住宅楼建设项目合约策划报告.doc

中海**园三期A区项目
合约策划报告
一、项目概述
中海**园项目位于中山市沙溪镇，项目占地约30万m2，总建筑面积约33万m2，三期总占地约190755 m2,总建筑面积223234.04m2，其中三期A区建筑面积为109410.18m2。
三期A区项目计划开工日期为2007年06月25日，竣工日期为2008年08月7日，总发展时间历时402天。
二、合约策划综述
（一）目的
为预控、指导下一步的工程管理，协调合约各方关系，控制成本管理工作，有必要在项目前期阶段制定出良好的合约管理体系、合约工作计划表等，以确保相关的节点目标和成本控制指标得以实现。
（二）合约分判总体思路
1. 本项目拟采用不完全总承包模式。
2. 土建总承包需完成主体结构施工内外粗装饰施工，并承担现场全面管理及协调的责任。
3. 指定分包范围 （见架构图）。
4. 甲供材范围 （见架构图）。
5. 合同模式：原则上采用施工图招标，总价包干的模式。
6. 特殊项目，如白蚁防治、房地产测绘、管道煤气、有线电视等垄断行业，采用议标的形式直接委托，对其报价进行核价和谈判。
7. 工程招标前，项目部应编制现场要求，明确工期、工程范围；设计管理部应详细明确工料标准，特别是甲指乙供材料，应提前确定品牌、规格，便于投标单位的准确报价以及我司的成本控制。
8. 工程招标前，合约管理部必须组织项目部、设计管理部、发展管理部等
相关部门对投标单位进行考察和选择，考察合格后方可进行投标报价。原则上每个工程必须由三个以上合格单位进行投标报价。
9. 为了控制造价，分判工程在评标时会根据报价情况及实际需要进行二次、三次报价以及议价等程序，原则上是合理低价中标。
10. 投标单位在回标时，必须按我方要求提交用于该工程的主要材料样板供我司审核，并需经设计管理部书面确认。工程定标后，所有样板必须封板并妥善存放于项目部。
（三）合约管理架构
见下页图1：中海**园三期A区项目合约管理架构图。
（四）标段划分
根据三期A区项目的平面布置图及物业特性，为了便于项目部的现场施工管理，同时考虑售楼展示节点的进度要求及本工程的资金和劳动力投入量，拟将三期A区项目分为两个标段，具体标段划分见附件（二）。
（五）时间节点控制思路
时间节点的控制原则是以项目发展总体计划及销售节点控制为根本控制点，根据设计出图及样板确认计划安排具体的合约分判时间节点计划。
在工作开展之前与设计管理部、发展管理部等部门进行良好的沟通，对彼此制定的时间节点计划之间的冲突进行协调处理；在工作开展过程中，要随实际项目发展进度对合约时间节点计划进行动态调整，并要求严格执行。一旦出现部分工序的延误，要及时分析原因，寻找补救对策，尽最大可能使合约管理工作不影响到整体项目发展。

