经济适用房建设工程项目投资可行性研究分析报告.doc

-某县经济适用房新建工程可行性研究报告-第一章 总 论 1.1项目背景1.1.1项目名称*县房地产管理局城北小区经济适用房新建工程。1.1.2项目承办单位概况 *县房地产管理局为正科级事业单位，归口县建设局。其内设五个股室：办公室，计财股，房政股，法规股，房地产开发经营管理办公室；七个二级机构：房屋登记发证办公室，房屋安全鉴定办公室，房屋租赁管理所，白蚁防治所，物业管理所，房屋产籍测量所，房地产评估交易所；并设有五个办事处：青树坪，太平寺，香铺坳，荷叶，经开区，至目前为止共有干部职工95人（含离退休）。*县房地产管理局办公大楼位于*镇*路*号，2004年对整幢大楼进行装修，并添置了电脑、空调、复印机、传真机、扫描仪、档案柜等现代办公设备。在努力提高硬件设施水平的同时，坚持以“三个代表”重要思想、科学发展观、建设和谐社会等指导，紧紧围绕建设“和谐*、小康*”这一目标不动摇，按照县委、县政府“超常规跨越式发展”战略，为实现我县房地产业的持续、健康发展作出应有的贡献，在抓好全县日常房屋登记发证工作的同时，下大力气规范整顿*的房地产发展市场，使房地产业逐步成为我县的支柱产业。作为经济适用房和廉租住房的主要责任单位。2004年以来，房产局真抓实干，求真务实，成效显著。全县共新建经济适用房5处，建设面积56660平方米，建成住房515套，已解决349户城镇中低收入家庭住房困难；2007年采取发放租赁住房补贴等方式共投入资金7.68万元，解决了128户城镇最低收入家庭住房困难，折合面积6400平方米，连续4年超额完成上级下达的目标任务。在全局上下一致努力下，*县房地产管理局的工作得到了县委、政府及社会各界的一致肯定。2004年，单位荣获“市为民办八件实事先进单位”，“市房地产系统管理先进单位”等荣誉称号，2006年，单位荣获“全市房地产系统管理工作一等奖”，“全县信访工作先进单位”，“全县为民办八件实事先进单位”，“全县扶贫开发工作先进单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”等荣誉称号。2007年单位荣获“文明单位”，“全县人口和计划生育工作先进单位”，“市房地产系统先进单位”，“扶贫开发工作先进单位”等荣誉称号。1.1.3项目可行性研究报告编制依据1.1.3.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见（国发200724号）；1.1.3.2建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发的通知（建住房2007258号）；1.1.3.3湖南省城市房地产开发经营管理办法（湖南省人民政府令第207号）；1.1.3.4湖南省物价局、省建设厅关于印发湖南省经济适用住房价格管理办法的通知（湘价消200312号）；1.1.3.5*县人民政府办公室关于印发*县经济使用住房管理办法实施细则的通知(双政办发200711号）；1.1.3.6*县人民政府办公室关于印发*县解决城镇低收入家庭住房困难发展规划（2007-2010）、*县解决城镇低收入家庭住房困难2008年年度计划的通知（双政办函20085号）；1.1.3.7*县人民政府常务会议纪要20082号；1.1.3.8国家计委、建设部联合颁发的建设项目经济评价方法与参数（第二版）；1.1.3.9有关各专业的国家设计规范；1.1.3.10建设单位提供的各项基础资料；1.1.3.11经济环境及社会调查；1.1.3.12本院与项目业主签订的咨询协议。1.2项目概况1.2.1拟建地点拟建项目场址紧挨*县城北新区。项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。距*县县政府直线距离约2000多米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。1.2.2建设规模与内容规划建设总用地面积为76697.85平方米，净用地面积67959.77平方米，建筑总基底面积17848.75平方米，总建筑面积105465平方米，其中：住宅建筑面积104160平方米，活动中心面积535平方米，幼儿园建筑面积695平方米，配电房面积30平方米，公厕面积45平方米。