成了一种比较成熟居住区，政府将深入规范土地市场化管理，都市土地供应愈加紧缺，开发投资商市场准入难度深入加大，在下六个月到将出现更多市场空间，本项目在相邻中房即将开发100余亩大盘深入拉动下，作为一种小型精品楼盘于底或初动工建设并于下六个月进行销售，其时机比较合适。
4、项目性质及重要特点：本项目土地规划为商业、居住用地，其项目用地较小，地块方正，两面临市政道路，其临街面约170米长。项目西面（跃进北路对面）为规划中高水中学，东面相隔是规划中涪城区政府办公用地。并处在“花园·星河湾”和“小岛春天花园”两大楼盘之间。

二、开发项目用地现实状况调查及动迁安顿：
1、土地调查：本项目用地由两宗土地构成，其土地证面积总和为7813.21平方米（约11.72亩），均属商业、居住用地，使用单位均为**￥￥房地产开发有限企业。
2、拆迁调查：本项目土地使用权属**￥￥房地产开发有限企业，其地块上临时出租门面及出租仓房产权均属￥￥企业，不存在大拆迁难问题。
3、市政基础配套设施调查：本项目地块上有仓房（租赁站），其施工水电问题可在此基础上处理，同步项目两面临市政道路，其雨污排放及燃气、电力、电讯等设施均可就近接入。
4、地块交通条件调查：本项目周围市政路网正逐渐完善，伴随花园、中房、小岛等几种大房产企业在本项目周围进行开发带动，将极大地增进政府对该区域市政配套设施建设及完善。36路公交车从项目前跃进北路通过，6路、27路、39路公交线路从旁经停，平政长途汽车站相距咫尺，出行非常以便。

三、市场分析和项目定位：
一）、市场分析：
1、**市房地产市场供应现实状况分析：
1）、由于国家宏观调控原因，房地产投资出现减少状态。**市房地产开发投资额为人民币229122万元，同比减少人民币93408.16万元，负增长率为28.96％。
2）、商品房施工面积2026744平方米（其中：本年新动工面积1219914平方米），施工面积比减少565874平方米，负增长率22％。从施工面积构成看，其中住宅仍占主导地位，为1686960平方米，12270套，但比所占比重下降6.3个百分点，为83％。

一般商品房施工面积为1089694平方米，8483套，占住宅施工面积总量65％，同比减少560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米，2891套，同比减少143458平方米，846套。经济合用房施工面积54934平方米，610套，同比增长1270平方米，减少93套。别墅施工面积为81532平方米，286套（幢），同比减少106773平方米，402套（幢）。
从表四图例中看出，因国家宏观调控，本市房地产投资趋势减缓，但投资构造发生变化较大。
**市住宅投资所占比重为89%，住宅投资下降至83%，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由7.8%上升至15%对本市投资构造与否协调发展产生了较大影响。
3）、商品房竣工面积1509222平方米，比上年增长22%，其中商品住房竣工1229704平方米，8921套，比上年负增长5%；商品用房竣工面积245957平方米，比上年增长495%；写字间竣工12938平方米，比上年增44%；其他用房竣工面积20673平方米，比上年负增35%。
4）、商品房进入市场状况：
，**市商品房市场进入共81宗，276幢，1192501平方米。同比上年减少464296平方米，负增长为28%。其中：商品住宅进入市场
表五：**市商品房竣工面积（按用途分）
类型
合计
住宅
商业用房
写字间
其他

1476069
1298810
121774
23325
32181

1509222
1229704
245957
12938
20673
同比增长
2.2%
-5%
49.5%
-44%
-35%
所占比例

81%
17%
0.8%
1.2%
注：所占比例为各类用途竣工商品房总面积比例

980813平方米，7746套，占商品房进入市场总量82%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场信息69893平方米，占商品房投入市场总量度4%左右，比上年投入总量减少93%；商业用房投入市场169893平方米，占商品房总量14%左右，其他用房市场信息投入38369平方米，占商品房投入市场总量4%左右。
表八：商品房市场投放状况表：
年份
合计