中山市**房地产开发有限公司

图1：中海**园三期A区项目合约管理架构图
合约关系
合约关系
合约关系

场地平整及主干道主排水工程
挡土墙工程
土建总承包

现场照管
现场照管
现场照管
现场照管

详勘工程
常规水电
文 化 石
议标工程
甲供物资
水电分包
土建装饰分包

桩基础工程
消防工程
外 墙 砖
管道煤气
有线电视

栏杆工程
铝合金门窗及百叶
高低压配电及环网
屋 面 瓦
房地产测绘

入户门工程
智能化工程
室内开关箱、配电箱
电信工程

白蚁防治
入户大堂、电梯间及楼梯间装修
车库门工程
电梯安装
户外管线给排水
抛光砖、仿古砖
无负压变频供水

信报箱工程
水景水电
阀 门

样板房装修
园林水电
电梯采购

其他道路工程
双壁波纹管、UPVC排水管、PVC电线管

绿化工程
园林工程
发电机及环保处理
园林灯具

道路划线
样板房橱柜厨具

外墙涂料工程
售楼处装修工程
样板房软装

幼儿园设备
标识系统
套餐装修工程
样板房空调

样板房家具采购
儿童娱乐
康体设施

（六）工程量清单编制原则
1. 工程量清单由合约管理部根据《中海地产房地产开发成本科目》及ERP系统要求进行编制。
2. 对于总价包干的合同，合约管理部在招标时发放的工程量清单只列出工作项目，由投标单位在投标过程中、回标之前上报具体的工程量。合约管理部对造价权重大的清单项目进行计算、再与各家投标单位工程量进行综合比较，分析其合理性，对于其它清单项目进行对比分析，根据实际情况必要时结合招标图纸进行计算复核。
3. 对于综合单价包干的合同，先由合约管理部对工程量进行计算，再发放给投标单位进行报价。实际工程量在结算时按实计算。
4. 本期项目开发过程中的合同在无特殊情况下，原则上都将采用总价包干的形式。
（七）工程价款支付
1. 本项目的工程合同一般情况下按月支付工程款，当期扣除保留金，除特别说明外不予支付预付款。本期项目工程的保留金一般为10％，保修金必须在5％或以上。即A类付款方式。
2. 物资材料类及设备类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的70%，在该分项工程最终验收以后支付至工程总价的95%，留5%保修金。即B类付款方式。
3. 对于垄断工程如有线电视、管道煤气、房地产测绘等，原则上按照与工程合同的付款方式相同（A类付款方式），如果情况特殊，付款方式需要重新定义，由双方协商决定，即C类付款方式（特殊定义付款方式）。
4. 零星工程合同或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；即D类付款方式。
5. 对于工期较短或时间要求较紧的工程合同，如装修工程、售楼前期工程等，可根据情况采用里程碑付款，在工程完成60％时支付一次进度款，当期扣除10％保留金，在工程竣工，进行合同结算时再支付结算款，扣除5％的保修金。即E类付款方式。

6. 对于集中采购合同，根据集团公司采购合同的需要进行付款。即C类付款方式（特殊定义付款方式）。
7. 对设计变更和工程签证的工程量进行即时审核确认，对变更价款原则上在结算时集中处理，有特殊情况的一事一议。
8. 工程结算在无特殊情况下，总包工程在具备结算条件后三个月内完成结算工作，分包工程在具备结算条件后一个月内完成结算工作。
（八）前置工程合约分判
1. 为配合营销宣传和客户积累，展示区域将争取尽早施工。其中，可能涉及到装饰及示范区景观工程。如果在招标时该工程的施工图能提前完成并具备招标时间的，将采用总价包干的形式分判。如果不具备完整施工图的，采用单价包干形式分判。
2. 售楼准备工程的合约分判计划时间节如下：
（1）、样板房、样板区及售楼通道确定：2007.07.20；
（2）、样板房完成时间：2007.12.03；
（3）、展示区封闭时间：2007.12.03；
（4）、三期A区竣工备案时间：2008.08.18；
（九）不利因素分析及应对措施
1. 加上工期较紧，对合约分判的速度和质量要求较高；
2. 合格承建商资源不足，要在招标前完成所有队伍考察，工作量较大；
3. 如果出图时间不能保证，将导致单价合同增多，结算的工作量加大；
4. 工料标准的确定如果不能保证，将引起现场修改变更及现场签证的增加，不利于结算和成本控制。
三、招标分判
（一）招标分判概述

表1：中海**园三期A区项目合约分判计划表
工程类别
分判工程名称
分判单位
招标方式
价款形式
报价模式
付款方式
设计样板
投标样板
备注
前期工程
场地平整及主干道、主排水工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