1.2.3主要建设条件1.2.3.1政策扶持本项目属于经济适用房工程，是解决*县部分中低收入人员住房困难、确保人民安居乐业、构建和谐社会、促进*进一步发展的惠民工程，受到县委、县政府的重视和国家、地方政策的扶持。1.2.3.2场址条件拟建工程地理位置优越，交通便利，自然环境和水文地质适宜建设，公共设施条件能满足需要，符合城市规划。项目各项施工条件良好，施工环境宽松，选址经过比较论证后，确定最佳方案。1.2.4项目投入总资金及资金筹措1.2.4.1项目总投资估算总投资9571万元，其中：前期工程费932万元，建筑安装工程费7382万元，基础设施建设费340万元，建设单位管理费173万元，办公及生活家具购置费12万元，工器具及生产用具购置费10万元，其他费用266万元，预备费456万元。1.2.4.2资金来源本项目所需投资为9571万元，资金全部由项目业主自筹解决。1.3研究结论与建议1.3.1 研究结论a、本项目建设符合*县城市总体规划。b、本项目位于*县城北新区，交通便利，配套设施齐全，项目选址合理。c、建设地点选择及建筑形式符合*县城市总体规划要求。d、本项目工程建设过程中和建成后的生活污水、废气、生活垃圾等，在设计时已充分考虑了其处理措施，对环境无不良影响。1.3.2建议a、本项目具有良好的社会效益，建议政府各级相关行政部门给予大力支持，以使项目早日实施。b、应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区的工程地质情况。c、建议认真按照建设程序要求搞好各阶段的工作，特别要搞好招投标工作和工程质量监理，以保证工程质量和工程进度。d、在工程建设中，要注意公用、环保和生活环境的配套建设，物业管理与施工建设同步进行。e、工程建设中，切实做好节能、节地、节水、节材工作。第二章 项目建设的必要性与建设规模2.1项目建设的必要性2.1.1项目建设是满足城市中低收入家庭住房需求，改善居住条件的迫切需要。住房问题是重要的民生问题。党中央、国务院高度重视解决城市居民特别是中低收入家庭的住房问题，始终把改善群众居住条件作为城市住房制度改革和房地产业发展的根本目的。2007年，省委、省政府发布了湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见，文中明确指出，“深入贯彻落实科学发展观，把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作、住房制度改革的重要内容和政府公共服务的职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。”*县是一个农业大县，也是工业发展迅速的新型城市，城镇人口约10万人。2006年底，县城城区范围内城镇家庭1.279万户，全县居民人均GDP为6546元，城镇居民人均可支配收入7178元，人均住房建筑面积30。城镇最低收入家庭（150元/人.月及以下），占县城城镇家庭总户数的18.74%。城镇最低收入家庭人均住房建筑面积在8平方米以下的共519户，占县城城镇家庭户数的4.058%。城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）人均住房建筑面积在10平方米以下的有728户，占县城城镇家庭总户数的5.69%。随着城市化进程的加快，居民住房矛盾越来越突出，特别是中低收入家庭的住房问题日益凸显。湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见在“加强经济适用房建设与管理”中指出：“各地要根据实际情况，每年安排一定规模的经济适用房。设区城市每年经济适用房竣工面积占当年住宅竣工总面积的比例应达到10%-15%。解决城市低收入住房困难重的城市，可适当提高供应比例。”因此，根据此指导意见，按照*县国民经济和社会发展“十一五”规划，结合*县的实际情况，加强经济适用房建设，确保中低价位、中小户型住房的有效供应已是十分紧迫的任务。