商业
其他
合计
一般住宅
电梯公寓
别墅
经济合用房
套
M2
套
M2
套
M2
套
M2
套
M2

1656797
10340
1511902
7497
947925
2208
366656
628
168231
29090
144895
138592
6303

1192501
7746
980813
5446
726004
1453
192065
141
36269
406
29882
169893
38369
同比增长
-28%

-35%

-23%

-47%

-78%

-79%
18%
83%
所占比重

82%

74%

19%

4%

3%
14%
4%
注：1、所占比重为数据 2、一般住宅、电梯、别墅、经济房所占比重为住宅类；商业、其他所占比重为商品房总面积比重

从商品房市场投入走势看，商品房市场投入系高峰期，该峰值一直延续到一季度。从二季度开始，本市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至12月底为最低端。
2、**市房地产市场需求现实状况分析：
，**市房地产市场需求总量不小于，房地产市场仍然火爆，市场展现一片繁华现象，但受银行信贷规模收缩影响，下六个月商品房销售有所下降，上六个月商品房销售面积为974545平方米，占整年商品房销售总面积66%；下六个月销售商品房为507094平方米。占整年销售总面积34%。
1）、，**市商品房销售1481639平方米，销售金额237173万元，分别比上年增长113464平方米，49133万元。增长率分别为7.6%、20%。
表十：商品房销售面积状况：
年份
合计
m2
合计
一般住宅
电梯公寓
经济合用房
别墅
商业m2
写字间m2
其他m2
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套

1368175
1322841
9797
849274
6655
350634
2186
69201
797
53732
159
86074
4239
8752

1481639
1375390
10450
958683
7243
291541

64741
688
60425
209
101041
501
4707
，商品住宅销售1375390平方米，10150套，销售金额189865万元，比上年分别增长106280平方米、521套、39663万元。增涨率为7.7%、5%、21%。
2）、住房二级市场日趋活跃，截止12月，合计完毕二手房交易2539件，成交面积31.8万平方米，成交金额3.16亿元，分别比上年增长62.1%、88.1%、42.8%；其增长速度远远高于一级市场，成为房地产市场新增长点。
3）、消费者购成状况
伴随**市都市化进程加紧，**都市居住环境及商品房小区环境美化，**市都市品牌著名度不停升高，外地人越来越成为本市住房消费主力军，外地人与当地人购房数比例差距逐渐缩小，，外地人购置商品房474836平方米，比上年增长185516平方米，比上年增长64%。
表十七：消费者购成比例：
年份
销售人群

占总
量比

占总
量比

占总
量比

占总
量比
当地人m2
624605
83.5％
961418
79.5％
1100210
79.2％
1006803
68％
外地人m2
123880
16.5％
262754
21.5％
289320
20.8％
474836
32％
表十八：外地人购商品房状况 按用途分类：
合计m2
一般商品住房
电梯公寓
别墅
办公m2
商业m2
其他m2
m2
套
m2
套
m2
套
474836
348983
2178
79539
605
23348
71
597
21653
716
4）、商品房销售价格状况
，**市商品房销售平均价格为每平方米1794元，（按套内面积计算，下同）其中：一般商品住房1447.76元/ m2，电梯公寓2103.55元/ m2，别墅1937.48元/ m2，商业用房7681.52元/ m2，其他用房2380.62元/ m2。

从上列表中反应出，**市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，一般商品房平均价格比上年增长120.26元/平方米，电梯公寓比上年增长121.35元/平方米。
5）、不一样户型商品房销售状况分析：

从表二十二至二十四所列数据看出，每套90-130平方米范围内仍然是人们购置重要对象，每套90平方米如下从25%上升抵达29.27%，比上上涨4.27个百分点，而每套130平方米以上面积下降2.19%。阐明小户型购置者人群增长。值得注意是1000-1300元/平方米商品房成交量从27%下降为17.68%，而1600-元/平方米商品房成交量从35%上升为50.4%，展现出户型变小，单价上升势态，但总套价同上年相比却变化不大。
3、**市商品房空置状况：
**市商品房空置面积445491平方米，比上年减少67311平方米，负增长率为13%。其中，一年以内商品房空置面积为355135平方米，住宅1102套，一年以上商品房空置面积为90356平方米，住宅288套。
表二十五：商品房空置面分段表
一年以内空置
合计
合计
住宅
商业
写字
其他
m2
套
一般住房
电梯
经适房
别墅
355135
266140
1716
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套
79691
3736
5568
161461
1102
61367
365
15674
145
27138
104
比例
75%

