华润(福州)橡树湾二期工程管理策划大纲.doc

华润橡树湾家园二期项目

工程管理策划大纲

编制：华润置地（福州）有限公司项目三部

2010年3月
目 录
第一章 项目工程概况
1.1工程概况 1
1.2平面图 2
第二章 项目组织
2.1项目组织 4
2.1.1项目部组织架构图……………………………………………………………………..4
2.2.2项目部部门职责及岗位职责 ……………………………………………………..8

第三章 项目建设流程
3.1项目报建流程 9
3.2 项目竣工验收备案流程 10
3.3 外部协调 14
第四章 项目合约规划、标段划分及工程范围
4.1 总则 16
4.2 分判原则 16
4.3标段划分 20
4.4工程范围 22
第五章 项目工程管理特点及管理思路
5.1本项目工程管理特点 31
5.2工程管理整体思路和管理重点 31
第六章工程管理目标及过程控制
6.1 施工节点进度计划 45
6.2 工程质量目标及过程控制 45
第七章 施工总平面布置
7.1 承包商单位分区及生活区设置原则 84
7.2 临时施工道路设置原则 84
7.3 场内土方平衡原则 85
7.4 钢筋加工场及钢筋、砂石等材料堆场布置原则 86
7.5 施工机械布置原则 86
7.6 特殊部位外脚手架搭设布置原则 86
7.7 临时水电及雨、污水排放系统设置原则 87
7.8 施工顺序安排原则 87
7.9 分阶段场地布置原则 88
第八章 工程管理的制度及措施
8.1施工单位质量保证体系的审查 90
8.2监理单位检查考核制度 90
8.3施工进度计划审核措施 90
8.4图纸审查制度 91
8.5技术方案先行制度 91
8.6样板先行制度 92
8.7施工过程管理制度 93
8.8材料进场验收制度 94
8.9施工前培训制度 94
第九章 项目的沟通管理
9.1进场知会 96
9.2项目例会制度 96
9.3工程月（周）报 96
第十章 工程管理奖罚措施
第十一章 项目风险管理
11.1工程项目建设可能出现的风险 99
11.2履约情况评估 100
11.3交楼风险评估 100
11.4进度控制风险与对策 101
11.5质量控制风险与对策 101
11.6成本控制风险与对策 101
第十二章 体系相关程序文件与作业指导书
12.1相关的程序文件和作业指导书清单 102

