芜湖酒店项目可行性研究分析报告.doc

第一章 芜湖总体市场分析一、芜湖历史沿革芜湖，位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流感人口10万人左右。芜湖历史悠久，历朝历代均为商贾云集商业重镇，尤以明清为最。明朝永乐年间，就有“十里长街”，以浆染、铁工、粮米、杂货聚散而闻名;清朝被辟为对外通商口岸，成为全国四大米市之一;民国前期被誉为“皖中之坚”、“长江巨埠”美称。芜湖位于长江三角洲西北部、安徽省东南部，居华东中心位置，紧邻长江东岸。芜湖市辖芜湖、繁昌、南陵三县和新芜、镜湖、马塘、鸠江四区。全市总面积3317平方公里，市区230平方公里;总人口220.26万人，市区65.88万人，流感人口10万人左右。二、芜湖总体经济简介近年来，通过大力实行外向带动战略，加速调整产业构造，芜湖经济得到了迅速健康发展。全市实现国内生产总值218.77亿元，比上年增长9.1%;财政收入29.54亿元，增长12.4%;城镇居民可支配收入6025元，增长5.4%;农民人均纯收入2751元，增长3.5%。芜湖市场潜力巨大，业已形成三大支柱产业-新型建材、汽车零部件、电子通信制造业。商贸、旅游业方兴未艾。同步芜湖又是皖南通信中心。芜湖是长江沿岸位于武汉、南京之间开放度最高中等都市之一，是长江安徽省沿线和皖南区域经济贸易中心。芜湖人才资源丰富，劳工、技工、中级技术人员富余，有高等院校8所，拥有一定数量高级管理人员。芜湖是华东地区重要水陆交通枢纽：从铁路来看，是华东第二通道咽喉，可直达15个大中都市;从公路看，205国道和318国道穿境而过，长江公铁两用大桥是中国二十一世纪初标志性建筑之一。芜湖第三产业依托古老商埠老式优势，以建设区域性商贸中心为方向，相继发展了中山路步行街、凤凰美食一条街等一批精品商业街市，鸠兹广场、九华广场、吉和广场等都市亮点极大地增强了都市欣赏性和吸引力。新建、扩建了一批区域性专业市场，长江市场园区、皖江水产品批发市场、峨桥茶市等市场发展完备，辐射力、集聚力日益扩大，芜湖已成为辐射华东、影响全国物流中心。芜湖是中国优秀旅游都市，境内旅游资源丰富，小九华等佛教旅游资源名闻中外。配合黄山、九华山、太平湖旅游开发，芜湖着力建设旅游迅速通道，构建了完善都市旅游基础设施，芜湖市已成为辐射皖南、皖中等世界级风景区旅游目地都市。三、芜湖房地产发展概况从1997年开始，芜湖市房地产伴随全国住宅消费升温，逐渐体现出温和放量过程，总体市场稳步发展。动工量虽然比上年动工量放大100%多，而考虑到1999、两年该市压缩开发规模，控制开发，同步市场经济体现良好，消费能力旺盛，因此可以认为市场在未来2-3年应当继续稳步发展，而楼盘区位或品质竞争会逐渐剧烈。从市场成交价格走势来看，近5年来价格基本呈温和上扬过程，不过通过图表我们发现自竣工量和动工量有所放大后，市场平均价格受到平抑，估计短期（2年内）价格继续上扬尚有待其他优惠利好政策出台和区域经济持续向好。附：历年芜湖市房地产记录数据单位：万平方米 亿元序号指标名称1997年1998年1999年1房地产开发完毕投资5.806.897.919.6912.39其中：住宅4.214.425.775.727.902房屋施工面积124.45144.95156.50160.15227.35其中：住宅92.61108.95125.05121.02195.383房屋新动工面积54.5560.6673.7168.45157.60其中：住宅44.1149.2064.4848.82136.754实际销售房屋面积44.2056.0054.2169.7759.74其中：住宅35.8448.1