61%

23%

6%

10%

22.4%
1%
1.6%
一年以上空置
合计
合计
住宅
商业
写字
其他
m2
套
一般住房
电梯
经适房
别墅
90356
462245
288
m2
套
m2
套
m2
套
m2
套
36859
1148
6104
29718
195
16527
93

比例
52%

64%

36%

41%
1.3%
6.7%
注：一般住宅、电梯公寓、经适房、别墅扬占比重为住宅类所占比重
**市商品房空置面积总量占商品房竣工面积29%，比上年减少5.7%，其中一年以上空置面积90356平方米，比上年减少7.63%。虽然商品房空置面积比上年减少，但下六个月增长68114平方米，增长比率为18%。
4、**市房地产市场发展特点：
1）、房地产开发投资增幅减缓：
**市房地产开发投资22.9亿元，比上年减少9.3亿元，施工面积2026744平方米，比上年减少565874平方米，增长。分别比上年减少28%、22%。尤其是下六个月，房地产市场投入量深入趋缓，据记录，上六个月商品房市场投入面积707228平方米，下六个月商品房市场投入面积485273平方米，上六个月与下六个月投放量比重分别59.3% 、40.7% 。
2）、房价基本平稳：
几年来，**商品房价格一直没有大起大落，一般住宅多在1400元/m2 左右上下浮动。每年上升比例不超过10%，一直保持平稳发展。
3）、商品房销售上涨速度较快，但下六个月销售有所回落。下六个月至上六个月，**市商品房销售出现前所未有上升趋势。仅上六个月商品房销售面积已到达97454平方米，销售金额14亿多元，但下六个月商品房销售趋缓，只销售商品房507094平方米，销售金额9亿多元。