第一章 项目工程概况
1.1工程概况
1.1.1项目位置
福州市仓山区建新镇，洪湾路西侧，三环路东侧，紧靠乌龙江。
1.1.2场地现状及周边环境

图表 1 项目周边环境及原始地貌图
1.1.3项目主要技术经济指标
规划指标名称
单位
指标数值
备注
占地面积
平方米
5924.97

总建筑面积
平方米
174523

地上建筑面积
平方米
146296

地下建筑面积
平方米
28227

计容积率面积
平方米
265853

社区居委会
平方米
200

卫生服务中心
平方米
400.35

文体活动站
平方米
300

物业管理用房
平方米
1059

建筑占地面积
%
12357

绿地面积
%
44223

建筑高度
米
81.95

建筑栋数
栋
9

总户数
户
1223

总停车位
辆
598

1.2平面图
1.2.1原始地貌图
详公司存档原件。
1.1.2用地红线图
详公司存档原件。
1.2.3规划总平面图
详下一页附图

第二章 项目组织
2.1项目部组织架构图

2.2 项目部部门职责及岗位职责
2.2.1部门定义
项目部是公司开发项目实施阶段管理的主控部门，主要围绕公司项目的总体经营管理目标，从质量、进度、安全、工程技术等管控环节对项目实施全面的管理。
2.2.2部门职责综述
a负责项目开发前期的施工审批手续办理；
b负责项目开发前期的市政调研；
c负责项目施工过程的质量、进度、安全、工程技术的管控；
d负责项目整体竣工备案手续办理；
e负责项目竣工、移交及保修工作；
f负责对外关系协调、公司各部门之间配合、及施工配合单位关系协调。
2.2.3具体职责
2.2.3.1前期阶段
a市政调研及市政方案设计、编制工作；
b勘探及测绘工作；
c开发计划编制工作；
2.2.3.2 开工准备阶段
a调查了解建设工程施工现场及毗邻区域内的供水、排水、供电、供气、供热、通信、广播电视等地下管线资料，气象和水文观测资料，相邻建筑物和构筑物、地下工程的有关资料，做到真实、准确、完整，并及时向设计、监理、施工等有关单位提供；
b编制《工程管理策划大纲》，提供初步施工平面规划、建议标段划分，根据项目开发销售计划制订施工总控计划；
c完成工地围墙（包括广告牌）的建设；
d完成施工现场“三通一平”工作（通水、通电、通路及场地平整），排水、排污接驳工作；
e现场坐标控制点和水准点的测绘、保护和移交；
f编制工程各项招标相关要求（技术要求、工程范围、工期及奖励等招标所需文件）；
g参与甄选加投标单位（包括配合设计单位、监理单位、总包单位、分包单位及供应商）的考察评审工作，负责技术标的评判工作；
h办理施工许可证及监督报备手续；
i参与确定项目设计标准、产品标准。
2.2.3.3 项目施工阶段
a制订《建设工程管理实施规划》；
b编制工程施工进度计划及目标分解计划，包括二次设计及方案编制计划、招标采购计划、样板实施计划等，并定期或根据项目状况适时修订；
c组织参建各单位完成施工图纸会审工作，负责各专业图纸的登记收发管理、跟踪检查图纸及相关变更技术文件的实施工作；
d审核监理规划大纲、监理实施细则，定期检查监理项目部的日常管理和履约工作（对工程质量、进度、安全、资料、施工各方协调等监理职责履行情况）；
e组织监理单位审查总（分）包单位的质量保证体系、安全保证体系和施工组织设计；
f按照公司经营目标，监督检查总（分）包单位对工程施工质量、安全文明、进度等方面履行合同的情况；
g代表公司对监理单位、总（分）包单位提交的技术联系单、现场签证单、技术方案等进行确认；
h负责甲供材料设备的收货、验收、保管、发放、退货工作；
i配合完成工程进度款、结算款、变更签证的申报、审核工作；
