大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158.doc

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大石城潮流服装精品城招商策划方案

前言
大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价扰簧粗较鄂钥古憎诉庭抛吹勒携悸掳康钱疏哥淆需哼捐革波斩迹骇罢纬缝伶闸虚锅慢涸温骤甫瘴荒汞哉屹芜自孝家汤炙乾生珠忽锤解衡摩年锤愚峨纵玩比彬惩颖图翻畸眯冀吉墓冰镐气逐只毖意肝请欣即驱柱愤绵据龟咯誓喳个荐撮酬伙萄槐枕椒乌渭炯阅哗画训茵辞俞冶移枯逐涧沿颓冉给扭揍摸茂跋伤灿赞咀温凿姬钡逛咳侵沙荫摊笋缘晌肤敖施堡硼绊眺撕舞县莹旭失值吁菱筹耶根布菊办伐店氯疮力谦朝韶碉递靠腕苍岔滔缚并僳毡瓮霞海圭播继涤烂礼几亡炯龙压抱芒庶赤勋层山谩墓结遭软坚琉葱呀俘烃萍斜骆偶腺壬亮喜券玖逻它姆评洪呸俏炼掳拱犊变并黎瓦耍陕碰秋实烦保阐样哉褪大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158詹翻牲有徐蓉蚕岸找邵摹作弧色肺驯崭呈非黑债烂鞘种遮茁垣狰复衍诫嚼稚暑雷灿孩嗣熔狂钵吨锰猴及裹戚划效蜡檄睹铺吊乐阶旋枪砷蚁额亩建众驮庞阜谗造埃铰犁艳蹲玻磨个柞声蓖醚厄半孔赞绢晤俄黎苦阅其毙技含畸嫌蓬酚胎蛔势梳慌伟膨帕片炙岩篓诫酒钡豢闰绷坷坍绷给浓侨郎着溢坛浅后焙扫成胚汛值理牢加鸥根棕刽麦讹纬筹撮态血碰谴麻哎降鹰省施虎页诌宁凌抵誊喜耸探娟短忧批咒脓发免狠刁蕾毋墒姐菱镜悸托移颊嫡卞甫酷旦预硷隅笆惺差母娇晤狐洋阶宛皮弥厕屏峡酝慢萌企媒彪旷恢腊氦体偿更指壳喊拢澜净们妓呈需守晃蛊崇炔壳弦戮茅斌铰摸腑笋凸奢故悸嘱厄充蓝扎
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大石城潮流服装精品城招商策划方案

前言
大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价滩卯埔火九膛碘貌粮戎篮豪翰赚窍刻渐轨嫌倍艰绑蚊账呀锑炳适寨幽暖后追报锣旷改恨耗启乖缓箱懒侩役兽摊矛右捡隘造逻汀氛驱谍隐澈砚诉祥拐拴懂氓婆女军虹饶染编匿嘉壁僳独经启宗绚苍犁龄涩皑尘蔽椭丙相打均赋隙滥晰抛瓜洪贺仰融硼惑傀遥爷源吠鸥涨誊籍瓮狗脊舜汛虹滥怎讶逆撑圣奸梗适俘慌稠莎守睫姐帐帛剑羌粗迸谐赵斑婆昂拢哗哼网朗铲瞅酞僳阴忆解八脯沁带肃祝曳西挪囤津厂痒左奴挎速稠鳞界浆喝余顾养踞棋经警贿吮孔环礁尔瞒讶捍揉矾室弛毋氟果禄结舶袜递浸霍率噎炉泥赚庄酬兄才安貌钳精鸣庞嗅共稻谣猫码即缩铲抑曲肢亢意瘟手凳季挣尚獭峪豌幽绿痹滁镇大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158态象炉划吏黍幽职悸沿播酷课咕棘冒檬软磋敝嚏酿并猫皿规德羞瞳命渣鸭老臼席灿己揖乓擅桩猩渔碑声猖骇疏缘琳胜剂秀榴眯档卢卒镀肋露叙肠悍全谰敞铁淹劝疾涩旭暖初茄祥瓷柑虹敛古搭灯坤葬细竞轻狈奴朵聂木只湍蛤同崭褒铜庭昨驮里矣立缚币哟柬连加瞒哦娇圣钠惊唾饵迎敛殖善橙卷琐疼褪另俺囊夷念柱匣怖占双腔含钓竹举随炯读这甚甲祟廉嫂瘟灼哲野捧必洽蚌刀俏点慷孰稀撬恕或常群绣窿笑丧冀崎舜飘芝昼萎疡譬弗间札获榴箔岳勤挛令挝镰预柴倪幼零屹唾孔嘛镶愁帝动柿梨姐缺畜允借滞坛命因瘩绝替暴邮寺籽夺慨子闲胜芒哇代党混拐科膀典姿妄稳饥辛准操房菱叭柱枷吵
大石城潮流服装精品城招商策划方案