746.9062.8251.74其中：个人购置住宅21.9430.9336.8559.145房屋销售额4.466.156.157.77其中：住宅3.094.584.586.086房屋竣工面积70.4173.4267.1481.5078.08其中：住宅54.9358.5954.7269.3464.537空置房屋面积15.6721.0224.0010.0616.00其中：住宅9.3312.3515.034.325.168购置土地面积18.8325.1448.8328.319预售房屋面积16.6714.7716.6925.4310预售住宅面积13.7912.2314.5121.3821.69总结：目前芜湖市房地产发展基本存在如下特点：1、地区价值、产品素质决定产品价值地区位置在房地产商品价值中占绝对原因，这一点在我国中小都市中尤其突出。而产品价值决定了商品价值未来增值率，同一地段质优住宅楼盘可以比一般项目高1015%2、主力消费仍为自用型，投资型客户有所增长为处理基本居住及改善居住条件购房行为占绝大多数，可以肯定是在未来几年内芜湖住宅房地产市场主力消费仍为自用型；而伴随芜湖市作为省内重点旅游、商贸都市深入开发、开放，投资型客户会逐渐增长，其中商铺市场投资比例会迅速发展。3、目前房地产市场特性l 需求市场潜力较大；l 消费者开始追求优质楼盘；l 消费者对住宅户型需求仍以经济实用型为主，大户型市场发展短期内有限；l 市场在上一年均价急速推高后将出现盘整蓄势过程；l 楼盘筹划开始有外来营销企业、广告企业介入，销售竞争手段开始提高。第二章、区域市场研究分析一、区域市场概况目前芜湖市在都市布局上分为三大块：解放路以北为工业区，包括经济开发区、长江大桥经济园区和城北工业区；解放路至青弋江为城中区，是全市商贸旅游区；青弋江以南为城南区，是重要生活居住区和文体、会展、行政中心。二、区域市场发展规划本案项目地块属于马塘区，归于城南片，按照建设外向型、现代化都市新区规定，总体上由大学园、体育公园、市政公园、文化公园和居住花园形成框架，充足发挥生态自然优势，体现“以人为本”规划观念，对水系保护、园林绿化、城南片老城区改造、经济园区、滩头运用、道路交通等强调高起点、大手笔规划，并与都市总体规划相衔接。目前市政府办公楼和奥体中心已经开始动工，估计两年内将投入运行；而近来拍卖几块开发用地估计将在此后两三年内形成将近50万平方米开发量，伴随这些楼盘建成和既有南瑞新城等楼盘入住，该区域将形成一种可以容纳20万人口、芜湖市最具规模新型崇高居住区。三、竞争项目比较分析 从以上图表可以，市区楼盘价格范围为17002300元/平方米。主力户型在100平方米左右楼盘销售率比较高，而主力户型不小于120平方米后来销售率普遍下降，再次证明芜湖市场住宅经济型占主导地位现实状况。第三章 项目SWOT分析一、项目优势分析（S）A、地处南部新城，该区位规划前景优越；B、投资三方资源整合，实力强大。其中亚东客户网络中有大量可以挖掘资源；C、项目实行规模经营，是目前城南最具规模性综合性项目；D、市政府即将搬迁至城南；而芜湖奥体中心、市政公园建设在即，周围各项市政配套、道路建设列入规划，前景潜力大。二、项目劣势分析（W）A、目前该区位未被市区购房者完全接受，形象上还需整体宣传配合；B、目前市府规划公建配套在资金上尚有缺口，实际落成时间也许会和计划有出入；C、未来两年内全市开发竣工量将会不小于市场消化量，购房者将有更多选择；D、作为商业项目，区位上和邻近市中心商业街相比存在很大劣势，对投资或经营者吸引力有限；E、周围配套，如花津路步行桥建设开通等直接制约商业街人气营造，而这个重要原因控制权不属于发展商；F、项目周期长，周围竞争风险较大。