j主持召开各相关会议，包括进度协调会、技术例会、监理例会及专题会议等；
k协调处理监理单位、总（分）包单位之间的关系、协调与周边相关单位、居民和政府职能部门的关系，保证工程建设的顺利进行；
l配合公司销售目标，完成预售许可证的办理；
m配合产品销售，确定项目交工标准，实施各项样板计划。
2.2.3.4竣工验收阶段
a参加各专项工程分部分项验收工作及功能试验检测工作；
b组织各参建单位完成住宅分户验收及整改工作；
c组织各参建单位（设计、勘察、监理、施工单位等）完成工程竣工备案手续的取得；
d配合物业管理单位完成项目物业工程及竣工资料交接工作。
2.2.3.5保修阶段
a负责工程竣工后保修期内的维修工作，组织保修期满验收；
b参与业主交房环节，确保交房一次通过率；
c参与编制《工程建设后评估报告》。
2.2.4岗位职责
2.2.4.1项目经理职责
a全面负责部门的各项管理工作及团队建设工作；
b参与项目整体开发计划制定、设计标准及产品标准确定；
c组织制定《建设工程管理实施规划》、项目施工总控计划及各目标分解计划；
d负责组织项目前期施工准备及报建工作；
e负责参与工程各投标单位的评审选择；
f负责项目工作目标的制订、分解落实及项目部员工的绩效考核；
g建立项目的合同管理体系，严格履行合同管理任务，处理好与乙方的合同的争议和纠纷；
h组织项目部周工作例会，检查工作完成情况，贯彻实施公司规章制度；
i执行公司发布的各项指令，接受公司各业务部门的指导、检查、监督；
j安排项目部员工的分工与协作，批办往来函件；
k组织检讨工程建设状况，每月综合整理编制《工程月度报告》，针对存在的问题，落实具体措施；
l协调部门内部、本部门与公司其他部门之间及与外部相关单位之间的关系；
m配合项目的营销工作；
n组织协调相关部门办理政府竣工验收备案手续；
o负责全面总结项目发展在各方面的经验，组织编制《工程建设后评估报告》。
4.2.4.2责任工程师职责
a负责结合项目工程特点编写深化设计、专业设计方案计划；
b负责编制样板实施计划，配合相关部门确定各材料样品的相关技术设计参数；
c负责组织参建各方完成施工图纸会审工作，并形成有效存档纪要；
d负责参与确定项目产品标准、设计标准，并依次制定项目交工标准；
e对工程设计中的结构、机电、水暖等专业问题负责,控制初步设计及施工图设计中的质量问题，并与责任建筑师对存在的问题进行沟通并加以修正。
f负责设计监理的管理工作。
g参加各阶段的技术交底及工程验收工作。
h参与对施工监理单位的管理。
j协助工程主管对工程现场发生的质量问题及技术问题进行解决。
k根据《设计变更/工程变更管理规定》参与对现场发生的设计修改及工程洽商的分析与评估。
l参加各专业及分部分项工程的招投标工作，并进行技术标的评议。
m负责项目部现场的图纸管理。
4.4.4.3 专业工程师职责
a参与就质量目标、质量标准、对监理、承包商的交底、培训工作；
b参与编制重要工序工艺样板计划，并参与实施；
c参与编制甲供材料设备进场计划，建立甲供材料设备管理台帐，并参与材料、设备进场验收；负责对不合格材料设备的处置；精装工程，负责甲供材料设备的储存、保管、发放工作；
d帮助承包商（总包、分包）、监理解决图纸及施工方面的问题；
e对工程质量进行日常监督检查，发现、记录、报告不合格项；
f组织施工过程的检验和试验及分部分项工程验收；
g组织对不合格项的处置，制定纠正措施；
h验证纠正、预防措施的实施效果；
i参加工程竣工验收检查；
j负责项目质量信息的收集、汇总、分析和上报。
4.5.4.5 资料员职责
a建立项目受控文件清单；
b负责图纸、技术文件和资料的收发及保管；
c收集、整理、归档工程技术资料；
d负责部门信息的网络发布。

