买二手房流程及注意事项.doc

第一， 查明产权状况,最为重要.即认真审查房屋产权的完整性、可靠性。购房人第一步是要卖方提供产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件；第二步应向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等;第三步要查验房屋有无债务负担。另外,购房者还需了解所购房有无抵押、是否被法院查封,以及与人共享等,产权不明确、有纠纷的一定不能购买.注意产权证上的房主与卖房人是否同一个人。其次要搞清楚所购房源是否属于允许出售的房屋.一般来说，军队、医院、学校的公房必须要原单位盖章后才能出让。此外,千万不要忘记了解购买的房子已有多长历史、土地使用期限还有多长；有没有欠费情况，如物业管理、水、电、气费等。要认真考察房屋周围有无污染源，如噪音、有害气体、水污染、垃圾等，以及房屋周围环境、小区安全保卫、卫生清洁等方面的情况。对房屋配套设施的考察主要有:水质、水压、供电容量、燃气供应、暖气供应情况和收费标准以及电视接收的清晰度等。走访一下周围的邻居,对这里的环境和生活方便度会有更深入的了解。第二， 一定要找正规的中介公司,像我爱我家、链家等，这些问题一般不大。选了中介公司也要选人，毕竟大的中介公司也有服务不好的，小的中介公司也有服务好的。第三， 第三， 建议大家在买二手房过程当中双方见面现在二手房市场有很多不规范的行为吃差价的行为,很多买房人面对的时候只是房屋的中介公司,对房屋的具体状况不清楚,也没有见到真正的业主和卖家，这过程中就会发生比较大的价差，可能这套房子132万拿来,可能140万卖给你，实际上买卖双方都受到了损失,有些中介公司就利用这样的方式赚取差价。从严格的法律法规和行业管理上这是违规违法行为,但是很多购房人不知道。第四， 第四，怎样交纳购房首付款或订金通过中介购买二手房，一般要签两个合同，即与房屋产权所有人签署的买卖契约，还有与中介公司签署的房产中介合同。 房产中介合同在法律上叫作居间合同，签署前一要审查其资格,看是否办理了工商登记手续.二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人. 要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。签订房产中介合同或买卖契约时,买方需交纳购房首付款或订金，切记此款应亲自交给卖主，并由卖主出具收据。交给其他人,一定要审查对方的委托授权书，以确认对方是否是卖主的合法代理人。除了要选择信誉好的品牌中介公司和选择专业素质好、负责任的经纪人外,选择购房时，一定多次、实地看房。第五， 第五，在初步协议中要写认购款还是定金必须清楚.购房人在二手房交易合同谈判时往往处于不利地位,首要原因是已付了“定金”。：我国担保法第条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。认购书几乎都将认购款写成“定金”。在二手房的交易过程中在签定二手房买卖合同前签订认购书、交定金并不是签订二手房买卖合同的一个必经程序,双方经协商一致，可以直接签订商品房买卖合同。如果商品房买卖合同签不成,购房者可以全身而退,不留任何后患。其次是将“定金”写成“订金”、“预付款”、“保证金、“诚意金、“押金”、“订约金”等，这样一旦房屋买卖合同签不成所交款项就应该退回。第六， 第六,在房屋买卖合同中必须写明原房主何时迁出其户口。买卖二手房的时候，人们最关注的是房产证、土地证等，往往忽视了户口迁移问题.按照户口管理政策的相关规定，一户头上只能上一户人，在原产权人户口没迁走前,新房主的户口不能迁入,这自然会影响到以后孩子上学等一系列问题。购买“二手房，必须在原房主户口全部迁出后，方能办理新产权人及其共同生活的直系亲属的入户手续。为避免因户口迁移而引起的问题，购房者在购买二手房时应加强自我保护，签订好有关户口迁移的条款，不仅要明确约定原产权人户口迁出的时间，还应明确不及时迁移的法律后果.必要的时候,可以和原房主一起到当地派出所确认其户口是否全部迁走,然后再办理产权手续或结清购房款. 一定在合同中注明,“甲方（卖方）应在_日内把户口迁出,不得拖延。”并约定不能如期迁出时的惩罚措施.第七， 第七，正常情况下，房子交接完毕，房产登记过户后当日,才应该付清全部房款。如果不能按时交房，以及买方在未取得房地产证前，则根据情况，暂扣部分房款，不应付清全部房款。这方面应在房屋买卖契约中注明暂扣多少房款的具体数字 。因为在审批办理证件的过程中，如手续有问题，就办不了房地产证。最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。第八， 第八，转让房屋涉及营业税、个人所得税、契税、城市维护建设税、印花税、土地增值税，其中契税由买房者缴纳，印花税由买卖双方缴纳。购买二手房要交些什么税？税率是多少?一般二手房交易需要交纳的税费：一、 买房人应缴纳税费：1、 契税：房款的1.5% （面积在144平米以上的需要缴纳3%,面积在90平米以下并且是首套房的可以缴纳1）2、 印花税：房款的0。053、 交易费：3元/平方米4、 测绘费：按各区具体规定5、 权属登记费及取证费：按各区具体规定，一般情况是在200元内.二、 卖房人应缴纳税费：1、 印花税：房款的0.052、 交易费：3元/平方米3、 营业税:差价5.5%（房产证未满5年的)4、 个人所得税:房产交易盈利部分的20或者房款的1%（房产证满5年并且是唯一住房的可以免除）