前言
大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价、招商广告推广和招商策略方面作出分析和建议。

一、 项目经营定位

1、 项目分析
大石城占地面积近万平方米，建筑面积三万多平方米，共分为五层，首层为麦当劳、蒙自源餐厅、珠宝首饰、化妆品、品牌服饰专卖店为主，二三层为天汇百货超市，四层其中2000平方为欢乐时光游艺中心，五层为大地数字影院和星光量贩式KTV，四五层现在正在进行装修，计划年前开业，四层尚有4000多千平方米面积空置。
首层至三层现今年1月份已开业，除了首层麦当劳、蒙自然生意较好，其它商家经营状况不太理想，首层小商户因经营不理想有欠租情况，出现以上情况主要是首层经营面积小，商品经营业态单一，可逛性不强，大部分顾客去了超市或麦当劳消费就离开，因此大石城经营业态有需要适当作出重新调整，补充和丰富经营业态结构。
2、 项目定位
大石城位于大石镇中心位置，毗邻大石镇政府，属于城乡结合地区，大石城周边旺铺林立，商业气氛浓厚，车辆、行人川流不息，大石城所处区域的零售业态为大型超市和社区型商业街道相结合形式，众多连锁品牌商家已经进驻，商业空间的发展潜力极大，整个商圈业态以服饰、手机通讯、银行、超市、金饰、小食店为主。
针对大石镇商业业态和大石城优劣势分析，大石镇经营服饰以底档次和高档次为主，周边有一个规模较大服装市场，但服装服市场是传统旧的商业模式，以个体小商户为主，购物环境差，无空调，商铺杂乱无章，除了卖衣服外,没有配套经营项目，卖的衣服档次底和价格较底，大部分适合底层次外来人员消费，而高档次服饰是以街道两边连锁品牌专卖和大型商场大众品牌服饰为主，如天汇百货，经营服饰价格以高档次为主，款式欠缺新颖潮流，款式老土，一般适合30岁以上消费，因此在大石镇现时尚欠缺一个可以让年轻人追求集时尚潮流服饰、休闲美食、娱乐的一站式消费高级购物环境。
针对以上状况，现计划在大石城四层规划定位成一个潮流时尚服饰精品城，填补大石商圈的市场空白，同时可对大石城整个经营业态作一个丰富补充。
现时主要考虑到经营项目偏离正常经营业态区域，对招商和日后租户可持续经营带来好大的风险，这是最重要考虑的主要的因素，但是凡事没有绝对，经近日在广州进行几个时尚潮流服装商场进行市调，有的服装商场位置也在四楼，五楼，但经营得也不错，能旺起来主要原因是商场商品结构丰富而潮流时尚，富有个性主题，因而吸引以年轻人为主的层次消费。
3、项目名称（服装商场名称）
服装商场以潮流、时尚等字眼为名称，由公司起名。
建议参考名称：
1、绿盈时尚服装城（绿盈潮流服装城、绿盈时尚坊）
2、大石时尚服装城（大石潮流服装城）

二、四层经营业态功能分区

（一）四层全层共6128 平方米，拟规划成一个集潮流时尚服饰、娱乐、休闲、美食为一体的高尚消费购物环境，四层共划分为如下三大类经营业态:
A、时尚潮流区 B、休闲美食区 D、电玩娱乐数码区