第三章 项目建设流程
3.1项目报建流程
3.1.1 工程报建审批
《建设工程规划许可证》及《建筑工程施工许可证》是工程建设合法性的重要依据，项目三部应清晰了解福州市建设行政主管部门法规要求，及时向建设行政主管部门申请办理建设许可证件，主要办理流程如下：
办理完成征地手续，获得建设用地红线图，取得规划局提供的规划设计条件任务书，取得环保部门批准的环境影响报告书或环境评价书。
委托勘察设计单位进行初勘，满足初步设计的要求。
设计委托，直接选择或招标选定规划、设计单位，签订工程规划、设计合同。
取得建设工程规划方案批复，组织审查设计单位的初步设计大纲，对方案设计进行比选；协调设计外部协作关系和工作关系，进行建筑施工图报建，办理建设工程规划方案建筑审核意见书，建设工程规划方案批复中要求征询相关单位的意见（消防、卫生、交通、绿化、环保、民防、地名等）。
到规划局备案，协调办理建设工程规划许可证。
委托勘察设计单位进行详勘，满足施工图设计的要求。
将桩基设计施工图报审图中心进行审批。
桩基施工图纸审批通过后，可向建设行政主管部门申请领取桩基施工许可证提前开工。
将主体建筑安装设计施工图报审图中心、消防局进行审批。
采用招标图或施工图纸内部邀请招标，确定监理、施工中标单位。
在主体建筑安装施工图审批通过及内部确定监理、施工单位后，按照当地建设主管部门规定在建设交易中心办理交易中标手续。
向建设行政主管部门申请领取建筑工程施工许可证，申请领取施工许可证，应当具备下列条件：
已经办理该建筑工程用地批准手续；
已经取得规划许可证；
已经确定建筑施工企业；
有满足施工需要的施工图纸及技术资料；
有保证工程质量和安全的具体措施；
建设资金已经落实；
法律、行政法规规定的其他条件。
办理工程报建经历时间也较长，福州作为新进入城市，一般需2～4个月时间，需专人跟踪、协调。
3.1.2 工程报建流程图
工程报建流程图见下页图。
3.2 项目竣工验收备案流程
3.2.1 工程竣工质量验收
（1）工程竣工验收前需完成专项验收，专项验收包括：规划验收、人防验收、节能验收、电梯验收、供水验收、供电验收、消防验收、防雷验收、水文检测、燃气验收、室内环境检测等。
（2）工程项目完工后，项目部要求监理单位配合施工单位组织进行内部初验收，检查有关的工程技术资料包括隐蔽工程验收记录、施工图纸、分项工程验收记录等资料是否齐全准确，进行建筑物实体工程质量检验，发现问题及时处理，并要求施工单位做好工程竣工初验收记录报告。
（3）监理单位签署初步验收审核意见，存在的问题由施工单位及相关责任人及时整改，合格后监理工程师签署初验合格意见，并报项目部(指建设单位的项目部，以下同)。
（4）施工单位书面通知项目部申请验收。
（5）项目部在收到施工单位《工程竣工验收申请书》后，由项目部准备相关工程竣工验收标准，尽快组织工程竣工验收。
（6）项目部须在准备工程竣工验收７个工作日前将验收工程内容、范围、时间以及参加验收人员名单等有关事宜书面通知负责该工程的政府工程质量监督部门。
（7）项目部负责牵头组织，申请福州市工程质量监督部门（质监站）参加，由质监站、项目部、勘察、设计、监理以及施工等单位和其他有关方面专家组成验收组，制定验收方案。
（8）监理单位配合施工单位向项目部提交相关工程竣工资料，并做好工程现场验收准备。
（9）项目部组织工程竣工验收。
（a）项目部、勘察、设计、监理和施工单位，分别汇报工程合同履行情况以及工程建设各个环节执行法律、法规和工程建设强制性标准的情况。
（b）验收组审阅工程档案资料，其中包括工程技术资料、隐蔽工程验收记录、分项工程验收记录、施工图等。
（c）验收组实地查验工程质量。
（d）由项目部主持，包括政府工程质量监督部门参与，对工程勘察、设计、施工、设备安装质量和各管理环节等方面作出全面评价，形成经验收组人员签署的工程验收意见。
（10）工程竣工验收如未通过，验收组应协商并提出解决方案，并通知有关各方立即整改，确定再次验收的时间。
（11）工程竣工合格后，项目部要确定竣工日，并提出工程竣工验收证明书，其中应包括施工、勘察、设计、监理各单位质量竣工报告以及施工单位工程质量保修书和其他有关文件。
（12）在通过项目部组织，地方政府工程质量监督部门参加的工程竣工验收后，项目部与质量监督部门沟通协调以使其及时出具监督报告。
（13）项目部应及时到地方建设行政主管部门办理验收备案证书，并及时到国土部门办理房产证。

