房地产公司存货核算操作指引.doc

XXX房地产企业存货核算操作指导

1.0 目
为加强存货管理,规范企业存货管理，便于对企业存货构造和存货存量分析和考核。
2.0 合用范围
合用于XXX房地产企业有限企业存货管理。
3.0 术语和定义
存货是指在开发经营过程中，为房产建设而储存多种资产。
4.0 职责
财务部负责本规范推行、解释并检查执行状况；企业工程部、市场部、物业部等有关部门负责存货详细实行，并对实行过程中发生问题及时向财务部反馈。
5.0 内容
5.1 存货分类，分类状况见下表
存货类别
说　明
会计科目
核算规定
拟开发土地
购入、尚未动工但已决定将之发展为发售或出租物业土地
开发成本[拟开发土地（核算项目）]
开发间接费
存货跌价准备
在核算项目项目属性中增长占地面积及可售建筑面积，并至少每季度根据实际状况进行调整。
在建开发产品
已动工但尚未办理竣工验罢手续、以出租或发售为开发目物业。
开发成本[（除“拟开发土地”外核算项目）]
竣工开发产品
已办理竣工决算手续、待发售物业，包括住宅、商铺、写字楼、配套资产等
开发产品

按可售建筑面积采用数量金额核算。不包括在可售建筑面积中车位应按个数采用数量金额核算。
出租开发产品
已办理竣工验罢手续、进行商业性出租开发产品。
出租开发产品

周转房
指开发完毕，用于安顿拆搬家民使用房屋，产权归本企业所有。
周转房

原材料
用于房地产开发经营多种材料及多种设备
原材料

应采用数量金额核算
低值易耗品
不能作为固定资产多种用品物品，如工具等
低值易耗品

5.2 各类存货核算
5.2.1 在建开发产品核算
5.2.2.1 科目设置
“开发成本”科目核算在建开发产品实际开发成本,其明细设置参见下表:
一级科目
二级科目
三级科目
核算项目
备注
开发成本
土地成本
按各成本、费用项目再进行细分——详细核算内容、核算措施详见《成本核算作业指导》中5.3.2各成本项目核算内容。
各成本核算对象
成本核算对象可分层次设置。
前期工程
各成本核算对象
建筑安装工程费
各成本核算对象
市政管网工程费
各成本核算对象
园林环境工程费
各成本核算对象
公共配套设施费
各成本核算对象
开发间接费
各成本核算对象
开发间接费转入
开发间接费
开发项目
工程管理费
按各成本、费用项目再进行细分
定期转入开发成本
行政管理费
营销推广及设施建造费
物业管理完善费
资本化借款费用
其他
上述成本核算对象可分层次设置，详细设置参见下图：
项目
在建一期
住宅
公寓
住宅
办公楼
在建二期