岩土工程
孤石处理
分包1家
邀请招标
单价包干
二次报价
A类
无
无

基础工程
基础工程（含打桩）
分包1家
邀请招标
总价包干
（打桩部分为单价包干）
多次报价
A类
无
无

结构建筑工程
主体工程
总包2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

铝合金、百叶窗制安工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

栏杆工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

外墙涂料工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

白蚁防治工程
分包1家
邀请招标
单价包干
二次报价
A类
无
无

文化石采购
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
需要
需要

外墙砖采购
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
需要
需要

屋面瓦采购
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
需要
需要

铝型材采购
甲供1家
直接委托
单价包干
无
C类
需要
需要
集中采购
入户门制安工程
甲供1家
邀请招标
总价包干
无
C类
无
需要

车库门制安工程
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
无
需要

入户大堂、电梯间、楼梯间装修
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要

信报箱工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
D类
无
需要

水电工程
常规水电工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

室内开关箱、配电箱采购
甲供1家
邀请招标
总价包干
多次报价
B类
无
需要

户外管线及给排水
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

阀门采购
甲供1家
直接委托
总价包干
无
C类
无
需要
集中采购
电梯工程
甲供1家
直接委托
总价包干
无
C类
无
无
集中采购
发电机及环保处理
甲供1家
直接委托
总价包干
无
C类
无
无
集中采购
双壁波纹管、UPVC排水管、PVC电线管

甲供1家
直接委托
总价包干
无
C类
无
无
集中采购
配套工程
消防工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

无负压变频水泵采购、安装
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
无
无

高低压配电及环网工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

智能化工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
无

标识系统制安工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
D类
无
需要

道路划线及交通设施工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
D类
无
需要

儿童娱乐、康体设施采购、安装
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
无
无

幼儿园设备
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
无
无

电信工程
政府指定
直接委托
总价包干
核价
C类
无
无

管道煤气工程
政府指定
直接委托
单价包干
核价
C类
无
无

有线电视工程
政府指定
直接委托
总价包干
核价
C类
无
无

室外工程
室外其他道路工程
分包1家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
需要

园林工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
需要
需要

绿化工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
多次报价
A类
无
无

园林水电工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
A类
无
需要

水景水电工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
A类
无
需要

卖场工程
样板房装修工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
二次报价
E类
需要
需要

套餐装修工程
分包1-2家
邀请招标
总价包干
二次报价
E类
需要
需要

售楼处装修工程
分包1家
邀请招标
总价包干
二次报价
E类
需要
需要

抛光砖、仿古砖采购
甲供1家
直接委托
总价包干
无
C类
无
需要
集团采购
样板房空调采购（可能为中央空调）
甲供1家
邀请招标
总价包干
二次报价
B类
无
无

样板房灯具采购
甲供1家
邀请招标
单价包干
二次报价
B类
无
无

样板房家具采购
甲供1家
邀请招标
单价包干
二次报价
B类
无
无

样板房软装采购
甲供1家
邀请招标
单价包干
二次报价
B类
无
需要

样板房橱柜厨具采购
甲供1家
邀请招标
单价包干
二次报价
B类
无
需要

其他工程
房地产测绘工程
政府指定
邀请招标
单价包干
核价
D类
无
无

备注：付款方式——
A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的90%，在该分项工程最终付款以后支
付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最
终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：垄断工程合同、集中采购合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
D类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
E类：里程碑付款，在工程完成60％时支付一次进度款，当期扣除10％保留金，在工程竣工，进行合同结算时再支付结算款，扣除5％的保修金。
*号：表示有预付款。

表2：中海**园三期A区项目招标时间节点计划
项 目
出施工图
工程量清单及招标文件
编制结束
招标单位资
格审查完成
发 标
回 标
定 标
开 工
备 注
场地平整及主干路、主排水
2007.05.31
2007.06.06
2007.06.06
2007.06.07
2007.06.11
2007.06.22
2007.06.23

基础工程（含打桩）
2007.07.10
2007.07.12
2007.07.14
2007.07.15
2007.07.18
2007.07.20
2007.08.10

主体工程
2007.06.30
2007.07.01
2007.07.02
2007.07.02
2007.07.22
2007.08.14
2007.08.20

铝合金、百叶窗制安工程
2007.08.24
2007.08.24
2007.08.25
2007.08.29
2007.09.15
2007.09.21
2007.09.28

