多层商业综合体项目住宅地块工程策划书(169页-编制详细).doc

XX综合体项目住宅地块工程策划书 编制：XX项目中心 审核：审批：日期：2015年12月 XX（江苏）有限公司目录第一部分 项目概论1.1项目概况1.1.1 项目名称、位置及规模1.1.2 场地现状及周边环境1.1.3 项目定位1.1.4 规划指标及可租售物业类型1.1.5 规划布局、业态分布及报建情况1.2项目发展目标1.2.1 进度目标1.2.2 质量目标1.2.3 销售、招商配合目标1.3项目相关信息调查1.3.1 项目周边现状调查1.3.2 当地建筑行业调查1.4项目工程管控重难点专项策划1.4.1深基坑工程管理策划1.4.2 商业工程管理策划1.4.3暖通机电工程管理策划第二部分 总平面管理策划2.1 总平面图2.2 总平面管理策划内容及布置原则2.2.1 总包单位标段划分及生活区设置2.2.2 临时施工道路组织2.2.3 场内土方平衡2.2.4 钢筋加工场及钢筋砂石等材料堆场2.2.5 大型施工机械布置2.2.6 特殊部位外脚手架的搭设方式2.2.7 临时水电及雨、污水排放系统的设置2.2.8 施工顺序安排2.2.9 分阶段场地布置第三部分 工程进度管理策划3.1 进度管理保证措施3.2 工程进度管理策划内容3.2.1 项目总体控制计划编制3.2.2 项目专项配套计划编制3.2.3 项目各单体专项进度计划第四部分 工程质量管理策划4.1 工程质量管理目标4.2 工程各阶段质量管控关键点4.2.1 基坑支护及桩基施工阶段4.2.2 地下室施工阶段4.2.3 主体结构施工阶段4.2.4 设备安装阶段4.2.5 设备安装阶段4.2.6 景观实施阶段4.3 工程质量管理措施4.3.1 图纸会审制度4.3.2 施工单位质量保证体系4.3.3 设备材料进场验收制度4.3.4 样板引路制度4.3.5 项目质量管理要点4.3.6 技术方案先行制度4.3.7 质量通病处理4.3.8土建工程控制重点4.3.9 设计协调问题4.3.10 质量事故处理4.3.11 入住前质量检查和维修4.3.12 成品保护措施4.4 招标文件中工程质量要求4.5 工程质量管理依据4.5.1 现行国家及行业规范4.5.2 地区规范及标准第五部分 景观施工策划5.1园林景观工程内容及涵盖范围5.1.1 各阶段控制要点5.1.2 景观施工主要涉及部门及职责5.1.3 景观工程现场管理要点5.2景观施工前期策划5.2.1 施工图纸审核及深化5.2.2 施工方案的编制与审核5.2.3计划编制5.2.4组织管理架构5.2.5施工工艺流程的梳理及策划5.2.6施工现场踏勘5.2.7样板引路5.3 硬质景观工程5.3.1基层5.3.2铺装5.3.3构筑物5.3.4园林水景5.4软质景观工程5.4.1地形规划5.4.2乔木移植5.4.3灌木与藤本移植5.4.4草坪移植5.4.5花卉及地被类移植5.4.6水生植物移植5.5景观给排水工程5.5.1给水工程5.5.2排水工程5.6景观电气工程5.6.1景观电气施工统一要求5.6.2线路敷设及配电箱、灯具安装5.6.3景观配电系统设置第六部分 精装房策划6.1图纸控制6.2样板引路要求6.2.1销售样板交付样板6.3现场可视化管理6.3.1组织可视化6.3.2质量可视化6.3.3进度可视化6.3.4文明施工可视化6.3.5加工可视化6.4 施工工艺品质管理要求6.4.1饰面砖粘贴6.4.2玻化砖、理石干挂6.4.3涂饰工程6.4.4厨卫间吊顶安装6.4.5室内门6.4.6地板6.4.7淋浴屏安装6.4.8洁具安装6.4.9石材铺装6.4.10电梯套口6.4.11烟机灶具安装6.4.12护栏与扶手安装6.4.13保洁要求第七部分 工程风险控制7.1 XX综合体项目住宅地块风险管理计划7.2 风险控制流程第一部分：项目概论1.1、 项目概况1.1.1项目名称、位置及规模 项目名称：XX综合体项目住宅地块项目位置：项目位于江苏省淮安市，属于江淮平原东部，苏北五市之一，连接着长江三角洲与环渤海经济活跃区域，临江近海，是南下北上的交通要道，区域优势独特。项目基地西北侧临丰惠广场，东北侧临万达广场，东临翔宇大道，西侧与南侧临近住宅区。