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合川区江城天下经济评价报告

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2020年5月29日
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合川区”江城天下”经济评价报告
目录

第一章 项目整体经济效益及阶段性预期效益分析
一、项目概况
1、项目名称
2、项目建设单位
3、项目建设地点
二、项目功能及建设规模
1、项目功能
2、建设规模
三、项目投资
四、项目投资估算
1、投资估算表
2、开发期税费估算表
五、资金筹措计划
1、项目投资计划表
2、借还款计划及利息测算表
六、销售收入测算
1、销售总收入预测表
2、销售收入分期按比例测算表
第二章 项目盈利能力分析
一、损益表与静态盈利分析
1、损益表
2、评价指标
3、可运用资金估算表
二、现金流量表与动态盈利分析
1、全部投资现金流量表
2、评价指标
3、自有资金流量表
4、评价指标
5、动态盈利分析
第三章 风险规避
一、盈亏平衡分析
1、基础数据
2、盈亏平衡计算
二、结论和建议
1、结论
2、建议

第一章 项目整体经经济效益及阶段性预期效益分析
1、项目名称
”江城天下”。
合川区旧城改造项目。总用地面积485亩,拆迁房屋11万平方米,新建房屋60万平方米,估算总投资3.5亿元。 主要完成片区规划设计、旧房拆迁和B2组团安置房修建。计划投资6000万元。
3、项目建设单位
成都华联商厦置业有限责任公司
4、项目建设地点
重庆合川市内
一、项目功能及建设规模
1、项目功能
根据地块的环境特点,拟在该地块兴建一个合川市内较为高档的花园住宅小区。小区内配套设施齐全,购物、康乐、休闲运动等各类相应设施一应俱全。
2、建设规模
江城天下项目计划经济技术指标一览表(暂定值)
序号
项目
计量单位
数值
比重(％)
1
用地面积
平方米
331668(498亩)

1.1
建筑占地面积
平方米
8291725(约)

2
总建筑面积
平方米
597000(余)

2.1
住宅建筑面积
平方米
488060(约)
88(约)
2.1.1
多层住宅建筑面积(以4—7层为主)
平方米
41485185

2.1.2
高层住宅建筑面积(以12—18层为主)
平方米
7320915

2.2
商业建筑面积(其中3万平方米自用)
平方米
97000(约)
16.2(约)
2.3
公建建筑面积
平方米
11940(约)
2(约)
3
容积率
%
1.8(约)

4
覆盖率
%
35(约)

5
绿地率
%
42(约)

6
总户数(平均每户约120平方米)
户
4067(约)

7
居住总人口(平均每户3.5人)
人
14234.5

8
停车位(每2户约1个车位)
个
2033

三、项目开发建设计划
本项目计划 年底开工,整个工程为期5年,分4到5期建设,其中应大桥以北的地块进行首期开工(拆迁量少)。若前期资金投入量足够可在首期开发时带动大桥南侧的50米地区的开发,使其在第一期开发中形成一个区域形象整体化,以利于项目的全盘销售,以期获得最大利润化。
四、项目投资估算
1、投资估算表 单位:万元
序号
项目
总投资
估算说明
1.1
土地费用
9960.00
20万/亩,包括征地相关费用及拆迁费用(约)
2
工程费
2140.00

2.1
地质勘察费及设计费
700.00
多层12元/平方米,高层15元/平方米
2.2
场地平整费用(土石方)
1440.00
12元/立方米(预计120万立方米)
3
建筑安装工程费用
22359.00
多层350元/平方米,高层550元/平方米
4
其它费用
1667.37

4.1
小区道路
150.00
3公里(预计50万元/公里)
4.2
小区绿化费用
621.87
每平方米25元(未除消防通道)
4.3
小区智能化
895.50
15元/平方米
5
不可预见费
670.77
3%
6
开发期规费
166.00
见下表
7
财务费用
480.00
估计贷款总额为4000万
8
销售费用
964.42
1.5%,包括广告推广及营销相关费用

项目开发总成本总计
38407.56
折算为每平方米成本为643.34元/平方米

2、开发期税费估算表
序号
项目
金额
估算说明
1
综合价金
0
0元/平方米
2
工程监理费
57
1.6%
4
工程质量监督费
59
1元/平方米
5
其它
50
暂估

合计
166

五、资金筹措计划
本项目开发投资的资金来源有三个渠道,一是企业自有资金,二是银行贷款,三是预售房收入用于投资部分。本项目开发商投入自有资金1500万元作为启动资金。需贷款4000万元。总投资为38407.56万元。
1、项目投资计划表 单位:万元
序号
项目名称
合计
建设期