城北小区经济适用房项目的建设能有效地解决城市中低收入家庭的住房问题，是增加城市住房容量、改善市民居住条件的需要，有利于营造和谐*，促进社会和谐发展。2.1.2项目的建设是缓解城镇贫富差别、维护社会和谐稳定的有力举措。*县地处湘中腹地，跨湄水两岸，东倚长潭株“金三角”，南临衡郴“弹性地带”，西临邵阳，北接娄底、益阳，农业基础雄厚、工业发展迅速，县城城镇人口约10万人。*县经过四十多年的发展，已有一定的经济基础。初步核算，2006年全县生产总值55.97亿元，按可比价格计算，增长11.5%，比上年快0.9个百分点，为近10年来增速最快的一年。其中，第一产业增加值23.42亿元，增长6.6%；第二产业增加值15.08亿元，增长22.4%；第三产业增加值17.47亿元，增长9.9%。三次产业构成为41.8:26.9:31.3。按常住人口计算，人均生产总值为6546元。根据*县城总体规划，*县城区将在2020年建成面积约20平方公里、人口20万的中等规模城市。随着*县城市化进程的加快，社会经济的全面、迅速发展，人民生活水平普遍提高，高收入人群不断增多。相比之下，由于各种原因，县城城区仍然有一部分家庭收入偏低且住房比较困难。2006年底，*县城区城镇低收入家庭（430元/人.月及以下）和最低收入家庭（150元/人.月及以下）有3125户，占县城城镇家庭总户数的24.43%。其中的大部分家庭，人均住房建筑面积在10平方米以下，住房拥挤，条件较差，有一部分家庭不得不在外租住房屋，增加了经济负担，影响了家庭和睦、社会稳定。他们迫切地希望能够改善居住条件，但由于收入有限，无力承担较高的普通商品房价格。城北小区经济适用房项目的建设，将从根本上解决一部分中低收入家庭的居住问题，体现党和政府对中低收入家庭的关怀，消除社会不安定因素，维护社会稳定和谐。同时，住户搬迁到*经济开发区后，将带来开发区人气的增加，带动第三产业的发展，相对来说就业机会也会增多，生活条件有望进一步改善，将获得更广阔的生存和发展空间。2.1.3项目建设是加快*县经济开发区发展步伐的客观需求。项目拟建地位于*县城北新区，处于*经济开发区内。*经济开发区于1992年8月批准建立，地处*县城西郊，雄居320国道、上瑞高速*连接线、娄衡路等三条重要交通干线的交汇处，是*县体制创新的新基地、招商引资的新平台、对外开放的新窗口、现代化的新城区。*经济开发区总体规划13.018平方公里，分三期开发。至目前为止，开发区已完成第一期开发，进入第二期开发阶段，已建成了中南地区最大的农机专业市场湘中农机机电大市场。基础设施建设总投资突破1亿元，园内初步形成了电子信息、农机机电、新型材料、绿色食品等重点产业。入园企业30家，总投资达5.9亿元，区内规模企业年总产值突破4.3亿元，实现利税4000余万元。2005年起县财政每年投资1000多万元用于开发区基础设施建设，2007年又进一步加大了财政投入力度。这些措施为开发区进一步做大做强提供了广阔空间，注入了新的强大动力。新体制运行后的*经济开发区既抓建设又抓管理，成效显著：征地拆迁进顺利，基础设施建设全面铺开，项目建设如火如荼，招商引资形势喜人，农村和社会事务工作有序开展，部门职能全部配备到位，干部队伍素质全面提高。*经济开发区已成为*县最具吸引力的地方和经济亮点。随着*县经济开发区的加速开发与发展，必将会有更多的投资者和各类人才纷至沓来，与之配套的住宅需求必然会相应增加。项目的建设能妥善解决当地失地农民、普通居民特别是中低收入家庭的住房问题，这也就为新区的发展打下了良好基础。同时，住户搬迁到*经济开发区后，也就为开发区带来了一定的劳动力资源。可见，城北小区经济适用房项目的建设，必然会进一步完善经济开发区的城市功能，在加快*县经济开发区发展的进程中发挥应有的作用。2.1.4项目建设是改善*县城市面貌、提高城市形象的需要近年来，*县政府高度重视，投入大量资金，大力加快城区特别是城北新区的建设，全面推进城市扩容提质，城区规模不断扩大，城市品位大幅提升，*县已成为湖南省具有一定吸引力的新型城市。在城市建设过程中，房地产开发的持续繁荣对促进*城市发展的作用十分明显，城北小区经济适用房项目的建设并投入使用，将大大改善了*县城市居住环境，提升了*人居水平，使城市面貌焕然一新。