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长安写字楼项目策划方案

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2020年4月19日
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安长安北路写字楼项目策划方案

目 录

第一部分 市场分析
1、 西安经济状况
2、 西安经济发展目标
3、 西安房地产市场概述
4、 市场需求与发展趋势
5、 当前市场面临的问题
6、 城南区域经济
7、 长安北路区域经济
8、 项目的SWOT分析
9、 产品的SWOT分析
10、 项目的产品规划调整建议

第二部分 项目定位
11、 项目的市场定位
12、 项目的产品定位
13、 项目的价格策略/定位
14、 项目的目标客层定位

第三部分 营销推广
15、 项目的营销形象定位
16、 项目营销的核心策略
17、 项目营销时机建议
18、 项目销售周期规划
19、 项目的销售策略/售楼中心选址
20、 项目的销售规划和目标实施
21、 项目的推广策略
22、 项目的案名建议/推广主题
23、 项目的执行策略

长安北还缺少什么
从城市空间来讲:
长安北缺乏一种巴黎香榭里拉大街的艺术特色和文化承扬
巴黎香榭里拉大街,享誉世界,是一条著名的商业街区,除过凯旋门,宽敞的8车道和香榭树,还有一座座百年建筑留给现代人的启示,长安北的建筑缺乏一种文化经典/文明传承的大气之美。

从区域竞争力来讲:
长安北缺乏一种北京金融街的力量和精神
金融街当年曾与闻名世界的中关村拥有同样的荣誉,近两年,金融街的发展受到影响。困则思变,现在北京的金融街要变了……
从街区形象讲:
长安北缺乏一种深圳华强北的时代精神和商业文明
华强北路,5年前也是一条郁郁寡欢的街道,但现在已经成为深圳商业的名片,它的成功在于资源的整合,但更在于运营思维和理念的大转变。长安北是否明白自己是什么?自己应该是什么?

从市场竞争格局讲:
长安北缺乏复合型商务社区和个性化投资型商务楼宇
从长安北商务圈的市场竞争格局和供应态势来看,除过中信大厦和中诚大厦,长安北的高档写字楼当前处于空白。