工程竣工验收流程图
流程图 涉及单位部门 相关文件
要求监理单位配合施工单位完成内部预验收并签署验收审核意见，同意进行竣工验收

施工单位技术质量部门 分包工程验收记录

监理单位 工程竣工验收申请书

施工单位书面申请
进行工程竣工

施工单位

项目部组织工程竣工验收

项目部 华润置地住宅工程质量标准

要求提交相关工程竣工 资料、工程现场准备
施工技术总结
监理单位 城建档案资料
施工单位(包括总分包) 竣工图纸
立即整改

监理单位
工程竣工资料验收
质监站
项目部

现场验收
是否符合标准

否 勘察单位
设计单位
监理单位
施工单位
是
形成竣工验收意见，
确定竣工日

项目部

建筑工程竣工验收报告
出具工程质量
验收证明书
住宅使用说明书
项目部 建设工程竣工验收监督报告书
施工单位工程质量保修书

地方建设管理部门
验收备案证书

建设工程竣工验收备案表
福州市建设局 建设工程竣工验收备案证明书

3.2.2 项目竣工验收备案流程图
工程竣工验收流程图见上页图示。
3.3 外部协调
建设单位的外部协调工作较多，营造一个良好的外部环境能保证项目的顺利建设。对外协调工作由经营部具体负责，项目部配合经营部做好与政府部门的协调配合，办理各项与施工有关的政府部门的报建、验收手续。
(1) 发改委：取得立项审批；
(2) 国土局：取得土地证和房产证；
(3) 规划局：初步方案设计图规划报建审批，工程完成后进行规划验收；
(4) 市环保局：进行环境报建，取得环境管理建设许可证；
(5) 测绘单位：与测绘单位协调，取得规划红线测绘图，工程完成后，进行规划红线复测；
(6) 市招标办：办理委托招标代理，办理招标事宜；
(7) 建设局：与建设局取得联系和沟通，进行施工图审查，对超限设计进行审查；在办理施工许可证前，现场施工取得当地政府部门的同意；办理施工许可证交纳规费；办理建筑节能图纸审查及验收；办理竣工验收备案。
(8) 质监站：与质检站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请质量监督机构提前介入项目；
(9) 安监站：与安监站取得联系和沟通，在办理施工许可证前，请安全监督机构提前介入项目；
(10) 消防局：取得施工图消防审批；
(11) 市人防办：取得人防批文；
(12) 市白蚁防治中心：防治白蚁备案；
(13) 市防疫站：取得卫生防疫批文；
(14) 供电局：工程临时供电，建筑永久用电接驳；
(15) 市自来水公司：工程临时用自来水、建筑永久用自来水接驳；
(16) 燃气公司：与燃气公司协调燃气工程的设计、审批、验收工作；
(17) 电信局：工程临时电话、建筑永久电话接驳；
(18) 市质量技术监督局：电梯验收、锅炉验收等；
(19) 节能办：建筑节能设计的审批及验收；
(20) 交管局：与交管部门协调，保证施工车辆的顺利通行；协调落实开出入口；
(21) 市劳动局：劳动用工监察；
(22) 公安局：申请门牌号；
(23) 水务局：与城市道路雨水污水的接驳；
(24) 工商局：广告牌报批；
(25) 城建档案馆：协调城建档案的归档管理；
(26) 城管部门：前期开工报建手续未完成，应尽早沟通，保证正常施工；
(27) 派出所和街道办：协调治安保卫工作，协调好周边居民，避免民扰事件的发生；协调办理计划生育有关手续；
(28) 市文物局：文物勘察及发现文物后的现场挖掘处理。

第四章 项目合约规划、标段划分及工程范围
4.1 总则
（1）目的
为逐渐规范项目合约分判模式的做法，使项目合约工作有计划、高效地展开，从而使项目建安成本得到切实、有效地控制，以确保目标成本控制指标的实现。
（2）编制要求
应根据橡树湾家园二期项目特性（如项目规模、物业类型、项目定位、工期要求、工程难重点、市场承包商资源等情况）编制合约规划报告，强调可操作性，便于有效地指导合约工作的开展。
（3）编制时间和编制内容
合约规划方案内容包括项目概况、分判方案、计价模式、界面划分、甲供材清单、对候选单位的资格要求、指定分包与总包的合约关系、分判计划及需要其他部门对合约工作的配合安排等。
4.2 分判原则
（1）采用“总包+专业分包”的通用分判模式。
（2）专业分包细化的原则
在各种资源配置和管理能力允许的范围内，以保证质量为前提，应尽可能发挥规模效益、细化分包，以达到加强工程管理、降低成本的目的。
（3）工料规范
针对确定的分判方案，结合工程难重点、质量要求及福州市建筑市场状况，以项目部为主，与预算部、招采部共同完成工料规范的编制，明确质量标准、技术要求、交楼维修要求等，避免笼统的合同条款，使合同有针对性、操作行，尽量避免灰色地带的产生，同时也杜绝在两个分判合同中重复包含，如应包括以下内容：
①超越国家抽检验收标准的交楼标准，如高级抹灰、分户验收、淋水试验；
②质量通病的预防、过程监控及验收，如加增强钢丝网防裂缝、墙面抹灰前甩毛、砂浆地面前楼板清理等；
③交楼验收以发展商物业验收接收为标准，不是质监站的验收；
④合同约定的管理奖罚条款。
（4）工程合同框架
为明确发展商与各分判商之间的合约关系，及总包与其他各分包商的关系，已编制一份工程合同框架大纲，见下页工程合同框架，以指引各分包商合同的签订工作。
（5）分包模式
原则上统一采用工程量清单模式报价，但特殊情况时可采用定额取费模式报价(如属于政府垄断性经营的工程)；
对于已出图工程合约价款采用总价包干形式，对于无图的暂定量工程和物资采购合同采用综合单价包干形式。
（6）工程量清单编制
根据三期工程情况委托北京瑞杰历信行房地产顾问有限公司编制工程量清单，合同文件及工程量清单并组织内部评审。
华润橡树湾家园二期工程合同框架
（详下页）
发包方
总承包工程合同
土方二次开挖\主体结构\初装修\屋面工程\外墙抹灰工程\保温\人防工程等；业主指定分包的机电项目预留预埋工作及孔洞封堵；对各指定分包提供的施工总平面管理\临时水电\外架\垂直运输\垃圾清运等照管责任；总包对现场的安全文明施工管理责任；总包负责的竣工验收责任等。