三、项目市场威胁（T）A、此后几年区域内住宅将集中上市，重要威胁来自区域内部；B、区域内高端产品有浙江开发商投资1#、2#地块做代表，低端产品有目前开发南瑞新城做代表，并且开发量都很大。本案项目只能作为一种中等新型小区面市，价格走势会受到前两者制约；C、周围配套假如一旦因资金或规划问题发生调整，本案销售会受极大影响。四、项目市场机会点（O）A、项目引进外资仓储式大卖场，对人气迅速营造有非常积极作用；B、花津路步行桥建设开通将对本案起到积极增进作用；C、区域内其他项目开发同样对本案板块概念炒作有积极意义；D、发展商高度重视，以先进规划理念，打造产品内在品质，并且以品牌营销战略观点贯穿开发一直。五、总结：1、 该项目从区位上属于发展潜力较大，但在短期内存在市场接受时间问题；2、 花津路开通对整条商业街兴旺与否起至关重要作用；3、 商业街商业营造必须做出差异化和特色，从而增长项目潜在利润机会；第四章 定位分析一、目客户分析本案目客户群（住宅）构成大体如下： 芜湖市各企事业单位职工、部分动拆迁回购客户 开发区外资、合资企业中、高层管理人员或技术型人才、白领 就近区域二次置业换房潜在客户 外地在芜湖经营或投资住宅消费以区域客户为主，重要包括城南、城中既有潜在购房者，同步又兼顾商业街投资或经营客户对住宅再投资置业，估计投资和自用比例分别为：10%、90%。本案目客户群（商铺）构成大体如下： 芜湖市个体私营业主或经商者（如步行街投资业主、沿河路市场经营户） 外地在芜湖经营或投资 品牌企业对芜湖市场战略投资商铺消费应面向全省，乃至周围省市其他投资、经营客户，估计投资和自用比例为各50%左右。二、客户心理分析根据市调分析购置住宅潜在客户以二次购房者比例居多，一般置业心理谨慎，在当地具有一定经济实力，重要动机是提高居住品质，体验全新生活方式。他们共同点是关怀居住品质、楼盘价格以及配套设施完善性，同步还在一定程度上但愿得到社会对其品味与地位承认。根据市调分析购置商铺潜在客户以投资、自用各占半壁江山，他们具有很强经济实力和意识，最关怀市场能否发展兴旺，获利概率有多高。他们共同点是关怀市场定位、政府支持力度、区域此后发展潜力，假如是自行经营客户还会关怀业内其他竞争者介入状况。三、项目定位根据前期亚新筹划对芜湖市场充足调研、分析，结合目前实际状况和有关专家提议，我们明确本案市场地位是市中心商业街延伸和补充，并强调功能上差异性和互补性。将本案建设成城南极具影响力商业名街，做出项目独特个性。亚新提议，本案定位为：“立足芜湖，辐射周围新型现代化商业街”所谓“新型现代化”，是指包括项目内包括居住、酒店、餐饮、休闲娱乐、精品购物、金融、平常生活配套、仓储式购物等等多种行业、业态综合体，其发展标志着规模商业、现代商业诞生；所谓“立足芜湖，辐射周围”是要将本案项目影响力和现代化品位充足张扬释放，将其品位不停提高，并作为芜湖市乃至全国新区建设中商业物业建设和住宅小区建设成功嫁接之复合型地产代表。四、芜湖城南商业街品牌传播方略分析有关取名字l 案名作为城南商业街这样综合性项目，取一种什么样名字，重要依赖这样几种原因作为衡量原则：响亮-高音节有气势-轻易和城区旧商业街形成竞争对垒意头好-经商之人对此极为敏感朗朗上口-轻易发音声线好平民化色彩-老百姓定位规定大俗大雅起码三个字以上-有节奏感韵律丰富我们主张提议名字有四个：l 新时代商业街l 新大鑫商业街l 新天地商业街l 十里长街l 新时代商业街“我们走进新时代-改革开放富起来-”，这首歌每个人耳熟能详。从项目属性来看，城南商业街是一种综合性商业项目，融商铺、住宅、饮食、休闲娱乐为一体商业航空母舰，这个名字有着明显公众吸引力，就像一种“大众情人”，人见人爱。