本项目位于城北新区，南临八宝街，北接归朴街，富厚路穿小区而过，东面是城市主干道国藩路，与新区内各项目的规划紧密相连。项目建成后，一个具有现代建筑风格的住宅小区将矗立而起，形成一道新的城市风景线，对于促进*县城北新区的发展具有十分积极的意义。2.2建设规模规划建设总用地面积为76697.85平方米，净用地面积67959.77平方米，建筑总基底面积17848.75平方米，总建筑面积105465平方米，其中：住宅建筑面积104160平方米(经济适用住房102060平方米、廉租房2100平方米)，活动中心面积535平方米，幼儿园建筑面积695平方米，配电房面积30平方米，公厕面积45平方米。容积率为1.53，建筑密度为26.2，绿地率为33.1。第三章 场址选择3.1场址现状3.1.1地点与地理位置*县房地产管理局城北小区建设工程场址紧挨城北新区。项目西有思云路，东为国藩路，北依归朴街，南邻八本街，另有富厚路贯穿场址南北。距*县县政府直线距离仅2000多米。优越的地理位置，便捷的交通条件，以及良好的自然环境，为项目的建设提供了优良的客观条件。3.1.2场址土地权属类别及占地面积项目建设用地属新增用地，目前正在办理相关手续，总用地面积76697.85平方米,其中净用地面积67959.77平方米,贡献用地面积8738.08平方米。该项目共需拆迁房屋11栋，拆迁面积1758.91平方米，拆迁量小。3.2场址条件 3.2.1地形、地貌、地震情况 3.2.1.1地形地貌 拟建项目内多为山地，共需拆迁土建房屋1758.91平方米，拆迁量小。场址内最高标高118.92米，最低标高91.87米，高差约27.05米，高差较大。规划范围内有水塘几处，无水库。 3.2.1.2地震基本烈度 据国家质量技术监督局中国地震参数区划图（2001），*县所处地域的地震动峰值加速度为0.05，地震动反应谱特征周期为0.35，对应于原基本烈度VI度区。 3.2.2工程地质与水文地质 3.2.2.1工程地质 *境内断裂构造极其发育，不同规模、不同性质、不同方向的断裂往往相互切割，使地壳表面支离破碎，为岩浆活动和成矿作用创造了有利条件。其岩浆石主要有：斜长发岗岩、黑云母、石榴石白云母花岗岩珠、石英二长岩珠。 3.2.2.2水文地质 *县位于湘资两大水系的分水岭处，是湘江二、三级支流上游。境内分两大水系，以九峰山、牛立寨、紫云山、白石峰为分水岭，将流经该县的涟水、测水、涓水分为东西两大水系。全境共有长5公里的河流49条，总长655.6公里。其中涟水水系42条，流域面积1503平方公里，占全县总面积的87.6；涓水水系7条，流域面积203平方公里，占全县总面积的11.85；其余0.55为蒸水水系。县内主要河流测水，为涟水的一级支流，从青树坪镇旺村入境，流经侧石桥、湄水桥、*、湾头、街埠头，于江口汇入涟水，全长105公里，境内流程65.2公里，流域面积1347.3平方公里，平均坡降0.89，多年平均流量2819立方米秒。 3.2.3气候条件 *县属中亚热带季风气候，四季分明，春季寒潮频繁，气温变化剧烈；夏季暑热期长，伏旱明显；前秋干旱频繁，后秋天气多变；冬季严寒期短，阴睛少雨天多。全县年平均气温17.0，年降水量1200至1350毫米，年日照1500至1600小时，无霜期260至300天。全县多年平均降水量21.75亿立方米，地表径流9.116亿立方米。多年平均容水量2.627亿立方米，地下水储量1.3亿立方米。3.2.4城市规划与区域性规划要求*县城市总体规划已经通过政府审批，该处在总规上用地性质为居住用地，与*总规相符，另外，该地块又位于*县城北新区，而*县城北新区控制性详细规划已被政府审批，该处用地性质没变，亦符合*县城北新区控制性详细规划要求。地块土地征用手续、使用权证和其它权属证均在抓紧办理之中。根据规划部门出具的规划设计要点，项目选址所处用地性质为居住用地，符合城市规划要求。 3.2.5交通运输条件 *县地理位置优越，拥有较为便利的交通条件，随着改革开放的不断深入和县城建设的迅速发展，现已成为湖南中部娄底东部相对集中的政治、经济、文化中心，*县城继而成为带动整个县域各城镇建设发展的一个中心点，现有的320国道、娄邵铁路及潭邵高速公路和洛湛铁路都经过*。