栏杆工程
2007.08.31
2007.08.31
2007.08.31
2007.09.01
2007.09.10
2007.09.15
2007.09.25
10天供货
白蚁防治工程
--------
2007.06.25
2007.06.26
2007.06.26
2007.06.29
2007.06.30
2007.08.01

文化石采购
2007.08.23
2007.08.24
2007.08.30
2007.09.03
2007.09.10
2007.09.15
2007.10.15
30天供货
外墙砖采购
集中采购
------
------
------
------
------
------

屋面瓦采购
2007.08.23
2007.08.24
2007.08.24
2007.08.25
2007.09.03
2007.9.10
2007.10.12
20天供货
发电机及环保处理
集中采购

20天供货
双壁波纹管、UPVC排水管、PVC电线管
集中采购

5天供货
入户门制安工程
2007.07.31
2007.08.10
2007.08.10
2007.09.10
2007.09.25
2007.10.10
2007.11.15
30天供货
车库门制安工程
2007.07.31
2007.08.10
2007.08.10
2007.9.15
2007.09.20
2007.09.25
2007.10.15
20天供货
入户大堂、电梯间、楼梯间装修
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.18
2007.11.15
2007.12.15
2007.12.30
2008.01.5

信报箱工程
2007.10.09
2007.10.10
2007.10.12
2008.4.19
2008.4.25
2007.4.30

7天到场
常规水电工程
2007.06.30
2007.07.02
2007.07.04
2007.07.04
2007.08.10
2007.08.22
2007.08.27

室内开关箱、配电箱采购
2007.08.31
2007.08.31
2007.08.31
2007.08.31
2007.09.5
2007.09.8
2007.09.23
15天供货
户外管线给排水工程
2007.08.31
2007.09.1
2007.09.01
2007.09.01
2007.09.10
2007.09.20
2007.09.25

阀门采购
集中采购
------
------
------
------
------
------
30天供货
电梯工程
集中采购
------
------
------
------
------
------
40天供货
消防工程
2007.07.30
2007.08.02
2007.08.04
2007.08.25
2007.09.5
2007.09.10
2007.09.10

高低压配电工程
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.16
2007.09.17
2007.09.21
2007.09.25
2007.10.15

智能化工程
2007.07.20
2007.07.22
2007.07.24
2007.08.30
2007.09.15
2007.09.25
2007.09.26

标识系统制安工程
2007.11.10
2007.11.12
2007.11.15
2007.11.16
2007.11.23
2007.11.30
2007.12.01

道路划线及交通设施
2007.07.20
2007.07.22
2007.07.25
2008.04.19
2008.05.15
2008.05.19

电信工程
2007.07.31
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.05
2007.08.30
2007.09.25

管道煤气工程
2007.07.31
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.05
2007.08.30
2007.9.25

有线电视工程
2007.07.31
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.02
2007.08.05
2007.09.30
2007.10.25

室外其他道路工程
2007.08.31
2007.09.29
2007.09.29
2007.09.30
2007.10.08
2007.10.26
2007.11.03

园建工程
2007.09.07
（售楼区）
2007.09.08
2007.08.08
2007.09.10
2007.09.25
2007.09.30
2007.10.01

2007.09.25
（其他区域）
2007.09.26
2007.09.26
2007.09.29
2007.10.23
2007.10.29
2007.11.01

绿化工程
2007.09.07
（售楼区）
2007.09.08
2007.08.08
2007.09.10
2007.09.25
2007.09.30
2007.10.01

2007.09.25
（其他区域）
2007.09.26
2007.09.26
2007.09.29
2007.10.23
2007.10.29
2007.11.01

园林水电工程(含水景)
2007.08.26
（售楼区）
2007.09.16
2007.09.16
2007.09.17
2007.09.22
2007.09.25
2007.10.01

2007.10.10
（其他区域）
2007.10.10
2007.10.10
2007.10.10
2007.10.25
2007.10.29
2007.11.01

样板房装修工程
2007.09.07
2007.09.07
2007.09.07
2007.09.07
2007.09.30
2007.10.05
2007.10.07

