水电设备维修管理方案.docx

水电设备维修管理方案
1、主要服务管理内容
客房、会议室等公共区域水电简单维护、维修。
2、工程服务工作岗位职责
（1）负责全校电器、照明及给排水设施的安装、检查和维修工 作。
（2）严格按操作规程安装电器和线路，消灭暴露电路和线路混 乱现象，巡视全校供水电线路、水电表、开关和负荷等情况，发现问 题及时处理或提出处理意见，防止事故，确保安全。
（3）敢于管理。负责检查和处理违章用电事件，不讲情面。
（4）负责编制电器、照明等方面维修用料计划，维修时认真执 行领退料制度，节约用材，杜绝浪费。
（5）保管好水电工工具、有关材料。
（6）严格遵守劳动纪律，服务热情，维修及时，不留隐患。
（7）负责校区抄表工作，及时将情况汇总交会计室。
（8）负责学校广播器材及各种会议设备的安装、调试工作。
（9）坚守岗位，认真做好晚自习值班工作。
（10）室内外照明的运行、维修和管理。
（11）按招标人要求开、闭灯光，保持设备良好。
（12）对保修期内的灯具、灯泡自然损坏及时与业主和供应商联
系修复。
（13 ）协助有关领导及相关人员对基建、维修电器设备等方面的 预算、审核、质量检查和验收。
3、工程服务工作管理实施方案
（1）水电维修管理流程
1）客房、会议室等公共区域水电设施损坏需维修时，经管理员或 水电工通知项目经理在《月度维修统计表》上登记报备，报修人需说 明维修事项、地点，由项目经理通知管理员根据水电工各自分工通知 给予维修。
2）水电工在接到维修通知后填写《水电维修申请单》，于维修完 毕后给签字确认，并经项目经理审核，报修单于每月底统一上交公司 存档；
3）《月度维修统计表》由项目经理、管理员，分管副总审批后作 为水电工月度工作考核依据。
4）水电维修按先报先修、紧急先修程序给予维修。
5）水电工维修作业时必须本着科学、规范、节约原则进行操作。
6）因报修项目较多而无法及时维修时，由项目经理电话或管理员 给报修人头告知暂缓维修，视具体情况给予安排维修。
（2）日常水电维修保养管理
生活水系统定期维护保养计划及标准
序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
1
给
生活水渠
日常检查
外表清洁，无锈蚀损坏

水
设 备
外观

螺栓，螺丝无松动断裂
电机（机械
部分）
日常检查
运行过程中无异常震动、无噪音 电机及轴承温升正常
6~8个月
轴承体清洁，加润滑油（脂）
更换磨损零部件
振体
日常检查
运行正常，无异常震动、无噪音
检查轴承发热情况，无烫手现象
检查填料函的泄漏和发热情况，每分钟
10〜20滴为好
检查连轴器，水泵轴心与电机轴心应重 合。无运转时，用手盘动轴无卡阻现象
6~8个月
轴承体清洗，加润滑油（脂）
更换磨损零部件
3〜5年
打开泵孟，检查内芯掌部件状况，检查其 磨损腐蚀和冲刷程度，必要时进行更换
2
给
水
设
施
蓄水池
3~6个月
对水池、水箱进行除锈、除垢、清洗、消
毒
检修配件
减压阀、水 锤消失器
3个月
动作灵敏、准确 无锈蚀、无堵塞
止回阀、浮
球阀、排气
阀
1个月
动作灵敏、准确
无锈蚀、无堵塞、无滴漏
闸、阀、截 止阀
日常检查
启动灵活，无锈蚀
无滴漏
水嘴
日常检查
水嘴齐全，无锈蚀、无损坏 无滴漏
压力表
3个月
表壳完整无损，连接牢固，表面清洁 指针灵敏，读数准确