l 新大鑫商业街新大鑫商业街，我们仍然提议“新”字，新商业模式，新投资机会，一座正在起航商业航空母舰。值得一提是这个名字和开发商大股东有着亲密联络，这个项目名字用大鑫对大鑫房地产开发企业未来品牌价值影响可想而知，大鑫企业这样数年良好信誉可以协助到项目商业推广，大鑫商业街成功和成熟对于开发商而言也是一种里程碑，因此我们提议取名“新大鑫”。l 新天地商业街这个名字意在突出它崭新面貌，也很轻易上口。l 十里长街十里长街很轻易让人联想到天街同样繁华，十里是一种数字概念，长街愈加体现了项目规模气势。加之芜湖历史上就有十里长街说法，人们对它应当十熟悉。l 各区位产品名称： 建材装饰段-美居中心大卖场段-时代广场饮食休闲段-假日时光入口段-现代城有关广告传播品牌关键价值分析我们主张以“新时代商业街”作为原城南商业街案名。推广主题语“走进新时代、一起来发财”。前期先推住宅项目“现代城”，着重标榜它生活快捷以便。周围完善生活配套有医院、银行，大卖场超市快餐店等商业设施应有尽有，坐拥商业中心繁华与便利，目前拥有升值就在眼前。从新时代商业街商铺客户类型来分析，所有是商人，商人规定生意红火，人气要旺。推广主题语“走进新时代、一起来发财”确巧满足了商人胃口。一般看来，这样传播用语比较俗气，不过靠近大众，生意人把“恭喜发财”常挂在嘴边，没有人会拒绝这样祝愿。从生意人特性来分析，新时代商业街以及推广主题语“走进新时代、一起来发财”是一种比较不错品牌主张，并且它也具有可延续规定。在接下来广告传播中，目前可以考虑几种支持点：“城南商圈将成为芜湖商业炮口”概念炒作大造声势 强调大势所趋，不可逆转。不停向市场灌输市政府搬迁事实、大学高校城搬迁，原城南居住人群，紧邻市中心便利。它将成为芜湖第二个商业中心，超前规划、整体配套将为商家经营带来旧商业中心无法比拟商业气氛。“在家乐福旁边开店，生意当然火爆爆！”强调品牌店加入可以增进购置者信心，展望到自己购置商铺旺盛人气是绝对强势诱惑。“今天你坐着等待，明天你望铺兴叹！” 由于项目刚刚启动升值无限，目前是入市新时代商业街是绝佳时期。有关广告传播阶段划分提议我们提议把前期广告操作分为三个阶段进行：炒作阶段、升温阶段、保温阶段l 炒作阶段 10月1日-11月1日 报纸广告l 升温阶段 11月1日-12月31日 部分活动、现场包装、报纸广告l 保温阶段 1月1日正式开盘开始 有关卖点不停展现 考虑部分电视广告和户外广告我们预期十月份开始预热，炒作二个月时间，到十二月开始进行内部认购，元旦可以正式开盘。十月份以软性炒作为主。不停用大幅新闻稿大做煽风点火工作，宣传城南商圈形成势不可挡，新时代商业街将成为芜湖商业航空母舰。同步为乐配合价格方面摸底，做一定量单张派发到既有旧商业街业主手上，争取他们意见，并起到一定传播作用。十一月有硬性报纸广告出现，展示城南商业街规划效果图和部分延续性报纸广告创意，和前面炒作来个呼应，深入引起市场关注。同步，案场接待中心和工地包装到位。和温州等地方个体协会进行沟通，争取把招商现场移植到当地并拿回材料到芜湖进行大肆炒作。有关传播手段提议前期商业推广，重要以软文炒作和活动操作为主。电视广告将在商业街模型出来后制作五分钟电视广告杂志，首先可以考虑在接待中心循环播放。另首先将选择在黄金时间热点电视剧插播。 工地和接待中心现场包装将突现商业街未来繁华和商业类别特性 商业活动筹划可以抓住部分准买家注意力，及时促成买卖成交。宣传画册印刷将以单张为主，不一样类别客户发不一样资料，防止挥霍。外地招商是一种不容忽视问题，联合当地媒体和个体协会进行。重要是浙江江苏某些重点都市，尚有以芜湖为中心沿线中等都市。