抛光砖、仿古砖采购
集中采购
------
------
------
------
------
------

样板房洁具采购
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.26
2007.09.30
2007.10.10

样板房家具采购
2007.09.15
2007.09.17
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.26
2007.09.30
2007.10.20

样板房空调采购（可能为中央空调）
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.23
2007.09.30
2007.10.10
10天供货
样板房软装采购
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.26
2007.09.30
2007.10.10
10天供货
样板房橱柜厨具采购
2007.09.15
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.26
2007.09.30
2007.10.10
10天供货
房地产测绘工程
2007.07.01
2007.07.07
2007.07.07
2007.07.08
2007.07.15
2007.07.20
2007.07.23

（二）招标分判详述
1、总包工程分判
1.1招标安排
1.1.1有关时间节点
出图时间：2007.06.30；工程量清单及招标文件编制：2007.07.01；招标单位资格审查完成2007.07.02；发标： 2007.07.03；回标：2007.08.30；定标：2007.08.18。
1.1.2标段划分

三期A区总包工程拟分为两个标段。
1.1.3投标单位的选择
投标单位数量：提前考察6～8家投标单位，最后选择5～6家符合条件的投标单位参加投标。
1.1.4招标文件的编制
总包工程招标前，项目部应编制现场要求，明确工期、工程范围，尤其是总包单位与分包单位的工作界面；设计管理部应详细明确工料标准，特别是甲指乙供材料，应提前确定品牌、规格，便于投标单位的准确报价以及我司的成本控制。
1.2招标范围
报价范围为标段内的土方工程、基础工程、主体结构工程（包括机电工程的预埋件）、建筑工程、防水工程、外墙装修，以及为完成以上工程所需要的临时工程，如场地平整、临时水电、临时围墙、临时道路、临时设施等，对其他的专业分包的管理费按包干的性质报价。
甲供材料包括：文化石、外墙砖、屋面瓦。
1.3评标与定标
1.3.1合约管理部开标后对商务标进行具体分析，同时，项目部对技术标进行评定；设计管理部对材料样板进行评定；合约管理部综合以上评审意见后形成评标报告并提交合约管理小组。
1.3.2合约管理小组开会讨论通过并确定最后的中标侯选单位。一般情况下，原则上合理低价中标。
1.4合约要求
1.4.1总包合同采取总价包干的形式，设计变更除外。以工程量清单的形式进行投标报价，按量价分离原则，根据工程量清单和综合单价费率，按市场公平合理单价体系确定承包总价。
1.4.2指定分包及甲供材可于招标时以暂定工程量形式计入总包合同总价。待详细设计图出来后再另行分判。
1.4.3总包在进入现场后，即承担整个项目总包的职责。在合约体系上，所有其他专业的单位都为它的指定分包单位。总包须负责
整个项目的工程进度、质量，业主方主要管理、督促、协调总包。
1.4.4总包的合约内容理论上应包含本工程全部内容，即应包括结构、粗装饰、精装饰指定分包、综合机电指定分包（又分弱电、电梯、污水处理等）、室外工程指定分包等。
1.4.5由业主方在招标时明确指定分包工程内容，同时招标时以暂定金额形式计入总包合同总价，总包投标时一次性收取照管费，并申报照管费比例。在总包确定后，根据设计情况及工程进度，完成各指定分包单位的招标。
1.4.6工期控制：结合展示区开放时间及售楼时间设定工期控制点，总包单位在此控制点的要求下细化每个分项工程、每周工作的计划。项目部及合约管理部根据总包单位上班的阶段计划严格控制，在合同中约定奖罚标准，如果在施工过程中发现工程进度滞后，要及时发出警告或工期罚款通知。
2、分包工程分判（包括指定分包）
2.1土建装饰类分包工程
2.1.1桩基础工程
招标范围：桩基工程
投标单位：3-5家
合约形式：单价包干，工程量按实结算
桩基单位在总包单位确定后即纳入总承包管理体系内，全面接受并服从总包单位的管理。
2.1.2铝合金门窗、百叶窗工程
招标范围：铝合金门窗、百叶窗工程的制作、安装，包括门窗的收口、堵缝，铝合金型材由我司甲供
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干
中标单位需向我司提供履约保函，等所有材料进场后归还。设计管理
部需在招标前明确工料标准，如五金件的品牌、玻璃的厚度、门窗表面的处理方法。
2.1.3栏杆工程
招标范围：所有室内栏杆及阳台栏杆的制作、安装
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干
栏杆工程的关键控制点在于管材、油漆的用料、防腐防锈处理工艺、油漆的喷涂工艺，以及现场安装后的接头处理。设计管理部、项目部需明确工料要求、防腐防锈的方式，以及现场的施工工艺。
2.1.4入户门工程
招标范围：入户门的制作、安装，包括门锁、五金件的安装及所有门洞的塞缝。收口由总包单位完成
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干
入户门工程的关键控制点，除了门扇本身的用材、制作工艺之外，门锁、五金件的用料、表面油漆的工艺、成品保护措施也比较关键。门锁、五金件要注意其档次及防锈能力，表面油漆要考虑到以后维护的便利，入户门在业主收楼前很容易发生表面损伤，如果是表面是聚氨酯烤漆的话很难进行局部修补。
2.1.5大堂装修工程
招标范围：入户大堂、电梯间、楼梯间等装修，包括灯具的供货、安装，信报箱、公告栏等指定分包工程的收口封边。抛光砖、仿古砖、灯具由甲方提供
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干。
2.1.6信报箱工程
招标范围：信报箱的制作、安装，收口由装修单位完成
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干。