4）、商业用房投资势头强劲
，**商业地产展现出强劲投资势头，万向装饰建材城、花园市场三汇装饰建材交易中心、川西北物流交易中心、置信芙蓉汉城二期、溢阳商业城等一批项目陆续投入市场，天晨爱喜·嘉年华、东辰·新天地、四川绵州汽车配件市场等一批项目也已开始或即将开始动工。据记录，本市商业用房在建施工面积达308766平方米，同比上年增长106237平方米。占整年在建商品房施工面积15%，比上年增长7.2%。
5）、二手房市场增长较快，连动商品房市场销售迅速增长。
衡量一种都市房地产与否健康稳定发展，二手房市场与否火爆是一种重要标志。，**二手房市场已开始步入高发展期，本年同比上年增长88.1%，迅速上涨极大地拉动了商品房市场。
6）、外来人口购房成为本市房地产市场主力军。外来人口购置本市商品房，近三年来增长速度不停加紧，外来人口购商品房123880平方米，购商品房262745平方米，购商品房267965平方米，到达474836平方米，同当地人购房比例为32%、68%。外来人口购置商品房极大地增进了本市商品房市场发展。为都市经济迅速增长做出了奉献。
7）、小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商、消费者追捧。
5、**市房地产市场存在问题：
1）、土地价格迅速增涨与商品房价格稳步发展形成了明显
矛盾。近几年来，本市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供应体制变化后，竞拍价格一路走高，对商品房成本产生了极大影响，带来了极大销售风险。而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格一直处在平缓上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本比重，开发商只能采用住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来盈利，长持下去，将会对**商业房产带来极为不利影响。
2）、原材料价格波动不确定性加大了房地产市场风险。房地产业上游产品如钢铁、水泥、煤、电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。如下六个月页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹，致使商品房成本每平方米上涨15元左右。
3）、受国家宏观调控影响，**市房地产开发投资、销售在下六个月受到明显影响，出现减缓趋势。尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高15个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。
4）、商品房开发构造性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。本市商品房开发中，存量房有一定比例减少下六个月空置房又有所增长，尤其是大型商业用房对房地产市场容量导致了一定压力。
6、**市房地产市场预测：
1）、**市经济持续发展，为房产业持续发展提供了保证。不过，
由于近年**国民经济GPP增涨速度放慢，将会影响到房地产市场。从目前市场调查状况看，也许投入市场项目30多种，投入市场面积140多万平方米。但本市商品房销售市场却在下六个月出现回落，有也许出现新供应不小于需求矛盾。
2）、政府对土地调控度加强，拍卖土地竞投现象将继续出现。经营性
土地供应将得到进一下控制，政府调控与市场调整互补效应逐渐显现。通过政府对闲置土地清理，某些规模不停做大，运行效益不停提高房地产开发企业，手中囤积土地数量开始下降，市场上需求已开始逐渐凸现，招标、拍卖土地竞争剧烈现象将继续出现，并且绝大多数会是在大型开发企业之间竟价。
3）、商品房价格估计将保持相对平衡，但应有一定升幅。**
市房地产市场通过数年发展，市场化程度较高，开发商开发行为和购房者消费行为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应当是总趋势。总体上供应不小于需求，仍属买方市场。首先，在整体环境和配套设施上有较大优势、产品质量上升，地段优越优质楼盘，市场价格将有一定上升空间。另首先，某些自身素质差，规划设计欠佳，推盘周期较长项目，价格则会下降。
4）、二手房屋市场交易将继续保持畅旺：
98年以来，**市实行住房私有化后，又出台了一系列增进住房改革
制度政策，使二手房市场日趋活跃，尤其是开始实行住房货币化补帖制度，愈加促使二手房市场发展。从开始，其效果愈加明显，估计二手房市场将愈加畅量旺，二手房交易活跃也将推进商品房市场发展。
5）、外来人口购房将深入扩展，继续支撑**市房地产市场繁华。但伴随**市都市幅射力减弱，周围都市竞争力加强。需要采用更有力措施推广**都市品牌，吸引外来人口购置商品房。
二）、项目市场定位：
1、项目周围类比竞争楼盘市场调研：
为了深入理解圣水片区房地产开发项目整体状况，为“￥￥花园”项目开发提供数据、信息支持，而对该区域楼盘进行了市场调查，选用“花园·星河湾二期（星河圣景）”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山水姻缘”等楼盘作为样本进行对比分析，状况如下：
　　项目周围类比竞争楼盘基本资料：
1）、商业部分
①、花园“星河湾”一期（临街或小区内底层门面）：
该项目仅一期有门面，项目位于跃进北路末段。门面进深约为9m～16m，开间约为3.6m～6.9m，建筑面积销售单价为3500元/㎡，销售状况比很好，尤其内街门面销售基本告罄。
②、金达小区（临长虹大道及待建都市道路底层门面待发售）：
该项目位于跃进北路，在本项目及“星河湾”之间。临跃进北路底层门面进深约11 m左右），开间约为3.3m、3.9m，门面建筑面积销售单价为4500元/㎡左右，该部分门面已销售完。临长虹大道及待建都市规划道路门面现未向社会公开发售，待周围环境配套设施形成后在对外销售。
③、青清怡苑（两层门面）：
该项目位于跃进北路，在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m，开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积不小于50㎡门面未售，其门面建筑面积销售单价为5000元/㎡（优惠后销售价）。二楼门面以建筑面积2800元/㎡被个人全端。
④、山水姻缘（两层门面）：
该项目位于高水南路与跃进北路交叉口，在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米大门面，每个门面面宽敞概在6米左右，其一层门面建筑面积销售均价在6000元/㎡，二楼门面建筑面积销售均价在2600元/㎡。本项目才获得预售资格，详细销售状况需深入调查。
由此可见，该区域门面单价总体来说不是太高，根据**市既有商业地产开发前景来说，该区域在几种高档楼盘带动下，以及市政配套设施深入完善，只要项目门面面积适中，其门面销售单价有很大提高潜力。
2）、住宅
①、花园“星河湾”二期（2F～7F）：
花园“星河湾”小区所有完毕后，小区共有住宅余套，一期总体销售状况比很好，二期于1月15日正式预售。二期单套建筑面积最小约为89㎡（两室两厅单卫双阳台），仅两幢楼共96套，销售状况很好，一期类似该户型约140套已销售完。二期项目中最小小三室户型面积约为110㎡。跃层最小建筑面积为156㎡、二期住宅正式预售前建筑面积销售价格如下：1F：1406元/㎡；2F、5F：1477元/㎡；3F、4F：1548元/㎡；6-7F（跃层）：1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.45元/㎡。
②、金达小区（1F～7F）：
该项目住宅建筑面积分布为：项目重要以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡；两室两厅双卫双阳台：119㎡；三室两厅双卫单阳台：112㎡、127㎡；三室两厅双卫双阳台：122㎡；三室两厅双卫四阳台：140㎡，没有两室两厅等小户型。根据该项目售楼部楼盘销售进度表分布来看，住宅仅建筑面积91㎡左右小两室两厅户型销售形式很好。其大户型销售形势不是很好。项目住宅建筑面积销售价格如下：1F：1200元/㎡；2F、5F：1270元/㎡；3F、4F：1350元/㎡；6-7F（跃层）：1200元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户，物管费为0.25元/㎡。
③、随园新村二期（1F～7F）：
该项目属于经济合用房，其户型均以小两室、一室为主，套内面积在55㎡～75㎡之间，套内面积销售价格为：1F：1100元/㎡；2F、5F：1150元/㎡；3F、4F：1210元/㎡；6F：1090元/㎡；7F：1030元/㎡。小区配套费：燃气入户费3300元/户，电1280元/户、电视380元/户。物管费为0.15元/㎡。
④、青清怡苑（1F～7F）：
本项目至今未获得预售许可证，项目共80套住房，其中一室一厅（建筑面积为52㎡）12套；两室两厅单卫（建筑面积为77㎡、91㎡）分别为24套和12套；三室两厅双卫单阳台（建筑面积为121㎡）12套；三室两厅双卫双阳台（建筑面积为133㎡）20套。现宣传销售价位按套内面积计价(优惠2%后)：1F：1160元/㎡；2F、5F：1265元/㎡；3F、4F：1310元/㎡；6-7F：1080元/㎡。小区配套费：燃气入户费3300元/户，水3060元/户。物管费为0.25元/㎡。由于该项目周围环境较差，其预定状况不好。
⑤、山水姻缘：（1F～7F）:
本项目住宅约100套，其重要以85㎡左右两室及115㎡左右三室户型为主打户型。其住宅销售均价按建筑面积计算1400元/㎡。其六七楼为跃层形式，由于屋顶花园面积较大，其销售状况比很好。项目才开始销售，详细销售状况需深入调查。
由此可见，该区域除“花园·星河湾”外，其他一般商住楼项目住宅销售单价总体偏低，其原因于其各自项目自身规划设计以及区域内都市配套设施有关系，“花园·星河湾”因其项目大、规划理念先进、企业品牌效应使得其自身销售单价及销售走势都非常乐观。因此，对于本项目而言，只要我们在项目前期规划做细，设计尽量人性化，以及伴随政府对土地控制力度加大，其本项目住宅销售单价应当比较乐观，根据现该区域楼盘凝聚人气，销售走势也是可以乐观估计。
2、项目定位：
　　1）、市场定位：本项目拟建设成为**市少有精品小楼盘。
2）、区域定位：在本项目区域内，要建设成为在规划设计上与“花园·星河湾”、“小岛春天花园”等高品质商住小区媲美或有些甚至超越，在销售价位方面能让市民更轻易接受精品商住小区。
　　3）、主力客户群定位：中、低收入市民（包括临时居民），白领阶层，二次置业者以及外地来绵人员。
4）、功能定位：临街部分：底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。其临街三层（含三层）以上及小区内不临街均为住宅，其总层数最高为七层。
　　5）、建筑风格定位：本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。