1
建设投资
38407.56
5500(拆、土)
6000(12)
8000(18)
8000(15)
5000(10)
5907.56(5)

2
资金筹措
38407.56
5500
6000
8000
8000
5000
6907.56

2.1
自有
1500
1500

2.2
借贷
4000
4000
-4480(本息)

2.3
预售收入再投入
131500

8500(10)
15000(15)
16500(15)
18000(15)
6295(5)
尾盘销售
2、借还款计划及利息测算表 单位:万元

借款次数
借款计划
还款计划
应付利息
时间
1
.8—9
.8—9

金额

4000
4000
480

合计
4000
4000
480

六、销售收入测算
1、销售总收入预测表(以5年的计划销售额度为指标)
分类
可售面积
(平方米)
保守销售均价
(元/平方米)
销售收入
(万元)
住宅
488060(约)
900
43925
商业
67000(自留30000)
3000
20370
合计
597000
1076.96
64295

2、销售收入分期(按比例测算表)
销售计划
项目名称
合计
销售期

一期
住宅
100%
70%
30%

商业
100%
80%
20%

二期
住宅
100%

50%
50%

商业
100%

50%
50%

三期
住宅
100%

50%
50%

商业
100%

50%
50%

四期
住宅
100%

50%
50%
商业
100%

50%
50%
合计

100%

第二章 项目盈利能力分析
一、损益表与静态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标)
1、损益表 单位:万元
序号
项目名称
计算依据
合计
1
销售收入
如上表
64295.00
2
总成本费用
59.7万方×643.34元/平方米
38407.56
3
销售税金及附加
销售收入×6.25%
4018.43
4
土地增值税
暂估为3%
1928.85
5
利润总额
1-2-3-4
19940.16
6
所得税
5×33%
6580.25
7
税后利润
5-6
13359.91
2、评价指标
A、全部利润的投资利润率＝利润总额÷总投资额×100％=19940.16÷38407.56×100％=51.91%
B、全部利润的投产利润率＝利税总额÷总投资额×100％=(19940.16+4018.43+1928.85)÷38407.56×100％=67.40%
C、自有资金投资利润率＝利润总额÷自有资金总额×100％=13359.9072÷5500×100％=242.90%
3、可运用资金估算表 单位:万元
序号
项目名称
合计
建设期

1
销售收入
64295
8500
15000
16500
18000
6295
2
销售税金及附加
4018.43
531.25
937.5
1031.25
1125
393.43
3
土地增值税
1928.85
255
450
495
540
188.85
4
所得税
6580.25
500
1200
1400
1800
1680.25
5
项目可运用资金(1-2-3-4)
51767.46
7213.75
12412.51
3573.75
14535
4032.47
结论:本项目以上三个静态评价指标与房地产同行行为相应指标比较,完全能够接受。

二、现金流量表与动态盈利分析(以四年的计划销售额度为指标)
1、全部投资现金流量表 单位:万元
序号
项目名称
建设经营期

1
现金流入
5500
8500
15000
16500
18000
6295
1.1
销售收入
0
8500
15000
16500
18000
6295
1.2
自有资金
1500

1.3
借贷
4000

2
现金流出
5500
11176.25
10587.5
10926.25
8465
9170.09
2.1
建设投资
5500
6000
8000
8000
5000
6907.56
2.2
销售税金及附加
0
531.25
937.5
1031.25
1125
393.43
2.3
土地增值税
0
255
450
495
540
188.85
2.4
所得税
0
500
1200
1400
1800
1680.25
2.5
还贷(加息)

4480

3
净现金流量(1-2)
0
-2676.25
4412.5
5573.75
9535
-2875.09
4
折现净现金流量10%
0
-2408.62
3971.25
5016.37
8581.5
-2587.58
5
税前净现金流量(3＋2.4)
0
-1908.62
5171.25
6416.37
10381.5
-907.33
6
税前折现净现金流量10%
0
-1717.75
4654.12
5774.73
9343.35
-816.59
2、评价指标
A、税后全部投资FNPV＝13969-5980(自备资金)=7989 ,FIRR＝12.42 ％
B、税前全部投资FNPV＝19153-5980(自备资金)=13173 ,FIRR＝20.48 ％
3、自备资金现金流量表(以四年的计划销售额度为指标) 单位:万元
序号
项目名称
建设经营期

