资产评估计算题.doc

（1） 重置核算法
例1：待估资产为一机器设备，评估师拟运用成本法评估。评估人员收集的成本资料有：该机器设备的现行市场价格每台180000元，运杂费5000元，安装成本为20000元，其中原材料6000元、人工成本13000元、其他费用1000元，安装期限较短。
评估人员分析认为，被评估资产为外购需安装机器设备，其重置成本应包括买价（含增值税）、运杂费、安装成本、其他费用，由于安装期限较短可不考虑资金成本。按重置核算法估算该机器设备的重置成本为：
重置成本=购买价格+运费+安装成本
=180000+5000+20000=205000（元）
例2：被评估资产为一台2年前购置的机器设备。据调查，该机器设备目前还没有换代产品。经查验资料，该设备账面原值为10.2万元，其中，购买价为8万元，运杂费1.6万元，安装费中直接成本0.4万元，间接成本为0.2万元。根据对同类型设备的调查，现在购买价格比2年前上涨20%，运杂费上涨80%，安装费中直接成本上涨40%，间接成本占直接成本百分率不变。该设备的重置成本是多少？
（1）计算直接成本
购买价=8×（1+20%）=9.6（万元）
运杂费=1.6×（1+80%）=2.88（万元）
安装费中的直接成本=0.4×（1+40%）=0.56（万元）
直接成本＝购买价＋运杂费＋安装费中的直接成本
＝9.6+2.88+0.56=13.04（万元）
（2）计算间接成本
间接成本占直接成本的百分率
＝0.2÷（8＋1.6＋0.4）＝2%
间接成本＝13.04×2%＝0.26（万元）
（3）计算重置成本
重置成本=直接成本+间接成本
=13.04+0.26=13.30（万元）
课题练习题：重置构建设备一台，现行市场价格每台5万元，运杂费1000元，直接安装成本800元，其中原材料300元，人工成本500元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为每元人工成本0.8元，计算该机器设备的重置成本。
（2） 价格指数法
某机床于1994年购置安装，账面原值为16万元。1996年进行一次改造，改造费用为4万元；1998年又进行一次改造，改造费用为2万元。若定基价格指数1994年为1.05，1996年为1.28，1998年为1.35，1999年为1.60。
要求：计算该机床1999年的重置成本
时间
投资费用
物价指数（%）
物价变动指数（%）
重置成本（万元）
1994
16
1.05
1.60/1.05=1.52
16×1.52=24.32
1996
4
1.28
1.60/1.28=1.25
4×1.25=5
1998
2
1.35
1.60/1.35=1.19
2×1.19=2.38
1999