拟建场地及交通位置示意图见下图： 项目规模：XX综合体项目规划用地面积为41086.60m，容积率4.5，总建筑面积241807.57 m（其中地上计容建筑面积184597.50 m，地下建筑面积57209.98平方米），本项目使用性质为商业金融业、办公、居住用地，规划包括两层地下室、1#超高层办公楼、2#办公楼、3#6#共4栋住宅、1栋多层商业及其他配套服务设施。本项目地块分为两期进行开发，其中第一期为住宅地块，第二期为商业地块，两者地下室互相独立、分期开发。本工程策划主要涉及第一期住宅地块。一期住宅地块规划包括两层地下室、地上2层底商、地上4栋高层住宅。地下一层建筑面积11313.00 m，地下二层建筑面积11376.00 m，合计地下室建筑面积为22689.00 m；住宅底层商铺合计建筑面积7880.46 m；住宅配套用房合计建筑面积632.83 m；3#、4#、5#、6#住宅建筑面积合计63235.51 m。二期商业地块规划包括两层地下室、地上多层商业综合体、1#超高层办公楼、2#办公楼。其中1#超高层办公楼为39层，建筑面积53762.44 m；2#办公楼为19层，建筑面积20193.44 m；商业综合体为5层，建筑面积38341.97 m。如下图：1#2#6#5#4#3# 1.1.2 场地现状及周边环境本项目地处位于淮安是水渡口商业板块，与淮安市老城区商业中心仅有三公里左右，地理位置优越。地块公共交通及车行交通通达性都较高，地块接东侧双向八车道的翔宇大道为城市主干道，且有有轨电车直接接入我项目下沉式广场，预计2016年1月通车。西侧为规划道路即将施工。北侧接淮海东路为城市主干道。项目东侧为钵池山公园景区，东北方向的万达广场、电信大厦、和平路侧丰汇广场均为近年来淮安标杆写字楼。项目现状：本项目在2014年8月暂停施工，按照原XX公司图纸，桩基施工已经完成，基坑支护已经结束（含水平撑），基坑设计使用年限1.5年，土方工程开挖至-4.5米左右（0.00相当于绝对标高12.200），坑内积水淹没水平撑。如下图：项目现状图：项目鸟瞰图：项目侧向图： 1.1.3 项目定位本项目位于淮安市水渡口核心商圈板块，清河区与淮安经济技术开发区交汇处，通过城市主干道翔宇大道（双向八车道）与楚州区、清浦区相连，具有极高的区位价值。项目处于淮安打造的三横三纵快速路网的核心交叉口，水渡口区域预计将是淮安最重要的经济走廊。淮安规划的轨道一号交通线水渡口站与本项目下沉式广场无缝对接。项目建成后将辐射以水渡口周边半径3公里范围内的以休闲、商务消费、餐饮娱乐为主近30万人群。1.1.4 规划指标及可租售物业类型规划布局及报建情况本项目一期住宅地块规划有4栋高层住宅、2层底商及配套用房，形成住宅组团，错落布置，充分利用了钵池山自然景观，同时舒适的间距，避免了本项目住宅塔楼对于项目西侧原有住宅的视线遮挡，真正做到景观最大化利用。在满足限高、日照等相关规范前提下，创造最大化的花园来优化完善整个社区的空间，提升空间品质，并且形成行对独立的高品质社区，使小区内每一户都享受到庭院空间。在用地西侧城市规划路上设置住宅小区出入口，营造良好的入口形象。本项目二期商业地块将1#超高层办公楼嵌于用地最北侧，2#高层办公楼与其沿西侧控制线并排布置，两者形成双子塔，在城市空间上形成呼应。用地东北角设置为低层商业综合体，避免了对城市的压迫。住宅地块各层平面图如下：地下一层平面图地下二层平面图：5#楼标准层平面图6#楼标准层平面图3#楼标准层平面图：4#楼标准层平面图1.1.5 报建情况本项目工程发改立项批复、建设用地规划许可证、日照分析已办妥，目前项目规划方案正在积极同淮安规委会沟通。1.2、项目发展目标1.2.1 进度目标（1）项目总体开发计划 （2）关键节点一期住宅地块关键节点关门时间开工2016.01.16获取建设工程规划许可证2016.02.03获取建设工程施工许可证2016.04.05桩基工程、围护施工完成2016.04.22总包进场2016.04.010.000以下地下室结构施工2016.07.22最早主体结构达到销售形象2016.09.07预售证2016.09.13主体封顶2017.02.08入伙2018.04.201.2.2 质量目标实测实量评估分数不低于85分，精装修实测实量评估分数不低于80分，一次性成活质量实测实量数据不低于88分。