第一部分 市场分析
1、 西安的经济运行状况:
是西安经济快速发展的一年,全市国民生产总值达到823.46亿元,同比增长13.3%左右,超出全国和全省5.3和3.6个百分点,城镇居民人均可支配收入为7110元, 同比增长10.5%,全年全市固定资产投入为320多亿元左右,同比增长17%。消费品市场购销两旺,人民生活水平不断提高,投资环境不断改进。
2、 西安经济发展的目标:
西安全市经济增长速度力争达到14%,国民生产总值力争达到938.5亿元,城镇居民人均可支配收入增长8.5%,达到7714元,地方财政收入与GDP同步增长,达到60.12亿元,全社会固定资产投资增长18.5%,达以400.5亿元。由此可见, 西安经济仍将是持续快速发展的一年,政府将经过各种宏观调控机制促进经济健康有序的发展,同时,一大批市政道路设施的建设也将为西安经济的发展注入活力,并为房地产市场带来众多商机。
3、西安房地产市场状况概述:
近几年来,随着市政建设步伐的加快以及城市经营理念的深入,给西安的房地产业的发展提供了很大的上升空间,同时房地产市场的成熟与规范也极大的推动着西安的城市化进程。经过近几年的迅猛发展,西安的房地产业已向品牌化、生态化、人性化等方面发展,整体市场呈现如下特征:
1） 西安房地产市场商品房售价总体呈上升趋势,但增长幅度已有所趋缓,较多开发商的产品结构与市场需求相悖,只是市场上的房屋控制率不断递增。
2） 市场新项目不断增加,市场供应量加大,竞争愈来愈激烈,营销压力陡增,致使缺乏自身特色的项目推案难度不断加大。
3） 市场强大的需求量,将使商品房购销两旺的局面在今后几年更为明显。
4） 随着市场产品缺乏创新,楼盘同质化现象加重,品牌已成为客户购房时的重要考虑因素。
5） 西安道路交通方面的缺陷,致使消费者对项目的区位发展及交通状况很关注。
6） 随着市场的不断发展,消费者已日趋理性,众多消费者都以观望的态度来看待西安的房地产市场,等待着适合自己的产品出现。
7） 城市格局更加明显,如明德门小区、西高新商务区。政府对南郊建设力度的加大,致使南郊已成为西安市民购房得首选区域,甚至长安区的房价也是不断上升。
8） 小高层、高层将成为今后物业的主流,已渐渐被消费者所青睐,在市场上具有很强的竞争优势。
9） 人们生活水平的提高,社区环境、物业品质以被极为重视,高档次的楼盘将引领潮流。
10） 定位高、总价较高的大户型,在市场上销售普遍较慢,相反,方正实用的紧凑小户型在市场上销售状况较好。
11） 工薪阶层的购房已成为市场消费的主流,定位准确的个性化物业倍受青睐。
12） 精装修的商品房已成为西安楼市的一大亮点,此类物业也将是房地产行业的一个发展趋势,当前也已被西安市民所接受。
13） 城市化进程的加快,郊区住宅有很大的市场空间,将直接影响西安的房地产格局。
2) 写字楼物业的市场现状和需求
据悉,西安写字楼超常增量期是在 ,供应量一下子比 猛增187.9%。据不完全统计,当前西安已建成和在建项目大约77万平方米,已建成的有35万平方米,创下了西安写字楼市场发展的一个高峰。
造成当前上述现象的深层次原因:首先,前期写字楼供不应求和高额利润,导致开发商盲目跟风,市场严重过剩。据有关资料显示, 至今,整个写字楼市场总量已经达到150万平方米,消化量只有20%,表现最好的 市场销售量仅为供给量的57%。加上1999年下半年开始,市场出现巨大交易量,市场需求迅速释放。最终导致今天市场平淡。
首先是高新板块,该区域当前共有在销楼盘17个,其价格约有3200-8800元/平方米,均价在6000元/平方米。西安高新区经过 的发展,高新技术产业发展势头依然不减,除聚集了大量有钱有闲阶层和产业新贵为住宅区的建设上起到了很大作用外,随着高新区二次创业浪潮的兴起,高新区的写字楼也成为高新区发展建设的亮点。
西安的另一个写字楼”板块”就是南二环一带,特别集中在二环路上的朱雀路口到西二环以东至西一线,当前城南区域约有写字楼盘37个,其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米,均驾驭约为4800元/平方米左右。仅仅南二环玖从东到西集中了华融国际商务大厦、鹏豪园、蓝溪科技大厦、煜源大厦、世纪星大厦、现代之窗、志城大厦、高科广场、永安大厦、捷瑞大厦等,南二环写字楼的最大优势无疑是交通。
城中板块共有在销楼盘35栋,写字楼占到一半的比例,其售价约为3500—6500元/平方米左右,这和城内的中心区域地位和城市建设发展的历程有关,比如南大街、和平路、西华门十字附近就聚集了(如凯爱大厦、金鑫国际、佳腾大厦、西华数码大厦,和平银座等)许多标志型的写字楼在城区,几年前开发的高档写字楼的中大国际取得了成功,带动了闹市区中高档写字楼的纷纷崛起,如今,城区内已形成三个集中的写字楼街区:钟楼附近,由中贸国际、时代广场、金钟大厦等构成;和平路聚集了金鑫国际大厦、盛唐国际、佳腾大厦等许多新盘正在建设中,西大街,已完成拓宽改造,西大街的写字楼更被开发商看好。
同时,出于利润率的考虑,在一些商业繁华区(如西华门、南大街等区域)出现的写字楼大多是和商业功能结合的,城中写字楼不少的物业功能结合的,城中写字楼不少的物业大量被外地新进的银行、保险公司等机构吸纳,而且不难预测,凭借城中板块优越的地理位置和旺盛人气,一些实力更为强大的外地金融保险、餐饮娱乐机构的进入,定位于商业用途的楼盘大面积甚至整层整栋租购写字楼的情况将会不断发生。以新时代大厦/宏府大厦/金
1)西安写字楼市场几大集中区域的竞争状况
一级商务圈:
钟楼、长安北商务圈:金钟大厦/新时代广场/中大国际/富城大厦/长安国际广场为代表
高新区CBD:高新国际商务中心/丽华科技大厦/创业广场/华晶商务广场/西部电子信息大厦等为代表
南二环金腰带商务圈:以世纪星大厦/高科广场/华融国际大厦/旅游大厦/煜源大厦/志诚大厦/西港国际大厦为代表
二级商务圈:
北经开发商务圈:以凯鑫国际大厦/云天大厦/经发大厦/御道华庭/中环大厦为代表
东关商务圈:以世贸大厦/招商局广场/金鑫国际大厦/佳腾大厦/和平银座为代表
小寨商务圈:以西安国际贸易中心/百隆广场/文化艺术大厦/鼎盛时代/世纪经典

2) 商务集中区的价格趋势
一级商务圈:
钟楼、长安北商务圈:本商务板块共有在销楼盘35栋,其售价约为3500—6500元/平方米左右, 均价在4200元/平米。
高新区CBD:高新板块,该区域当前共有在销楼盘17个,其价格约有3200-8800元/平方米,均价在5500元/平方米。