该县城将成为*县经济发展的主导力量，社会经济将更加蓬勃发展，同时也将为吸引外资提供便利的交通条件。 拟建工程北靠归朴街、南临八本街、西有思云路、东为国藩路，另外富厚路贯穿场内南北，320国道、上瑞高速临近场内，公路运输十分畅通。3.2.6社会环境条件经济适用住房的建设能极大地改善了城镇中低收入家庭住房困难的情况，同时也带动了*县经济的发展，响应了*县“限制东南、发展西北”的策略，提升了城市形象。因此各利益团体对本项目的建设均持积极拥护和赞成态度。电力、供水、通信等相关部门都积极支持和配合项目建设。当地民众对项目同样持积极支持的态度。3.2.7法律支持条件3.2.7.1国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见 （国发200724号）；3.2.7.2湖南省人民政府关于解决城市低收入家庭住房困难的实施意见（湘政发200730号）；3.2.7.3建设部关于印发的通知（建住房2007218号）；3.2.7.4经济适用住房管理办法（建住房2007258号）；3.2.7.5*县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要；3.2.7.6*县城市总体规划（2002年2020年）；3.2.7.7*县土地利用总体规划；3.2.7.8*县城市住房建设规划（2006年2010年）。3.2.8公共设施条件由于拟建项目场址位于*县城北新区，故水、电、路施工条件好。本项目用电主要为居民用电，小区双电源可从和森西路城市电网架空引来，完全能满足通电需求；且拟建项目引用城市自来水，故供水也有保障。本项目其生活用水及用电均不成问题，都可以得到保证。拟建项目排水可排入归朴街地下管沟。3.2.9征地拆迁条件拟建工程共需拆迁土建房屋1758.91平方米，拆迁量不大，其补偿标准按照娄底市人民政府2008年3号文件规定的标准执行。3.2.10建筑材料和运输条件石料：项目所在地多产白云岩、灰岩、石英砂岩，岩石坚硬，开采方便，储量丰富，运距短，为较好的块、片石料。砂、砾、卵石：项目所在地分布有涟水、测水、涓水河流，沿线砂、砾、卵石储量较丰富，料场多，运距较短，质量较好。钢材：建筑用钢材直接可从涟钢或湘钢采购。3.2.11施工条件拟建项目施工条件从客观环境上讲，县委、政府对经济适用房的建设十分重视，是解决*部分中低收入群众住房的惠民工程。另外，水、电、路条件充足，施工的前期工作较少。整体看，该项目施工条件好，是一项民心工程。3.3场址条件比较本项目拟选二处场址提供给县长办公会议决定。分别从它们的区位度、服务半径、交通通达度、占用基本农田数量、拆迁量多少、工程地质条件、市政配套设施等方面进行比较。方案一：归朴方案，简称方案A。该方案紧挨*县城北新区，北靠归朴街、南临八本街、西有思云路、东为国藩路，另外富厚路贯穿场内南北，320国道、上瑞高速临近场内，公路运输十分畅通。 方案二：印泉方案，简称方案B。该方案北为*西路，东为万宜路，西、南均是印塘路。周围现状以基本农田为主。 区位度比较：A方案紧邻*县城北新区。东有城市主干道国藩路，南有城市主干道和森西路，具*老城区约1.5公里。交通方便，区域位置好，土地价值具有很高的提升价值。B方案处于*老城区西南面，距老城区约6公里，地处农村,土地价值提升度不大。因此，就区位度而言，A方案优于B方案。交通条件比较：A方案紧临的八本街、富厚路正在建设中，归朴街已修好拉通。A方案四面环路且道路等级高，交通方便，可达性强，B方案仅有城市次干道路，其余均为城市支路，且都还未动工，工程前期工作任务较重，交通通达度不是十分理想。很明显，就交通条件而言，A方案明显优于B方案。占用基本农田比较：A方案由于地处山地，所处地方主要是山地和茶园，基本农田少，与国家政策冲突较少，适合用于建设用地；而B方案地势平坦，占用基本农田较多，与国家政策有一定抵触，审批较为困难。拆迁量比较：A方案需拆迁房屋11栋，需拆迁面积1758.91平方米；B方案由于地势平坦，范围内民房众多，拆迁量较大，需拆迁房屋38栋，拆迁面积11250平方米。B方案拆迁量大于A方案，施工矛盾相对较多，前期成本较高。