严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合淮安市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 精装修房：项目集中交付报修情况 ：毛坯房0.3条/户； 入住后4个月内，每月平均缺陷10条/百户月； 维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。 客户满意度：客户质量满意度80分；质量奖：达到省优工程标准。1.2.3 销售、招商配合目标拟在南区（住宅区域）沿翔宇大道侧4#楼设置售楼展示中心及样板区。样板区总面积约1500平米，样板房设置在样板区内，计划于2016年8月26日开放。为配合营销，考虑沿项目主干道水渡口广场及售楼展示中心沿工地周边设置高度6m的营销大型广告展示牌。目前施工完毕。如上图所示：1）.售楼处位置选择靠近翔宇大道上1拖2的商铺，红色标注部分的9间商铺作为售楼处使用，一层面积共计约470平米，作为营销中心；二层面积约为350平米，作为办公空间。2）.选择4#楼5层东单元A、C户型作为住宅实体样板房。3）.选择售楼处南侧底商作为LOFT样板房区域。4）.售楼中心南侧作为景观示范区，面积约600平米。进行实际施工平面布置时，售楼处、样板房、景观示范区等构成的示范区区域将作为独立区域被隔离，配合销售与营销工作的开展。1.3、项目相关信息调查1.3.1 项目周边现状调查经现场踏勘，本地块场地周边大部分高程约为12米左右，目前已经进行一层土方开挖，开挖至水平撑梁处，基坑内标高约为-4.100左右。场地东侧翔宇大道预计2015年底进行轨道交通调试、运营通车。场地西侧为一在建项目“嘉福广场”，目前主体基本封顶。场地北侧水渡口广场。项目南侧为淮安市人民银行大楼。项目毗邻东侧翔宇大道、南侧接市人民银行大楼、西面与规划道路相邻；拟建建（构）筑物距东侧翔宇大道边线约30m ；距南侧人民银行边线在8m；距西侧规划道路5m，经管线探测，施工范围内无影响施工地下管线,东侧翔宇大道及北侧水渡口广场靠项目地块存在雨、污水、电力、煤气及军事管线，基坑开挖引起的地表沉降对管线的影响，尤其要关注煤气及军事管线的变形以及道路的沉降，在基坑围护监测方案中要设置专项深层土地位移监测点和地表沉降监测点结合基坑支护各应力点及周边观察井水位的变化。目前西侧正进行商品房主体施工，对本项目基坑及地下室施工均会有一定影响，基坑施工时需充分考虑该类因素。场地道路交通便利，周边混凝土供应站及砂浆供应站能满足项目施工需要。考虑施工便利性，施工大门考虑在水渡口广场北侧及项目西侧规划路分别设置10m宽大门。由于售楼部出入口设置翔宇大道一侧，日后施工车辆基本不影响售楼部现象。 场地周边居民区不多，只有部分集中在西侧的局部未拆迁六层老住宅区。但在夜间施工期间仍然需要注意防噪问题，规避周边居民投诉问题。场地临时生活用水、施工用水考虑采用临翔宇大道侧自来水公司预留口接入；施工临电提供3台400KWA临变，分别布置在东、西、北角。由于下步施工为桩基补桩施工，为保证电力高峰期负荷要求，桩基施工阶段考虑施工方租赁柴油发电机解决电力缺口问题；临时排污出口考虑沿工地大门出入口设置洗车槽及两级沉淀池，经处理后优先考虑工地回用，确需排放则就近排入市政排污管网。项目详勘成果已提交，潜水场地平均水位埋深0.9-2.9米，标高9.8-9.9米。稳定水位埋深1.2-3.2米，标高为9.2米。历史最高地下水位为12米，近期年最高地下水位为10.8米.承压水主要接受侧向径流补给，径流以侧向为主，排泄方式以径流为主。微承压水位为0.00米.因为目前基坑施工已经完成，采取外止水帷幕加排桩加水平支撑体系，因此对基坑施工无太大不利影响。1.3.2 当地建筑行业调查（1）项目当地要求：原基坑围护方案已经经过专家评审，但基坑停止施工超过1年半，土方开挖至-4.5米左右，基坑设计使用年限为1年半，故正式施工前，须组织召开专家评审会或复工会。