南二环金腰带商务圈:约有写字楼盘37个,其价格约在3500元/平方米—5800元/平方米,均价为4800元/平方米左右。

二级商务圈:
北经开发商务圈:写字楼共有7栋,其售卖价格在3500—4500元/平米之间,均价在4200元/平米。
东关商务圈:东关十字及东门以内聚集了10多个写字楼,其售卖价格在3800—4500元/平米之间,均价在4000元/平米。
小寨商务圈:小寨作为西安的副都心,也形成了一个商务集中区,其售卖均价在4800元/平米之间。

6、城南区域商务经济市场现状
1)区域商务板块现状
西安一家银行在城南某写字楼买了几层楼,欲将总部设在这里,尽管该银行对传媒保持了沉默,但在业界、在市场犹如一个重磅炸弹在写字楼市场开了锅。”这是冲着城南的南二环商务大道的‘聚焦效应’去的”,更有人预言, ,随着西安城市建设的加快及二环路的全线贯通,城南乃至南二环的写字楼市场竞争进入白热化阶段。
南二环贯穿西安经济交通命脉。经过几年的建设,南二环沿线(雁塔路至昆明路路段)周围聚焦了众多高档俱乐部、宾馆、高尚住宅区。餐饮业、金融业、娱乐业、商业纷纷抢滩南二环,形成浓厚的商业氛围和高素质的人文环境,业已被人誉为西安新经济的”金腰带”,成为展现西安国际大都市日新月异城市建设最新风貌的代表区域。绝佳的地理优势,便捷的交通条件,伴随送走二环路的全线贯通,让南二环的写字楼开发成为焦点,也成为企业抢占市场的最佳商务制高点。
如今,南二环沿线聚焦了众多写字楼项目。中高档写字楼林立,高科广场、志诚大厦、华苑大厦、永安大厦、世纪星大厦、蓝溪科技大厦、煜源国际、华融商务大厦、信息大厦、西部国际广场等数十个写字楼项目分布其间,尤以去年开盘的高科广场、世纪星大厦以24小时办公全力打造国际化商务平台,其每两层通高的中庭景观,强大的信息基础倡导无纸化办公,大厦内部无通讯盲区等特色配套和服务,蠃得市场、热销持续不减;高科广场则以一个集商务、办公、公寓、休闲会所为一体的高智能化综合商务社区受到市场的追捧,开盘数月就已销售过半,煜源国际信托政府配套,西部国际商城以”西安不夜城娱乐”,同样受到市场青睐。
根据西安市城市总体规划,南二环商务大道将与西安CBD联成西安最大的经济商务圈,使西安在未来的经济浪潮中真正成为辐射中西部、全国及至世界区域内的CBD城市。
西部大开发的深入,城市建设的加快,南二环上立交的破土动工,高新区的二次创业,无不失去着南二环经济带的腾飞、CBD商圈的蓬勃发展,南二环在西安大都市经济中的地位举足轻重,影响力与日俱增,南二环已经成为商家必争之地。加之南二环写字楼新项目的上市以及可用于开发土地的稀缺,大批企业将会纷纷在此安营扎寨,抢占先机,提前占领西安最佳商务制高点,看来, 及至今后南二环写字楼市场竞争将更为激烈

2)城南写字楼市场调查
写字楼楼盘个案分析表
世纪星大厦
基本数据:
楼盘名称
世纪星大厦
发展商
老三届集团
工地位置
南二环与永松路交汇处东南角
物业管理
深圳天安物业
公 开
日 期

工程进度
准现房
基地面积
5亩
规划用途
纯商务写字楼
建筑面积
49121平米
销售率
45%
均价
5300元/平米
物业费
5．5元/平米 采暖、空调、 电费、电梯费另算、
联系电话
88243030 88252828
利多:位置优越,交通便捷,商务气氛形成,配套设施良好,广告力度大、面广。自称南二环路标。
利空:当前西安写字间市场竞争大,其机会不佳,又临高新区较近写字间商务楼集中等客观原因影响其销售。
营销主张:
营销概念:数码时代的商务先锋
配置:
A. 24小时办公,全新理念顺应超越巅峰的渴求
24小时----空调、热水、直饮水到户、物业服务、国际商务咨讯、商务会所全面开放
B.强大的信息基础,承传卓越的数字化空间
光纤导入、cisco提供路由器交换机、AVAYA提供的超五类布线设备,IP直拨电话,电话容量 门,最多可扩展至8000门,语言增值功能全,手机无障碍系统全面覆盖,大厦内不无通讯盲区,可接收亚洲1号、2号卫星,提供CNN等国际新闻商务频道。
回路无间断电力系统,总容量3750KVA,每平米电容量100W.
C.高度舒适的办公环境,全面满足商务生活的人性需要
每单元办公空间设有自控式中央空调,新风传送量40-50立方米/小时6部国际品牌VVVF高速电梯,每户预留行政卫生间,每层设有公共洗手间,100- 平米的自由组合写意空间,斥资 万元打造全透明单元式热反射中空玻璃幕墙
D.独特的增值服务系统,缔造商务之旅的恒久伙伴
远程会议系统,配备5种国际语言同声传译系统;员工餐厅、健生房、商务吧;大厦设有自动提款机、小型超市、彩色复印、工程晒图;经理人沙龙、经济论坛及员工培训;

