深圳-波托菲诺-价格方案-别墅价格报告.doc

深圳_波托菲诺_价格方案_别墅价格报告

2004年12月
谨呈：深圳华侨城房地产有限公司

波托菲诺·别墅价格报告

世联华侨城波托菲诺项目组
2004年12月

目 录

第一部分 目标设定

第二部分 项目介绍

第三部分 价格区间的确定

第四部分 价目表的形成

附件 中国别墅市场发展现状研究

第一部分 目标设定

1实现项目利润最大化（内部调差实行精确致导原则）；
2 为本项目后续产品和发展商外区域产品起到价格拉动作用；
3 通过价格效应扩大华侨城地产品牌影响力，打造全国顶级物业发展商形象。

第二部分 项目介绍

1号别墅用地
2号别墅用地

波托菲诺·别墅项目位于深圳南山区华侨城燕栖湖南岸荔枝林以北，北面隔湖眺望“波托菲诺·纯水岸”，南岸毗邻茂密的荔枝林，地势南高北低，结合起伏茂密的荔枝林，自然地理条件独特优越。
该别墅用地规划总占地面积31460.2平方米，具体的规划指标为：
规划指标
1号地
2号地
总用地面积
15905平方米
15555.2平方米
建筑容积率
≤0.30
≤0.33
建筑覆盖率
≤17%
≤17%
建筑层数
≤3层
≤3层
建筑面积
4730.7平方米
5098.96平方米
车位
2个
2个

1、2号地共计建造高档别墅23套，其中1号地11套，2号地12套，六种不同户型，面积从370平方米-560平方米不等，各户均带私家泳池、花园，赠送面积普遍高达2.55左右。优越的地理环境、便捷的交通、成熟的街区生活配套、闻名全国的人文环境、知名的开发商品牌造就了多个“深圳唯一”。这些唯一都为波托菲诺别墅定价起到了重要的支撑作用。
第三部分 价格区间的确定

1 对比项目选择
波托菲诺·别墅目前共推出23套，成为继2001年波托菲诺系列产品推出以来最顶级的产品，也是深圳市场上目前唯一的城区别墅，具备地理位置、人文环境、物业配套等多方面的唯一性。因此，若按照传统的市场比较法，通过同区域类似产品的多因素打分、比较、修正的方法较难推导出本项目的价格，故本项目价格区间的确定拟通过深圳别墅市场典型个案结合全国重点城市类似产品相比较的方法，综合溢价因素进行价格修正，最终得出项目的价格区间。

1.1 产品界定
全国别墅市场上存在大致三种别墅形态：独栋别墅、Town House、花园洋房。产品形态如下表所示：
名称
别名
建筑形式
面积（平方米）
层数
车位
独 栋
别 墅
别墅

——

约200-1000

2-3
1-3个私家车位
别墅边缘产品
Town house

联排别墅

约200-500

2-4
1-2个私家车位
花园洋房

类TH

约200左右

2-5
底层有1-2个私家车位

本项目属于独栋别墅形态，故在类比产品选择上一律选择全国重点城市的独栋别墅价格作为比较、参考对象。

1.2 比较城市界定
目前，我国的珠江三角洲、长江三角洲、京津塘地区已成为我国经济发展的热点区域，而北京、上海、广州、深圳等几大区域的重点城市，无论是在城市整体经济发展，还是在房地产业发展方面均走在了全国前列，搜房网对全国各大城市综合指数及房地产指数的最新排名如下：

类别
城市指数
住宅
办公用房
商服用房
城市
指数
升降
指数
升降
指数
升降
指数
升降
北京
1154
5
944
7
1449
5
2160
-3
上海
1164
23
1132
26
1237
13
—
—
深圳
1319
12
996
16
1955
0
3430
0
广州
963
3
619
4
1605
1
2578
-2
天津
670
26
528
32
728
8
893
5
重庆
541
4
354
6
855
-4
968
0
——数据来源：《中国房地产指数》报告
北京、上海、广州将作为本项目全国对比城市。