5.2.1 在建开发产品核算
5.2.1.2 核算阐明
1） 在开发过程中发生各项费用核算
a、发生土地征用及拆迁赔偿费、前期工程费、基础设施费和建筑安装工程费等，属于直接费用，直接计入本科目（有关成本核算对象成本项目中）；
b、发生间接费用，应先在“开发间接费用”科目进行归集，月末，再按一定分派原则分派计入有关开发产品成本。
c、开发项目采用出包方式，应根据承包企业提出“工程价款结算账单”承付工程款，计入本科目（有关成本核算对象成本项目中），借记本科目，贷记“应付账款”科目。
d、开发项目采用自营方式，发生各项费用，可直接计入本科目（有关成本核算对象成本项目中），借记本科目，贷记“周转材料”、“银行存款”等科目。
e、在开发过程中领用设备，附属于工程实体，应根据附属对象，于设备发出交付安装时，按其实际成本，借记本科目，贷记“周转材料”科目。
f、根据权责发生制和收入与成本费用配比原则，应由商品房等开发产品承担费用，如不能有偿转让公共配套设施费等，应在结转商品房等开发产品销售成本时预提，预提时，借记本科目，贷记“预提费用”科目。预提数与实际支出数差额，增长或减少有关开发产品成本。
2） 已经开发完毕并验收合格土地、房屋、配套设施和代建工程，应及时进行成本转转。月终止转成本时，按实际成本，借记“开发产品”科目，贷记本科目（有关成本核算对象成本项目中）；
对出租房屋进行装饰及增补室内设施工程竣工，应及时结转工程成本，借记“出租开发产品”科目，贷记本科目。
3） 对出租房进行装饰及增补室内设施而发生出租房工程支出，也在本科目核算。
4） 本科目期末余额为在建开发项目实际成本。
5.2.1.3 拟开发土地核算阐明
1） “开发成本”科目“拟开发土地”核算项目余额即为拟开发土地实际成本，其详细内容包括：①总体未动工项目地价款和前期费用；②分期开发项目，其后期尚未动工部分地价款和前期费用。
1） 项目动工前支付款项，记入“开发成本”对应明细科目“拟开发土地”核算项目下。
a.期末对于土地获得价款，应按照获得土地使用权证部分拟开发土地对应协议金额不小于帐面金额部分，进行费用预提，分录如下
借：开发成本—土地获得价款— … —拟开发土地（如下省略部分明细）
贷：预提费用
b.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
项目整体开发时，应将拟开发土地实际成本所有转入“在建开发产品” 类中；项目分期开发时，应将“拟开发土地”中动工部分对应成本转入“在建开发产品”类中。其中，土地获得价款转出金额按当期动工面积对应协议金额，作分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—在建期
贷：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
c.其后再支付土地获得价款，应记入“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”借方；期末，如“开发成本—土地获得价款—拟开发土地”科目余额在贷方，则按其贷方金额，进行费用预提，分录如下：
借：开发成本—土地获得价款—拟开发土地
贷：预提费用
d.次月月初，再将上述分录按原途径反向冲回。
5.2.2 竣工开发产品核算
5.2.2.1 科目设置
“竣工开发产品”科目核算竣工开发产品类存货库存实际成本。科目明细设置如下：
一级科目
二级科目
三级科目
核算项目
开发产品
开发项目
详细区或期或栋或配套资产
开发项目：住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、配套资产等
1） 本科目应按开发产品种类，如住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、其他等设置明细科目，并在明细科目下，按成本核算对象设置帐页进行明细核算。
2） 企业将开发房屋安顿拆迁户，应按实际安顿面积进行实物量管理和结转。
3） 对于已经交付使用或办理销售和结转等手续，而产权尚未移交出去开发产品，如商品房、安顿房和配套设施等，应设置“代管房产备查簿”，进行实物管理。不得将这部分财产入账，也不得计提折旧和摊销，在代管房产过程中获得收入和发生各项支出，应作为“其他业务收入”和“其他业务支出”处理，不在本科目核算。
5.2.2.2 核算阐明
1） 项目办理完竣工验罢手续后，按开发项目功能和用途，由“开发成本”科目转入“开发产品”对应明细科目借方。
2） 竣工开发产品按其功能设置核算项目，以便于简化明细会计科目及汇总记录本单位住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、公共配套设施（系指可发售公共配套设施、按详细项目设置核算项目）等总数额。
3） 竣工开发产品对外发售时，应于销售实现时，按售价记入“主营业务收入”科目，同步按其账面价值借记“主营业务成本”科目，贷记本科目下对应核算项目。
收款结算方式销售开发产品，在将开发产品移交使用单位或办妥分期收款销售协议后，将分期收款开发产品实际成本，自本科目转入“分期收款开发产品”科目，借记“分期收款开发产品”科目，贷记本科目下对应核算项目。
4） 竣工开发产品用于出租经营和将开发房屋安顿拆搬家民周转使用，应于签订协议、协议和移交使用时，将土地和房屋实际成本，自本科目转入“出租开发产品”、“周转房”科目，借记“出租开发产品”、“周转房”科目，贷记本科目下对应核算项目。
5） 将开发营业性配套设施，用于企业从事第三产业经营用房，应视同自用固定资产进行处理，并将营业性配套设施实际成本，自本科目转入“固定资产”科目，借记“固定资产”科目，贷记本科目（配套设施）。
6） 本科目期末余额为尚未转让、销售和结算开发产品实际成本。
5.2.3 出租开发产品核算
5.2.3.1 科目设置
“出租开发产品”科目核算开发完毕用于出租经营土地和房屋实际成本以及出租产品摊销价值。科目明细设置如下：
一级科目
二级科目
核算项目
出租开发产品
出租产品
住宅、公寓、商铺、写字楼、车位及车库、配套资产等。
出租产品摊销