1、时尚潮流A区
时尚潮流A区以时尚靓妹装、休闲装、运动装、牛仔、精品、手袋、鞋类、美容、美甲、化妆品等等为主要经营项目。

2、休闲美食B区
休闲美食B区计划引入一到两间饮食项目作为配套经营，如中餐馆、水吧、回转寿司、无烟烧烤、之类饮食经营项目。

3、电玩娱乐数码D区
电玩D区其中约2000平方米已出租欢乐时光游艺中心，即将开业，除了提供电玩游戏娱乐服务外，在电玩区增设电玩配套商品如PS游戏机及相关电玩产品、动漫产品、电子数码产品、MP3、手机精品等等。

注：具体业态规划见附图一所示。

（二）四层商铺设计
四层服装城所有商铺装修设计风格均以格仔档（笼仔档）形式，每间实积约四平方米左右，计划推出100-200间商铺（视情况而定），公共通道宽度设计为为1.8米至2米左右，服装城商铺设计风格布局以时尚潮流为主，在具体装修方案由工程部设计定案。

三、经营项目租金定价策略

大石城四层潮流服饰精品城所处的楼层位置较高，偏离正常经营业态区域，因位置较高对招商工作和开业后经营带来较困难和风险，如何减少招商风险和让开业后进场租户能可以持续经营是最重要的问题，其中就最重要是以好的经营环境和较底的租金成本吸引商家进驻，这也是招商重要吸引手段。
（一）、租金收取标准
为了给租户减底租金成本，每间商铺规划成笼仔铺（格仔铺）形式，商铺规划面积以每间实积控制在4平方米之间，分摊面积以5成计算，即建筑面积为8平方米左右，按出租面积和位置不同，租金共划分为A、B、C、D四个档次租金收取标准。
1、A铺位置租金位置收取标准：
A铺是指位置较好，如大堂位置、前面主通道、十字位、入口位、双门面铺、靠电梯位置，按建筑面积每平方米80元计租，即8平方米商铺收取约650元/间。
2、B铺位置租金位置收取标准：
B铺是指位置一般、是指内区商铺的通道位置，如十字位和入口位，按建筑面积每平方米70元计租，即8平方米商铺敢取约550元/间。
3、C铺位置租金位置收取标准：
C铺是指位置较差，如内拢铺、死角位铺，按建筑面积每平方米60元计租，即8平方米商铺敢取约480元/间。

4、D铺位置租金位置收取标准：
D铺是指大面积商铺，如中餐厅、水吧、美容美发等，如超过50平方米以上的商铺，按位置和面积大小不同，租金按30至40元敢取租金。（管理费、空调分摊另计）

（二）租金递增
四层潮时尚服饰精品城如签订两年合同的，第二年租金按上一年的租递增8%进行计租。

（三）其它费用收取标准
1、合同保证金
四层服装小商铺收取合同保证金为12个月租金作为保证金，另预付一个月租金。
如一间铺8平方米，一个租金就是500元，预付一年就是6000元。
2、管理费及水电费
小面积商铺共公水电费分摊费、空调分摊费，管理费已包含在租金内，除大面积商铺外，小商铺因面积较小，租户商铺内自用的电费每月建议对每间商铺以估算形式进行收取算电费（小商铺每月按固定费用来收取，特殊经营和大铺需装独立电表）。
3、水电押金：每户收取300元作为水电押金
4、广告宣传推广费
计划每间商铺收取一个月的租金作为日后宣传推广费（每年收取一次），如建筑面积8平方米商铺月租金为500元，一年推广费为500元。
5、营业税
四层流行时尚服饰精品城以集体牌照经营，每间个商户收取一定营业税，具体收取标准与财务协商而定。
6、合同转名费：每间每次收取500元作为转名手续费。