夜景照明分包工程
电梯安装分包工程
精装修分包工程

消防分包工程
室外园林景观分包工程

铝合金门窗分包工程

智能化分包工程
燃气分包工程
柴油发电机供应安装工程
高低压配电分包工程
防火门分包工程

指定供应分包材料：钢筋\外墙砖\电缆\配电箱等
外墙砖分包工程
玻璃栏杆、百叶分包工程
入户门分包工程

土方开挖工程

施工用水
申报工程
桩基工程
公用市政接驳工程

电梯
变压器
高压柜
低压柜等
水泵
广告牌及围墙工程

可视对讲
门类
样板房精装修工程

标识分包工程
信报箱
配电箱
施工用电申报工程
防水分包工程
外墙涂料、石材分包工程
（7）甲供材
1）确定甲供材范围的原则：
采用乙供时质量难以控制；
采用甲供的成本确实低于乙供；
如果采用乙供无法包死单价，或即使合同包死单价，但当材料涨价时施工单位因无能力承受而重新计价还价，并影响工期。
对金额不大、品种又比较繁琐的水电管材，尽可能采用乙供。
对价格变动幅度大、频率快的材料，如钢材、电缆、铜管等，采用乙供如果无法包死单价，可以对乙供约定调价原则，在资金能力允许、效率能保证的情况下也考虑采用甲供。
2）甲供材应供量控制
在施工过程中甲供材必需有应供量，并作为控制超供的依据。
在招标时有施工图的，事先计算应供量，投标方的应供量作为评标内容之一，定标后应供量作为合同的组成内容。
招标时无施工图的，在出图后30-60日内完成工程量计算，并与乙方确认后作为合同的补充附件。严禁拖延到结算时再计算应供量的现象。
3）甲供材损耗
甲供材损耗应计入应供量中，实物工程量或单价中不得再计入损耗。
甲供材损耗应区别不同的材料、施工方式分别确定，在应供量清单中列明实物工程量、损耗率、损耗量、应供量。
4）甲供材节超管理。
超供扣款和节约补款的约定应在合同中明确，为平衡风险，建议基价采用加权平均采购价。
（8）付款方式
根据资金状况及市场情况确定合同付款方式，以下方式供参考。
A类：一般工程类合同，按月付款，每月支付其完成工程造价的80～90%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
B类：材料类合同，每批材料到场并经相关方验收合格后支付该批材料价值的80%，在该分项工程最终付款以后支付至工程总价的95%，留5%保修金；
C类：设备类合同，合同签订，在收到履约保函后支付定金10～30％，每批设备到场并经相关方验收后支付至70～80％，在调试合格后支付该批设备价值的80～90%，在该分项工程最终完共以后支付至总价的95%，留5%保修金；
D类：其它合同，根据需要定义特殊付款方式，主要以里程碑付款为主；
E类：零星工程或总额较小的供货合同，完成结算后一次性付款至95％，留5%保修金；
F：一般不设工程预付款，特殊情况时可依审批权限另定。
4.3标段划分
4.3.1标段划分原则
a划分为2个标段，以利于施工中对总包单位评比、产生良性竞争；
b物业类型相近，以利于总包单位合理安排人、材、机及流水施工；
c场地集中，便于施工；
d有利于项目管理、验收、备案等工作。
4.3.2标段划分图
详下页附图
此处后浇带为一、二标段分界线