工程地质比较：A方案地处山地，土方量较多，B方案地势平坦，土方量少，A方案与B方案地质情况而言，都适合作建设用地。市政配套设施：A方案除已通归朴街外，其余市政配套设施如水、电、气均已完善，而B方案市政设施等均有待完善。3.4推荐场址经综合比较，我们认为A方案（即归朴方案）在区位度、交通条件、占用基本农田、拆迁量等方面占有明显优势，故选址A方案，项目建成后，将对*县城北新区的人气、消费产生积极影响，进而带动片区的建设，促进*县城北新区的经济腾飞。第四章 建设方案4.1总体规划4.1.1规划依据a、现状地形图；b、湖南省城市规划法实施办法；c、国家建设部颁布的城市规划编制办法；d、工程建设强制性标准条文（城乡规划部分）；e、国家、省有关城市规划的法律、法规、规范；f、*县城市总体规划（2002年2020年）；g、*县土地利用总体规划；h、*县城市住房建设规划（2006年2010年）。4.1.2规划原则a、前瞻性原则。规划时，本着满足现在，着眼未来，近期与远期发展相结合，适当超前规则的原则进行设计；b、营造良好的居住环境，创造特色景观；c、“经济性”原则。规划中响应“建设节约型社会”的号召，坚持经济实用，用最适当的投资获得最大的经济、社会效益；d、“生态型”原则。注重绿色生态设计，并以环境的可持续发展为目标；e、力求经济效益、社会效益、环境效益相统一。4.1.3设计理念居住环境是人类最为重要的生存空间，随着人民物质文化生活水平的提高，环境的地位日益重要，在住宅小区开发中，环境已成为衡量居住质量的标准之一，同时，环境的创造和利用也是尊重地域文化和创造小区特色的关键，一个小区的环境决定了小区的品位和特色。作为一个较大型的小区规划，如何利用地形与区位在总体上达到一致性是本次规划着意考虑的问题，尽量做到小区具有独立的个性，创造一个“以人为本”的居住环境，在充分注重与周边环境协调的同时，在内部环境中强调生活、文化、景观间的连接，以达到美化环境、方便生活之目的，处理好“自然环境住宅建设人”的关系，是本小区规划着重解决的问题。4.1.4规划结构及功能分区根据用地的特点，小区总体划分为2个大区域，共7个组团。即富厚路以西区域和富厚路以东区域。富厚路以西区域(简称西区）规划为一大组团，内含有3个小组团，其用地面积为37886.745平方米；富厚路以东区域(简称东区）用地面积为33732.55平方米，共规划有4个小组团。各组团通过道路及绿化同其它区域分隔开来，形成较大的室外共享空间。富厚路以东、以西两区域规划主要结构以中心绿化广场为核心，周边各组团围绕核心广场而布置，各组团通过一条环形小区路而在空间上进行分离。在区域核心地带规划核心组团，在核心组团一侧规划核心广场，供小区居民在此游玩、休闲、娱乐。在广场一侧，规划有小区公共建筑、配电房、公厕等配套设施。核心广场分别位于东、西两大组团中央，联系各个小组团，从而保证小区布置的灵活性，强化中心广场的概念。为强化核心休闲广场的位置，在核心广场与居住建筑物之间，规划有6米宽的环形交通绿化带，即美化环境，又为小区居民提供良好的绿化景观，并在各个组团内部之间布置多个停车位，基本满足小区居民停车需求。另外，两区域的各个组团围绕核心绿地广场而设计，各组团中间规划有组团绿地，供人们就近游玩、休憩。总体看，各组团相辅相成，又浑然一体，组成一个特色区域。该小区共规划有3个入口，西区规划一主入口和一次入口，主入口位于归朴街，次入口设在富厚路西侧；东区规划一入口，与富厚路直接拉通。入口通过特别设计的小区主门来强化小区主入口形象，中间留有6米宽绿化带结合中心绿地布置，主入口大气而美观。次入口的规划加强了小区与外界的联系，方便小区居民生活、学习。建筑物朝向大致座北朝南，由北至南行列式布置。组团内规划有两级道路，采用人车混行系统，各道路自然贯通形成环状道路系统。主道路6米宽，次道路4米宽，均设尽端式回车场解决道路系统的消防问题。在用地核心地带布置绿化带，形成绿化面，达到很好的视觉效果，在道路两侧布置绿化线，强化区域概念，在住宅周围点缀树木，呼应整体。组团的绿化亦采用“点-线-面”的布置形式，在住宅周围点缀树木，有“点”的意味；在道路两侧种植树木，形成“线”的概念；在宅间绿化带布置大片树木，达到“面”的意义。