主体施工高度超过8米需申报高支模方案审批；人防工程、节能工程、环保验收等专项验收无特殊要求。（2）项目地处淮安市清河区区，当地建筑行业发展一般，市区主要大型建筑均由中字头企业及南通等外地企业承建，各类供应商资源丰富，可形成充分市场竞争，为我项目开展提供了有利条件。周边众多在建项目可供调查、参考，但同时因淮安市执行建筑行业各类政策、法规、标准等更加严格、规范，这需要我项目工程管理过程中更加精益求精，避免或减少触碰各类政策、法规红线，文明施工，严格管理，创造和谐共赢的内外局面，规避各类验收可控风险，以期顺利达成项目发展目标。当前建筑业市场正处于低谷时期，整体市场竞争比较激烈，为我司项目提供了良好的契机。但同时也要求我司在前期入围考察阶段需要更加严格规范，慎重选择合作伙伴，将不合格的供应商在入围阶段就剔除在外，确保各项项目目标圆满完成。（3）为适应当地建筑行业形势提出以下具体的措施和需重点关注内容，随项目发展不断补充：a 常态化潜在合作方考察制度。要充分依托政府社会资源，利用好成熟的合作方供应库，不断为项目输送优秀的合作伙伴。目前正进行桩基、总承包单位等合作方的入围考察工作。b 要不断强化关联政府人脉资源积累。项目地块直属于清河区，在地方政府人脉关系上我司需要强化。这就要求一方面要将当地政府资源作为合作伙伴考察的一个重要维度，充分的利用与我司确立合作伙伴关系的供应商，将他们本土化的资源最大化为我司服务，减少政府部门对项目的干扰；另一方面要求我司在项目现场要精益求精、提高工程管理水平，树立规范、大气的工地形象，避免给政府落下口实。c 要不断夯实项目中心全体人员报批报建的基础水平。要及时组织报建口对各类政府部门审批和验收流程进行交底，编制报建、验收关注事项清单，并明确责任落实人，做到各专业工程师人人心中有数，工作中有的放矢，避免关键节点临近，基本资料、现场条件等不具备而影响验收；要形成标准化的与政府沟通协调统一说辞，规避报建口政府风险；政府报批报建要尤其着重考虑系统性与预控性,尤其关注指标突破性问题报批审查阶段就要考虑验收后期如何处理、与其他报批审查要素符合性情况等。1.4、项目工程管控重难点专项策划1.4.1深基坑工程管理策划本项目住宅地块为地下二层，地下室建筑面积约57209.98m。基坑整体开挖深度达-10.95m、局部坑中坑达-15.95m。项目基坑周边地质条件较差，基本以粉土及粉砂土为主，土体具有较强的触变性、强度低、灵敏度高，土体开挖被动土体易发生蠕动现象。基坑周边地下水位较高，潜水位年变幅度较大。基坑周边现状情况比较复杂，基坑距离东侧翔宇大道约30m，紧贴西侧规划路。市政主干道均存在市政雨、污及强弱电管网，一方面需要重点关注人、车动载对基坑安全影响，另一方面需要仔细复核基坑开挖地表沉降量对有轨电车、城市道路的影响，防止发生安全重大事故。淮安轨道交通地下接口与我项目下沉式广场对接，要加强靠地下接口侧基坑施工阶段的地表沉降、深层土体位移变形及支撑轴力数值的监测，要事前组织制定完善的应急预案，并按照预案要求准备好抢险物质、机械及人员，一旦发现变形数值报警，立即启动应急预案，确保基坑安全。本项目住宅地块土方工程量达约8万m。基坑采用钻孔灌注排桩10001200加一层钢筋砼水平支撑进行支护形式，支护桩外侧采用一排8501200三轴深搅桩全封闭止水，均已完成施工。土方亦开挖至-4.5米左右。（原XX图纸中，本工程0.00对应绝对标高+12.20m,所注标高均为相对标高。）项目于2014年10月暂停施工至今，目前坑内积水没至一道水平支撑。土方开挖工作面不足、存在二次翻运问题，由于前期XX公司项目停滞一年，可能造成部分管井堵塞，依据试抽水、出水情况给予补井或者洗井，确保坑内疏干井的出水量，因此土方出土难度极大。将按照我司目前施工部署基坑土方出土时间为2016.4月2016.5月，由于项目处于淮安城市核心区域，而淮安市城市管理部门对城区范围内施工工地周边的道路卫生要求极高，且我司土方开挖整个阶段均为无证施工，外围政策性等因素均会加剧项目土方出土难度。西侧规划道路按淮安市政府相关部门部署可已近期全面启动，和平路为单行线，因此项目出土口位置将只能位于水渡口广场大门，出土进度将更加艰巨。