1.3 对比产品锁定
锁定原则：产品类型一致、产品档次类似、选取对比城市类似。
锁定比较项目：

城市
项目
项目概况
北京
西山美庐
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋别墅
物业地址：海淀香山南路99号（五环路杏石口桥）
均价：20000元/平方米
紫玉山庄
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋、连排别墅
物业地址：朝阳紫玉东路1号(亚运村正北一公里处)
均价：24000元/平方米
上海
汤臣高尔夫别墅八期
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋别墅
物业地址：浦东龙东大道1号
均价：25000元/平方米
紫都上海晶园
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋别墅
物业地址：松江佘山国家旅游度假区佘北公路·泗陈公路口
均价：18000元/平方米
广州
珠江别墅
物业类型：别墅 装修状况：全装修坯
物业地址：天河珠江公园西侧猎德路与花城大道交汇处
均价：22000元/平方米
珊瑚湾畔
物业类型：别墅 装修状况：全装修
建筑类别：独栋别墅 物业地址：番禺大石
均价：18000元/平方米
深圳
观澜高尔夫
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋别墅
物业地址：宝安观澜镇高尔夫大道
均价：28000元/平方米
天琴湾
物业类型：别墅 装修状况：毛坯
建筑类别：独栋别墅
物业地址：盐田盐坝高速及盐梅路之间
均价：28000元/平方米
——数据来源：搜房网别墅中国&世联基础数据库

2价格区间推导模型建立
传统的市场比较法估算房地产价格通常基于区域相关性、产品同质性、竞争关联性原则，选取市场上的可替代产品进行价格多因素修正而得出待估房地产价格。本项目由于是独栋别墅项目，区域市场可比对象少，产品差异化大，竞争关联性小，不宜采用市场比较法。因此，本项目拟采取静态基准加结合动态溢价因素修正的方法得出本项目的价格区间。
价格区间动态估算模型：
动态价格区间=
（静态基准价格+城市房地产溢价+区域溢价+产品溢价）×价格浮动系数×1/8
8

2.1静态基准价格Pn
取所选比较对象均价作为静态基准价格，如下表：
城市
项目
Pn静态基准价格（元/平方米）
北京
西山美庐
20000
紫玉山庄
24000
上海
汤臣高尔夫别墅八期
25000
紫都上海晶园
18000
广州
珠江别墅
22000
珊瑚湾畔
18000
深圳
天琴湾
28000
观澜高尔夫
28000
——数据来源：搜房网别墅中国&世联基础数据库

2.2城市住宅指数溢价R1
城市住宅指数是一套以价格指数形式来反映全国各主要城市房地产市场发展变化轨迹和当前高层状况的指标体系,是体现不同时期住宅市场变化趋势和变化程度的相对数量指标。该指数能在一定程度上反映出当地住宅市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化。故在此通过四大城市的住宅指数对比，得出深圳市整体住宅市场价格较其它对比城市的溢价系数。
深圳住宅指数

各城市住宅指数
城市住宅溢价指数 = 1

住宅指数
比值
R1值：
北京
1115
1.159641
0.16
上海
1126
1.148313
0.15
深圳
1293
1
0.00
广州
964
1.341286
0.34
——数据来源：搜房网《中国房地产指数》报告

2.3片区价值溢价指数R2
深圳华侨城片区因优越的地理位置、成熟的配套、独特的人文环境而使该片区同档次的房价普遍高于深圳市整体水平。其余对比项目所在区域价值处于该城市的上游水平，在当地城市的区域价值地位和华侨城区域基本一致。为此，采用如下的方法测算华侨城片区溢价系数，来衡量华侨城片区与其他不同片区之间的片区价值差异。
华侨城片区均价

深圳中心区均价

对比项目所在片区均价
区域溢价系数 = 1
对比项目所在城市中心区均价

城市
中心区
项目所在片区
㈡/㈠
R2值
区域
均价（元/m²）㈠
项目
片区
均价（元/ m²）㈡
北京
市中心区
9977
西山美庐
颐和园北
3593
0.36
1.54
紫玉山庄
亚运村
5115
0.51
0.78
上海
黄埔区
5390
汤臣高尔夫别墅八期
花木北蔡地区
3300
0.61
0.49
紫都上海晶园
青浦
3470
0.64
0.42
广州
东山区
10536
珠江别墅
天河区
6428
0.61
0.50
珊瑚湾畔
番禺区
3021
0.29
2.19
深圳
福田区
7300
观澜高尔夫
宝安
3300
0.45
1.02
天琴湾
葵涌
2800
0.38
1.38
本项目
华侨城片区
6670
0.91
0.00
——数据来源：搜房网网上地图

