麒龙房地产项目可行性研究报告模板.doc

麒龙房地产项目可行性研究汇报模板

企业名称：麒龙房地产企业
编制人员：
完毕日期：

目录
调查人员申明 4
第一部分：项目总论 5
1.1项目背景 5
1.2项目概况 5
1.2.1项目名称 5
1.2.2项目建设单位概况 5
1.2.3项目地块位置及周围现实状况 5
1.2.4项目规划控制要点 7
1.2.5项目发展概况 7
1.3可行性研究汇报编制根据 7
1.4可行性研究结论及提议 8
第二部分：市场研究 8
2.1宏观环境分析 8
2.2全国房地产行业发展分析 8
2.3本市房地产市场分析 8
2.3.1本市房地产市场现实状况 8
2.3.2本市房地产市场发展趋势 9
2.4板块市场分析 9
2.4.1区域住宅市场成长状况 9
2.4.2区域内供应产品特性 10
2.4.3区域市场目客层研究 10
2.5项目确定位方案 10
2.5.1可类比项目市场调查 10
2.5.2项目SWOT分析 11
2.5.3项目定位方案 11
第三部分：项目开发方案 11
3.1项目地块特性与价值分析 11
3.2规划设计分析 12
3.3产品设计提议 13
3.4项目实行进度 15
3.5营销方案 16
3.6机构设置 16
3.7合作方式及条件 17
第四部分：投资估算与融资方案 17
4.1投资估算 17
4.1.1投资估算有关阐明 17
4.1.2分项成本估算 17
4.1.3总成本估算 20
4.1.4单位成本 20
4.1.5销售收入估算 20
4.1.6税务分析 20
4.1.7项目资金预测 21
4.1.8现金流量表 21
4.1.9自有资金核算 21
4.2融资方案 22
4.2.1项目融资主体 22
4.2.2项目资金来源 22
4.2.3融资方案分析 22
4.2.4投资使用计划 22
4.2.5借款偿还计划 22
第五部分：财务评价 23
5.1财务评价基础数据与参数选用 23
5.2财务评价（方案1） 23
5.2.1财务盈利能力分析 23
5.2.2静态获利分析 24
5.2.3动态获利分析 24
5.2.4偿债能力分析 24
5.2.5综合指标表 24
5.3财务评价（方案2） 25
5.4财务评价结论 25
第六部分：不确定性分析 25
6.1盈亏平衡分析 25
6.2敏感性分析 26
6.2.1变动原因一成本变动 26
6.2.2变动原因二售价变动 26
6.2.3变动原因一容积率变动 26
6.3风险分析 27
6.3.1风险原因识别和评估 27
6.3.2风险防备对策 27
第七部分：综合评价 27
7.1社会评价（定性） 27
7.2环境评价（影响及对策） 27
7.3企业资源匹配分析 27
第八部分：研究结论与提议 27
8.1结论 27
8.2提议 27
第九部分：附录 28
9.1附件： 28
9.2附表： 28
9.3附图： 29

调查人员申明
我们郑重申明：
1、 我们在本调查汇报中陈说事实是真实和精确。
2、 我们根据XXXX企业统一《房地产可行性研究汇报模式》进行分析。
3、 形成意见和结论。
4、 撰写本可行性研究汇报。
5、 我们已（或没有）对本汇报中拟建项目进行了实地查勘（在本申明中应清晰地阐明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。
6、 （其他需要申明事项）

参与调查人员签名：

企业领导签字：

注：形成一致意见后，附后存档。

第一部分：项目总论
1.1项目背景
这一部分重要应阐明项目发起过程、提出理由、前期工作发展过程、投资者意向、投资必要性等可行性研究工作基础。为此，需将项目提出背景与发展概况作系统地论述。阐明项目提出背景、投资理由、在可行性研究前已经进行工作状况及其成果、重要问题决策和决策过程等状况。在论述项目发展概况同步，应能清晰地提醒出本项目可行性研究重点和问题。
1.1.1项目所在区域发展状况
都市发展规划与地块关系及对项目开发影响；所属地区在该都市历史、经济、文化、战略发展等方面地位，所在区域政策、经济及产业环境。
1.1.2项目发起人及发起缘由
项目渊源，特殊政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
1.1.3项目投资必要性
①项目启动对企业未来几年发展战略、发展规划意义（一般3—5年），在企业发展中地位（与否关键项目）；
②企业进入重点区域市场、项目合理布局，对企业提高市场覆盖率、提高品牌形象、减少经营风险、扩大社会影响力作用；
③从企业未来利润需求、可持续经营等角度描述立项意义；