目前我司考虑从如下几个方面尽可能解决土方问题：1、考虑在土方开挖施工阶段，配合管井抽水，坑内设置四道排水明沟，明沟两侧设置集水井，大功率泵排水，确保土体干燥，避免出土时洒落污染道路。2、协调社会资源，主动与城市管理部门沟通，尽可能增加白天出土的可能。根据集团一级节点，要求项目进度必须要满足住宅1-2幢2016年9月7日达到预售节点。从目前同类似项目调研情况看，施工周期均在6个月左右，而我司项目施工时间仅有4个月，施工进度任务相当繁重。我司从如下几个方面考虑解决：1、整个项目进度要统筹兼顾、通盘考虑、细化节点、合同约定、明确奖惩措施、形成倒逼机制。目前我司将整个地下室结合营销要求、设计施工划分为2个大施工段（住宅区域与商业区域）,再依据设计后浇带划分为若干个小的施工段。每个施工段明确主体、土方工程、基坑围护体系、桩基工程完成时间及工作面移交时间，确保整个施工能够交叉立体作业，为节点如期达成创造有力条件。为了创造更好的项目利润指标，我司项目力求突破更多的政府控制性指标，项目前期报批报建难度极大，导致我司规划许可证、施工许可证取得时间较晚，地下室施工阶段基本都处于无证施工状态。因此，为项目创造一个和谐的外部政策环境是项目目标如期达成的一个关键性因素。而XX广场项目是金地集团在淮安的第一个项目，原有的政府性资源相当有限，如何在资源有限的前提下减少项目干扰难度极大。我司目前一方面将当地政府资源作为与我司合作考察的一个重要维度，充分的利用已与我司确立了合作伙伴关系的供应商，将他们本土化的资源最大化为我司服务；另一方面另一方面要求我司在项目现场要精益求精、提高工程管理水平，树立规范、大气的工地形象，将是否会带来不良社会影响作为考虑问题的一个重要指标，避免给政府落下口实，增加困扰。 1.4.2 暖通机电工程管理策划项目机电安装工程系统性比较强，涉及强电、弱电、通风空调、消防、电梯、电力监控、照明系统、给排水等。专业之间的配合交叉较多，电气专业电气回路较多，都要给其它相关专业的设备供电。很多专业之间还要相互联动调试，互相配合，相互制约，相互交错，特别是弱电的控制系统之间的配合协调就更复杂，各种线缆多而杂，相互的接口都需要彼此相互接入；电气回路复杂：供一般照明回路，供应急照明回路，对水泵、电梯、空调等动力设备提供电源多个回路，对通讯、安保等设备提供电源有多个回路，对消防控制室、排烟风机，补风风机等消防设备提供电源；电力监控复杂：弱电控制系统涵盖诸如客流监控系统、停车位控制系统、停车收费系统、商场及小区摄像监控系统、消防联动控制系统、风机及空调系统检测自动控制系统等。由此给现场管理和施工提出了更高的要求。首先，做好机电深化设计工作。汇总最新版建筑图、结构图及机电设计图纸。按比例将选定设备的实际大小、体积反映于图纸上，检视图上位置是否满足设备安装及维修时所需的额外空间；召集各机电专业开会讨论有冲突的地方，针对所需作业空间、加工规格、操作工艺、观感要求以及天花配合等条件进行进一步修改，各专业及供应商提供设备安装大样图，详细标明各种设备及安装项目的体积和坐标，距离空间等，利用剖面图来表达立体空间和相互关系；参照制订的机电综合布置图，追踪各个穿墙管道及预留洞口，复核图纸是否标识清楚，标明每个孔洞的大小、坐标位置及所供应使用的设备项目名称；检查机电综合布置图的内容是否达到所有机电设备和管道能整齐排列，并已经充分考虑安装留有足够空间作日后维修之用。总承包商将在综合布置图上标注安装施工的先后次序及技术规格要求和工艺标准。其次，要加强管线综合布置的优化工作。管线布置合理与否直接牵涉到后期商业使用功能的好坏。第一，要加强图纸设计阶段的优化和各专业设备、管线整合工作。第二，项目机电工程师要熟练的掌握图纸有关的内容，要加强前期图纸的审查工作，及时的发现、解决问题。要协助设计管理部切实的履行图纸交底工作，对施工阶段的核心关键点要梳理清单，重点把控。第三，要加强机电安装后期的设备联合调试工作。要将机电设备运营及后期维护保养的安全性、便捷性作为调试工作的中心指导思想，确保机电工作的高效运转。最后要办理清晰准确的书面移交清单，要对机电的控制系统逐一贴标签，为后期运营部门提供方便。