创业广场
基本数据:
楼盘名称
创业广场
发展商
西安高新区创业园发展中心、高新区创业服务中心、西安留学人员创业园
工地位置
科技路中段
物业管理
西安创业物业管理有限公司
公 开
日 期
/3/3

工程进度
准现
基地面积
35亩
规划用途
综合商务写字间
建筑面积
8．56万平米
主力户型
大开间,自由分隔。
主力面积
A区156。93—475。43平米、
B区52。97—448。93平米
起价
4960元/平米/
均价
5400元/平米
销售率
20%
联系电话
88312210 88313619
利多:紧邻唐延路,百米绿化带成为其亮点,配套设施齐全建筑风格很好。未来高新区的发展为其带来很大空间
利空:当前西安写字间市场竞争大,其机会不佳,高新区写字楼竞争严重等客观原因影响其销售。

营销主张:
营销概念:为企业发展加速
配置:
A.创业园发展 倾献
创业广场将创业园发展中心的优越资源进行有效的聚集整合,以全新的目标作引导,为企业构架最真实、最权威、最有意义的聚变平台,帮助企业产生质的飞跃。
B.形象平台,气宇轩昂的建筑价值
创业广场占地35亩,由两组裙楼与二十七层高层主体和地下停车场组成,建筑面积8.56万平米,分A,B,C,D四区,集商务、办公、休闲会所等功能为一体。1830平米的大型室内花园广场,绿化率高达38%,整体建筑密度:39%,容积率:3.66。
C.区域平台,CDB核心
创业广场地处西安高新技术产业开发区科技路与高新路交汇处,矗立于CDB的核心区域,享受高新区技术、人才、政策等优秀资源,无论是商务的周边配套,都完善优异,便利自然显露,尊贵由内而发。
D.政策平台,企业飞速的权威保障
在创业广场享受到包括企业信贷担保服务、专项配套资金、风险投资资金和房价优惠等扶持政策,是企业进取、发展、创造价值的最有力的政策平台。
E.管理平台,伙伴型服务同心成就未来
为企业提供扶持基金:项目包装、项目推广、产品宣传、市场开拓等管理咨询服务;同时指导企业建立健全的企业组织结构,进行投融资活动,定期免费培训专业技能、热点话题及最新政策等创业知识。
F.硬件平台,国际标准金牌配置
5A级写字楼水平:千兆光纤接入,自控、安防系统严谨缜密,公共系统、变配电系统、给排水系统均采用全方位实时监控,安全便捷;13部名牌电梯,等候时间小于40秒,四管式中央空调,国际标准金
高科广场
基本数据:
楼盘名称
高科广场
发展商
高科房产
工地位置
高新四路与南二环交汇处东南角
物业管理
高科物业
公 开
日 期
/9
工程进度
现房
基地面积
34亩
规划用途
综合商务写字楼
建筑面积
8．7万平米
主力户型
大开间,自由分隔。
销售率
50%
均价
均价6000元/平米
物业费
14元/月/平米(内含6元空调费:3个月的制冷和4个月的采暖)
联系电话
8471111 8472222 8311585
利多:建筑风格现代,外立面简捷明快,一气呵成。交通便捷,高新区的北大门口,地理位置优越。
利空:当前西安写字间市场竞争大,其机会不佳,又临高新区较近等客观原因影响销售。