2.1.7白蚁防治工程
属于垄断工程，采用议标的形式
合约形式：单价包干。
2.1.8样板房装修工程
招标范围：样板房的硬装工程，包括样板房橱柜和厨具、洁具。样板房软装及样板房空调另行采购
设计师的方案对样板房的影响很大。设计方应该在设计前对产品的档次、造价范围有较为清晰的概念。建议设计管理部在设计合同中加入造价范围，进行限额设计
另外，装修产品种类繁多，进口产品与国内产品的价格差距较大，但很多国内产品在观感上已经非常接近进口产品。建议在招标送样中，鼓励投标单位在保证效果的基础上，加送价格较低但质量相当的替代品供我司参考。
2.1.9车库门工程
投标单位：3-5家
合约形式：总价包干。
2.2水电类分包工程
2.2.1常规水电工程
招标范围：
（1）给水工程
小区市政单体给水接驳口至建筑物单体内的主给水管敷设、冷热水管敷设；给水管穿墙体与楼板所需孔洞的预留、塞缝及防水处理；总水表及分水表的供货及安装；每户阳台安装一个DN15水龙头（含供货）。户内其它洁具与水龙头不安装，预留给水管口用堵头堵好。
（2）排水工程
图纸中单体接驳口至单体内所有排水管（雨水、污水、空调排水）敷设、排水井与雨水口制作、雨水口地漏的供货及安装、排水管穿墙体与楼板孔洞的预留、塞缝及防水处理；空调循环管孔洞预
留等。
（3）强电工程
单体建筑物的电表箱至建筑物内所有电缆管预埋、单体电表箱安装及配线、户内电源箱安装及配线、单体内电线管及电线敷设、防雷敷设、电源插座及开关安装、户内普通灯泡安装，电表的安装不包括在内。
（4）弱电工程
智能化管、监控管的敷设、单体总进户管预埋、接线盒的预埋；
电信网络管敷设及穿线、电话网络插座安装、单体总进户管预埋、接线盒预埋；
有线电视管线敷设及穿线、电视插座安装、单体总进户管预埋、接线盒预埋；有线电视梯间设备（分支器、放大器、有线电视闭路线）不包括在内；
弱电包括单体内弱电箱安装。
工程内容还包括水管打压试验、各设备安装调试、对甲方物业管理人员必要的培训、整个管理系统的联动调试及验收合格等全部工作内容。
甲供材料：户内配电箱、弱电箱、电表箱、网络线、电视插座、电话插座、电信插座、视频线、电话线、发电机、UPVC排水管、双璧波纹管、PVC电线管。
投标单位：3-5家（其中发电机、UPVC排水管、双璧波纹管、PVC电线管为集中采购，不需要投标单位）
合约形式：总价包干
2.2.2电梯工程
电梯属于集团采购范围，供货合同已经由股份公司签订。
2.2.3消防工程
招标范围：户内消防系统、消防设备系统
投标单位：3-5家
2.2.4高低压配电及环网工程
招标范围：高压环网电缆的敷设及高低压配电柜、变压器的供货及配
线安装
投标单位：3-5家
2.2.5户外给排水及管线工程
招标范围：户外低压电缆线管及电缆的敷设、弱电线管的敷设（不包穿线）、管井的制作、户外给排水工程
投标单位：3-5家
2.2.6无负压变频设备供水工程
招标范围：无负压变频设备的供货及安装
投标单位：3-5家
2.2.7园林水电工程
招标范围：室外园林的水电安装工程，不包括水景的水电工程，室外灯具由甲方提供
投标单位：3-5家。
2.2.8水景水电工程
投标单位：3-5家
2.2.9智能化工程
投标单位：3-5家
2.3室外分包工程
2.3.1场地平整、小区主干道路工程
招标范围：小区内的主干道路的基层及面层施工
投标单位：3-5家
2.3.2园林工程
招标范围：园林建筑中硬景装饰工程，包括其中的雕塑、铁艺、围墙；场地土方工程、绿化范围内的土方工程包括在内
投标单位：6-8家
合约方式：总价包干
2.3.3绿化工程
招标范围：绿化工程及相应的换土、种植及护理等工作
投标单位：6-8家