在现场指导施工过程中对强弱电桥架、线槽和部分明配钢管、进出机房的风管、冷冻及冷却水管、消防喷淋及消火栓管道等各专业组织进行充分的了解、沟通和协调、优化，所有管线绘制在一份综合图纸上。仔细核对各专业管道、设备的位置、标高，使其排列位置满足施工和检修的需要，留出操作空间，同时使管线的坐标、标高、转弯、三通方向和阀门的位置在施工中采取统一测量放线，统一制作安装综合管架的方法，形成流水作业，减少工序交接和脚手架的搭设时间；管线施工顺序以先上后下、小让大、有压让无压的原则，施工顺序是先里后外、先大管后小管、先主管后支管，同时根据系统工艺要求，要照顾到管线的走向尽量顺畅等，即大风管、大工艺管、电缆桥架排先，照明灯具、风口和天花支吊架安排在后，最后由天花封顶及开孔安装筒灯、风口的顺序考虑，具体各专业管线排布以施工图反应的管径、截面尺寸等现场统一协调，保证施工有序进行，不仅要使现场施工管线按设计要求合理布局，而且要合理安排交叉作业各环节的顺序。第三，要加强工程系统性和预控性管理。要有较强的预知性，便于施工前各专业协调时能够制定较为准确的交叉施工方案。管道安装时，要对管道标高、坐标进行认真测量复查，确保标高坐标准确无误，同时又保证管道的直线度和坡度。成排管线按设计要求合理布置，当设计无要求时，成排管线要做到高空架设时底部同一标高，地面铺设时管顶部同一标高，使管道安装后外观舒适、美观。正确处理好安装与土建工程以及安装工程内部的施工配合是整个解决此项重点和难点的关键。安装工程是整个工程的重要组成部分，必须与土建工程的施工管理工作统筹并进，只有妥善地解决安装工程与土建工程的密切配合，才能确保整个工程施工在合同工期内保质保量地予以完成。第二部分：总平面管理策划2.1、总平面图2.2、 总平面管理策划内容及布置原则（与潜在总包交流后，修改）2.2.1、总包单位标段划分及生活区设置.淮安综合体项目共分2个标段进行开发。住宅地块为第一标段，商业地块为第二标段。两个标段开发周期间隔6个月，分别由一家施工总承包单位承揽全部土建结构、粗装修工程。分别由一家机电总承包单位承缆全部的水、电、暖通工程安装（设备甲供）、空调工程（设备甲供）工程。.办公、生活区设置及施工场地布置，详见分阶段施工场地布置附图。2.2.2、临时施工道路组织采用施工临时通道与周边市政主、支干道相结合的原则。详见施工场地布置附图。2.2.3、钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场.住宅地块地下室施工阶段，由于整个地块满布置地下室，钢筋加工厂及材料堆场等临设考虑布置在基坑边规划道路上，出于基坑边坡堆载考虑，开挖线边3m范围内不得设置临时任何设施和加工场。详见附图。.住宅地块主体施工阶段，钢筋加工厂及材料堆场等临设考虑布置在地下室顶板上，详见附图。(3).住宅地块总承包商办公设施考虑布置在原总包办公室位置。生活区严禁搭设在项目施工场地内，总包进场后通过租赁当地联建房解决。2.2.5、大型施工机械布置一期住宅地块考虑设置塔吊4台 ；二期商业考虑设置塔吊2台；考虑每栋塔楼设置人货双笼电梯各1台，4台物料提升机，位置规划详见附图。2.2.6、特殊部位外脚手架的搭设方式（1） 各施工出入口范围内的悬挑架安全防护参见集团标准。（2） 本项目外墙装饰局部采用玻璃幕墙或石材干挂，外架搭设时尽可能满足幕墙及石材干挂的安装技术要求。（3）高度超过20m的悬挑式脚手架搭设需提供专项技术方案经专家论证、主管部门审核备案后方可施工。（4）卸料平台、人货两用梯安装、拆卸施工方案及与外脚手架部位处理措施需报专项施工方案经监理、甲方审核通过后方可施工。2.2.7、临时水电及雨、污水排放系统的设置.临时变压器的安装容量尽量遵循“小容量、多台数、分批投入”的原则，项目地块目前已安装3台400KVA的干式变压器，其中东北侧靠翔宇大道红线地块外围设置1台400KVA临变；西北侧靠规划道路侧地块红线外围设置1台400KVA临变。南侧靠规划路测设置1台400kva临变。施工用电高峰主要是桩基，用电负荷最大达2200KVA，用电缺口比较大。考虑不足部分由桩基施工单位配套发电机组，以充分满足项目地块基础阶段的错峰电量需求。