营销主张:
营销概念:酒店式.NET.商务区
A.高科广场 国际品质商务空间
B.高科广场 揭示西安未来城市精神
价值的第一要素,南二环路---今日西安之交通大动脉,高新四路-----西安高新区通往城区的口岸,高科广场占据二者之黄金交点,雄踞高新区北大门,坐拥显赫地段,贵如金钻.
C.历练简约主义风格 传承建筑永恒价值
整体线条简洁挺拔,A座主体高近百米,地面以上二十五层,每层建筑面积约1600平米,由建筑面积约1万7千平米的商业裙楼,具备现代化的商务及会议功能,5000平米的楼前大广场,以及可容纳400汽车的地下、地上停车场,光纤入楼的高速信息网络的传输系统和酒店式的物业管理服务。气宇轩昂,中空式大堂,宽敞气派,休闲连廊,唯美自然的生态景观,人性化的内部空间,大厅中独具匠心的观光电梯,平添出一种节奏美感。
D.现代办公环境 全程商务服务
针对企业对商务配套及设施的需要,高科广场为业主们提供细致入微的全程式商务服务,包括柜台查询,电梯引导,会务安排,协助办理企业工商、税务、保险手续、法律顾问、代订酒店、物流配送、培训讲座等,有效降低企业运营成本,提高公司形象品质。完善的服务体系、便利的服务方式、轻松的服务体验 不用走得太远,在这里------展现。

亚美伟博广场
基本数据:
楼盘名称
亚美伟博广场
发展商
陕西亚美聚源房地产开发有限责任公司
工地位置
南二环西高新四路对面
物业管理
第一太平戴维斯综合顾问有限公司
公 开
日 期
4月

工程进度
准现
基地面积
18．771亩
规划用途
商务写字楼
建筑面积
75563平米
主力户型
三室二厅、大开间,自由分隔
主力面积
138-200平米160-180平米)

销售率
40%
均价
写字间5500元/m2
物业费
1．2元/月/平米
电梯0。1元/月/平米,每层加0。01元/平米/月
联系电话
4249888 4246888
利多:紧邻规划中西郊公园,位于二环与高新四路十字地理环境优越。周遍交通便利,公交车六路
利空:户型较大,户型分区合理,与市场相脱离、项目周遍写字楼较多,写字楼部分不好销售

营销主张:
至高品质 无上尊荣
南二环核心地段,交通畅通快捷,板式高层,一提一户,德国蒂森高速电梯、美国特灵户式中央空调、意大利雷塔然气壁挂锅炉、裙楼顶部设有400平方米室内阳光游泳池、6000平方米绿色中庭。167—227平方米七种户型、 动工兴建”桃源湖畔”-----超大规模西郊水景公园。

高新国际商务中心
基本数据:

楼盘名称
高新国际商务中心
发展商
高新地产
工地位置
高新路与科技路什字西北角
物业管理
自管
公 开
日 期
/10/18
工程进度
准现
基地面积
33.4亩
规划用途
综合
建筑面积
140000平米
主力户型
三房二厅三卫,八套空中别墅(住宅)大开间(商务)
主力面积
251．34平米
销售率
40%
均价
商务楼11000元/平米
住宅楼8100元/平米
物业费
15元/平米/月,采暖4.5元/月/m2
联系电话
8211989 8311800
利多:该项目位于西高新区中心地带,交通便捷,西临海星诚信大厦,北靠高科大厦,东接高新路。是高新区内规模最大,功能最完善的项目。外观设计现代气息浓厚

利空:户型较大,户型分区合理,与市场相脱离、项目周遍写字楼较多,写字楼部分不好销售

营销主张:
营销概念:对接世界500强
风范之一:高新区最核心的地段和CBD中心辐射;
风范之二:国际豪邸、写字楼、大型购物中心三位一体国际商务社区;
风范之三:国际化配置:天幕阔景国际豪邸、高新数码大厦、高新购物中心、国际商务俱乐部、国际会议中心、国际宴会厅、经理人沙龙、观光回廊;
风范之四:全球最大的房地产顾问及投资管理公司仲量联行提供物管服务;
风范之五:西北唯一配备楼顶停车坪的商务中心。

未售楼盘概念新颖情况:
1. 项目:长安国际广场
概念:交融历史与未来 汇聚时尚与品位
总建筑面积:258743平米、是一座集金融、商贸、国际会所、商住公寓智能化办公一体的多功能综合大厦群。
亮点:A.100米高的酒店商住楼
1-2号楼为连体酒店管理商住楼,14层以下设计为现代职能办公,3A级写字楼,15层以上为商住楼
B.85米高办公楼
3号楼,每层面积1500— 平米,8部电梯
C.12400平米商场/1000余辆车泊位

2. 项目:紫薇-LIHO
概念 :紫薇-LIHO成功营造了”气质、灵魂、与众不同”的特性
紧靠南部高新板块主干道,半小时内可快捷抵达都市中心。
融入西北第一大盘紫薇田园都市之中,周边商业文化设施应有尽有,
国际建筑标准,从酒店式大堂、电梯、商务中心到建筑骨架的打造和外立面的装修均按照国际标准打造。建筑风格引入国际潮流理念。88米的建筑高度。