1.2项目概况
1.2.1项目名称
1.2.2项目建设单位概况
1.2.3项目地块位置及周围现实状况
①地块位置
地块所处都市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）地理位置。附图：项目在该都市区位图，标识出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）相对位置和距离、地段定性描述（与重要中心区域办公/商务/政府关系）。
②宗地现实状况
1）四面范围；
2）地势平坦状况，自然标高，与周围地势比较；
3）地面现实状况，包括宗地内与否有水渠、较深沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响原因，并计算因此而损失实际用地面积；
4）地面既有居民状况，包括详细居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、动工状况等，并阐明对拆迁及项目开发进度影响；
5）地下状况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/构造等，地上地下都要注意有无受保护历史文物古迹、可运用构建；
6）土地完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等原因分割土地；
7）地质状况，包括土地构造、承载力、地下水位和抗震性规定。
附图：平面地形图，标识四至范围及有关数据；
地形地貌图，重要反应宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；
地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。
③项目周围小区配套
1）周围3000米范围内小区配套
l 交通状况
（a） 公交系统状况，包括重要线路、行车区间等；
（b） 宗地出行重要依托交通方式，与否需要发展商自己处理；
（c） 既有交通捷运系统，近期或规划中与否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响工程。
附图：交通状况示意图，包括既有和未来规划都市公共交通和迅速捷运系统；
l 教育：大中小学及教育质量状况。
l 医院等级和医疗水平
l 大型购物中心、重要商业和菜市场
l 文化、体育、娱乐设施
l 公园
l 银行
l 邮局
l 其他
附图：生活设施分布图，详细位置、距离。
2）宗地周围3000米外但可辐射范围内重要小区配套现实状况
④项目周围环境（根据个案特性描述，没有可以不写）
1)治安状况
2)空气状况
3)噪声状况
4)污染状况（化工厂、河流湖泊污染等）
5)危险源状况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）
6)周围景观
7)风水状况
8)近期或规划中周围环境重要变化，如道路拓宽、工厂搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市建设等。
9)其他
⑤大市政配套（都要阐明距宗地距离、成本、接入也许性）
1)道路现实状况及规划发展
包括既有路幅、规划路幅，规划实行时间，与宗地关系（影响）。
2)供水状况：既有管线、管径及未来规划和实行时间。
3)污水、雨水排放：既有管线、管径及未来规划和实行时间。
4)通讯（有线电视、电话、网络）：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。
5)永久性供电和临时施工用电：既有管线、上源位置、距宗地距离、波及线路成本等。
6)燃气：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
7)供热及生活热水：既有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。
附图：阐明上述配套设施管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增长状况。

1.2.4项目规划控制要点
规划控制要点
①总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积
②住宅建筑面积、公建建筑面积，公建内容，并辨别经营性和非经营性公建面积
③综合容积率、住宅容积率
④建筑密度
⑤控高
⑥绿化率
⑦其他

1.2.5项目发展概况
①已进行调查研究项目及成果
②项目地块初勘及初测工作状况
③项目提议书编制、提出及审批过程
④研究工作进展状况

1.3可行性研究汇报编制根据
在可行性研究中作为根据法规、文献、资料、要列出名称、来源、公布日期。并将其中必要部分全文附后，作为可行性研究汇报附件，这些法规、文献、资料大体可分为四个部分：
项目主管部门对项目建设规定所下达指令性文献；对项目承接单位或可行性研究单位请示汇报批复文献。
可行性研究开始前已经形成工作成果及文献。
国家和拟建地区政策、法令和法规。
根据项目需要进行调查和搜集设计基础资料。
（1）《都市居住区规划设计规范》
（2）《A市都市拆迁管理条例》
（3）《都市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计原则》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置原则》
（7）《都市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》