临电工程设计时，充分考虑变压器及配套容量的电容器来进行功率因数补偿，不但提高变压器负载能力，而且能降低电度单价。. 临时变压器的安装位置，既能便于取电又不影响基坑的施工。同时，临时变压器的安装位置需要兼顾售楼部的对外开放及商业提前开业事宜，确保无二次迁移。.施工用电线路采用电缆穿套管埋地敷设的方式，穿越主要交通干道时还需预埋钢套管以保护电缆免遭破坏；如供电线路采用架空附设方式，要注意供电杆线不能影响现场施工且要便于安全文明施工的管理。. 施工期间的临时供水供应拟从22#地块金渡北路自来水公司临时给水预留口引入。供水管道和水表安装尽量按照总包单位能单独供水计量的原则来布置。（5）雨水沟渠要按照有利于施工场地内雨水最优排放的原则来布置，一般临时挡土墙及采用放坡设计的基坑支护的坡顶、坡底均要设置雨水沟渠，施工道路两侧及拟建建筑物四周均需要设置雨水沟渠；雨水沟渠的砌筑要牢固，沟渠两侧要采用水泥砂浆抹面，防止暴雨冲刷时沟渠侧壁倒塌；场地内雨水沟渠与市政雨水井驳接前需要设置沉砂池，沉砂池要定期清淤避免阻塞市政雨水管井。（6）施工场地内的雨、污水分开排放。施工生活污水经过隔油池、化粪池初步处理后就近排入市政管网。雨水及基坑排水则经沉砂池处理后回用作为场地绿化、降尘及施工车辆冲洗用水。（7） 施工临时给排水项目经专业施工单位施工并获得相应的政府部门的许可，目前已经完成此部分施工。（8）详细的临时施工水电布置由总包单位负责编制。2.2.8、施工顺序安排本项目一期住宅地块由4幢塔楼及2层底商业组成。根据集团开发总体思路，在地下室施工阶段平面开发节奏考虑按照4#、3#5#、6#-地库整体思路进行；本项目二期商业地块由1#超高层办公楼、2#高层办公楼、5层商业综合体构成，项目在地下室施工阶段平面开发节奏考虑按照1#、2#商业综合体-地库整体思路进行；一期与二期项目在立体开发顺序方面均遵循主体阶段“先地下、后地上”、装饰装修阶段“先外后内、地上、地下同时进行”原则，施工时间顺序详工程进度管理策划。2.2.9、分阶段场地布置（需与潜在总包沟通确定）本项目分2期进行开发，总平面管理策划大致划分为6个阶段，具体详见CAD附图。（1）一期工程基础结构施工阶段（二期工程未开工）（2）一期工程主体结构施工阶段、二期工程基础结构施工阶段（3）一期工程主体结构施工阶段、二期主体结构施工阶段（4）一期工程装饰装修阶段、二期主体结构施工阶段（5）一期工程装饰装修阶段、二期装饰装修阶段（6）一期工程竣工验收阶段、二期工程装饰装修阶段 第三部分：工程进度管理策划3.1 进度管理保证措施3.1.1进度管理保证措施3.1.1.1合同明确为了确保进度计划控制节点的严肃性，不可变更性，将主要控制节点按照项目中心划分的施工段分段与总包方的施工合同中予以明确，并制定严格的节点达成率奖罚措施。施工合同签订后，项目开工前，根据施工合同要求总包编制施工组织设计和项目总施工进度计划，报监理公司。监理公司审核总包项目总施工进度计划的合理性和可行性，评估施工组织设计中有关施工进度计划的技术保证措施和项目管理保证措施的有效性。审核通过后，则转送工程师审核。项目工程师着重审核总承包商项目总施工进度计划与公司项目发展计划和项目经理部项目总控制计划的各关键工期节点的符合性。对其中的不符合项，督促总包单位进行整改；审批通过后的项目总施工进度计划将作为总包合同的一部分。总承包商按批准的项目总施工进度计划组织施工，监理公司按此计划进行监督。3.1.1.2组织措施形成甲方、监理、总包单位矩阵式管理架构，每个幢号均成立相应的组织管理架构。考虑按照施工段建立进度推进小组，每个施工段要对二、三级节点形成清晰准确的表格化图片并上墙，明确每个节点的完成时间与责任人，要时时监控每个节点的计划时间与实际完成时间偏差，形成进度的动态管理模式，不断对施工部署进行优化调整，在施工过程中进行验证，带动项目整体管理工作。加强对项目施工生产的监控与指导，分别组织不同层次管理例会，建立有效沟通的渠道，发挥组织管理的作用。3.1.1.3技术措施由于项目专业较多，制定二、三级工期横道图计划和节点控制，并进行动态管理，在此基础上合理、及时插入相关工序，进行流水施工。