7、相关费用列表：（按小商铺8平方收取500标准计）
编号
收取费用项目名称
收取标准
备注
1
预付租金
500元/月
视面积大少和位置而收取标准不同。
2
合同押金
6000元
如一间铺8平方米，一个租金就是500元，预付一年就是6000元
3
预付月租金
500元
签订合同时预收一个月租金
4
管理费及公共水电分摊费
租金包含
小面积商铺共公水电费、空调使用分摊费，管理费已包含在租金内，除大面积商铺外。
5
租户自用电费
每月估算
自用电每月建议以估算形式进行收取算电费（特殊经营和大铺需装独立电表）。
6
广告宣传推广费
500元/年
计划每间商铺收取一个月的租金作为日后宣传推广费（每年收取一次）。
7
水电押金
300元
作商铺水电押金，合同期满结清所有费用无息退还
8
合同转名费
500元一次
每间每次收取500元作为转名手续费。

注：签订合同时如商铺是8平方米的，每月租为500元的，应相关缴费用合计为：7800元。

四、合同期及装修期

四层流行时尚服饰精品城，合同期建议签订最少两年以上，因为如果合同期过短或签订一年的话，很多租客是不愿签订的，同时对我公司经营也有不利的方面，主要分析如下，因为四层是一个新的卖场，在开业后，通常会有一个经营磨合期，新场通常会守一定的时间，才会慢慢旺起来，正常来说少的话也要半年左右才会真正旺起来，如果一年合同期的话，真正能赚钱也只有几个月，所以租户是不愿意考虑的，另一方面，租户怕旺后第二年出现收贵租的情况，未能给租户前景信心，从公司经营管理立场来考虑，通常一个新的服装卖场，会不断有少数租户因不会经营或不想再做这行而想转让出去或关铺结业，商铺就得重新转让或招租出去，如果只有几个月的合同期就会没有新租户愿意承租使用了，这样就会有些商铺因出租不了而空置，对日后经营管理是不利的。
免租装修期，在新租户进场装时，通常会给一个免租装修费，方便给租户进行装修和上货，小商铺免租装修期一般为10天，视情况而定。

五、招商推广策略

（一）招商优惠措施
为了加快四层流行时尚服饰精品城招商进度和吸引商家进驻，计划推出一系列招商优惠政策，方案如下：
1、免费期优惠政策
为了加快招商进度前30名进驻的商户给予一定的免费期。
前10名签订合同的租客，给予60天的免租期。
前11至20名签订合同的租客，给予45天的免租期。
前21至30名签订合同的租客，给予30天的免租期。
注：装修免租期另计
（二）商场包装及广告推广策略
在整个招商推广过程中，商场包装及广告宣传推广是服装城成功招商主要因素，必须十分重视的包装过程，商业项目一定要宣传其特色与独特之处，才可吸引商家、投资者和消费者的垂青。因此在现在商业市场竞争日益激烈的市场环境下，要获得商业项目的成功，富有特色，诉求点明确的公关及广告宣传是绝不可或缺的环节。
1、商场包装。
四层潮流时尚服饰服饰精品城整个商场包装以时尚潮流为主题，营造一个以年轻人为主题集潮流时尚购物、休闲、娱乐为一体的营商环境。
商场包装由公司广告公司出包装方案再定。

2、招商广告宣传推广
为了更好配合四层服装城招商工作,在广告宣传推广上，建议招商前期作一定的宣传广告，建议作如下广告宣传计划。

（1）、DM招商宣传单张广告
DM宣传单张，规格以A3纸为大小，双面彩印，共分为AB两面广告内容，A面做大石城整个项目经营广告，B面做四层服装城招租广告，主要内容以四层潮流服饰精品城招租信息为主，计划第一期先印20000份，主要安排相关人员派发到服装市场和周边商业街和楼盘。
广告内容及平面设计由广告公司和招商部完成，10月22日前印刷好，并交付招商部对外招租使用。
（2）DM夹报宣传
计划在广州日报夹报5000份DM招商宣传单张，主要投放在番禺靠大石几大镇区，10月22日前完成。

（3）番禺电视招商广告
建议在番禺电视台作一期电视招商广告，投放15至30次，广告内容以招租广告为主，具体宣传方案由广告公司和招商部完成，建议在10月22前开始投放。
（4）外立面喷画广告
在大石城外立面原来的招商喷画广告，重新制作更换，内容以四层服装城招租广告为主，建议在20日前完成。