1.4可行性研究结论及提议
1.4.1市场研究
1.4.2开发方案
1.4.3投资估算与融资方案
1.4.4财务评价
1.4.5不确定性分析
1.4.6综合评价
1.4.7研究结论与提议
1.4.8重要技术经济指标表

第二部分：市场研究
2.1宏观环境分析
房地产开发商在一种国家某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑是该国宏观原因如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。
2.2全国房地产行业发展分析
2.2.1行业政策
2.2.2市场供应与需求
2.2.3行业发展趋势
2.3本市房地产市场分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间发展是不平衡，差异总是不一样程度地存在，仅研究其宏观原因还不够、还必须对项目所在区域进行原因分析，这是由于：首先，宏观经济对区域经济影响程度不一样，对有区域影响大，有区域影响小；另一方面，区域经济发展受宏观经济影响存在着“时滞’现象，宏观经济现实状况往往要通过一段长时间后来才能对区域经济发展产生影响，有地区反应快，有地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动影响，甚至形成于宏观经济趋势相反逆向走势。
2.3.1本市房地产市场现实状况
整体竞争格局，供求现实状况
1、近三到五年商品住宅市场发展状况：动工面积、竣工面积、销售面积、销售额。
2、量值描述市场状况：当年市场重要指标：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。
3、各类型产品市场特性：价位辨别、各档次市场比例、发展趋势、产品特性、分布区域等。
4、各行政区市场比较：
（1）量值描述：土地批租量、动工量、竣工量、销售量、多种档次楼盘销售比重、平均价格等。
（2）各区商品住宅分布特性：供应量、销售量变化和发展趋势等。
5、当地都市近、中期规划发展方向描述
都市发展规划、功能布局、基础设施建设等与项目开发和居民住宅亲密有关方面。
6、重要发展商状况：发展商实力、企业性质、开发水平；前20名发展商近来3年动工量、竣工量、销售量、销售额、销售率、市场拥有率。
7、热点区域表述和特性，热点产品表述和特性
8、客户购置偏好、购置关注要素
9、重点楼盘描述
备注：需要完毕都市发展及房地产市场调研汇报（汇报格式及内容另附）

2.3.2本市房地产市场发展趋势
①需求预测
需求预测就是以房地产市场调查信息、数据和资料为根据，运用科学措施，对某类物业市场需求规律和变化趋势进行分析和预测，从而推断出未来市场对该类物业需求。
②供应预测
供应预测就是以房地产市场调查信息资料和数据为根据，运用科学措施，对某类物业市场供应规律和变化趋势进行分析，从而预测未来市场上该类物业供应状况
（预测措施：一般可以分为时间序列分析法和因果关系分析法。时间序列分析法又可分为：移动平均法，指数平滑法等；因果关系分析法可分为：线性回归法、非线性回归法、模拟法等。）

2.4板块市场分析
2.4.1区域住宅市场成长状况
①区域住宅市场简述
形成时间
各档次住宅区域内分布状况
购置人群变化
②区域住宅市场各项指标成长状况（近3-5年）
动工量/竣工量
销售量/供需比
平均售价
③区域市场在市内各项指标排名状况及发展趋势
2.4.2区域内供应产品特性
①各档次产品供应状况
②各档次产品集合特性
尤其研究与本案类似档次物业特性
平均售价
开发规模
产品形式
平均销售率
平均容积率
物业在区域内分布特性
③区域内体现最佳个案状况
附图：项目周围楼盘个案分布图，其中某些具代表性未来重要竞争楼盘还要配置现场图片。
④未来2-3年区域内可供应土地状况、产品供应量和产品类型
⑤分析：本案在区域市场内机会点
⑥结论：
区域市场在整体市场地位及发展态势
本案所在位置价位区间和本案开发产品价位区间及产品形式
本案在区域内开发市场潜力
本案在开发中营销焦点问题
2.4.3区域市场目客层研究
①各档次产品目客层特性及辐射商圈范围（建立在本区域参照项目经验研究及全市趋势特性上）
②结论：本案目人群区域来源、行业特点、产品力偏好、购置方式和重要关注点、诉求点。