长安路主要商务写字楼个案的具体情况表及分析图:
项目
面积
物业管理
车位
售价
租价
配套设施
主诉求

骊
马
豪
城
100平方米
2元多/月(电梯)

600个 10-13万买断

4500元/平米

共22层,只售不租,送柜机,挂机,厨房卫生间用具。
澳式风格,其中骊马名居为纯板式住宅,一梯两户及两梯两户;骊马公寓为精致标准酒店式户型,精修;骊马中心为现代商务空间弹性空间。布局随楼体(弧形)规划,实用率较高,功能分区合理。小区内有阳光走廊、空中花园、梧桐走廊、草坪等。住宅入口有骊马豪门造型。
有会所、网球场、儿童活动区、大型地下车场等。
飘逸大三通---通透、通畅、通风

世
纪
经
典
160平米

2.8元/平米

300元/位/月 12万买断 地下两层
4100元/平米

35元/平米/月

基于INTERNET的大厦局域网络。100兆光纤入楼,超五类IBM ACS综合布线,客厅卧室均配备DNN专线接口,每户提供二个数据插座,配备”天堂 ”服务管理系统;大厦周围有四束主动式红外电子墙,24小时闭路电视,门禁监控系统,四层以上封闭式管理,对讲系统,IC卡自由出入;壁挂式锅炉,市政供电,配有自动发电设备,天然气管道入户,100多个地下停车位,三表远传系统,客户管理系统
古都首家5A智能酒店型公寓

西安国际贸易中心
108平米151平米61平米
9.3元/月(水电另算)

无固定车位

6700元/平米

40元/平米/月

四部进口日立电梯,一部客货两用电梯,采用双制式大功率进口开立中央空调系统美国赫尼非尔消防报警系统,一千门IDD,全球信息网络系统宽带接入,采用美国MK综合布线系统及楼宇自动化控制系统。采用进口监视系统,双回路专业供电,700千瓦名牌发电机组,800立方米蓄水池一座,设热力中心,CATV接入
入驻小寨国贸 诠释商务典范

鼎
盛
时
代
121.67、216、

住家1.44元/月、办公4.85元/月
108个租金待定

4060元/平米

不租
户式中央空调,壁挂式采暖,5部迅达高速电梯,-----住户、中央空调系统,8部迅达高速电梯----商务会所、中央空调,6部变频扶梯----商业裙楼、沃尔沃柴油备用发电机组,每户均选用三相五线制供电系统
综合布线系统,每户2 个2M接口的宽带网络(中国电信)
有线电视系统(中国广电系统)每户4个电话机接口(中国电信)
100平米多媒体,远程视频会议中心系统、商务会所管理系统、商务中心多媒体查询系统,AS-III型智能停车场管理系统,物业管理智能化系统、闭路电视监控系统、分户可视对讲系统,巡更系统,大厦红外线周界防范系统,自动火灾报警系统,自动喷淋系统。
商务先锋---体会超然
富
城
大
厦
120平米、140 平米
13元/月(含中央空调)

200元/个/月

5900元/平米

45元/平米/月

美国奥的斯客梯三部,美国约克机组中央空调,地下车库、立体车库、宽带网,卫星电视保安电视监控,10KV双回路供电电源,GCS型柜,双管路供水24 小时热水供应。中央电子安防系统,立体式防范系统,电视监控系统,市内报警系统,紧急电力供应,消防报警。。。。。
公寓式智能化写字楼
百
隆
广
场
109-361平米、
2.9元/月、采暖6元/平米

150元/个月地面50元/个/ 月
4300元/平米

20-25元/平米/月

小寨什字东100余米,距省体育场仅一站路程,周围高校和商贸人潮云集,有数条公交车在此停泊,省历史博物馆、大雁塔近在咫尺。
商务空间的先锋时代
华
融
大
厦
户型齐全

10元/平米/月

紧张

5000元/个/平米

50-60元/平米/月

地下一、二层为水池,泵房、变配电房,停车场、自行车库。地上一—四层为多功能商业用房,四层裙房总高18.10米屋面层为空中花园、”水晶丽景”等,高速宽带、中央空调系统及楼宇自动化、信息自动化、办公自动化、烟感喷淋、安全防范等5A智能系统。
古都魅力。震撼环宇。时代先锋。华融大厦
泛
美
大
厦
102---186
电费:0.8元/度
150元/个/月、
4800元/平米
30元/平米、
(含全部)
4部进口电梯,中央空调,程控电话插座及有线电视系统,天然气,自备发电机组,蓄水池
21世纪商住办公新典范