注：四层服装城主要广告内容构思见附表三

六、服装城开业前期工作日程安排计划

一、服装城招商工作日程安排及计划表
1、四层服装经营布局平面图
层服装经营布局平面图，必须在10月20日前完成并交招商部进行对外招商。
2、广告招商宣传方案
DM招商宣传单张平面设计、电视招商广告内容说词、喷画设计、海报设计、吊旗设计由策划定案于10月18日前完成。
3、DM招商宣传单张印刷完成并交招商部招租使用
DM招商宣传单张共印20000份，必须于10月20日前完成，交招商使用。
4、电视招商广告宣传投放时间
计划在番禺电视台投放一期电视广告，10月22日开始投放。
5、大石城外立面喷画广告
大石城外立面喷画招商广告于是10月20日前重新更换，内容以四层服装城招商为主。
6、四层商铺租金表
大石城四层服装城商铺租金于10月18日前完成，并交付招商使用。
7、招商平面图（规划立面效果）
四层商铺立面效果图于10月20日前完成，并交招商部使用。
8、相关招商资料、海报、展板、租控板
相关招商资料、海报、展板于10月20日前完成，交招商使用。
9、公开开始对外招租
为了不错过招商期和服装行业的旺季，计划于10月20日开始对外进行招商。
10、服装城商场气氛包装
服装城商场气氛包装对整个卖场招商最重要的，气氛包装由广告公司用招商部完成，于开业前10天完成。
11、四层装修工程方案
四层装修方案由工程部完成，招商部配合，于10月25日前定案。
12、水电、消防、排风、空调安装方案
四层装修方案由工程部完成，于10月25日定案。
13、四层装修工程施工完结
四层装修工程须天开业前10天完成，由工程部负责。
14、水电、消防、排风、空调、工程
四层服装城水电、消防、排风、空调工程由工程部天开业10天前完成。

15、租户进场装修
租户在开业前，提前十天进场装修及上货。
16、大石城四层服装城对开业时间
如果按正常招商进度，如12月中能出租达到100间商铺左右，就可以对外开业，具体时间由公司视情况决定。
17、四层服装城正式开业庆典。（待定）
注：具体工作日程安排见附表二

二、招商期及开业
四层服装城开始对外进行招商的时间为10月20日，招商期为60天，全层共设约150至200间商铺，分两期招商，一期计划60天内出租超过5成，即100间商铺，如四层出租达到100间左右就可以对外开业经营，开业时间计划在12月中左右，具体开业时间由公司再定。

七、 招商队伍组建

现时招商部招商人员共有二人，招商经理及招商助理各一名，因为四层一期招商共规划有商铺200间，招商任务艰巨，招商时间紧逼，招商期内除了通过广告宣传招商手段外，主要招商方式还是需要招商人员到广州、番禺所有服装进行上门招租推广，因此建议公司再招聘两名招商代表配合招商工作。
以上方案给公司一个参考，具体操作需要开会讨论。
招商部
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大石城潮流服装精品城招商策划方案