2.5项目确定位方案
2.5.1可类比项目市场调查
序号 比较原因 经典楼盘分值 权重 拟建项目分值 备注（详细）
1 地段位置 100 40% 110 距所在片区中心远近； 商业、写字楼为临街或背街；
2 配套设施 100 10% 115 城镇基础设施：供水、供电、排水； 社会服务设施；文化教育、医疗、文娱体育、邮电、公园绿化
3 规划设计 100 10% 110 规划水平、理念
4 物业管理 100 10% 95 保安、清洁卫生；内墙；绿化率及养护状况；物业管理费；与否人车分流；物业管理商资质
5 交通状况 100 5% 80 大小中巴线路数量；距公交站远近；站点数量；大中小巴舒适程度
6 楼盘规模 100 3% 100 建筑总面积（在建及未建）；总占地面积；户数；
7 产品外观 100 5% 105 与否醒目；与否新奇；与否高档；感官舒适程度；
8 户型设计 100 10% 105 户型布置与否合理，与否有暗房，实用率与否高
9 发展商信誉 100 2% 90 资产及资质、开发楼盘多少、楼盘质量、品牌
10 销售手法 100 5% 110
11 其他方面 如对方没有，比例值可考虑此项在整个房价中所占有比重
12 合计 106 各行权重乘以拟建楼盘分值
13 拟建楼盘价格=经典楼盘价格*106计算。
备注：
1）此表格重要是想通过与当地经典楼盘比较，发现拟建项目优缺陷。
2）使我们价格制定更客观合理。
3）此表中权重比例，企业可根据实际状况进行合适调整。

类比原因
在水一方
南方美镇
集资房
本项目
1、地段资源综合
-
-
-
0
地理位置
-
-
-
0
自然环境
0
-
-
0
人文环境
0
+
+
0
交通条件
0
0
+
0
地块规模
0
+
-
0
市政配套
0
0
+
0
不可控污染、干扰原因
0
0
-
0
2、正常成本综合
楼面地价
建安成本
公共配套
其他
合计
小高层平均单位成本
165
500
150
90
905
多层平均单位成本
250
450
150
90
940
联排别墅平均单位成本
400
450
200
90
1140
独立别墅平均单位成本
1000
500
250
90
1840
3、项目可实现价值
最高
最低

平均
小高层售价
1400
1200

1300
多层售价
1900
1100

1350
联排别墅售价
2500

2200
独立别墅售价
6000
4000

5000

可提高价值原因

权重
在水一方
南方美镇
本项目（估）
评分
加权
评分
加权
评分
加权
地段资源
20%
3
0.6
2
0.4
4
0.8
市场定位及产品规划设计
30%
4
1.2
3
0.9
4
1.2
小区配套和物管
10%
4
0.4
4
0.4
2
0.2
形象包装及营销筹划
10%
4
0.4
3
0.3
2
0.2
产品实现能力和质量
10%
1
0.1
3
0.3
3
0.3
发展商品牌和实力
10%
4
0.4
4
0.4
1
0.1
区域规划原因
10%
3
0.3
1
0.1
3
0.3
合计
100%

3.4

2.8

3.1

2.5.2项目SWOT分析
不一样类型适合地产因子

地产因子
独身公寓
一般住宅
高档洋房
别墅
对公共效能依赖
很强
强
一般
弱
对噪音、环境干扰依赖
强
较强
弱
很弱
对小区自身配套规定
高
很高
高
高
小区物业管理规定
低
不高
高
很高
建筑质量、装修规定
低
一般
高
很高
容积率、绿地率规定
无
一般
低
极低
对休闲空间、娱乐规定
无
一般
高
很高
景观、人文稀缺规定
无
一般
高
很高

项目SWOT分析
操作方向：
S-优势：
1.基地属风水宝地，稀缺湖资源
2.成功郊居经验
3.规划设计能力
4.差异化营销理念
5.开发成本低
6.区位属最佳郊居区域
W-劣势
1.企业品牌不支撑大盘操作模式
2.企业组织机构不健，全操作不规范
3.售后服务不支撑
4.配套、交通障碍
5.辐射力不够，吸引主城居家置业难