利用横道图计划实施动态管理，通过关键线路节点控制目标的实现来保证各控制点工期目标的实现，从而进一步通过各控制点工期目标的实现来确保总工期控制进度计划的实现。根据总工期进度计划的要求，强化节点控制，明确影响工期的材料、设备的进场日期。3.1.1.4管理措施施工配合及前期施工准备工作，拟定施工准备计划，专人逐项落实。要重点把握施工方的人、材、机的实际投入情况，预先评估对项目的实际进度影响。要充分的调动现场监理、总包管理人员的积极性，建立相匹配的管理机制，确保进度目标可控。要加强对现场监理、总包单位的人员培训，不断强化管理意识及配合意识。加强现场管理，注重过程控制，确保每一工序一次成优，既为下一工序的插入创造条件，又节省其自身的验收时间。3.1.1.5材料保证措施根据工程进展，各专业工程师提前做好材料需求计划，每月完成采购计划的更新。 随时抽验现场材料的进场情况，对现场材料的突发事件，进行有效控制。3.2 工程进度管理策划内容3.2.1 项目总体控制计划编制3.2.2 项目专项配套计划编制设计出图计划采购定样计划报批验收计划 第四部分 工程质量管理策划4.1 工程质量管理目标实测实量评估分数不低于85分，精装修实测实量评估分数不低于80分，一次性成活质量实测实量数据不低于88分;。严格按照国家规范性文件和施工质量验收规范组织施工，结合绍兴市现行有关工程建设验评实施办法进行验收，确保达到国家施工质量验收合格标准。项目集中入住日工程质量缺陷率需满足以下指标要求： 项目集中交付报修情况 ：精装房1.5条/户；入住后4个月内，每月平均缺陷30条/百户月；维修的关闭率以及一次成功率达到90%以上。客户满意度：客户质量满意度75分；质量奖：达到省优工程标准。4.2 工程各阶段质量管控关键点4.2.1 （1）桩基工程要严格按照设计、勘测、监理及甲方四方确定的控制标准指导现场施工作业，要指定关键质量控制点清单，做好监理及施工班组的技术交底工作，确保成桩质量.（2）要严格按照围护监测方案加强对围护支撑体系的检测工作。围护变形观测的基准点、观测点设置要全面、合理，在基坑开挖前设定或支护结构完成及时设定，使监测观测成果更能切合实际；因为水平位移观测点、沉降观测点布设地点和距离不准确，基准点容易受到基坑变形的影响，因此该类基准点的位置应布设在不受基坑边坡变形影响的地方，基准点和变形观测点均应加以保护，防止人为破坏；（3）主体施工质量要严格按照“PDCA”项目管理系统思维加强管控力度。要严格落实“集团样板引路制度”及技术作业交底工作，做到监理工程人员质量监控关键点熟练、管理人员质量控制重难点明确、施工作业班组工艺清晰。（4）加强材料的管理。一是要坚决贯彻落实施工阶段材料选型定版及样板封样程序，进场原材料要及时加强材料送检与样板比对工作；二是要建立健全的材料动态抽查机制，确保材料质量可控；三是要落实施工阶段材料的成品保护工作，尤其是甲供材总包成品保护的全面负责机制。4.2.2 地下室施工阶段（1）地下室外墙易出现裂缝减少混凝土内部的水化热，严格控制混凝土中砂石含泥量，并通过精心级配，提高混凝土的抗拉强度；加强对混凝土的早期养护；（2）变形缝部位易渗漏水地下室的变形缝宜设置在结构截面的突变处，地面荷载的悬殊段和地质明显不同的地方，不得设置在结构的转角处；地下室应尽量减少变形缝，当必须设置时，应根据该工程地下水压、水质、防水等级、地基和结构变形情况，选择合适的构造形式和材料；（3）混凝土施工缝部位易渗漏水：认真清理施工缝，凿掉表面浮粒，并用压力水冲洗干净，但不得有积水；混凝土应采用补偿收缩混凝土，在混凝土中掺加微膨胀剂；（4）防水工程：挡土墙：全埋入地下室、半地下室（含半埋入、半围合）通用说明：适用内侧为室内（如私家住宅、车库、功能房、架空活动区）挡土墙。当室外地坪不在同一标高时，注意现场确定防水收头位置。防水层收头处的凹槽尺寸20*20。构造做法：1、回填土夯实；2、20厚挤塑聚苯板保护层（FM150型欧文斯科宁）； 3、2厚单组份性聚氨酯防水涂膜（高度超过室外完成面不小于500，超出地坪部分洒石米，抹灰需挂10*10镀锌钢丝网）； 4 、自防水钢筋混凝土墙（抗渗等级S6，最薄250厚）。关键质量控制点：1、模板对拉螺杆使用止水螺杆；2、施工缝处