四、项目规划发展提议：
一）、规划设计要点：
1、小区整体感要强，应符合自然条件。两宗地地势平坦，可考虑为单围合布局，围合内为小区中心景观区。项目两面临街，根据项目周围物业发展趋势，临街可考虑两层门面或商铺，一楼门面可用于一般商业用途，二楼可用于办公或休闲娱乐用途。住宅部分其客厅和主卧室必须朝向小区内中心景观区，住宅层数最高为七层。
2、小区绿化重要以围合内主景观为主，其规划设计时以简朴、现代、休闲风格为主。
二）、建筑设计要点：
1、底层门面开间宜控制在3.3-4.2米之间，进深宜控制在11.1米左右。
2、住宅部分面积宜以建筑面积80平方米左右两室两厅双阳台单卫和110平方米左右三室两厅双阳台双卫为主，设计少许一室一厅住宅，面积控制在40～50㎡左右。住宅设计必须尽量人性化。
3、为处理小区小车停车位，在小区内设置生态停车场以满足小区停车。
三）、建筑风格及外立面提议：
1、本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
2、门面部分考虑为外墙石材饰面，住宅部分外立面尽量采用简朴、清爽、高雅外墙漆色彩。
四）、小区环境、景观设计要点：
园林设计时以中心景观为主，需作地势设计，植物配搭方面需结合**气候特性，尽量作到四季有花、一年到头长绿，植物颗数计划合理，小区另两面不临街围墙边宜考虑高达长绿植物。
五）、小区服务及物业管理要点：
小区服务方面配置了自行车停车棚、小车停车位、小区值班室、物业管理用房。前期物业管理工作将由开发商面向社会公开招标聘任社会信誉度高、服务周到、有资质专业物业企业进行管理，在小区业主委员会成立后，由业主委员会重新选聘物业企业。
六）、装修原则：
本项目所有住房和门面交房原则均为清水房原则，但也可以根据客户需要提供个性化装修房。