3.2.3各标段概况
共划分为两个标段，一标段：27#～29#楼，建筑面积约4.9万m2；二标段：30#、31#、32#、33#、35#、37#楼，建筑面积约11万m2。
标段
楼号
层数
地下室层数
结构形式
建筑面积
备注
标段一
27
26
1
　框剪
　10390

28
26
1
　框剪
　10859
29
27
1
　框剪
　21556
栋数总计
3
建筑面积总计（m2）
　42805
标段二
30
27
1
　框剪
　21464

31
26
1
　框剪
　12698
32
26
1
　框剪
　11175
33
27
1
　框剪
　11533
35
27
1
　框剪
　22394
37
27
1
　框剪
　21058
栋数总计
6
建筑面积总计（m2）
　100322
4.4工程范围
4.4.1 27#～30#楼工程范围如下表：
1
总承包工程

本工程之工程范围为完成所有华润橡树湾家园二期27#~30#楼工程，包括27#28#29#30#楼共4栋高层住宅楼之地上部分,主体地下室及独立地下室。

华润橡树湾家园二期27#~30#楼与华润橡树湾家园二期31#~33#、35#37#楼工程地下工程划分原则：

a)结构：D3-H北侧和D3-1/6西侧处的后浇带中心线为准，后浇带中心线之东南方向为本次招标范围，后浇带中心线之西北方向为31#~33#、35#37#范围

b)建筑：D3-H北侧和D3-1/6西侧处的后浇带中心线为准，后浇带中心线之东南方向为本次招标范围，后浇带中心线之西北方向为31#~33#、35#37#范围

c)机电：D3-H北侧和D3-1/6西侧处的后浇带中心线为准，后浇带中心线之东南方向为本次招标范围，后浇带中心线之西北方向为31#~33#、35#37#范围
1.1
土建工程
1.1.1
基础及主体结构工程

包括但不限于图纸所示的所有桩灌芯、承台(不含砖胎模及抹灰)、基础、主体结构工程、设备基础、混凝土结构、专业工程之预留孔洞等。

砖砌体内预埋管线、套管、铁件及其它专业的预留孔洞等。
1.1.2
砌筑工程

包括但不限于图纸所示的所有砌筑工程、内隔墙、排风道、排烟道、电梯门口局部砌筑、封堵(含其他专业的洞口封堵）。
1.1.3
防水工程
1.1.3.1
外防水工程

地下室底板:除防水材料供应及安装、防水保护层(细石混凝土保护层)外的其他内容属总承包施工范围；注:防水及保护层由专业分包商完成；

地下室顶板(做法一):除回填土、防水材料供应及安装、防水保护层(细石混凝土保护层)外的其他内容属总承包施工范围；注：防水及保护层、回填土由专业分包商完成；

地下室顶板(做法二):除种植土、防水材料供应及安装、防水保护层(细石混凝土保护层)外的其他内容属总承包施工范围；注：防水及保护层、种植土由专业分包商完成；

地下室顶板(做法三):除防水材料供应及安装、防水保护层(水泥砂浆保护层)外的其他内容属总承包施工范围；注：防水及保护层由专业分包商完成；

地下室外墙：除回填土、防水材料供应及安装、防水保护层(聚苯保温板保护层)外的内容属总承包施工范围；注:防水及保护层、回填土由专业分包商完成；
1.1.3.2
屋面防水工程

注：防水材料供应及安装、防水保护层(聚苯保温板保护层)由专业分包商完成；
1.1.3.3
室内防水工程

注：防水材料供应及安装、防水保护层由专业分包商完成；
1.1.5
屋面工程
1.1.5.1
上人屋面:除防水材料供应及安装、防水保护层(聚苯保温板)外的其他内容属总承包施工范围；
1.1.5.2
露台:除防水材料供应及安装、防水保护层(聚苯保温板)(如有)外的其他内容属总承包施工范围；
1.1.5.2
不上人屋面:除防水材料供应及安装、防水保护层(聚苯保温板)外的其他内容属总承包施工范围；
1.1.6
保温工程