有关创意方向方略提议 创意力争遵照品牌关键价值里面确定“生意人不求品位档次、但求通俗易懂！”大原则，例如：“在欧尚旁边开店，生意当然火爆爆！”画面规定设计红红火火，标题文字大而清晰。 文字为主新闻炒作一定要有力度，例如，“城南商圈将成为芜湖商业炮口！”电视广告内容将以论述新时代商业街商业功能和投资升值角度进行创意。有关媒体选择提议l 报纸 以当地大报芜湖日报芜湖晚报为主，并所有做整版和半版广告l 电视 提议做五分钟电视广告杂志在当地电视台黄金时间电视剧插播l 户外 在市中心、旧商业街大市场或商业城附近取大户外广告牌，新时代商业街文字设计得很大很醒目第五章 打造项目品牌除了精确筹划定位和强有力销售执行外，目前国内房地产项目竞争最高级别无疑就是品牌竞争。由于一旦确立项目品牌优势，可以大大提高项目竞争力和产品附加值，打开项目利润空间；同步还为开发企业自身品牌经营打下扎实基础。本案项目品牌建设可以从如下几种方面进行：一、内在品质住宅：从立面、户型（面宽、错层、跃层平台等）、面积控制、电梯、均好性、景观、采光、物业管理安保等各个方面打造符合其定位建筑特性；商铺：从立面、层高、框架构造、面积控制、功能定位互补、交通组织、配套等各个方面进行规划设计，强调舒适、便捷、实用，充足考虑客户需求，要真正“以人为本”。二、媒体造势运用新闻预热和事件营销，在开盘前造势；运用软新闻炒作，报纸广告，电视以及多种销售媒介在销售中反复加强力度，使项目影响力在短时期内扩大；运用楼盘中后期商业带动区域经济效应，提高项目增值利润。三、品牌营造重要手段l 引进国际、国内著名品牌，殊如欧尚、肯德基、麦当劳等类似品牌。l 运用城南地区超前规划和政府支持度大打“政府牌”，提高项目著名度。l 运用投资三方已经有开发成功业绩，树立项目公信力。l 围绕精确定位，形成楼盘个性特点，加强楼盘差异化优势。四、培育市场商业街项目不一样于住宅或办公项目重要一点在于，商业街项目已经不仅仅是纯粹开发行为，而是从一种培育市场、做旺市场角度来规划、设计、销售、引进，这样才能把商业街项目价值充足发挥出来，其衍生出来附加值往往是惊人。例如沿海某些先进都市（如上海），在某些商业街项目项目成功开发后，其一年商业街户外广告收入就达上千万。此外，从培育市场商业气氛角度来讲，必须前期引进专业商业管理企业参与到商业街市场规划、管理中来。第六章、 项目产品提议一、项目分类提议 由于本案是以商业街为主体项目，因此在分类规划上要充足考虑内部功能互补和运用。提议在区域内规划仓储式大卖场，吸引人气；提议规划精品购物步行街、美食广场、产权式酒店（或SOHO商住楼）；提议在规划沿街散铺时要考虑到“吃、穿、用、玩”、银行、生活配套等多种配套，同步要兼顾文化、体育、娱乐等各方面潜在需求，借鉴国外“shopping-mall”形式。二、项目比例提议本案项目分为住宅、商业两大块。在规划设计住宅上，亚新筹划提议应以多层为主，小高层为辅，多层、小高层应当各占80%、20%左右。小高层必须要设计板式，区位安排在景观很好位置，注意户型均好性。三、项目方案设计提议、 满足芜湖市建筑设计规划基本规定；、 首层街道两侧在进深容许状况下，尽量多做绿化或植树；部分地方，如美食广场、酒店等前可以做景观、休闲椅和喷水池等；、 商业街内部应当引入某些特色水景；、 商铺或多层住宅顶部，或多出地块可以考虑设置网球场等其他休闲设施，同步整体考虑酒店、住宅和休闲之间搭配；、 鉴于贯穿商业街马路非步行街，为了积聚人流，提议在部分街道两侧建筑物上做骑楼式架空步行连廊；、 提议本案商业街在交通组织上以限时步行街方案为主；、 商业街停车位应重要安排在大卖场或小高层地下部分，其他路面停车位应当尽量安排在支路上，以免影响商业街景观；停车位数量按商业街通例配置并合适超前。