五、资源供应：
1、建筑材料需要量、采购方式和供应计划：
建筑材料需要量将根据最终经政府同意通过施工图进行定额计算而得，材料部分除部分设备或专业性强项目外，其他材料均由总包方自行负责采购，甲方负责对其指定厂家或品牌，其重要材料价格以甲乙双方均承认材料价格执行。需甲供材料或设备由总包方提前书面告知甲方安排进场时间。
2、施工力量组织计划：
本项目施工力量由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选用有实力、信誉好、报价合理最优施工单位进行施工。
3、项目施工期间动力、水等供应：
本项目施工期间动力、水均在项目原租赁站动力、水接入基础上进行对应改造而成。
4、项目建成投入使用后水、电、燃气、通讯等均在就近市政道路上接入，其项目交通在两条市政道路上均留有出入口，以便业主出行。

六、项目开发组织机构、管理费用研究：
1、开发项目管理体制、机构设置：
本开发项目将实行项目管理机制对其项目开发全过程实行全程管理，
即由建设方组建成立一种“￥￥花园”项目开发部。下设工程技术处、财务处、外联处、销售处。
2、管理人员配置方案：
项目开发部设项目经理一名，负责对项目开发全过程实行领导管理，
并对企业负责。工程技术处下设技术负责人一名，负责项目技术问题协调处理，配置技术员一名，负责现场质量、工期监控并协调现场各方面工作。财务处设置财务负责人一名，负责项目一切财务工作，配置会计、出纳各一名，其职责按企业财务制度执行。外联处一人，负责项目报建以及水、电、气、弱电等方面联络工作，并协助办理项目预售、银行按揭等工作。销售处设销售负责人一名，负责项目销售筹划、项目定价以及销售所需外联工作，配置销售员两名，协助销售负责人开展工作。
3、确定人员培训计划，估算年管理费用支出状况：
工程技术处、财务处、外联处培训计划均按有关部门每年规定执
行，企业不再另行安排。销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。

七、开发建设计划:
1、前期开发计划及资金计划：（括号内为资金计划状况）
项目可研分析 规划设计条件 方案、总图设计
.02-.04 .05 （0.5万元）.05-.06

总图报批 地 勘 方案报批 地勘审查 施工图设计 施工图审查
（20万元）
.06 （3万元） .07 .08-.09（1.7万元）

施工图报批 监理、测绘 建设工程许可证 施工招投标 动工
白蚁 工程质量监督 施工许可证
（8.6万元） （约150万元）
.10 .11 .12 .12

2、工程建设计划及资金计划：（括号内为资金计划状况）
开 工 基础工程 主体工程 预售 装饰工程 初验
（110万元） （二层：150万元）
（封顶：250万元）
.12 05.12-06.01 06.01-06.06 06.06 06.06-06.10 06.11