外部机会
① 区位优势主城外扩，高速公路开通，项目应属重庆远郊区域（35分钟车程）。
② 环境优势：国家级旅游区——缙云山山脚下。
③ 重庆经济发展，为高层置业提供了良好基础。
外部威胁
① 区域与南山相比，南北有离主城近，并且主城区内在此消费以上规模、成气氛，优势明显，而项目区域却清淡，缺上档次休闲，娱乐配套。
② 北培区政府对缙云山资源开发不够。
项目自身
优势
① 环境优势：有稀缺景观，环境资源
② 人文环境：美龄别墅
③ 地块规模90多亩，不大不小，属“可为”空间
劣势：
① 基地交通障碍：老路：1个半小时；高速：35分钟，但45元过路费
② 市政配套较弱，周围缺乏高档次设施。

总结：参照方面：成都青城山
竞争来源：短期：南山区域
远期：渝北区统景方向

2.5.3项目定位方案
①市场定位
②目市场定位
③项目产品定位
重要功能/建筑规模/重要技术经济指标
④价格定位：
项目 销售均价 （元/㎡） 出租均价 （元/㎡×月） 可租售面积（㎡） 备注
写字间
配套功能
停车场
住宅销售
定位提议几种方向：

类型
目消费群区域
操作要点

别墅市场
居家型别墅
市区远郊顶级别墅，交通处理后，
主城区：一环高速收费取消，
北部顶级别墅区
北培：市场调查
旅游渡假型别墅
主城区人群
合适减少总价控制户型面积
产权式酒店
小户型，产权渡假
主城区人群
与宋美龄故居整合
其他长期经营
老年疗养中心等
拓展训练基地
主城区人群
资金回收期

重要设想：
在力争最大保护基地环境前提下，修建20——30幢独立别墅，如下：

总体
90多亩，6万平方米
20幢
占地：3000平方米/幢——5亩地，容积率：0.12
建面：360平方米，价格200万
30幢
占地：平方米/幢——3亩地，容积率：0.15
建面：300平方米，5000元/平方米，价格150万

主力目消费群：北培高端市场
次要市场：主城高端人群

第三部分：项目开发方案
3.1项目地块特性与价值分析
3.1.1地块特性分析
3.1.2土地价值分析
1）估价措施和计算公式
2）估价过程
3）拆迁成本估算
3.1.3土地升值潜力初步评估。
从地理位置、周围土地供应（价格与成交状况）、周围环境及配套、市场发展状况、政府规划、都市未来发展战略等角度对土地升值潜力做出初步评估。
3.1.4土地法律性质评估
土地所有权、使用权归属/规划用途
获得土地使用权程序评估
土地性质变更评估（已经是商品房用地可以不写）
政策性风险评估：都市规划限制或更改、突发性政策等政府原因导致项目中断开发、报批报建流程无法完毕、项目开发期间土地性质变更受挫，从而导致前期投入所有或部分损失也许性判断。
对各项法律手续和程序可操作性、合法性，风险可控性进行评价。如：签约协议中明显对我方不利条款及其考虑；部分或所有条款存在不确定性原因控制；不利、不确定条款也许遭受损失和对开发进度影响等。

3.2规划设计分析
3.2.1初步规划设计思绪
①设计概念：产品体现主题思想，重要设计风格、设计特点。
②重要产品类型：多层、高层，还是联排别墅或屋顶花园、顶层复式等其他类型，及不一样类型产品比例。
③节能和环境保护型建筑材料选用考虑。
④在所在都市中，生产新型、别具一格产品也许性。
⑤假如是大型、超大型项目，对营造大小区概念考虑。
⑥市场公共配套设施配置方案
3.2.2规划设计可行性分析
①在既定容积率、净用地面积、住宅面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出产品是什么类型和特性，与否符合前面提及规划设计概念和万科所追寻多种档次高品质住宅规定。重要从规划设计角度判断将上述硬指标转化成现实产品也许性。
②容积率变化对产品设计概念、产品类型和特性影响。
③土地自身特性对产品设计影响和考虑。如：地势高下、地形起伏、地块完整性、地质状况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等对产品设计和环境保护影响及处理措施。
④周围自然环境和人文环境对产品设计影响及考虑。如：治安环境、噪声环境、污染环境、空气状况、危险源、“风水”原因等对产品规划设计和环境保护影响及处理措施。
⑤周围市政工程配套设施对产品设计影响和考虑。如：道路状况（也许与小区重要出入口有关）、供水、排水、通讯（有线电视、电话、网络）、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等对产品规划设计影响及处理措施。
⑥周围生活配套设施对产品设计影响和考虑。如：交通状况（与与否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现实状况、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
⑦市场分析成果对产品设计影响和考虑。如：市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计与否存在矛盾，对产品品质与否有影响，及怎样处理。