水表
1个月
表壳完整，指针灵敏、读数准确 无锈蚀，表面清洁、无滴漏
各井室
1个月
井盖、井裙完整、启闭方便 爬梯牢固，井底干净
3
给
水
管
理
生活给水 管理
日常检查
水流要畅通，无堵塞
管道连接部分要严实
无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
管道吊支
架、管卡
1个月
管道吊支架、管卡连接要牢固
表面无锈蚀
排水系统定期维护保养计划及标准

序号
检查项目名称
检查周期
检查标准
1
排
水
设
备
污水泵
日常检查
外表、滤网、支架无严重锈蚀
螺栓、螺丝无松动断裂
水管与泵连接完好，接无松动、泄漏
泵体
日常检查
运行正常，无异常振动、噪音，排水流畅
12〜14个
月
检查泵内或管，无杂物堵塞
更换零部件
轴承体清洗、加油
2
排
水
设
施
排水闸阀
1个月
阀门启闭要灵活
阀体要完整
无锈蚀，无滴漏
排水检卫
生洁具
日常检查
检查完好
水流通
无锈蚀，无跑、冒、滴、漏现象
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固
井底流槽要畅通，无沉积物堵塞
3
排
水
管
室内槽水 管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞，无滴漏
排气管
1个月
保持管内气体及时排出

道

下水管内不准有真空
管道吊支
架、管卡
1个月
吊支架、管卡要安装牢固
室外排水 管道
1个月
保持水流畅通，无堵塞
各井室
1个月
井盖完好，启闭方便，爬梯牢固，井底流 槽要畅通，无积物堵塞

(3) 节能管理措施
1) 节能目标
工程部每周抄录水、电用量，根据实际用量做出能源分析报送项 目总物业经理，并制定运行改善措施。利用楼宇自控设备，设定合理 的设备启停时间和温度，采用人控和楼控相结合的管理方式严格控制 水、电、燃气能源消耗量，达到节能效果。
2) 节能措施
•成立以工程部为主的节能领导小组，各部门均应设兼职节能管 理员。
•节能领导小组要经常研究物业的能耗情况，并采取相应节能措 施。重视节能的重要性，让每位员工都要了解节能是工程管理的重要 内容。
•工程部应进行每周、每月能耗统计并绘制成曲线表，已进行不 同年份不同月份的能耗比较。
•供配电系统应对无功负荷进行补偿，以提高功率因数。功率因 数应控制在0.9以上。应根据变压器负荷变化情况，按技术特性，选 择最佳运行方式。变压器负载率经常小于30%时，应退出运行，应经 常调整和保持三相电流的平衡。
•根据项目预算情况冷机组建议安装节电控制装置，根据不同负 荷要求，开、停部分机组及控制冷冻水、冷却水温度和水质，以提高 制冷系统的运行效率。
•空调机组运行时应对于不同季节，合理调整新风比例，以减少 新风处理能耗，对于非24小时营业场所，应进行风量调节，根据负 荷的大小来改变送风量。
•照明系统灯具应定期清扫更换，制定更新周期，维持光照水平。
•照明和动力用电应分别装表计量，内部可分层、分区装表计量， 依据奖节罚超原则，制订考核办法。
•工程部应派人每天进行巡视检查，如发现漏电、漏水、漏气、 漏油等现象，立刻采取措施解决问题。
•工程部各级管理人员要了解主要用电设备的数量、运行情况， 以及各种能源的收费标准。
•工程部应指派专人负责节能工作的检查、督促、推广节能观念 及意识和方法，不断对用电、用水以及其他能源消耗情况及节能效果 进行分析、调查、使之不断完善。
•充分应用楼宇自动化控制进行管理，根据季节、时间、天气等 变化因素，时刻调整设备运行参数。
•加强管道保温材料的维护保养。
•照明灯具应尽可能选择节能灯具及光源。
•在可能情况下，通过技术改造，使电梯/电扶梯达到智能管理 和运行。
•尽可能在公共区域采用节能控制照明开关，如：声控开关、光 控开关、时间控制开关、延时控制开关等。
•合理使用设备，使其最大限度的达到工作效率。
•经常检修设备，使设备保持良好的润滑、密封的运行状态。