1） 出租产品：核算出租开发产品原始价值，借方登记出租土地及房屋原始价值，贷方登记变化出租开发产品用途对外销售出租开发产品原始价值。借方余额反应实际出租土地、房屋原始价值。
2） 出租产品摊销：核算实际出租开发产品摊销价值，贷方登记按月计提出租产品摊销价值，借方登记变化出租产品用途，对外销售出租产品时冲销出租开发产品已摊销价值。贷方余额反应实际出租土地、房屋等出租开发产品合计摊销价值。
3） 对于出租开发产品，企业应建立“出租产品卡片”，按出租产品类别、土地（或房屋）、车库编号、承租单位等进行明细核算，详细记录出租产品地点、构造、层次、面积、租金单价等状况。
5.2.3.2 核算阐明
1） 出租开发产品增长核算
开发完毕用于出租土地和房屋，应于签订出租协议、协议后，按土地和房屋实际成本，借记“出租开发产品（出租产品）”账户，贷记“开发产品（核算项目)”账户。
2） 出租开发产品摊销核算
a、出租开发产品在租赁经营期间，由于损耗等原因，其价值会逐渐减少。企业应根据出租开发产品原始价值、净残值和估计摊销年限，计算其损耗价值，并按月摊销计入主营业务成本。
b、出租开发产品摊销额计算公式如下：
出租开发产品年摊销率=（1-净残值率）/估计摊销年限×100%
出租开发产品月摊销率=出租开发产品年摊销率÷12
出租开发产品月摊销额=应计提摊销出租开发产品原始价值×该出租开发产品月摊销率
c、企业按月计提出租产品摊销时，借记“主营业务成本（出租产品）”账户，贷记“出租开发产品（出租产品摊销）”账户。
3） 出租开发产品修理核算
出租开发产品在租赁期间发生修理支出，数额不大直接计人“主营业务成本（出租产品）”账户，若数额较大，为了均衡各月成本承担，可先在“待摊费用”账户核算，再分期摊人“主营业务成本（出租产品）”账户。
4） 出租开发产品减少核算
企业变化出租产品用途，将其作为商品对外销售，应于销售实现时按售价借记“银行存款”或“应收账款”账户，贷记“主营业务收入”账户；同步，按出租产品摊余价值借记“主营业务成本”账户，按出租产品合计已提摊销额借记“出租开发产品（出租产品摊销）出租产品摊销”账户，按出租产品原始价值贷记“出租开发产品（出租产品）”账户。
5.2.4 周转房核算
5.2.4.1 周转房包括
1） 在开发建设过程中已明确为安顿拆搬家民周转使用房屋；
2） 开发完毕商品房，在尚未销售之前用于安顿拆搬家民周转使用部分；
3） 搭建用于安顿拆搬家民周转使用临时性简易房屋。
5.2.4.2 科目设置
“周转房”科目核算企业安顿拆搬家民周转使用房屋实际成本。科目明细设置如下：
一级科目
二级科目
核算项目
出租开发产品
在用周转房
住宅
周转房摊销
1） 在用周转房：核算在用周转房实际成本，借方登记增长在用周转房实际成本，贷方登记减少在用周转房实际成本。借方余额反应在用周转房原始价值。
2） 周转房摊销：核算周转房摊销价值，贷方登记按月提取在用周转房摊销价值，借方登记变化周转房用途，对外销售应冲减已提摊销价值。贷方余额反应在用周转房合计已提摊销价值。
3） 对于在用周转房，应建立“周转房使用卡片”，按每一套周转房栋号（或楼层、房间号）进行明细核算，详细记录周转房坐落地点、构造、层次、面积、安顿居民姓名等状况。
5.2.4.3 核算阐明
1） 周转房增长核算
周转房竣工验收或投入使用时，按其实际成本，借记“周转房（在用周转房）”账户，贷记“开发产品”、“开发成本”等账户。
2） 周转房摊销核算
周转房摊销价值一般应按月计提，其计算原理类同于出租开发产品摊销额计算。按计提月摊销额，借记“开发成本”或“开发间接费用”等账户，贷记“周转房（周转房摊销）”账户。
3） 周转房修理核算
a、数额小修理费，可直接计人有关开发产品成本；
b、数额较大修理费，可先通过“待摊费用”核算，并分次摊销计入有关开发产品成本。
c、周转房变化用途，对外销售时，在销售前，往往对周转房进行恢复性修缮；所支付修缮费用，与一般修理费同样，计入有关开发产品成本。
4） 周转房销售核算
周转房变化用途，对外销售时，应视同商品房销售处理。获得销售收入时，借记“银行存款”、“应收账款”等账户，贷记“主营业务收入”账户；结转销售成本时，应按周转房摊余价值，借记“主营业务成本”账户，按合计已提摊销价值，借记“周转房（周转房摊销）”账户，按周转房原始价值，贷记“周转房（在用周转房）”账户。
5.2.5 原材料核算
5.2.5.1 科目设置
“原材料”科目核算库存材料实际成本。其明细设置如下：
一级科目
二级科目
三级科目
原材料
开发项目名称
材料用途或大类
5.2.5.2 核算阐明
1） “原材料”科目借方核算原材料采购实际成本；贷方核算原材料领用实际成本；余额为在库原材料成本。
2） 领用原材料时，地产企业借记“开发成本”等科目，贷记“原材料”。
5.2.6 低值易耗品核算
5.2.5.1 设置“低值易耗品”科目核算，按领用部门或用途下设明细会计科目。
5.2.5.2 领用低值易耗品，按领用部门及用途计入“管理费用”、“营业费用”、“开发成本”等有关成本、费用科目。
5.3 存货计价措施
5.3.1 各项存货按实际成本计价。
存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。应计入存货成本借款费用，按照《从化动漫成本核算管理制度》处理。投资者投入存货成本，应当按照投资协议或协议约定价值确定，但协议或协议约定价值不公允除外。
发出存货计价措施：分项目按加权平均法计价。
5.3.2 低值易耗品摊销措施：采用“一次摊销法”核算。
5.3.3 期末存货按成本与可变现净值孰低计价，存货期末可变现净值低于账面成本，按差额计提“存货跌价准备”。
5.3.3.1 可变现净值，是指在平常活动中，存货估计售价减去至竣工时估计将要发生成本、估计销售费用以及有关税费后金额。可变现净值确实定根据及“存货跌价准备”计提措施：
5.3.3.2 可变现净值确定根据：房地产项目以一般销售价格作为估计售价基础；
5.3.3.3 存货跌价准备计提措施：
按单个存货项目成本与可变现净值孰低法计提“存货跌价准备”；但对于数量繁多、单价较低存货按存货类别（如原材料）计提“存货跌价准备”。
6.0 附则
本文献由财务部负责解释，自公布之日起施行。