保温砂浆+5mm抗裂砂浆为总承包施工范围(如有)，地下室外墙防水保护层保温板和屋面防水保护层保温板均由专业分包商完成；
1.1.7
滤水层的供应及安装

包括但不限于图纸所示滤水层的供应及安装。
1.1.8
室内装修工程
1.1.8.1
独立地下室装修工程

所有楼地面、墙面、顶棚均按设计图纸施工到位；详见室装修做法表。
1.1.8.2
住宅地下室装修工程

所有楼地面、墙面、顶棚均按设计图纸施工到位；详见室装修做法表。
1.1.8.3
住宅地上装修工程

所有楼地面、墙面、顶棚均按设计图纸施工到位；详见室装修做法表。
1.1.8.4
管井、电梯机房等按图纸施工至面层。
1.1.8.5
管井、楼板的二次封堵、机电专业楼板洞口封堵。
1.1.9
金属工程

包括但不限于施工图纸范围内所有预埋件、爬梯、金属盖板、室内临空和有安全防护要求处做简易防护金属栏杆等金属工程。
1.1.10
门窗工程
1.1.10.1
人防门供应及安装；
1.1.10.2
公共区域房间普通木门的供应及安装；
1.1.10.3
其他门窗均留哑口及所有门窗洞口的塞口、抹灰及收口。
1.1.11
外装修工程

包括但不限于图纸所示外立面涂料供应及安装、外墙砖安装、外立面砌块和混凝土外墙部位应按设计要求所需的抹灰。
1.1.12
室外工程

包括但不限于入口处(含汽车坡道出入口)外接部分、室外散水、台阶、入口处坡道等按图施工，但若面层为块料面层,则面层不在总承包施工范围。
1.2
机电工程
1.2.1
强电工程

包括但不限于以下项目:

a.配电箱(柜)、电表箱安装；

b.电缆托盘、桥架及线槽供应及安装；

c.电缆安装；

d.开关及插座供应及安装；

e.照明灯具供应及安装；

f.照明、动力支路管线(含精装区域及户内的支路管线)供应及安装；

g.配管配线(不含轿厢内照明、插座支路的配管配线)；

h.进户电缆保护管计算至出外墙皮1.5m处；

i.防雷接地系统:防雷接地工程的全部设备、材料的供应、安装及调试的工作，包括但不限于接地装置的供应及安装、接地母线敷设、避雷针、网制作安装及均压环焊接、避雷引下

线敷设、等电位连接（含等电位连接盒、等电位连接箱等）等。

电业局与总承包商界面划分：

公共用电系统:计量表柜及表柜前各项电气设备供应及安装由电业局施工；

计量表柜下口接驳及其后的全部照明、动力系统之配电箱柜、线缆、电气配管、桥架、灯具、开关插座面板等均为总承包施工范围。

住宅楼用电系统:层表箱前(包括电表箱体、电表)各项电气设备由电业局施工；

层表箱(不含电表箱)下口接驳及接驳后全部照明、动力系统配电箱柜、线缆、电气配管、桥架、灯具、开关插座面板等均为总承包施工范围。

3#发电机房(设备及管路)承包商与总承包商界面划分:

3#发电机房内发电机设备及电缆，发电机房至配电柜F1AA(不含)上口的电缆由柴油发电机分包人提供及安装、接驳；

发电机房内桥架以及从F1AA（含)至2AA、7AA电缆铺设及连接在总包商施工范围。

特别提醒:本次总承包商招标范围为后浇带(D3-H北侧和D3-1/6西侧处)中心线东南方向的用电系统管路及设备。
1.2.2
弱电工程
1.2.2.1
总承包商完成下列子系统所需的桥架、线槽、结构内预埋管的供应及安装，暗装箱体安装。(暗装箱体及元件由指定供应商提供)

a.公寓可视对讲/门禁/户内安防系统；

b.闭路电视监控；

c.电梯五方通话系统

d.远程抄表系统；
1.2.2.2
总承包商完成下列子系统所需的结构内预埋管的供应及安装，暗装箱体底盒预留预埋。(箱体及元件由指定供应商提供)

a.有线电视系统(注：有线电视系统的桥架及线槽由有线电视承包商完成)

b.电话/宽带网络系统；(注：电话/宽带网络的桥架及线槽由电话/宽带网络承包商完成)
1.2.3
给排水工程

包括但不限于以下项目:

a.生活给水系统；

b.人