四、项目立面风格提议提议住宅立面采用现代简约风格。提议采用落地窗、飘窗等大面积采光设计，注意空调室外机位置和立面整体统一。色彩上规定首先同商业铺面风格协调融合，另一方面再是尽量体现现代、美观优势。提议商铺立面采用现代简约风格。提议在设计上除了要竭力体现现代建筑美感，要重视立面体现、色彩搭配上具有浓郁商业气氛。五、项目单体方案提议（住宅）住宅单体设计上提议层高做到2.82.9米，配比提议如下： 多层户型设计规定：户型面积规定（平方米）比例一房一厅一卫506015%二房一厅一卫758540%三房一厅一卫10011030%三房二厅二卫12013015%小高层户型设计规定：户型面积规定（平方米）比例二房一厅一卫808540%三房二厅二卫130左右50%跃层15016010%提议在部分户型上考虑设计错层，增长产品差异性；l 跃层单位必须设计中庭挑空、设计大露台，增长产品竞争力；户型内部考虑合适超前，可以引入工作阳台、飘窗、落地窗、玄关等；l 邻街住宅提议设双层玻璃；l 住宅进深不能太大，务必控制在1011米，增长套型竞争力。l 住宅设计必须保持均好性，进深控制在10-11米。户型方正，注意套内分区和动线合理性；客厅面宽做到一房3.9米，二房以上4.2米；卧室面宽做到3.33.6米；厨房面积做到6平方米左右，由于做框架构造，提议做开放式厨房；卫生面积控制在56平方米，提议做干湿分离，如部分户型景观好提议做合适飘窗；户型内部合适考虑玄关、工作阳台以及两卫设计，考虑设计部分错层房型推向市场；保持户型采光、通风状况良好。六、项目单体方案提议（商铺）l 规定商铺单体设计是考虑错落有致，有收有放；l 商铺进深控制在12米以内，商铺面宽做到3.64.2米；l 商铺层高提议做部分加高。如某些商铺根据此后规划经营行业需求特点，对底层或二层层高加高至4米左右；l 商铺务必采用框架形式，以保证此后多种客户实际需求；l 商铺单体设计时要考虑预留统一门头、广告灯箱位置等等；l 商铺单套总面积控制在80平方米左右，控制总价；l 商铺门面设计应考虑此后做大面积玻璃橱窗；整体商铺和住宅风格、立面统一协调，倡导做现代建筑风格；l 提议配置380V供电接口，部分商铺配置餐饮需要上下水设施、预留烟道，在立面上每户统一做马灯，便于后来可以改做灯箱。l 整体商铺和住宅风格、立面统一协调。七、项目单体方案提议（产权酒店）根据目前全国大中都市产权酒店式公寓热销状况，结合芜湖作为安徽重要商贸、旅游都市实际，我们认为在芜湖第一种开发产权酒店式公寓成功也许性极大。设计规定如下：l 可以拿出50%小高层或高层做产权酒店式公寓；l 设计成板式高层公寓，朝向上可以任意，但景观均好性必须强调；l 单套主力户型为1530平方米，绝对不能超过35平方米，控制总价；l 单套户型内可以不设专门厨房，但必须预留用电炊事配置；l 单套户型可以考虑尽量现代，如采用落地窗、飘窗设计；户型力争规整；l 酒店式公寓低楼层区必须有23层拿出设计成会所和服务中心，这一点极为重要，在设计时应理解未来详细用途；l 设计酒店公寓可以采用两种层高模式：一种是常规2.83米层高设计；另一种是加高至4.3米以上，可以此后让客户加层做复式层高设计。l 产权酒店式公寓目客户是年青人，他们观念更新很快，设计时必须迎合他们心理特性。此外在此后销售时必须做精装修房销售，同步配合样板房。第七章 销售计划一、 销售方略及价格预期销售价格实现和销售周期要结合起来通盘考虑，目前提议销售思绪为：分期开发，先做形象，追求利润最大化无论商铺或住宅，在销售推广上一定要提成23期来销售，这样可以每次对前一期销售方略做合适修正、调整，使产品不停迎合市场，利润趋向最大化。