2.4产品溢价指数R3
别墅的价值评判最大因素是景观，对于产品溢价主要影响因素为景观，其它如物管、配套、朝向等对产品溢价有一些影响，但通过综合比较和意向客户访谈发现：这些可比性不强，客户不敏感，所以在此不列入对比范围。
本项目分数

对比项目分数
产品溢价指数 = 1

项目
景观
溢价值R3
西山美庐
5
-0.20
东山墅
4.1
-0.02
汤臣高尔夫别墅八期
3
0.33
紫都上海晶园
4
0.00
珠江别墅
3.8
0.05
珊瑚湾畔
4.8
-0.17
天琴湾
4.8
-0.17
观澜高尔夫
5
-0.20
本项目
4
0

2.5价格浮动系数测算K
别墅项目由于其特殊性，价格区间的跨度远大于普通住宅。对北京、上海、广州、深圳四城市的重点别墅项目考察发现，北京、上海、广州别墅项目的价格浮动范围均较深圳市有较大差距。因此，为测算出符合本项目的合理价格区间，就对本地别墅市场进行调查，用市场统计法得出项目合理的价格浮动系数。

项目
最低价
最高价
价差（一）
均价（二）
（一）/（二）
银谷别墅二期
10400
14800
4400
11000
40%
名商园
14500
23000
8500
17000
50%
颐园
15800
22000
6200
19000
33%
城市山谷一期
10600
15000
4400
11500
38%
新世界倚山花园
13000
18000
5000
15000
33%
观澜高尔夫大宅
24000
37000
13000
30000
43%
项目
最低价
最高价
价差（一）
均价（二）
（一）/（二）
算术平均值
40%
K值
±20%

3价格区间合成
综合以上对各项目静态基准价、溢价因素、价格浮动系数等的分析得出的数据，可测算出本项目价格模糊区间。
模型参数表：
参数
估算指标
Pn
对比项目静态基准价（平均单价）
R1
城市住宅指数溢价
R2
片区价值溢价指数
R3
产品溢价指数
K
价格浮动系数

价格区间合成表：
项目
最低价
最高价
价差（一）
均价（二）

（一）/（二）
城市
项目
基准价(Pn）
城市住宅溢价指数（r1）
片区价值溢价指数（r2）
自然资源指数（r3）
价格浮动系数（K）
最低价
最高价
上海
汤臣高尔夫别墅八期
25000
-0.12
0.49
0.3
0.80—1.2
34114
51171
紫都上海晶园
18000
0.42
0
20437
30656
广州
珠江别墅
22000
0.61
0.50
0
37094
55641
珊瑚湾畔
18000
2.19
-0.15
43727
65591
北京
西山美庐
20000
0.06
1.54
-0.2
38354
57532
紫玉山庄
24000
0.78
-0.02
33750
50625
深圳
观澜高尔夫大宅
28000
0
1.02
-0.17
41542
62313
天琴湾
28000
1.38
-0.20
48880
73320

本项目价格区间
37237
55856
综上，本项目的价格区间为：
32737元/平方米——55856元/平方米
（面积单位为建筑面积）

第四部分 价目表的形成

1影响价格的因素及权重确定
1.1景观/私密性
本项目由于地理位置原因造成的各别墅间景观差异较大，临湖的别墅不仅能享受开阔的燕栖湖景观、原生态小岛，还能隔岸欣赏充满意大利风情的TH建筑、高品质酒店丹桂轩，自然景观和人文景观尽收眼底。
景观和私密对于别墅客户是最有影响的因素，通过2004年8月的别墅意向客户访谈也有力证明，所以景观和私密的系数设定为0.5。