2.3.4其他道路工程
招标范围：前期主干道外其他道路工程
投标单位：4-5家
2.3.5边坡护理工程
招标范围：前期三期工程边坡护理及挡土墙工程
投标单位：4-5家
2.3.6有线电视工程
属于政府垄断工程，与沙溪电视台议标
2.3.7管道煤气工程
属于政府垄断工程，已签订合同
2.3.8电信工程
采用共同投资的方式，由电信单位投资户外的管线。与各电信公司商谈合作方式并选定一家合作单位。
2.4配套工程
2.4.1道路划线工程
招标范围：道路划线、交通安全设施、交通标志牌
投标单位：3-5家
2.4.2标识系统工程
招标范围：楼栋号、楼层号、指向牌、警示牌等
投标单位：3-5家
2.4.3房地产测绘工程
属于政府垄断企业，与沙溪测绘所议标
2.4.4儿童娱乐、康体设施
投标单位：3-5家
3、大额工程合同分判
大额工程合同的招定标程序及分判，按集团公司2006年9月26日下发的《关于加强工程合同管理的通知》执行。

四、材料及设备采购
（一）物资采购计划
表5：中海**园三期A区项目物资采购计划
物资名称
应供量
计算结束
招标单位资
格审查完成
发 标
定 标
供货
备 注
文化石采购
2007.08.24
2007.08.24
2007.08.25
2007.09.15
2007.10.15

外墙砖采购
集中采购
------
------
------
------

屋面瓦采购
2007.08.24
2007.08.24
2007.09.03
2007.09.10
2007.09.30

入户门制安工程
2007.08.16
2007.08.10
2007.9.10
2007.10.10
2007.11.10

车库门制安工程
2007.08.16
2007.08.10
2007.09.15
2007.09.25
2007.10.15

室内开关箱、配电箱采购
2007.08.11
2007.08.04
2007.08.31
2007.09.05
2007.09.08

电梯工程
集中采购
------
------
------
------

抛光砖、仿古砖采购
集中采购
------
------
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------

样板房洁具采购
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.30
2007.10.15

样板房家具采购
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.30
2007.10.15

样板房空调采购（可能为中央空调）
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.30
2007.10.07

样板房软装采购
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.30
2007.10.10

样板房橱柜厨具采购
2007.09.16
2007.09.18
2007.09.19
2007.09.30
2007.10.10

UPVC排水管
集中采购
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