室外工程 竣工验收 交付住户 销售期、项目后期维护及维修工作

06.08-06.11 06.12 06.12.31
在本计划中，仅表达某项工作开展大体时间，该时间在后期项目建设计划筹划中将深入明确细化或根据项目实际工作进展状况进行对应调整。
3、建设场地布置：后来期项目施工组织设计为主。
4、施工队伍选择：由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，
选用有实力、信誉好、报价合理最优施工单位进行施工。

八、项目资金来源及经济分析：
1、项目投资来源、筹措方式确实定：
根据企业实际状况，本项目采用一次性开发，开发资金通过两种方式
获得：
①、自筹资金：约700万元，由本项目投资商先筹取200万元用于本项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在“*****”项目销售款中抽取500万元用于本项目开发建设。（备注：本项目投资商投资开发“*****”前期报建手续已完，将于3月动工建设，估计7月底开始预售，于12月交付住户使用。即到本项目动工时间12月时，“*****”销售已经有5个月，由于地理优势及周围物业环境配套状况好，估计销售可达70％，即截止12月，“*****”销售资金回笼约1100万元，完全可以从该项目抽取500万销售资金用于“￥￥花园”项目开发建设。）
②、本项目销售资金：在本项目预售开始后（详细时间以市房管局核准预售许可证同意时间为准），部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷（详细销售款还款比例详见《销售状况及资金还贷状况表》），其他销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，处理资金局限性等问题。
2、开发成本估算及利润估算表详见附表：
3、银行还贷评价：
根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清
该土地在银行抵押贷款和因此产生利息（即土地原始成本和银行利息）。现项目确定销售周期12个月，估计销售状况及资金还贷状况如下表分析：
项目销售状况状况及资金还贷状况表

06.06
06.07
06.08
06.09
06.10
06.11
06.12
07.01
07.02
07.03
07.04
07.05
销售比例
15%
10%
5%
5%
10%
10%
10%
10%
10%
5%
5%
5%
销售资金
483.9
322.6
161.3
161.3
322.6
322.6
322.6
322.6
322.6
161.3
161.3
161.3
还贷比例
20%
20%
30%
40%
40%
50%
50%
60%
12.6%

还贷合计
96.78
161.3
209.7
274.2
403.3
564.6
725.9
919.4
960

由于本项目建设开发投资资金属所有自筹，其需还贷银行贷款只有因该项目土地银行抵押贷款，即估计项目土地银行抵押贷款及利息将于2月所有还完，更保守估计在项目销售周期内还贷应当是非常乐观。

九、结论用提议
1、结论：
1）、项目地块所属区域在西蜀名居、星河湾、长虹生活区以及高水虹高市场有效带动下，人气深入汇集，小区配套设施将趋于成熟，正在形成以西蜀名居、星河湾以及高水虹高市场为中心高水圣水生活圈。伴随城区土地供应量减少及土地成本增长，目前该区域已经有多家房产商在投资开发，使得该区域成为**房地产开发一种新热点区域。
2）、根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本（已转化成银行贷款和对应利息）960万是个固定原因，其土地成本偏高。影响本项目最终利润最重要可变原由于房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已根据目前市场价估算，其可变化程度不是很大。作为销售价格，伴随政府加大都市土地供应监管和土地市场化运作，以及项目周围商住气氛深入凝聚，其销售价格在估算价格基础上有一定上浮空间，即成果将增长开发商利润。
3）、从项目估计销售状况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及对应利息。
因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发是可行。
2、存在问题及对应提议：
1）、由于长虹厂区隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成一段居住空白段，在一定程度上影响到人气及商气延伸。
2）、就区域来看，临街底层独立小商铺是房产商一致决策，作为该区域投资两层门面现房仅“青清怡苑”项目一家，目前尚未向社会公开发售。其门面销售单价总体来讲不很乐观，在决策门面时需考虑门面单价及面积控制。
3）、就项目地块区域现实状况来看，虽然开发项