3.2.3规划方案提出与方案比选
方案1
序号 工程名称 建筑面积（㎡） 层数 备注
1 综合楼 21776 22 写字间酒店（不含地下部分）及部分派套功能
2 住宅 7200 12 不含地下部分
3 地下停车场 4320 1 地下一层
4 综合楼附楼 960 4 会议室宴会厅及部分派套功能
5 公建 1608 综合楼地下二层设备间及住宅楼地下室
合计 36264
方案2（略）

3.3产品设计提议
3.3.1综合楼
①写字间
打造适度超前智能化、生态化写字楼。智能化概念在新建写字楼中已经得到普遍运用，生态化概念是一种新兴概念，重要体现为：采光充足，通透性好，定期换新风，换气系统加氧，建筑材料和装修材料采用高原则环境保护材料，减少有害物质排放，杜绝写字楼综合症；具有较高绿化率，尽量采用空中花园。
综合楼外观风格提议：
稳重大方后现代主义风格，切忌呆板，体现智能化、生态化主题。
楼层：3-18层
面积：12096㎡
户数：12096÷（100×20%+150×30%+220×40%+300×10%）=66
户型配比：
面积（㎡） 比例（按户数%） 备注
100-110 20% 1、各户型内部按功能分割；2、大户型集中于高层。
150-160 30%
200-220 40%
300-320 10%

②配套功能：
功能 面积（㎡） 楼层 计算根据 备注
会议室 大（1个） 360 附楼3层及主楼3层局部 1.5㎡/人 可同步容纳200人
中（2个） 200 附楼4层 2㎡/人 100人
宴会厅（中餐厅） 360 附楼2层及主楼2层局部 可同步容纳200人以上
厨房 160 附楼4层
大堂 400 1
商务中心 50 1
酒吧（咖啡厅、茶秀） 200 2
歌舞厅 200 2
美容美发 100 1
桑那按摩 200 1
健身房 150 1
洗衣房 200 院中另建
合计 2176 主体1-2层，裙楼2-3层，不含洗衣房
3.3.2住宅
①方案1
总面积：7200㎡
层高：12层
户数：48
户型：2梯4户
两种户型：120-140㎡ 160-180㎡
或4种户型：120-140㎡两种 160-180㎡两种
顶层4套复式
根据：从市场角度，140-160㎡户型是最不好销。
②方案2（略）
③分析提议
12层和18层区别：12层只需1部电梯，18层必须设置两部电梯，构造上也略有差异。12层单位建安成本约为1300元，18层为1500元左右。
1梯4户和2梯4户区别：按12层，前者需一种消防通道，1部电梯，后者需2个消防通道，2部电梯，但公共走道面积前者大，因此两者公摊面积差不多。但建安成本后者比前者大。18层差异不大。
因此提议：若建12层，应为1梯4户；若建18层，则重要看户型设计和公摊面积比较。
④户型设计提议：
动静分区，主卧朝阳，通透性好，采光好，以3室2厅2卫为主立户型，大户型可做4室2厅2卫，每户两卫，复式2-3卫，复式考虑露台和跳空层，尽量防止“黑屋”，总公摊（不包括地下室）控制在7-8%，户内有效使用面积尽量大（90%以内）
3.3.3停车场
⑴需求：住宅户均0.5个停车位，需36个（按方案2）；写字间户均1.5个停车位，需99个；酒店户均0.5个，50%住房率，需57个；合计需192个停车位。
⑵地下停车场设计根据：
地下停车场平面示意图
两种建设方案：
地下停车场立面示意图方案① 方案②
方案①经济核算：
经济指标 额度 计算根据
面积 4320㎡ 停车场为地下1层，不包括地下二层设备间
停车位 123个 35㎡/个
造价 693万元 1600元/㎡
出租 效益 44万元/年 租价300元/个×月
回收期 15.8年 693÷44
发售 效益 738万元 6万元/个
利润 45万元 738-693
方案②经济核算：
经济指标 额度 计算根据
面积 7630㎡ 停车场为地下1、2层，不包括地下二层设备间
停车位 191个 40㎡/个
造价 1378万元 1800元/㎡（土方、构造、防水等成本增长）
出租 效益 68.8万元/年 租价300元/个×月
回收期
发售 效益 1146万元 6万元/个
利润 -232万元
综合比较分析上述两个方案，方案②明显投资大，效益差，因此提议采用方案①。
⊙注：停车位售价核算：
目前市场价为10万元/个，但销售状况不好。
按租售价格关系计算，一般西安市消费者投资商业及写字楼物业年回报率为8%-10%，这里按8%计算，
300（元/个×月）×12（个月）÷8%=4.5万元/个
投资住宅（买房出租）年回报率一般为4%-6%，这里按5%计算，300（元/个×月）×12（个月）÷5%=7.2万元/个
综合以上两类投资物业状况，我们认为车位价格应定位在6万元/个。
⑶本项目可以提供停车位：地下停车场为123个；综合楼门前停车场约15个停车位；住宅楼西侧空地建做停车场停车位约30个。合计168个停车位。
⑷供需差额为24个。
⑸停车场使用管理：
综合楼门前15个和楼后（裙楼下）30个车位供酒店使用；地下停车场95个车位供住户和写字间共同使用；住宅楼东侧30个供写字楼顾客使用。
提议使用IC卡管理系统，可以有效处理不一样顾客管理问题，包括来访客户车辆管理（临时IC卡）。