组团内规划有配电房和垃圾收集点等配套设施，完善组团生活设施。住宅间距按照1：1布置，采光性极佳，道路通而不畅，大面积的绿化多而不杂，层次感强，令人心旷神怡。使整个组团的道路交通井然有序又不显死板，充满灵性。4.1.5住宅规划人是居住区的主体，“设计必须以人为本”。对居住者的关怀始终应成为居住环境建设的宗旨与原则，物质实体的开发，居住区硬环境的建设，其目的都是为居民提供一个舒适、方便、安全、安静的居住空间，也就是提供一个可居的场所。开发小区设计了多种户型，户型平均面积70平方米。分别由二个单元或三个单元组成，共六层。住宅建筑按一定的朝向和合理的间距布置成行列，这种形式能使大多数居室获得良好的日照和通风，具有很强的规律性，而且，在规划中采用错开、空间对比、围合、渐变、韵律等方法，使布局在总体上灵活多变，从而消除行列布置呆板、单调的感觉。在本规划中，住宅群体采取成组成团的组合形式，即由一定规模和数量的住宅成组团结合，构成居住的基本的组合单元。我们在规划时为了创造一种开敞性的生活空间，激发人们积极奋进，促进居民日常生活中邻里交往，加大了绿化面积，同时使小区内的通风透光性都比较好。4.1.6道路交通组织及竖向设计依据地块特点，富厚路以西区域主入口设在归朴街，次入口位于富厚路西侧；富厚路以东区域主入口规划为富厚路东侧，以满足车辆和人行的需要。各入口宽度均为6米，两区域主干道均顺应核心广场成环状规则，顺而不穿，通而不畅，以限定机动车车速，减轻机动车对居民的心理压力，并收到移步景异、曲径通幽的效果。小区主干道机动道宽6米，组团路宽4米。各组团院落分布于道路两侧，强化小区中心的公共性，小区内规划有配套用房，方便对外交流与办公。既能内外兼顾又能不干扰小区内部的居住环境。4.1.7配套设施规划各项配套公共建筑的设置既要满足居民的日常生活的需要，方便居民的使用，又要兼顾取得良好的经营效果。本着这一原则在公共建筑的设置上，采取灵活、务实的布置手法，主要沿中心绿地广场周边布置各种配套公共建筑，既满足了小区居民日常生活需要，又不会对城市交通、城市景观造成太大影响。富厚路以东、以西区域组团均在中心核心广场东侧，设置社区活动中心和幼儿园，强化公共建筑的建筑形式和体量，即满足居民的日常生活需要，又由绿地、广场一起构成小区内一幅美丽的画面。其它配套公共建筑也主要利用小区空地及结合道路与绿化布置，力求不对小区整体环境造成破坏，而尽量使其融入小区整体环境之中。4.1.8绿化及景观设计小区景观对于住房而言，就是一处美观实用的公共场所，这是住户生活于小区的基本要求。由此，既需要开放的绿地，也需要有属于个人的私密空间。住宅区内良好的景观，不仅可就近为用户提供休闲空间，又可提供人与人之间相互交流的平台，从而实现共建和谐小区的目标。入口景观是小区的门户，因此，入口景观显得尤为重要，规划通过种植一排树木将人的视线引入大型核心广场，使入口显得大气而极富美感。中心广场是小区最主要、最核心的地方，规划通过不同的绿化组合及文化广场来强化中心广场概念，为人们提供一个优雅、宽敞的休闲场所。各个小组团均有由主入口处引向道路广场的绿化景观轴，通过轴线将各个组团绿化连在一起，形成一个完整的绿化休闲系统。各个组团绿地系统通过主入口的景观轴在空间上进行了延伸，都汇聚在中心广场，从而强化中心广场形象，使各组团紧密联系在一起。整个小区内绿化通过点、线、面相结合的手法，将小区内绿化形成一个完整的绿化系统，绿地率达 33.1 %，为小区环境建设提供了强有力的保证。4.1.9小区防护小区北靠归朴街、南临八本街、西有思云路、东为国藩路，被四条城市道路围合，又有城市道路富厚路贯穿场内，在各组团的入口处分别设置大门及传达室，安排专人负责小区安全。