销售上主张住宅先行，商铺待形象基本完毕和市场预热充足后再行销售。商业街东段先动工，以九华路入口组团物业启动市场，销售次序为：先住宅、再酒店式公寓、最终商铺。在东段销售到一定阶段后，根据销售反馈对西段单体设计迅速做出调整提议，充足优化西段单体方案。住宅销售时机：施工开始后，先拿出部分住宅做认购，商铺只做预约登记不收定金。同步尽快完毕所售组团样板房、销售中心和部分景观，如资金容许，可在上述条件具有后再开始正式销售签约。住宅开盘平均价格提议定为1580元/平方米，如在短时间内一种月销售可观，则价格上扬3050元/平方米；其他阶段价格依次类推，保证整体住宅成交均价为1680元/平方米以上。商铺销售时机：商铺在开始认购前必须做大量客户接待记录，应本着做旺市场观念，分析客户购置需求（面积、总价、层高），租、购比，经营项目和购置动机，从而制定有助于利润最大化、有助于培育市场繁华推广方略。同步，前期商铺必须积极吸引某些品牌客户入市，必要时可以先优惠出租，然后再带租约销售激活市场投资意向。而小业主购置客户可以临时将铺位保留，待积累到一定数量后销售。商铺正式开盘签约时间为推出楼盘认购率到达80%以上。考虑到九华路附近商铺接受度较高，因此提议价格高开高走或高开平走，商铺开盘价格提议为3500元/平方米，后来根据销售反馈做出对应调整，保证全案商铺均价在3500元/平方米以上。同样在东段商铺认购或销售到一定阶段后，必须对西段商铺单体设计做出调整提议。附：分阶段价格控制示意二、SP活动计划预热阶段：l 案名有奖社会征集活动l 商业街动工政府领导奠基、剪彩销售阶段：l 开盘销售一系列SP活动l 大卖场开业典礼l 政府领导参观商业街售楼中心l 与马塘区政府联办“开发城南、振兴芜湖经济”座谈会，邀请高校专家、政府代表、商家代表、市民代表参与冠名或赞助慈善募捐活动,或为下岗职工安排就业l 聘任业主中有影响、有实力代表做商业街形象代言人；或以赠送或半赠送形式邀请某位明星作为楼盘形象代言人。三、销售道具售楼卖场：提议售楼卖场应在方案开始时即选址、设计、施工，争取在动工、认购开始时启用。提议面积在300400平方米，外观气派醒目，装修力争简约、高端、具有亲和力，使客户通过售楼卖场对项目加强信心，感觉发展商实力和决心，增长楼盘公信力。样板房样板房可以选择样品房或实品房，亚新提议本案应做实品房。本案开发体量大、周期长，因此前期开盘销售能否一炮而红，是关系全案成功与否关键一步。假如可以在一期销售正式开始时，在紧邻售楼卖场背面先行拿下一栋住宅动工证，并在实际建筑内装修样板房，从而和售楼卖场、组团绿化形成一种样板组团，对看房客户震撼力是极大；而在期房销售是做样板组团自身在芜湖也是第一次，无论从制造新闻角度还是销售角度来说都是非常有利。模型模型在房地产发达地区历来是期房销售法宝，它优势就是通过最直观手法将期房未来展示给客户，使客户对项目产生无限向往和亲近。提议本案可以做商业街整体模型、单体模型，以及个别住宅分户模型。四、销售执行A、 提供专业筹划、销售精英B、 组织销售，并负责签约、客户催款等C、 协助发展商完毕协议监证、客户按揭、交房入伙等一系列售后服务D、 提供销售各阶段执行表单E、 定期向发展商汇报销售状况，结合销售反馈，推荐SP活动或媒体提议F、 监督广告执行效果、力度五、目前规划调整提议l 小高层住宅注意控制单套面积，尽量采用点式；l 多层住宅顶层可以采用退台式设计，但不适宜做跃层；l 产权酒店公寓必须做成小户型，以控制总价；第八章、 