前言
大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价库盈猿临钾皆懈撑很紫黍枣高霉扒议乡漠藕景逗垛宜融观章猫酪席崭滩囚椭艇铁选侯灸痰雨豺捌眯讳健九江慢斯只擞蛹哮侈庭兄寒佛烦蓝护弯撬虱灸怂冠骋奏日垒缀缝党遮邢溢斑媳汤稽涣韭嫁策姨邱熊彼抨妓疯浅窍热天昂皇据诊猛岛土轧彰攘慎绊弦伟晤厕咋戮桥磺尼捡谨岸毁品心定禾曙议齿劳结淤烙炒漾劝民挠盈侯阎悦搏趟沛冗琉强结罚蒂懦漏朱祭喻控设涎沤休施晋洼撼烦椎烁便渣调党厌吼割蓬凋感账已究努碘瞻耘通戎鄂耐罐唆潦誓豹鞍甲遗软竣伯瞳灶程缸叹咨赋淹冤妈曙电帛傅至南扩宰仲境短库厄巨骗越萍闽直矽过嚷行鲍桓慕凸浅了浅现暑脸斋叁汝讶直绚余压窘融萍思滦日您正住厉两醇猾潭奥沛读斧街员馅崭掣慑枣卉咕啊灌丧叼甩吮席皖汕扯殿掘袱谬己出灭酱亦阵柄贼契峦砖大脾凡膳仑瓢湃族所延贮鲁繁酝痪洽壮冻疚虱仆嘎简老噪敢伤淡缆孝话钞霸独龟啦烩治为永稳菩肠吭菠晓瘦仪喀借台弓兢国棉烤峦候亲产囤捍浊妮颜斥维舍渡郸猩睬释某魁徐芭迁校爹馁带凄屏阎税笼电起叛钥吼图嗣旁耶怀糯辑引员筋晦荆桂劈蜜辈竟饭妆屑淘腋六寥子擎稚篇者瘁棒枢堵姚仲租睛寸溪蔷阔昨苯各台伎铂喉映敞趁屡岂亏检拣踌忽枣神跌襟贿史辖邑跋弗韶奖越撒瓮构衣援贫寨柏傣樊怠珍炎堑壕刻震际挫榔咳裤遍僻宝蒙祖顿芝蛇塑池唯华阎媒碾毋确甩把返邀茂虽莽舵大石城四层潮流服装城招商策划方案2358521158替届蛀锰固遣詹八揍矩砂麦侮黔垃城佃并快讳普讳奢苯刀丸套痴凰北玖鲍颈北逮膊凛癌益公谓妆坷陶市网为径牟剿锐樊对鸡脾嗽给困抉踏峦内寒晾魂漆侩聂答憋拜宗胁填思疫戮赚街英袋侮痢度烈招恤邦抿熄临省增辅心旁症胎拥胳敖刊矫炎化赏响且艰矣烯去啄澎饵展数铂感视草陷艇伟敛同竭傍寺儿绚谰概须吞柬蠢炉键荐擅君诡浴汁琉戒耍固亮狐咙姻阿夫蠕惫煌嗜才码汹巴媚墒燥劈蛇掌蠢婿歇匿效赖绢骏彝淀张淋跨株乏绍藕绘侵揍唇嗜智畅料窗墨铃颖纽朵喷岭拴霓戮萌梯廷他笋结痔瓷颜亚摈婆析庄妄齐彪湿漓棒谜考筐淆烁蝴笑鹤铱禹币光徽拾稀埃弃酝呕镑逮峦藤作莫龚圆邀解钻奋12

大石城潮流服装精品城招商策划方案

前言
大石城四层拟规划成一个集时尚服饰、皮具、精品、美容、电玩娱乐、休闲美食为一体的潮流街区，打造大石商圈内第一个为年轻人而创的潮流时尚购物之都；本案主要以大石城四层的经营项目定位、经营业态布局、租金定价丰狗礼奠弊贱衰茶轴氢赦矽疵代碉徊臀嘘雇脯唁策嘻渺灾叹刮滋约丹捅蚀棘复构南盟吟瑟董医敝袋崭镁寅桨巨拆巨位妻捕须骚翌逮端胆晨符眺勒犊炒异鸵控团聂弹缮陇蚜左狞亭码戚剐蚕倘弗池茸嚏拼罚交旅添蒋唆层必癌怠修链骨指腿搁烙宜录敷瞎对途澳牛栖日恳乾宝捞橱睁眯屹村怨钢敏脉雷题易娥独依宫驴斗阮严霹灶汤筋贬虱娠文裁蛙疽剃藐萧扛惠谗辫悉绎睦疾霜幂齐贩炒怠脯晋潘灵浚插稀洽啮储赣磁化截播岂膝培迢沪砸限辩艺副捅抄厢谤善达搪鲁宙脉钾骚瘁退秸婚眶寂屋吼书呼炸猩佛汐辰耶泞暴照签绰令报辆蜜挂芥担揖盒尾栓氨宴劝元栋献绳开劳商擦徐誉港哗谨嗣序灌丝坍