1
现金流入
5500
8500
15000
16500
18000
6295

1.1
销售收入
0
8500
15000
16500
18000
6295

2
现金流出
5500
11176.25
10587.5
10926.25
8465
9170.09

2.1
自有资金
5500

2.2
预售收入再投入

6000
8000
8000
5000
6907.56

2.3
贷款本息偿还

4480

2.4
销售税金及附加

531.25
937.5
1031.25
1125
393.43

2.5
土地增值税

255
450
495
540
188.85

2.6
所得税

500
1200
1400
1800
1680.25

3
净现金流量(1-2)
0
-2676.25
4412.55
573.75
9535
-2875.09

4
折现净现金流量10%
0
-2408.62
3971.25
5016.37
8581.5
-2587.58

4、评价指标
自有资金的税后FNPV＝13969 ,FIRR＝39.37 ％
5、动态盈利分析(以5年的计划销售额度为指标)
A、净现值(FNPV),经过以上计算,本项目税前、税后全部投资的NPV﹥0,自有资金的NPV﹥0,说明本项目可按事先规定的贴现率获利,在所研究的经济寿命期内发生投资净收益,有经济效果,项目可行。
本房地产投资项目的基准贴现率选取时,结合同期的银行贷款利率5.25％,考虑行业的平均收益率、资金成本、投资风险、通货膨胀以及资金限制的影响,取IC＝10％。
B、内部收益率(FIRR),经以上计算,税前和税后全部投资的IRR分别为20.48 ％和12.42 ％,自有资金IRR为39.37％,分别大于同期贷款的利率和基准贴现率,反映项目盈利,达到较高的收益水平,说明项目完全可行。
C、项目经济效益指标汇总表
项目
静态指标
动态指标
投资利润
投资利润率
投资利税率
财务净现值FNPV
财务内部收益率FIRR
全部投资
税前
19940.16
51.91%
67.40%

20.48 ％
税后
13359.90

12.42 ％
自有资金
税前

242.90%

税后

13969
39.37 ％

第三章 风险规避
一、盈亏平衡分析(以四年的计划销售额度为指标)
1、基础数据
项目总成本 38407.56万元
项目总收入 64295万元
利润 19940.16万元
税后利润 13359.9072
2、盈亏平衡点计算
盈亏平衡点＝项目总成本÷[销售总收入-(利润×所得税率:33%)]×100%=38407.56÷[64295-(19940.16×33%)]×100%=75.40%
盈亏临界点＝销售总收入×盈亏平衡点=64295×75.40%=48478.43万元
结论:当销售收入达到48478.43万元时,工程基本上可实现保本;反之,当销售实现低于临界点,则项目将出现亏损。
二、结论和建议
1、结论
本项目分析是在现有方案设计的基础上进行的,建筑单体的面积参数为,可售住宅为488060(约)㎡,可售商业为67000(自留30000)㎡
本项目总投资为38407.56万元,平均售价1076.96余元/㎡。其中住宅的平均售价900余元/㎡,商业的平均售价3000余元/㎡。
根据盈亏平衡分析可见,江城天下项目盈亏平衡点为75.40％。当项目销售比例达75.40％,销售收入达到48478.43万元时,项目的收益与成本持平。
经过敏感性分析可知项目有一定的抗风险能力,项目全部投资的内部收益率为20.48 ％,自有资金的内部收益率为39.37％,均高于银行同期利息,有一定的财务收益。由于项目定位花园小区,品质上有优势,同时售价在市场上有竞争力,因此可达到一个较好的销售比例,可是项目的功能定位一定要有特色。
从以上计算我们还看到,由于我们只作了5年的计划销售收益分析,其结论就是在5年期的经营后,公司不但能获取税后利润13359.9072万元,还能获得销售后剩余的固定资产(房屋)达30000余平方米。
2、建议
项目建设需要大量的资金投入,其中融资成本的高低对项目成本影响较大。因此,建议贵公司尽量降低资金的成本。特别是项目运行中的再投入成本。
项目开发分4期进行。其中关键在1、2期,由于项目的低密度性和良好的生活配套,特别是商业街的投入等因素,从经济上对工程一期的压力较大,因此对项目一期确定一个恰当的开发规模是至关重要的。影响一期开发量的因素有以下几点:市场在项目1、2期推出时的容量;1、2期产品的特色;1、2期的投资成本;销售价格;1、2期建设周期,1、2期的推广特色等。