(表二)
项目
面积
物业管理
车位
售价
租价
主诉求
世
家
星
苑
108平米—175 平米

写字间:1.85元/吨(水费)、采暖中央空调:6元/平米/月、物业:3元/平米/月商住:1.75元/吨(水费)、0.98平米/度、壁挂式锅炉
地上150元/个/月、地上100元/个/月

40元/平米/月(写字间)、30元/平米/月(商务)
豪华、时尚的,与尊贵相逢
高尔
夫
花园
均有

100元/月/户(电梯费以使用情况各户分摊)
紧张

4100元/平米

18-25元/平米

快捷、休闲的办公场所
嘉汇
大厦
均是毛胚房
中央空调6.7元/月物业:4.1元/月
十几个(已全被买断)
4700元/平米
50元/平米
商务时代

3)长安北入住情况调查
据不完全统计,长安北的市场供应量累计已达到26.3万平方米,占到西安写字楼总供应量的五分之一。但令人惊奇的是截止 4月中诚大厦和中信大厦市场收盘后,没有震撼力的高档写字楼登陆长安北。 当前竣工、在建的项目有丝绸大厦和奥林匹克大厦二期。丝绸大厦地块属于划拨土地,权属不清晰,只租不售。奥林匹克大厦一期成功销售后,二期五证不全,销售不很理想,当前定位为酒店重新设计包装。

楼盘名称
入住率
入住企业
中陕国际大厦
入驻企业38家,大楼入住率为80%以上

律师事务所、进出口公司、劳务输出、科技公司、基础工程公司、国际技术合作公司、培训中心、地产公司、经销代理公司分销商、工贸公司、西北猎头公司、交通工程公司、旅行社、智力咨询、中陕国际公司办公自留部分 。
丝绸大厦
入驻企业2家,大楼入住率为10%
西部网通、餐饮、自用两层。
富城大厦
中城大厦入住企业40家,中信大厦入住企业51家,大厦入驻率75%以上

外资企业、环境科学设计研究院、机电制造、制药、中石油、环境设备、生物科技、电子、装饰公司、外地驻陕办事处、印务公司、广告公司、文化传播公司、出入境公司、中信实业、建筑企业、管理机构、工贸公司、科技公司、律师事务所、礼仪公司等 。
泛美大厦
大厦共入驻企业,近100多家,入驻率90%

西安电视二台、房地产、机电公司、电子公司、科技公司、工贸公司、投资管理公司、设计公司、广告公司、中国人寿保险公司、国信证券、外地西安分公司、办事处 。
世家星苑
大厦3-4层为纯商务主楼均为商住商务,使用面积占80%,居住使用面积10%左右,项目入驻率为90%
影视公司、文化传播公司、影响器材、生物科技、展览、贸易公司、旅游公司、食品机械、农业科技、策划公司、外地西安分公司、广告公司等。
长兴饭店
项目为一家招待所因为特殊的位置已成为中小企业办公驻地当前按照3、4、5写字间出租出租率为85%以上

科技有限公司、华泰财产保险公司、电梯公司、海派出国留学公司、法律事务所、会计事务所、软件公司、电子公司、旅行社、公证处、科技公司、礼品公司、美容实业公司、按摩减肥中心、医疗器械、快递公司、票务公司、旅游公司等 。
亚建高尔夫花园
入驻企业50余,出租率85%

展会、广告公司、房地产公司、代理公司、律师事务所、电脑制版公司、物贸公司、体育用品公司、证券公司、出版社、科技公司、咨询公司、工程公司,其中广告公司占50%。
太平洋大厦
入驻企业23家,出租率100%
证券公司、保
奥林匹克大厦
奥林匹克大厦一期入驻企业52家,出租率80%
奥林匹克大厦二期,当前底商在招商,整体在做酒店装修。

(表三) (表四)

(表五)

长安北路区域经济
区域现状:
定位于长安路黄金中轴线高度智能化办公空间。长安中路经过十几年的发展已经形成了以服务行业企业为主体的功能区,其中又以中小型公司居多,这些事物型特色的公司,主要表现为脑力劳动居多,对办公空间的智能水准要求较高,该地区市政配套齐全,人口密集商务气氛较活跃,距城区繁华地段举步之遥。大有一种闹中取静的感觉,是办公的极佳地段,具有很好的发展空间,对办公环境有一定要求的公司会首选该地段.。
当前,长安北路上写字楼市场供需7大症结:
症结一:长安北缺乏代表中轴龙脉/金融街形象和精神需求的商务大厦
症结二:长安北商务圈 —— 近3年的市场供应空白期市场问题——地旺人旺楼不旺。
症结三:长安北的写字楼产品结构层次低,没有定级写字楼、广场式商务社区和主题楼宇,甲级写字楼只有富城大厦,最多的就是乙级写字楼和普通的准写字楼。
症结四:长安北的商务群体构成存在断层,大不大,小不小,写字楼的适应度低。
症结五:长安北特色的商务群体成长在不是很特色的商务圈,缺乏个性楼盘和个性主题的楼宇。
症结六:长安北缺乏真正属于主流群体的商务环境,她们对软硬件功能需求大,支付能力弱。
症结七:长安北写字楼品类单一,产品商业化开发低,对整体市场的潜力估计不够, 对新兴的市场群体关注不够,比如对写字楼投资型模式的忽略。