而越往南排列的别墅随着燕栖湖景观的逐渐消失，景观差异就凸显出来。按照整体景观的递减顺序，本项目的景观等级可划分为5级。
4级
2级
1级
2级
3级
3级
2级
1级
2级
5级

由于景观的差异性是本项目卖点和价值提升的集中体现，景观的差异将最大程度的决定各别墅的价位，因此在考虑中给予最高的权重。
与纯水岸TH隔岸相望的别墅私密性无疑较差，而处在岛内腹地的别墅由于昭示性不及临湖别墅，私密性增强。但临岛内行车道的别墅又由于小区车行路线的干扰，私密性也较差。总体而言，岛内别墅是南北两端私密性差，中间别墅私密性相对提高。

纯水岸TH
车行路线

1.2户型优质系数
本项目户型建筑面积从370-550平方米不等，赠送面积分别为户内可扩展面积和地下室面积，赠送面积系数区间为1.23-2.55。可额外享受的面积亦是本项目价值提升的关键。
1.3 花园面积
花园对于独栋别墅客户是区别于其他建筑类型的重大因素，而且在2004年8月对于本项目意向客户的调查中，几乎所有的客户都提到具体的花园面积，各户花园面积区间为290-780平方米，各户可以享受赠送一半或者大于建筑面积一倍的花园。所以，在价格形成因素中，花园面积大小和花园的完整性对于价格的影响不可或缺。

综合以上因素权重，以1分制，得出对别墅价格影响因素的权重表：
影响因素
景观/私密
性系数
户型优质
系数
花园面积
系数
花园完整
系数
权重
0.5
0.2
0.2
0.1

2各影响因素打分的确定
1.1景观/私密性
以10分为标准，综合现场考察、经验值判断和销售代表访谈，具体评分系数
情况如下：

栋号
景观/私密性
系数
排序
得分条件
1
1.8
21
临荔枝林，靠岛入口，看农民房，花园朝路口，临两条路
2
2.9
17
临荔枝林，靠岛入口，看农民房，花园朝北，私密稍好
3
3.9
10
临荔枝林和水，私密较好，视线开阔
4
6.6
7
临荔枝林和水，私密非常好，视线开阔
5
7.2
5
临水，临岛端头，树林掩隐，有私家码头，临公共花园，私密稍差
6
10.0
1
临水，岛端头，三面环水，远眺近瞻皆适宜，树林掩隐，有私家码头
7
7.9
3
临水，临岛端头，树林掩隐，有私家码头
8
4.6
9
稍临水，花园朝南，视线开阔
9
3.9
10
稍临水，花园朝南，视线开阔
10
3.3
14
临荔枝林，花园朝南，事先开阔
11
2.6
18
临荔枝林，临路口，噪音干扰，私密较差
12
2.4
20
临荔枝林，临路口，噪音干扰，私密较差，三路交界
13
3.3
14
临荔枝林，花园景观面开阔，私密稍好
14
3.9
10
临荔枝林，将临水，花园景观面开阔，私密稍好
15
5.3
8
临荔枝林，将临水，花园景观面开阔，私密稍好
16
7.0
6
临水，水湾，有私家码头，花园景观面开阔，私密好
17
9.2
2
临水，岛端头，三面环水，远眺（会所景稍逊）近瞻皆适宜，树林掩隐，有私家码头
18
7.6
4
临水，水湾，视线开扬，临岛端头，树林掩隐，有私家码头
19
3.9
10
临水，视线开扬，私密较好
20
3.3
14
临水，私密稍好，视野开阔，水面开阔
21
2.6
18
临荔枝林，私密稍好，视野开阔，可见水面
22
1.3
22
临荔枝林，少私密，东南面大土坡遮挡光线
23
0.0
23
临荔枝林，岔路口，无私密，东南面大土坡遮挡光线