3.4项目实行进度
在可行性研究阶段，需将项目实行时期各个阶段各个工作环节进行统一规划、综合平衡，作出合理而又切实可行安排。根据分别确定项目实行各阶段所需时间，编制实行进度表，项目实行进度表有多种表达措施。简朴项目实行进度可用横道图，复杂项目实行进度可用网络图。对项目开发周期、各期动工面积、竣工计划、开竣工时时间等进行估计。
附表1开发进度模拟表
时间项目
2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
前期可行性论证
设计招标
建筑设计
园林设计
三通一平
工程施工
装修施工
内部认购
正式销售
竣工
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3.5营销方案
3.5.1对租售市场预测
3.5.2项目经营方案
①方案A
写字楼中留出4000㎡自用办公，其他写字间出租；酒店自营；配套功能可自营或内部承包或出租；住宅楼40户按成本价内部销售，其他按市场价对外销售；停车场除酒店留用57个，机动车位留出11个外，其他100个出租。
②方案B（略）
3.5.3市场推广设想
①营销方式
②营销费用预测
3.5.4销售计划
①销售周期、各期销售时间、价格、面积；回款时间表；
②销售计划实现可行性分析。

3.6机构设置
在可行性研究汇报中，根据项目规模、构成，研究提出对应企业组织机构、劳动定员总数及劳动力来源及对应人员培训计划。
①企业组织
与否需要成立独立法人企业（项目企业）；
重要部门设置；
企业组织形式。最通用形式是采用金字塔式、中层经营管理和基层现场管理等三个层次。一般来说，企业管理层次与管理幅度成反比关系，幅度越大，层次越少。中小型项目可采用两级管理；大型项目可采用三级管理。
②人力资源需求：启动项目对个专业（部门）人员需求，详细人数（重点是专业经理）。
劳动定员。一般来说，企业所需人员按其工作岗位和劳动分工不一样，可分为四类人员：
工人、工程技术人员、管理与经营人员、服务人员。在可行性研究中，分别估算各类人员需用量，并阐明其来源，编制劳动定员汇总表。
人力资源缺口及处理：既有人员能否满足需要，缺口人员处理途径（调动、招聘、培训等）
年总工资和职工年平均工资估算
分人员类别估算年工资总额，并计算职工年平均工资。
人员培训及费用估算
人员来源分析，需培训人员总数。
培训方式：
培训计划：培训人员数量、专业、时间、方式
培训费用：