8、项目的SWOT分析
1） 项目的优势分析
地理环境优势:位于市中心长安北是西安的龙脉是西安城市经济文化的中轴紧靠南梢门黄金十字土地资源稀缺,投资升值潜力大周边城市配套完善商务环境优越。
交通便利:位于西安市中轴线主干道,多达22条公交线路汇集,四通八达。
人气足:地处黄金地段,周边办公氛围较好,未来投资升值潜力较大,是多数企业、投资者首选之地。
浓厚的商业氛围:该项目位于城市中心商务圈,属西安为数不多的商业繁华地带。
2) 项目的劣势分析
交通拥挤严重
停车难度大
长安北的商务形象不鲜明突出
长安北写字楼品类单一,产品商业化开发低
3) 项目的机会点
西部大开发,西安大发展的良好经济环境
长安国际广场的市场启动为本案营销进行了很好的市场预热
市场虽有巨鳄出现,但2年来的市场供应空缺为本案提供了良好的机遇
长安北的特色楼盘缺少,个性商务以及服务当前处于空白
4) 项目的威胁点
周边新开发楼盘形成的市场竞争的威胁
城市化发展新兴商务区的崛起
龙脉长安北商务形象的式微和现存的交通压力
城市区域经济环境的封闭性,大中国总部经济滞后。
写字楼商务市场市场营销环境疲软,市场严重过剩
写字楼市场租大于售,以租为主的消费购买格局
9、产品的SWOT分析
1) 产品的优势分析
项目楼前18米开阔广场
楼层商务及配套功能规划合理
单层面积适度,大面宽小进深能够自由分割
5A智能配置/独有的双会所配置/中央空调/新风增氧/立体消防安防系统
地上地下停车位,保安全天监控服务
豪华大堂/大气的电梯间
每层都有能够进行商务功能延伸的空间
2） 产品的劣势分析
建筑体量小,无法形成商务社区效应
18层的建筑高度无法从城市形象上获得一种认同价值
3) 产品的机会点
建筑体量小,市场压力小,去化能力强
配套较齐全,适合该区域客层的商务办公需求
楼前18米广场创造绿色办公氛围
充分的停车位缓解了业主的停车困难
能够自由组隔的办公空间使业主有更多的置业选择
4) 产品的困难点
道路拥堵严重,增加了商务办公的通勤成本和时间成本,
本项目的外立面无现代感
本项目门厅与大堂较为狭窄,视觉的通透力较差

10、项目的产品规划调整建议
天际线的设计建议:天际线的设计要对天空有一定延伸,不要出现嘎然而止的视觉遗憾。在延伸中和18层功能进行互动,能够处理成空中花园的挑空挑高设计。

建筑外立面的设计建议: 建筑外立面的设计不要追求现代建筑的玻璃幕,我公司认为尽可能从西安人审美角度出发,1—3层的设计要达到典雅、大气和通透感的效果。4—18层的设计要简洁明快,有强烈的线条感,体现出德式的包豪斯大开窗工业化特色风格。

门厅与大堂的建议: 门厅的设计强化视觉的通透性,张扬出现代主题商务的文化气质。大堂的设计是对门厅的一种延续,但要表现出一种内敛的商务气韵。

物业配置规划建议:
1) 硬件部分
l 24小时分户计费的中央空调
l 1000M极速光纤规划,适应网络技术高速发展,提供100M宽频互动网络
l 专线直接证券交易所,尊享大户室待遇
l 一卡通管理自动化系统、非接触IC卡门禁管制系统
l 设置GPRS系统,通讯无信号盲区
l 电梯间内设置液晶显示屏,播放商务信息、即时新闻,特设背景音乐系统,营造轻松商务环境
2) 5A智能
l BAS楼宇自动化系统
² 中央空调系统
² 冷冻机组系统
² 给排水系统
² 变电系统
² 照明系统
² 电梯系统
² 公共广播系统