4.1.10主要技术经济指标表4-1 主要技术经济指标表编号项目数量单位1总用地面积76697.851.1净用地面积67959.771.1.1建筑基底面积17848.751.1.1.1住宅基底面积173601.1.1.2配电房基底面积301.1.1.3公厕基底面积451.1.1.4幼儿园建筑基底面积2801.1.1.5活动中心基底面积133.751.1.2道路广场用地面积27616.341.1.3绿化用地面积22494.681.2贡献用地面积8738.082 总建筑面积1054653住宅建筑总面积1041604配套用房建筑总面积13055建筑密度26.3%6容积率1.537绿化率33.1%8总投资9571万元9建设工期26月4.2建筑设计4.2.1 采用的主要规范住宅设计规范 GB50096-1999 2003年版住宅建筑设计 GB50386-2005老年人建筑设计规范 JGJ122-99托儿所、幼儿园建筑设计规范JGJ39-87民用建筑设计通则 GB50352-20054.2.2平面布置标准化单元设计，一梯两户，南北朝向，分别由二个单元或三个单元组成共六层。每户平均约70m2建筑面积，为二室一厅，卧室、起居室（厅）、厨房、卫生间均设计成直接采光能自然通风。套间内设置洗衣机的位置，卧室独进独出，不互相穿越，能满足住户生活的基本要求。4.2.3层数、层高、立面拟建住宅均是6层，每层层高3.0m，建筑物的檐口标高15m。立面力求简洁、明快，实用、规则，坡屋面，外墙采用涂料。4.2.4 公厕、垃圾站公厕设洗手前室，分设男女卫生间各一间，公厕总建筑面积45。小区设4个垃圾收集点，垃圾统一集中送往城市垃圾处理站。4.2.5总变配电所总变配电所设在中心广场周边，一层，层高约4m，外墙涂料，建筑面积约30 m2。4.3 结构设计4.3.1 采用的主要规范建筑结构荷载规范（GB50009-2001）2006年版混凝土结构设计规范（GB50010-20025）建筑抗震设计规范（GB50011-2001）砌体结构设计规范（GB50003-2001）4.3.2 结构设计基本数据4.3.2.1 自然条件a. 基本风压：0.30KN/ m2，基本雪压：0.30KN/ m2，n=50年，地震动峰值加速度为0.05g，地基动反应谱特征周期为0.35S。b. 结构基本要求建筑结构的安全等级为二级，结构设计使用年限50年，建筑物抗震设防烈度为6度。4.3.3 结构造型a.住宅采用砖混结构，楼面采用预应力空心板，坡屋面采用砼现浇板。b.垃圾站、公厕、配电房采用砖混结构，砼现浇屋面板。基础：因未对该场地进行地质勘探，不明地基情况，基础形式视现场基础开挖后定。如无特殊情况，一般采用砖砌条形基础。4.4供配电4.4.1设计依据a.有关专业和有关职能部门提供的资料；b.国家现行有关电气设计规程、规范。4.4.2负荷等级本工程除消防用电为二级负荷外，其它用电负荷无特殊要求，属三级负荷。4.4.3供电电源场址电源状况较好，小区双电源可从和森西路城市电网架空引来，两路均为100%负荷供电，且一路检修或故障时，另一路不断电。这样供电稳定、可靠，能满足整个小区用电需求。本工程10kV电源引自上一级110kV变电站，主供电源电压10kV，小区主配电压380/220V。4.4.4变配电所 本工程规划入住总户数 1488户，电力负荷按8kw/户计，同时系数0.6，公建30W/m2，规划公建面积1305 m2，则小区用电负荷：7181.55 kw。小区中规划一处开闭所，开闭所进线从城市电网引入，开闭所内设两台800KVA变压器，另外根据负荷要求下设多台箱变，每组箱变容量为800KVA。开闭所的布置尽可能考虑电源进出线的方便，尽可能地紧凑，节约占地面积，同时又满足生产技术要求。开闭所设高压配电间、控制室和低压配电室。高压配电间设置进线柜、计量柜、电压互感器及避雷器柜、馈电柜。低压配电柜设置低压受电屏、馈电屏、无功补偿屏。变压器和低压受电屏紧靠设置。控制室安装直流电源柜和中央信号屏。主要供电设备选型如下：电力变压器选用SCB10，接线号为D，yn11的干式变压器。10kv高压配电装置选用先进的中置式金属铠装抽出式开关设备GZS1型，低压配电装置选用GCS低压抽出式开关柜。变电所高压进线为电缆埋地引入，计量方式为高供高计，损伤电源采用直流操作，继电保护采用定时限保护、过电流速断保护、温度保护等。变压器低压侧电源由低压配电屏向小区供电，采用放射式向各用电点供电，以提高供电的可靠性，变压器低压侧总开关和出线均采用低压断路器作为过载和短路保护。4.4.5配电低压配电系统满足工艺、计量、维修、管理、安全可靠的要求，合理采用放射、树干，或者二者相结合的配电方式。在建筑物总配电箱进线处设漏电保护，以防因电气故障引起的火灾。消防负荷在末端