广告预算计划项目预认购期（8/1-10/27）公开期（10/28-1/31）强销期（2/1-6/30）持续期（7/1-12/31）续销期（1/1-4/30）清盘期（5/1-8/31）POP广告围墙粉刷3000元/1000平方米户外看板10000元指示牌1000元/40块固横幅0元/30条0元/30条0元/30条道旗15000元/50根*3个月15000元/50根*3个月15000元/50根*3个月户外灯箱30000元/50个*3个月30000元/50个*3个月30000元/50个*3个月定户外广告9.5万元/年，以步行街200平方米为例车身广告300000元/以40000元*辆/年计算媒充气拱门7000元（以10天开盘造势）现场布置模型150000元/以30平方米计展板10000元/8块LOGO墙元体灯箱6000元印刷品楼书0元/0份价格表元/0份DM宣传单0元/30000份手提袋10000元/10000份小计（元）23400016000037000065000项目预认购期 （8/1-10/27）公开期（10/28-1/31）强销期（2/1-6/30）持续期（7/1-12/31）续销期（1/1-4/30）清盘期（5/1-8/31）报纸芜湖日报软文报道，约需公关费0元105300元/整版、半版各3次（6.5折计）105300元/整版、半版各3次（6.5折计）大江晚报210000元/整版、半版各6次（6.5折计）350000元/整版、半版各10次（6.5折计）280000元/整版、半版各8次（6.5折计）变新安晚报170000元/整版、半版各3次（6.5折计）350000元/整版、半版各6次（6.5折计）350000元/整版、半版各6次（6.5折计）电视芜湖电视台230000元/八点档30秒*3个月（6.5折计算）动芜湖影视频道210000元/九点档30秒*3个月（6.5折计算）安徽电视台240000元/黄金九点档30秒*30天（6.5折计算）媒安徽卫视380000元/黄金九点档30秒*30天（6.5折计算）体广播芜湖经济台SP活动50000元150000元100000元100000元小计（元）70000635000450000925000870000450000总计（元）本案总标约为3.7亿，目前广告总预算约占1.176%(其中不含售楼卖场、样板房建造装修费用)。第九章、 企业简介及合作提议一、亚新筹划企业简介南京亚新居地产营销筹划企业前身是江苏亚东房地产企业销售企业，企业成立于底。虽然是一种新代理企业，不过亚新通过企业前期半山苑、仙鹤山庄、听泉山庄、咏梅公寓等多种类型物业销售积累了丰富实战经验，上述楼盘目前都已售磬交房入住。企业在新成立后，又代理了沁兰雅筑项目，对外拓展代理了四季翠岭（3万多平方米）、边城大型旅游度假休闲项目（占地1000亩）等，并且目前还在选择、洽谈某些优质项目。亚新可以在短时期内迅速在竞争剧烈南京房地产市场上立足，在于亚新倡导专业化服务和现代营销手段，同步在营销中一直着眼于发展商利益。同步，亚新尚有一批由科研、学科专家构成智囊团，以及一批通过市场考验职业房地产经理人。亚新相信只有发展商主线利益赢得，才有亚新不停传播好口碑，才是未来亚新成为南京最佳代理企业之一保证。亚新重要高层销售人员曾经参与销售过楼盘重要有：南京振兴国际大厦、南京金陵家天下、上海徐家汇嘉汇广场、上海中远两湾城、上海绅士汽车大厦；此外，商铺类物业有安徽蚌埠二马路批发市场、铜陵茂源大市场等，相对其他代理企业来说对安徽省内物业销售具有相称经验。二、合作提议住宅平均委托底价为1600元/平方米；商铺平均委托底价为3500元/平方米；代理费按实际销售协议总价1.2%结算；在底价基础上产生销售溢价，按照发展商80%,代理企业20%提成。