1.2户型优质系数
本项目共七种户型结构，分别是：
户型编号
房型
建筑面积（m²）
赠送面积（m²）
（地下车库）
赠送面积（m²）
（可拓展面积）
A
五房二厅五卫+工人房
368.26
150.86
132.87
B1
六房四厅五卫+工人房
454.72
178.79
45.35
B2
六房四厅五卫+工人房
454.75
179.5
45.35
C
七房四厅六卫+工人房
413.18
180.44
69.65
D
七房四厅五卫+工人房
454.54
210.43
167.17
E1
六房四厅五卫+工人房
433
221.42
73.48
E2
七房四厅六卫+工人房
548.01
219.51
94.49
户型优质系数评分如下：
计价面积=优质的户内使用面积
户型优质比=计价面积/可售建筑面积
优质系数为户型优质比的十分制打分
附送面积权重 0.5 0.8
栋号
户型
可售建筑面积N
地下室面积N1
可拓展面积N2
户内计价面积N3
户型优质比N3/N
户型优质系数
1
Vb2
454.75
179.5
45.35

五房四厅四卫一工人房

89.75
36.28
580.78
1.28
0.0
2
Va2
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
3
Vc2
413.18
180.44
69.65

七房四厅五卫一工人房

90.22
55.72
559.12
1.35
3.1
4
Vd2
454.54
210.43
167.17

七房四厅五卫一工人房

105.22
133.74
693.491
1.53
10.0
5
Ve1
433
221.42
73.48

七房五厅五卫一工人房

110.71
58.784
602.494
1.39
4.6
6
Ve2
548.01
219.51
94.49

八房五厅七卫一工人房

109.76
75.592
733.357
1.34
2.5
7
Vd1
454.54
210.43
167.17

七房四厅五卫一工人房

105.22
133.74
693.491
1.53
10.0
8
Va1
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
9
Vc1
413.18
180.44
69.65

七房四厅五卫一工人房

90.22
55.72
559.12
1.35
3.1
10
Va1
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
11
Vb1
454.72
178.79
45.35

六房四厅五卫一工人房

89.395
36.28
580.395
1.28
0.0
12
Vb2
454.75
179.5
45.35

五房四厅四卫一工人房

89.75
36.28
580.78
1.28
0.0
13
Va2
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
14
Vc2
413.18
180.44
69.65

七房四厅五卫一工人房

90.22
55.72
559.12
1.35
3.1
15
Vd2
454.54
210.43
167.17

七房四厅五卫一工人房

105.22
133.74
693.491
1.53
10.0
16
Ve1
433
221.42
73.48

七房五厅五卫一工人房

110.71
58.784
602.494
1.39
4.6
17
Ve2
548.01
219.51
94.49

八房五厅七卫一工人房

109.76
75.592
733.357
1.34
2.5
18
Vd1
454.54
210.43
167.17

七房四厅五卫一工人房

105.22
133.74
693.491
1.53
10.0
19
Va1
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
20
Vc1
413.18
180.44
69.65

七房四厅五卫一工人房

90.22
55.72
559.12
1.35
3.1
21
Va1
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
22
Va1
368.26
150.86
132.87

五房四厅四卫一工人房

75.43
106.3
549.986
1.49
8.7
23
Vb1
454.72
178.79
45.35

六房四厅五卫一工人房

89.395
36.28
580.395
1.28
0.0

1.3 花园面积
花园面积系数设定为0.2
花园完整系数设定为0.1
具体系数评分列表：

Ⅰ号岛 Ⅱ号岛
栋号
建筑面积
花园面积
比率
花园面积系数
花园完整系数
栋号
建筑面积
花园面积
比率
花园面积系数
花园完整系数
1
454.8
630
1.39
7.1
1.1
12
454.75
570
1.25
6.0
1.1
2
368.3
360
0.98
2.0
1.0
13
368.26
400
1.09
2.8
0.9
3
413.2
357
0.86
1.9
1.0
14
413.18
320
0.77
1.2
0.9
4
454.5
468
1.03
4.1
1.0
15
454.54
515
1.13
5.0
1.0
5
433
550
1.27
5.6
1.1
16
433
525
1.21
5.1
1.1
6
548
680
1.24
8.1
1.1
17
454.54
665
1.46
7.8
1.1
7
454.5
780
1.72
10.0
1.1
18
454.54
675
1.49
8.0
1.1
8
368.3
360
0.98
2.0
0.9
19
368.26
290
0.79
0.7
0.9
9
413.2
420
1.02
3.1
0.9
20
413.18
337
0.82
1.6
0.9
10
368.3
365
0.99
2.1
0.9
21
368.26
330
0.90
1.4
0.9
11
454.7
720
1.58
8.9
1.1
22
368.26
255
0.69
0.0
0.9