1.60
1.60/1.60=1

合计

31.7
1、实体性贬值及其估算方法
（1）观察法
资产实体性贬值=重置成本×（1—成新率）
（2） 使用年限法
例：被评估资产为企业中的一台设备，评估人员收集到的有关资料有：该设备1997年1月购进，2002年1月评估；该设备的重置成本为500000元，其残值为2000元，尚可使用5年；根据该设备技术指标，正常使用情况下，每天应工作8小时，该设备实际每天工作5小时。该设备的实体性贬值为：
资产利用率=5×360×5/5×360×8=62.5%
实际已使用年限=5×62.5%=3.125（年）
总使用年限=3.125+5=8.125（年）
资产的实体性贬值=（500000—2000）×3.125/8.125=191538.46
2、 功能性贬值及其估算方法
例：某被评估对象是一生产控制装置，其正常运行需6名操作人员。目前同类新式控制装置所需的操作人员定额为3名。假定被评估控制装置与参照物在运营成本的其他项目支出方面大致相同，操作人员平均年工资福利费约为6000元，被评估控制装置尚可使用3年，所得税率为33%，适用的折现率为l0%。
根据上述数据资料，估算被评估控制装置的功能性贬值。
（1）计算被评估生产控制装置的年超额运营成本：(6-3)×6000=18000(元)
（2）估算被评估生产控制装置的年超额运营成本净额：18000×(1-33%)=12060(元)
（3）将被评估生产控制装置在剩余使用年限内的每年超额运营成本净额折现累加，估算其功能性贬值额:
12060×(P/A，10%，3)
=12060×2.4869=29992（元）
第二节 市场法
案例1：某待估资产为一机器设备，年生产能力为150吨。评估基准日为2003年2月1日。
评估人员收集的信息：
（1）从市场上收集到一个该类设备近期交易的案例，该设备的年生产能力为210吨，市场成交价格为160万元。
（2）将待估设备与收集的参照设备进行对比并寻找差异。
（3）发现两者除生产能力指标存在差异外，从参照设备成交到评估基准日之间，该类设备的市场价格比较平稳，其他条件也基本相同。
分析：由于待估资产的市场交易案例易于选取，可采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在生产能力这一指标上，即可通过调整功能差异来估算该资产的价值。
评估值=160×150/210=114.29(万元)
案例2：某待估资产为两室一厅居住用房，面积为58平方米，建筑时间为1989年，位置在某市闹市区，评估基准日为2003年5月1日。
在待估房屋附近，于2001年12月曾发生过房屋交易活动，交易价格为58000元。经调查和分析，评估人员认为该居住用房所处位置、面积、建造时间、交易的市场条件等方面与待估资产基本相同。
分析：由于可以找到待估资产的市场交易案例，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异仅仅在交易时间这一指标上，所以只对时间差异进行调整即可推算出被估资产的市场价值。
经调查，2003年居住用房价格与2001年相比上升了9.3%，则：
资产评估值=58000×(1+9.3％)=63394(元)
案例3：某企业因严重的资不抵债而进行破产清算，其中有一套机器设备需拍卖。评估人员从市场上搜集到正常交易情况下的一个交易案例，该交易资产与待估设备型号、性能、新旧程度基本相同，成交时间为2002年6月，成交价格为365.2万元。评估基准日为2002年8月。
分析：待估资产与参照资产的差异仅仅在市场交易条件这一指标上，可通过调整交易条件来估算该套待估设备的市场价值。
经评估人员分析，待估资产快速脱手的价格将低于正常售价的30%，则待估资产的评估值为：
资产评估值=365.2×(1—30％)=255.64（万元）
案例4：待估资产为某机器设备，其生产时间为1990年，评估基准日为2003年1月。搜集到一交易案例，该机器设备和待估设备型号相同，属同一厂家生产，交易时间为2002年12月，交易价格为124000元，该机器设备的生产时间为1995年。
分析：资产的市场交易案例易于选取，应采用市场法进行评估。待估资产与参照资产的差异主要体现在新旧程度这一指标上，可通过对成新率指标的调整来估算待估资产的市场价值。
经调查了解，待估设备的尚可使用年限为13年，则待估资产的成新率为：
待估资产成新率=待估资产尚可使用年限/（待估资产已使用年限+待估资产尚可使用年限）×100%=13÷(7.5+13) =63%
参照资产已使用年限为8年，尚可使用年限为15年，则参照资产的成新率
参照资产的成新率=15÷(8+15) ×100%=65%
则待估资产的评估值可通过下式计算：
资产评估值=参照物成交价格×（评估对象成新率/参照物成新率）
该待估设备的评估值为：
评估值=124000×(63%÷65%)=120184.62(元)
第三节 收益法
1、 未来各年收益额不相等
2、 未来各年收益额相等且有限期
3、 未来各年收益额相等且无限期
4、 未来收益额在若干年后保持不变--无限期
5、 未来收益额在若干年后保持不变 --有限期
例1： 假设某企业将持续经营下去，现拟转让，聘请评估师估算其价值。经预测，该企业每年的预期收益为1200万元，折现率为4%。请估算该企业的价值。
评估值=1200/4%=30000（万元）

例2： 某企业尚能继续经营6年，营业终止后用于抵冲债务，现拟转让。经预测得出6年预期收益军为900万元，折现率为8%，请估算该企业的评估值。
P=（900/8%）[1-1/（1+8%）6]
=900×4.6229=4160.59（万元）

一、 材料评估
［例］：甲企业中A材料系两个月前从外地购进，材料明细账的记载为：数量5000千克，单价400元/千克，运杂费为600元。根据材料消耗的原始记录和清查盘点，评估时库存尚有1500千克。根据上述资料，可以确定该材料的评估值如下： 　
材料评估值＝1500×（400+600/5000） =600180（元）
［例］：乙企业要求对其库存的 B 材料进行价值评估。该材料分两批购进，第一批购进时间为上年10月，购进1000吨，单价3800元 / 吨；第二批购进时间为本年4月，数量100吨，单价4500元 / 吨。本年5月1日进行价值评估，经核实，去年购进的该材料尚存500吨，本年4月购的尚未使用。因此，需评估B材料的数量是600吨，可直接采用市场价格4500元计算，评估值为：
　　B材料的评估值＝600×4500＝2700000（元）
长期股权投资
到期一次还本付息债券的评估。
【例题2】某评估事务所受托对甲企业的长期债权投资进行评估,“长期债权投资—债券投资”的账面价值为10万元，系A企业发行的三年期一次还本付息债券，年利率8%，单利计息，评估时债券购入时间已满一年，当时国库券利率为5%。经评估人员分析调查，发行企业经营业绩尚好，财务状况稳健。两年后具有还本付息的能力，投资风险较低，取2%的风险报酬率，以国库券利率作为无风险报酬率，故取折现率为7%。
根据前述的公式，该债券的评估价值为：
F=A(1+m×i)=100000×(1+3×8%)=124000(元)
P=F/(1+i)2=124000/(1+7%)2=124000×0.8734=108301.6(元)