3.7合作方式及条件
①合作方基本状况：名称，重要股东投资状况，注册资本，成立时间、特殊背景等
②合作方式：例如：一次性买断土地、建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设置企业等。除直接从政府批租土地外，都要明确对方一定可以提供正规税务发票。对分房、分收入要明确合作方与否有承担营业税义务。
③付款进度及与拿地程序配合
④其他合作重要条件
⑤与合作方式有关其他法律规定

第四部分：投资估算与融资方案
4.1投资估算
在房地产开发项目可行性研究中，项目成本测算是重要一环，它由估价师会同造价工程师完毕。成本测算对与否，如同对租售市场预测同样，对项目经济效益有重大影响，但相对而言，成本测算较易把握。
4.1.1投资估算有关阐明
①投资估算范围
②投资估算编制根据
③投资估算阐明
4.1.2分项成本估算
房地产项目投资概算应包括如下内容：土地费用、建设成本、营销预算、金融成本。
A土地费用：
①土地出让金政府一次性收取原则地价
②拆迁成本（用于拆迁赔偿或青苗赔偿开支）
围合区域内房屋均为砖混构造，其中4栋5层住宅楼房（试验小学职工二栋40户，四建企业职工住宅一栋16户，拆迁企业拆迁安顿房一栋，30户）。其他房屋均为二——四层。
根据挂牌文献附图及现场核结，围合区内需拆除房屋面积：住宅34329平方米，经营性用房600平方米，合计住户约205户。住户成分多为由市区房屋拆迁到此健房。住户90%以上均有土地证，规划建房证，房屋产权证、独户水、电表。具有一定房屋拆迁经验。
拆迁成本估算：
按照A市《都市房屋拆迁管理暂行措施》规定和赔偿原则货币拆迁估算。
1、住宅：640元/平方米*（0.9+0.3+0.08+0）*34329平方米=34329*819.20元=28122316.80元
2、经营性用房：640元/平方米*（0.9+1.5+0.3+0.45+2.7）*600平方米=600平方米*3776元/平方米=2265600元
3、附属物（水、电、电话、空调以上其他）
住宅34329平方米*45元/平方米=1544805元
经营性用房：600平方米*45元/平方米=27000元
4、室内装饰：34929平方米*80元/平方米=2794320元
5、阁楼、围墙院内地坪等
34929平方米*48元=1676592元
搬家费、临时过渡费：
1、搬家费：
住宅：200户*300元=60000元
经营性用房：9户*500元=4500元
小计：64500元
2、过渡费：
住宅：34329平方米*2.5元/平方米*6个月=514935元
经营性用房：600平方米*16元/平方米*6个月=57600元
小计：632535元
其他费用
3、管理费，委托拆迁费：
34929平方米*15元/平方米=523935元
4、房屋拆迁评估费：35000元
5、奖励：
34929平方米*100元/平方米=3492900元
上述所有费用小计：38533208元，折抵每平方赔偿金额为1103.18元。按照A市人民政府第9号令，对A市都市区域内房屋拆迁，在上六个月尚可以执行，自省《都市房屋拆迁管理措施》，在7月1日开始执行后。A市都市房屋拆迁就困难重重，尤其全国都市房屋拆迁大气候政策，向被拆迁人倾斜，裁决司法强制拆迁基本停止。再者，A市房屋拆迁管理措施即将出台，其基准价在原基础上估计上调100元/平方米左右，由此拆迁成本估计为：
1103.18元/平方米+100元/平方米=1203.18平方米
1203.18元*34929平方米=42025874.2元
③影响公共设施而出现赔偿开支
土地费用合计：本项目占地##亩，每亩##万元，土地总价值为##万元。

B建设成本估算
前期工程费用、建设配套费、建筑安装工程费用、室外工程费、建设监理费、建设单位管理费、预备费以及建设期贷款利息等项。
设计方案一：
对该宗地块建设规模作了初步规划方案，沿东湖路建两栋二层网点，占地面积：50*10*2=1000㎡，建筑面积：㎡。
主入口设在东湖路两栋网点之间，次入口设