23
454.72
335
0.74
1.5
1.0

3 价目表的形成
1.1平面价差
4914
7842
6379
12810
13833
16264
18259
9857
6927
8334
6657
4996
8652
6019
12691
12270
15187
16992
8437
5389
7232
4983
0

1.2均价范围
项目价格区间已在第三部分推导得出，价格范围在37237元-55856元范围内浮动都属于合理范围
本项目所处的同质楼盘竞争市场结构分析
项目名称
同质项目
差异性
竞争力
市场信息
市场结构
波托菲诺•纯水岸别墅
无
市场唯一，差异大
资源稀缺
品牌优势
不够充分
垄断竞争

按照前面对全国别墅市场的整体分析，推导出市场均价理论上应在45000元/平方米左右浮动。结合发展商需求、客户对别墅价位的心理预期以及世联对当前别墅市场的判断，拟按照实收均价48000元/平方米、45000元/平方米、43000元/平方米、40000元/平方米，进行价目表试算，以判断价格可接受的弹性区间，在销售策略中将再次对项目实收均价确定进行详细阐述。
1.3价格表形成
实收均价40000元/平方米价目表
实收均价43000元/平方米价目表
实收均价45000元/平方米价目表
实收均价48000价元/平方米目表

均价40000元
均价43000元
均价45000元
均价48000元
栋号
单价
总价
单价
总价
单价
总价
单价
总价
1
35320
16,061,909
38320
17,426,159
40320
18,335,659
43320
19,699,909
2
38249
14,085,572
41249
15,190,352
43249
15,926,872
46249
17,031,652
3
36786
15,199,182
39786
16,438,722
41786
17,265,082
44786
18,504,622
4
44240
20,108,753
47240
21,472,373
49240
22,381,453
52240
23,745,073
5
43217
18,713,005
46217
20,012,005
48217
20,878,005
51217
22,177,005
6
46671
25,575,946
49671
27,219,976
51671
28,315,996
54671
29,960,026
7
48666
22,120,525
51666
23,484,145
53666
24,393,225
56666
25,756,845
8
40264
14,827,678
43264
15,932,458
45264
16,668,978
48264
17,773,758
9
37334
15,425,744
40334
16,665,284
42334
17,491,644
45334
18,731,184
10
38741
14,266,797
41741
15,371,577
43741
16,108,097
46741
17,212,877
11
37064
16,853,814
40064
18,217,974
42064
19,127,414
45064
20,491,574
12
35403
16,099,406
38403
17,463,656
40403
18,373,156
43403
19,737,406
13
39059
14,383,858
42059
15,488,638
44059
16,225,158
47059
17,329,938
14
36426
15,050,486
39426
16,290,026
41426
17,116,386
44426
18,355,926
15
43098
19,589,847
46098
20,953,467
48098
21,862,547
51098
23,226,167
16
42676
18,478,861
45676
19,777,861
47676
20,643,861
50676
21,942,861
17
45593
24,985,567
48593
26,629,597
50593
27,725,617
53593
29,369,647
18
47398
21,544,476
50398
22,908,096
52398
23,817,176
55398
25,180,796
19
38844
14,304,754
41844
15,409,534
43844
16,146,054
46844
17,250,834
20
35796
14,790,250
38796
16,029,790
40796
16,856,150
43796
18,095,690
21
37639
13,860,933
40639
14,965,713
42639
15,702,233
45639
16,807,013
22
35389
13,032,484
38389
14,137,264
40389
14,873,784
43389
15,978,564
23
30407
13,826,552
33407
15,190,712
35407
16,100,152
38407
17,464,312

说明：
价目表尚缺法定查丈测绘报告，面积根据建筑施工图计算，待补齐测绘报告后进行调整。

3 价格优惠措施
付款方式：一次性付款，1%的优惠；
按揭付款，不享受优惠；
选房当日优惠：选房当日持VIP卡成